房地产基础知识

服务一次，感动一生厚德地产培训课件

--房地产基础知识主讲人：吴文琴第1页，共69页。自我介绍吴文琴，2005年大学毕业后即进入房地产行业，先后任职于北京珠江房地产开发有限公司、北京北辰地房地产开发有限公司，4年的商品房销售经历，从商品房的前期吸筹到开盘销售签约再到售后交房，熟悉商品房销售的整个流程。2009年获得了中国房地产经纪人执业资格证书，2010年初进入房地产经纪业，2010年9月份进入厚德地产。服务一次，感动一生第2页，共69页。课程目录1.房地产概述。2.房地产的分类。3.房地产专业名词。4.与房地产相关的法律知识。5.与房地产相关的税费政策。6.户型图的认识。服务一次，感动一生第3页，共69页。一、房地产概述1.什么是房地产？

房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。房地产包括：土地、建筑物及地上附着物、房地产物权。注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。服务一次，感动一生★第4页，共69页。房地产概述2.房地产的三要素：

（1）实物：指房地产中可以看得见摸得着的部分，例如结构、外观、装修、设备等。（2）权益：指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益、收益（如所有权、使用权、抵押权等）。（3）区位：指的是房地产的空间位置。具体的说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位上和距离上的关系。

一句著名的房地产投资定律：“区位，区位还是区位。”服务一次，感动一生★第5页，共69页。房地产概述3.什么是房地产市场？我国的房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。

房地产市场按照房地产流通顺序分为三级：（1）房地产一级市场又称土地一级市场（土地出让市场），是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。服务一次，感动一生★第6页，共69页。房地产概述（2）房地产二级市场又称增量房市场，是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。（3）房地产三级市场又称存量房市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。二、三级房地产市场是一级房地产市场的延伸和扩大，起促进市场繁荣的作用。

我们厚德地产目前就处于房地产三级市场。服务一次，感动一生★第7页，共69页。房地产概述4.什么是房地产业？

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。目前行业内普遍认为，房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。服务一次，感动一生第8页，共69页。房地产概述5.什么是房地产经纪业？

房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人、寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。随着我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将逐步由房地产开发为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体。服务一次，感动一生第9页，共69页。二、房地产的分类1.房地产按用途划分分为居住房地产、商业房地产、旅游房地产、工业房地产、农业房地产2.房地产住宅的层数划分：1-3层------------低层住宅4-6层------------多层住宅7-9层----------中高层住宅10层以上---------高层住宅

建筑总高度超过100m以上的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑均称为超高层住宅服务一次，感动一生第10页，共69页。房地产分类3.按照房地产类型，土地的使用年限不同:a.居住用地70年；b.工业用地50年；c.商业旅游、娱乐用地40年；d.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；e.综合用地或者其他用地50年。服务一次，感动一生★第11页，共69页。房地产分类4.房屋建筑结构分类：1）钢结构：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

2）钢、钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造。3）钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物。服务一次，感动一生★第12页，共69页。房地产分类4

）混合结构：承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造。5

）砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的。6）其它结构：凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。服务一次，感动一生★第13页，共69页。房地产分类5.按照建筑设计使用年限的分类

服务一次，感动一生类别设计使用年限示例15临时性建筑225易于替换结构构件的建筑350普通建筑和构造物4100纪念性建筑和特别重要的建筑第14页，共69页。房地产分类6.房屋按照流通顺序分为：

1）增量房又称一手房，指房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。2）存量房又称旧房或二手房，指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。7.房屋按照建成进度分为：1）期房，指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。港澳地区称做为买"楼花"，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。服务一次，感动一生第15页，共69页。房地产分类2）准现房，指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

3）现房，指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。服务一次，感动一生第16页，共69页。三、房地产专业名词1.房产证购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。国家实行房屋所有权登记发证制度。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。服务一次，感动一生★第17页，共69页。房地产专业名词2.五证两书一表：1)五证：

国有土地使用证：是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

服务一次，感动一生★第18页，共69页。房地产专业名词

建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

服务一次，感动一生★第19页，共69页。房地产专业名词服务一次，感动一生

建设工程规划许可证：城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。★第20页，共69页。房地产专业名词

建筑工程施工许可证：又称建设工程开工证，是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，未取得施工许可证的不得擅自开工。

服务一次，感动一生★第21页，共69页。房地产专业名词

商品房销售(预售)许可证：是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。服务一次，感动一生★第22页，共69页。房地产专业名词2）两书：

《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》

3）一表：指的是《竣工验收备案表》服务一次，感动一生★第23页，共69页。房地产专业名词3.“三通一平”和“七通一平”

三通一平：路通、电通、水通，土地平整。

七通一平：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。4.生地：生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。5.毛地：毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。6.建筑用地面积：建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。服务一次，感动一生★第24页，共69页。房地产专业名词7.总建筑面积：总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。

8.容积率：一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。

9.建筑密度（建筑覆盖率）：用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

10.绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。服务一次，感动一生第25页，共69页。房地产专业名词11.套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

12.套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

d.内墙面装饰厚度计入使用面积。

服务一次，感动一生第26页，共69页。房地产专业名词13.公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。14.开间：住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米—4.5米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。服务一次，感动一生第27页，共69页。房地产专业名词15.进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。16.得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。17.层高：通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。18.净高：是指底板面至天花板的高度。服务一次，感动一生第28页，共69页。房地产专业名词19.使用权房：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。20.公房：公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。服务一次，感动一生第29页，共69页。房地产专业名词21.不可售公房：不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。22.已购公房：又称售后公房，就是购买的公有住房。23.单位产权房：单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。24.廉租房：廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。服务一次，感动一生★第30页，共69页。房地产专业名词25.私房：也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。26.安居房：安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4㎡以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。服务一次，感动一生第31页，共69页。房地产专业名词27.普通住宅：满足以下几个条件的住宅可视为普通住宅，若有一项不满足均视为非普通住宅1)房屋面积不超过120平米，西安地区不超过144平米；

2）小区容积率在1.0以上；

3）房屋售价不超过同级别土地政府指导价的1.44倍。

28.经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其中包括免去土地出让金的全部，削减了大市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本略低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率如我国目前规定为3%，故又称为经济适用房。服务一次，感动一生★第32页，共69页。房地产专业名词29.集资房：是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种办法。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。30.共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。31.尾房：尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。服务一次，感动一生第33页，共69页。房地产专业名词32.烂尾房：烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。33.居住区用地：是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

34.住宅用地：是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地，含宅间绿地和宅间小路等的总称。35.公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。服务一次，感动一生第34页，共69页。房地产专业名词36.道路用地：是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。37.公共绿地：是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。38.CBD：即CentralBusinessDistrict(中央商务区)，许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环，现在，北京的CBD确定在西起东大桥路，东至西大望路，南至通惠河，北至朝阳北路的区域内。CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。服务一次，感动一生★第35页，共69页。房地产专业名词39.道路红线是指城市道路，含居住区级道路，用地的规划控制线。40.商住住宅：是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。41.跃层式商品房

是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。服务一次，感动一生第36页，共69页。房地产专业名词42.错层式住宅

主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。

错层式和复式房屋有一个共同的特征区别于平面式的房屋。平面式表示一户人家的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于同一层面，而错层和复式内的各个房间则处于不同层面。

43.复式商品房：是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。服务一次，感动一生第37页，共69页。房地产专业名词44.公寓式住宅：是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅大多是高层，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。45.花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。服务一次，感动一生第38页，共69页。房地产专业名词46.酒店式公寓：始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。酒店式服务公寓是目前在北京尚不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。与传统酒店的区别酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。服务一次，感动一生第39页，共69页。房地产专业名词47.SHOPPING

MALL：直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。48.会所：是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。服务一次，感动一生★第40页，共69页。房地产专业名词49.智能化大厦：指利用系统集成方法，将智能型计算机通信、信息技术与建筑艺术有机结合、通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和对使用者的服务及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度安全与高度舒适的建筑。

5A系统：建筑设备自动化系统BAS、办公自动化系统OAS、通信自动化系统CAS、消防自动化系统FAS、安保自动化系统SAS。服务一次，感动一生★第41页，共69页。房地产专业名词50.均价：指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外。51.基价：也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。52.起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。服务一次，感动一生第42页，共69页。房地产专业名词53.预售价：也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。54.定金：是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。服务一次，感动一生★第43页，共69页。房地产专业名词55.订金：不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交预付款。双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况的，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：（1）房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；（2）签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；（3）双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；（4）广告、售楼书、样品房与实际善不相符合。服务一次，感动一生第44页，共69页。房地产专业名词56.预付款：是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺的问题。预付款不具有担保合同履行的作用，也不能证明合同的成立。收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双倍返还。此外，法律对预付款的使用有严格规定，当事人不得任意在合同往来中预付款项，而对定金则无此限制。57.违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。服务一次，感动一生第45页，共69页。房地产专业名词57.取得国有建设用地使用权的途径：

1）通过国家出让方式取得；

2）通过行政划拨方式取得；

3）通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）；

4）通过土地或房地产租赁方式取得。58.国有建设用地使用权出让方式：

1）招标2）拍卖3）挂牌4）协议

2007年9月(国土资源部令第39号）规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

服务一次，感动一生★第46页，共69页。四、与房地产相关的法律知识1.物权：是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。2.所有权：所有权人拥有特定的动产或不动产，对其动产或不动产享有全面的支配权利。完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能。3.《城市房地产管理法》规定，房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。4.合同的效力：合同的生效是指已经成立的合同开始发生以国家强制力保障的法律约束力，即合同发生法律效力。合同发生效力应具备以下三个条件：（1）当事人具有相应的民事行为能力；

（2）意思表示真实；（3）不违反法律和社会公共利益。有以下情形之一的合同无效：①一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；③以合法形式掩盖非法目的；④损害社会公共利益；⑤违反法律、行政法规的强制性规定。服务一次，感动一生第47页，共69页。与房地产相关的法律知识5.违约责任的承担方式：

1）继续履行；2）赔偿损失；3）给付违约金；4）定金罚则

《合同法规定》给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择违约金或者定金条款，也就是说，定金和违约金不能同时并用，适用了违约金责任就不能再适用定金责任，二者只能单罚而不能双罚，但选择定金还是选择违约金，这一权利属于守约方。6.《担保法》规定，定金数额不能超过主合同标的额的20%，若超过了，超过部分无效。服务一次，感动一生第48页，共69页。与房地产相关的法律知识7.

我国最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第119条规定：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。即所谓的“买卖不破租赁”。8.《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。9.2005年5月9日，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工饿预售商品房再行转让。10.《城市房地产管理法》规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。《物权法规定》不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。服务一次，感动一生★第49页，共69页。与房地产相关的法律知识服务一次，感动一生11.保障性住房上市交易的规定：经济适用房和限价房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房和限价商品住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。满5年的，购房人上市转让，应按照届时同地段普通商品住房与保障性住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。对于这一比例目前北京的规定是经济适用房是70%，限价房是35%。12.申请经济适用房的条件：

1)申请人家庭必须至少有一人是北京户口；

2)家庭人均住房面积低于10平米；

3)以三口之家为例，家庭年收入在45300元以下，家庭总资产在36万元以下。★第50页，共69页。与房地产相关的法律知识13.申请两限房的条件：

1)申请人家庭必须至少有一人是北京户口；

2)家庭人均住房面积低于15平米；

3)单身的要求30周岁以上；

4)以三口之家为例，家庭年收入在8.8万元以下，家庭总资产在57万元以下。服务一次，感动一生第51页，共69页。五、房地产相关税费制度1.房产税（1）课税对象：房产，包括城市、县城、建制镇和工矿区的房产。（2）税率：非出租房产：房产原值×(1-10%~30%)×1.2%出租的房产：租金×12%（3）免征房产税的范围：①国家机关、人民团体、军队自用的房产；②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

④个人所有非营业用的房产；⑤房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或已出租、出借的商品房按规定征收房产税；⑥经财政部批准免税的其他房产。服务一次，感动一生★第52页，共69页。房地产相关税费制度2.土地增值税：（1）课税对象：有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（简称房地产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。（2）税率：实行四级超额累进税率。

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；

增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；

增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。服务一次，感动一生★第53页，共69页。房地产相关税费制度（3）扣除项目：a.取得土地使用权时所支付的金额；b.土地开发成本、费用；c.建房及配套设施的成本、费用，或旧房及建筑物的评估价格；d.与转让房地产有关的税金；e.财政部规定的其他扣除项目。※关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认为取得土地使用权所支付的金额，或新建房及配套设施的成本、费用，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目的金额。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。服务一次，感动一生第54页，共69页。房地产相关税费制度（4）减免规定a.对建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。b.因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。（5）优惠政策

从2008年11月1日起,对个人销售住房暂免征收土地增值税。服务一次，感动一生第55页，共69页。房地产相关税费制度3.契税（1）课税对象：发生产权转移的土地、房屋。（2）税率：3%~5%。（3）减免规定：①国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免税；②城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免税；③因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免税；④土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府决定是否减免；-------举例⑤纳税人承受荒山、荒沟、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的，免税；服务一次，感动一生★第56页，共69页。房地产相关税费制度⑥经外交部确认，予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属；⑦法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属的，不征契税；但非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属的，属于赠予行为，应征收契税。（4）优惠政策：

从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%。服务一次，感动一生第57页，共69页。房地产相关税费制度4.营业税、城市维护建设税和教育费附加----统称为“营业税附加”

1）税率：5.5%2）征收对象：房地产出让方

3）房地产方面的营业税附加征收规定：注：判断住房的是否满5年的依据是交纳契税的时间或者房产证上的登记时间，谁先算谁。服务一次，感动一生未满5年的普通住宅满5年的普通住宅未满5年的非普通住宅满5年的非普通住宅按售房收入减去购买房屋价款后的余额征收免征营业税按售房收入全额征收营业税按售房收入减去购买房屋价款后的余额征收★