房地产投资项目财务分析

第一节房地产投资项目财务分析概述一、房地产项目财务分析的含义是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。

第一节房地产投资项目财务分析概述一、房地产项目财务分析的含义由此财务分析的基本程序是：1、收集、整理和计算有关基础财务数据资料。2、编制基本财务报表。3、财务分析指标的计算与评价。4、进行不确定性分析。5、由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。第一节房地产投资项目财务分析概述二、财务分析的作用

1、衡量项目的盈利能力这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。2、衡量项目的清偿能力这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。3、衡量项目的资金平衡能力资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。第二节财务分析基本报表

一、现金流量表1、现金流量表的含义现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。现金流入、流出不包括非现金收支，如折旧费、应收款和应付款等。第二节财务分析基本报表

一、现金流量表2、现金流量表的种类（1）全部投资现金流量表全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。序号项目合计123…N1现金流入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其他收入1.6回收固定资产余值1.7回收经营资金2现金流出2.1开发建设投资2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税3净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、财务内部收益率（%）；2、财务净现值（ic=%）；3、投资回收期（年）；4、基准收益率（%）全部投资现金流量表第二节财务分析基本报表

一、现金流量表2、现金流量表的种类（2）资本金现金流量表资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。序号项目合计123…N1现金流入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其他收入1.6回收固定资产余值1.7回收经营资金2现金流出2.1

资本金2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税2.8和2.9

借款本金偿还、借款利息支付3净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、资本金财务内部收益率（%）；2、财务净现值（ic=%）自有资本金现金流量表第二节财务分析基本报表

一、现金流量表2、现金流量表的种类（3）针对两表的有关说明①净现金流量（项目的未来收益）是项目当年现金流入与现金流出的代数和。根据需要，可以计算税前净现金流量，也可以计算税后现金流量。第二节财务分析基本报表

②全部投资现金流量表和资本金现金流量表的区别：A、由于全部投资现金流量假定拟投资项目所需的全部投资均为投资者的自有资金，因此全部投资中不含建设期利息，同时也不考虑全部投资的本金和利息的偿还问题。而在资本金现金流量表中，由于假定了全部投资中除资本金以外的投资都是通过债务资金来解决的，所以现金流出项目增加了“借款本金偿还”和“借款利息支付”。在资本金现金流量表中，房地产开发项目的银行借款是现金流入，但又同时将借款用于项目投资，则同时点、等额的流入和流出，两者相互抵消，因而只有自有资金（即资本金）。第二节财财务分析基本本报表②全部投资现现金流量表和和资本金现金金流量表的区区别：B、在现金流出出栏目中，资资本金现金流流量表可能发发生“预售收收入再投入””项目（如果果项目有预售售收入再投入入），而全部部投资现金流流量表中却可可能没有这一一项。C、资本金现金金流量表中，，土地增值税税与所得税的的计算基数中中含财务费用用。而全部投投资现金流量量表中，虽然然全部投资中中不含财务费费用，但在表表中所列的其其他项目中仍仍保留有财务务费用的影响响。当利息增增大时，应纳纳税所得额减减少，故土地地增值税和所所得税减少，，从而增大了了全部投资税税后内部收益益率。第二节财财务分析基本本报表③计算期房地产开发出出售型项目一一般只有建设设期，所谓的的经营期也是是很短的销售售期间。而置置业投资项目目不存在建设设期，一般只只有经营期。。由于预售和预预租情况的存存在，这类开开发项目的建建设期和经营营期无法截然然分开，一般般统称为“开发经营期”。开发出售型的的项目是指从从建设开始时时起到全部售售出时为止所所经历的是时时间；开发出出租型的项目目是指从建设设开始时起到到项目转售或或经济寿命结结束所经历的的时间。第二节财财务分析基本本报表④房地产投资资项目往往有有开发后出售售项目、开发发后出租项目目和置业投资资项目的区分分。开发出售型项项目的现金流流量表中没有有“回收经营营资金”项目目，运营费用用和修理费用用也很少发生生，所以不填填，也不存在在固定资产余余值的回收。。以出租和自营营为主的房地地产投资项目目，也会有一一些项目与出出售项目不同同，在持有期期末可能会发发生“净转售售收入”。第二节财财务分析基本本报表（4）投资者各方方现金流量表表该表以投资者者各方的出资资额作为计算算基础，用以以计算投资者者各方财务内内部收益率、、财务净现值值等评价指标标，反映投资资者各方投入入资本的盈利利能力。当一个房地产产项目有几个个投资者进行行投资时，就就应编制投资资者各方现金金流量表。投资者各方现现金流量表序号项目合计123…N1现金流入11.2（1）（2）（3）（4）应得利润资产清理分配回收固定资产余值回收经营资金净转售收入其他收入2现金流出2.12.2开发建设投资出资额经营资金出资额3净现金流量4累计净现金流量第二节财财务分析基本本报表二、资金来源源与运用表1、资金来源与与运用表的含含义资金来源与运运用表是反映映房地产投资资项目在计算算期内各年的的资金盈余或或短缺情况以以及项目的资资金筹措方案案和贷款偿还还计划的财务务报表，它为为项目资产负负债表的编制制及资金平衡衡分析提供了了重要的财务务信息。其表表格形式见下下页。序号项目合计123…N1资金来源1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4资本金1.5长期借款1.6短期借款1.7回收固定资产余值1.8回收经营资金1.9净转售收入2资金运用2.1开发建设投资2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税2.8应付利润2.9和2.10借款本金偿还和利息支付3盈余资金=（1）-（2）4累计盈余资金资金来源与应应用表第二节财财务分析基本本报表二、资金来源源与运用表2、资金平衡分分析该表给出的盈盈余资金表示示当年资金来来源（现金流流入）多于资资金运用（现现金流出）的的数额。当盈盈余资金为负负值时，表示示该年的资金金短缺数。作作为资金的平平衡，并不要要求每年的盈盈余资金不出出现负值，而而要求从投资资开始至各年年累计的盈余余资金大于零零或等于零。。作为项目投资资实施的必要要条件，每期期的盈余资金金应不小于零零。因而，房房地产投资项项目资金平衡衡分析关注的的重点是资金金来源与运用用表的累计盈盈余栏目。出售项目资金金来源与运用用表序号项目合计123…

N1资金来源1．11．21．31．4销售收入资本金长期借款短期借款2资金运用2．12．22．32．42．52．62．7开发建设投资经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金序号项目合计123…N1资金来源1.1销售收入（或自营收入）1.2资本金1.3折旧费1.4摊销费1.5和1.6长期借款和短期借款1.7回收固定资产余值1.8回收经营资金1.9净转售收入2资金运用2.1开发建设投资2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6所得税2.7应付利润2.8和2.9借款本金偿还和利息支付3盈余资金=（1）-（2）4累计盈余资金出租和自营项项目的资金来来源与应用表表第二节财财务分析基本本报表三、利润表（（或称损益表表）1、损益表的含含义损益表是反映映房地产投资资项目计算期期内各年的利利润总额、所所得税及各年年税后利润的的分配等情况况的财务报表表。通过该表表提供的投资资项目经济效效益静态分析析的信息资料料，可以计算算投资利润率率、投资利税税率、资本金金利润率、资资本金净利润润率等指标。。序号项目合计123…N1经营收入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入2经营成本2.1商品房经营成本2.2出租房经营成本3运营费用4修理费用5经营税金及附加6土地增值税7利润总额8所得税9税后利润9.1盈余公积金9.2应付利润9.3未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）；2、投资利税率（%）；3、资本金利润率（%）；4、资本金净利润率（%）利润表第二节财财务分析基本本报表三、利润表（（或称损益表表）2、损益表的数数据来源与填填列（1）关于利润总总额损益表中的利利润总额一般般应为：利润总额=经营收入－经经营成本－运运营费用－修修理费用－经经营税金与附附加－土地增增值税第二节财财务分析基本本报表三、利润表（（或称损益表表）2、损益表的数数据来源与填填列（1）关关于于利利润润总总额额①以以出出售售为为主主的的房房地地产产项项目目的的利利润润总总额额利润润总总额额=销售售收收入入－－总总成成本本费费用用－－经经营营税税金金与与附附加加－－土土地地增增值值税税序号项目合计123…N1销售收入2总成本费用3经营税金及附加4土地增值税5利润总额6所得税7税后利润7.17.27.3盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）出售售型型房房地地产产项项目目的的损损益益表表第二二节节财财务务分分析析基基本本报报表表三、、利利润润表表（（或或称称损损益益表表））2、损损益益表表的的数数据据来来源源与与填填列列（1）关关于于利利润润总总额额②以以出出租租为为主主的的房房地地产产项项目目利利润润总总额额利润润总总额额=出租租收收入入－－经经营营成成本本－－运运营营费费用用－－经经营营税税金金与与附附加加序号项目合计123…N1出租收入2经营成本3运营费用（经营费用）4经营税金及附加5利润总额6所得税7税后利润7.17.27.3盈余公积金应付利润未分配利润出租租型型房房地地产产项项目目的的损损益益表表第二二节节财财务务分分析析基基本本报报表表三、、利利润润表表（（或或称称损损益益表表））2、损损益益表表的的数数据据来来源源与与填填列列（2）关关于于税税后后利利润润税后后利利润润=利润润总总额额－－所所得得税税其中中，，所所得得税税=应纳纳税税所所得得额额×所得得税税税税率率一般般情情况况下下，，应应纳纳税税所所得得额额（（或或应应纳纳税税收收入入））就就是是前前面面计计算算出出来来的的利利润润总总额额。。房地地产产开开发发企企业业的的所所得得税税税税率率一一般般为为25%。第二二节节财财务务分分析析基基本本报报表表（3）关关于于利利润润分分配配房地地产产企企业业交交纳纳所所得得税税后后的的利利润润为为税税后后利利润润，，税税后后利利润润等等于于可可供供分分配配利利润润，，一一般般按按照照下下列列顺顺序序分分配配：：①弥弥补补企企业业以以前前年年度度亏亏损损。。②提提取取盈盈余余公公积积金金。。③向向投投资资者者分分配配利利润润，，即即表表中中的的应应付付利利润润。。考虑虑了了这这三三项项因因素素后后（（大大部部分分情情况况下下只只有有后后两两项项因因素素）），，余余额额即即为为表表中中的的未未分分配配利利润润，，未未分分配配利利润润主主要要是是用用于于归归还还借借款款。。当当借借款款还还清清后后，，一一般般应应将将这这部部分分利利润润补补分分给给投投资资者者。。第二二节节财财务务分分析析基基本本报报表表四、、资资产产负负债债表表1、资资产产负负债债表表的的含含义义资产产负负债债表表是是反反映映房房地地产产投投资资项项目目在在计计算算期期内内各各年年末末资资产产、、负负债债与与所所有有者者权权益益变变化化及及对对应应关关系系的的报报表表。。该该表表主主要要用用于于考考察察项项目目资资产产、、负负债债、、所所有有者者权权益益的的结结构构，，进进行行项项目目清清偿偿能能力力分分析析。。各各期期资资产产应应等等于于负负债债和和所所有有者者权权益益之之和和。。2、资资产产负负债债表表的的内内容容从表表中中可可以以看看出出，，资资产产负负债债表表由由三三大大部部分分组组成成：：资资产产、、负负债债和和所所有有者者权权益益。。序号项目合计123…N1资产1.1流动资产总额1.1.1应收账款1.1.2存货1.1.3现金1.1.4累计盈余资金1.2在建工程1.3固定资产净值1.4无形及递延资产净值2负债及所有者权益2.1流动负债总额2.1.1应付账款2.1.2短期借款2.2长期负债总额2.2.1经营资金借款2.2.2固定资产投资借款2.2.3开发产品投资借款2.3所有者权益2.3.1资本金2.3.2资本公积金2.3.3盈余公积金2.3.4累计未分配利润资产产负负债债表表第二二节节财财务务分分析析基基本本报报表表四、、资资产产负负债债表表2、资资产产负负债债表表的的内内容容从表表中中可可以以看看出出，，资资产产负负债债表表由由三三大大部部分分组组成成：：资资产产、、负负债债和和所所有有者者权权益益。。关于于开开发发企企业业资资本本金金的的有有关关规规定定：：建设设部部于于2000年3月发发布布的的《房地地产产开开发发企企业业资资质质管管理理规规定定》，房房地地产产开开发发企企业业分分为为4个等等级级。。各各个个等等级级的的注注册册资资本本金金为为：：一一级级5000万元元；；二二级级2000万元元；；三三级级800万元元；；四四级级100万元元。。第二二节节财财务务分分析析基基本本报报表表四、、资资产产负负债债表表清偿偿能能力力分分析析是是项项目目投投资资风风险险、、项项目目经经营营安安全全性性分分析析以以及及项项目目筹筹资资方方案案分分析析的的重重要要内内容容。。运用用资资产产负负债债表表可可以以计计算算两两类类指指标标：：①长长期期偿偿债债能能力力指指标标，，如如资资产产负负债债率率。。②短短期期偿偿债债能能力力指指标标，，如如流流动动比比率率、、速速动动比比率率等等第二二节节财财务务分分析析基基本本报报表表五、、各各报报表表间间的的相相互互关关系系“利润表””与“现金金流量表””都是为进进行项目盈盈利能力分分析提供基基础数据的的报表，不不同的是，，通过“利利润表”计计算的是盈盈利能力的的静态指标标；通过““现金流量量表”计算算的是盈利利能力的动动态指标。。“借款还本本付息表””、“资金金来源与运运用表”和和“资产负负债表”都都是为进行行项目清偿偿能力分析析提供基础础数据的报报表。根据据“借款还还本付息表表”或“资资金来源与与运用表””可以计算算借款偿还还期指标，，根据“资资产负债表表”可以计计算资产负负债率、流流动比率和和速动比率率等指标。。另外，通过过“资金来来源与运用用表”可以以进行项目目的资金平平衡能力的的分析。第二节财财务分析析基本报表表五、各报表表间的相互互关系各类报表的的填写顺序序：借款还还本付息表表（在此之之前需计算算“财务费费用或建设设期利息””）土土地增增值税计算算表（在此此之前需填填好“销售售收入及经经营资金与与附加”计计算表、““总投资或或总成本费费用”计算算表）投投资计划与与资金筹措措表利利润润表现现金金流量表资资金来源源与运用表表资资产负负债表。第三节传传统的财财务分析指指标一、基本指指标1、收益乘数数收益乘数表表示物业的的市场价值值（价格））与总收入入或净收入入之间的比比率关系。。该指标可用用于将那些明显不能能接受的项项目加以剔剔除。收益乘数按按计算基数数的不同，，分为总收收益乘数和和净收益乘乘数。总收收益乘数=市场价格÷总收入；净净收益乘数=市场价格÷净经营收益益。总收益益乘数更常常用一些。。第三节传传统的财财务分析指指标一、基本指指标1、收益乘数数收益乘数的的应用：收益乘数的的数值越小小，表示物物业的投资资价值越高高，可获得得投资报酬酬率也越高高。将目标物业业的收益乘乘数与市场场上流行的的收益乘数数进行比较较，若低于于参照收益益乘数，则则物业的报报出价格较较有优势。。一般商铺铺的收益乘乘数在10左右，而住住宅的收益益乘数稍高高。第三节传传统的财财务分析指指标一、基本指指标2、财务比率率财务比率一一般用于所所投资物业业相互间的的比较。较较为常用的的财务比率率有营业比比率、损益益平衡比率率和偿债保保障比率。。第三节传传统的财财务分析指指标一、基本指指标2、财务比率率（1）营业比率率：它是项项目的经营营支出占实实际总收入入的百分比比。营业比率=经营支出÷实际总收入入×100%一般说来，，营业比率率越高代表表营运的效效率越差，，反之则效效率越高。。主要是考察察与物业本本身生财能能力有关的的指标。第三节传传统的财财务分析指指标2、财务比率率（2）损益平衡衡比率是项目的经经营支出与与还本付息息额之和占占潜在总收收入的百分分比（也可可以看成是是物业的盈盈亏平衡比比率）。这这个比率越越小，则潜潜在总收入入越大，则则项目现金金流量出现现负数之前前的项目总总收入水平平可以越低低。所以，，损益平衡衡比率越低低越好。损益平衡比比率=（经营支出出＋还本付息额额）÷潜在总收入入×100%第三节传传统的财财务分析指指标2、财务比率率（3）偿债保障障比率（见教材P220例6-1）也称偿债能能力比率、、还本付息息比率。表表示项目净净经营收益益与年债息息总额（年年还本付息息额）之间间的关系。。这是项目目净经营收收入在降到到不足以清清偿所欠的的债务本息息之前的下下降程度。。偿债保障比比率=净经营收益益÷年债息额（（年还本付息息额）该倍数越大大，则周转转不灵的可可能性越小小，因而所所面临的财财务风险越越小，它表表明了贷款款的安全程程度，所以以该指标越越大越好。。第三节传传统的财财务分析指指标3、盈利能力力指标所有盈利能能力分析方方法的一个个共同特点点是将投资资与收益有有机地联系系起来。（1）全面资本本化率表示预期净净经营收益益占市场价价格的百分分比。全面资本化化率=净经营收益益÷市场价格×100%全面资本化化率是净收收益乘数的的倒数。因为没有反反映融资状状况对投资资项目的影影响，全面面资本化率率这个指标标的适用性性受到一定定的限制。。第三节传传统的财财务分析指指标2、财务比率率（2）股本化率率（也称权益益资本化率率、权益报报酬率、资资本金利润润率）表示税前现现金流量占占初始股本本投资的百百分比。股本化率=税前现金流流量÷初始股本投投资×100%其中税前现现金流量=净经营收益益－年还本本付息额股本化率反反映股本（（自有资金金）投资所所获税前现现金流量大大小。考虑虑了不同融融资条件对对物业的影影响，但是是它未能考考虑所得税税对投资项项目的影响响。第三节传传统的财财务分析指指标3、盈利能力力指标（3）现金回报率率（也叫资资本金净利利润率）：：是指税后后现金流量量与股本投投资之比。。现金回报率率=税后现金流流量÷初始股本投投资×100%实质上是税税后的资本本金报酬率率。作为考虑了了所得税后后的指标，，它仍有缺缺点。它没没有考虑物物业价值的的变动和税税后现金流流量随时间间的变化对对投资绩效效的影响。。4、回收期指指标（见教材P223例6-2）回收期是计计算各投资资项目的预预期现金收收益等于初初始投资时时的年数。。收回初始始投资所需需时间越短短的项目越越好。回收期与收收益率之间间也存在着着倒数关系系。回收期期有多种计计算方法：：回收期=市场价格÷净经营收益益（全面资资本化率的的倒数）回收期=初始股本投投资÷税前现金流流量（股本本化率的倒倒数）回收期=初始股本投投资÷税后现金流流量（现金金回报率的的倒数）若每年预期期现金流量量相同，回回收期=初始股本投投资÷预期年现金金流量。若每年预期期现金流量量不同，则则回收期是是将每年预预期现金流流量求和直直到等于初初始投资额额为止的时时间。第三节传传统的财财务分析指指标见教材P223-225例6-3。计算总收益益乘数、净净收益乘数数、营业比比率、损益益平衡比率率、偿债保保障比率、、全面资本本化率、股股本化率、、现金回报报率、投资资回收期等等指标。第三节传传统的财财务分析指指标二、投资分分析的合理理化趋势1、传统财务务分析方法法的不足（1）忽略了整整个持有期期内所有的的预期的现现金流量，，而仅仅集集中在经营营期的第1年，最多也也是前面几几年的经营营情况。（2）未考虑投投资期末处处理（即销销售）物业业所带来的的现金流量量。对于有有些物业投投资来说，，期末转让让或销售物物业的收益益或许在整整个物业投投资收益中中占有更大大的比重。。（3）忽略了净净现金流量量的时间问问题。第三节传传统的财财务分析指指标二、投资分分析的合理理化趋势2、发展趋势势投资分析的的合理化的的趋势就是是，项目的的投资收益益要作数量量（指期望望净现金流流量的大小小，其他投投资机会的的收益水平平）、质量量（指期望望现金流量量的确定性性（如置信信程度）、、投资者的的风险态度度）和时间间（获取期期望现金流流量的时点点）三方面面的修正。。一般情况下下，投资者者会综合考考虑各种经经验分析值值以及项目目的净现值值和内部收收益率等指指标之后，，再做决策策。第四节现现代的财财务分析指指标国外关于房房地产投资资分析的趋趋势和经验验：1、强调运用用权益投资资收益率2、强调现金金流量（多多采用税后后现金流量量以及减免免所得税的的数额来分分析）3、投资者多多采用折现现分析方法法一、现代财财务分析指指标的分类类1、根据是否考考虑资金的的时间价值值，分为静静态分析指指标和动态态分析指标标两大类。。2、根据分析析目标，分分为盈利能能力指标、、清偿能力力指标、资资金平衡能能力指标。。3、根据指标标性质划分分，分为时时间性指标标、价值性性指标和比比率性指标标三大类。。财务分析指标时间性指标投资回收期借款偿还期价值性指标——财务净现值比率性指标财务内部收益率投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率财务比率资产负债率流动比率速动比率二、各财务务分析指标标与报表的的关系分析内容基本报表静态指标动态指标盈利能力分析现金流量表（全部投资）静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期现金流量表（自有资金）静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期利润表投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率清偿能力分析借款还本付息表资金来源与运用表资产负债表借款偿还期还本付息比率资产负债率流动比率速动比率资金平衡能力分析资金来源与运用表其他价值指标、实物指标或比率指标第四节现现代的财财务分析指指标三、各财务务分析指标标的计算1、静态指标标的计算静态指标是是指不考虑虑资金时间间价值因素素计算的指指标。（1）投资利润润率投资利润率率，是指房房地产投资资项目的年年利润总额额（或预计计回收期内内的年平均均利润总额额）与项目目总投资额额的比率，，主要用来来评价开发发投资项目目获利水平平。其计算公式式为：投资利润率率=年利润总额额÷总投资额×100%其中，总投投资额=开发建设投投资＋经营资金；；年利润总额额为房地产开发发商品的净净销售收入入与成本之之差除以年年数。第四节现现代的财财务分析指指标（1）投资利润润率实际工作中中可以将投投资利润率率分为税前前投资利润润率和税后后投资利润润率两种。。计算出来的的投资利润润率要与规规定的行业业标准投资资利润率或或行业的平平均投资利利润率进行行比较，如如果预期的的投资利润润率（或收收益率）高高于或等于于基准投资资利润率（（或收益率率），说明明该项目投投资经济效效益高于或或相当于本本行业的平平均水平，，可考虑接接受；反之之，一般不不予接受。。第四节现现代的财财务分析指指标（2）投资利税税率投资利税率率是项目利利税额与总总投资额的的比值。其计算公式式为：投资资利税率=利税额÷总投资额×100%式中，利税税额为利润润总额与销销售税金及及附加之和和。计算出的投投资利税率率同样也要要与规定的的行业标准准投资利税税率或行业业平均投资资利税率进进行比较，，若前者大大于后者，，则认为项项目是可以以考虑接受受的。第四节现现代的财财务分析指指标（3）资本金利润润率资本金利润润率是项目目的利润总总额（或年年平均利润润总额）与与项目资本本金（即自自有资金或或权益投资资）之比。。其计算公式式为：资本本金利润率率=利润总额÷资本金×100%。计算出的资资本金利润润率要与行行业的平均均资本金利利润率或投投资者的目目标资本金金利润率进进行比较，，若前者大大于或等于于后者，则则认为项目目是可以考考虑接受的的。第四节现现代的财财务分析指指标（4）资本金净净利润率资本金净利利润率是项项目所得税税后利润与与项目资本本金之比。。其计算公公式为：资资本金净利利润率=税后利润÷资本金×100%。资本金净利利润率是投投资者最关关心的一个个指标，因因为它反映映投资者自自己出资所所带来的净净利润。第四四节节现现代代的的财财务务分分析析指指标标（5）静静态态投投资资回回收收期期静态态投投资资回回收收期期是是指指以以房房地地产产投投资资项项目目的的净净收收益益来来抵抵偿偿全全部部投投资资所所需需的的时时间间。。静态态投投资资回回收收期期的的计计算算具具体体有有两两种种方方法法：：①当项项目目投投入入经经营营后后，，每每年年的的收收益益额额大大致致持持平平、、比比较较均均匀匀时时，，投资资回回收收期期=项目目总总投投资资÷项目目年年平平均均收收益益额额例如如，，某某投投资资者者投投资资100万元元购购买买一一小小型型公公寓寓项项目目进进行行出出租租，，估估计计投投入入运运营营后后各各年年的的净净租租金金收收入入稳稳定定在在10万元元。。求求该该项项目目的的静静态态投投资资回回收收期期。。则则根根据据公公式式得得：：投投资资回回收收期期=100/10=10（年年））第四四节节现现代代的的财财务务分分析析指指标标（5）静静态态投投资资回回收收期期投资资回回收收期期=项目目总总投投资资÷项目目年年平平均均收收益益额额采用以上公式式计算需要具具备3个条件：（1）全部投资额额均发生在第第1年年初；（2）投资当年即即有净收益；；（3）每年的净收收益相等。一一般情况下，，以上3点难以同时满满足。第四节现现代的财务分分析指标（5）静态投资回回收期（见教材P232例6-4）②当项目投入入经营后，每每年收益额不不太均衡、相相差较大时，，投资回收期=（累计净现金金流量开始出出现正值期数数－1）＋（上期累计现现金流量的绝绝对值÷本期净现金流流量）其中净现金流流量和累计净净现金流量可可直接利用财财务现金流量量表（全部投投资）中的计计算求得。当当累计净现金金流量等于零零或出现正值值的年份，即即为项目静态态投资回收期期的最终年份份。该指标比较适适用于对出租租和自营的房房地产项目投投资回收的粗粗略评价。第四节现现代的财务分分析指标（6）借款偿还期期借款偿还期分分为国内借款款偿还期和国国外借款偿还还期。①国内借款偿偿还期国内借款偿还还期是指在国国家规定及房房地产项目具具体财务条件件下，在房地地产项目计算算期内，使用用可用作还款款的利润（如如预售收入还还款）、摊销销及其他还款款资金，偿还还房地产项目目借款本息所所需要的时间间。借款偿还期可可由“借款还还本付息估算算表”、“总总成本费用表表”、“损益益表”、“资资金来源与运运用表”计算算。第四节现现代的财务分分析指标（6）借款偿还期期其详细计算公公式为：借款款偿还期=借款偿还后开开始出现盈余余的期数－开始借款的期期数＋（当期偿还借借款额÷当期可用于还还款的资金额额）或=偿还借款本金金的资金额大大于年初借款款本息累计的的期数－开始借款的期期数＋（当期偿还借借款额÷当期可用于还还款的资金额额）实际操作中，，项目借款偿偿还期往往已已由借款合同同确定。计算算出借款偿还还期后，还要要与贷款机构构的要求期限限进行对比，，等于或小于于贷款机构提提出的要求期期限，即可认认为项目是有有清偿能力的的。否则，项项目是不可行行的。第四节现现代的财务分分析指标（7）财务比率这里财务比率率与本章第3节中介绍的的的财务比率不不同，具体是是指资产负债债率、流动比比率和速动比比率。①资产负债率率计算公式：资资产负债率=负债总额÷资产总额×100%资产负债率反反映了项目对对债权人资金金偿还的保障障程度。第四节现现代的财务分分析指标①资产负债率率资产负债率没没有统一的合合理范围，主主要取决于项项目或企业的的盈利水平、、银行贷款利利率、各行业业特点等。一一般企业在40%—60%，而一些资金金密集型行业业的企业如房房地产开发企企业的资产负负债率一般在在70%—80%。在分析时要结结合资金利润润率等指标，，如自有资金金利润率上升升，且大于银银行贷款利率率时，说明负负债经营、一一定程度地提提高资产负债债率是有利的的。反之，则则不利。第四节现现代的财务分分析指标②流动比率计算公式：流流动比率=流动资产÷流动负债×100%该指标主要反反映流动资产产变现为现金金以偿还流动动负债的能力力，流动比率率越高，说明明项目偿还债债务能力越强强。传统观念认为为流动比率为为2左右比较合理理，但是现在在有些行业（（如汽车、化化工、家电以以及房地产开开发企业等））的流动比率率都下降至1.2左右。第四节现现代的财务分分析指标③速动比率计算公式：速速动比率=速动资产÷流动负债×100%，其中速动资资产=流动资产－存存货由于一般存货货的变现能力力较差，因此此扣除了存货货后计算的速速动比率更能能准确反映项项目的短期偿偿债能力。一般认为速动动比率为1左右较安全，，但是现在有有些行业（如如汽车、化工工、家电、制制药、家电等等）流动比率率一般只有90%左右，而房地地产开发企业业这一比率可可能在65%左右。第四节现现代的财务分分析指标（8）还本付息比比率还本付息比率率是物业投资资所获得的年年净经营收益益与年还本付付息额（或年年债息总额））之比。某物业投资的的还本付息比比率越高，表表明该投资的的还贷能力越越强。第四节现现代的财务分分析指标2、动态指标的的计算动态指标是指指考虑了资金金时间价值的的影响而计算算的盈利指标标。常用的动动态分析指标标主要有净现现值、内部收收益率和动态态投资回收期期。（1）财务净现值值①净现值的含含义现值是指未来来预期收益的的现在价值。。净现值是指按按照投资者最最低可接受的的收益率或设设定的基准收收益率ic（合适的贴现现率），将房房地产投资项项目在计算期期内的各年净净现金流量，，折现到投资资期初的现值值之和。第四节现现代的财务分分析指标一般首先确定定每年的净现现金流量，等等于当年现金金流入减去现现金流出。然然后按照基准准收益率对每每年的净现金金流量进行折折现，再把现现值求和，即即得到项目财财务净现值（（FNPV）式中：NPV：净现值；CIt：第年的现金金流入量；COt：第年的现金金流出量；ic：行业或部门门基准收益率率或设定的目目标收益率；；t：项目计算期期。净现值可以通通过财务现金金流量表计算算求得。②关关于于净净现现值值含含义义的的理理解解A、关关于于净净现现金金流流量量的的使使用用在各各项项目目之之间间进进行行比比较较的的时时候候需需要要统统一一可可比比基基础础。。B、关关于于基基准准贴贴现现率率ic基准准贴贴现现率率就就是是项项目目净净现现金金流流量量贴贴现现时时所所采采用用的的利利率率。。它它反反映映了了资资金金的的时时间间价价值值。。在我我国国，，它它一一般般由由行行业业或或部部门门制制定定基基准准收收益益率率作作为为基基准准贴贴现现率率；；如如果果没没有有规规定定的的基基准准贴贴现现率率，，可可以以根根据据银银行行中中长长期期贷贷款款的的实实际际利利率率确确定定；；也也可可以以根根据据投投资资者者要要求求的的目目标标收收益益率率或或最最低低回回报报率率来来确确定定。。项目目分分析析评评价价人人员员在在确确定定财财务务基基准准收收益益率率时时，，一一般般综综合合考考虑虑以以下下因因素素：：当当前前整整个个国国家家的的经经济济发发展展状状况况；；银银行行贷贷款款利利率率；；其其他他行行业业的的投投资资收收益益率率水水平平；；投投资资者者对对项项目目收收益益增增长长能能力力的的预预期期；；项项目目风风险险的的大大小小；；项项目目的的寿寿命命期期长长短短等等。。第四四节节现现代代的的财财务务分分析析指指标标2、动动态态指指标标的的计计算算（1）财财务务净净现现值值（（例题题）③关关于于计计算算期期对开开发发项项目目而而言言，，是是指指建建设设开开始始到到全全部部售售出出的的时时间间，，有有时时也也叫叫开开发发期期；；对对开开发发后后出出租租项项目目或或置置业业后后出出租租的的项项目目而而言言，，是是指指从从建建设设或或购购买买开开始始，，不不断断地地获获取取收收益益直直到到项项目目转转售售或或项项目目的的经经济济寿寿命命结结束束的的时时间间，，有有时时也也叫叫持持有有期期或或经经营营期期。。从计计算算净净现现值值的的角角度度出出发发，，这这段段时时间间应应该该是是指指项项目目在在经经济济上上的的可可用用时时间间而而非非耐耐用用年年限限。。2、动动态态指指标标的的计计算算（1）财财务务净净现现值值（（例题题）净现现值值指指标标的的作作用用净现现值值指指标标是是用用来来判判别别投投资资项项目目可可行行与与否否。。净净现现值值评评价价标标准准的的临临界界值值是是零零。。当NPV＞0时，，表表明明投投资资项项目目的的预预期期收收益益率率不不仅仅可可以以达达到到基基准准收收益益率率或或贴贴现现率率所所预预定定的的投投资资收收益益水水平平，，而而且且尚尚有有盈盈余余（（即即大大于于贴贴现现率率））；；当NPV＝0时，，表表明明投投资资项项目目收收益益率率恰恰好好等等于于基基准准收收益益率率或或贴贴现现率率所所预预定定的的投投资资收收益益水水平平；；当NPV＜0时，，表表明明投投资资项项目目收收益益率率达达不不到到基基准准收收益益率率或或贴贴现现率率所所预预定定的的投投资资收收益益水水平平（（即即小小于于贴贴现现率率））或或最最低低可可接接受受的的回回报报率率，，甚甚至至可可能能出出现现亏亏损损。。此此时时项项目目不不可可行行，，应应拒拒绝绝。。因此此，，只只有有NPV≥≥0时，，投投资资项项目目在在财财务务上上才才是是可可取取的的，，值值得得进进一一步步考考虑虑。。第四四节节现现代代的的财财务务分分析析指指标标2、动动态态指指标标的的计计算算（2）财财务务内内部部收收益益率率（（例题题）内部部收收益益率率是是指指项项目目经经济济寿寿命命期期内内，，各各年年净净现现金金流流量量的的现现值值累累计计等等于于0时的的折折现现率率。。实际际上上如如果果折折现现率率等