政策多维度加码房地产改善可期

机构投资者使用报告|宏观专题报告请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明1投资要点:近期，为了促进房地产市场平稳健康发展，各有关部门陆续出台多项举措，充分发挥金融支持房地产市场作用，满足民营房企业合理融资投资要点:近期，为了促进房地产市场平稳健康发展，各有关部门陆续出台多项举措，充分发挥金融支持房地产市场作用，满足民营房企业合理融资►因城施策加速落地，政策效果初步显现1)“促销售”：放松政策遍地开花。为了刺激房地产销售，各地促销售关键内容。中央层面设立政策性银行“保交楼”专项借款；地方层面成立纾困基金、加强监管专款专用和返还相关资金；房企也在通过“引进统还”等纾困模式也在积极探索本轮情况较过往有所不同、较为复杂，不能将本轮房地产市场的下行与；居民加杠杆空间有限；疫情反复和房企信用事件压制居民购买需求和意愿。从供给端来看，房地产投资仍将依赖信息宏观首席分析师：孙付SACNOS05200500041)1)销售端修复需要时间。在“促销售”和“保交楼”政策的刺激下，商品房销售面积出现一定的修复态势，但是恢复节奏偏慢，短期内居民下半年或将开始逐渐复苏。随着房地产企业融交楼”政策的推进，预计后续建安工程支出也房地产投资增速约在-6.5%。宏观经济和政策出现超预期变化。报告|宏观专题报告请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明21.三箭齐发，支持民营房企融资 32.因城施策加速落地，政策效果初步显现 5政策遍地开花 52.2.“保交楼”：政企合力见实效 93.回溯历史，本轮周期有何异同？ 113.1.2008年的房地产下行周期 113.2.2011年的房地产下行周期 123.3.2013年的房地产下行周期 133.4.当前房地产市场面临的下行周期 134.房地产市场未来如何演化？ 16售端修复需要时间 16地产投资结构预测 17 图1商品房销售面积和销售额延续负增长(%) 6图2三线城市下降幅度高于一线和二线城市(%) 6图3促销售政策初显成效(%) 8图4平均房贷利率降至历史较低水平(%) 9图5住房公积金贷款利率降至历史较低水平(%) 9图6房屋施工、新开工和竣工持续下降(%) 9图7房地产停工面积有所扩大(万平方米) 9图82008年前后房地产投资与销售情况(%) 12图92008年前后利率变化情况(%) 12图102011年前后房地产投资与销售情况(%) 12图112011年前后利率变化情况(%) 12图122013年前后房地产投资与销售情况(%) 13图132013年前后利率变化情况(%) 13图14房地产开发资金来源持续承压(%) 14图15房地产投资不断下滑(%) 14 图17每户住房面积大幅上升(平方米) 15图18居民部门杠杆率达到62.4%(%) 15 图20房地产开发对销售回款的依赖较大(亿元) 16 图22商品房成交面积同比增速持续收窄(%) 17图23居民对现房偏好上升(%) 17图24房地产开发投资各项增速(%) 17图25房地产开发投资比重构成相对稳定(%) 17图26土地成交价款领先土地购置费约12个月(%) 18图27二、三线城市土地成交总价修复偏慢(%) 18图28建安投资增速与施工面积增速较为同步(%) 18图29土地成交面积已经开始回升(%) 18报告|宏观专题报告请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明32022年以来，房地产市场供需两端呈现疲软的态势，中央和地方相继出台了多题进行详细分析。1.三箭齐发，支持民营房企融资分势。民营房企融资困境有望得到改善。第一支箭——信贷支持。政策性银行“保交楼”专项借款已基本投放至项目。8月19日，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行。人民银行副行长潘功胜在全国性商业银行信贷工作座谈会上表示，近期监管部门将设“保交楼”工作。月23日，央行、银保监会正式发布《关于做好当前金融支持房地”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金表1商业银行加大了对房企的信贷支持(不完全统计)银行名称合作企业规模中国银行、中海地集发贷款、并购贷款、债点业务领域工商银行国、龙的置业、金发贷款、个人住房按揭款、房地产项目并购融资、租住房融资、保函置换预售监管金、债券承销与投资httpsnewscnstockcomnewsbwkx4983644.htm报告|宏观专题报告请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明4交通银行发贷款、个人住房按揭款、并购贷款、保函、供应链邮储银行、碧团、美的置业集团款、个人住房按揭贷贷款、债券承销与投供应链融资及结算等农业银行发贷款、个人住房按揭款、并购贷款等建设银行融、住房租赁业务、综务、共同防范化解风险兴业银行国、龙产、国贸、厦门安居控股、福发贷款、个人住房按揭款、房地产项目并购融资、租住房融资、债券承销与投资等务领域中信银行城集发贷款、并购贷款、债预售资金监管保等业务领域浦发银行中国、美的置业、仁恒置地、大华集团、保利发展、中海发展、华润置发贷款、住房按揭、并销与投资、预售函、经营性物业贷款款等业务领域光大银行大悦城、万科、绿城中发贷款、按揭贷款、并贷款、债券承销与投资、预售管资金保函、内保外贷等业务域大民持包括房地产企业在内的民营企业发债具体方式为由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化首次提出时相比4，此次新增了直接购买债券方thtm报告|宏观专题报告请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明5中债积极开展增信业务，支持民营房企通过债券融资。据交易商协会消息5，置业、金辉集团三家民营期票据，后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。截至目前，中债增进公司已通过公开业务邮箱收到近百家民营房企增信业务意向。发债企业企业性质发债券方式规模龙湖集团美地置业新城控股万科金地集团合条件的房地产企业实施重组上市；二、恢复上市房企和涉房上市公司再融资，允许上市房企非公开方式再融资；三、调业境外市场上市政策，允许以房地产为主业以及其他涉房H股上市公司再融资；四、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，推动保障性租赁住房REITs极发挥私募股权投资基金作用，开展不动产私募投资基金进房地产平稳健康发展。2.因城施策加速落地，政策效果初步显现3月份以来，房地产政策主要围绕“因城施策”展开，地方政府是前期政策的主压实地方政府责任，保交楼、稳民生。报告|宏观专题报告请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明62018-0472018-10142018-0472018-101472019-101472020-101472021-101472022-10372018-11372019-11372020-11372021-1137偏弱状态。受到本土疫情反复、房企信用事件和经济增长放缓的影响，消费者信心和预期较明显下滑，商品房销售面下降38.6%，下降幅度要大于一线城市(同比下降约23.8%)和二线城市(同比下030大中城市:商品房成交面积:当月值:累计值:同比30大中城市:商品房成交面积:一线城市:当月值:累计值:同比30大中城市:商品房成交面积:二线城市:当月值:累计值:同比30大中城市:商品房成交面积:三线城市:当月值:累计值:同比0-100为了促进房地产销售，各地促销售政策持续加码。各地因城施策做出的房地产从政策内容来看，刚性需求(首套房)和改善性需求(住房换购)仍是施政的重点，这与中央层面“房住不炒”和“支持刚性和改善性住房需求”的政策定位是城市政策内容购市且已经可以办理过户手续。市新区和城阳区分别发文，全面取消区域住房限购政策明确个人或家庭购买家庭首套房，给予600元/平方米奖励(最高不超过6万元)；购买家庭非首套一手商品房，给予400元/平方米奖励(最高不超过4万元)；个人、家庭或者企业购买新建非住宅商品房的，给予150元/平方米奖励(最高不超过3万元)在市区购买新建商品房和二手房(含住宅、非住宅)，购房面积144平方米以下的首套房按购房合在市区(含铜山区、高新区、贾汪区、经开区、港务区)范围内，家庭购买新建普通商品住宅套建筑面积在144平方米以下，不含定销商品房)，可获得合同价格1%补贴。金政策限额加大住房公积金对首套房、改善性住房等合理购房需求的支持力度，适度调高住房公积金贷款额报告|宏观专题报告请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明7市调整市市售售政策，即日起，购房人完成不动产权属登记，取得不动产权证即可上市交易举行了存量房“带抵押过户”合并登记工作启动仪式，成功办理云南首笔二手房“带抵押过户”合并登记业务.济南市自然资源和规划局协同市住房公积金中心和银行、公证等机构历时近半年积极探索，在全。南京将全面推行二手房“带押过户”(即存在抵押的房产不用提前还贷就能完成过户)模式，并程。现行限购政策。符合政策生育二孩、三孩的家庭，在市主城区购买新建商品住房并办理了不动产登记证书的，按元市人珠海市缴存职工可提取账户余额的90%帮助其直系亲属(配偶、父母、子女)购房支付首付款，也可按还贷提取逐月提取公积金用于帮助其直系亲属(配偶、父母、子女)偿还购房贷款凡是在唐山市区域内，单身职工贷款购房，其父母可作为共同还款人提供还贷帮助；已婚职工贷。缴存职工在资阳市行政区域内购买自住住房，可申请提取父母或子女住房公积金用于支付购房款；缴存职工与父母或子女在资阳市行政区域内共同购买自住住房，申请住房公积金贷款的，不作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房，住房纳入保障性租赁住房房源库后，居民即可申请在住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买织集中采购，提供优质房源支持机关单位、国有企事业单位、大专院校、科研院所和社会群体与房地产开发企业接洽，组织 房地产销售边际改善明显，说明因城施策有助于住房需求的释放。线和二线城市政策出台频率和力度明显增加。我们预计四季度将会有更多城市结合自身实际情况颁布各类促销售政策，从而进一步促进居民购房需求释放，带动房地报告|宏观专题报告请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明82022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102002022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-1020002000-50-10030大中城市:商品房成交面积:当月值:环比30大中城市:商品房成交面积:一线城市:当月值:环比30大中城市:商品房成交面积:三线城市:当月值:环比30大中城市:商品房成交面积:二线城市:当月值:环比促销售政策频率(右轴)行保险监督管理委员会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》。对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消首套商业性个人住房贷款利率下限；二套商于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对惠。性需求仍是重点。本轮组合政策的一个突出特点是强调为“2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市”。并且，刚性(首套房)和改善性(换购住房)需求仍是本轮组合”的总基调，也符合既有的货币政策，报告|宏观专题报告请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明92016-042016-082016-122017-042017-082017-122018-042018-082018-122019-042019-082019-122020-042020-082020-122021-042021-08202016-042016-082016-122017-042017-082017-122018-042018-082018-122019-042019-082019-122020-042020-082020-122021-042021-082021-122022-042022-082008-032008-092009-032009-092010-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-092020-032020-092021-032021-092022-032022-09482018-12482019-12482020-12482021-12480图4平均房贷利率降至历史较低水平(%)图5住房公积金贷款利率降至历史较低水平(%)8.07.57.06.56.05.55.04.54.03.53.0个人住房公积金贷款利率:5年以上:前一个观测值个人住房公积金贷款利率:5年以下(含5年):前一个观测值6543210房地产施工、新开工和竣工延续负增长。在房地产融资环境持续偏紧和销售偏地产施工、新开工和竣工面积下降，同比降幅不断扩大，其中施工面积和竣工面积在停工面积也有所扩大。由于施工面积的下降，停工面积也有所扩大。我们根据wind数据测算(停工面积约等于“去年施工面积-去年竣工面积+当期新开工面积-当0000 房屋施工面积:累计同比0报告|宏观专题报告请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明箱，通过政策性银行专项借款方式，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。9月动“保交楼”专项借款加快落地使用、并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。地方政府压实责任，积极推动“保交楼”。通过我们的梳理，地方政府在推进“保交楼”的过程中，主要的政策有三类：成立纾困基金、加强监管专款专用和返预售资金的监管，确保后续资金全部用于项目本身，防止进一步出现停工；“返还相过政府返还部分资金来弥补房企流动性缺口。表4地方政府“保交楼”政策梳理(不完全统计)省份或城市政策内容纾困基金设立运作方案》(以下简称方案)，主要用于缓解房地产项目停工、停按揭月供带来的社国首个落地的地方性房地产纾困基金。问题项目所在区域的街道办事处与区级职能部门联合成立工作组入驻项目现场，督促项目尽早复工，并监督项目工程质量，全面落项目风险化解处置小组，安排房地产专班组跟进项目建设进度，并对项目账户资金封闭管理东莞市住建局发布《关于进一步规范商品房预售款收存管理和使用管理的通知(征求意见稿)》，对监管部门、银行、开发商在预售全程全额监管，确保后续预售房款全部用于项目本身，防止预售资金被挪用元土地出让金用于项目施工建设。贷款保证金、项目未有逾期贷款(连续三期、累计六期)条件的，签订《住房公积金贷款合作补充协议》，贷款保证金房企积极自救，努力推进复工。在中央和地方发力推动“保交楼”的同时，各措施实现自救。根据我们的梳理，大致有四种类型：引进信托公司接管项目、债权人收购出险企业优质项目、拍卖项目公司债权引入投资接管。从本质来看，房企自救模式主要是通过引入债权项目顺利复工。表5房企自救措施梳理(不完全统计)案例内容、五矿信托等多家信托公司签署协议，将部分城市项目剥离给信托公司，信托公司则向项目公司投入资金险企业优引入让，起拍价10.05亿元，以期尽快引入投资人续建无锡恒泰悦景府项发项目由资金方管融创在重庆垫江、蔡家和万州等区域项目，将由资金方宏亨接手收购股权，并成立城市公司主导后续项目开发建设。而在此过程报告|宏观专题报告请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明“保障性租赁住房”和“棚改统贷统还”等纾困模式也在积极探索中。除了上都属于债权和并购纾困，最终是为了保证项目完工。而“保障性租赁住房”和“棚改目转换为保障性租赁住房和棚改项目，具体说明模式模式说明赁住房建成或即将建成，但销售困难、大量积压房企资金的现房、准现房项目，通过政府购买现房作为安政策体系、探索保障性租赁住房退出机制等措施，提高存量房去化率，恢复被收还针对棚户区、城中村改造项目，通过市级平台统贷统还、积极组织项目前期手续、提供充足抵质押物、有效做大平台公司、研究探索房票机制等措施，安置房建设主体由开发商转变为政府平台公司，将安置房全部包盘活土地资源，保证金融机构的贷款安全性，解决好被拆迁群众安置问题地进行分析。3.1.2008年的房地产下行周期受金融危机、货币紧缩和房地产调控的影响，2008年房地产进入下行周期。受美国金融危机的影响，我国经济下行压力加大，经济增长持续放缓，房地产投资和需通对房地产市场的调控，这在一定程度上也抑制了房地产投资和居民购房需求。下半年，为了应对房地产的下行趋势，我国货币政策和房地产调控逐步转向宽松。2008年10月的国常会提出降低住房交易税费、支持居民购房。2008年11月出台“四万亿”刺激政策，存贷款利率也逐步下降。随后，相关政策持续加码。房地产销报告|宏观专题报告请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明2006-0262006-10262007-102006-0262006-10262007-10262008-10262009-10262010-102010-022010-042010-062010-082010-102010-122011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-042012-062012-082012-102012-122013-022013-042013-062010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052012-072012-092012-112013-012013-032013-050-10-200876543210地产下行周期放缓、货币政策转向和房地产调控是2011年房地产市场下行的重要原发放购房补贴、购房税费优惠等。在各种政策的推动和刺激下，房地产投资和销售逐76543210报告|宏观专题报告请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明2013-022013-042013-062013-082013-102013-122014-022014-042014-062014-082014-102014-122015-022015-042015-062013-022013-042013-062013-082013-102013-122014-022014-042014-062014-082014-102014-122015-022015-042015-062015-082015-102015-122016-022016-042016-062013-012013-032013-052013-072013-092013-112014-012014-032014-052014-072014-092014-112015-012015-032015-052015-072015-09 6050403020100-10-203.3.2013年的房地产下行周期3年明确了五项房地产市场调控具体政策措施，再次强调了“坚持房地产调控目标不动下降；供给端流动性收紧，房地产投资下行。房地产调控放松，货币政策助力，房地产市场企稳回升。为应对本轮房地产下金融服务工作的通知》(即“930新政”)，提出“积极支持居民家庭合理的住房贷款需求”和“继续支持房地产开发企业的合理融资需求”，765432103.4.当前房地产市场面临的下行周期与前几轮类似，房地产调控和经济增长放缓是本轮房地产下行的原因之一。自2016年中央政府提出“房住不炒”，2017年的“去杠杆”和2019年以来“三道红线”等一系列房企融资监管措施出台，房企资金流对销售回款的依赖加大。进入房地产投资不断下滑。报告|宏观专题报告请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明2018-042018-072018-102019-012019-042019-07202018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-10房地产开发资金来源:其他资金:累计同比房地产开发资金来源:国内贷款:累计同比房地产开发资金来源:各项应付款合计:累计同比0-500-50 土地购置费:累计同比除此之外，相比前几轮的下行周期，本轮房地产市场的下行及未来恢复情况又与此前存在诸多不同。具体而言：从需求端来看，人口红利减弱，住房需求进入下降期。2021年全国人口14.13低；看，2020年人口普查数据8显示，平均每户住房面积达到111.18平方米，远高于数据来看，入下降期。2年9月，我国住户部门杠杆率9为62.4%(2007年仅为疫情反复和房企信用事件压制居民购房需求和意愿。在当前的市场环境下，由性危机，居民的购买意愿受到一定影响。同时，疫情的值pcsjP报告|宏观专题报告请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明2007-122008-062008-122007-122008-062008-122009-062009-122010-062010-122011-062011-122012-062012-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-062019-122020-062020-122021-062021-122022-062018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-10平方米)3.53.02.52.01.51.00.50.02002200620102014201800居民部门杠杆率消费者信心指数(月)消费者预期指数(月)0大，房地产开发对其他资金和各项应付款的依赖逐渐增大，其他资金和各项应付款的库存位于高位，压制房地产投资提升。通过我们的测算，房地产市场狭义库存销售比(仅考虑待售面积)和广义库存销售比(考虑待售面积和期房面积)10持续攀上存在较大的去库存压力，较高库存压制房地产投资增速的提升。报告|宏观专题报告请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明300000250000200000000007676543010综上所述，我们不能将本轮房地产市场的下行与历史上任何一轮房地产下行周期做简单类比。在前几轮的下行周期中，由于并不存在上述的特质性因素，所以通4.房地产市场未来如何演化？策力度仍可能加码，引导房地产市场健康、稳定发展。4.1.销售端修复需要时间房地产投资企稳尚需时间。当期房地产销售端偏弱依然是制约房地产市场修复的关键影响因素。在“促销售”和“保交楼”政策的刺激下，商品房销售面积出现一定的修复态势，但是恢复节奏偏慢，短期内居民对房地产预期依然偏弱，购房意愿不足。但是随着经济修复，居民收入回升，防疫政策的逐渐优化，居民的购房需求有望报告|宏观专题报告请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明72017-032017-072017-112018-032018-072018-112017-032017-072017-112018-032018-072018-112019-032019-072019-112020-032020-072020-112021-032021-072021-112022-032022-0790%80%70%60%50%40%30%20%10%0-20(%)30大中城市:商品房成交面积:一线城市:当月同比30大中城市:商品房成交面积:二线城市:当月同比30大中城市:商品房成交面积:三线城市:当月同比50商品房销售面积:期房占比(右)4.2.房地产投资结构预测房地产开发投资完成额由土地购置费和建安支出构成。2019发投资完成额结构相对稳定：土地购置费占比均保持在37%左右，备工器具购置(建安支出)占房地产开发投资比重为63%左右。年至今，房地产开及设图25房地产开发投资比重构成相对稳定(%)土地购置费建筑安装工程及设 -40土地成交价领先土地购置费约12个月，可作为土地购置费领先的预测指标。土地购置费按当期实际发生额计入，土地成交价款是交易活动的合同价款，而土地购置一线城市拿地快速回暖，但二三线城市并没有出现显著的回升。同时，房地产投资的报告|宏观专题报告请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明2012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-082012-02202012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-080-20-40-600-20-40-60-80100大中城市:成交土地总价:当月值:累计值:同比100大中城市:成交土地总价:一线城市:当月值:累计值:同比100大中城市:成交土地总价:三线城市:当月值:累计值:同比 100大中城市:成交土地总价:二线城市: