物流园区项目经济评价

物流园区项目经济评价物流园区项目经济评价物流园区项目经济评价xxx公司物流园区项目经济评价文件编号：文件日期：修订次数：第1.0次更改批准审核制定方案设计，管理制度物流园区项目经济评价（1）项目概况物流园区拟建设集装箱场站万平方米、仓储运输中心万平方米、保税仓储区万平方米、临港工业区万平方米以及铁路站场区万平方米。另外，根据现代物流发展的需要，还在物流园区内布置有商业区万平方米、金融中心万平方米、办公区万平方米以及绿化休憩区万平方米以及道路管网等区域建设。基础数据项目的计算期本项目的计算期为13年。其中建设期为3年，营运期为10年，项目预计在10年内达产。项目的总投资估算和资金来源（1）项目建设投资物流园区的投资是指完成基础建设的成本，包括：物流园区回填区域工程形成费用；物流园区内外相关设施费用以及应分摊的区外配套设施费用。本项目建设投资估算为58168万元（不包括建设期借款利息），在三年建设期内平均投入使用。项目投资具体估算情况见表3-1投资估算表。（2）资金来源项目投资的65%考虑采用国内贷款，其余35%企业自筹。年贷款利率为%。本项目打算采用等额还本付息的方式归还借款，投产后7年内还清借款。（3）流动资金为300万元，企业自筹解决，并于投产第一年一次性全部投入。（4）资产形成工程费用、工程建设其他费用、预备费和建设期利息三者形成固定资产原值；无其他资产和无形资产形成。营运收入及营业税金估算其中有平方公里的有效面积可供入园企业直接使用，转让期按10年计。（1）园区转让年收入园区可转让面积为万平方米，园区转让价格450元/㎡。在营运期10年内平均转让完。考虑土地升值影响，设定迟一年的园区转让价格按%增加。（2）营业税金及附加按营业收入的%计算。营业成本估算如不计土地出让金，年成本估算如下。（1）工资及福利估算现设定未来需要应聘员工12人，工资及福利按每人每年5万元估算。（2）折旧费估算采用分类法计算折旧。经济算每年折旧额为2191万元，残值为4%，由于物流园区土地最后完全转让，所以在建设期，末不计固定资产回收净值。（3）摊销费用计算建设投资全部形成了固定资产投资，不存在无形资产投资和其他投资，因此没有摊销费。（4）维护费计算按20万元/计。（5）企业管理费计算为运营收入的1%。（6）其他费用为每年5万元（7）利息支出建设投资利息估算占主要部分。利润计算根据相关规定，该项目可免交土地出让金这部分支出，所得税税率为33%，法定盈余公积金提留按净利润的15%计算。（3）财务分析1.项目总投资估算（1）建设投资估算建设投资估算表万元序号项目名称折旧/年合计/万元备注1工程费用53054土建工程251160道路工程等253856给排水、消防、污水处理工程259563采暖通风工程251197供电照明工程2212525通信工程112476大围堰工程254335护岸工程25758吹填工程284591排洪沟工程282700土石方回填工程289293大临工程106002工程建设其他费用1400建设单位管理费324%工程建设监理费313%工程质量监督费7%定额编制管理费13%前期工作费及勘察设计费743%3预备费3714基本预备费3714%1+2+358168建设投资=工程费用+工程建设其他费+预备费=53054+1400+3714=58168万元（2）流动资金估算流动资金由企业自筹解决，并于第一年一次性全部投入共300万元。2.投资分年度使用计划按照项目建设进度计划安排，本项目资金投入计划详见表1“项目总投资使用计划与资金筹措表”。表1项目总投资使用计划与资金筹措表万元序号项目合计计算期123营运期1总投资61330197802058720662300建设投资58168193891938919389建设期利息286239111981273流动资金3003002资金筹措61330300项目资本金20659300用于建设投资20359678667866786用于流动资金300300债务资金40671用于建设投资37809126031260312603用于建设期利息286239111981273用于流动资金0000建设期每年建设投资=58168/3=19389万元根据表3-3建设期利息估算表可知建设期各年的利息，总和=391+1198+1273=2862万元总投资=建设投资+建设期利息+流动资金=58168+2862+300=61330万元项目资本金=58168×35%=20359万元债务资金=58168×65%=40671万元3.资金筹措计划详见表1。另建设期利息估算表见表2。建设期利息是指项目借款发生在建设期内并计入固定资产原值的利息。建设期利息是在完成建设投资估算基础上，年度投资计划完成后，按资金来源和融资金额、利率及融资费率等进行计算。有关公式如下：各年应计利息=（上年末借款本息累计+本年借款额/2）×年利率（按复利计）故借款总额为58168×65%=37809万元借款在建设期三年内平均使用，每年借款为37809/3=12603万元第一年借款利息=（0+12603/2)×%=391万元第二年借款利息=（12603+391+12603/2）×%=1198万元第三年借款利息=（12603+391+1198+12603/2）×%=1273万元建设期利息=391+1198+1273=2862万元表3-3建设期利息估算表万元序号项目合计计算期1231借款37809126031260312603建设期利息286239111981273期初借款余额01299414192当期借款126031260312603当期应付利息39111981273期末借款余额129941419215465其他融资费用000小计（+）129941419215465（四）投资分析基础数据的预测和选定1.销售收入的测算。2.成本及税金（1）成本测算总成本费用=折旧费+摊销费+维护费+利息支出+经营成本=折旧+摊销+维护费+利息支出+工资及福利+企业管理费+其他费用经营成本=工资及福利+企业管理费+其他费用固定成本=折旧费+摊销费+维护费+其他费用可变成本=利息支出+企业管理费表3总成本费用估算表万元序号项目合计计算期45678910111213生产负荷100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1折旧21912191219121912191219121912191219121912摊销费00000000003维护费202020202020202020204利息支出252621651804144310827223610005工资福利费606060606060606060606企业管理费1091161231311391471571661771887其他费用55555555558经营成本1741811881962042122222312422539总成本费用4911455742033850349731452794244224532464固定成本2276227622762276227622762276227622762276可变成本26352281192715741221869518166177188税金园区可转让面积万平方米，营运期10年内每年平均转让。每年转让万平方米，且园区转让价格为450元/㎡营运期每年收入情况如下：第一年营业收入：×450=10908万元第二年营业收入：10908×(1+%)=11585万元第三年营业收入：10908×(1+%)2=12305万元........................................................................第n年营业收入:10908×(1+%)n营业税金及附加：每年营业收入×%表4销售收入、销售税金及附加估算表万元序号项目合计计算期45678910111213生产负荷100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1营业收入10908115851230513069138811474315658166301766318760园区转让收入10908115851230513069138811474315658166301766318760其他收入00000000002营业税及附加60063767771976381186191597110323流动资金利润分配表5利润与利润分配表万元序号项目合计计算期456789101112131营业收入109081158512305130691388114743156581663017663187602营业税金及附加60063767771976381186191597110323总成本费用49114557420338503497314527942442245324644补贴收入05利润总额（1-2-3+4）5397639174258500962110787120031327314239152646所得税26212830305232883539380540874387470551437净利润（5-6）277635614373521260826982791688869534101218期初未分配利润09可供分配的利润（7+8）2776356143735212608269827916888695341012110法定盈余公积金4165346567829121047118713331430151811可供投资者分配的利润（9-10）236030273717443051705935672975538104860312投资各方利润分配118015131859221525852967336437774052430113未分配利润（11-12）118015131859221525852967336437774052430114息税前利润（利润总额+利息支出）792385569229994310703115091236413273142391526415息税折旧摊销前利润（息税前利润+折旧）10114107471142012134128941370014555154641643017455（五）项目经济效益评价1.现金流量分析本报告从全部资金、自有资金两方面编制了现金流量表，主要评价指标如下：全部资金评价指标详见表6“项目投资现金流量表”。表6项目投资现金流量表万元（续表）序号项目合计计算期123456789101112131现金流入10908115851230513069138811474315658166301766319060营业收入10908115851230513069138811474315658166301766318760补贴收入回收固定资产余值回收流动资金3002现金流出19689193891938977481886591596710231083114612131285建设投资193891938919389流动资金300经营成本174181188196204212222231242253营业税金及附加6006376777197638118619159711032维持运营投资00000000003税前净现金流量(1-2)-19689-19389-19389101341076711440121541291413720145751548416450177754累计税前净现金流量-19689-39078-58467-48333-37566-26126-13972-105812662272374272159171769465调整所得税26212830305232883539380540874387470551436税后净现金流量（3-5）-19689-19389-19389751379378388886693759915104881109711745126327累计税后净现金流量-19689-39078-58467-50954-43017-34629-25763-16388-64734015151122685739489自有资金评价指标详见表7表7项目资本金现金流量表万元序号项目合计计算期123456789101112131现金流入10908115851230513069138811474315658166301766319060营业收入10908115851230513069138811474315658166301766318760补贴收入回收固定资产余值回收流动资金3002现金流出70866786678611731116231153111456113981136011341553359186428资本金投资678667866786流动资金（自筹）300经营成本174181188196204212222231242253营业税金及附加6006376777197638118619159711032所得税2621283030523288353938054087438747055143长期借款本金偿还5810581058105810581058105810000借款利息支付252621651804144310827223610003净现金流量-7086-6786-6786-823-3877416132483338343171109711745126324累计净现金流量-7086-13872-20658-21481-21519-20745-19132-16649-13266-894921481389326525贷款偿还分析由于本项目采用等额还本利息照付方式还款，投产后七年内可还清借款。由表1可知第三年末借款总额为40671万元。七年内每年还本金额：40671/7=5810万元第一年利息：40671×%=2526万元第二年利息：（40671—5810）×%=2164万元............................................第n年利息：第n年期初借款余额×借款利率表8还本付息计划表万元序号项目合计计算期456789101112131借款期初借款余额4067134861290512324117431116215811000当期还本付息8336797576147253689265326171000其中：还本5810581058105810581058105810000付息25262165180414431082722361000期末借款余额348612905123241174311162158110000(六)融资前分析1.项目投资现金流量表，见表6。根据该表计算的评价指标为：项目投资财务内部收益率（FIRR）为%（所得税前），项目投资财务净现值（ic=12%）（所得税前）为29138万元；项目投资财务内部收益率(FIRR)为%（所得税后）。项目投资财务内部收益率大于行业基准收益率，说明盈利能力满足了行业最低要求，项目投资财务净现值大于零，该项目在财务上是可以接受的。2.项目静态投资回收期为Pt=（累计净现金流量出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份净现金流量=9-1+1058/13720=年（含建设期），动态投资回收期为Pt=（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值