房地产价格和价值讲解

房地产价格和价值价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西。——现象价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。——本质价格实质上是市场经济这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。分配方式：武力、礼让、抽签、排队、计划、价格第一节房地产价格的含义和形成条件1.定义

房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价－－货币或实物、无形资产或其他经济利益。

房地产价格通常用货币来表示，但可以用实物等非货币形式来偿付——作价出资入股换取技术、设备。2.价格形成条件（1）有用性是指满足人们的某种需要。如水可以解渴、住宅可以居住。（2）稀缺性是指不能使每个人随心所欲的得到它。如水、空气没有价格。（3）有效需求是指不仅愿意购买，而且有能力购买。需要不等于需求，有支付能力的需要才是需求。第二节房地产价格与一般物品价格的异同1.共同之处（1）都是价格，是价值的货币表现；（2）都有波动，受供求关系影响；（3）按质论价，质优价高，质劣价低；2.不同之处（1）房地产价格受区位关系密切，一般物品与区位关系不大。房地产不可移动性，区位好价格高，区位差价格低。（2）房地产是权益价格，一般物品是本身价格。房地产是不动产，交易转移的是其所有权、建设用地使用权或其他权利。（3）房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般物品主要是买卖价格。房地产价值量大、寿命长久。同时存在买卖和租赁两种交易方式，即拥有两种价格。2.不同之处（4）房地产价格易受交易者个别情况影响，一般物品价格不易受影响。房地产独一无二性，价值量大，交易易受买卖双方影响。如：议价能力、买房偏好、卖方急需现金等。（5）房地产价格形成时间较长，一般物品价格形成通常较短。房地产独一无二性，价值量大，相互之间难以比较，谨慎交易。第三节房地产供求与价格1.房地产需求含义：

是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买（或承租）的数量。需求：有购买欲望有支付能力房地产市场需求含义：

是指在一定的时间内、一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。市场需求：所有消费者需求总和。决定房地产需求量的因素（1）该种房地产的价格水平一般是负相关，但是有例外－炫耀物品和吉芬物品。（2）消费者的收入水平—消费者支付能力正常商品正相关，低档商品负相关。（3）消费者偏好正相关（4）相关物品的价格水平替代品－一某商品价格上升，导致另一种商品需求增加（经济适用房与商品房）互补品－一某商品价格上升，导致另一种商品需求减少（住宅与其配套商业）（5）消费者对未来的预期对未来收入的预期（正相关），对房地产价格走势的预期（正相关，如买涨不买跌）房地产产需求求曲线线-需求量量和价价格的的关系系需求量量的变变动（（点在在需求求曲线线上移移动））和需需求的的变动动（整整条需需求曲曲线的的位移移）需求量量的变变动，，其他他因素素不变变，价格沿需求求曲线线移动动。需求的的变动动，指指价格格以外外的其其他因因素变变动，，导致致整条条需求求曲线线向左左或向向右平平移（（引起起需求求增加加，线线向右右移，，引起起需求求减少少，线线向左左移））DI:消费者者收入入水平平提高高；D2：消费费者收收入水水平降降低。。需求增增加需求减减少2.房地产产供给给含义：：指房地地产开开发商商和拥拥有者者在某某一特特定的的时间间内，，在每每一价价格水水平下下，对对某种种房地地产所所愿意意并且且能够够提供供出售售的数数量。。两个条条件：：供给给愿意意＋供供给能能力房地产产市场场供给给含义：：在一定定时间间内、、一定定价格格水平平和一一定市市场上上所有有房地地产开开发商商和拥拥有者者对某种种房地地产所所愿意意并且且能够够提供供出售售的数数量。。市场供供给：：所有有开发发商的的供给给总和和。潜在供供给量量＝存存量－－拆毁毁量－－转换换为其其他种种类房房地产产量+其他种种类房房地产产转换换为该该种房房地产产量+新开发发量决定房房地产产供给给量的的因素素（1）该种种房地地产的的价格格水平平正相关关。价格格越高高，越越有利利可图图，供供给量量越多多。（2）该房地地产的的成本本负相关关。开发发成本本上升升，利利润下下降，，供给给量减减少。。（3）该房地产产的开发技技术水平正相关。水平高，，开发成本本低，供给给量增多。。（4）房地产开发发商对未来来的预期预期价格上上升，则会会增加供给给量。预期价格下下降，则会会减少供给给量。（1）该种房地地产的价格格水平一般是负相相关，但是是有例外－－炫耀物品品和吉芬物物品。（2）消费者的的收入水平平—消费者支付付能力正常商品正正相关，低低档商品负负相关。（3）消费者偏偏好正相关房地产供给给曲线—供给量与价价格之间的的关系供给量的变变化（点在在供给曲线线上移动））与供给的的变化（整整条供给曲曲线的位移移）PPQQ00SSS2S1供给减少供给增加S1：房地产成成本上升;S2房地产成本本下降3.房地产均衡衡价格房地产市场场需求曲线线与市场供供给曲线相相交时的价价格，也就就是房地产产市场需求求量与市场场供给量相相等时的价价格。均衡是市场场价格运行行的必然趋趋势，如果果市场价格格偏离了均均衡价格，，必须会出出现过剩或或短缺，导导致卖者之之间或买者者之间的竞竞争，形成成价格下降降或上升，，最终再次次趋向于均均衡价格。3.房地产均衡衡价格2022/11/26RealEstateAppraisal18PQ0SDEP2PeP1Q1QeQ2Q3Q44.房地产供求求状况的分分类-（区域、类类型）（1）全国房地产产总的供求求状况（2）本地区房地地产总的供供求状况（3）全国同类房房地产的供供求状况（4）本地区同类类房地产的的供求状况况房地产的不不可移动性性和变更用用途的困难难，使得决决定房地产产价格的，，主要是本本地区同类类房地产的的供求状况况。也印证证了前面说说过的房地地产市场是是区域性市市场。使用价值和和交换价值值使用价值：：是指物品能能满足人们们某种需要要的效用。。交换价值：：是指一种商商品同另一一种商品相相交换的关关系或比例例。房地产评估估的是交换换价值第四节房房地产价价格和价值值的种类表现为一定定数量的货货币①成交价格：：房地产交交易双方的的实际达成成交易的价价格②市场价格格：指某种种房地产在在市场上的的一般、平平均水平价价格，是该该类房地产产大量成交交价格的抽抽象结果。。③理论价格格：在经济济学假设的的“经济人”的行为和预预期是理性性的，或者者真实需求求与真实供供给相等的的条件下形形成的价格格。④评估价格格：估价师师通过估价价活动所得得出的估价价对象的价价值。成交价格围围绕市场价价格上下波波动，市场场价格围绕绕理论价格格上下波动动一个良好的的评估价=正常成交价价=市场价格市场价格、、理论价格格、评估价价值、成交交价格正常成交价格的形成条件：1.公开市场2.交易对象本身具有市场性3.众多的买者和卖者4.买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿5.理性的经济行为6.买者和卖者都具有完全信息7.适当的期间完成第四节房房地产价价格和价值值的种类①快速变现价价值：是指指不符合市市场价值形形成条件中中“交易双方有有充裕的时时间进行交交易”下最可能的的价格。②谨慎价值值：是指存存在不确定定因素的情情况下遵守守谨慎原则则评估出的的价值。通通常低于市市场价值。。③在用价值值：是指在在现状使用用下的价值值。④残余价值值：是指在在非连续使使用条件下下的价值，，一般低于于市场价值值。⑤投资价值值：是指某某个特定的的投资者基基于个人的的需要或意意愿，而对对房地产所所评估出的的价值。2022/11/26RealEstateAppraisal22市场价值、、投资价值值、谨慎价价值、快速速变现价值值、在用价价值、残余余价值估价目的要要求市场价值：是指一项财产在进行了适当的营销后，由懂行、审慎且无被迫的自愿的买方和自愿的卖方，以公平交易方式在估价时点进行交易的估计金额。市场价值形形成的条件件：1.适当营销—交易双方有有充裕的时时间进行交交易2.懂行—了解交易对对象、市场场行情3.审慎—双方都是冷冷静、理性性、谨慎、、没有感情情用事4.无被迫——交易双方是是自愿进行行交易的5.公平交易—交易双方是是出于利己己动机进行行交易的①买卖价格：：卖方将房地地产权利人人转移给买买方而收取取的货币等等经济利益益。②租赁价格：：是指出租人人将房地产产出租给承承租人而收收取的货币币等经济利利益。③抵押价值：：是在抵押期期间的各个个时点，债债务人不履履行到期债债务或者发发生当事人人约定的实实现抵押权权的情形时时，抵押房房地产拍卖卖、变卖最最可能所得得的价款扣扣除法定优优先受偿款款后的余额额。2022/11/26RealEstateAppraisal23买卖价格、、租赁价格格、抵押价价值、保险险价值、课课税价值、、征收价值值法定优先受偿款包括：已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。2022/11/26RealEstateAppraisal24抵押价值公式：抵押贷款额额度＝抵押押价值×贷款成数抵押价值＝＝未设立法定定优先受偿偿权利下的的价值－法定优先受受偿款＝未设立法定定优先受偿偿权利下的的价值－拖欠建设工工程价款－－已抵押担担保的债权权数额－其其他法定优优先受偿款款再次抵押价价值＝未设立法定定优先受偿偿权利下的的价值-拖欠建设工工程价款－已抵押贷款款余额/社会一般贷贷款成数-其他法定优优先受偿款款已抵押的价价值保险价值：：是房地产投投保时，为为确定保险险金额提供供参考依据据而评估的的价值。课税价值：：也称为课税税价值或计计税租金，，是为税务务机关核定定计税依据据提供参考考而评估的的房地产价价值或租金金。征收价值：：为国家征收收房地产确确定补偿金金额提供参参考而评估估的被征收收房地产的的价值。2022/11/26RealEstateAppraisal25买卖卖价价格格、、租租赁赁价价格格、、抵抵押押价价值值、、保保险险价价值值、、课课税税价价值值、、征征收收价价值值所有有权权价价格格：：是指指房房屋屋所所有有权权价价格格、、土土地地所所有有权权价价格格或或房房屋屋和和土土地地所所有有权权价价格格。。土地地使使用用权权价价格格：：土地地使用用权权价格格主要要指指土土地地使使用用权权价格格，包包括括建建设设用用地地使使用用权权价格格、宅宅基基地地使使用用权权价格格和土土地地承承包包经经营营权权价格格。其他他权权益益价价格格：：泛指指除所有有权权价价格格、、使使用用权权价价格格以以外外的的各各种种房房地地产产权权益益价价格格，，包包括括：：租租赁赁权权价价格格、、地地役役权权价价格格、、抵抵押押权权价价格格。。2022/11/26RealEstateAppraisal26所有有权权价价格格、、土土地地使使用用权权价价格格、、其其他他权权益益价价格格所有权价格的说明：中国目前只有房屋所有权价格没有土地所有权价格，因为土地公有制下，土地的国家所有权和集体所有权不允许转让。土地使用权价格说明：中国目前有偿出让和转让土地的价格主要是国有建设用地使用权的价格。历史史成成本本：：简称称：：原原值值、、原原价价，，是指指一一项项资资产产在在当当初初取取得得时时实实际际发发生生的的成成本本。。账面面价价值值：：也称称为为账账面面净净值值、、折折余余价价值值，，是是指指一一项项资资产产的的原原始始价价值值，，减减去去已已计计提提折折旧旧后后的的余余额额。。公允价值：是指在公平交交易中，熟悉悉情况的交易易双方自愿进进行资产交换换或者债务清清偿的金额。。市场价值：也称为实际价价值，是指一一项资产现时时在市场上实实际所值的价价格，是资产产在市场上成成交的最可能能的价格。2022/11/26RealEstateAppraisal27历史成本、账账面价值、公公允价值账面价值=原始价值-累计折旧公允价值的前提：1)公平交易；2）交易双方均熟悉情况；3）双方均是自愿的；2022/11/26RealEstateAppraisal28市场调节价、、政府指导价价、政府定价价

形成机制估价规定适用市场调节价通过市场竞争形成，经营者自主制定依据市场供求状况商品房政府指导价政府价格主管部门或其他有关部门按定价权限和范围规定基准价及浮动幅度，指导经营者制定估价结果不得超出政府指导价规定的幅度经济适用房政府定价由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围制定价格估价结果不得超过其最高、最低限价房改房

廉租房基准地价：是指对城镇各各级土地或匀匀质地域及其其商业、住宅宅、工业等土土地利用类型型评估的土地地使用权单位位面积平均价价格。标定地价：是指一定时期期和一定条件件下，能代表表不同区位、、不同用途地地价水平的标标志性宗地的的价格。房屋重置价格格：是指某一基准准日期，不同同区域、不同同用途、不同同建筑结构、、不同档次或或等级的房屋屋，建造它所所需要的一切切合理、必要要的费用、税税金及应获得得的利润。2022/11/26RealEstateAppraisal29基准地价、标标定地价、房房屋重置价格格房地价格＝土土地价格＋建建筑物价格2022/11/26RealEstateAppraisal30土地价格格、建筑筑物价格格、房地地价格总价格、、单位价价格、楼楼面地价价楼面地价价＝土地地总价/总建筑面面积楼面地价价＝土地总价价/总建筑面面积*土土地总面面积/土地总面面积=土地单价价/容积率实际价格格：是指在成交日期期时一次付付清的价价格，或或者将不不是在成成交日期期时一次次付清的的价格折折现到成成交日期期时的价价格。名义价格格：是指在成成交日期期时讲明明，但不不是在成成交日期期时一次次付清的的价格。。2022/11/26RealEstateAppraisal31实际价格格、名义义价格现房价格格：是指建筑筑物为已已建成的的房地产产时的价价格（含含土地价价格）。。期房价格格：是指以目目前尚未未建成而而在将来来建成的的房屋（（含土地地）为交交易标的的的价格格。期房价格格＝现房房价格－－预计从从期房达达到现房房期间现现房出租租的净收收益的折折现值－－风险补补偿2022/11/26RealEstateAppraisal32现房价格格、期房房价格起价：是指所销销售的商商品房的的最低价价格。标价：又称报价价，是指指商品房房出售者者在其“价目表”上标注的的不同楼楼层、朝朝向、户户型的商商品房的的出售价价格。成交价：：是商品房房买卖双双方的实实际交易易价格。。均价:是所销售售商品房房的平均均价格。。2022/11/26RealEstateAppraisal33起价、标标价、成成交价、、均价保留价：：又称起拍拍底价，，是在拍拍卖前确确定的拍拍卖标的的的可售售的最低低价格。。起拍价:又称开叫叫价格、、起叫价价，是拍拍卖师在在拍卖时时首次报报出的拍拍卖标的的的价格格。应价:是竞买人人对拍卖卖师报出出的价格格的应允允，或是是竞买人人自己报报出的购购买价格格。成交价:是经拍卖卖师落槌槌或者以以其他公公开表示示买定的的方式确确认后的的竞买人人的最高高应价。。2022/11/26RealEstateAppraisal34保留价、、起拍价价、应价价、成交交价例题某商品住住宅在建建工程建建设用地地面积25000平方米，，拟建500套住宅，，总建筑面面积50000平方米，已完成成总投资资80%，开发商商以5000元/平方米的的价格预售了其中的的100套，建筑面积积10000平方米，预购人人按照房房价的70%办理了个个人住房房抵押贷贷款。开开发商曾曾将该在在建工程程抵押贷贷款，目目前该笔笔贷款余额额1860万元。开发商商目前支支付给施施工单位位的工程程款比施施工单位位实际投投入少500万元。现评估估该在建建工程不不存在预预售期房房，且未未设立法定优先先受偿权权下的价价值为2亿元。当地同同类在建建工程的的抵押贷款成数数一般为为60%。求取：：该在建建工程的的再次抵抵押价值值。2022/11/2635再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值-拖欠建设工程