楼盘整体规划设计与楼盘价值创新131

楼盘整体规划与楼盘价值创新

孙克放国内权威房地产规划专家，建设部住宅产业化促进中心副总工程师、示范工程处处长、国家一级建筑师，北大、清华、厦大、重庆大学等著名高校房地产策划客座教授

房地产的开发过程是资源利用和整合的过程。能利用的资源包括：资金、物流、技术、制造、产销、人才、环境、文化等。归根结底是整合一个价值链。开发商是房地产开发建设的主体—可称为主脑。价值链上的专业团队—可称为外脑。当今房地产开发商必须学会整合外脑为我所用。其中策划和设计是两个重要的外脑分支，他们是项目开发产品定型的共同塑造者。从某种意义上讲：策划创意和设计整合是锁定楼盘的链条。策划设计一、开发+策划+设计同奏一首歌

（一）策划师如同词作家。做词者，以简单、明确、生动、优美的语言，或抒发某种情感、或彰显某种事物的内涵、或表达实现某种诉求的愿望，从而感召人们的心灵，振奋人们的精神。策划师，以“出谋划策”的方式，从战略和战术的角度，分析产品的定位和营销，优化实现销售目标的途径，从而唤起消费者的购买欲望。在房地产开发中可称谓“谋士”也，在一般情况下，他们往往是开发项目的“开篇词”或“序曲”的始作俑者。（二）设计师如同作曲家。作曲家为词谱曲，只用七个用音符（元素）组成乐曲，但赋予曲调的高与低、强与弱、快与慢的无穷变化。设计师则是用无数的元素组成建筑实体空间，形成空间的大与小、疏与密、收与放的各种差异。以满足不同功能和不断变化的消费需求。（三）开发商如同指挥家。指挥家要把词曲有声有色的演奏出来，需要对词曲有深刻的理解，需要总体的配器，更需要精心指挥排练合成，他必须富有创作的激情和丰富的想象，让创新的灵感得到不断升华。开发商实际上是在谱写一首首洋溢着现代生活的空间畅想曲，同样需要具备把握全局全过程的能力，不衰的激情和丰富的想象力。他需要把一部完整的作品尽可能完美的交给观众。二、策划(营销)学的支点

一位学者曾经说：经济学主要关注如何以最少的成本取得最大的利益，其支点是价值生产；政治学关注如何分配那些业已由经济活动生产出来的利益，其支点是价值的分配；伦理学则关注所分配的利益是否公正，其支点是价值的评估。椐此我们延伸出：策划(营销)学关注的是获取利益的至胜法则，其支点是价值的创新。研究居住区的规划和房屋的功能，从本质上讲是在研究居住的空间及空间的价值。三、中国的居住特色

1、高密度控制下的居住环境；2、相对封闭的大区域型管理；3、多空间的集合式住宅群体；4、多种交往空间的相互渗透；5、多种分散的配套服务业态；1、高密度控制下的居住环境（1）合理、统筹的控制密度至关重要。影响到项目的直接成本和利润，影响到项目基础投资的风险评估。三大密度综合控制：A建筑面积毛密度(容积率)B建筑密度C套密度（2）选择获取产品最终的价值最大化的开发模式；2、相对封闭的大区域型管理

（1）合理地划分管理区域，提升社区的品质价值。（2）选择成本相对低，安全度相对高的防管体系框架，获取远期的管理价值。3、多空空间的的集合合式住住宅群群体；；（1）有效效地利利用多多空间间特点点，使使社区区空间间形态态的塑塑造趋趋于多多样化化和特特色化化。（2）选择择优化化的空空间框框架，，将空空间价价值发发挥到到及至至。4、多种种交往往空间间的相相互渗渗透（1）建立立必须须的社社区交交往空空间和和合理理的交交往流流线。。（2）活跃跃和发发挥社社区的的人文文价值值。彰彰显人人与人人，人人与社社会，，人与与环境境自然然和谐谐的本本质。。5、多种分分散的的配套套服务务业态态（1）合理理的分分部社社区配配套设设施和和场所所。（2）尽可可能的的集中中发挥挥公共共产品品的服服务增增值功功能。。四、、策划划创意意与设设计整整合1、策策划创创意是是造势势之“源”，设计计整合合是入入实之之“根”，两者者都顺顺应住住宅潮潮流的的变化化。在在这方方面，，我们们不但但要分分析市市场的的营销销所带带来的的种种种效应应。也也要从从居住住的角角度去去改变变策划划的创创意，，从理理念创创新入入手挖挖掘设设计的的价值值。2、价价值创创新是是产品品开发发战略略的基基石。。价值值不是是价格格，价价值是是客户户得到到的，，而价价格是是客户户付出出的。。创新新正是是为了了不断断满足足客户户的需需求，，创造造出新新的客客户满满意度度和新新的市市场空空间。。创新新是价价值提提升的的有效效途径径。3、开开发企企业在在市场场上以以同等等价格格供给给已有有的产产品及及服务务，这这不能能叫创创新，，因为为它只只是对对别的的开发发企业业已经经创造造出的的客户户群体体进行行瓜分分，并并没创创造新新的客客户。。因此此，想想取得得新的的价值值就要要打破破价值值和成成本间间的取取舍关关系，，创造造新的的市场场空间间。4、创新不不仅仅是在在技术上，，同时也要要在价值上上创新，关关键是看是是否获利，，因此，价价值创新不不一定非要要花样翻新新，也不是是非采用很很高的科科技含量才才能奏效，，只要能给给予客户新新的满意度度和更高层层次的服务务。低科技技含量的创创新，获胜胜的机会更更多，效益益更大。学会在危难难中行走并踏出有旋旋律的音符符！如果想这样样，只有改变思维方方式！五、策划与与设计思维维方式的拓拓展(一)在市场取胜胜的楼盘无无非有三种种：第一不不战而而胜的楼盘盘（正向向思维）第二以以进取取胜的楼盘盘（递进进思维）第三以以退取取胜的楼盘盘（逆向向思维）分析这三种种楼盘取胜胜的经验，，会告诉我我们：策划创意和和设计融合合所带来的的营销路数数的改变，，首先是思思维方式和和设计理念念的改变。。(二)创新思维方方法（1）逻辑思维维:（2）非逻辑思思维:1、收敛思维维；1、发散思维维；2、有序思维维；2、灵感思维维；3、类比思维维；3、直觉思维维；4、演绎思维维；4、联想思维维；5、归纳思维维；5、想象思维维；（三）培养养价值创新新技能（四）创新新产品的开开发流程北京星河湾湾的逆向思思维1、不以区位位定豪宅，，一反周边边楼盘的定定位，异军军突起。2、适当降低低容积率，，一反北京京高追容积积率的做法法。3、不封阳台台，一反北北京封闭阳阳台的习惯惯做法。4、精装修房房，一反北北京高层高高档住宅大大都出售毛毛坯房的做做法。5、优化环境境在先，销销售在后，，一反北京京销售在先先优化环境境在后的做做法。六、思思维方式与与价值创新新（一）策策划实际是是在不断的的对比和否否定的过程程中完成的的。策划不不是静态的的，始终是是动态的。。策划的意义义不是为了了炒作，它它是为消费费者提供产产品的信息息、服务的的信息和理理性的引导导，从而引引起消费者者的共鸣和和购买欲望望。当今策划的的思路和运运作方式已已发生了显显著的变化化。纯广告告式的、纯纯概念式的的、纯市调调式的、纯纯标准文本本式、编故故事式的策策划已落伍伍。建筑设计的的图形产品品最终将转转化成有型型的空间产产品。这个个空间是否否给人带来来舒适和安安全,能否使人感感到清新和和愉悦,完全取决于于空间组成成元素是否否被有效的的激活。而而那些被激激活的部位位正是策划划的亮点!因此,设计的创新新,造就了产品品的更新换换代,同时也反过过了作用于于产品策划划“核心竞争力力”的提高上。。显然,“策划设计一一体化”是以产品特特征、产品品定位、产产品细化对对接与市场场氛围，体体现产品商商业亮点和和技术进步步双重价值值的新式策策划思路,更具有吸引引力,更具实战性性,更容易被开开发企业和和消费者所所接受。（二）企业业战略选择择的阶梯美国贝恩公公司战略阶阶梯（三）目前前产业中企企业的战战略观点有有两种:1.结构主义:把战略的重重点放在相相对于对手手的优势势上。选择择一个与其其内部系统统和能力相相配的独特特成本定位位或差异位位.来抗击竞争争对手。2.重建主义:把策略的重重点从竞争争转到价值值创新上。。力求系统统的跨越现现有竞争边边界开发发新的需求求。将不同同的现有元元素重新排排序，构建建新的市场场空间，从从而创造新新的价值。。扩宽视觉，，才能见到到另外的市市场空间！！否则只能在在眼前的天天地中存活活！（四）市场场元素寻求求和激活1.元素的收集集；（思维维的发散））2.元素的创新新；(选择市场接接受的突出出切入点））3.元素的重组组；(纵向及横向向排列分析析)4.元素的改变变；(运用元素的的增、减、、替等手段段打开创意意之门）5.元素“聚集框”的锁定；；（焦距—销售的热点点、景深—产品的边界界)元素的收集集90平方米户型型变化元素的重组组七、设计的的价值取向向1.规划设计的的价值-是策划的源源泉，反映映环境空间间价值；2.住宅的户型型价值-包括功能价价值和空间间价值；3.住宅的装备备价值-反映产业化化技术的集集成水平，，给予商品品住宅更多多的附加值值；4.住宅的景观观再造价值值-提升环境质质量，转化化居住区价价位区的关关键所在；；5.住宅的性能能价值-关系到住宅宅的全寿命命周期，综综合反映住住宅的品质质。采暖地区和和夏热冬冷冷地区十二二项推广技技术1、外墙外保保温技术（（复合墙体体）2、太阳能应应用技术（（供热水、、采暖供、、供电）3、窗外遮阳阳技术4、新风置换换技术5、再生水回回用技术6、有机垃圾圾生化处理理技术7、地源水水源热泵应应用技术8、水体生态态净化技术术9、屋顶绿化化及隔热技技术10、产业化装装修成套技技术11、辐射采暖暖技术12、采暖计量量技术Top10Scientific-technologicalSystem十大科技系系统地源热泵系系统——营造能量守守恒空间混凝土顶棚棚辐射制冷冷制热系统统——知冷知热的的家职能新风系系统——换风无痕清清新常在在外墙系统——层层到位外窗系统——双向阻热隔隔出新天天地外遮阳系统统——自如节能屋顶地面系系统——住在“控温室”中隔噪隔音系系统——相安无声排水噪声处处理系统——隔层漏水隐隐患和管道道一起隐形形吸尘排污系系统——废物一吸而而光八、居住空空间的创造造手法在居住空间间创造中，，归属空间间的限定和和邻里交往往空间的设设定是极为为重要的，，其中涉及及到容量、、尺度、场场所、时度度这些构成成元素。在在设计手法法上可采用用围合、穿穿插、错动动、重复、、重叠等方方式，让空空间变的有有层次、有有特征,这也是空间间的价值所所在。无论论是室内空空间还是室室外空间都都会要系统统性地将各各种元素组组织起来,使产品向更更高的附件件值转化.这即是个战战略问题,也是个战术术问题。(一)围合成都远大都市风景中山万科城市风景成都万科金色家园(二)穿插上海月光流域上海未来湾(三)错动