物业管理的基本原理

第四章物业管理的基本原理【教学目的】通过本章学习，要求了解物业管理公共选择理论，理解物业管理的委托代理理论、区分所有权建筑物的管理制度，掌握住宅权、建筑物区分所有权的有关内容。第1页，共66页。【教学内容】

第一节物业管理的委托代理理论

第二节住宅权

第三节建筑物区分所有权

第四节区分所有权建筑物的管理制度第2页，共66页。1.委托代理（1）代理：一方（代理人）以他方（被代理人）的名义，在授权范围内与第三人进行法律行为，其法律后果直接归属他方的。（2）委托代理：由代理人依照被代理人的委托而进行的代理，也称为意定代理。委托是被代理人授予代理人以代理权的一种单方的法律行为，但委托代理还应以一定的法律关系（如委托合同）作基础：委托合同是一种法律行为，委托人与被委托人双方要有一致的意思表示。（3）委托代理形式:可以采用口头形式委托，也可以采用书面形式委托。物业管理委托按照国家的规定必须要采取书面形式的委托，即采用物业管理委托合同书。第一节物业管理的委托代理理论第3页，共66页。2.委托代理关系的实现（1）委托代理程序物业管理中，委托代理的实现绝不是简单的一个“合约”，而是若干个连续性的“合约”，这又表现为一种“代理链”体制形态：第4页，共66页。（2）委托代理实现要点第一，被代理人应慎重选择代理人。代理人的素质、工作方式、工作能力就第5页，共66页。第二，委托授权范围要明确。第6页，共66页。第三，委托代理的事项必须合法。第7页，共66页。物业服务合同是物业管理活动产生的基础。物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理和服务的，其权利和义务直接来自于合同。没有物业服务合同，也就没有物业管理企业的管理权。可见，物业业主与物业管理企业形成了一种委托代理的特定合同关系。由于众多业主不可能直接从事具体的管理事务，此项工作必然经由业主委托的代理人来完成，从而使得物业所有权和管理权相分离，产生了管理权的代理。这就是委托代理理论。3.委托代理理论注意点：（1）物业管理公司不得超越代理权限行使物业管理权利。凡物业管理公司超越所授权范围而为的代理行为，非经业主团体认可，为无效行为，对业主的共同物业利益造成损害的，应承担民事赔偿责任。（2）物业公司不是“万事通”，什么都要做，大小问题都要解决，而且必须解决。第8页，共66页。一、住宅区里的产权形态1.专有部分：作为产权人绝对有权独立处分这个空间（如出售、出租或赠与等）而不必征得其他业主同意。

“最后粉刷层表层”说，内部管理的需要第9页，共66页。第10页，共66页。2.两方互有（互有部分或相邻部分)：其权利主体只有两个业主，且仅限于共用、共有之构件，却不含共用、共有的空间。如相邻两家的隔墙。

P42页相邻使用权第11页，共66页。3.部分共有：引出共有人共同保养、维护及承担修缮费用的义务。甲乙第12页，共66页。第13页，共66页。第14页，共66页。第15页，共66页。二、物业管理的公共选择理论第16页，共66页。第17页，共66页。第18页，共66页。第19页，共66页。第20页，共66页。第21页，共66页。第22页，共66页。第23页，共66页。第24页，共66页。物业管理领域而言，其表现为：第一，业主大会选举产生业主委员会，第二，物业管理的规章或重大决策，经业主大会表决通过，表决执行服从多数的原则，第三，对违反公共利益的，物业管理者有权制止。这就是公共选择理论。第25页，共66页。第二节住宅权一、住宅权的基本含义住宅权可以概括为具有可获得的、可负担得起的、适宜于人类居住的，具有安全、健康、尊严以及有获得物质设备和基础服务设施可能性的并不受歧视的住房权利。包括两层含义：一是指住宅人权，是指每一个公民均享有的基本人权二是指住宅所有权以及与住宅所有权有关的其他权利。第26页，共66页。二、住宅权的主体1.个人。人人享有住宅权。不分性别、种族、肤色、语言、宗教、政治和其他见解、社会出身、财产或其他身份，每一位公民均享有住宅的权利。2.家庭。每一个家庭在社会上享有住宅权。不同的国家、地区、城市和家庭的差异性，决定了住宅权利性质差异的存在。第27页，共66页。三、住宅权的内容居住权安全与健康权（或称舒适权）住宅的公平权住宅选择的偏好权住宅私密权住宅救济权住宅不受侵犯权自由处分权第28页，共66页。831工程随着城市化进程的加快，城市人口急剧增长，一些市民居住条件急需改善。为此，从2003年起，扬州市启动“831”安居帮扶工程，为人均居住面积8平方米以下、人均月收入300元以下、在扬州居住10年以上的困难家庭，新建住房并以低于成本的价格定向销售给他们。胡锦涛总书记对扬州首创的“831工程”予以好评：“你们这是为困难群体办了一件大好事。”第29页，共66页。四、住宅权的客体1.国家义务。政府负有创造条件以促成和帮助公民住宅权实现的责任，尤其是通过立法措施，尽其资源能力所及，合理分配投资和资源，使各项权利完全实现。保障公民在住房及土地占用和使用方面的合法权益，特别应关注那些处于不利或弱势地位群体的需求，寻求公平合理的使公民能获得可居住的、能负担得起的住房政策。2.个人义务。个人有义务努力推进和遵守住宅权，比如不得从事投机活动而将土地闲置的义务。3.国际社会的义务。对于住宅权实现，联合国、联合国人居委员会、国际货币基金组织和世界银行等国际组织必须承担一系列义务。这些机构对住宅权的实现承担一般性义务有些是基于法律产生的，而更多的是基于社会和政治因素而产生的。比如在发生天灾人祸，住宅或人居条件遭遇破坏时，提供金融和其他帮助的义务。第30页，共66页。第三节建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权的概念及特征（一）建筑物区分所有权的概念建筑物区分所有权，就是指区分所有权人对建筑物的专有部分享有的专有所有权，与对建筑物所享有的共用部分持分权，以及基于建筑物的管理维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。该界定采用了三元论说，表明建筑物所有权由三部分组成：住宅专有所有权、住宅共用部分持分权（共用所有权）和成员权。第31页，共66页。（二）建筑物区分所有权的特征1.内容多样性。即建筑物区分所有权是一个复合的权利，是由专有部分所有权、共用部分持分权和成员权这三个部分构成的建筑物所有权的共有形式。2.专有权的主导性。专有所有权占主导地位，区分所有权人只有取得了专有所有权，才能取得共有所有权和成员权。3.一体性。专有所有权、共有所有权和成员权必须结为一体，不可分离。4.权利主体身份的多重性。建筑物区分所有权的权利人，其身份具有多重性，他既是专有权人，又是共有权人，既按份享有所有权，又共同享有某些设施、空间的共有权，还对全部的权利客体享有成员权（管理权）。5.登记公示性。建筑物区分所有权作为不动产所有权，需要履行房地产物权的登记，以表明权利的取得和变更。第32页，共66页。二、专有所有权

（一）专有所有权的概念及性质专有所有权又称“专有权”或“特别所有权”，是指区分所有权人对建筑物专有部分依法享有占有、使用、收益和处分的权利。由于专有权并不是对建筑物的支配，而是对一定范围的建筑空间的支配权，因此，学术界一般认为专有权的性质为空间所有权，专有权系区分所有权人对独立专门使用的建筑空间所拥有的所有权。

第33页，共66页。（二）专有所有权的客体与标准专有权的客体就是建筑物的专有部分，确定专有部分的标准有两个：一是构造上的独立性二是利用上的独立性。构造上的独立性，又称“物理上的独立性”，是指四壁具有一定的遮蔽性，使专有部分与建筑物的其他部分在外观上有明显的区别，并借此保障专有部分独立利用的可能性。一栋建筑物的内部，若没有墙壁间隔，仅仅以屏风、隔扇间隔，也不能成为专有部分。利用上的独立性，又称为“机能上的独立性”或“经济上的独立性”，以有无独立的出入口和内部专用设备、隔间构造为标准，具有满足人们生活目的的独立机能。

第34页，共66页。（三）专有部分的范围指专有部分相互间或与共用部分相互间的分隔部分，究竟至何界线为止可以计入专有部分。此问题直接影响到各区分所有权人能够自由使用、改良的权利；同时也间接影响到为维持建筑物整体的安全，而对各区分所有权可能产生的损害建筑物安全行为的禁止问题。在实践中，住宅专有部分的范围除住宅建筑物本身外，还包括住宅建筑物之附属物与附属建筑。第35页，共66页。1.中心（壁心）说。认为专有部分的范围达到墙壁、柱、地板和天花板厚度的中心。2.空间说。又称“全部属于共用部分说”。从专有部分是由建筑材料所围成的空间的观点出发，认为专有部分的范围仅限于由墙壁、地板和天花板围成的空间，而将墙壁、地板和天花板等作为界线部分都视为全体或部分区分所有权人的共用部分。3.最后粉刷表层说。认为专有部分延伸到界线部分的最后粉刷表层，即境界壁与其他境界的本体属共用部分。4.壁心和最后粉刷表层说。认为各区分所有权人之间适用最后粉刷表层说；在第三人的关系（如买卖、保险、纳税）上，则适用壁心说。第36页，共66页。（四）专有所有权的内容1．区分所有权人作为专有所有权人所享有的权利（1）所有权。专有所有权人对住宅建筑物专有部分享有占用、使用、收益和处分的权利。该权利具有绝对性、排他性和永久性。即所有权可以对该专有权在法律限制范围内，行使居住、使用、出租、抵押、出售等权利。（2）相邻使用权。即指住宅所有人为行使自己的专有权，可以请求使用其他区分所有权人的专有部分或共用部分。例如：二楼顶棚漏水，必须从三楼的地板着手维修。三楼所有权人无正当事由不得拒绝二楼区分所有权的请求，否则可能构成侵权。但二楼所有人也必须在“必要的范围内进行”。必要的范围一般应认定为维护或修缮具有必要性、紧急性且无其他方法的情况。不是必须或紧急或有其他方法的情况下，则不得行使相邻使用权。否则是对其他所有权人专有权或共有权的侵犯。第37页，共66页。2．区分所有权人作为专有所有权人承担的义务（1）不得违反全体区分所有权人的共同利益。包括区分所有权人就自己专有部分内部加以改造或增建，而拆除其专有部分内部梁柱或墙壁的一部分，若危及整栋建筑物的安全或影响整个建筑物的外观时，则属于违反公共利益，应加以禁止。（2）不得违反住宅使用用途与目的。住宅所有权人虽可以自由地使用自己的专有部分，但必须按住宅用途使用，否则构成不当使用行为。如将住宅改为经营用房、生产用房等。这对全体区分所有权人的利益是一种侵犯。第38页，共66页。（3）维护建筑物存在的义务。住宅所有权人虽对住宅享有所有权，但该专有部分存在于一独立的建筑物中，因此，住宅所有权人有对该建筑物维持的义务。未经其他所有权人同意，不得翻建其专有部分，或对该财产进行减少其价值的行为。（4）不得随意更改在其专有部分内影响公共的或其他区分所有权人的电线、煤气管道、水管等。（堵住或拆除厨房排气烟道、卫生间排气管道）（5）独自承担其专有部分的修缮及费用。（6）遵循管理规约与物业服务合同。第39页，共66页。三、共有所有权（一）共有所有权的概念与特征共有所有权，或称共用部分持分权，是指建筑物区分所有权人依照法律法规或物业管理区域的管理规定，对区分所有建筑物共用部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利。第40页，共66页。具有以下特征：1.共有所有权的从属性。共用部分相对于住宅的专有部分具有从属性。共有所有权的设定、转移、消灭决定于专有所有权的设定、转移和消灭。2.共用部分具有不可分割性。一是共用部分本身具有不可分割性。公寓的共用部分禁止分割。二是共用部分与专有部分的不可分割性。当专有部分转移时，共用部分也随之转移。3.共有所有权的多重性。根据不同标准作出不同分类，如法定共有权和约定共有权、全体共有权和部分共有权、对建筑物的共有权和对附属建筑物的共有权。第41页，共66页。（二）共用部分的范围共用部分：由区分所有权人全体或一部分共同所有的、不属于专有部分的法定共用部分与约定共用部分。现代发达国家都将建筑物共用部分推定为各有关区分所有权人共有。法定共用部分是指构造、利用上并无独立性的建筑物和设备。如建筑物躯干部分、共用出入口、通道、楼梯、梁柱，共用墙壁、楼地板、屋顶以及共用设施、设备，如电梯、中央空调、管线等应属于法定共用。约定共用部分，是指构造、利用上虽然有独立性，但依区分所有权人的规约而成为共有部分。如管理用房、仓库、地上或地下车库、垃圾站、庭院等。当然这种约定不得损害区分所有权人的利益。如约定不明确，则推定为法定共用。第42页，共66页。共用部分的范围包括四个方面：①建筑物的基本构造部分，如支柱、屋顶、基础、外墙、地下室等；②建筑物的共用部分及其附属物，如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管道、暖气管道，以及仅为部分区分所有权人所共有的部分，如各层楼之间的楼板、间壁墙等，仅属于相邻部分的区分所有权人所共有；③建筑物所占有的地基的使用权，应归属于全体建筑区分所有权人所有；④住宅小区的绿地、道路、公共设施、公益性活动场所、围墙、小区大门建筑等地上或地下共有物，以及水电、照明、消防等公用配套设施，还有小区的物业管理用房，除依法应当归国家或有关法人所有的以外，原则上应当归全体住宅小区的业主所共有。第43页，共66页。（三）共有所有权的内容1．共有所有权人对共用部分的权利（1）共用部分的使用权。在一栋建筑物上各共有人对共用部分，在使用上应全体使用，在使用方法上采用共同使用和轮流使用两种。例如，对电梯、走廊，依其性质可共同使用，而电话、洗衣机因使用具有排他性，因而可轮流使用。（2）共用部分的专用使用权。对住宅共用部分如公共电梯、屋顶、外墙壁、公共走廊、地下室等，应由全体区分所有权人依固有的用途和使用方法共同使用。但在实际上，经常对某些共用部分设定“专用使用权”，即由特定的人专属独占使用的情况。专用使用权的设置，不能影响其他所有权人权利的行使，甚至剥夺了他人的权利。共用部分收益权应归全体所有权人。这种专用使用权的设定，必须依法律规定或依规约之约定取得。一是依公寓出售契约取得，二是依规约取得。第44页，共66页。（3）共用部分的收益权。即共有所有权人根据规约或其共有持分份额，获得因共用部分所产生利益的权利。比如将庭院出租、在屋顶假设广告牌等。目前，我国物业管理企业利用物业共用部分经营取得收益，主要用于补充专项维修基金的不足。我国《物业管理条例》第55条规定：“利用物业公用部分，共用设施设备进行经营的，应当在征得业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”第45页，共66页。（4）共用部分的处分权。区分所有权人对于区分所有建筑物的共用部分有同等的处分权。对共用部分及其相关设施的拆除、更新以及设置处分，都必须经过全体业主同意即业主大会决定，不得由个人或者部分人决定。对于共用部分在法律上的处分，应当随同自己的专用部分一道处分，不得分割处分。建设单位也不得擅自将共用部分出售给他人。我国《物业管理条例》第27条规定：“业主依法享有的物业共用部分，共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”（5）要求赔偿权。区分所有建筑物的共用部分遭受侵害时，任何区分所有权人都有权要求加害人停止侵害、返还原物，恢复原状，赔偿损失。第46页，共66页。2.共有所有权人对共用部分的义务（1）不得改变共用部分的本来用途。共有所有权人对共用部分必须按其“本来用途”加以使用。共有所有权人对共用部分的使用须以尊重整个建筑物的使用目的为前提。如停车场只能用于停车，不允许堆放杂物等。我国《物业管理条例》第50条规定。（2）分担共用部分费用的义务。共用部分为建筑物的实体部分，必然发生修缮、管理、维护、改良等费用，应由全体区分所有权人承担。鉴于共用部分可能为全体住宅所有权人共有，或部分所有权人共有，则费用也区分为全体共担与部分所有权人共担。我国《物业管理条例》第54条规定。第47页，共66页。（3）不得侵占的义务。区分所有权人使用共用部分，必须维护共用部分的正常使用状态，不得擅自侵占共用部分，不得改动共用部分的设置和结构，保持共用部分的完好和清洁。任何人使用不当损害共用部分的，应当承担赔偿责任。（4）维持现状的义务。各共有权人负有维持建筑物共用部分共有现状的义务，任何区分所有权人永远不得请求分割共用部分。第48页，共66页。四、成员权（一）成员权（构成员权）的概念是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的团体组织成员之一所享有的权利和承担的义务。具有以下几个特征：1.成员权是基于区分所有权人之间的团体关系而产生的权利。2.成员权是一项与专有所有权、共有所有权处于同等地位的权利。三个权利地位平等，相互依存，密不可分，同时又都具有相对的独立性。3.成员权是一种具有存续性的权利。成员权随着区分所有权人之间的团体关系存在而存在，只要建筑物存在，区分所有权人之间的团体关系就会存续，即使是专有部分转移，成员权也随着转移给新的区分所有权人，而不会消失。第49页，共66页。（二）成员权的内容1．区分所有权人作为成员权人所享有的权利：表决权、参与订定规约权、选聘与解聘管理者的权利、请求权。所谓请求权，是指区分所有权人作为管理团体的成员而对公共管理事项及公共利益的应得份额所享有的请求权。主要包括的内容有：请求召集集合的权利、请求正当管理共同关系的事务的权利、请求收取共用部分应得的利益的权利、请求停止违反共同利益的行为的权利、法律规定的其他请求权。2．区分所有权人作为成员权人所承担的义务：执行区分所有权人管理团体所作出的决议的义务、遵守管理规约的义务、接受管理者管理的义务。第50页，共66页。（三）成员权的变动成员权的变动是指成员权的取得与消灭。1．建筑物区分所有权人成员权的取得：指任何组织或个人只要取得专有所有权，同时也就取得了共有所有权和成员权。成员权的取得有两种方式：原始取得：原始取得所有权，便原始取得成员权。继受取得：通过转移方式取得区分所有权，即继受取得了成员权。2．建筑物区分所有权人成员权的消灭成员权的消灭有两种：建筑物本体消灭不再存在；建筑物毁损部分过大，经协议不再重建。这时，基于该建筑物而产生的共同关系以及基于共同关系而产生的成员权也随之消灭。第51页，共66页。第四节区分所有权建筑物的管理制度一、管理内容：包括物的管理与人的管理。（一）物的管理：指对建筑物、基地以及附属设施的保存、改良、利用以至处分等所谓的物理的管理。1.建筑物。建筑物分为专有和共用两大部分，共用部分是管理的主要内容。除此之外，专有部分相互间或专有部分与共用部分间的墙壁、地板、顶棚、柱等所谓境界壁，以及为维持建筑物的安全与外观所必要的支柱、屋顶、外壁等建筑物基本构造部分，也视为共用部分，纳入管理内容之中。2.基地。基地包括四类：①立体重叠上去的专有部分下的基地；②共用部分的基地；③建筑物至市政道路的基地；④其他基地。3.附属设施。附属于建筑物的一切设施，如供电系统、供水系统、煤气管道、空调系统、紧急报警装置、中央监控系统、电梯以及屋顶的贮水槽等共用部分。

第52页，共66页。关于区分所有建筑物的物的管理，世界卫生组织（WHO）设定了安全、健康、便利、舒适的居住环境基本标准。其内容可归纳为四个部分：①消防保安；②清洁维护；③公共设施维修养护；④绿化管理。第53页，共66页。（二）人的管理所谓人的管理，是指对区分所有权人的群居生活关系所产生的社区管理，主要包括对建筑物不当毁损行为的管理、对建筑物不当使用行为的管理以及对生活妨害行为的管理。1．对建筑物不当毁损行为的管理建筑物不当毁损行为，是指区分所有权人在使用共用部分或改造专有部分时所产生的危及建筑物整体安全或影响整栋建筑物外观的行为，如将阳台或前院扩充为室内部分，擅自添设铁窗、栅栏，改变建筑物外貌，或室内装修时随意更改承重墙等影响建筑物安全的结构等。第54页，共66页。2.对建筑物不当使用行为的管理所谓对建筑物不当使用行为，是指改变房屋性质，如住宅改变为舞厅、餐厅、小型加工厂等，此种对建筑物的不当使用，不只带来噪音、振动，降低居住生活品质，甚至会使居家安全蒙上阴影。3．对生活妨害行为的管理所谓对生活妨害的行为，是指一栋区分所有建筑物上的区分所有权人，由于生活习惯、嗜好、对建筑物的用途等并非完全一致，所以在建筑物使用上所产生的一些行为影响到他人的生活，如饲养宠物、大声喧哗、不合时宜的大声播放音乐妨碍邻居安宁、任意堆放垃圾、物品或妨害公共安全的行为，都应在管理和禁止之列。第55页，共66页。二、管理方式（一）自主管理方式

（二）委托管理方式

第56页，共66页。（一）自主管理方式自主管理，是指区分所有权人自行执行管理业务或彼此构成一个管理团体执行管理业务的管理。可分为直接管理（人数较少时）和管理团体组织管理（人数较多时）。管理团体的最高权力机关为区分所有权人大会（或称为业主大会）。大会决议事项直接构成区分所有权人的权利义务。管理团体设理事会（或称业主委员会）作为其执行机构。理事长通常为管理团体的具体管理人，执行管理任务。第57页，共66页。（二）委托管理方式委托管理，是指区分所有权人将管理业务委托管理公司或第三人管理。这时，区分所有权人与管理者通过委托合同或契约形成委托关系。根据委托业务的内容，又可分为全部委托和部分委托。全部委托是将管理业务全部委托管理公司，部分委托是指将管理业务的部分委托管理公司，而另一部分则由管理团体承担。相比较而言，后一种委托费用较低。第58页，共66页。三、管理规约

（一）管理规约概念（二）管理规约的设定、变更及废止（三）管理规约的事项（四）管理规约的效力第59页，共66页。（一）管理规约概念管理规约，是指全体区分所有权人就建筑物的管理、使用及所有关系，以书面形式规定的自治规则。一般讲，建筑物规模越大，区分所有权人数越多，共用部分的管理及所有关系也就越复杂，因此有必要设定一个各区分所有权人共同遵守的规约。在中国物业管理实践中，称之为“管理规约”。制定公约的目的，是为了维护区分所有权人全体的合法权益以及物业管理区域内的公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用。管理规约的性质，是区分所有权人管理团体的最高自治规范。第60页，共66页。（二）管理规约的设定、变更及废止关于管理规约的设定归纳起来主要有两种途径：①房地产开发企业或出售单位预先制定，在分批出售房屋时，分别与单个买售人（受让人）达成同意该项管理规约的协议。我国实践中称“业主临时公约”。②通过区分所有权人全体会议（业主大会）形成，称“管理规约”。管理规约的设定、变更、追加和废止，一般通过区分所有权人全体集会的决议程序进行，即召开业主大会决议通过。比如，由代表全体投票权的2/3以上的管理团体成员的过半数予以决定，方可有效。

第61页，共66页。（三）管理规约的事项管理规约的事项应与区分所有权人协议商定。管理规约的内容常常因为区分所有建筑物的规模、用途，以及区分所有权人的生活水准不同和需要不同而有所差别。主要内容包括以下四项：（1）专有所有权和共有部分的使用方法和原则；（2）区分所有权人的生活公约；（3）共用部分设定的专用使用权；（4）其他共同事务和共同关系约定。第62页，共66页。（四）管理规约的效力管理规约的效力在于约束全体区分所有权人的行为，是区分所有权人团体的最高自治规则，因