住宅小区物业管理方案说明

最全住处小区物业管理方案说明最全住处小区物业管理方案说明314/314最全住处小区物业管理方案说明龙山国际住处小区物业管理方案目录1.0居安泰物业企业企业理念企业要旨企业精神：工作态度：服务准则：企业管理理念：职工修养理念：企业服务理念：企业愿景：项目基本情况龙山国际一期项目大要龙山国际一期经济技术指标和主要配套大要项目物业管理解析收费项目及标准报备关于物业管理收费的初步建议组织架构、人员编制及薪酬福利管理机构设置人员定编人员薪资系统创立测算及平常管理测算先期投入明细表详尽的成本测算、管理成本组成及测算结果一览表(年经营支出汇总表)人工费明细表办公费明细表固定财产折旧费及低易耗品摊销明细表设备设备保护维修费明细表干净、保安、不能预示费、管理佣金明细表6.0整体管理构想及各项规章制度安防管理公共事务管理与人性化服务环境服务管理机电设备的维保留理部运转体系《装修管理规定》《住处装修管理合约》《物件搬进（出）管理规定》项目管理中心经理岗位职责事务助理岗位职责前台监控员岗位职责工程水电人员岗位职责项目社区文化公关款待员岗位职责项目中心电脑文档人员岗位职责安防部主管岗位职责安防班长岗位职责巡逻员岗位职责交通、车辆管理员岗位职责义务消防员岗位职责环境服务部主管岗位职责绿化班长岗位职责保洁班长岗位职责保洁员岗位职责绿化员岗位职责出纳收费员岗位职责《项目各部门每个月计划及月总结工作规程》《职工培训制度》《档案资料管理制度》《值班管理规定》《办公用品申请、购买、领用制度》《投诉办理、回访制度》《维修回访制度》《防火安全检查制度》《电梯机房管理制度》6.0客户服务部工作手册客户服务部服务规客户服务部工作容归纳客户服务部职工岗位职责客户服务部规章管理制度物业查收制度入住管理制度装修管理制度投诉办理制度报修管理制度客户拜会与建议征询制度前台款待管理制度收费管理制度客服巡视管理制度档案管理制度职位代理制度外延服务管理制度形象策划管理商业店面管理制度安全管理制度客户迁出管理制度商业推行活动管理制度公共场所使用管理制度突发性事件或异常情况办理程序社区配套教育单位管理制度社区配套馆所管理制度表记标牌管理制度办公纪律售后服务管理制度文件与表单管理制度与物业管理相关的主要文件业主临时合约7.0安防服务部工作手册7．0安防服务部职工服务规7．1安防服务部工作容归纳7．2安防服务部岗位职责安防服务部主管岗位职责安防服务部班长岗位职责2.3门岗岗位职责2.4巡逻岗岗位职责2.5装修巡逻岗岗位职责2.6监控中心岗位职责2.7车辆管理岗位职责7.3安防服务部主管工作模块安防服务部班长工作模块安防服务部工作流程交接班程序突发事件办理程序周界红外报警办理程序消防报警信号办理程序殴打暴力事件办理程序盗窃等破坏事件的办理程序困梯办理程序浸水办理程序停电办理程序7.4.10户报警办理程序7.4.11工作技巧安全防设备设备管理规定办公设备管理规定钥匙管理规定平常工具管理规定消防设备设备管理规定智能化设备管理规定7.6能源节约管理规定7.7理论学习、技术培训与演练管理规定7.8务管理规定班用餐管理规定7.9奖罚细则安全管理排班布岗及巡逻路线的设计治安捍卫知识的培训安防人员基本服务意识环境服务部工作手册环境服务部职工服务规环境服务部工作管理制度环境服务部岗位职责8.2.1.环境服务部部门经理岗位职责8.2.2.环境服务部保洁主管岗位职责8.2.3.环境服务部保洁领班职责8.2.4.环境服务部保洁员岗位职责8.2.5.环境服务部库房管理员岗位职责8.2.6.环境服务部绿化主管岗位职责8.2.7.环境服务部绿化领班岗位职责8.2.8.环境服务部绿化员岗位职责环境服务部工作礼仪环境服务部绿化管理工作流程环境服务部管理的详尽措施及工作标准绿化工程查收接收理标准作业规程8.5.2.绿化养护等级质量标准8.5.3.卫生管理标准平常保洁工作容大堂公共地区洗手间会议厅地下车库玻璃及不锈钢金箔和紫铜的保洁大厦干净的几种基本作业法手工作业机械操作附录1室干净组的职责附录2室外干净组的职责相关管理规定文件表格主管平常检查工作表绿化工作日检表-1绿化工作日检表-2绿化清单绿化工作日检表绿化养护月检表绿化养护周检表绿化员岗位安排表环境保洁相关事例工程服务部工作手册物业设备管理作业指导书机电维修工作工程服务部岗位职责工程服务部经理岗位职责工程服务部水电工岗位职责楼宇及物业设备的接收查收物业设备操作规程变配电设备保护养护操作规程给排水维修操作规程住户报修办理工作规程工程维修操作规程变配电设备巡检规程发电机房管理规程发电机组操作规程发电机保护养护操作规程停水办理操作规程停电办理操作规程高压配电房操作规程低压配电房设备操作规程设备运转记录操作规程设备管理交接班制度防火安全操作规程防火检查制度操作规程临时动火作业操作规程消防设备器械管理操作规程消防监控中心操作规程公共设备改造及保护维修操作规程电梯运转操作规程避雷与接地系统养护操作规程制冷设备运转管理操作规程二次供水系统保护养护操作规程理论学习、技术培训与演练管理规定整体项目运作流程工作流程信息反响渠道整体管理项目服务目标及核查标准物业管理服务质量标准龙山国际物业管理工服务目标先期目标管理目标3．服务指标4．分类指标先期介入及接收查收规划设计阶段建设备工阶段竣工查收阶段9.1.4项目的接收查收9.1.5业主入伙后10.0入伙及中期装修管理10.1.1业主入伙阶段（上房前两个月供给完满可执行的入伙方案）业主入伙前业主入伙中11.０入住期平常管理12.0职工业务及技术培训12.0.1拟采用的职工培训方案a.b.

培训计划培训目的：1.0龙山国际物业企业企业理念企业要旨：依法管理，业主至上，五心创立温馨家园企业精神：敬业修德高效创优诚信进步工作态度：主动热忱周密认真服务准则：用我们的诚意、热忱、爱心、认真、精心为业主供给五心服务企业管理理念：什么叫做不简单？能够把简单的事情每天做好，就是不简单；什么叫做不简单？大家公认的、特别简单的事情。特别认真地做好它，就是不简单。领导与管理不是耍威享福，而是引导与劝戒，更是支持与服务。兼听则明，偏信则暗。上司不引导，下级无目标。要求下级做到的，自己要先做到。谁砸企业的牌子，企业就砸谁的饭碗。奖励20%的优秀者，激励70%的一般者，裁汰10%的落后者。职工修养理念：6.1勿以恶小而为之，勿以善小而不为。6.2天下大事，必做于细；天下难事，必做于易。6.3决不耗。6.4无成见解对待团队中的每一位同事。6.5成就企业，成就自己。6.6每天学习，每天进步。企业服务理念：7.1我们所有的工作就是把客户的不满除掉到零。7.2客户对同一事件的投诉最多只好一次。7.3迅速反响，立刻行动。7.4不要计较客户的态度怎样，你需要做的就是把服务做到位，记住，这就是你的工作。7.5永远不要与客户争辩。7.6向来保持耐心，向来保持微笑。7.7服务体系与服务理念创立企业最核心竞争力。7.8企业的每一位职工都是企业的形象代言人,每个人的一举一动都代表着企业形象。7.9客户的事，既使是一件小事，也比其他任何事都重要，甚至是领导的事。7.10客户的关切是我们工作的重中之重。7.11客户服务无小事。7.12专精创立优秀。7.13出弊端的服务等于无效服务。7.14将投诉做成惊喜。7.15日清日审。业主的报修、投诉、求援事项每天都要清理汇总，检查可否都已经按要求的时限实时办理，可否有遗漏，由于工程复杂程度及难度要素没有办理达成的，要日日追踪，实时给业主回复办理的进展情况。企业愿景：8.1做当地最好的物业企业，永远当先对手一步。8.2危机感不能是企业发展的动力，也是个人成长的动力。8.3学则逆水行舟，不进就退；企业不发展就是退步。2.0项目基本情况1.龙山国际一期项目大要1.1龙山国际一期经济技术指标和主要配套大要项目指标备注总用地22176㎡33亩总建筑面积57215㎡不含地下室其住宅53475㎡商业3540㎡中配套公建200㎡（会所）地下室6500㎡泊车及设备用房建筑密度％绿地面积7760㎡绿地率35％规划总户数459户以每户3.5人计规划总人口1600人泊车位设置一览表项目数量备注小车位246位地面12位(不含8号楼)地下126位地面泊车库64个地面自行车泊车面积780㎡地面摩托车泊车面积600㎡地下主要电气设备项目数量位置备注柴油发电机组1组地下室变配电室1间地下室小区变配电室1间地下室住户用电专用配电室1间地下室公共用电消控中心、监控中心1间6号楼一层电梯20部1至8号楼共18个楼梯相关信息小区共18个梯,2个地下车库出入口,1个小区主入口,1个小区出口,1个消防通道,1个人行消防通道,8号楼独立幢独设1个出入口,二期未开发。主要业主群为：一院医生、河市马甲、市地质大队、洛江政府人员。2.项目物业管理解析小区地处洛江区政府周边，距现管小区较远，规模属中小型，又8号楼为独立幢，与二期形成一个小区三个组团格局。因此，该小区的物业平常管理与市中心的资源共享空间相对较少（仅在绿化管养和技术临时缓助两方面的共享），部门设置应较齐全，人员相对很多。该小区属商住小区，商业与住处应分别管理，商业店面推行开放式管理，住处应推行全封闭式管理的模式。由于小区的3号楼、4号楼、7号楼的一层架空层作为泊车场，无法形成人车分流管理，人车出入较混杂，安全系数较低，车场分布较散，考虑到成本核算，不能能每个车场设车管员，因此，整个小区的安全管理和次序管理主若是从以下两方面推行：1、应增设小区的监控探头，包括小区出入口处、车场车库出入口与场主要地址、车辆出入通道、外面店面和四周围墙；2、加强小区出入口物件、车辆、人员的控制和小区的巡逻力度。该小区的业主群大多为上班族,素质和收入水平较高，对物业管理水平要求也较到位，加之按小区的配套品位也较高。这就要求物业管理的人员配置与专业水平标准更高，立求精、细、实时、到位的服务。3.0收费项目及标准报备1.关于物业管理收费的初步建议法律依照：国务院《物业管理条例》发改委、建设部《物业服务收费管理方法》、省《省物业服务收费管理推行方法》，并依照当地的物业管理市场实质情况制定。项目类型计价单位标准备注物业管理费m2／元.月1.０（住处）物业管理费m2／元.月1.８（住处改办公）物业管理费m2／元.月１.0(商铺)门镜可视对讲系统户/元600信报箱户/元78车辆服务地下车位保护费个·月120元装修管理公共部分水电周转金电梯电费二次加压水泵运转费公共水电费

地面车位保护费个·月120元临时保护费(四轮灵便车)次5元临时0.5小时以不收费次10元留宿辆0.3元/次临时自行车辆0.6元／次留宿辆／月12元辆0.7元临时电动车辆1.5元留宿辆／月30元／月含充电费辆1元/次摩托车辆2元留宿辆／月40元／月装修暂收款每户1000元装修查收合格后归还楼道修葺费100元／套200元／套地面二层以上按系数分摊地面架空一层以上变频泵加压层按建筑面积分摊按建筑面积分摊说明：1.1一梯两户电梯电费的系数分摊法：地面一层住户不分摊电费，地面架空的1层按系数“1”分摊电费，各楼层住户按所在层数计分摊系数：每户应分摊电费=应分摊电费各楼层楼系数/（应分摊电费各楼层系数之和×2）×本梯位当月电费总量×当月电费单价例：设某梯位1-11层共22户（地面为架空）某月电梯共用电660度，每度电为0.5469元,1层的住户电梯电费为[1/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)×2]×660×0.5469=2.8元;2层的住户电梯分摊电费为[2/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)×2]×660×元；3层的住户电梯分摊电费为[3/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)×2]×660×元；11层住户电梯分摊电费为[11/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)×2]×660×元。1.2两梯两户的电费分摊方法：每户应分摊电费=应分摊电费各楼层楼系数/（应分摊电费各楼层系数之和×2）×本梯位两部电梯当月用电之和×当月电费单价；1.3二次加压水泵运转费的分摊方法；加压层每户应分摊运转费=（运转费总和/应分摊水费总量（吨））×该户用水量；1.4公共水电费每户应分摊数目=该户建筑面积/住处总面积×公共水电费总量。4.0组织架构、人员编制及薪酬福利4.1管理机构设置总经理项目经理出纳事务助理客工安环综户程防境品会合服服服服质所事务务务务监管务部部部部督理管理4.2人员定编定编数备注部门岗位一期到岗日期二期增编项目经理107．4事务助理107．6客服主管107．4客服助理307．4客户服务部107．6前台款待出纳107．6主管107．4工程服务部207．4水电维修主管107．6班长307.6安防服务部队员1207．73监控307．72车管员407．72主管107．6环境服务部保洁员607．72绿化工207．7质量督查事务助理兼任会所管理事务助理兼任行政后勤事务助理兼任食堂厨务107．74494.3人员薪资系统4.3.1薪资技术(工作岗位薪资职务薪资超时补贴量)补贴正常薪资岗位基本薪资试用转正事务助理450550850300200特定1800出纳4504006001501200部门主管450450750150150特定1500客服助理450400600150特定1200安防班长4503504001001502001300安防员450350500300特定1250监控450250350特定800车管员45050150200800保洁员450150250特定700工程人员450400500150特定1100绿化工450250350特定800厨师4502503508004.3.2过节费4.3.3高温补贴4.3.4加班费4.3.5年关奖4.3.6福利费4.3.7社保、医保按企业规定别的提取5.0创立测算及平常管理测算5.1先期投入明细表花销项目子项目数目单价花销小计备注印刷品125002500办公场所部署150005000职工宿舍用品11000010000表记系统11000010000先期投入花销摊销职工服饰1批4000040000办公用品1批2000020000保洁机具1批150005000安防器械1批170005000维修工具1批1500015000134500花销小计134500元5.2详尽的成本测算、管理成本组成及测算结果一览表年经营支出汇总表费用项目月支出额年支出额所占比重单位面积成本备注（元）（万元）%（元）（一）人工费5160061．9258．54（二）办公费24602．952．79（三）固定财产折旧费11181．04（四）低值易耗品摊销费14081．31（五）设备设备保护维修费35923．35（六）干净费87808．19（七）安防费14941．39（八）不能预示费26872．51（九）社区文化费27682．58（十）管理佣金66516．20（十一）法定税费55925．21按收入共计计提的6%合计88150105．6793．115.3人工费明细表岗位人数薪资标准月工次额备注经理140004000事务助理118001800客服主管115001500客服助理512006000出纳112001200环境主管115001500监控38002400绿化员28001600保洁员67004200工程主管115001500车管员48003200水电工311003300平常维修安防主管115001500安防班长313003900安防员121100132008小时厨师1800800小计4651600花销共计516005.4办公费明细表花销项目子项目测算依据花销小计办公费交通费平常租车估计200通讯费费两部，平均每部月120元，共计240元240手机费2部，平均150元∕月300服饰费管理人员夏装2套:150元∕月，冬装2套：200元∕月，（150+300）×2套×12∕24（两年折旧）450夏装2套:100元∕月，冬装2套：150元∕月，护管员（100+200）×2套×15∕24（两年折旧）375其他职工夏装2套:100元∕月，冬装2套：200元∕月，（100+150）×2套×19∕24（两年折旧）475办公用品

14人（办公室及领班长以上人员）括公共办公用品）

×30元∕人（包

420共计24605.5固定财产折旧费及低易耗品摊销明细表花销项目子项目数量单价花销小计备注电脑5400020000打印机115001500传真机110001000机3150450复印机180008000对讲公桌椅经理1800800办公设管理人员93002700备原值值班室4200800文件柜经理1800800部门104004000电视机110001000热水器110001000验钞机1200200沙发、茶几1800800保险柜110001000数字万用表1200200钳形电流表1300300兆欧表110001000工具柜35001500工具设备管道劝导机115001500电焊机110001000冲击钻110001000电锤120002000小推车53001500高压水枪115001500剪草机2500010000修边机﹨绿篱剪160006000小计8655086551118按5年折旧，（三）固定财产折旧费计（残值）折旧扣残值为10%计算（四）干净工具批13000125榨水车台20240200低值易耗按两年摊销维修工具批16000250品摊销绿化工具批12000167办公函具批13000250安防、消防工具批15000417低值易耗品共计花销14085.6设备设备保护维修费明细表花销项目子项目测算依照花销小计给排水系统平常维修与更换配件每个月估计2000维修花销原值估计50万元，按原值5%计算208照明系统更换花销原值估计50万元，按每年2.5%更新（401042年更换一遍），12个月摊销监控系统维修花销原值估计50万元，按每年原值5%计算208消防系统维修花销原值估计80万元，按原值2%计算133运转养护费共计35925.7干净、安防、不能预示费、管理佣金明细表花销项目子项目测算依照花销小计卫生消杀每个月消杀4次，每次300元1200干净化粪池共83个，平均每个每次200元，1383共16600元（六）干净绿化费干净资料（1）一般工具500干净资料（2）一般干净剂1500干净资料（3）樟脑球、洁厕净等300喷泉、水池水质办理费冬季每个月一次，夏天每周一次，1125春秋每个月两次∕每次约500元绿化资料按每平方米0.06元∕月2772干净费共计8780（七）安防费建筑面积298800平方米，按0.005元∕平方米∕月计算1494（八）不能预示费按前七个项目的3%提取2687（九）社区文化费按前八项的3%提取2768（十）管理佣金按前九个项目的7%提取66516.0整体管理构想及各项规章制度针对住处小区的自然条件和业主组成特色，对小区采用的总休管理思路为：1.0安防管理：安防管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，必定做到万无一失。针对项目特色，采用半封闭、半开放式管理，即在人员管理大将出入小区的人员划分为业主、散客、闲杂人员，分别采用不相同的管理控制手段来保证无危险人员出入小区；在交通、物件出入管理上，采用“记忆＋规”法标准化管理，以保证车辆及物件出入的安全。2.0公共事务管理与人性化服务针对住处小区业主成份，在公共事务管理中全面推行标准化管理和人性化服务的管理模式，特别措施有：2.1采用酒店式一站服务的方法，只要业主打一个热线服务，所有生活中的问题均可在许诺的时间获取办理。2.2所有管理处的对外服务工作均采用限时工作制，在对业主公开许诺的时间完成。2.3所有职工的工作均是依照业主的生活节奏设计的，均以满足业主的生理需要和心理需要为主要目标。3.0环境服务管理环境服务是形象工程。针对环境管理这类工作的特色，采用以下管理方式：3.1定额档案制。第一分干净和绿化制定出不相同的标准。依照标准配置保洁员、绿化工，从而保证环境服务质量。3.2依照ISO14000国际环境质量系统的要求，全面管理小区的生活环境。不仅对传统物业管理的干净绿化加以管理，而且将环境服务控制扩大至小区噪音、粉尘、汽车尾气、垃圾分拣办理等方面，必然带给业主一个沉寂、优雅、干净的生活环境。4.0机电设备的维保留理小区机电设备包括高低压配电房、治安消防监控系统、水泵房、电梯等。本企业在机电设备、房屋设备和业主家庭报修管理大将采用本企业独具特色的标准化管理和定人定体系。4.1定人定体系：将重要的机电设备的管理责任分包到详尽的职工身上，尔后将该设备的状态与该职工的奖金、薪资、奖罚量化，以保证设备的运转状态。4.2时效工作制：对所有的维修工作均推行时效管理。4.3不平衡管理：针对设备的保护特色来安排设备的维涵养护工作。对设备的检修工作基本上做到不影响业主的正常工作，“零搅乱”业主。5.0部运转体系部管理体系全方向地推行了标准化管理。全面推行成熟的标准作业规程。各项规章制度公众制度《装修管理规定》装修施工队和装修方案的选择为了更好地对二次装修的进行管理，从业主利益出发，建议业主装修尽量选择实力强、信誉好、经过培训获取合格证书的装修企业。业主选择的装修方案应符合规定，不出现违章装修项目，项目管理中心将对装修方案进行严格的审查。装修申报住户装修，必定提前七天向项目管理中心申报，公共事务助理对业主或使用人的资格进行确认，并供给装修手册。业主领取《装修审批表》、《装修人员登记表》等，如实填报装修项目、围、标准、时间、施工图纸、施工队伍等。装修审批业主必定如实填报装修容，并向项目管理中心提交装修设计图纸和消防部门装修审批资料批文（涉及消防规定的应先向消防部门办理报批手续）。在接业主（住户）递交的装修方案一周，事务助搭理同工程服务部、安防部对方案进行严格的审查，保证不出现违章装修方案。业主（住户）收到批复后,缴纳装修管理押金,带领选定的装修队负责人到项目管理中心办理施工人员登记手续。签署《装修施工队伍责任书》，领取装修赞成证。施工管理所有施工必定依照料理处审批的方案进行，不得有任何更正。如实质情况需要更正，必定报项目管理中心审批，出具更正通知后方可施工。施工时间，业主进行现场监理，并保证装修施工队严格遵守市政府的相关装修规定，按规作业，文明施工。装修限时：中小工程为15天，较大工程为20天，最长不高出30天，如确实需要延期，要到项目管理中心办理延期手续。施工时间：每天施工时间为8：00—12：00，14：00—18：00。装修施工用电不得高出该装修住处单元的装修表容量，严禁擅自乱接、乱拉电源线；超容量用电在管理处协商后，在项目管理中心的督查下，由管理人员指定位置处接临时电源线，否则造成的所有结果由业主（住户）负责。管道供气设备和燃气用具（必定符合国家规定）的安装、装修、拆移、改装，必定由拥有专业书的单位施工，上报相关单位审批，用户不得自行安装、拆掉、改装。装修施工，严禁打拆任何墙体，打拆墙体除责令恢复原状外，按30%—50%装修押金扣除违约金。空调应按安装在项目管理中心一致规划的地址，空调架由项目管理中心设计，一致式样安装。严禁封闭天台，不得改变天台的用途，防盗窗花由项目管理中心设计一致式样。施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应按指定地方放置并当日清运，楼梯、过道、天台、道路及其他公共地方不得作为加工、堆放资料和垃圾的地方，不得破坏公用设备、设备，保持公用地面、墙壁圆满和齐整。查收装修工程达成后，业主（住户）和施工队负责人共同向项目管理中心申请竣工查收，管理处将派人进行查验。隐蔽工程必定在隐蔽前进行查收。如未查收，项目管理中心可安排拆掉隐蔽部分遮挡，再行查收，由此造成的损失由业主（住户）自己负责。竣工查收后，由项目管理中心查收人员在《装修申请审批表》上查收栏签字。查收不合格时，限时更正，再行复验，直到合格。经过3次查收不合格者，项目管理中心可另行指定施工单位进行施工，所发生的花销由业主（住户）肩负。装修查收合格并使用个月后，经项目管理中心复验确立工程无明显质量问题，将押金退回业主（住户）。《住处装修管理合约》为保证住处小区业主的根本利益,并对装修施工队伍有序管理,特制定本规定。任何施工队进入本小区施工，都要接受资质审查，供给：市室装修企业营业执照；省建设厅发执业赞成证；省装修企业资质等级证书；法人企业技术情况情况表。同时，要接受管理中心对其进行的小区装修基本要求、行为规、注意事项和违规处罚等方面的培训和管理。本小区装修队推行凭《装修施工赞成证》进场和施工人员凭《出入证》出入制度。各施工队还必定加强部管理，不得使用三无人员，政府要求需持证上岗的技术工种工人要证件齐全。装修施工时间：每天施工时间为8：00—12：00，14：00—18：00。超时施工，管理中心有权责令歇工，拘禁或充公工具；如需延长施工工期必定向项目管理中心申报。施工队在获取进入本小区施薪资格并在接到工程后需办理以下手续：办理装修施工赞成证，每户缴纳工本费10元；办理施工人员出入证，每位施工人员需交一寸免冠相片两；办理一个缴纳工本5元／月，押金10元。施工人员只好在“装修施工赞成证”指定的现场作业，不得乱窜现场所，违者每人每次扣违约金100元。施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应按指定地方放置并当日清运，楼梯、过道、天台、道路及其他公共地方不得作为加工、堆放资料和垃圾的地方，不得破坏公用设备、设备，保持公用地面、墙壁圆满和齐整。施工队应绝对按《省住处装修装修管理规定》执行。施工后施工队和业主共同向管理中心申请查收时交回进场“装修施工赞成证”和“出入证”。每项工程查收后，经1个月再复验，确立无质量问题和其他违章现象时，可退回施工押金。5.3《物件搬进（出）管理规定》目的。本规定旨在加强、规物件搬进（出）管理。有效控制盗窃等治安案件。维护区居民及商家、单位利益。申报制。住处区住户及商家、单位凡有物件搬出本区，须起初向项目管理中心申报，项目管理中心应实时通知公共事务助理，并向其他部门传达，并保证在搬进（出）物件时供给方便。查问制。项目管理中心安防人员均有责任对所有物件搬进（出）进行查问；发现可疑情况实时办理，并在有需要时联系治安大队支援；本区出入口岗亭值勤治安员须亲近注意出入车辆及人员，发现可疑情况实时进行检查、办理。应急办理。区发现相关可疑情况而且当事人逃走时，应立刻以对讲机、等迅速与出入口岗亭及安防员联系，报告相关特色并请示截停，相关人员接到截停请示时须实时反响并予截停、查问。案件办理。经查问发现有现象时，须实时移交派出所办理。登记。发现可疑情况，实时向安防队长报告，安防队长应正确实时记录在案，做到凡事有案可查；记录时间、地址、人、事等要素齐全。部岗位职责项目管理中心经理岗位职责项目管理中心经理是由企业聘任，授权到项目推行物业综合管理的责任人,对企业和住处区业主委员会负责,保证住处的环境酣畅优美、房屋及公共设备圆满、机电设备运转正常、水电供给正常、文化娱乐活动丰富多彩,住户生活沉寂。除带头遵守各项房管法规、政策法律及企业的各种规章制度外,还必定执行以下职责：依照房管法规、政策法律、企业的各项规章制度和住处区物业管理合同规定的条款，推行“管理目标、经济指标”责任制，对住处区的房屋、公共设备组织查收、接收，对住处区的交通车辆治安、卫生绿化、维涵养护、财务出入及相关区政建设、社区文化等推行全面管理。依照企业和住处区管委会的授权，主持、审查、签署对外的各项经济合同。结合住处区实质，成立、健全各项规章制度，检查、督促职工认真贯彻、执行，并督促职工坚持原则，秉公做事，敬业守纪，保护集体荣誉。组织职工学习政治、业务，严格按培训制度培训各种职工，提升管理服务水平。加强职工的团队协作，按期对职工进行核查，公正、公正地议论职工的工作和奖惩职工，关心职工的生活、福利，调换职工的积极性。审批房屋、公建设备的维修、养护计划和住户装修申请，组织维修人员准时保质达成各项任务，并检查督促住户按规定进行装修。坚持“取之于民、用之于民”的收费和使用原则,审批资本出入,严格按财务制度做事,努力增收节支,合理使用管理费,不得挪作他用，或向住户乱分摊，乱收费。5.4.7对外来参观接见和住户的来信来访，要热忱款待，接受居民督查，提升服务质量，实时办理住户投诉，总结、推行管理新经验，提升管理水平。参加物业管理业务培训，不停提升自己素质，完满小区各项管理规章制度和岗位责任制度。组织睁开社区文体娱乐活动，依照管理规章制度的要求举办文体娱乐竞赛和各种培训班，丰富居民生活容，搞好精神文明建设。积极配合相关部门做好住处区相关的工作。按期向企业请示报告工作，达成企业交办的其他任务。事务助理岗位职责事务助理在项目经理的领导下，组织领导职工对楼宇、公共设备、治安、交通、绿化、干净等推行全面管理，并向项目经理和住户负责。负责职责围工作的策划、指导、督查、把关。负责每个月向项目经理提交工作计划及工作总结。负责对职工进行按期、不按期核查，向项目经理提交本部门职工的工作绩效报告。向项目经理提交用人计划。积极参加时局政治和业务学习，自觉地遵守国家和地方的法律、法律、政策以及管理中心的各项规章制度。坚守岗位，准时上下班，着装齐整，持证上岗，热忱款待住户和来访客人，对住户的投诉要有耐心解说，实时办理（一般在24小时办理达成）。投诉办理率达100%。熟悉住处区楼宇的构造、楼宇的排列、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法和开关地址；楼宇和公共设备的维涵养护要领和常有故障、常用维修方法；住户的各种、数目、居住人员情况；督促职工实时收缴管理费，收缴率达99%。5.5.8熟悉地方相关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定，并能熟练运用；负责拟订住处区管理服务工作计划，督查、指导、检查本处维修、绿化、治安、干净、消杀等职工做好本职工作，保证住处区各项管理指标达到市、省、国家文明住处区要求，负责办理住处区重要违章、、违章行为和重要突发事件；懂得发生火警、电梯困人、台风、治安案件时的应急办理方法，而且能够有效实时地组织、安排办理。坚持按期详尽巡逻住处区，检查本部门及其他部门工作，发现存在及暗藏问题，实时安排办理并改进相关工作。5.5.10负责指导、督查成立健全职工档案管理制度，按期查问档案情况，如有档案不全或扔掉情况，应实时组织补全。5.5.11督导相关职工向住户宣传国家的目标政策，实时传达政府和企业的各项通知、规定，配合公安机关、居委会搞好人口管理和计划生育工作。5.5.12达成管理中心经理交待的其他任务。前台监控员岗位职责管理中心是整个住处区的控制纽带，负责对接到的各种信息进行办理，实时反响、调换并安排相关人员执行。它集各种业务信息办理中心、交通指挥中心为一体。其详尽职责是：必定熟悉住处区管理中心各种管理人员的职责围及专长,熟悉住处区楼宇的结构、楼座的排列、单元户数、业主、住户情况及各种设备、器械部署及其控制围。认识住处区管理中心各种人员每天工作安排及行动去向。经过各种通讯设备，实时通知相关人员办理相关事宜。受理顾客投诉，实时分派人员办理或报上司办理并做好记录。亲近督查报警系统、指挥系统信号，实时办理并做好记录。经过督查器亲近督查出入小区人员情况，发现可疑情况实时通知周边相关人员予以注意并稳当办理，将发生的情况和办理结果记录在案。指挥办理各种紧迫情况，下达作战方案，必要时通知相关领导或向社会机构求援，并做好详尽记录。协调好维修人员、安防员、保洁员之间的连结工作。住户装修或专业技术人员需要暂隔断某报警点时,应积极配合实时恢复并做好记录。5.6.10参加管理中心组织召开的业主、住户会商会，做好沟通工作，争取业主、住户对管理中心工作的理解和支持。5.6.11达成管理中心经理交办的其他任务。工程服务部主管的岗位职责工程技术部主管在项目管理中心经理的直接领导下，对工程服务部进行实务性的管理，组织维修工对住处区的物业进行维修、改造及养护，督查、检查维修工的平常工作，保证住处区物业管理的正常运转，详尽职责以下：遵照项目管理中心经理的领导及工作安排，依照项目的管理目标，拟订小区物业维修及养护的推行方案。必定具备工民建的相关知识,能编制工程预结算,懂得房屋构造特色以及使用要求。必定具备物业的相关管理知识，熟悉《省物业管理条例》与管理中心的相关规章制度。掌握小区房屋的分布情况、构造种类，地上及地下管道的走向、分布和起止点。接受住户报修或咨询时,态度要热忱、平和，实时解答、解决住户的疑难问题。组织维修员对小区房屋本体及公共配套设备进行维修及养护，保证地下排污、雨水管道的畅达。经常巡视小区及检查维修工的工作情况，发现问题实时办理。按期对维修工进行思想教育与维修技术的培训,提升维修工的思想和技术素质。响应并参加管理中心组织的公益活动,积极配合其他部门做好各项物业管理工作。达成项目管理中心经理交待的其他任务。工程水电人员岗位职责在项目工程主管的直接领导下,对住处区的房屋、水、电、公共设备,进行维修养护管理和向住户供给维修服务（服务容见管理处对外服务制度）,其职责以下：熟悉住处区各种房屋的分布情况、房屋外面构造、隶属设备，各水、电、气、消防系统的管线走向、分布情况以及管线主控地址，以及设备的性能和使用情况。加强学习业务知识，具备工民建的基础知识，能识读施工图纸，绘制简单的平面图、管线大体系统图，能清楚正确地在图纸上标出发生故障的地址。经常巡视住处区，掌握公用设备的运转和圆满情况，如发现有破坏、隐患或其他不正常的情况，应实时组织人员抢修，以保证公共设备圆满、设备运转正常。经常巡视住处区，保证上下水、排污管道畅达，按规章制度要求每季度劝导雨水井、污水井及管道一次，化粪池每年清理一次。保证住处区污水不外溢。土建维修工在维修楼地面时，必定第一正确地找到漏、渗水的真实原因，做到一次修睦，少返修或不返修。电工必定持上岗证，而且严格遵守安全生产条例和操作规程。佩带工作牌、穿工作服、穿绝缘鞋、戴绝缘手套等安全保护设备。水工在清理地下水池时，在保证地下水池处于通风状态下才能作业；维修给水管道，须封闭总闸时，在提前通知住户做好蓄水平备的情况下作业。爱惜工具。在每次使用此后，工具保留员在入库前，必定对领出工具的性能、机具配件等进行核查可否完满无缺。如有破坏，要查清原因划清责任，报主管办理。5.8.9工具保留员不得将工具擅自外借，不得将库房的常备维修资料擅自送人，一经发现处以十倍于资料款处罚外，情节严重者按盗窃罪送公安机关办理。5.8.10负责水电表核查、抄表、维更正换、配合助理员、出纳员等做好水电费的收缴工作。5.811向住户供给免费或有偿服务时，要求以下：急修不留宿，小修小补应限时达成。上门维修佩带工作证，态度热忱，服务周密。按管理中心制定的收费标准收费并上缴管理中心，不得擅自吞并，违者罚款100、—500元。不得向住户索要小费或好处，或许收费不开收据，更不能够多收、少收、不收费。违者按应收取额的10倍处罚。敬爱住户的要求，未经赞成不得擅自改变管线、乱搭配颜色。不得在住户家里乱翻东西，如有盗窃行为，一经发现，立刻送派出所办理，管理中心赏赐辞退。不得在维修家用电器时，盗窃配件或更换配件时以次充好，让住户承受损失，一经发现，除责令其补偿相应的损失外，管理处赏赐辞退办理。情节严重者，送交公安机关办理。达成项目管理中心经理交待的其他任务。项目社区文化公关款待员岗位职责经过睁开社区文化活动和各种信息沟通渠道，与住户成立优秀的关系使住户亲近配合各项管理工作。在项目部经过会议活动等形式，增进干部与职工，职工与职工之间的互相沟通，友好关系。经过睁开联谊会、讲话会、登门拜会等活动，与物业主管部门、同行业企业、工商、税务、物价、水电气供给、智能设备管理、新闻媒介等单位成立优秀的业务协作关系，为物业管理工作创立一个宽松的外面环境。充分利用传媒和邻居活动，宣传本企业和小区的形象。一致安排款待来区检查、指导的各级领导，以及行业外的参观察看集体和个人，做到让来访人士“快乐而来，满意而归”。睁开职工礼仪培训，组建礼仪服务小组，为住处区居民供给有偿礼仪服务。5.9.7达成上司交办的其他任务。项目中心电脑文档人员岗位职责负责住处区工程图纸、住户资料和管理中心文件资料等一致管理工作。成立、健全档案制度。所有资料分门别类，制作档案目录,并在档案柜上注明存放种类，以便迅速查找资料。资料种类分类归纳以下：工程图纸种类：土建、给排水、电气照明、消防、绿化、机电设备。住户资料：住户资料登记表、装修申请资料、房屋维修资料、验房登记表。住处区交接资料：房屋查收表、水电表表底数据、工程施工单位资料。管理中心资料：管理规章制度、管理中心岗位责任制度、国家相关法律制度和文件、人事资料、小区基本情况总汇。技术书籍类。5.10.3负责管理中心打字、复印和传真等工作，并负责文件的报送、收取和管理中心报刊、信件发放。5.10.4熟悉辖区的单元户数和面积，以及管理费、水电费等收费标准及计算方法，并协助收费等工作。5.10.5承办管理中心各种会务工作，会议通知、议程安排、会场部署、会场服务以及做好会议记录、整搭理议纪要。5.10.6负责上司和外来文电的收发、登记、传阅、催办、回复和立卷归档等工作。5.10.7达成管理中心经理交待的其他任务。安防部主管岗位职责安防部主管在项目管理中心经理的直接领导下，对住处区治安、交通、车辆管理负有全面的责任，其职责以下：5.11.1辅助招聘安防员。对安防员人选坚持以25岁以下、高中文化以上、思想道德好、身体健康和身高1.70米以上为标准，主要从退伍军人录取。不循私交，择优录用。对安防员队伍的发展和建设负有全面责任。5.11.2负责安防员的上岗培训和思想教育工作，对安防员要坚持进行职业道德和思想教育，每年制定安防员训练计划，并接受管理中心和辖区派出所的督查、指导。5.11.3负责与派出所的工作联系，做好防工作。业务上接受派出所的指导，参加相关维护治安、预防罪案发生等一致行动。5.11.4负责安防队的平常工作安排，合理分派人员。保证流动岗和固定岗24小时无缺岗，无治安死角。5.11.5负责队员的出勤核查，坚持白天和夜晚查岗制度。5.11.6辅助项目管理中心经理每个月进行一次岗位核查。公正地议论队员的工作情况，不得故意隐蔽或歪曲事实，否则视作渎职。5.11.7督促队员遵守职工务管理制度，保持宿舍齐整，无乱搭乱挂。5.11.8负责队员的政治思想教育工作。对态度不好者和情况严重者，书面提出办理建议报主任裁决。5.11.9按期组织队员进行老例训练、思想文化学习和学习火警、菲警以及突发事件的应急措施、救生知识，按期组织队员参加管理处消防训练，帮助每个队员都能按管理中心的要求达标。5.11.10按期回访住户对小区治安情况的建讲和建议,并做好记录，向上司回报好的建议。5.11.11达成项目管理中心经理交代的其他任务。安防班长岗位职责班长对全班的工作负所有责任。5.12.1带领并督促全班搞好训练，不停提升素质和业务水平。5.12.2带领全班人员加强政治思想学习和安防队业务学习，不停提升思想觉悟和业务技能。5.12.3督促全班积极参加文体活动，锻炼身体，加强体质。5.12.4督促和检查全班人员热爱本职工作，忠于职责，积极自觉地加强工作责任心。5.12.5全面、一致协调全班的工作，督查全班人员着装齐整，文明执勤，礼貌待人，树立优秀的安防形象，严格执行作息时间制度。5.12.6每周对全班人员的业务训练进行核查，掌握全班人员的思想工作。5.12.7详尽收集住户建讲和发现质量问题，实时做好办理，并迅速上报。5.12.8达成上司交待的其他任务。巡逻员岗位职责安全巡逻员负责小区的治安巡逻工作及督查工作，其职责以下：5.13.1熟悉住处区楼宇的构造、单元户数、楼座排列、各种公用设备、设备的分布位置，各种公共场所的使用性质和服务对象，系统掌握住处区整体情况。5.13.2巡视住处区、勤走、勤查、勤问，发现可疑人员实时进行查问，发现可疑情况加倍警惕，并实时与班长获取联系或报上司。5.13.3加强复杂地段和事故多发地段的治安巡逻。5.13.4巡逻时注意小区卫生和公用设备和绿地等情况，发现违章和受破坏要实时进行处理和报告，制止住户、外来人员和管理中心职工的违章行为。5.13.5发现犯罪分子，立刻想法擒拿、报告，必要时或扭送公安机关办理。5.13.6巡视时检查各路口、消防通道可否畅达，消防器械可否百分之百圆满，完满分别标志可否醒目、正确，有无消防隐患。5.13.7辅助配合其他安防岗位人员和管理处需实时解决的事项,实时报相关人员办理。5.13.8达成上司交办的其他任务。交通、车辆管理员岗位职责为了保护本区交通次序，发挥交通管理员的积极作用，使车辆管理规化，特拟订交通管理员职责：5.14.1住处区交通、车辆管理员在安防部主管的直接领导下，对小区交通安全、泊车场执行管理权。5.14.2上班时间必定着装齐整,佩带标志，上岗姿态正直。对待车主、住户热忱有礼，保持谨慎的谨言慎行的工作作风。认真做好上岗记录，不在岗位上聊天、会客、做私活。5.14.3在多层泊车场的值班安防员，要认真做好交接班时车辆查对记录，严禁时轮流巡逻，发现可疑情况立刻与治安办值班人员联系并一同检查办理。5.14.4凡入小区的灵便车辆，一律发给司机“出入卡”并登记，出小区时即收“出入卡”，查对无误后放行。当住户乔迁或搬名贵、大件物件走开小区时，没有管理中心签发的放行条，不予放行。5.14.5负责摩托车和自行车的值班安防员,凡进入保留库的摩托车、自行车，一律按固定车位停放，并发给与该位相应的泊车卡,车主取车时保留员即收“泊车卡”。5.14.6当班巡逻时要注意巡逻车辆停放情况,检查车辆装备配件及车厢存放物质,发现可疑或有安全漏洞实时采用有效措施立刻通知车主，同时报告治安办进行办理。5.14.7严格照章做事，若发现车主未锁车门时，要实时通知车主，不得任意翻动车所有物件，违者除处以罚款外立刻辞退。5.14.8负责摩托车、自行车的安防若发现车牌号与泊车位不切合者，要认真核实无误后方可放行，否则保留员有权拘禁该车或送派出所办理。5.14.924小时轮换值班，分固定岗和流动岗两种，遵照一致调换，严守工作岗位，不得任意换岗。对岗位上玩忽职责，造成500元以上经济损失的，由直接责任人负责补偿，高出500元以上，依照责任轻重赏赐合适的办理。5.14.10熟记车辆车主、车牌和车辆固定车位，熟悉小区通路和泊车场环境，每天在交接班要严格查对车辆，并做好详尽的记录备查。5.14.11负责车辆的停放次序，指挥出入车辆行驶，学习交通管理知识，熟悉小区出入口环境，加强独立工作能力，能迅速坚决办理一般交通事宜，保持小区交通次序井井有条。5.14.12负责按市政府规定的收费标准收取各种车辆的泊车费。对多收费或乱收费擅自吞并者，一经发现处以500—1000元罚款外，立刻辞退。5.14.13指挥小区车辆安全行驶，督促车主按规定在临时车位或固定车位上停放车辆，对不遵照指挥、压坏绿化、撞坏路牙，或在小区交通路口和消防通道上停放车辆不走者，严格按管理规章制度进行处罚。情节严重者，暂扣其车辆并送相关主管单位办理。5.14.14为了提升交通管理人员的积极性，奖优罚劣，对工作认真负责，在小区交通管理上有创立性、在管理围未发生交通和其他事故，做出了突出成绩者，由管理中心赏赐特别奖励。5.14.15达成上司交待的其他任务。义务消防员岗位职责项目中心职工都是义务消防员，须执行消防员职责以下：5.15.1全体职工积极主动参加每个月消防训练，按消防部门相关规定要求，认真学习相关消防知识和熟练掌握消防器械的正确使用方法和规操作技术。5.15.2在相关部门的指导下，熟练掌握救生的基本方法。在发生火灾、台风、液化气泄漏、火灾等情况下，能实时赶到现场，分别和组织住户抵达安全地址。5.15.3熟悉住处区消防器械和设备的分布情况，当有事故发生时，能迅速地找到和利用周边的消防器械进行抢救工作。5.15.4对住处区的各楼宇的消防器械设备按期检查实时维修，保证设备处于圆满情况，检查防火通道，时辰保质畅达，实时纠正消毒违章和除掉火险隐患。5.15.5积极做好宣传教育和防工作，在凡是没有消防器械的地方注明“消防”字样和火警“119”，与住户订立防火安全合约，向居民普及消防知识和基本的救生、抢险措施以及自救、逃生的方法。5.15.6在发生火灾、液化气泄露、暴风雨等情况时，立刻通知相关消防单位，并辅助检查事故原因，接受消防人员的指挥，全力睁开救护工作。5.16环境服务部主管岗位职责主管主要职责是创立小区优秀居住环境，搞好小区绿化和干净卫生，详尽职责以下：5.16.1依照小区的环境规划，制定小区环境整体养护的年度、季度、月度计划，挖掘绿化空间，提升绿化覆盖率。5.16.2贯彻建设环保绿化小区的方案，带头组织管理中心全体职工推行环保留理，在园林绿化、垃圾办理、污染控制方面制定详尽的管理规定，在小区投入使用三年通ISO14000认证。5.16.3对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到职工之间任务清楚，责任明确，检核查查标准公开，奖惩兑现。5.16.4负责按期组织职工业务培训，提升职工的政治素质，业务技术和工作效率。5.16.5经常巡视检查职工现场工作情况，随时掌握小区绿化情况和干净情况，必要时现场督导职工操作。5.16.6精心设计小区各种环境表记牌，设置小区的人文景观，提升文化品味。5.16.7按期睁开小区的消杀工作，并严格依照消杀合同检查和督查消杀工作。5.16.8达成上司交办的其他任务。绿化班长岗位职责绿化班长是在主管的领导下，对住处区的绿化工作推行全面管理，为住户创立、保持怡人的绿化环境。5.17.1熟悉住处区绿化大要，充分利用和发展绿化地面积，保持绿地率达35%以上，绿化覆盖率达40%以上，绿化率圆满达99%以上。就地取材，合理部署花草树木品种和数目，创立优美的植物景观，发挥绿化的生态环境效益。5.17.2提升绿化养护管理的知识和技术，熟悉花草树木的品种、名称和裁培管理方法，掌握花木病虫害的防治方法、园林具械的使用方法。5.17.3对花木进行挂牌，注明品种、科属、原产地、生长特色、生殖方法、管理方法等，方便居民欣赏。5.17.4巡视小区绿化，做好解析和记录，掌握小区绿化的基本情况。5.17.5借鉴他们先进的管理方法，收集住户对绿化管养的建设性建议，结合实质情况，制定管养计划、管养方法，保证绿化管养的正常运作。5.17.6关心绿化职工的生活，多沟通思想，为绿化工作好后勤工作，解说工作疑难，多渠道增进绿化工的知识和素质。5.17.7广开门路，与社区文化部结合，建设小区“爱绿化、护绿化”的文化环境。5.17.8与管理中心其他部门合作，搞好单位的各项活动。5.17.9达成上司交办的其他工作。保洁班长岗位职责在主管的领导下，全面负责小区干净卫生工作的安排和督查，其职责以下：5.18.1遵照领导，模带头，以身作则，积极带领队员达成上司交给的各项任务。5.18.2全面负责小区的干净卫生工作的安排,做好每天检查记录并实时向主管报告。5.18.3负责做好保洁员的思想教育、纲纪教育工作,组织保洁员学习文化和专业知识。5.18.4提交小区除四害消杀工作，组织安排保洁员达成此项工作。5.18.5每天检查督查卫生、消杀,评定工作效益,搞好环境卫生，抓好宿舍务卫生管理。5.18.6坚持每天巡逻小区卫生，劝阻和制止不卫生、不文明的现象和行为。5.18.7坚持原则、做事公正。5.18.8达成上司交待的其他任务。5.19保洁员岗位职责保洁员在保洁班长的直接领导下，负责本小区的环境卫生打扫、保洁工作，主要职责以下：5.19.1打扫、冲洗：高层电梯间、大堂每天打扫一遍，每两天拖洗一遍,电梯每天擦、抹一遍，副楼梯每周拖洗一遍，公共场所、商场每天打扫一遍，商场每三天打蜡一次；多层部分公共场所每天打扫二遍，楼梯道、天面每周打扫二遍。5.19.2垃圾清运：高层住处、商场、公共场所每天清运一次；多层住处每天清运二次，垃圾桶每天冲洗一次。5.19.3保洁：当班时间责任区任何垃圾、脏物、废物、杂物等，随产随清，保持责任区的卫生。5.19.4虫蚊消杀:公共场所每周二次,要点是垃圾桶。排雨井、排污井、绿化槽等处。住户服务：必定在接到住户上门卫生干净服务要求的24小时达成。保护责任区卫生，劝阻和制止不卫生、不文明的现象和行为。达成上司交待的其他任务。5.20绿化员岗位职责绿化工在班长的领导下，对住处区的绿化工作推行全面管理，为住户创立并保持怡人的生活环境。5.20.1熟悉住处区绿化大要，充分利用和发展绿化地面积，保证绿化率达35%以上，绿化覆盖率40%以上，绿化圆满率达99%以上，就地取材，合理布植花草树木品种和数目，创立优美的植物景观，以挥绿化的生态环境效益。5.20.2提升绿化养护管理的知识和技术，熟悉花草树木的品种、名称和种植管理方法，掌握花木病虫害的防治方法，正确并熟练使用园林具械。5.20.3对花木进行合适挂牌，注明品种、科属、原产地、生长特色、生殖方法、管理办法等，方便居民欣赏。5.20.4养护、管理花草树木。对花草树木合时浇水，满足其生长需要，防范过旱或过涝。对花草树木合时施肥，方确，满足花草树木正常生长发育需要。依照园林功能要求，花木分枝规律和生长特色，以及环境关系对花木进行修剪、整形，使花木生长量合适,长势优秀,乔灌木各种树形优美，组成丰富的植物景观。清理杂草、杂物，合时剪草，保持草的必然生长高度，草地齐整、雅观。以“预防为主”和“治旱、治小、治了”的原则，实时防治花草树木病虫害，同时注意保护环境，减少农药污染。按期对花木进行培土、树干涂白，防风害、日灼。对受到自然伤害的花木实时进行维修、帮助和补苗。经常巡视住处区的绿化地，严格制止在草地上踩踏,倾倒垃圾或用树干晾晒衣服被褥等行为，完满绿化围护、隔断设备。绿化工人均管理绿化面积5000—8000平方米。达成主管交办的其他任务。出纳收费员岗位职责5.21.1负责管理中心现金、银行存款的出入、管理、记帐、结算工作，每天保险柜现金存量不得高出100元，严禁挪用或擅自借支公款。熟练掌握出纳账的记账原则和方法,成立、健全现金、银行存款日记账和其他账目,按期查对,做到账目清楚、手续齐全、账账切合、账表切合,日清日结,正确无误。严格执行财务制度,收付款项均与会计十进制记账凭证切合。并经管理中心经理赞成，关于不合法、不真实、不完满的原始凭证，不予办理或退回增补更正。敢于坚持原则，敢于向违反财经纪律的违纪行为作斗争，忠于职责，以身作则遵守国家财经政策和财会制度等法律和规定，谨言慎行地严格执行会计制度。掌握微机的DBASE数据库、DOS的基本操作方法和物业管理电脑程序,成立、健全电脑财务档案,熟练电脑收费操作。负责管理中心中工考勤情况汇总，及进发放职工薪资和奖金。负责职工制服订做，办公用品、通讯设备和管理中心花销的支付。熟悉辖区的单元户数和面积，以及管理费、水电费等收费标准及计算方法。收缴各种管理费并开具收据，做好收费的统计、核算工作。做到实时、不重不漏，收费率达98%。达成上司交代的其他任务。管理运作制度5.22《项目各部门每个月计划及月总结工作规程》管理中心负责各部门月服务工作计划表和月服务工作总结表的发放、月计划推行情况的督查以及服务计划表和月服务总结表的收集工作。管理中心在每个月25日将《管理中心月服务工作计划》和《管理中心月服务工作总结表》（2份）发放到各部门。各部门负责人收到后，依照部门工作的详尽情况，对当月工作总结并拟订下月工作计划，并于当月30日、下月1日前分别将其中一份交管理中心。管理中心将计划表交项目管理中心经理审查，进行必要的更正和增补，赞成后予以推行。并依照计划表中的容检查和督查各部门的工作，如实填写计划表中的“完成情况”栏。各部门依照工作的达成情况，进行每个月工作总结，填写《管理中心月服务工作总结表》，并将该表于每个月30日前交管理中心。每个月2日，由项目管理中心经理主持召开上月工作总结会议，并对本月的工作计划进行必要的更正、增补，并赞成推行。5.22.6对严禁时上交月服务工作计划表和月服务工作总结表，以及严禁时达成工作计划的部门或个人，由管理中心按相关规定进行处罚。《职工培训制度》为了提升管理水平，采用平常自学为主和按期培训为辅的方法，提升管理人员的文化素质、业务能力和工作水平，做到全员持证上岗。5.23.1新招聘人员在试用期，推行一个月业务学习，二个月实习，经企业和项目中心考试合格者留用。5.23.2安防员每天进行老例训练：晨跑、自由搏击、擒拿术、散打、队列练习等，以加强体力和防卫能力，每个月思想教育学习很多于三次，以提升安防员的政治思想觉悟。加强捍卫小区安全的责任心。5.23.3项目中心每周安排一准时间学习相关业务文件、报刊、书籍，举行管理经验会商会。使职工实时总结管理中的经验教训，提升办理问题的能力和工作水平。5.23.4在消防部门的指导下，每个月举行一次全员消防训练，学习相关消防器械的使用方法、熟悉住处区消防设备分布情况以及学习相关救生方法，并举行横扫演习，要求人人达标。5.23.5按期培训职工办理突发事件的应急能力，熟练掌握在发生火警、电梯困人、台风天气、治安案件等情况下应急办理方法，把损失减少到最小程度，要求人人达标。5.23.6每年组织到市外的先进单位参观学习，扬长避短，并结合本小区的实质情况，总结提出小区改进措施和新的管理设想。5.23.7管理中心与市劳动局、相关院校、培训单位联系，有计划的安排助理、机电、维修、绿化、电脑、财会等各工种职工分批进行培训学习和深造，激励获取国家认可的学历和职称证书，以保证职工的整体文化素质。做到职工全员持证上岗。5.23.8按期进行电脑培训和闭路电视、电子控制系统等规操作及物业管理程序的培训，引进现代高科技管理技术，提升工作效益。5.24《档案资料管理制度》5.24.1文档管理人员专职负责管理地方有文件（通知、命令、公函、总结报告、通知、会议纪要）及资料（技术图纸、说明书、手册、个人简历、职工档案市府法规、车辆档案、住户档案等）的存档、收集和保留。5.24.2任何人员借阅上述文件资料，须登记日期、用途、经手人及归还日期。5.24.3属奥秘文件的要稳当保留，严禁分布其容，严禁给未经领导赞成的人员翻阅，不准复印，严禁带离办公室。5.24.4职员、职工个人档案资料属奥秘资料，别人无权翻阅，文档管理人员也严禁将这些资料擅自给别人过目。5.24.5文件资料等要朝廷合归档，归档要注意齐整，归档前要先把资料分类，无论是按字母次序还是容、准时间等形式分类，其目的都是为了查找迅速方便，因此都必定在档案夹里清楚的注明。5.24.6要经常进行清理归档，省得资料积聚凌乱，对过期的文件资料，要实时清理，无保留必要的资料，经领导赞成可做销毁办理。《值班管理规定》5.25.1项目中心推行全天候值班，24小时为住户供给服务。各主管、水电维修工中午和夜间在管理中心轮流值班。5.25.2中午值班时间为11：30—14：00，由一名主管及两名水电维修工负责。5.25.3夜间值班一名水电维修工负责。5.25.4值班主管负责夜间和中午事务的全面管理，并做好值班记录，填写《主管值班日记》；事务助理在值班时期负责接听和填写《夜间（中午）值班登记表》；水电维修工负责水电维修。5.25.5夜间值班时期,值班主管负责对夜间各值班岗位的检查与督查，每晚于21：00、1：00、4：00开始对各岗位检查三次，并填写《值班主管夜间查岗记录表》。5.25.6夜间（中午）值班时期如遇不能够实时办理的投诉、委托、维修问题（非应急情况），则应在第二天8：30—14：30由事务助理依照《管理中心夜间（中午）值班登记表》所登记的情况，填写《夜间（中午）遗留问题登记表》，并交相应责任部门办理，详尽操作可参照《管理中心工作手册》中的“夜间（中午）遗留问题办理规程”执行。5.26《办公用品申请、购买、领用制度》为了加强管理中心办公用品的管理、有计划、按规定申请、购买、领用办公用品，特制定此制度。5.26.1办公用品定义：办公用品主要包括各种文具、干净用具等。办公用品的购买、发放由企业综合部详尽负责推行。5.26.2办公用品的购买a．常用办公用品由综合部按每个月的数目、价格、填写购买申请表,经领导审批后购买。特别用办公用品，由需领部门向综合部申报，由综合一致购买。如确因用品特别，综合部因不熟悉等原因不方便购买，经企业综合部经理赞成赞成后，可由申请部门购买。5.26.3办公用品的申请领用全体职工必定本着“节约第一，按需领用”的原则使用和领用办公用品，不得以任何形式和供品多占多领；个人常用办公用品的领用方法原则上采用按职务及工作性质按月领用。领用时需在“办公用品领用登记表”上签字，注明办公用品的品名、数目等；部分个人常用办公用品的领用按职务和工作性质领用最高标准以下：信签纸：每个月主管以上职务的2本其他管理人员每两个月1本务员、收费员每个月1本签字笔；每个月主管以上职务的2支其他管理人员每两个月1支公用常用办公用品的领用与其工作性质相关的办公用品。如遇特别情况，经综合部主管赞成可按需领取；特别用办公用品的领用与依照申请购入多少、领用多少的原则发放，领用时必定填写“办公用品申领单”，注明用途；事务助理每两个月对部门办公用品的领用情况进行统计,填写“办公用品统计表”；办公用品每年度按部门的工作需要进行估计，年终进行盘点；各部门应本着节约、节约的原则申领办公用品，如未经赞成，个人领用办公用品高出规定数目的，从薪资中扣除多领取用品的花销；发现有将公用办公用品挪为私用、贪污和浪费等行为，将依占相关规定予以严肃办理。5.27《投诉办理、回访制度》为加强与住户的联系，实时为住户排难解忧，把管理工作置于住户督查下，从而集思广益，实时总结经验、教训。千锤百炼管理，提升服务质量，特成立款待来访投诉和回访工作制度。5.27.1款待来访投诉工作款待来访投诉工作由前台值班人员负责，管理中心应广为宣传款待投诉的办公地址、，让住户投诉有门。任何管理人员在碰到住户来访投诉时，都应赏赐热忱款待，主动咨询，耐心、认真地做好解说工作，当住户有不理解住处区的管理规章制度时，要晓之以更坏，动之以情，让住户理解并支持管理中心的工作。对住户投诉、来访中谈到的问题，款待人员应实时进行记录，并在当日检查、核实，尔后将办理结果报告管理中心责任部门和经理；不能够解决的，要将问题和建议向相关部门和经理报告，由经理决定办理方法。当住户主动前来提合理化建议时，要详尽、认真地做好记录，并实时经理报告，由经理决定采用或制定整改计划，并榜宣告整改措施和表彰“爱我小区”的户，同时给住户优先评比“文明户”。责任部门在办理来访、投诉时，要热忱、主动、实时，要坚持原则，突出服务；不得推诿责任、犯难住户或趁便索取好处，在办理达成后应将回复住户和管理中心主任，做到事事有着落、件件有回音。全体管理人员要认真负责，做好本职工作，为住户供给满意的服务，尽量减少住户的投诉、责怪。将住户的不满消解在投诉以前。当同行物业管理单位要求参观时，管理中心职工应赏赐热忱款待，把住处区情况做全面的介绍，经过互相学习，共同提升小区管理水平。5.27.2回访工作a．回访要求：1）把对住户的回访列入职责围，并落实到每年的工作计划和总结评比中。2）回访时，虚心听取建议，诚意接受责怪，采用合理化建议，作好回访记录。3）回访中，对住户的咨询、建议，如不能够立刻回复的，应见告预约回复时间。4）回访后对反响的建议、要求、建议、投诉，实时逐条整理综合、研究、稳当解决，重要问题向企业请示解决。回访办理率达100%，有效投诉力争在1%（发下）。回访时间及形式1）每年登门回访1－2次。2）事务助理按地区围分工，每季回访1次。3）每季度召开一次住户会商村，征采建议。4）利用节日庆祝活动、社区文化活动、居民会集等形式广泛听取住户建议反响。5）有针对性地对住户发放“住户检查问卷”，作专题检查，听取建议。5.28《维修回访制度》5.28.1维修回访是在维修竣工后，由事务助理采用或上门的方式对业主进行回访。回访的主要容包括维修工的服务态度、工作效率、技术水平、维修收效以及业主满意程度等项目。工作流程分为四个步骤。5.28.2工作维修部在每周五下午下班前将本周《派工单》整理好，交管理中心事务室进行回访。5.28.3管理中心事务室接到《派工单》后，由事务助理实时对责任区的住户进行回访，交将回访结果填写在《派回单》回访栏。5.28.4事务助理必定在一周将上周的《派工单》回访达成，并于周五下午下班前将《派工单》交回工程维修部归档。保证维修回访率达100%。5.29《防火安全检查制度》5.29.1检查方式a．按期检查依照龙山国际防火的特色，配合相关安全活动，企业每年进行二次防火安全检查，由企业质检部组织人员抵消防设备进行检查，并做好相关记录，填写《防火安全检查记录表》。突击检查突击检查住处区的防火安全措施可否真实落实、消防设备可否圆满，由消防第一责任人每季度组织一次，并做好相关记录。5.29.2检查容a．消防通道安全分别标志可否圆满。b．消防设备包括自动火灾报警装置、消防水池、消火栓系统、消防水泵及气体灭火系统等可否正常运转。c．用火用电方面。火源的控制情况，电气设备安装可否符合安全要求，可否有超负荷现象等。5.29.3火险隐患的整改a．若检查发现火险隐患，检查负责人应填写《火险隐患整改通知书》，并派发到受检单位。b．受检单位接到整改通知后，应组织人员对火险隐患实时进行整改，并接规准时限达成。c．受检单位整改达成后,检查负责人应组织人员对火险隐患进行复查,并记录复查结果。5.30《电梯机房管理制度》5.30.1机房除维修、管理人员外，其别人员未经赞成严禁入；5.30.2维修管理人员每天对机房机械及电器部件巡视检查一遍；5.30.3保质电梯机房的干净，牵引机、减速箱无漏油现象；5.30.4限速器旋转部件每周加油一次，实时清理钳口油垢；5.30.5保持制动器干净，经常检查制动轮与制动闸瓦之间缝隙，保证制动灵便，电梯运行安全可靠。5.30.6经常检查机房室温度，保持机房照明、通讯及降温设备正常工作状态；5.30.7机房必定装备消防器械。客户服务部工作手册目录客户服务部服务规客户服务部工作容归纳客户服务部职工岗位职责客户服务部规章管理制度物业查收制度入住管理制度装修管理制度投诉办理制度报修管理制度客户拜会与建议征询制度前台款待管理制度收费管理制度客服巡视管理制度档案管理制度职位代理制度外延服务管理制度形象策划管理商业店面管理制度安全管理制度客户迁出管理制度商业推行活动管理制度公共场所使用管理制度突发性事件或异常情况办理程序社区配套教育单位管理制度社区配套馆所管理制度表记标牌管理制度办公纪律售后服务管理制度文件与表单管理制度与物业管理相关的主要文件业主临时合约客户服务部服务规服务理念“OTE”服务模式即”onetimeenough”,直译就是业主一次/投诉/报修/求援足够。业主所反响的问题，任何一位物业工作人员都有责任受理并许诺赏赐回复。自己能够办理的问题，应立刻着手办理；不能够办理的，立刻向本部主管反响；非本部门的事宜，应向本部主管反响，由部门主管协调。不相同意向业主回复“这不是我（部门）的事，请你找负责的部门解决”或“这事我做不了主，请你找领导解决”之类的话。不相同意出现业主第二次投诉/报修/求援。日清日审。业主的报修、投诉、求援事项每天都要清理汇总，检查可否都已经按要求的时限实时办理，可否有遗漏，由于工程复杂程度及难度要素没有办理达成的，要日日追踪，实时给业主回复办理的进展情况。三米微笑。在客户注意到自己的合适围（一般距离是三米）要保持好意的微笑向业主表示；当客户前来投诉/求援/报修时，在走到合适距离（一般是三米），前台款待人员应主动起身、微笑向业主道谢。说到做到，兑现许诺过程优选服务原则化解而不是激化矛盾。服务而不是管理客户。一行一动关乎企业形象。着装规上班时间必定穿工作服，工作服要经常换洗保持齐整，钮扣要扣齐，不相同意敞开外衣，非工作需要不相同意将衣袖、裤管卷起，不相同意将衣服搭在肩上；制服外衣衣袖、衣领不展现个人衣物，制服外不展现个人物件，服饰衣袋不装过大过厚物件，袋物件不外露；上班一致佩带工作牌，工作牌应正直地戴在左胸襟处，严禁转借工作牌；职工应按企业规定一致着冬装或夏装，不相同意杂装；男职工上班时应穿黑色平跟皮鞋，女职工应穿半高跟黑色皮鞋；鞋袜穿着齐整干净，鞋带系好，不相同意穿鞋不穿袜，非工作需要不相同意打赤脚或穿雨鞋各处走。工作达成应在工作场所将鞋擦干净再走；女职工应穿肉色丝袜，男职工不相同意穿肉色丝袜；非特别情况不相同意穿背心、短裤、拖鞋；上班时间男女职工均不相同意戴有色眼镜。4．仪容规须发：女职工前发不遮眼，后发不高出肩部，不梳独到发型；男职工后发根不高出衣领（保安员头发不得善于20mm），不盖耳，不留胡须；所有职工头发应保持干净齐整，不相同意染除黑色以外的其他颜色；所有职工不相同意剃秃头。个人卫生：保持手部干净，指甲不相同意高出指头两毫米，指甲不相同意残留污物，不涂有色指甲油；职工应经常洗浴防汗臭，勤换衣服。衣服因工作而弄湿、弄脏后应实时换洗；上班前不相同意吃有异味食品，保持口腔干净，口气清爽，早晚刷牙，饭后漱口；保持眼、耳干净，不相同意残留眼屎、耳垢；女职工应淡妆打扮，不