房地产物业管理讲义讲稿

物业管理一、物业的含义

“物业”一词译自英语ｐropertｙ或estate，由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。“物业”一词在国外，特别是在东南亚地区是作为

房地产的别称或同义词而使用的。

物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大

小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。

物业管理的基本概念

《物业管理条例》规定：“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”物业管理的原则

1.产权与经营管理相分离2.属地管理为主，专业管理为依托物业所在地人民政府房地产管理部门是当地物业管理企业的主管部门，住宅小区的物业隶属于当地房地产管理部门管辖，小区内的专业管理物业管理企业还可以聘请专业化公司进行。3.有偿服务、有偿使用、合理分担4.管理和服务相结合的原则：寓管理于服务之中，在服务中实现管理物业管理的内容

物业管理基本上可以分为经营、管理和服务三个方面。一、经营主要是指依据经济规律、市场规则，进行商业策划，制定并实施销售方案或者是评估预测租金，制定出租方案，以便使物业保值、增值。二、管理物业主要是指及时掌握房地产的变动和使用情况，使房屋得以及时修缮，保持其使用功能，将房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来，并及时变更有关记录。此外，管理工作还包括物业管企业内部的管理，如：财务、人事、工作安排、调度等以保障经营、服务的正常运行。三、服务业主是指准确，及时地满足业主和承租人的要求，如清洁、保安、绿化及其他约定的服务。物业管理的这三个方面是相辅相成的，寓经营管理于服务之中，在服务中完善经营管理。业主委员会

．业主委员会是代表机构

业主委员会是物业管理区域内业主的代表机构，是代表该区域全体业主对物业实施自治管理的组织。

业主委员会成员的资格

业主委员会委员应当由业主担任。除此之外，业主委员会成员还须符合下列条件：①能遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程；②能履行业主委员会成员职责；③品行端正无劣迹；④热心公益事业．业主主委员员会组组织业主委委员会会根据据物业业管理理区域域的规规模由由五人人至十十五人人单数数组成成。业业主委委员会会主任任、副副主任任在业业主委委员会会委员员中推推选产产生。。业主主委员员会每每届任任期二二至三三年，，可连连选连连任。。一般般来说说，一一个物物业管管理区区域成成立一一个业业主委委员会会。业主委员会会的职责(1)召开业主(代表)大会，报告告物业管理理的实施情情况；(2)选聘或者解解聘物业管管理公司；；与物业管管理公司订订立、变更更或者解除除物业管理理服务合同同；(3)负责本物业业管理区域域维修基金金的筹集、、使用和管管理；(4)审定物业管管理公司提提出的物业业管理服务务年度计划划、财务预预算和决算算；(5)听取业主和和使用人的的意见和建建议，监督督物业管理理公司的管管理服务活活动；(6)监督公共建建筑、公共共设施的合合理使用；；(7)业主(代表)大会赋予的的其他职责责物业管理十十大新概念念零干扰服务务汽车开到住住宅区门口口，门就自自动开了，，主人走到到楼门口，，楼道门也也应声而开开，路口电电子屏滚动动显示着当当天的天气气预报和社社区内特别别通知等需需要让住户户们了解的的当天信息息。抄表、、收费、浇浇花这些也也全是“无无人化”的的。1999年出现在蠊蠊田城市花花园的“零零干把服务务”是物业业管理服务务的一种新新突破。氛围管理在在住宅区内内用中华民民族传统美美德营造出出温馨的服服务氛围，，传播文明明、现代的的生活方式式，从而感感染、教育育和约束在在此氛围中中生活的人人们。由中中海物业首首先实践的的“氛围管管理”迅速速被许多住住宅区接受受并加以弘弘扬，给深深圳住宅区区增添了传传统与现代代相结合的的文化鬼力力。个性化服务务在万科俊园园率先采用用的“个性性化服务””能根据不不同的住户户提供不同同的服务，，体现了物物业管理““以人为本本”的宗旨旨。这些全全新的服务务告诉我们们，我们身身边物业管管理服务能能达到多么么好的程度度。“管理报告告”制我我们缴缴的管理费费都用在了了什么地方方？所花的的钱值不值值？当不当当？1999年3月万科物业业推出的””管理报告告“制度，，每季向业业主细说管管理费如何何花销、住住宅区管理理得好不好好。产学联手1999年11月下旬，一一群学生走走上了金地地物业管理理的各个岗岗位；一批批金地物业业的管理骨骨干，则下下次进了深深圳职业技技术学院建建工系的考考场。学生生们将在金金地熟悉物物业管理的的基础知识识，完成理理论与实践践相结合的的第一步。。金地物业业的管理骨骨干在进行行了系统的的理论研修修后通过严严格的考试试和考评走走上新的管管理岗位。。1拖N管理中中海物业在在管理跨度度加大、规规模优势凸凸现的情况况下创造出出的“1拖N”管理架构弥弥补了过去去“小而全全”的不足足。“1拖N”即确定一个个资深的小小区管理处处为区域管管理中心，，由它对周周边小区新新管理处实实行工作统统一安排、、分头实施施，人员统统一高度、、分片服务务，财务统统一分支、、分别核算算这种“4统4分”的管理理运作，““1拖N”使管理服务务趋于规范范化，使管管理与维修修人员配比比降低了22%，提高了专专业设备的的使用率，，使新小区区的开办费费平均减少少了2成以上。一卡制客客户户在社区内内发生的所所有费用，，包括水、、电、有线线电视、电电话、物业业管理费、、特别服务务费及维修修费用等，，都可以通通过一张卡卡全部解决决，特别是是，这张卡卡还可以帮帮助客户解解决党政军军银行贷款款或收取租租金的功能能。个别社社区甚至解解决了一卡卡进出所有有户门及社社区门的问问题。所谓谓智能化社社区，应该该有这样一一些理念。。噪音等约束束性管理社社区安静是是每一个住住户的理想想，但外部部交通及社社会噪音，，内部住户户的噪音永永远都是每每一个住户户的难题。。特别是内内部社区的的噪音管理理。如对某某些住户的的洫声、音音响声、装装修声、电电视声、吵吵闹声及各各类游戏声声。物业管管理是不是是应该有一一个公平的的管理公约约，对其中中个别住户户的违规行行为进行处处理以还社社区一个安安静环境。。会所安排特特色会所是是许多新社社区成功的的新招，但但会所经营营往往是物物业管理公公司的难点点之一，能能把社区住住户吸引到到会所里来来，视会所所为第二客客厅，同时时利用会所所展开多种种多样的社社区文化、、体育、娱娱乐活动，，应该是新新型物业管管理公司追追求的一个个方向为什么要推推行物业管管理？物业管理存存在的意义义，并不仅仅在于简单单维持社区区秩序，保保障住户基基本的居住住条件，而而是在于营营造一种居居住氛围，，协调好社社区内各方方面的关系系，让住户户既感觉到到居家的便便利，又有有一个良好好的居住环环境。物物业管理理在我国是是一个新兴兴行业，尚尚属起步发发展阶段，，其最主要要的功效，，体现在物物业的保值值、增值上上。物业管管理的水平平在很大程程度上决定定了物业的的价值。通通过专业化化物业管理理机构的运运作和专业业人员的努努力，使物物业保持干干净整洁，，设施、设设备得到良良好的维修修和养护并并保持正常常运营状态态，为业主主和住户提提供安全舒舒适的居住住环境，保保障物业有有较高的投投资回报率率。这样，，物业才可可以实现保保值、增值值；反之，，就会贬值值。未来的房地地产市场，，供求关系系将会发生生较大的变变化，特别别是随着住住房商品化化的发展，，个人将成成为市场购购买力的主主体，对房房屋的要求求也将越来越高高。发展商商之间的竞竞争不再是是简单的价价格竞争、、广告竞争争，而是较较高层次的的竞争--高水平、专专业化的管管理和服务务的竞争。。对于日益益成熟的消消费者来说说，物业管管理将成为为人们购房房时考虑的的最重要的的因素之一一。推推行物业管管理，有利利于提高房房地产的整整体管理水水平，实现现房地产业业持续发展展和增长方方式的转变变。大力推推行物业管管理，对盘盘活房地产产存量。启启动房地产产市场，进进而促进房房地产业的的发展由粗粗放型向集集约型转变变，由主要要注重量的的增长向质质的提高转转变，实现现可持续增增长，都有有十分积极极的意义。。推行物业业管理已经经成为培育育住房消费费热点的一一项重要措措施。推行物业管管理，最重重要的一