旅游地产开发模式及开发要点分析T

旅游地产开发模式及开发要点分析旅游地产的理论基础PartOne旅游功能的三层论旅游功能三层论旅游功能旅游的旅游功能总体上可以分为三种，即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的专门旅游。第一层次第二层次第三层次观光旅游娱乐体验休闲旅游自然人文景观游览游泳、划船、打猎、泡温泉、滑雪休闲、会议、疗养、宗教朝拜资源主导型娱乐项目型特色资源为主的综合型颐和园迪斯尼避暑山庄、布达拉宫旅游功能不同的旅游行为层次是可以共存的。较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才出现。同质竞争化档次竞争化差异化竞争化功能层次功能定义旅游功能发展类型典型案例竞争特点背景资料：国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到2000—3000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。国内旅游市场业正在经理历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，特点是旅游产品的升级。但现实情况表明，国内旅游度假市场仍表现为伴生关系，而非简单升级观光旅游休闲旅游度假旅游观光旅游→休闲旅游→度假旅游4国内趋势世界趋势旅游度假市场的发展趋势开发主体整合协调各方资源执行多方位高起点市场推广投资兴建完善基础设施取舍有度的区域产业组合保护生态自然和人文历史资产评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则开发前对环境保护作完善规划，辅以法规管理发掘升华独特的人文和历史资源引导本地居民对旅游和环保的参与规划多种便捷抵达度假区的交通方式，注重沿路景观早期投入基础设施建设提升区域吸引力和土地价值完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化设施的质量数量政府牵头制定对投资者宣传策略，并启动多方位宣传推广工程，为区域打造品牌引进或联合其他利益相关方的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业政府政策引导和培育可与旅游产业协同发展的其他产业借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才谋求国家和地方各级政府在税收、投资基建、融资、招商宣传等角度的支持。在区域内整合旅游资源，形成统一的知名旅游市场，建立整体影响力和品牌。与投资者、驻商、原住民、竞争者等利益相关者广泛合作，实现共赢。区域定位旅游地产必须考虑的五种要素旅游地产的五种类型、案例及机会点判断PartTwo休闲旅游地产的Resort五种核心驱动力核心驱动力主题社区驱动自然/人文资源驱动商务活动驱动主题产品驱动特殊娱乐产业驱动愉景湾，香港华侨城，深圳云顶，马来西亚博鳌，海南安徽，西藏、云南、四川7旅游地产的五种驱动力深圳华侨城——强势主题公园提升区域价值区域背景：位于区域经济发达，城市化程度较高的深圳市，地处南山区东部，南临深圳湾资源：资源条件一般，区域内无特殊资源交通：东西向的沙河西路、侨城西路、侨城东路和南北向的侨城北路、深南大道、滨海大道构成华侨城的主要道路骨架规模：占地450公顷，东南面建成区约320公顷，其中旅游用地约130公顷，中西部在建和待建区为130公顷人口：3.5万人现已建成四大主题公园，成为以主题公园为主体，集旅游、展览、娱乐、居住为一体大型旅游度假居住区主题产品驱动型主题产品驱动型旅游度假区的适应性KPI体系适应性KPI体系主题产品核心驱动力资源稀缺度可利用现有资源不强，自身资源体系不具备竞争力；无过多条件限制后天资源培育，有充足的发挥空间获得的政策支持力度对城市系统具有很强的依赖性和互动性，所以对政策的依赖性较高区域经济发达程度发达的周边地区的经济发展水平、足够的区域人口规模对本类项目生存发展起着重要作用城市化程度城市化水平通常较高开发主体跨行业操作能力主要是通过运营主题产品发展旅游产业，并以旅游资源带动城市地产，所以对跨行业操作能力要求高主题产品驱动型海南博鳌——商务会议带动区域发展区域背景：海南琼海市的海边小镇，资源：集江、河、湖、海、山麓、岛屿、椰林、沙滩、奇石、温泉和田园等景观于一体，自然资源较为丰富、原始。规模：辖有17个村委会，205个村民小组，总人口2.7万人，总面积86平方公里海口市博鳌商务活动驱动型主要依靠博鳌论坛的强势带动，形成了以商务活动驱动的旅游度假区商务务活活动动驱驱动动型型旅旅游游度度假假区区的的适适应应性性KPI体系系适应性KPI体系商务活动核心驱动力资源稀缺度主要依靠商务活动驱动，但也需要较为良好的自然资源以增强作为旅游度假区的吸引力获得的政策支持力度由于商务活动的聚集要依靠政府的引导，政府的政策支持与宣传对建立商务活动驱动型旅游度假区的区域影响力至关重要，对政策依赖性较高区域经济发达程度需要经济飞速发展，带来大量的公务、商务会议活动的需求城市化程度对周边城市化水平要求较低开发主体跨行业操作能力开发主体需具备强大的商务会议策划操作能力，以商务活动带动旅游业的发展，需要较强的跨行业操作能力商务务活活动动驱驱动动型型成都都芙芙蓉蓉古古城城成成功功利利用用成成都都地地域域文文化化，，打打造造居居住住、、休休闲闲度度假假、、旅旅游游观观光光等等多多种种功功能能，，引引领领传传统统文文化化氛氛围围的的生生活活方方式式区位位：位位于于成成都都西西郊郊青青羊羊界界，，新新成成温温公公路路成成-温-郫生生态态城城市市带带快快速速通通道道旁旁，，距距市市中中心心20多公公里里交通通：距距市市区区二二环环路路仅仅10余分分钟钟车车程程；；设设有有开开通通芙芙蓉蓉古古城城至至成成都都市市区区的的公公交交专专线线资源源：成成-温-郫国国家家级级生生态态农农业业保保护护带带、、海海峡峡两两岸岸科科技技园园、、华华西西医医学学院院青青羊羊校校区区、、四四川川省省商商业业学学校校、、成成都都星星星星外外国国语语学学校校等等项目目定定位位：集集居住住、、餐餐饮饮娱娱乐乐、、休休闲闲度度假假、、旅旅游游观观光光、、投投资资于一一体体，，融融合合各各种种中中国国民民居居建建筑筑风风格格、、以以成成都都地地域域文文化化为为项项目目内内涵涵的的老老成成都都缩缩影影式式的的极极富富传传统统色色彩彩的的小小区区目标标客客户户：对老老成成都都有有怀怀旧旧情情结结、、厌厌倦倦喧喧嚣嚣都都市市生生活活、、收收入入较较高高且且能能接接纳纳住住房房消消费费新新观观念念的的中中老老年年人人注重重““5+2””生活活模模式式、、追追求求个个性性生生存存状状态态的的都都市市人人群群预期期有有升升值值潜潜力力的的投投资资客客户户占地地面面积积：680亩建筑筑面面积积：20.43万平平方方米米水面面面面积积：3万余余平平方方米米容积积率率：0.4绿化化覆覆盖盖率率：72%建筑筑密密度度：17%旅游游地地产产成成功功案案例例自然然/人文文资资源源驱驱动动驱驱动动型型成都都芙芙蓉蓉古古镇镇整个个项项目目重重点点打打造造旅旅游游观观光光、、休休闲闲度度假假、、商商务务活活动动、、民民居居四四大大功功能能传统统居居住住区区———建筑筑风风格格多多样样的的住住宅宅，，毗毗邻邻生生态态观观赏赏型型温温泉泉，，环环境境静静雅雅；；特色色商商业业区区———小吃吃街街、、餐餐饮饮设设施施、、手手工工艺艺品品街街、、购购物物超超市市等等；；文化化休休闲闲区区———诗书书画画社社、、青青少少年年素素质质教教育育中中心心、、12000平方方米米的的中中心心音音乐乐休休闲闲广广场场、、2000余平平方方米米的的人人造造山山坡坡景景区区、、置置信信MBA学术术中中心心等等；；运动动保保健健区区———中老老年年人人健健康康中中心心、、诊诊所所，，足足球球场场、、网网球球场场、、篮篮球球场场、、滑滑草草场场、、羽羽毛毛球球场场、、沙沙滩滩排排球球场场、、沙沙滩滩游游泳泳池池、、高高尔尔夫夫练练习习场场、、门门球球场场、、少少儿儿武武术术馆馆、、乒乒乓乓球球室室等等运运动动健健身身场场所所；；会所所宾宾馆馆区区———生态态豪豪华华会会所所、、酒酒店店、、客客栈栈、、博博物物馆馆等等皇城城-明远远楼楼-至公公堂堂：三三者者构构成成老老成成都都建建筑筑及及历历史史文文化化的的灵灵魂魂主主轴轴线线酒店店宾宾馆馆分别别修修建建于于会会所所的的西西南南和和正正北北各功功能能区区以以水水系系园园林林环环境境间间隔隔和和穿穿插插，，动动静静有有致致，，统统一一和和谐谐旅游游地地产产成成功功案案例例自然然/人文文资资源源驱驱动动驱驱动动型型成都都芙芙蓉蓉古古镇镇芙蓉蓉古古城城中中四四种种建建筑筑风风格格的的住住宅宅营营造造了了强强烈烈的的中中国国传传统统文文化化氛氛围围，，同同时时整整个个社社区区打打造造的的休休闲闲度度假假气气质质，，引引领领有有别别于于城城市市的的生生活活方方式式建筑筑：2层为主，面积积42--212平方米不等，，类型有独栋栋、四合院、、联排，附带带特色的私家家花园和配套套设施建筑风格：川西民居组团团江苏民居组团团云南民居组团团唐风建筑组团团园林：建有亭榭、、小桥流水的的江南风格设设计，绿地景景观错落有致致四种建筑风格格的住宅营造造了强烈的中中国传统居住住氛围饮食文化：数种成都传传统小吃茶文化：铜壶、铜烟烟袋、铜茶椽椽子水文化：龙舟比赛、、放河灯等天府街市文化化：蜀绣、蜀锦锦、竹帘画、、剪纸、泥塑塑、木雕等驰驰名中外传统统手工制品童趣文化：陀螺、响簧簧、铁环、毽毽子、风筝、、弹子等有着着乡土色彩的的玩具民风民俗文化化：赶庙会、搭搭戏台、贴门门神、磨刀人人、打更人等等老成都民俗俗地域文化：4000年历史的鱼凫凫文化、陈家家桅杆、大石石文化、琴壁壁空弹、梅花花街道：以成都老街街道名命名各各小区主干道道、干道、次次干道和院内内道路，达成成街道名的亲亲切和易于记记忆…深度挖掘成都都区域文化，，举办各种活活动，营造强强烈的中国传传统文化氛围围，引领一种种充满传统文文化氛围的生生活方式旅游地产成功功案例自然/人文资源驱动动驱动型成都芙蓉古镇镇成功的关键因因素总结开发理念——在日渐提高的的都市人生活活消费水平和和文化追求中中，主要依据据城市中产阶阶层随社会发发展而日益增增长的物质文文化需要，结结合现代会议议功能和假日日经济繁荣的的现状，推出出整合四大功功能的第二居居住体系：旅游观光的功能：独特特的建筑和优优美的景观设设计成功吸引引众多游人前前来参观游览览、消费，带带来商机；休闲度假的功能：提供供安逸、清静静的环境，迎迎合都市人周周末消费，休休闲广场供人人们品茶、聊聊天、对弈、、打牌，客栈栈和酒店提供供住宿场所；；商务活动的功能：提供供会议、谈判判活动的场所所；满足现代都市市人追求古朴朴、喜欢幽静静的居住心理，外观古朴，，住宅内部强强调实用性，，合乎现代人人生活习惯，，价格合理，，吸引了大量量购房者通过对传统建建筑和历史文文化的挖掘，，展现中华民民族古老文明明的精髓，使使其一砖一瓦瓦，一檐一壁壁，都透出历历史的、文化化的深沉底蕴蕴。例如：：饮食文化，，童趣文化，，天府街市文文化，茶文化化，水文化，，民风民俗等等等营造社区氛围围，满足现代代人的居住心心理利用社区完善善的配套功能能，举办各种种活动深度挖掘传统统文化，满足足居住者的文文化需求旅游地产成功功案例自然/人文资源驱动动驱动型成都芙蓉古镇镇16高尔夫五星酒店别墅式酒店游艇俱乐部运动会所配套会所酒店公寓商业街（中心）会议中心温泉别墅（住宅）公寓（住宅）相关配套千岛湖开源度假村绿城千岛湖度假公寓千岛湖滨江度假酒店别墅千岛湖天屿山顶度假别墅千岛湖随园温泉1858太湖天阕太湖高尔夫山庄主要物业功能能集中在五星级酒店、、别墅、配套套会所和配套套设施、游艇艇俱乐部等，辅助物业业功能主要有有酒店公寓、、商业街、住住宅公寓等；；少数项目配有有高尔夫和温温泉，已经成成为提升项目目品质的主要要物业功能；受项目体量的的限制影响，，别墅式酒店店出现的概率率并不高—别墅式酒店占占地较多，对对于平衡盈利利模式较难把把握游艇俱乐部成成为沿湖度假假类项目的主主要配套五星级酒店、、别墅、配套套会所、游艇艇俱乐部成为为大型度假类类项目必不可可少的物业功功能，除此以外，那那些吸引高端端客户青睐的的极尽奢华的的配套产品设设计也是最能能体现开发商商品牌和项目目品质的标志志。旅游地产成功功案例自然/人文资源驱动动驱动型千岛湖、太湖湖周边17五星级酒店结结合区域固有有资源或者创创造高档资源源作为大型度度假项目的启启动引擎已经经成为主流模模式，从现有的成功功案例来看，，这些引擎既既能完成昭示示项目市场形形象作用的同同时，将旅游游资源直接转转化为地产资资源，最终带带来房地产客客户，实现产产品消化，完完成地产盈利利。开元度假村湖景品牌温泉1858温泉酒店太湖天阙湖景游艇码头千岛湖绿城湖景品牌千岛湖随园高尔夫酒店千岛湖天屿湖景酒店湖景酒店千岛湖滨江苏州高尔夫高尔夫一线湖景+五星酒店采取一线湖景景资源，以酒酒店将湖景资资源转化为地地产资源，将将以单纯欣赏赏湖景、商务务会议的客源源转化为房地地产客源高尔夫+五星酒店高尔夫的定位位直接宣示了了高端路线的的市场形象，，同时以五星星酒店和高尔尔夫俱乐部的的度假村概念念带动房地产产项目的盈利利已经成为较较为成熟的模模式温泉+五星酒店利用固有资源源，通过温泉泉公园等娱乐乐场所先期催催热市场，土土地升值后推推动房地产价价值上涨，从从而实现地产产盈利旅游地产成功功案例自然/人文资源驱动动驱动型千岛湖、太湖湖周边所选区域千岛岛湖、太湖案案例客户购买买用途为自用用、投资或两两者兼有；高端别墅客户户主要为项目目所在城市以以及周边城市市的企业主，，作为第二或或第三居所；；而投资型物物业为追求稳稳定回报率的的客户，客户户范围较广。。区域楼盘名称物业定位物业属性客户组成购买用途千岛湖绿城·千岛湖度假公寓高端度假公寓度假公寓70%客户为杭州人士，省内客户约占13%，其余是上海、江苏等地的省外客户，少量温州投资客投资为主，享受稳定投资回报和48个点度假时点千岛湖滨江度假酒店别墅顶级度假别墅第三居所目前询问客户大部分来自杭州约60%及周边的金华10%、绍兴5%、义乌15%等地，开发商将客户定位为上亿资产的富商自用产品:度假居所，企业招待千岛湖天屿山顶度假别墅山顶顶级别墅第三居所开发商将目标客户锁定为全球华人富豪自用产品:度假居所通盛·翡翠岛山水名墅全岛式私家别墅第二、三居所一期客户为90%杭州的私营业主，其中以外贸行业居多约40%；目前客户除杭州企业主外，还有义乌15%、温州5%等地投资者自用产品:度假居住和企业会所招待客户/投资:追求升值空间千岛湖开元度假村度假公寓第二、三居所杭州占到超过50%的比重，温州、江西等传统投资客户在此进行团购的比重较多投资+自用太湖（苏州）温泉1858投资型度假别墅度假居所投资客户主要来自于周边的苏州40%、无锡30%等地,并有上海10%、温州5%、常州5%等地客户，其他10%以投资为主,追求升值空间太湖天阕顶级别墅第二、三居所购买的业主90%以上客户为苏州富豪，其他10%；注：有1位云南退隐高官已售31套中全部为自用,3栋别墅为企业公馆会所,用于招待生意伙伴以及政府官员；其余主要为自住，有一栋客户将地下室全部打通（钢结构）作为停车场，有客户将地下室作为女儿舞蹈练习室太湖高尔夫山庄高尔夫别墅第二、三居所

自用产品旅游地产成功功案例自然/人文资源驱动动驱动型千岛湖、太湖湖周边楚雄彝人古镇镇的可借鉴意意义PartThree要点之一：选选址作为一个较为为纯粹的旅游游地产，本项项目选择在楚楚雄这一地点点，无疑是极极为成功的。。楚雄市具备如如下几个成功功潜质：1.当地具备相当当的经济基础础，既具有一一定的消费潜潜力，也具备备很大的投资潜力2.作为昆明至大大理，昆明至至丽江的旅游游中转站，具具备聚集大批批旅游人群的条件3.作为彝族自治治州，具备鲜鲜明的地方特特色，可充分分挖掘，为项项目烙上独有的民族族风格4.地方具有相当当数量的投资资人群5.当地尚无大规规模的旅游地地产项目开发发，本项目可可作为地方重重点工程收到地方政政府的重视，，争取更大的的政策倾斜，，享受政策优优惠综合以上五个个特点，无疑疑彝人古镇的的选址是非常常成功的，这这些选址要点点也是未来此此类项目选址址的基本要点点。彝人古镇的成成功要点要点之二：物物业形态组合合彝人古镇随着着实际开发的的效果，不断断调整产品组组合方式，达达到了较高的的市场接受度度“以店养房””这一投资模模式是彝人古古镇有别与其其他同类旅游游地产的主要要特色之一，，也符合异地地投资的基本本要求，因此此受到市场的的认可，而在在开发过程中中，开发商根据市场接受受度，不断调调整产品组成成，这也是本本项目成功的的关键。三期物业形态态组合一通式商铺+二楼住宅单体中式别墅墅前店后院式四四合院组合一二期物业形形态组合一通式商铺+二楼住宅单体中式别墅墅四合院式组院院别墅三期物业形态态组合一通式商铺+二楼住宅单体中式别墅墅前店后院式四四合院组合（（数量大幅增增加）四合院式组院院别墅（数量大幅增增加）“以店养房””的投资模式式是本项目物物业的基本特特点之一，““一通式商铺+二楼住宅”这这一类型的物业业在项目一期期受到欢迎根据一期的销销售情况和市市场意见反馈馈，二期进一一步强化了这这一投资模式式，在保持了了一定数量的的“一通式商铺+二楼住宅”类类物业的同时时，增加了更为投投资人所接受受的前店后院院式的四合院院户型类户型型，同时，还还根据部分高高端独家客户户的需要，增增加了纯四合合院组院别墅墅。这两个新新产品得到市市场的极大认认可。而在三期中，，在保持“以店养房””的投资产品品外，继续继续加强两个个新类型物业业的比重。彝人古镇的成成功要点要点之三：特特色突出，风风格鲜明一个成功的旅旅游地产，需需要有鲜明的的主题，浓郁郁的特色，而而且这一特色色必须以当地地文化为底蕴蕴，并为外来来游客所接受受，彝人古镇镇很好的做到到了这一点。。鲜明和独特的的主题是项目目成功的关键键，但是这一一主题必须为为消费者所接接受，不能生生搬硬套。当地政府及人人群需要发扬彝族族文化，保持持和发扬彝族族饮食文化、、彝族服装产产业，并将这这些地方产业业通过民俗交交流，创造经经济效益，增增加就业。楚雄：彝族自自治州彝族文化彝族餐饮游客体验彝族文化化品尝彝族美食食购买民族服饰饰感受民族风情情现在的旅游人人群，已从单单纯的观光，，向休闲旅游游和度假旅游游发展，这两两种类型的旅旅游对地方特色和民民族风情非常常认可，这也也将是未来旅旅游产业的主主要发展方向向之一。彝人古镇将民民族风情较为为纯粹的展现现给游客，并并且加以放大大，满足了游游客的猎奇需需要。这是本项目成成功点之一。。同时，这一一要点也为本本地人群所接接受。在客户组合上上，鲜明和纯纯粹的地方风风格，既吸引引了当地的中中高消费者，，又为外来消消费者所接受。彝族服饰彝族民俗彝人古镇的成成功要点彝人古镇的成成功要点要点之四：细细腻的开发细细节一个好的项目目，不仅仅需需要出众的地地段、出色的的产品，同时时还需要开发发商在实际操操作过程中，，对细节的把把控力。本项项目的成功点点表现如下：：没有能一一表表述的细节还还有很多，这这些细节不是是开发初期就就能想到的，，而是在开发发过程中，开开发商根据市市场反馈意见见进行的调整整，尊重市场场，才能被市市场所尊重。。1.作为一个全新新的旅游项目目，如何保持持充足的人流流是前期开发发的难点之一一，本项目在在开发初期，放大大民俗风情，，加强游客的的参与度，同同时，初期提提供给旅行社社较大的优惠惠政策，是项目从从一开始就保保持了充足的的人流。这也也是项目初期期成功的关键键。2.分批分期进行行租金上涨，，满足投资人人短期和中长长期的投资回回报心理，增增加销售卖点点3.放弃急功近利利的“门票””，全面开放放，最大限度度的导入人流流，以物业销销售作为主要要的经济收入，但但是在针对旅旅游团人群，，又不露痕迹迹的采用双重重标准，以增增加额外收益益未来开发机会会点判断PartFour根据前面对各各种类型的旅旅游地产项目目的研判，适适合我们的开开发模式基本本可定性为¶自然、人文资资源驱动型和和商务活动驱驱动型的结合合体未来开发机会会点判断休闲旅游地产产的Resort五种核心驱动动力核心驱动力主题社区驱动自然/人文资源驱动商务活动驱动主题产品驱动特殊娱乐产业驱动愉景湾，香港华侨城，深圳云顶，马来西亚博鳌，海南安徽，西藏、云南、四川以体验经济的的原则

旅游游景区的规划划按空间布局局分为

旅游游城镇和景点点旅游城镇－出出发－景点－－返回4.旅游体验占有有时间越多，，环节越多，，盈利越多故故也越重要景点景点景点景点景点旅游城镇1.原则上游客选选择居住在旅旅游城镇，而而在景点观光光2.以单日计，在在时间的消耗耗比上，除了了过夜外的时时间，城镇、、景点、往返返为1:1:1，度假地则更更长3.在度假地逗留留时，该循环环反复,景点不同但居居住地相同项目选址：未来开发机会会点判断景点景点景点景点景点旅游城镇旅游城镇与景景点的形态要要求5、旅游城镇要要提供完善的的服务内容，，所有功能部部分按照城市市建设原则高高度聚集。1、旅游城镇要要有极高的进进入便捷度，，但其附属的的景点则不完完全要求多么么容易抵达。。3、每一处景点点或组团拥有有明显特色，，最好在尽可可能小的细节节上也不重复复。4、每一处景点点或组团的内内容设计可以以让游客耗费费5～7个小时。2、旅游城镇应应成为其所在在景区内的唯唯一出端，并并且尽量与相相邻的景区相相对隔离，避避免使本景区区成为到另外外景区的通路路。到本景区区旅游城镇与与到相邻景区区的便捷程度度甚至可以成成为景点设置置的取舍标准准。项目选址：未来开发机会会点判断景点景点景点景点景点旅游城镇楚雄关于这些建设设原则，我们们有个现实例例证项目选址：未来开发机会会点判断综合前面所述述，未来我们们的选址原则则为：1.具备相当的经经济基础2.处于成熟的旅旅游区周边，，且具备旅游游节点功能3.项目土地成本本低廉4.未来可形成巨巨大的经济效效益和社会效效益项目选址：未来开发机会会点判断业态思考适合本项目目开发的旅旅游业态有有：度假村类旅旅游、生态态类旅游、、休闲类旅旅游、文化化类旅游、民俗类类旅游、农业观