物业工程管理共45

物业工程管理的内容及意义物业工程管理的内容及意义课程开发人员：杨明管控单位：培训管理部适用范围：武汉物业公司内训第一章工程管理的重要意义第二章工程管理的主要指标第三章工程管理的主要内容第四章工程管理的主要手段目录第一节工程管理在物业管理中的地位第二节工程管理在物业管理中的角色第三节工程管理在物业管理中的作用第一章工程管理的重要意义第一节工程管理在物业管理中的地位工程管理核心地位客服部就像人的大脑，是物业管理的信息汇聚和发出中心；保洁绿化就像人的衣服，干净整洁的小区就是一件干净的衣服；保安就像人的脸面，因为站在大门口，保安人员的精神面貌直接反映出物业公司管理的水平；工程就像人的心脏，是小区维持正常运行的核心。第二节工程管理在物业管理中的角色工程管理角色○吃住行、工作、娱乐等一切生活的基础保障要素○客户对“无形服务”的关键感受所在○客户投诉的重点、难点○影响服务费用收取的关键点○运行管理成本占总支出成本比例较大（40%-60%）第三节工程管理在物业管理中的作用工程管理作用1、关系到物业的声誉和生存2、关系到服务成本和企业资金的合理利用3、关系到设备的技术安全和社会和谐第一节客户满意度第二节员工满意度第三节设备设施完好率第四节成本控制第二章工程管理的主要指标第一节客户满意度客户满意度工程管理不但要保证业主的基本生活正常进行，还要保证园区内业主所见之处的设备设施运行良好，这才能更好的提升业主满意度。第二节员工满意度员工满意度俗话说家和万事兴，在工程管理部这个大家庭里，员工满意才能更好地完成工作。试想，如果员工每天都带着情绪工作，能做好工作吗？这种情况下的工作效率和结果能让业主满意吗？第三节设备、设施完好率设备设施完好率衡量物业设备管理质量的两个指标：A、设备有效利用率，％；B、设备的完好率，％；☆物业设备是否完好的标准为：①零部件完整齐全，②设备运转正常③设备技术资料及运转记录齐全④设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效第四节成本控制成本控制制通过各种种手段，，在保证证工程管管理品质质不下降降的前提提下，做做好成本本控制。。且年度度预算误误差不超超过5%。第一节前前期期介入第二节工工程程交接验验收第四节设设备备、设施施日常运运行管理理第五节工工程程外委单单位管理理第六节装装修修管理第七节工工程程人员管管理、培培训及考考核第八节户户内内维修及及有偿服服务管理理第三章工工程程管理的的主要内内容第一节前期介入前期介入入从项目规规划设计计开始，，物业公公司就需需从物业业后期管管理角度度出发提提出修改改建议，，如垃圾圾房的位位置、地地上地下下车流人人流动线线、各机机电系统统的防雷雷设计等等。并随随时跟进进施工过过程（尤尤其是防防水、门门窗、管管线预埋埋等的隐隐蔽工程程）；第二节工程交接验收工程交接验验收包含房屋本本体及公区区设备设施施的交接验验收。（1）、严格按按照交接验验收流程及及内容验收收，房屋本本体：如门门窗、厨卫卫、地板、、墙面等；；公区设备备设施：如如路面、围围墙、设备备标识、管管线敷设路路径等。（2）、对验收收不合格内内容进行协协调整改，，对于部分分技术含量量低、投入入小的整改改，可由物物业公司工工程部直接接实施完成成，其它的的就需要协协调和跟进进相关方处处理。对于于无法通过过整改来解解决的问题题，则要通通过其它工工程管理手手段尽量减减少此问题题对物业管管理和业主主的影响；；第三节设备设施日常运行管理一、物业设设备基础资资料的管理理主要包括设设备原始档档案、设备备技术资料料以及政府府职能部门门颁发的有有关政策、、法规、条条例、规程程、标准等等强制性文文件。（1）设备原始始档案设备备原始档案案包括：①设备清单单或装箱单单②设备发票票③产品质量量合格证明明书④开箱验收收报告⑤产品技术术资料⑥安装施工工、水压试试验、调试试、验收报报告第三节设备设施日常运行管理（2）设备技术术资料设备技术资资料包括：：①设备卡片片②设备台账账③设备技术术登录簿④竣工图⑤系统资料料（3）政府职能能部门颁发发的有关政政策、法规规、条例、、规程、标标准等强制制性文件第三节设备设施日常运行管理二、物业设设备运行管管理物业设备的的运行管理理实际上包包括了物业业设备技术术运行管理理和物业设设备经济运运行管理两两部分。1、设备的运运行在技术术性能上始始终处于最最佳状态①针对设备备的特点，，制定科学学、严密且且切实可行行的操作规规程。②对操作人人员进行专专业的培训训教育。对对政府规定定的某些需需持证上岗岗的工种，，必须严格格要求持证证才能上岗岗。③加强巡检检、维护保保养工作。。④设备中的的仪表、（（如压力表表、安全阀阀等）、安安全附件必必须定期校校验，确保保灵敏可靠靠。第三节设备设施日常运行管理⑤对运行中中的设备不不能单凭经经验用直观观的方法来来管理，而而应在运行行状态下的的监测和对对故障进行行技术诊断断的基础上上，做深入入、透彻、、准确的分分析。⑥对事故的的处理要严严格执行““三不放过过”原则。。即事故原原因未查清清不放过、、对事故责责任者未处处理不放过过、事故后后没有采取取改善措施施不放过。。2、从设备的的购置到运运行、维修修与更新改改造中，寻寻求以最少少的投入得得到最大的的经济效益益，即设备备的全过程程管理的各各项费用最最经济。第三节设备设施日常运行管理3、人员安全全：加强培培训、长期期教育、经经常演练、、提高意识识、掌握方方法设备安全：：防火、防防盗、防水水浸；安全全运行保证证（压力、、温度、荷荷载、流量量）规章制度：：建立健全全、不断完完善；安全防护：：措施完善善、布防到到位、科学学防护（施施工现场：：围挡、警警示牌、警警示灯）（（防护装置置：消防衣衣、绝缘服服、绝缘手手套、绝缘缘靴、绝缘缘垫）（防防护工具：：验电器、、试电笔、、安全钳、、绝缘棒））第三节设备设施日常运行管理4、设备管理理制度交接班责任任制预防性计划划检修保养养制检修、保养养操作指导导规程制应急方案流流程制第三节设备设施日常运行管理基础设备设施管理生活设备设施管理安全设备设施管理设备设施日常管理房屋路面管理建筑小品管理供配电管理给排水管理电梯系统管理暖通空调管理消防系统管理智能化系统管理第三节设备设施日常运行管理供配电系统统第三节设备设施日常运行管理配电房内设设备配电房是将将经变压器器降压的电电源经开关关分配至各各用电设备备的建筑物物。它的主主要设备有有：低压配配电柜、空空气开关、、计量指导导仪表、保保护装置、、电力电容容器、接触触器等。第三节设备设施日常运行管理变频供水系系统第三节设备设施日常运行管理电梯系统1-减速箱；2-曳引轮；3-曳引机底座座；4-导向轮；5-限速器；6-机座；7-导轨支架；；8-曳引钢丝绳绳；9-开关碰铁；；10-紧急终端开开关；11-导靴；12-轿架；13-轿门；14-安全钳；15-导轨；16-绳头组合；；17-对重；18-补偿链；19-补偿链导轮轮；20-张紧装置；；21-缓冲器；22-底坑；23-层门；24-呼梯盒；25-层楼指示灯灯；26-随行电缆；；27-轿壁；28-轿内操纵箱箱；29-开门机；30-井道传感器器；31-电源开关；；32-控制柜；33-曳引电机；；34-制动器第三节设备设施日常运行管理空调系统第三节

设备设施日常运行管理消防系统消防警铃消防广播温感探头烟感探头手报排烟风机排烟阀第三节设备设施日常运行管理消防设备目前建筑物物采用的消消防设备仍仍然以水力力灭火为主主。如消火火栓系统、、喷淋系统统，其他配配套消防设设备有烟感感器、温感感器、消防防报警系统统、防火卷卷帘、防火火门、抽烟烟送风系统统、通风系系统中的防防火阀、消消防电梯、、消防走道道及事故照照明等设备备。第三节设备设施日常运行管理智能监控系系统第三节设备设施日常运行管理门禁系统可视对讲门门禁系统是是在各单元元首层安装装防盗门，，由管理中中心机、彩彩色单元门门口主机、、电控锁、、闭门器及及户内可视视对讲分机机通过专用用网络连接接组成。第三节设备设施日常运行管理周界防范系系统第三节设备设施日常运行管理停车管理系系统第四节工程外委单位管理工程外委单单位管理（1）负责整改改遗留问题题的原施工工方、后期期引进的整整改施工单单位、电信信移动等后后期进场的的施工方的的监管；（2）设备设施施维护外委委单位的监监管，如电电梯、空调调维保单位位；第五节装修管理装修管理如装修方案案的审核、、装修现场场的防火管管理、私搭搭乱建的控控制、装修修工人及装装修材料的的出入路线线和行为规规范管理等等；第六节工程人员管理、培训及考核工程人员管管理、培训训及考核1、建立健全全的管理制制度2、定期组织织技能培训训及技能考考核3、制定绩效效考核计划划及标准第七节户内维修及有偿服务管理户内维修及及有偿服务务管理1、制定户内内维修流程程及标准2、收费合理理3、注重服务务礼仪第一节预预算制管管理第二节计计划管理理第三节标标准化管管理第四节节节能降耗耗第五节人人性化管管理第六节承承包责任任制第七节模模块化管管理第四章工工程管理理的主要手手段第一节预算制管理预算制管理理具体就是每每年每月都都要做工程程费用预算算。严格控控制管理成成本，对于预算外外支出需有有足够的理理由，且全全年的实际际管理成本本与预算之之差控制在在一定的范范围内，差差别不能过过大，如5%。第二节计划管理计划管理制定详细、、有效、可可执行的工工作计划，，并严格落落实。通过过计划管理理可减少工工作中的漏漏项，降低低管理风险险。第三节标准化管理标准化管理理制定各项工工作标准，，要求员工工严格按照照工作标准准流程进行行，并达到到标准化的的结果。通通过这种方方式可以尽尽最大限度度减少因员员工能力差差异而导致致结果的不不受控。第四节节能降耗节能降耗应将节能降降耗贯彻到到工作中的的每一个细细节，并常常抓不懈。。节能降耗主主要包含：：1、人员配置置2、维修耗材材管控3、水电使用用优化第五节人性化管理人性化管理理让员工分享享公司的发发展成果，，让员工在在这里有家家的感觉。。认真对待每一一个员工的的每一项诉诉求，尽量量做到公正正的对待每每一个员工工。第六节承包责任制承包责任制制可根据实际际情况，将将工作划分分为若干