通州枢密院1楼评估报告

仲量联行物业管理服 实际管理与顾问服务经验，结合《商务写字楼等级评价标对项目的理司沟通交流，对本项目定位理解如下：配套商业甲级写字楼特交通便 舒适的空管 优良的室内办公环24小时服 5A智能化设人性化设 节能环保可持续发暖暖专专建专强专行案弱专筑专外部外部平面布局及动垂直项目配套设1.11.1外部交通概外部交通动线的组织设计需要结合项目定位以及业态分布、相关功能区布局、停车场管理系统等，对外部车流、人流动线进行综合考虑。合理的总平面布置及外部交通动线规划将会便于后期管理、降低运营成本与风险，并且使项目整体品质得到有效保障。1.11.1外部车流动线设 1.11.1外部车流动线建议方理想和彻底，利于后期运营管，同时可以取消目前的汽车坡1.11.1落客区设南南大车辆停 客区右侧 下车方位与通行途径关 在一定的人流与车流交叉风险建议在后期运营中加 安全防范管理措施筑专外部外部垂直平面布局及动项目配套设1.2 堂 1.2堂向不对应，加大了建向不对应，加大了建议：基于后期使用与管理角度，如没其它特殊考虑，建议将其它特殊考虑，建议将 调整现状现状：服务台位置与正建议11、调整大 位置1.2平面布局及动 大堂及服务台示1.2平面布局及动 电梯扩充（需要设计院进行核准确认）1.2平面布局及动 电梯厅设计案1.21.2大堂电梯与步现现状：3#步梯布局割裂大堂空间的整体 建议：对3#步梯布局进行调整3#步3#步4#步1.21.2办公楼层布局与配

建议：对上述井道位置进行调整，尽可 筒集中设置 建议：补充上述设计1.21.21.21.2清洁办公楼层配套设计清洁茶水间1.2平面布局及动 人流管控技术措 甲级写字楼人流技术管控一般需 办公转换电办公大堂闸安防门禁系筑专外部外部平面布局及动垂直交项目配套设1.3直垂直交通动线概高端办公楼出于安全考虑，对于内、外动线的区分日趋重视，尽量避免出现外来经过室和商业楼层可达到办公楼层的情况，造成后期运营无法有效管理，影响整体品质并带来安全防控隐患。1.3直客货混 功能，相应动线无法区分，后期运营阶段无法进行有效组织与管， 整体品质影响较大垂直垂直运力不甲级写字楼直梯常规配置：不低于5000平米/部本项目直梯配置：共部建筑面积2846平米（加建及楼层扩充面积、商业配套直梯等因素暂不考虑） 货梯，提高品质。如果在筒内增加电梯需要对结构进行较大改造，实施上存在，也可以考虑在筒外增设电梯，承担低区部分楼层的运送，缓解电梯数量不足的现状。筑专外部外部平面布局及动垂直项目配套设项目项目配套设目前设计：缺少物业用房 房、卸货平台等配套设计问题与影响 日后项目运营管理的实际需求 二暖通专设计参设计参冷热空调风系排风系空调水系9目前改造设计没有相应的设计说明、原理图及详图，对相应区域的设计参数没有明确说明，导致后期的承接查验工作无标准可依，也会给施工带来 。房夏冬新风M3/h·噪℃φ℃φ厂门房夏冬新风M3/h·噪℃φ℃φ办会—办商大二暖通专设计参设计参冷热空调风系排风系空调水系2.2冷热 冷却塔设置：本项目冷却塔设置位置通风不畅，影响冷却塔的冷却效率，从而引起冷却水温度过高，影响冷机制冷效率，带来制冷机组能耗增加，同时冷却塔的噪声及飘水对周围商业环境有较大影响。2.22.2建议：商业和办公进行分区或者在相应支 加电动阀，以便于分区控制2.2冷热 2.22.224建议：设计单位关注24两种型式闭式冷却塔系统：可以考虑在13屋面或者顶层屋面设置闭式冷却塔，冷却水管道由管井引至各层，预留冷却水接口以备租户使用。 二暖通专设计参设计参冷热空调风系排风系空调水系2.32.3本项目新风机组未设置PM2.过滤及加湿功能，严重污染天气室内空气清洁度无法保证；本项目新风机组未设置加湿功能冬季静电现象也会比较严重，甲级本项目（除1F）新风机组未设置冷热盘管，夏季新风湿度无法保证本项目新风系统采用吊顶式新风机组未设置新风机房，机组直接安装在租户区，存在相应区域办公环境噪声会比较大。维修及更换过滤器需要进入租户区，而且要保证室内空气品质过滤器的更换会比较频繁，需要频繁的拆装吊顶严重影响租户的正常办公。2.3空调风系 2.3空调风系 2.3空调风系 二暖通专设计参设计参冷热空调风系排风系空调水系2.42.4 厨房排风：目前预留井道过小，设置位置不合理，，且未见预留排油烟设备安装位置，建议设计院予以确认2.4排风系 建议卫生间排风采用集中排风，同时排风系统设置止回阀或电动密闭阀以防倒灌根据厨房的性质（）及厨房的位置预留足够的进排风竖井面积，包括风机及油烟净化器的安装位置。二暖通专设计参设计参冷热空调风系排风系空调水系2.52.5不便于租户分别控制，同时也无法进行加班分区控制，造成加班空调费基价过高，影响客户满意度。本项目大堂层高较高，冬季热风不容易送至活动区，加上冷风渗透较多，可能会造成大堂区域温度较低，温度梯度比较大影响舒适性，严重影响客户体验，降低品质。2.5空调水系 2.52.5建议在大堂 暖，以保证冬季大堂舒适性，提 品质设备设其它辅助设3.13.1设设备设其它辅助设3.23.2 目前在给排水图纸上没有设置隔油池，由于餐饮废水含油脂较多，容易堵塞管道，清通比较 ，且对 较大。3.33.3建议从提高大楼品质的角度出发，建议考虑相应的辅助设施及对应的给水及排水建议根据餐饮设置位置考虑设置隔油池四强电专变变配电系统及电气输配电系照明与插座4.1变配电系统及电气容 系统设计及概常规甲级写字楼变配电系统应重点关注的是供电的安全可靠、电气容量充裕。本项目高压V进线为双路设计，符合甲级办公楼的基本要求，但是供电容量没有明确，也没有相关的计算书，缺少变配电室高压系统图、低压系统图，以及本楼低压配电室系统图。4.1变配电系统及电气容 项目配电设计指本项目变配电室内设置的两台A变压器为枢密院二期各楼宇供电，关于供电系统整体负荷计算及各楼宇分配电量的相关设计指标，建议核准与明确。在原始建筑设计基础上，本项目加建了个楼面、部分楼层面积进行了扩充。因此，以上对本项目进行电气设计参数核准确认应充分考虑加建和扩充面积。以便为楼日后机电系统改造提供技术依据。4.1变配电系统及电气容 楼层配电设计指甲级写字楼常规设计：办公≥80VA/m2，商业≥150VA本项目设计：未明确配电设计指标建议：明确办公及商业的配电设计指标面积等因素，确保满足日后安全运行及招商和运营管理需求。此外，配电系统容量、电气线缆敷设路由、电力接驳点等设计应具有一定余量，以便满足日后租户对电力增容的需求。4.1变配电系统及电气容 租户备用发电本项目：没有备用发电机设计四强电专变变配电系统及电气输配电系照明与插座4.2配电系输配电系甲级写字楼常规设计：主要考虑供电安全性、稳定性、供电持续性，常规将不同使用性质的配电线路分立设计，保障办公电力稳定性；本项目设计：采用放射状和树状相结合的配电方式，办公和公电力分别引自于变配电室，各配电回路相对独立，与甲级写4.2配电系分户计量计量点位目分户计量计量点位目前设计只在AL楼层配电箱设计了1费要求。此外，由于办公区在日后阶段具有空间分割的不4.2配电系公共设备计 风机等非消防的公共设备可在供电干线上设计计量装置。四强电专变配变配电系统及电气输配电系照明与插座4.34.3照明与插座系甲级写字楼常规设计办公区一般设计照度达到500公共照明基本均采用BA常规设计有泛光照明和大堂 局部亮化处理4.34.3、主要通道的照度设计指标，但是缺少办公区、大堂、卫生 车库等主要区域的设计指标，建议明确4.34.3本项目设计：应急照明均不带蓄电池或EPS，直接由双路市影响：考虑到本项目没有后备发电机设计，一旦出现双路电源失电、TS故障、以及末端线路故障，应急照明将无法正常工作，容易造成，存在一定的管理风险。建议：建议增加除市电以外的应急照明后备电源设计4.3照明与插座系 4.3照明与插座系 4.34.3 北门雨棚未设计照系统五弱电专弱电弱电智能化系统完建议增设系统配可选系统配系统设计优弱电系统设计及概完善的智能化设计有助于的租售，提升与品质。便于后期管理与，降低经济运营成本、提升管理效率，有弱电关于系统的完整考虑到不同楼宇的定位和管理需求不同 依据本项目特，结合常规甲级写字楼具有的智能化系统设计，以建议配置和可选配置两个方面给予相应建议。五弱电专弱电弱电智能化系统完建议增设系统配可选系统配系统设计优5.25.2BA系统管理界面示BA系统管理界面示提 整体品质5.25.2抄表系节约人力分周期对计量数据自 ，形成可追溯性的数据库便于对能源消耗数据 和全局管控相对人工抄表的数据准确性更高 时间可以保持一致5.25.2发布系提 形象与品质信息灵活定制、良好的展示界面、便于集中管理5.25.2电子巡更系便于对安 次、地点、路线进行管理 5.25.2 控制系 五弱电专弱电智弱电智能化系统完建议增设系统配可选系统配系统设计优5.3选系统配可选配漏 系统吸 系统

系统示五弱电专弱电智弱电智能化系统完建议增设系统配可选系统配系统设计优范围进行核准确范围进行核准确认位数量点点5.4统消

缺少消防烟感点消防广播无回路连六行业案标标准案物业写写字楼配套商业业态案BABA物业 标准案项目区物业LG双子东长安办RMB35元/m2/利星行广望商RMB42元/m2/办RMB24元/m2/佳程广三元商RMB52.8元/m2/办RMB33元/m2/写字楼配套商业配置案下述内容仅是所的一些项目实际商业案例，供贵司参 厅或美食广场（

BA甲级写字楼BA系统常规设计主要包括空调系统、给排水系统、变配电系统、照明系统和电梯系统，其中最基本配置应包含空