湖北房地产项目工程前期策划

本报告仅供客户内部使用，版权归武汉汉业兴房地产代理公司所有。未经书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。湖北孝感某项目2期提案2014.03我们面对的是这样的宏观环境。。。随着中国城镇化建设的推进，及居民购买力的提升，加之传统观念的催化，房地产行业需求支撑在未来的一段时间内将持续增长，房地产也将继续其“繁荣的一面”；中国通货膨胀形势严峻，日益高涨的房价让购房者望而却步，庞大的需求量无法释放；部分城市，特别是三、四线城市房地产过度开发问题逐渐显现，房产泡沫一触即破。某楼盘开盘现抢房潮鄂尔多斯“鬼城”写在之前写在之前宏观声音住建部媒体舆论湖北现状2014年房地产调控将采用双向调控，具体双向调控标准尚未出台，但双向调控的目的必定是防止房价大起大落，保证房地产稳定，工业PMI的低迷和股市的沉沦，让政府不敢轻易下刀地产行业。2014伊始，大量媒体宣传楼市即将破灭传言，全国多个城市将成为鬼市，湖北黄石、十堰等城市在列。2013湖北的财务负债率为全国最高之一，在目前市场经济不景气，工业吃老本的现状下，湖北政府仍将通过大量卖地，保证稳定的财政收入，以抵消财政赤字。一方面部分开发商为追求利益的最大化，热衷于高档楼盘的开发与之相对的是数量庞大的中低收入者，苦于有房难买的现状，有效需求受限“过剩”与“短缺”并存我们的未来会怎样？孝感人口531万人，市区人口仅90万人，目前孝感房地产多个超过百万的大盘在建在售楼盘80余，目前开发面积2400万方，未来五年规划面积3000万方左右，仅可供90余万人居住，目前的开发面积和规划储量无法满足城镇化需要。孝感政府高负债率孝感支柱产业低迷孝感城镇化加快，刚需占主导孝感东扩融入武汉城市圈孝感房地产，至少还有5年加速期，10年发展期，才会趋于稳定形象定位项目发展背景分析客户分析竞争市场研究了解项目和市场市场定位项目核心问题界定价格定位项目定位分析营销策略执行策略营销编排报告框架了解项目和市场形象定位项目发展背景分析客户分析竞争市场研究了解项目和市场市场定位项目核心问题界定价格定位项目定位分析营销策略执行策略营销编排项目核心问题界定/1.地块情况简评：道路通达性能佳，交通便利，属于中心城区，发展潜力巨大多路公交线路通达项目位置，项目周边人气较旺。项目周边配套齐全，距离孝感两大商圈有一定距离，商业发展潜力大。项目四至：项目地块目前已经平整，达到三通一平要求2路、4路、11路等多路公交可达，交通便利。周边发展较为落后，环境较差。项目临街部分较少，项目展示面不完全。本案SWOT1、项目地处交通优越。2、区域发展较慢潜力巨大3、项目一期在孝感有一定人气1、项目一期销售不好，口碑较差2、周边公园、购物等市政配套缺乏3、项目周边城中村形象较差1、项目区位优势大，推广难度较低，宜打造精品项目2、周边缺乏高品质小区和综合体商业，商机巨大

1、周边市政配套较差，转盘附近出行不利2、本区域的商业在孝感本地整体竞争力较弱项目核心问题界定/2.SWOT分析项目核心问题界定/3.核心问题提出本案位于孝感中心城区，应以中高端定位为发展指引。在此前提下，我们必须要面对以下问题：如何打造可以抗衡周边商圈的商业综合体，打造出有竞争力的产品？如何树立高端的项目形象？如何引导住宅部分客户，把购买欲望，从东城片区移到本项目？如何联动资源，线上线下统一部署，实现最终的销售目标？了解项目目和市场场形象定位位项目发展展背景分分析客户分析析竞争市场场研究了解项目目和市场场市场定位位项目核心心问题界界定价格定位位项目定位位分析营销策略略执行策略略营销编排排项目发展展背景分分析/1.孝感市简简介中国唯一一一座以以孝命名名的地级级城市，，中国孝孝文化之之乡。是是距离中中部地区区，中心心城市武武汉市最最近的城城市，是是武汉8+1城市圈成成员城市市之一，，也是中中部地区区最具潜潜力和竞竞争力的的城市之之一，其其综合竞竞争力在在省内排排名前六六位。现辖孝南南区、汉汉川、应应城、安安陆三个个县级市市，云梦梦、大悟悟、孝昌昌三县，，及一个个国家级级高新区区和七个个省级开开发区。。面积8910平方公里里，总人人口531万，其中中孝感城区区人口55万，常住人口90万。孝感分析：投资状况：2013年孝感市平均均每月有约1亿元人民币投资到到房地产市场场中，充分说说明孝感房产市场场被业界广泛泛看好成交状况：量：2013年全市平均月成交量23.19万㎡。全年成交首首个高峰出现现在春节期间，大批返乡置置业客户拉动动13年度第一个成成交热。另一一个高峰出现现在9月。9月、10月一直被业界界认为是成交交黄金月，但但13年下半年的成成交旺季提前至7月出现，10月却出现成交交量下滑。价：2013年孝感市商品品房成交均价为3288元/㎡。年初第一个个购房高峰期期时，成交均均价上涨约5.6%，年后回落至至3300以下，此后趋趋于平稳。在在9月成交量达到到高峰后，10月商品房成交交均价出现上上涨，涨幅约约5%，与此同时商商品房成交量量出现下滑。。项目发展背景景分析/2.2013年孝感市房地地产宏观概况况项目发展背景景分析/3.2013年孝感市土地地市场概况分析：随着新市政东东扩迁移，汉汉孝城际铁路路贯通，槐荫荫公园二期的的建设施工，，开发东区强强大的发展潜潜力吸引越来来越多的关注注，该版块的的热度也随之之升温。2013年土地市场无无疑是开发东区独占占鳌头。孝感老城区属属旧城市中心心，配套完善善，商业成熟熟，居住人口口众多。但该该区域属老旧旧城区，拆迁迁、改造难度度大。因此土土地交易数量量并不多，但但楼面地价却却为全市最高高。就价格而言，，2013年下半年，土土地成交价格呈上上升趋势，意味着未来来3年内，本地房价还会上涨涨。回顾商品房成成交数据，不不难发现目前前孝感市房地地产市场供略小于求。。项目发展背景景分析/4.2014年1月、2月孝感市房地地产市场情况况说明：一月全市成交交总面积13.13万㎡，成交套数1199套。其中东城城区成交435套，均价4586.06元/㎡；开发南区成成交514套，均价4620.93元/㎡。二月全市成交交总面积12.07万㎡，成交套数1138套。其中东城区区成交437套，均价4951.41元/㎡；开发南区成成交311套，均价4262.47元/㎡。较之1月，二月楼市市成交均价上涨，同时成交套数略有有下滑，价格格对成交量的的影响十分明明显。小结：项目发展背景景分析1、孝感市房地地产行业处于于快速发展阶段段，从投资情况况来看，业界界十分看好孝孝感市场；2、孝感房地产产市场发展情情况有明显的的区域性，开发东区与老老城区为热点板块，，其它板发展展相对缓慢；；3、综合孝感市市土地供应及及市场去化情情况来看，孝孝感市场正处处于供略小于求状态；4、就量价而言言，热点板块块市场对价格较为敏敏感。但就近期土土地成交价格格来看，地区区房价在未来来3年内还会上涨。了解项目和市市场形象定位项目发展背景景分析客户分析竞争市场研究究了解项目和市市场市场定位项目核心问题题界定价格定位项目定位分析析营销策略执行策略营销编排竞争市场研究究/1.主要竞争项目目位置分布民邦槐荫东岸岸2期保丽佳园二期期金都九龙城九真明珠馨城城恒达华府乾坤新城航天首府宇济滨湖天地地乾坤豪府星河天街鼎观世界12560㎡70㎡80㎡90㎡100㎡110㎡120㎡130㎡140㎡一房一房三房四房宇济滨湖天地地民邦槐荫东岸岸南方国际金都九龙城恒达华府80-83114-118124-125135-1391468090110-1181206538-5673-7781-8795104116124-12987113125131竞争市场研究究/2.竞争区域内项项目产品情况况竞争区域内项项目主力产品品为100-130㎡三房，按面面积又区分为为100-120㎡功能型与120-130㎡舒适型两种种。绝大多数数项目都配有有90㎡以下两房产产品，以满足足中等收入客客户需求星河天街鼎观世界乾坤豪府89.7198.6299.4117.94六房172.738875.4395.97120.05127.3735在整体竞争格格局之下，我我们又将面对对哪些项目的的竞争呢？我们将对主要要竞争楼盘进进行逐一扫描描，判断出我我们项目未来来的可循之机机！竞争市场研究究/3.主要竞争项目目概况宇济.滨湖天地宇济.滨湖天地政务区，园中中园，五星至至尊均价5500元/㎡地址孝南区董永路东侧新政府旁开发商湖北宇济房地产开发有限公司开盘时间2010.12.28首开占地面积14.68万㎡建筑面积47.27万㎡容积率2.5绿化率36%物业形态高层规划总户数3454“滨湖天地””项目主体工工程为高层居居住楼，基础础设施完善，，配套齐全。。整个小区建建设用地地形形为长方形，，分为梅、兰兰、竹、菊个个小区，19栋居住房，楼楼距宽阔，保保证了小区光光的通透性和和风的穿透性性；特有侧向向建筑，充分分考虑了舒适适性与私密性性的结合，视视野开阔又不不会出现对视视；每一个单单位都畅享山山景、湖景、、园景；宇济.滨湖天地项目推盘及去去化情况预售时间楼栋号销售率推售套数剩余套数2010.12兰苑1#，2#，3#98%393套8套2011.1兰苑5#98%157套3套2011.4兰苑6#，7#89.5%324套34套2011.7兰苑8#90%132套13套2011.12竹苑6#，7#，8#97.54%408套10套2012.8竹苑1#，2#，5#97.3%411套11套2013.2竹苑3#74.6%138套35套2013.83#93.8%129套8套2013.125#63%160套59套2014.12#57.8%154套65套滨湖天地项目目月均推盘量65套，月均去化量58套，月均去化率89.2%。其中2012.7月，该项目万万豪国际大酒酒店写字楼部部分取得预售售资格。推盘速度较慢慢，去化率高高宇济.滨湖天地产品分析124㎡2*2*2户型（二改三三）优势简析：南北通透，双双阳台设计舒舒适性较高。。空中花园可可改为多功能能室，只计入入一半面积，，附加值高，，功能性强。。139㎡3*2*2户型（三改四四）宇济.滨湖天地产品分析194㎡5*2*2户型（五改六六）优势简析：南北通透，双双阳台设计舒舒适性较高。。空中花园可可改为多功能能室，只计入入一半面积，，附加值高，，功能性强。。112㎡2*2*2户型（二改三三）优势简析：卧室全南朝向向，舒适度较较高。空中花花园可改为多多功能室，只只计入一半面面积，附加值值高，功能性性强。启示与借鉴“二改三”及“三改四”户型产品以其其强大的功能能性，较高的的性价比，广广受置业客户户的欢迎；单独二孩政策策逐步落地的的情况下。“三改四”产产品市场有多多大，还需密切注注意有该类型型产品的项目目销售情况；；该案位于新政政府周边，生生活配套现状状相对匮乏，，其主要区域域价值体现在在未来的增值值前景上。在在推广上，该该案主打“政政务中心”，，明确昭示这这一最重要特特点。竞争市场研究究/3.主要竞争项目目概况民邦槐荫东岸岸民邦.槐荫东岸核心地段，卓卓越品质均价5300元/㎡地址孝南区东城区董永路（乾坤豪府南面）开发商湖北民邦房地产开发有限公司开盘时间2013.9.20首开占地面积3万㎡建筑面积12万㎡容积率3.0绿化率30%物业形态小高层，高层主力户型90㎡-120㎡三房民邦槐荫东岸岸位于孝感市市东城区董永永路中段（乾乾坤豪府南侧侧）,分为住宅和商商业两大板块块。住宅共7栋高层，面积积80-130㎡。商业约3万方将打造的的是孝感首条条开放式小资资风情美食街街。商业分为为地下负一层层和地上4层，主要经营营特色餐饮酒酒楼、咖啡茶茶语、休闲康康体、汽车美美容、教育培培训等。项目推盘及去去化情况预售时间楼栋号销售率推售套数剩余套数2013.111#，2#，5#，6#57%454套195套槐荫东岸项目目月均去化量65套，月均去化率率14.3%。去化速度较较快，项目当当前住宅部分分推盘量已超超过总量的一一半，目前还还有3#，4#及7#楼未推民邦.槐荫东岸民邦.槐荫东岸产品分析80.9㎡2*2*1户型简析：90㎡小三房为刚刚需主力户型型，市场需求求量庞大。90/105㎡3*2*2户型产品分析110/130㎡3*2*2户型优势简析：南北通透，双双阳台设计舒舒适性较高。。118㎡3*2*2户型优势简析：卧室全南朝向向，舒适度较较高。民邦.槐荫东岸产品分析120㎡3*2*2户型优势简析：三阳台设计舒舒适性较高。。民邦.槐荫东岸启示与借鉴90㎡小三房户型产品以其其强大的功能能性，较高的的性价比，广广受置业客户户的欢迎，但但该案只有一一款此类产品品，其余产品品设计一般，，并无太大亮亮点；该案最大亮点点为3万方美食商业业街，在推广广上所占比重重较大。竞争市场研究究/3.主要竞争项目目概况恒达华府恒达华府城中央，优生生活均价5100元/㎡地址孝南区孝感市槐荫大道197号（大润发隔壁）开发商湖北恒大置业有限公司

开盘时间2013.10首开占地面积0.67万㎡建筑面积4万㎡容积率5.44绿化率15%物业形态高层主力户型69㎡-136㎡两-三房项目位于槐荫荫大道与长征征路交汇处，，属于孝感核核心地段，向向西连接老城城区的繁华地地带，向东与与去武汉的107国道相连，地地理环境十分分优越。项目推盘及去去化情况预售时间楼栋号销售率推售套数剩余套数2013.101#42.53%308套177套恒达华府项目目月均去化量33套。该项目位于于市中心商业业区，相对单单价较低，且且项目体量小小，容积率高高，居住舒适适性相对较差差，去化速度相对对较慢。在推广上投入入较少，品牌牌推广没有效效的释放。恒达华府产品分析38-56㎡1*2*1户型简析：该项目位于商商业区，1-2房小户型设计计适宜投资87㎡2*2*1户型恒达华府产品分析104㎡3*2*1户型简析：该项目所有产产品均无南北北通透户型设设计，尽管120㎡以上大三房房产品设计有有三阳台，但但非通透型设设计仍让产品品舒适性打折折。125㎡3*2*1户型恒达华府启示与借鉴精准的市场定定位和产品定定位是项目成成功的必备因因素；灵活运用诸如如配套、交通通、商业氛围围等优势，弥弥补项目自身身的不足。竞争市场研究究/3.主要竞争项目目概况乾坤新城均价5200元/㎡地址孝感市长征南路开发商湖北乾坤房地产开发有限公司开盘时间2014.1首开占地面积12.98万㎡建筑面积48万㎡容积率-绿化率-物业形态高层主力户型98-109㎡乾坤新城位于于长征南路到到澴河一公里里处，由乾坤坤集团投资40亿元打造的乾乾坤新城，在在长征南路两两侧投资的建建筑物和景观观将大大超过过乾坤大道两两侧的建筑物物和景观，成成为孝感的新新名片。乾坤新城项目推盘及去去化情况预售时间楼栋号销售率推售套数剩余套数2014.11#，2#5.6%517套488套乾坤新城项项目月均去化量量14套。该项目目目前在推广广上投入并并不大，这这是导致该该项目去化化速度相对对较慢的主主要原因之之一。乾坤新城启示与借鉴鉴充分利用开开发商名气气进行炒作作；不可忽视推推广的作用用，即便是是认可度较较高的大开开发商的项项目，也应应注意项目目推广。竞争市场研研究/3.主要竞争项项目概况南方国际南方国际均价3800元/㎡地址孝感市槐荫大道小转盘开发商寰城·南方国际开盘时间尚未开盘占地面积67万㎡建筑面积150万㎡容积率-绿化率-物业形态专业市场、综合体主力户型认筹公寓35-60㎡孝感目前规规划面积最最大的城市市综合体和和专业市场场集群，南南大经济开开发区龙头头产业，南南方国际在在业态上不不和本项目目形成竞争争关系，但但其宣传兴兴起对本案案的发展有有较好的促促进作用。。启示与借鉴鉴利用市政府府规划，主主打发展牌牌，迅速的的建立影响响力；项目作为孝孝感最大的的专业市场场集群和综综合体，必必须经过大大量的宣导导和炒作才才能有所发发展，本项项目的住宅宅和南方国国际相比优优势明显，，项目商业业要完全和和南方国际际走差异化化，南方国国际的知名名度提升和和成功会给给本项目带带来大量的的正面影响响，如何有效的的利用南方方国际的宣宣传，乘好好东风，是是本案后期期研究重点点。竞争市场研研究/4.本案概况均价？地址孝感槐荫大道小转盘开发商XXXXX开盘时间？占地面积7.05万㎡建筑面积17.47万㎡容积率3.09绿化率30.6%物业形态高层住宅、裙楼商业组成的综合体主力户型63-159㎡两-三房项目地处孝孝感小转盘盘，交通优优势十分明明显，项目目所处地段段人流车流流极大，项项目推广难难度较低，，但周边的的市政配套套缺失和环环境嘈杂给给项目带来来诸多不利利，如何让购房房群体有效效的从东城城区分流是是项目的研研究重点。。本案竞争市场研研究/5.综合对比项目户型分分析63.8一室一厅78.9一室一厅94.3二室一厅103.43二室一厅132三室一厅141三室一厅152三室一厅精品小一房房，产权优优于周边项项目，有明明显优势作为一房，，面积过大大，空间分分布不合理理小两房，内内部舒适度度高，缺点点是没能做做成三房作为三面，，舒适有余余，但是面面积过大项目主力户户型普遍面面积过大，，面对的人人群是消费费能力较强强，对居住住舒适度要要求较高的的人群，市市场较小。。且项目户户型分布跳跳度过大，，没有小三三房，项目目三房普遍遍总价过高高，不利于于销售。我们选择三三个能涵盖盖区域内大大部分项目目主要特征征的案例与与本案进行行对比（单单项5分满分）项目名称配套区域价值交通品牌影响力商业规模产品设计产品附加值本案34.553.84434.2南方国际34.554.74.5544民邦槐荫东岸34.34.34.34.844.53.5恒达华府55544.83.53.83本案各单项项指标与其其它项目相相比处于中等水平，项目产品品设计低于于平均水平平，但项目的地地理位置优优势明显，，宣传难度度较低，在价格定定位合理的的情况下，，本案属于于市中心、高高升值附加加值的高档档综合体。。竞争市场研研究/5.综合对比项目定位分分析形象定位项目发展背背景分析客户分析竞争市场研研究了解项目和和市场市场定位项目核心问问题界定价格定位项目定位分分析营销策略执行策略营销编排除项目自身身环境、区区位、配套套、产品等等因素外客户也是项目的的核心价值值点，客户户的需求是是引导市场场发展的重重要动力我们必须以客户的视视角对项目价值值进行梳理理客户分析我们要吸引引哪些客户户的亲睐？？客户分析他们都是谁谁？客户具体属性细分属性消费层类别年收入水平政府行政机关政府及行政机关官员高消费层10万以上政府及行政机关公务员(中级)较高消费层6-10万元普通公务员中等消费层3-6万元企事业单位高层管理人员高消费层10万元以上中屋管理人员较高消费层6-10万元普通管理人员中等消费层3-6万元私营企业私企业主高消费层10万元以上外资企业中高管理人士较高消费层6-10万元个体工商户商贸个体户高消费层10万元以上个体工商户较高消费层6-10万元城市新兴白领中产阶层职业经理人较高消费层8-10万元外企或大型企业员工中等消费层4-6万元专业人士较高消费层8-10万元知识型自由职业者中等消费层6-8万元中高收入阶阶层刚需客客户客户分析/1.客源分析他们都在哪哪？城南老城区区城东新区客户主要来来源不满老城区区高房价及及居住环境境的本地客客户不满城东新新区生活配配套的本地地客户周边乡县改改善型需求求客户重视增值前前景的投资资型客户改善外溢周边乡县改善客户分析/1.客源分析周边乡县特征描述：：年龄：在30－55岁之间，，经济状况：：已经有一一定积蓄，，且首付能能力在20万以上家庭结构：：两代居。。有良好教教育背景的的共同特点点关注点：子子女的教育育；生活配配套；交通通状况；居居住环境个体特征：：自信，讲讲排场，对对身份地位位不断的追追求!也乐乐于接受外外界新鲜事事务业余活动：：业余活动较较为单一，，除了不固固定的商业业活动，客客户之间交交流外，较较多流连于于棋牌室、、桑拿、KTV及中高档餐餐饮等场所所，一年内内有1-3次中长途旅旅行客户分析/2.特征分析追求居住品质和和居住形象象，对生活质质量有较高高要求；理性而现实实，喜爱性价比高、、功能性强强产品；浓烈的家庭庭观念，追追求和睦幸幸福的家庭庭生活；购房时注重重区域未来来的升值空间，倾向向于选择区区域第一品品牌；重视生活品品位，择邻而居意态明朗，，重视生活活环境，强强调同质阶阶层的聚合合。客群价值研研判客户分析/2.特征分析区域成交客客户与成交交产品关联联分析现总价段户型偏好成交产品面积段占比70万元以上全功能豪华户型，注重主卧私密性140㎡以上四房2%65-70万元实用性强，注重主卧尺度，各功能区空间充足130-140㎡三房60万元左右注重私密，保证南面采光度高，居住舒适120-130㎡三房13%50-60万元功能性强100-120㎡三房28%45万-50万元南北通透，注重空间舒适感或功能性90-100㎡两-三房33%40万元左右空间紧凑，浪费面积小，注重功能性80-90㎡两房20%30-40万元南北通透，居住舒适80㎡以下两-三房3%30万元左右投资型，重视区位60㎡以下一-两房<1%产品价格成交客户较较为亲睐90-130㎡两-三房户型，其次次为80-90㎡两房，其中小三三房为热门门户型，去去化较快。。未来区域域内该类型型产品需求求平稳，这这两种产品品仍为需求求主力。2013年，孝感主主城区购房房客户以50万为心理界限限。2013年初至今，，孝感房价价总体趋于于稳定，只只在个别时时期有5%左右涨幅，，随即略有有回落。照照此情况，，未来3年内主力户户型总价区区间会在60-80万。客户分析/3.关联分析项目定位分分析形象定位项目发展背背景分析客户分析竞争市场研研究了解项目和和市场市场定位项目核心问问题界定价格定位项目定位分分析营销策略执行策略营销编排综合以上所所有分析，，我们可以以这样重塑塑项目价值值项目定位分分析项目本体交通便利，，未来商业业配套完善善，生活资资源丰富，，客户覆盖盖范围广市场特征竞争格局客户特征产品趋势在供略小于于求的市场场格局下面面世，紧抓抓市场机遇遇东城区与老老城区连接接处，房地地产发展热热点板块，，多为高端端项目，竞竞争十分激激烈。走差差异化路线线方可突围围有一定的价价格承受力力，追求生生活品质，，理性而且且现实，追追求产品性性价比三房为主力力户型，不不同面积满满足首置及及首改刚需需客户，在在竞争中凸凸显机会营造浓厚的的高端生活活化氛围性价比高，，功能性强强可满足挑剔剔客户的要要求以客户主体体需求作为为项目最大大卖点项目定位分分析/1.市场定位极具升值价价值的未来来东城发展展中心，最最具收藏投投资价值的的城市综合合体项目定位分分析/1.市场定位案名建议项目案名在在孝感已经经有一定知知名度和影影响，项目目主案名不不变，但要要在销售时时有利引导导，改观客客户对项目目的前期印印象。建议案名XXXXXXXXX只有城市的的中心，才才有中心的的风景，中中心的地位位，中心的的享受，你就是中心心项目定位分分析/2.形象定位时尚、高端端、享受主主义营销中心项目定位分分析/2.形象定位与项目风格格一脉相连连，用利落落刚硬的装装饰线条特特点，营造造高端氛围围。室内镜镜面元素的的采用，可可中和沉闷闷感，增添添时尚气息息项目定位分分析/3.价格定位项目名称c配套区域价值交通品牌影响力商业规模产品设计产品附加值均价本案44.853.8443.74.5南方国际34.854.544.84.84.84000民邦槐荫东岸34.34.344.844.53.55400恒达华府55544.83.53.834800根据项目与与周边项目目的属性对对比，项目目的综合指指数为4.1因此项目住住宅的理想想价格是4500元元/平方米米项目定位分分析/3.商业价格定定位业态建材家居成人服装童装孕婴其他占比79%7%7%7%月租44元/平米/月香澳路业态态分析内街销售价价格=44元/平平米/月*（（12-15年）*12个月=8000元元/平米临街裙楼建建议：只租租不售，统统一招商，，统一管理理。形象定位项目发展背背景分析客户分析竞争市场研研究了解项目和和市场市场定位项目核心问问题界定价格定位项目定位分分析营销策略执行策略营销编排营销策略房产营销环环形思考模模式这是一个什什么样的楼楼盘？我要把它卖卖给谁？项目本体分分析目标客户分分析怎么卖？推盘策略及及推广策略略能卖得更好好吗？提出利润与与去化速度度间矛盾问问题我们的营销销推广策略略能跟客户户产生共鸣鸣吗？解决利润与与去化速度度间矛盾问问题营销编排在首轮循环环里，我们们已经解决决了“什么么样的楼盘盘”及“卖卖给谁”的的问题。接下来我们们要解决“怎么卖””的问题。营销编排销售顺序综合体，临临街裙楼项目周边商商业配套主主要以建材材为主，项项目距离两两大商圈有有一定距离离，周边缺缺乏较完备备的商业、、娱乐配套套；项目的小户户型住宅销销售难度较较低，大户户型推广难难度较大，，必须在项项目区位概概念成熟后后销售，才才能得到比比较好的收收益；项目位置优优越，推广广难度较低低，便于迅迅速建立知知名度。原因处理方法1.项目从从主力店入入手，通过过主力店的的招商提升升区域价值值。2.全力打打造集吃喝喝玩乐购为为一体的临临街裙楼，，便于后期期后街销售售。3.充分分发挥项项目地段段优势，，借南方方国际宣宣传争夺夺客户资资源。炒热概念念，快速速招商营销编排排施工方向向综合体，，住宅部部分商业部分分招商后后，项目目区域价价值得到到极大提提升；项目住宅宅部分有有一期作作为参照照，住房房品质口口碑较好好；在南方国国际住宅宅部分推推出前，，抢先开开卖，避避免竞争争。原因处理方法法项目前期期释放小小户型和和较大户户型房源源，限时时推出中中间房源源，降低低后期销销售难度度；视综合体体招商完完成后的的区域反反应住宅宅部分的的销售价价格可有有所提高高。大步跑量量营销编排排营销编排排施工方向向综合体，，后街项目内街街不临街街销售难难度大，，在前期期人气和和影响力力上升后后发售，，才能水水到渠成成；后街招商商难度较较大，需需要重新新规划。。原因处理方法法根据前期期临街裙裙楼的销销售反应应，拟定定后街的的业态分分布。在完成前前期蓄客客和人气气聚集后后，后街街的销售售自然水水到渠成成。稳步去化化营销编排排项目利用用好项目目地理优优势，铺铺设项目目围挡，，围挡相相应的做做高处理理，转盘拐角角处设立立临时售售楼部，不要设设在项目目内，充充分利用用项目地地理优势势，做好好展示面面。为保证临临时接待待中心功能性建议在100平方左右右预计完成成时间：：2014年6月营销编排排在5月份正是是处于项项目的形形象塑造造期，开开始面对对市场炒炒作公司司品牌形形象该阶段主主要任务务：让孝孝感人知知道，东方龙城城2期，，携综合合体载誉誉归来表现形式式项目工地地围墙广广告孝房网软软文——伏蛰三年年，打造造城市新新中心，，载誉归归来。5月企业品牌牌形象塑塑造期营销编排排在6月份项目目临时接接待中心心完成，，正式对对外开放放。该阶段主主要任务务：项目目开始蓄蓄客，进进行诚意意登记。。搜集客客户信息息，对外外展示形形象表现形式式主广告语语：唯有中心心，拥有有一切，，你就是是中心6月开始区域域炒作5月围墙广告告户外广告告报广夹报报注：炒作作区域，，说明项项目是孝孝感的中中心城区区，目前前而言中中心城区区土地已已经利用用完毕后期很难难再有这这样中心心位置的的房子了了，要抓抓住最后后的机会会营销编排排在7、8月份由于于孝感天天气的炎炎热，房房地产市市场属于于一个低低迷期该阶段主主要任务务：完成成临街裙裙楼招商商。表现形式式主广告语语：城城市围绕绕我而转转动6月项目配套套炒作5月围墙广告告户外广告告报广夹报报网络媒体体电商注：利用用南方国国际在暑暑期的宣宣传，为为项目拉拉拢人气气，通过过较大型型的线下下活动，，完成综综合体的的推广。。7月,8月营销编排排该时期迎迎来孝感感房市金金九月该阶段主主要任务务：开始始正式的的项目认认筹，预预计该阶阶段项目目工程节节点上出出正负0客户已经经可以看看到项目目的建立立，增加加客户的的信心情情况下进进行认筹筹活动表现形式式主广告语语：抢筹5千抵2万6月项目集中中认筹，，产品炒炒作5月围墙广告告户外广告告报广夹报报网络媒体体电商DM单张派发发短信释放项目目价格信信息，通通知客户户交钱认认筹。开开盘享受受优惠。。7月,8月9月营销编排排该时期迎迎来孝感感房市银银十月该阶段主主要任务务：持续续性的认认筹。积积累有效效客户迎迎接11月份的开开盘表现形式式主广告语语：5千抵2万特惠倒计时6月项目优势势联合炒炒作，持持续认筹筹5月围墙广告告户外广告告报广夹报报网络媒体体电商DM单张派发发短信持续认筹筹，迎接接开盘7月,8月9月10月营销编排排根据之前前的孝感感市场分分析，11月份是孝孝感的热热销期，，务工人人员回归归等因素素影响下，，楼市进进入爆发发期。表现形式式主广告语语：冲击击孝感中中心城区区房价底线线，同比周边边项目便便宜10006月开盘5月围墙广告告户外广告告报广夹报报网络媒体体电商DM单张派发发短信就是价格格，项目目低价入入市。同同时暗指指名邦等等周边项项目最高高价格已已经到了了5800多而我们们才48007月,8月9月10月11月形象定位位项目发展展背景分分析客户分析析竞争市场场研究了解项目目和市场场市场定位位项目核心心问题界界定价格定位位项目定位位分析营销策略略执行策略略营销编排排营销策略略执行策略略/1.推广执行行推广策略略板块炒作作形象树立立商业招商商板块炒作作：未来来中心，，最具升升值价值值的孝感感中心地地段。商业招商商：通过过项目后后期发展展和优越越的地理理位置吸吸引商家家进驻。。形象树立立：在项目目获得一一定认可可度后，，树立项项目形象象广告策略略项目导入入期项目预热热期开盘引爆爆期项目强销销期持续销售售期孝感中心心城区高效覆盖盖孝感及周周边乡县县大面积覆覆盖孝感中心心城区广覆盖，，媒体轰轰炸孝感及周周边乡县县增加媒体体种类重点单位位及老客客户点对点执行策略略/1.推广执行行执行策略略/1.推广执行行阶段侧重点媒体选择营销活动项目导入期1、板块炒作2、外展活动1、网络媒体2、户外广告3、公交广告4、DM单张1、外展活动2、广告上线3、形象出街项目预热期1、楼盘气质塑造2、产品优势推广3、SP活动方案4、样板房面世1、DM单张2、夹报3、短信1、营销中心开放2、样板房面世3、SP活动宣传开盘引爆期1、热销氛围营造及延续2、广告策略延续1、网络、报广2、夹报3、户外（第二版）4、DM单张1、开盘报道2、新房源加推宣传3、外展活动项目强销期1、体验式营销