房地产开发项目的工程建设管理35

第六章

房地产开发项目的

工程建设管理教学内容房地产开发项目建设与项目管理开发项目投资控制开发项目进度控制开发项目质量控制开发项目的建设监理教学目的：通过本章学习，使学生了解开发商在建设阶段的主要工作，建设监理的内容及竣工验收的要求；熟悉房地产开发项目建设与项目管理的内容和程序，使学生对开发项目的建设过程有一个全面的认识。重点难点：重点是建设过程中的三个基本控制；难点是三大控制目标的实现的方法和监理的实施。教学时数：4第一节房地产开发项目的建设与管理项目建设程序项目工程管理项目管理内容房地产开发项目

1.房地产开发项目必须具备的条件（1）有明确的建设目的；（2）有确定的投资总额；（3）有一定的任务和工作量；（4）有明确的建设时间；（5）有完整的组成要素体系；（6）项目实施有一次性的特点。

一、开发项目建设的概念和程序

2.项目建设的概念

项目建设是指开发项目的工程建设，即将开发项目所涉及到的劳动力、资金、材料、设备、基础设施以及专业技术人员的技术和经验等多种资源聚集到某个特定的时空点上来进行的一项复杂的施工生产活动。3.项目建设的基本程序（1）项目建设准备（2）优选施工队伍（3）项目施工建设（4）项目竣工验收二、开发项目管理意义和内容（一）项目管理的基本概念及其意义1.项目管理的目标成果性目标和约束性目标（1）成果性目标：如投资回收率、销售利润率、投资利润率、项目功能性要求。（2）约束性目标：建设工期、投资限额、质量标准等。2.项目管理的概念开发项目管理是以高效率地实现项目目标为目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，对贯穿于项目开发经营的全过程进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。

3.项目管理的意义（1）能使项目开发有计划、有序地进行（2）为开发项目提供有力的组织保证（3）为开发项目提供协调和谐的公共环境（4）有利于对项目控制和获取最大综合效益（二）项目管理的主要内容（二）项目管理的主要内容1.组建项目管理机构

★选择项目经理★组建项目管理班子2.办理项目报建和施工所需的各种证件批件手续

★办理项目报建手续★办理施工许可证3.项目招标投标工作4.项目实施的控制工作5.项目合同管理工作6.项目竣工验收工作7.项目完成以后的评价工作8.项目管理的其他工作三、开发项目的工程管理（一）项目工程管理的概念1.项目工程管理的概念项目的工程管理，即项目工程建设阶段的管理，是指对项目从项目开工准备到竣工验收的整个过程所进行的管理。2.项目工程管理的主要任务开发项目管理的主要任务是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、检查和控制等方法，从组织和管理的高度，对工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，最终目的是实现项目的总目标——投资、进度、质量的最优化。

（二）编制制项目工程程管理方案案1.制定项项目工程组组织管理方方案项目工程组组织管理方方案是统筹筹安排项目目工程建设设工作的重重要技术经经济文件，，是制定项项目年度开开发建设计计划，与各各施工、协协作单位签签订合同，，开展项目目工程管理理的主要依依据。（1）制定项目目工程组织织管理方案案的原则★遵循基本建建设的各项项方针政策策，坚持先先地下后地地上、先基基础设施后后房屋建设设，主体工工程与配套套工程同步步建设交付付使用；★统筹安排、、配套建设设，合理安安排各单位位工程、单单项工程的的施工；★合理安排施施工区域和和布置施工工临时用地地；★做好资金、、材料、设设备等的综综合平衡，，确保项目目建设需要要。（2）项目工程程组织管理理方案的内内容工程组织管管理方案的的内容包括括：工程概概况、工程程勘察、设设计出图、、拆迁安置置、“七通通一平”、、施工队伍伍落实、““三控”要要求、材材料、设备备安排等。。2.制定年年度基本建建设计划3.制定筹筹集资金计计划4.制定建建材、设备备供应计划划（三）项目目工程技术术管理1.施工图图纸等的管管理、审查查、设计交交底2.全面质质量管理制制度的建立立健全（四）项目目现场管理理1.开工准准备工作管管理2.现场工工程管理3.工程验验收及决算管理理第二节房房地产开开发项目投投资控制投资控制原原理房地产开发发项目建设投资控制实实施一、开发项项目投资控控制原理（一）项目目投资控制制1.项目投投资控制的的含义在投资决策策阶段、设设计阶段、、招标阶段段、施工阶阶段和项目目竣工验收收阶段，把把项目投资资控制在计计划限额以以内，并随随时纠正偏偏差，保证证目标的实实现。2.项目投投资控制的的目标投资估算———设计概概算——施施工图预算算——施工预预算——决决算（二）项目目投资控制制原理1.影响项项目投资超超额的因素素分析（1）作第第一次投资资估算时，，规划、设设计不深入入（2）资料料数据不准准确，投资资计算粗糙糙（3）各设设计阶段的的投资计算算超过投资资计划目标标（4）价格格上涨（5）规划划或要求改改变（6）招投投标时投标标者较少（7）不可可预见因素素（8）人为为因素2.项目投投资控制的的主要方面面(1)项项目建设各各阶段对投投资的影响响(2)项项目投资控控制的主要要方面———规划设计计阶段3.项目投投资的动态态控制(1)动动态控制的的含义(2)动动态控制过过程中应注注意的问题题二、开发项项目投资控控制的实施施（一）项目目设计投资资控制1.投资评评估2.设计开开始前的投投资框算3.项目限限额设计4.项目设设计概算（二）项目目施工投资资控制1.项目施施工招投标标控制(1)工工程项目承承包合同价价确定(2)项项目施工招招标投资控控制实施2.项目施施工阶段投投资控制(1)项项目施工规规划审查(2)项项目施工投投资控制实实施第三节房房地产开开发项目进进度控制进度控制原原理房地产开发发项目建设进度控制方方法进度控制实实施一、开发项项目进度控控制原理（一）项目目进度控制制项目进度控控制是指项项目实施阶阶段以项目目进度为目目标，以动动态控制原原理为指导导，按照项项目进度计计划及其实实施细则规规定的内容容，监督和和检查项目目进度实施施过程的动动态变化，，发现偏差差，及时采采取控制或或协调的有有效措施，，或修改原原计划的综综合管理过过程。将项项目目进进度度控控制制的的目目标标分分解解为为：：（1））项项目目设设计计进进度度控控制制目目标标（2））项项目目招招标标进进度度控控制制目目标标（3））项项目目是是施施工工进进度度控控制制目目标标（4））项项目目竣工工验验收收进进度度控控制制目目标标（二二））项项目目进进度度控控制制原原理理1.影影响响项项目目进进度度控控制制的的因因素素分分析析2.项项目目进进度度控控制制的的基基本本思思想想项目目进进度度控控制制的的基基本本思思想想为为：：进进度度计计划划的的拟拟定定，，平平衡衡是是相相对对的的，，计计划划的的调调整整、、变变化化是是绝绝对对的的。。（三三））项项目目进进度度控控制制的的主主要要内内容容1.编制制进进度度计计划划2.进进度度计计划划的的监监测测与与调调整整（四四））项项目目进进度度控控制制措措施施1.组组织织管管理理措措施施————““四四保保一一协协调调””2.技技术术管管理理措措施施3.合合同同管管理理措措施施4.经经济济管管理理措措施施5.信信息息管管理理措措施施二、、项项目目进进度度控控制制方方法法（一一））线线性性图图法法1.水水平平图图2.垂垂直直图图（二二））网网络络图图法法1.双双代代号号网网络络图图2.单单代代号号网网络络图图三、、项项目目进进度度控控制制实实施施（一一））项项目目设设计计进进度度控控制制1.以以网网络络图图为为主主，，辅辅以以横横道道图图2.将将总总目目标标分分解解为为若若干干分分目目标标（二二））项项目目施施工工进进度度控控制制1.影影响响项项目目施施工工进进度度控控制制的的因因素素2.项项目目施施工工进进度度调调整整第四四节节房房地地产产开开发发项项目目质质量量控控制制质量量控控制制原原理理质量量评评定定质量量控控制制方方法法质量量控控制制实实施施房地地产产开开发发项目目建建设设一、、开开发发项项目目质质量量控控制制原原理理（一一））项项目目质质量量控控制制1.项项目目质质量量控控制制的的含含义义开发发项项目目质质量量控控制制，，是是指指项项目目管管理理机机构构为为了了确确保保开开发发项项目目质质量量符符合合合合同同规规定定的的质质量量标标准准或或国国家家标标准准规规范范，，所所采采取取的的一一系系列列监监督督、、管管理理的的措措施施、、手手段段和和方方法法。。2.开开发发项项目目质质量量的的特特点点（1））项项目目质质量量形形成成过过程程复复杂杂（2）项目质质量水平不易易稳定（3）影响项项目质量的隐隐患多3.项目质质量控制的目目标将项目质量控控制的目标分分解为：（1）项目设设计质量子系系统（2）项目材材料质量子系系统（3）项目设设备质量子系系统（4）项目土土建施工和设设备安装质量量子系统（二）项目质质量控制原理理1.项目质量量控制的基本本原理项目质量控制制的基本原理理，就是由分分别代表政府府和建设单位位的政府质量量监督部门和和社会质量监监理部门，对对项目的设计计、施工和竣竣工验收等各各个阶段实行行全面质量管管理和控制。。2.项目质量量控制的基本本原则(1)质量第第一(2)预防为主主(3)为用户户服务(4)用数据说话话1.计划阶段段2.执行阶段段3.检查阶段段4.处理阶段段二、开发项目目质量控制方方法（一）PDCA循环法（二）数理统统计方法1.直方图法法2.排列图法法3.控制图法法4.相关图法法5.分层法6.因果分析析法7.统计调查查表法三、开发项目目质量控制实实施（一）开发项项目质量控制制子系统1.设计质量量子系统的质质量控制2.材料质量量子系统的质质量控制3.设备质量量子系统的质质量控制4.土建施工工和设备安装装质量子系统统的质量控制制（二）全过程程的质量控制制1.事前控制制2.事中控制制3.事后控制制四、开发项目目质量评定与与竣工验收（一）开发项项目质量评定定项目的划分分1.分项工程程2.分部工程程3.单位工程程（二）工程质质量的评定1.分项工程程质量评定2.工程质量量评定的等级级标准（三）工程项项目的竣工验验收1.单项工程程验收2.全部验收收第五节开开发项目的建建设监理监理含义作用用房地产开发项目建设监理内容管理理一、建设监理理的含义和作作用1.建设监理理的含义是指由具有法法人资质条件件的工程监理理单位，根据据建设单位的的委托