房地产投资基础知识共792

房地产投资课程内容介绍房地产投资基础知识（产权、用地制度和法律、规划、建筑、经济分析和财务评价等方面基本知识）

房地产开发投资房地产开发投资程序、项目可行性研究房地产开发投资市场研究、投资项目类型分析房地产开发投资的成本费用、收入估算房地产投资项目经济效益评价房地产开发项目财务评价、风险分析房地产个人投资房地产个人置业投资房地产个人间接投资（债券、股票投资和购买房地产信托投资基金）开设本课程的目的了解房地产投资相关的基本知识（房地产产权、相关法律、规划、建筑、财务分析等）了解房地产投资项目的可行性研究、市场分析、经济评价和财务分析的基本方法和步骤，有一定基础知识的同学能够掌握和运用一些方法和技巧了解房地产个人投资渠道、方法和策略主要参考教材1、俞明轩主编的《房地产投资分析》，首都经济贸易大学出版社（2004年）2、刘正山编著《房地产投资分析》，东北财经大学出版社（2000年）3、陈琳、潘蜀健编著《房地产项目投资》第二版，中国建筑工业出版社（2004年）房地产相关的媒体和网站报纸：21世纪经济报道、中国经营报、第一财经、金融时报、经济观察报、上海证券报、中国证券报综合网站：搜房网、焦点房地产网、新浪房产、21CN房产频道、南方网房产频道观点地产网（）、万科周刊、世联《地产评论》、世联地产《楼市中国》、中国地产商中国房地产信息网、广州市国土资源与房屋管理局阳光家缘王志纲工作室、中国房地产策划网、房联网、赢房网、房策天下、中国策划师在线课程安排总学时：32学时（2-17周）课程学习形式：课堂讲授案例介绍社会实践问题反馈（以提问和作业的形式）成绩评定平时的课堂考勤、回答问题、作业、实践成果等期末的课程论文第一讲房地产投资基础知识第一节房地产投资概述第二节房地产产权及用地制度基本知识第三节规划及建筑学相关知识第四节投资项目经济评价的基础知识第一节房地产投资概述一、房地产相关概述（一）房地产的概念是房产和地产的总称。也可是单独的房产或地产。它包括实物部分和权益部分。实物部分表现为土地及其地上的建筑物、构筑物或其他附属物。权益部分是指依附于实物部分的各种权益（所有权、使用权、收益权、抵押权等）。第一节房地产投资概述（二）房地产与不动产、物业不动产是指不能移动或移动后严重减损其经济价值的财产，包括土地、地上定着物及其包含的权益，如房屋、林木等。不动产的范围比房地产的范围广，房地产是其中最核心的部分。物业即房地产，但一般是指微观的房地产，而房地产则包括微观、中观和宏观三个层次。第一节房房地产投投资概述（三）房地地产的基本本特点自然属性位置的固定定性使用的耐久久性异质性经济属性价值量大，，资金需求求量大供给弹性小小和经营的的垄断性保值增值性性投资和消费费的双重性性第一节房房地产投投资概述法律属性权利的可分分性（单宗宗房地产的的实物不可可分性）权利的法律律保障性（（通过登记记公示）社会属性易受大众心心理影响（（特别别是是房房地地产产泡泡沫沫形形成成和和破破灭灭时时）财富富性性（（整整个个国国民民财财富富、、个个人人财财富富））关系系到到社社会会稳稳定定第一一节节房房地地产产投投资资概概述述（四四））房房地地产产市市场场的的参参与与者者土地地所所有有者者或或使使用用者者（如如集集体体土土地地所所有有者者和和承承包包经经营营者者，，城城市市国国有有土土地地所所有有权权人人和和使使用用权权人人。。特特别别是是房房屋屋拆拆迁迁过过程程中中原原土土地地使使用用人人对对房房地地产产开开发发的的周周期期和和进进度度具具有有重重要要的的影影响响作作用用））开发发商商和和投投资资商商政府府各各部部门门（土土地地管管理理、、城城市市规规划划、、建建委委或或建建设设局局、、房房地地产产管管理理局局或或住住宅宅局局、、市市政政管管理理、、发发改改委委等等部部门门））第一一节节房房地地产产投投资资概概述述金融融机机构构（银银行行、、保保险险公公司司、、置置业业担担保保机机构构等等））承包包商商（建建筑筑施施工工、、材材料料、、设设备备等等承承包包商商））购房房者者（自自用用型型和和投投资资型型））和租租房房者者房地地产产咨咨询询、、中中介介、、服服务务机机构构（包包括括房房地地产产项项目目咨咨询询策策划划、、评评估估机机构构、、造造价价咨咨询询机机构构、、工工程程监监理理机机构构、、房房地地产产经经纪纪（（一一手手房房和和二二手手房房））、、营营销销策策划划、、广广告告服服务务等等））第一一节节房房地地产产投投资资概概述述二、、房房地地产产投投资资概概述述（一一））房房地地产产投投资资的的概概念念经济济主主体体以以获获得得未未来来的的房房地地产产资资产产的的增增值值或或收收益益为为目目的的，，预预先先垫垫付付一一定定数数量量的的货货币币与与实实物物，，直直接接或或间间接接的的从从事事或或参参与与房房地地产产开开发发与与经经营营活活动动的的经经济济行行为为。。第一一节节房房地地产产投投资资概概述述（二二））房房地地产产投投资资的的优优点点具有有较较高高收收益益水水平平和和财务务杠杠杆杆作用用（（见见举举例例））能够够得得到到税收收方方面面的的好好处处易于于获获得得金金融融机机构构的的支支持持（（作作为为“不不动动产产””易于于获获得得抵抵押押贷贷款款））能抵抵消消通通货货膨膨胀胀的的影影响响（（保保值值增增值值性性：：根根据据美美国国、、英英国国、、香香港港等等地地研研究究资资料料表表明明，，房房地地产产价价格格增增长长率率大大约约是是同同期期一一般般物物价价上上涨涨率率的的2倍））提高高投投资资者者的的资资信信等等级级某房房地地产产开开发发公公司司投投资资一一宗宗房房地地产产，，投投资资总总额额为为1000万元元，，2年建建成成。。现现有有两两种种融融资资方方式式：：一一种种为为全全部部用用自自有有资资金金；；另另一一种种为为70%向银银行行借借贷贷，，30%用自自有有资资金金。。已已知知银银行行贷贷款款利利率率为为8%，建建成成后后销销售售收收入入为为1400万元元。。开开发发阶阶段段税税率率为为5.5%（““两两税税一一费费””———营业业税税、、城城市市维维护护建建设设税税、、教教育育费费附附加加））。。比比较较两两种种方方式式的的自自有有资资金金收收益益率率如如下下：：第一一种种融融资资方方式式：：自自有有资资金金1000万元元，，销销售售收收入入1400万元元，，则则毛毛收收入入为为400万元元。。则则税税前前收收益益为为400－（（1400××5.5%）=323万元元。。则则税税前前自自有有资资金金收收益益率率为为：：323÷÷1000=32.3%。第二二种种融融资资方方式式：：自自有有资资金金300万元元，，借借贷贷资资金金为为700万元元，，销销售售收收入入1400万元元，，支支付付银银行行利利息息为为：：700××【（（1＋8%）2－1】=116.48万元元，，则则毛毛收收入入为为400－116.48=283.52万元元。。则则税税前前收收益益为为283.52－（（1400××5.5%）=206.52万元元。。则则税税前前自自有有资资金金收收益益率率为为：：206.52÷÷300=68.84%。第一一节节房房地地产产投投资资概概述述（三三））房房地地产产投投资资的的缺缺点点投资资对对象象变变现现能能力力差差（（特特别别是是在在建建工工程程、、烂尾尾楼楼）投资资数数额额巨巨大大投资资回回收收周周期期长长投资资需需要要专专门门的的知知识识和和经经验验（（房房地地产产专专业业资资格格包包括括：：房地地产产估估价价师师、、房房地地产产经经纪纪人人、、房地地产产营营销销策策划划师师等等））中诚诚广广场场（（烂烂尾尾楼楼））第一一节节房房地地产产投投资资概概述述（四四））房房地地产产投投资资对对象象从物物理理形形态态来来划划分分，，主主要要分分为为土地地、建成成房房地地产产和在建建工工程程按用用途途来来划划分分，，居居住住物物业业（（普通通住住宅宅、高级级公寓寓、、别墅墅）、、商商用用物物业业（（酒店店、写字字楼楼、超市市和商场场）、、工工业业物物业业（（厂房房、仓库库）和和特特殊殊物物业业（（赛马马场场、高尔尔夫夫球球场场、学学校校、、寺庙庙等）第一一节节房房地地产产投投资资概概述述（五五））房房地地产产投投资资形形式式房地地产产直直接接投投资资房地产开发投投资（土地开发、、房屋开发））房地产置业投投资（自用、购买买后转让或出出租）房地产间接投投资投资于房地产产企业的债券券和股票投资于房地产投资信托基金（REITs：RealEstateInvestmentTrusts）购买住房抵押贷款款支持证券（MBS：HousingMortgage-backedSecurity）第二节房地地产产权及用用地制度一、房地产产产权概述（一）产权的的概念产权即财产权权利，是凭借借财产所获得得的各种权利利的总和。它它是财产关系系的法律表现现。第二节房地地产产权及用用地制度（二）产权的的分类按照内涵可将将产权划分为为物权自物权（一般般是所有权））他物权用益物权（如如承包经营权权、土地使用用权、地上权权、典权、地地役权、永佃佃权等）担保物权（如如抵押权、质质权等）债权第二节房地地产产权及用用地制度（三）房地产产产权的概念念房地产产权是是以房屋财产产和土地财产产为客体的各各种权利的总总和。房地产产权是是一组权利即即“权利束”。房地产权利利束是房地产产所有权及其其分离出来的的各种权利的的总和。所有有权的权能包包括占有权、、使用权、收收益权和处分分权。第二节房地地产产权及用用地制度（四）我国房房地产产权基基本介绍我国房地产产产权的内涵：：以土地为标标的、以他物物权（土地使使用权）为主主要内容的土土地产权和以以房屋为标的的、以自物权权（房屋所有有权）为主要要内容的房屋屋产权所构成成的权利束。。我国土地使用用权可分为：：1、有偿出让国国有土地使用用权；2、划拨国有土土地使用权；；3、临时用地土土地使用权（（一般不超过过2年）；4、土地承包经经营权；5、宅基地使用用权第二节房地地产产权及用用地制度（五）房地产产产权的一般般形式独有产权共同占有。每一个人拥有有的房地产权权利都受到共共同占有人的的制约。如同同一栋楼住户户对公共部分分的权利。联合占有。共有者对房地地产皆享有使使用权，如果果某一占有人人逝世则占有有权转移到其其他占有人手手中。如兄弟弟两人继承父父母的一栋房房屋。共同共有。如夫妻间共同同占有的房地地产，一方逝逝世则另一方方继承。第二节房地地产产权及用用地制度（六）建筑物区分所所有权区分所有是以以建筑物的某某一特定部分分（即一栋住住宅楼中的一一套住房）为为客体而成立立的房地产所所有权形式，，它是一种复复合性权利。。包括三个部部分：专有部分的所所有权。单元元楼里的一套套住宅，其室室内空间和内内隔墙是专有权部分。共有部分的持持份权。整栋栋楼的基底土土地、外墙、公共楼梯、、电梯、一楼楼大厅、上下下水管道等是是共有持份部分分。因共有而产生生的成员权。。小区居民对对小区公共事事务的表决权权、选聘物业业管理公司的的权利、制定定本小区规章章制度的权利利。第二节房地地产产权及用用地制度（七）房地产产相邻关系房屋所有权人人或土地使用用权人在自己己的房地产内内从事各种活活动时，负有有注意和避免免损害相邻房房地产的义务务；相对而言言，相邻房地地产权利人，，则享有请求求对方注意预预防和避免损损害发生的权权利。实质上上是对房地产产所有权和使使用权的一种种限制。一般存在两类类相邻关系：：通风、采光、排水、排污污的相邻关系系倒塌、易燃、、易爆等险情情危害的相邻邻关系第二节房地地产产权及用用地制度（八）房地产产权属登记是法律授权的的机构依法对对房地产权属属现状及变更更予以确认的的一项重要活活动，它包括括了土地使用用权和房屋所所有权登记。。房地产权属属登记不仅是是房地产管理理的核心，同同时也是现代代房地产制度度的基础。由于我国对房房地产实行土土地与房屋的的分部门管理理体制，所以以房地产权属属登记是分别别进行土地使使用权登记和和房屋所有权权登记。在大大多数城市，，一宗房地产产要办理两个个产权证书，，一个是房屋所有权证证书，一个是国有土地使用用权证书。目前部分城城市如广州，，这两个证是是合二为一。。第二节房地地产产权及用用地制度二、用地制度度介绍（一）我国现现行的土地所所有制度集体土地即农农民集体所有有土地，包括括农村、城市市郊区、“城中村”土土地。“农民民集体”的范围包括3个层次：村农农民集体、村村内两个以上上农村集体经经济组织的农农民集体和乡乡（镇）农民民集体。国有土地一般般是指城市内内国家所有土土地，包括城城市市区、独独立工矿区、、一定规模人人口聚集的建建制镇等。当当然，矿藏、、森林、草原原、滩涂等自自然资源属于于国家所有。。第二节房地地产产权及用用地制度（二）其他土土地制度土地登记制度度（县级以上土土地管理部门门进行土地登登记和核发《国有土地使用用证》和《集体土地使用用证》，登记后即受受到法律保护护）土地有偿有限限期使用制度度土地用途管制制制度耕地保护制度度用地制度的其其他规定第二节房地地产产权及用用地制度（1）国有土地使使用权的有偿偿出让国家将国有土土地使用权在在一定年限内内出让给土地地使用者，由由土地使用者者向国家支付付土地使用权权出让金的行行为。土地使用权出出让方式有4种：招标、拍卖、、挂牌和协议议。经营性用地地目前只能采采用前3种方式出让。。第二节房地地产产权及用用地制度（2）国有土地使使用权的出让让年限各种用途的国国有土地出让让的最高年限限居住用地70年工业用地50年教育、科技、、文化卫生、、体育用地50年商业、旅游、、娱乐用地40年综合或其他用用地50年第二节房地地产产权及用用地制度（三）现阶段段在我国取得得国有土地使用用权的4个基本途径：：通过行政划拨拨取得（如高高校用地）通过国家出让让方式取得（（招标、拍卖卖、挂牌和协协议四种方式式，其中经营营性用地只能能采用前三种种方式）通过房地产转转让方式取得得（买卖、交交换、赠与等等）通过土地或房房地产租赁方方式取得第二节房地地产产权及用用地制度（四）用地制制度的其他规规定在城市规划区区范围内，闲闲置土地1年以上按出让让金的20%以下征收土地地闲置费。未未按土地出让让合同规定期期限动工，连连续2年以上未使用用的，由县级级以上政府无无偿收回。划拨土地使用用权的转让或或出租的解决决办法，一种种方式可补办办出让手续和和补交土地出出让金；另一一种方式是将将转让或出租租的收益上缴缴国家。土地使用权期期满后可以续期，但必须在出出让期满前1年向土地管理理部门提出申申请，重新签签订出让合同同。第二节房地地产产权及用用地制度（五）集体土土地征用由于我国城市市郊区的集体体土地不能直直接用于城市市的房地产开开发投资。因因此一般程序序是，先由城市政府府代表国家征征用城郊的集集体土地并对对被征地者给给与补偿，然然后由城市土土地管理部门门向房地产开开发商出让该该宗地。第二节房地地产产权及用用地制度征用集体土地地的补偿费用用包括土地补补偿费、安置置补助费及地地上附着物和和青苗的补偿偿费，具体标标准和受偿人人为：土地补偿费。。一般为耕地地被征前3年平均年产值值的6—10倍。费用归农农村集体组织织所有。安置补助费。。每个需安置置农业人口可可得到耕地被被征前3年平均年产值值的4—6倍。集体安置置的，该费用用集体管理和和使用；其他他单位安置的的，支付给该该单位；不需需安置的，该该费用给个人人。地上附着物和和青苗补偿费费。标准由省省级政府规定定，征用菜地地要缴纳新菜菜地开发基金金。该费用归归附着物和青青苗的所有者者所有。参见湖南省湘潭市市农地征用补补偿标准第二节房地地产产权及用用地制度（六）城市房房屋拆迁参见法规：《城市房屋拆迁迁管理条例》几个主体：拆迁人：一般般是指取得房房屋拆迁许可可证的建设单单位。被拆迁人：是是指被拆迁房房屋的所有人人，不包括被被拆迁房屋的的使用人。房屋拆迁管理理部门不得作作为拆迁人，，也不得接受受拆迁委托。。第二节房地地产产权及用用地制度（六）城市房房屋拆迁拆迁工作一般般程序：1、房屋拆迁申申请的提出2、拆迁审批和和《房屋拆迁许可可证》的取得3、拆迁协议的的签订（实际际是以合同形形式）4、拆迁的实施施（包括自行行拆迁和委托托拆迁）5、拆迁补偿安安置资金的监监管（拆迁单单位须出具拆拆迁安置资金金的存款证明明）第二节房地地产产权及用用地制度（六）城市房房屋拆迁拆迁的补偿对对象：主要是是被拆迁房屋屋的所有人，，也会考虑到到使用人的利利益。一般是是由被拆迁人人对承租人（（即使用人））进行补偿或或安置，拆迁迁人对被拆迁迁人给与相应应补偿。拆迁补偿方式式：货币补偿偿和房屋产权权调换补偿标准：按按照“等价有有偿”的原则则，根据房屋屋的市场价格格补偿。第二节房地地产产权及用用地制度（六）城市房房屋拆迁对特殊情况的的处理：1、产权不明确确房屋（不包包括临时违章章建筑）补偿偿安置的具体体规定：由拆拆迁人提出补补偿方案，报报房屋拆迁管管理部门审核核同意后实施施拆迁。2、抵押房屋的的补偿安置的的基本程序：：（1）认定抵押的的有效性（2）应及时通知知抵押权人（（如贷款银行行）（3）能解除抵押押合同的，补补偿款付给被被拆迁人；不不能解除抵押押合同的，按按照法律规定定顺序进行原原债务的清偿偿，不足的向向抵押人（借借款者）进行行追偿。第二节房地地产产权及用用地制度（六）城市房房屋拆迁对特殊情况的的处理：3、公益事业房房屋的拆迁安安置：按照城城市规划要求求，或者重新新建设或者补补偿。4、临临时时建建筑筑的的补补偿偿安安置置和和违违章章建建筑筑由城城市市规规划划部部门门判判定定建建筑筑是是否否违违章章，，原原则则上上对对违违章章建建筑筑不不予予补补偿偿，，具具体体情情况况具具体体处处理理。。临时时建建筑筑（（结结构构简简易易、、限限期期拆拆除除）），，分分为为超超过过期期限限的的和和未未超超过过期期限限的的。。超超过过期期限限的的是是非非法法建建筑筑和和未未超超过过期期限限的的是是合合法法建建筑筑。。第三三节节规规划划和和建建筑筑学学相相关关知知识识一、、住住宅宅区区规规划划的的基基本本知知识识（一一））城城市市规规划划的的基基本本分分类类根据据城城市市建建设设阶阶段段，，可可以以把把城城市市详详细细规规划划分分为为控控制制性性详详细细规规划划和和修修建建性性详详细细规规划划。。按功功能能可可分分为为居住住区区规规划划、工业业区区规规划划、商贸贸区区规规划划。第三三节节规规划划和和建建筑筑学学相相关关知知识识（二二））控控制制性性详详细细规规划划的的内内容容用地地控控制制指指标标：：用用地地性性质质、、用用地地面面积积、、土土地地与与建建筑筑使使用用相相容容性性（（广州州市市的的居居住住用用地地控控制制指指标标）环境境容容量量控控制制指指标标：：容积积率率、建筑筑密密度度、绿绿地地率率、、人人口口容容量量建筑筑形形态态控控制制指指标标：：建建筑筑高高度度、、建建筑筑间间距距、、建建筑筑后后退退红红线线距距离离、、沿沿路路建建筑筑高高度度、、相相邻邻地地段段的的建建筑筑规规定定交通通控控制制指指标标：：交交通通出出入入口口方方位位、、停停车车位位配套套设设施施体体系系：：生生活活服服务务设设施施布布置置、、市市政政公公用用设设施施、、交交通通设设施施和和管管理理要要求求第三三节节规规划划和和建建筑筑学学相相关关知知识识（三三））修修建建性性详详细细规规划划的的内内容容建设设条条件件分分析析和和综综合合技技术术经经济济论论证证建筑筑和和绿绿地地的的空空间间布布局局、、景景观观规规划划设设计计，，布布置置总总平平面面图图道路路系系统统规规划划设设计计绿地地系系统统规规划划设设计计工程程管管线线规规划划设设计计竖向向规规划划设设计计估算算工工程程量量、、拆拆迁迁量量和和总总造造价价，，分分析析投投资资效效益益第三三节节规规划划和和建建筑筑学学相相关关知知识识（四四））居居住住区区可可分分为为居居住住区区、、居居住住小小区区、、居居住住组组团团三三级级：：居住住区区是是由由城城市市干干道道或或自自然然分分界界线线所所围围合合，，居居住住人人口口规规模模为为3-5万人人，，居居住住户户数数为为1-1.6万户户，，并并具具有有一一整整套套与与之之对对应应规规模模的的公公共共服服务务设设施施的的居居住住生生活活聚聚集集地地。。（（如如番番禺禺的的华华南南新新城城、、华华南南碧碧桂桂园园、、骏骏景景花花园园等等））居住住小小区区是是指指城城市市道道路路或或自自然然分分界界线线所所围围合合，，居居住住人人口口规规模模为为1-1.5万人人，，居居住住户户数数为为3000-5000户，，并并具具有有一一套套与与之之对对应应规规模模的的公公共共服服务务设设施施的的居居住住生生活活聚聚集集地地。。（（如如美美林林湖湖畔畔））居住组团团是指被被小区道道路分割割，居住住人口规规模为1000-3000人，居住住户数为为300-1000户，并具具有居民民所需的的基本公公共服务务设施的的居住生生活聚集集地。（（如五山山花园））第三节规规划和和建筑学学相关知知识（五）广广州市城城市规划划简介1、整个市市域的总总体规划划方向（（南拓、北北优、东东进、西西联）2、各大区规规划的职职能3、交通干线线、环城高速速、地铁线第三节规规划和和建筑学学相关知知识二、建筑筑学基本本知识（一）建建筑面积积（首先先认识一套住房房）整栋住宅宅楼的建建筑面积积包括主主要使用用面积、、辅助使使用面积积和结构构面积三三项。主要使用用面积是是建筑各各层平面面中直接接为生产产或生活活使用的的净面积积之和（（如住宅楼的的主要使使用面积积是起居居室（客客厅）、、餐厅、、卧室等等面积的的总和）。辅助使用用面积是是建筑物物各层平平面中为为辅助生生产或生生活所占占净面积积的总和和（如住住宅楼的的辅助使使用面积积是厨房房、盥洗洗间、厕厕所、阳阳台、储储藏室等等面积的的总和））。结构面积积是建筑筑物各层层平面中中墙体、、柱等结结构体所所占面积积的总和和。第三节规规划和和建筑学学相关知知识（二）建建筑面积积的计算算规则单层建筑筑物不论论其高度度如何，，均按一一层计算算建筑面面积。多多层建筑筑物自然然层的层层高在2.2米及以上上者，方方可计算算建筑面面积。单层建筑筑物的建建筑面积积和多层层建筑物物首层的的建筑面面积，均均应按建建筑物外外墙勒脚脚以上结结构外围围水平面面积计算算。地下室、、地下仓仓库、地下停车车场等建筑面面积，应应按其外外墙上口口外围水水平面积积计算建建筑面积积。建于坡地地的建筑筑物吊脚架空空层、深基础础下架空空层，设设计加以以利用时时，有围围护结构构且层高高在2.2米以上的的部位，，按该部部位的水水平面积积计算建建筑面积积。第三节规规划和和建筑学学相关知知识（二）建建筑面积积的计算算规则室内楼梯梯间、电电梯井、、观光电电梯井、、自动扶扶梯，应应按建筑筑物的自自然层计计算建筑筑面积。。室内提物物井、管管道井、、抽油烟烟机风道道、通风风排气竖竖井、垃垃圾道、、附墙烟烟囱等，，应按首首层面积积计算建建筑面积积。坡屋顶内内和场馆看台台下的建建筑空间间，设计并并利用时时，净高高超过2.2米及以上上部位，，按水平平面积计计算建筑筑面积。。净高在在1.2米至2.2米的部位位，应按按该部位位水平面面积的一一半计算算建筑面面积。第三节规规划和和建筑学学相关知知识（二）建建筑面积积的计算算规则建筑物外外有围护护结构的的挑廊、、走廊、、眺望间间、落地地橱窗、、阳台、两建筑筑物间有有围护结结构的架空走廊廊等，层高高在2.2米以上的的，应按按其围护护面积计计算建筑筑面积。。若以上上部位无围护结结构，则按照照其顶盖盖水平投投影面积积的一半半来计算算建筑面面积。有顶盖但但无围护护结构的的车棚、、货棚、、站台、加油站、收费站等，应按按其顶盖盖水平面面积的一一半计算算建筑面面积。雨篷的外边线线至外墙墙结构外外边线的的宽度超超过2.1米时，应应按其水水平投影影面积的的一半计计算建筑筑面积。。第三节规规划和和建筑学学相关知知识（三）商商品房销销售面积积1、商品房房销售面面积、套套内建筑筑面积和和分摊的的公用建建筑面积积之间的的关系商品房销销售面积积＝套内内建筑面面积＋分分摊的公公用建筑筑面积套内建筑筑面积包包括三个个部分：：套内使使用面积积、套内内墙体面面积、阳阳台建筑筑面积第三节规规划和和建筑学学相关知知识2、套内墙墙体面积积商品房各各套内使使用空间间周围的的维护或或承重墙墙体，有有共用墙及及非共用用墙两种。商品房各各套之间间的分隔隔墙、套套（单元元）与公公用建筑筑空间之之间的分分隔墙以以及外墙墙（包括括山墙））均为共共用墙，，共用墙墙墙体水水平投影影面积的的一半计计入套内内墙体面面积。非共用墙墙墙体水水平投影影响面积积全部计计入套内内墙体面面积。第三节规规划和和建筑学学相关知知识3、公用建建筑面积积包括两个个部分：：电梯井、、楼梯间间、垃圾圾道、变变电室、、设备间间、公共门厅厅和过道、、地下室室、值班班警卫室室以及其其他功能能上为整整栋建筑筑服务的的公共用用房和管管理用房房建筑面面积；套（单元元）与公公用建筑筑空间之之间的分分隔墙以以及外墙墙（包括括山墙））墙体水水平投影影面积的的一半。。另外凡已已作为独独立使用用空间销销售或出出租的地地下室、、车棚等等，不应应计入公公用建筑筑面积部部分。作作为人防防工程的的地下室室也不计计入公用用建筑面面积。车车库、会会所等具具备独立立使用功功能的空空间；售售楼单位位自营、、自用的的房屋；；为多栋栋房屋服服务的警警卫室、、管理用用房、设设备间等等都不应应记入公公用建筑筑面积进进行分摊摊。第三节规规划和和建筑学学相关知知识4、公用建建筑面积积分摊计计算（1）公用建筑筑面积分分摊系数数计算将整栋建建筑物的的公用建建筑面积积除以整整栋建筑筑物的各各套套内内建筑面面积之和和，得到到建筑的的公用建建筑面积积分摊系系数。（2）公用建建筑面积积分摊计计算各套（单单元）的的套内建建筑面积积乘以公公用建筑筑面积分分摊系数数，得到到购房者者应合理理分摊的的公用建建筑面积积。分摊的公公用建筑筑面积＝＝公用建建筑面积积分摊系系数×套内建筑筑面积得房率与公用建建筑面积积分摊系系数的关关系。第三节规规划和和建筑学学相关知知识5、关于住住宅的几几组专业业用语（1）户型（（？房？？厅？卫卫？阳台台）一房（30㎡—60㎡）1房1厅1卫、1房2厅1卫、1房2厅2卫两房（60㎡—90多㎡）2房1厅1卫、2房2厅1卫、2房2厅2卫三房（80㎡—140㎡甚至更更大面积积）3房1厅1卫、3房2厅1卫（小三三房80㎡—90多㎡）、、3房2厅2卫、3房2厅3卫四房（100㎡—300㎡或更大大）4房2厅2卫、4房2厅3卫、4房3厅3卫；第三节规规划和和建筑学学相关知知识（2）楼型（？梯梯？户）1梯2户（常见于2000年以前建造的的9层以下的楼梯梯楼，即1个单元1层只有两户门门对门，可以以很好实现房房屋内的南北北对流）1梯3户或4户（甚至更多多）（常见于于土地稀缺地地段的9层以下的楼梯梯楼，有可能能是点式楼，，也有可能是是条式楼）2梯2户或3户或6户或8户（常见于于土地稀缺缺地段的9层以上的电电梯楼（1部电梯1个消防楼梯梯），有可可能是点式式楼，也有有可能是条条式楼）3梯6户或8户甚至10几户（常见见于土地稀稀缺地段的的9层以上的电电梯楼（2部电梯1个消防楼梯梯），一般般都是点式式楼）第三节规规划和建筑筑学相关知知识5、关于住宅宅的几组专专业用语（3）建筑结构构形式按照所用材材料不同可可以分为：：木结构、、砖木结构构、砖混结结构、钢筋筋混凝土结结构、钢和和混凝土组组合结构、、钢结构按照墙体不不同可分为为：框架结结构、框架架剪力墙结结构、框架架筒体结构构（高层））、筒中筒筒结构（超超高层）第三节规规划和建筑筑学相关知知识5、关于住宅宅的几组专专业用语（4）建筑风格格欧式外观（（罗马风格格、西班牙牙式、德国国式）中式风格（（江南风格格、北方四四合院式））（5）楼的层别别划分低层（1—3层）：如独独立别墅、、连排别墅墅（Townhouse）多层（4—6层）：小高层（7—9层）高层（10层以上），，100米或30层以上为超超高层。另一种划分分为：1—3、3—7、8—12、12层以上第三节规规划和建筑筑学相关知知识（四）建筑筑密度一定用地范范围内的所所有建筑物物的基底面面积与土地地总面积之之比。一般般是百分比比形式，可可反映一定定用地范围围内的空地地率和建筑筑物的密集集程度。（五）容积积率一定用地范范围内总建建筑面积与与用地总面面积之比。。一般用小小数表示，，它反映了了城市土地地利用率。。第三节规规划和建筑筑学相关知知识（六）建筑筑设计的经经济性问题题1、建筑层数数的经济性性一般地，增增加建筑层层数有利于于节约用地地。当然，，层数增加加，日照、、采光、通通风所需要要的间距也也要增大。。住宅层数数为3-6层时，每增增加1层，每公顷顷可相应增增加建筑面面积1000平方米；而而6层以上，节节地的效果果会显著下下降。根据据国内外经经验，5-6层的多层住住宅无论从从建筑造价价和节约用用地来看都都是比较经经济的。就建筑成本本来说，低低层住宅比比多层住宅宅经济，而而多层住宅宅又比高层层住宅经济济。主要是是电梯、供供水加压设设备、基础础处理、防防火设备、、建材费用用和施工成成本等。第三节规规划和建筑筑学相关知知识2、建筑层高高的经济性性日照间距系系数一定的的情况下，，降低层高高，可以降降低住宅总总高度，从从而缩小日日照间距，，节约用地地；同时也也可以降低低造价。根根据经验数数据，住宅宅层数由5层增至7层，可以节节约用地7.5%～9.5%；而层高从从3.2米降至2.8米，可以节节约用地8.3%～10.5%。一般地，，在建筑密密度不变的的情况下，，层高每降降低10cm，能节约用用地2%，降低造价价1%。一般情况下下，每层净净空高度低低于2.6米，人就会会有较明显显的空间压压抑感。第三节规规划和建筑筑学相关知知识3、建筑进深深的经济性性在同样面积积标准的条条件下，加大进深，，对节约用用地的效果果是很明显的的。一般认为，，建筑进深深在11米以下时，，进深每增增加1米，每公顷顷可增加建建筑面积1000平方米，即即提高住宅宅容积率0.1。因为增加加进深，等等于缩小了了面宽。进进深在11米以上，节节地效益相相应降低。。一般住宅宅的建筑进进深在11米～13米之间。第三节规规划和建筑筑学相关知知识4、建筑物布布置的经济济性东西向布置置的条状住宅，由于于正面间距比比南北向布布置的正面面间距小，因而在用用地上较节节省。但东东西向住宅宅在采光、、通风方面面效果较差差。一般地，点状住宅组团比比条状住宅组团用用地经济。。6层以下的点点状住宅组组团并不比比条状住宅宅用地经济济，只有高高层点状住住宅组团才才能显示这这方面的经经济性。第三节规规划和建筑筑学相关知知识5、其他方面面的用地经经济性利用道路和和河道空间兼兼作间距用用地利用间距用用地，布置置日照要求求不高的建建筑（如写写字楼的裙楼设计）开辟地下建建筑空间（（如广州中中山三路中中华广场附附近的地王广场）第四节项项目经济评评价基础知知识一、现金流流量1、现金流量量的概念如果我们把把某项房地地产投资活活动看作一一个独立的的系统，那那么一定时时期各时间间点上实际际发生的资资金流出或或流入就叫叫做现金流流量。其中中，流出系系统的资金金叫做现金金流出，流流入系统的的资金叫做做现金流入入。现金流流出与现金金流入之差差称为净现现金流量。。第四节项项目经济评评价基础知知识2、现金流量量图现金流量图图是用以反反映投资项项目在一定定时期内资资金运动状状态的简化化图，即把把经济系统统的现金流流量绘入一一个时间坐坐标图中，，表示出各各现金流入入、流出与与相应时间间的对应关关系。以横轴为时时间轴，向向右延伸表表示时间的的延续，轴轴上的每一一刻度表示示一个时间间单位，两两个刻度之之间的时间间长度称为为计息周期期，可取年年、半年、、季度或月月等。横坐坐标轴上““0”点，通常表表示当前时时点，也可可表示资金金运动的时时间始点或或某一基准准时刻。注意：为了简化化计算，公公认的习惯惯是将现金金流量的代代数和看成成是在计算算周期末发发生，称为为期末惯例例法。第四节项项目经济评评价基础知知识相对于时间间坐标的垂垂直箭线代代表不同时时点的现金金流量。现现金流量图图中垂直箭箭线的箭头头，通常是是向上者表表示正现金金流量，向向下者表示示负现金流流量。某一一计息周期期内的净现现金流量，，是指该时时段内现金金流量的代代数和。012345-+现金流量第1个计息周期期第5个计息周期期PFA112345R1R2I房地产开发发投资的现现金流量图图0123n-1nr10Ir2r3rn-1rn房地产出租租经营投资资的现金流流量图第四节项项目经济评评价基础知知识二、资金时时间价值在不同的时时间付出或或得到同样样数额的资资金在价值值上是不等等的，即资资金的价值值会随时间间发生变化化。同样数额的的资金在不不同时间点点上具有不不同的价值值，而不同同时间发生生的等额资资金在价值值上的差别别称为资金金的时间价价值。举例来说，，如将1000元存入到银银行，假设设存款年利利率为6%，那么在1年后得到本本利和为1060元。经过1年而增加的的60元，就是在在1年内出让这这1000元货币的使使用权而得得到的报酬酬。也就是是说，这60元就是1000元在1年中的时间间价值。第四节项项目经济评评价基础知知识三、应明确确几组重要要概念利息和利率率单利计息与与复利计息息单利计息方方式：利息息不再生息息复利计息方方式：利滚滚利即Fn=P(1＋i)n-1＋P