房地产开发企业拿地操作指引64

开发企业拿地操作指引目录4.大中型开发企业取地认识2.开发企业取地模式及方法3.开发企业拿地标准工作内容及流程1.开发企业取地原则及准备开发企业取地原则及准备在房地产环节中土地是第一拿地找钱建房卖房管房土地是做项目的基础，是根本吃着碗里，做着锅里，种着田里，开着山里取地意义拿地原则前瞻性合法性灵活性合理性取地原则研究政策发现机会了解土地政策和法规的背景对政策要有预见性了解新闻背后的新闻取地准备争分夺秒储备土地土地是宝稍纵即逝尽可能避开通过招拍挂方式寻找协议拿地的途径和办法取地准备瞻前顾后全盘考虑从公司目前财务、后期发展等各项条件出发要考虑长、中、短期项目的配比与结合取地准备建立评估体系建立考察评估地块的指标体系建立投资分析模具形成征地报告模板取地准备开发企业取地模式及方法主题地产取地新区开发取地大配套取地城市更新取地商业综合体取地产业地产取地取地模模式对国内内大规规模取取地模模式进进行了了细致致分析析，归归纳总总结出出6种规模模化取取地模模式取地模模式主题地地产模模式——将地产产与主主题嫁嫁接，，满足足特定定人群群需求求，追追求更更高生生活品品质的的开发发模式式；根根据主主题定定位方方向，，目前前我国国主流流主题题地产产取地地模式式可分分为两两种类类型旅游地地产依赖自自然或或人造造资源源专业性性强持续性性经营营资金投投入较较大类型释义模式共共性养老地地产依托周周边丰丰富资资源而而建，，将旅旅游业业和房房地产产业无无缝嫁嫁接，，具有有更好好的自自然景景观、、建筑筑景观观，同同时拥拥有完完善的的配套套功能能和极极高的的投资资价值值从建筑筑设计计、园园林规规划到到装饰饰标准准各方方面讲讲究适适老化化设计计，提提供护护理、、医疗疗、康康复等等专业业服务务主题地地产模模式主题地地产模模式—旅游地地产取取地自然、人文资源丰富的城市/旅游需求旺盛的消费地操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模在2000亩以上；一般位于非核心的城郊区；一、二级开发；旅游/农业/住宅用地旅游性配套持续性经营能力；资金实力较强；人造资源性旅游地产模式可复制取地成本低；基础配套资金沉淀大；启动慢部分项目对政策依赖性较高（高尔夫、农业生态等），不需要对政府资源有过高要求低价取地，住宅开发盈利，经营性物业获取稳定现金流，整体回报周期较长，操作模式较灵活核心要要素：：旅游游资源源城市市或中中心城城市周周边，，旅游游型配配套持持续运运营能能力，，较较大初初始投投入主题地地产模模式—养老地地产取取地人口结构老龄化城市；环境优质或具备养生资源性城市操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模200-5000亩；大多位于城市周边；一、二级开发团队专业型强（适老化设计，护理、医疗、康健等多功能打造）；有远期经营目标；资金实力强取地成本低；前期配套完善投入大；启动快，项目周期长对政策依赖性高（尤其是政策执行力度及延续性）；与政府资源捆绑性不高本模式的盈利点主要为依靠概念低价圈地，开发住宅+物业长期经营+会员制会费+政策补贴获得盈利核心要要素：：人口口老龄龄化或或具备备适老老资源源的城城市、、政策策大力力扶持持、具具备专专业的的运营营团队队新区开开发取取地模模式快速造造城城市具具有新新区发发展规规划企业开开发能能力极极强资金投投入极极大政府资资源捆捆绑性性高类型释义模式共共性区域运运营由开发发商主主导，，快速速开发发、快快速周周转的的可复复制的的开发发操作作模式式。配合卫卫星城城规划划，快快速实实现造造城计计划及及人口口导入入目标标，完完成城城市建建设预预期效效果通过土土地一一二级级联动动开发发与经经营，，进行行新区区土地地整理理出让让、项项目开开发、、物业业经营营等，，实现现政府府区域域规划划目标标的实实现通过区区域运运营实实现地地块价价值最最大化化新区开开发模模式——依据新新区规规划，，为满满足城城市发发展需需求，，拓展展城市市新空空间的的规模模化开开发模模式；；根据据操作作方式式不同同，新新区开开发取取地模模式可可分为为两种种类型型选择有经济实力支撑的中心城市；政府规划有新开发区，且对新区人口规模等有快速发展需求；城市有外溢置业需求操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模在1500亩以上；只进行土地二级开发需具备高效的开发组织能力及基建能力，资金实力极强，模式可复制性高取地成本低；前期大规模建设投入巨大；启动快政府大力配套支持（道路、学校、医院）、政府资源捆绑度高本模式依靠低价取地开发住宅盈利，商业抵押套现，资金快速滚动，回报周期快；超高性价比产品设计新区开开发模模式—快速造造城取取地核心要要素：：有大大量外外溢需需求的的中心心城市市新区区、众众多大大配套套整合合能力力与极极高的的资金金投入入要求求新区开开发模模式—区域运运营取取地具有新区规划的城市操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模在2000亩以上；一、二级开发联动具备强大市政基建实力、开发经验及精力，资金雄厚，资源协调配合能力强取地成本低；前期资金压力大；项目周期长政府资源捆绑性很高，优惠政策依赖性高（拆迁补偿、基建、融资）本模式依靠低价控地或获取优质土地实现土地增值+二级开发+持有经营盈利，后期往往能够实现高盈利核心要要素：：有新新区规规划城城市，，具政政府资资源及及政策策支持持，强强大基基建、、资金金实力力与相相关开开发经经验大配套套取地地模式式一般性性配套套类型释义模式共共性专业性性配套套建设酒酒店、、会展展、运运动、、休闲闲、文文化、、教育育、医医疗、、城市市地标标等配配套设设施，，提升升区域域以及及物业业价值值；以以规模模开发发、配配套先先行的的理念念打造造复合合城区区根据政政府需需求，，代建建城市市基建建、轨轨道交交通等等专业业性配配套设设施，，以此此置换换土地地资源源进行行开发发政府具具有完完善配配套需需求企业开开发建建设能能力强强项目规规模大大资金投投入大大大配套套模式式——因代建建或配配建配配套设设施，，实现现政策策红利利回报报与区区域价价值提提升双双赢的的开发发模式式；根根据配配套设设施类类型不不同，，大配配套取取地模模式可可分为为两种种类型型大配套套模式式——一般配配套取取地适合各类型城市（一~五线城市）操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模在1000亩以上；只进行二级开发取地成本低；前期配套投入较大；启动快，项目周期灵活本模式的盈利点主要为低价控地，快销盈利或控制优质土地开发权，以高性价比产品设计为主操作模式清晰，具备高效开发组织能力，大配套运营能力强，资金实力强，可复制性强需获得政府相关配套支持（道路等），对政策依赖性不高核心要要素：：高效效的开开发组组织能能力和和大配配套运运营能能力，，资金金实力力强，，需政政府相相关配配套支支持当地政府存在资金缺口，财力不充足操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模在3000亩以上；一、二级开发；住宅用地取地成本低；前期资金需求量很大；启动快，项目周期长本模式的盈利点主要为代建交通配套置换低价或者优质的土地，从而开发获利城市基础建设企业或专业性配套建设单位，基建实力很强，资金实力雄厚政企合作，政府资源捆绑性很高，优惠政策依赖性大，须获得赖政府融资等方面支持大配套套模式式——专业配配套取取地核心要要素：：有代代建需需求财财力不不足的的政府府，城城市专专业基基建企企业或或建设设单位位，资资金实实力雄雄厚商业综综合体体取地地模式式商业综综合体体一般位位于城城市核核心地地段可能面面临大大量拆拆迁问问题资金投投入很很大追求长长期高高溢价价经营营回报报将商业业、办办公、、居住住、旅旅店、、展览览、餐餐饮、、会议议、文文娱和和交通通等城城市生生活空空间的的三项项以上上进行行组合合，并并在各各部分分间建建立一一种相相互依依存、、相互互助益益的能能动关关系，，从而而形成成一个个多功功能、、高效效率的的综合合体居住文娱购物中心写字楼酒店商业综合体类型释义模式特特点商业综综合体体模式式——购物中中心、、写字字楼、、酒店店等业业态组组成的的建筑筑综合合体，，提升升空间间使用用效率率城市具备大型商业中心承载力，商业、商务需求水平旺盛操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模100-1000亩；地处城市核心区域或新区发展方向；只进行二级开发运营能力强（商业部分良好的规划定位及后期运营时项目成功关键）；资金实力强取地成本高；部分拆迁难度大；前期投入大对政策依赖性较低，与政府资源捆绑性不高本模式的盈利点主要为住宅开发获取现金流回报，商业持续经营收入及资产抵押高贷款能力，中后期享受高额增值利润核心要要素：：商业业商务务需求求旺盛盛的城城市，，高资资金投投入要要求及及商业业持续续运营营能力力商业综综合体体取地地模式式城市更更新取取地模模式城市更更新大量拆拆迁高额前前期投投入政策依依赖性性很大大风险较较高类型释义模式特特点对城市市中某某一衰衰落的的区域域进行行拆迁迁、改改造、、投资资和建建设，，以全全新的的城市市功能能替换换功能能性衰衰败的的物质质空间间，使使之重重新发发展和和繁荣荣。它它包括括对客客观存存在实实体以以及各各种生生态环环境、、空间间环境境、文文化环环境、、视觉觉环境境、游游憩环环境等等的改改造与与延续续改造目标政策制定开发模式资金平衡技术指标开发控制方案操作旧新城市更新在在操作过程程中面临来来自各方面面的不确定定性，相对对风险较高高城市更新模模式——通过重建或或再开发、、综合整治治或功能改改变，优化化区域功能能，助力城城市升级部分区域呈发展饱和状态，政府有旧改需求操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模50-3000亩；拆迁面积大取地成本高；前期资金需求量大；谈判周期长启动慢，项目周期长本模式的盈利点主要为获取核心优质地段物业开发权，从而获利；高溢价产品设计具备很强的操作协调能力及旧改经验，资金实力很强政企合作，政府资源捆绑性很高，优惠政策依赖性大，一般可政府支持城市更新取取地模式核心要素：：发展饱和和的城市优优质、企业业极强的旧旧改协调能能力及经验验、政府政政策支持产业地产取取地模式类型定义特点典型案例政府主导工业园区政府主导，通过支持政策、税收优惠等条件营造优势，通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目基于区域经济建设、社会发展、就业等各综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器苏州工业园区广州经济技术开发区实体企业进驻型产业园由主体企业进行的工业地产开发，主要是围绕主体企业进行的开发运作，打造及完善企业产业链某产业领域具有强大综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，引进其他同类企业的聚集长虹工业园五粮液工业园区工业地产商运营型产业园工业地产运营商通过土地一级开发、完善配套、建造厂房、仓库、研发区域等，以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理以构筑产业经济服务聚集平台为主导，以地产开发为载体，进行城市产业地产综合运营，获取合理的地产开发利润及多元化的运营收入天安数码城联动U谷津通工业园产业地产模模式——以产业为依依托，地产产为载体，，实现土地地的整体开开发与运营营产业地产3大类型平台搭建全方位服务务产业聚集区域增值实现效益产业地产取取地模式经济活跃度高/产业型/经济型的一至四线城市操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模在1000亩以上；一、二级开发；工业用地取地成本低，前期资金投入较大，项目周期长本模式的盈利点主要为低价取地，产业培育实现区域增值，从而开发物业或持有收租回现，此外还有创投收益等多种盈利模式产业背景雄厚或具园区运营能力（招商、服务等）的企业，资金实力较强对政策依赖性适中，需提供适度政策优惠核心要素：：经济活跃跃度较高的的城市、产产业背景雄雄厚、具园园区运营能能力、政策策优惠支持持模式城市背景企业层面主题地产旅游地产自然、人文资源丰富的旅游城市/休闲需求旺盛的中大规模城市周边旅游性配套持续性经营能力；资金实力较强；基础资金养老地产城市化程度较高的老龄化城市或具备较强自然、养生资源吸引力的城市团队专业型强（适老化设计，护理、医疗、康健等多功能打造）；有远期经营目标；资金实力强新区开发快速造城有经济实力支撑的中心城市；政府规划有新开发区，且对新区人口规模等有快速发展需求；城市有外溢置业需求需具备高效的开发组织能力及基建能力，资金实力极强区域运营具有新区发展需求的城市具备强大市政基建实力、开发经验及精力，资金雄厚，资源协调配合能力强大配套一般性配套适合有新功能需求的各类型城市（一~五线城市）操作模式清晰，具备高效开发组织能力，大配套运营能力强，资金实力强，可复制性强专业性配套当地政府存在资金缺口，财力不充足城市基础建设企业或专业性配套建设单位，基建实力很强，资金实力雄厚商业综合体城市具备大型商业中心承载力，商业、商务需求水平旺盛运营能力强（商业部分良好的规划定位及后期运营时项目成功关键）；资金实力强，取地拆迁投入大城市更新部分区域呈发展饱和状态，政府有旧改需求具备很强的操作协调能力及旧改经验，取地资金投入要求高产业地产经济活跃度高/产业型/经济型的一至四线城市产业背景雄厚或具园区运营能力（招商、服务等）的企业，资金实力较强各大规模取取地模式的的核心成功功要素取地模式总总结1.招、拍、挂挂最规范的拿拿地方式：：出让土地地一方为国国家，没有有任何税费费，拿地一一方，可支支付的所有有款项进入入企业所得得税和土地地增值税成成本，没有有任何争议议问题1：土地闲置费费问题（国税函【2010】220号、国税发发【2009】31号）问题2：契税问题财税【2004】134号、国税函函【2009】603号（一级开开发情况下下出现的问问题）问题3：考虑拿地的的主体问题题例如，签订订土地转让让框架协议议的可以是是母公司，，如果是最最后签订协协议，一定定是项目公公司。否则则，土地再再转让到项项目公司，，税收问题题很严重。。问题4：返还的土地地出让金问问题财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。例例如，某公公司5亿元拍下了了土地，政政府又返还还了2亿元土地出出让金。思考：如果是直接接减免的土土地出让金金呢？是否否需要计入入应纳税所所得额？问题5：以地补路问问题江苏南京市市关于土地地增值税的的问答，认认为看似企企业没有花花钱就去的的了土地，，实际上支支付的修路路款就是去去的土地的的对价，因因此可以进进入成本。。类似的，，企业所得得税认为也也应该照此此办理。(和税局沟通通）取地方式2.不是招拍挂挂，创造招招拍挂（操操纵政府））例如：某国国有企业土土地补缴土土地出让金金，变为开开发用地后后，准备将将地转让给给某开发企企业。第一步，国家将土土地收储，，支付给开开发企业补补偿费，营营业税（国国税发[1993]149号文件、国国税函【2008】277号文件、国国税函【2009】520号文件）不不征税，土土地增值税税（《条例》和财税【2006】21号文件，不不征税，企企业所得税税（国税函函【2009】118号文件，享享受搬迁补补偿纳税待待遇）第二步，国家二次次招拍挂，，承诺该企企业拿到土土地，支付付给国有企企业的拆迁迁补偿费在在招拍挂中中支付；此此时，政府府出让土地地，没有任任何税费。。第三步，如果该国国有企业要要房子，不不要地，则则地产企业业保留分给给国有企业业的房子不不卖，而是是在将利润润分走后，，将企业股股权留给国国有企业来来完成。总结：该方法主主要是为了了在尽量节节省税款的的方式下，，解决如何何将土地从从一个国有有企业转移移到另外一一家。取地方式3.购买转让土土地（项目目）(1/2)买方：直接按照支支出款项作作为成本费费用，除了了缴纳契税税以外，没没有其他涉涉税问题，，最干净。。卖方：涉及税收很很高。第一一，企业所所得税；第第二，营业业税；第三三，土地增增值税，第第四，涉及及法律问题题，第五，，实质重于于形式（国国税函【2007】645号）。注意问题：：（一）卖地地营业税的的差额征收收1、差额征收收营业税（（财税【2003】16号）2、如果是招招拍挂拿下下的土地，，卖地时是是否允许营营业税差额额征收？（（国税函【2005】83号，但部分分省明确表表示不允许许，例如：：大地税函函【2006】145号、桂地税税发【2009】185号）3、如果是购购入烂尾楼楼，装修后后销售，是是否允许加加计扣除？？取地方式3.购买转让土土地（项目目）(2/2)（二）卖地地的土地增增值税1、如果是直直接卖地，，土地增值值税是否允允许加计扣扣除？（国国税函【1995】110号文件，不不允许加计计扣除）？？2、生地变熟熟地的扣除除项目（国国税函【1995】110号、国税函函【2007】132号文件，允允许扣除））。3、卖在建项项目的扣除除项目；4、不更名，，实际卖项项目的税收收问题（国国税函【2007】645号）注意：营业业税差额征征收与土地地增值税加加计扣除的的协调恰好好卡到区间间。（三）拆迁迁补偿费的的税务处理理1、营业税：：国税函发发【1995】549号；2、土地增值值税：国税税函【2010】220号；3企业所得税税；4、个人所得得税（财税税【2005】45号；5、契税：财财税【2005】45号（四）变共共同成本为为直接成本本取地方式4.“购买股权””将目标公司司的其他资资产先清理理掉，然后后卖公司100%股权，该方方式是目前前运用非常常普遍的方方式。购买买方的大忌忌是在谈判判的时候，，不考虑税税负问题，，结果酿成成大问题。。卖方：只有企业所所得税，没没有营业税税和土地增增值税。（（财税【2002】191号、青地税税函【2009】47号、国税函函【2000】687号）买方：税负较重，，风险较大大。1、股权溢价价不允许作作为成本在在所得税和和土地增值值税前扣除除，相当于于对方少缴缴的土地增增值税递延延到下游来来了（资本本结构的一一般变化，，其税收待待遇不变））。万科拿拿地多是股股权模式。。2、标的企业业未来的税税务检查风风险。例如如，该企业业账上有3000万元白条。。3、该企业既既往少缴的的税款遇到到的税务检检查风险。。（不能为为目标企业业的过去买买单，例如如：过去偷偷税）4、该企业的的其他潜在在负债。（（例如：电电讯盈科将将北京的土土地转让后后罚款主体体依然是华华夏房地产产公司）取地方式5.“创造境外卖卖股权”(1/2)（一）境外外卖股权。。将使得企企业所得税税税率从25%下降到10%，所以如果果预计到未未来将转卖卖股权，拿拿地之前就就要建立外外商投资企企业去参与与拿地是最最好的方式式。（二）将增增值分段，，创造境外外卖股权（（组合拳））。1、在境外避避税港先建建立全资子子公司；2、将有地的的子公司投投资到境外外子公司，，该项投资资可以实现现一部分增增值，并交交纳企业所所得税，但但是税法规规定可以递递延10年。例如，，计税基础础1亿元，市场场公允价值值为5亿元，可以以3亿元的评估估价值投资资到境外的的全资子公公司，虽不不公允但实实现增值较较大，一般般能够接受受。（财税税【2009】59号文件第七七条第三款款）；取地方式5.“创造境外卖卖股权”(2/2)3、境外新建建立的子公公司将取得得股权转售售给需要土土地的公司司，作价5亿元。该交交易可以在在境内完成成，也可以以在境外完完成，这部部分增值按按照10%交纳预提所所得税税负比较：：如果长期期股权投资资计税基础础为1亿元，市场场公允价格格为5亿元。则第第一步投资资的时候，，可以按照照3亿元投资，，此时2亿元的所得得额可以递递延10年实现。第第二步，境境外销售价价格为5亿元，此时时增值额为为2亿元，此时时预提所得得税税负为为10%。取地方式6.设立spv购买股权大的地产企企业经常运运用，但是是在国税函函【2009】698号文件颁布布以后受到到了一些限限制。（一）股权权架构设计计：1、在维尔京京群岛设立立控股公司司；2、在香港设设立二级控控股公司；；3、香港的公公司全资控控股大陆有有地一方。。（二）操作作模式：1、维尔京群群岛转让香香港股权，，价款在境境外支付。。2、理论上，，中国大陆陆没有征税税权。（三）反避避税：1、国税函【2009】698号文件，可可以刺穿公公司面纱。。但是如果果企业不是是上市公司司的话，由由于此类转转让非常隐隐蔽，税务务当局很难难知道消息息。2、根据中港港协定，如如果不动产产占到目标标股权50%，中国大陆陆有征税权权。第二议议定书确定定，这里的的50%是在36个月之内，，曾经达到到过50%。疑问：维尔尔京群岛转转让股权，，是否会被被SAT认定为适用用中港税收收协定的不不动产条款款？取地方式7.同目标企业业合并，然然后目标公公司的股东东卖股权情况描述：：甲公司准准备购买乙乙公司的土土地，乙公公司先将其其他资产清清理掉，只只有一块土土地。操作模式：：1、甲公司直直接将乙公公司吸收合合并；（财财税【2009】59、财税【1995】48号、国税函函【2002】165号、财税税【2008】175号、财税税【2003】183号）2、12个月后，，乙公司司股东将将股权转转售给甲甲公司原原有股东东。点评：企企业合并并法律程程序比较较复杂，，但是在在几乎零零税负的的情况下下将土地地拿到手手，如果果能够操操作成功功，税收收利益很很大。取地方式式8.有地一方方投资到到地产公公司，然然后卖股股权情况表述述：有地一方方将土地地投资到到房地产产公司，，然后将将所持有有的股权权变现。。1、投资及及将来转转让股权权均不缴缴纳营业业税（财财税【2002】191号文件。。）2、投资到到地产公公司，自自2006年3月2日以来，，需要交交纳土地地增值税税。（如如果是非非地产公公司更好好）3、投资行行为，需需要交纳纳企业所所得税总结：节省税负负有限，，只省略略了营业业税，好好处是投投资的溢溢价可以以作为土土地成本本在企业业所得税税和土地地增值税税前扣除除。相比比较直接接卖土地地来说，，是比较较好的方方式，综综合税负负来看，，上游少少缴了营营业税，，而下游游税负没没有提高高。以上适用用企业资资产很多多，无法法直接用用卖股权权的方式式交易土土地的情情形。取地方式式9.非地产公公司投资资到非房房地产公公司非地产公公司投资资到非房房地产公公司，然然后同地地产企业业合并，，或者申申请房地地产开发发资质。。情况描述述：（该方法法适用范范围较为为狭窄，，适用于于协调能能力强的的企业，，算是刀刀锋下跳跳舞）第一，企企业投投资到一一家非房房地产企企业，名名称为某某某化工工公司（（该问题题中南京京市地税税局问答答明确不不缴纳土土地增值值税），，由于被被投资方方不是房房地产企企业，此此时只缴缴纳企业业所得税税，而不不缴纳土土地增值值税和营营业税；；第二，企企业被房房地产企企业吸收收合并，，仍不缴缴纳土地地增值税税和营业业税。第三，运运作政府府，补缴缴土地出出让金后后土地变变性。但但是不符符合59号文件条条件中的的权益连连续性，，要缴纳纳企业所所得税。。取地方式式10.投资到新新公司，，然后卖卖股权情况描述述：由于开发发项目可可能是酒酒店等，，需要单单独保持持一个公公司形式式，以便便将来灵灵活处置置。例如如：建好好的酒店店将来是是要全部部卖给另另外一家家企业的的，那么么就需要要保持一一个单独独的公司司形式，，以便为为下一次次股权转转让做准准备。操作手法法：1、将资产产投资到到新企业业；2、有地一一方将目目标公司司股权转转让给实实际开发发的企业业。3、地产企企业进行行开发，，开发完完成后，，将股权权再次转转让。取地方式式10.投资到新新公司，，然后卖卖股权情况描述述：由于开发发项目可可能是酒酒店等，，需要单单独保持持一个公公司形式式，以便便将来灵灵活处置置。例如如：建好好的酒店店将来是是要全部部卖给另另外一家家企业的的，那么么就需要要保持一一个单独独的公司司形式，，以便为为下一次次股权转转让做准准备。操作手法法：1、将资产产投资到到新企业业；2、有地一一方将目目标公司司股权转转让给实实际开发发的企业业。3、地产企企业进行行开发，，开发完完成后，，将股权权再次转转让。取地方式式11.企业分立立一个新新公司，，然后远远期卖股股权企业分立立一个新新公司，，然后远远期卖股股权（实实际权益益转让在在先）情况描述述：某企企业资产产规模较较大，要要将其中中的一块块地卖给给地产企企业。操作手法法：1、先将这这块地分分立出去去成立一一家新公公司。（（国税函函【2002】165号文件、、国税函函【2003】1108号）；青青地税函函【2009】47号、财税税【2009】59号）2、12个月以后后转让股股权，以以符合59号文件限限制，但但是可以以在此前前签订远远期的地地下合同同确定利利益关系系。取地方式式12.分立一个个新公司司，然后后合并（（先分立立，后合合并）情况描述述：某公司拥拥有一个个地块，，需要购购买另外外一个公公司的地地块连成成一片进进行开发发。操作手法：1、先分立（（财税【2009】】59号、国税函【2002】】165号、国税函【2003】】1108号、青地税函函【2009】】47号）2、再合并。财财税【2009】59号、财税【1995】48号、国税函函【2002】165号）评述：如果果不是特别别的需要，，分立后卖卖股权即可可，不必进进行第二步步的合并。。取地方式13.购买方将资资金投资到到有地的目目标企业，，然后分立立购买方将资资金投资到到有地的目目标企业，，然后分立立（让产分分股与让产产赎股）情况描述：：甲公司欲欲购买乙公公司的土地地，土地价价值2亿元。操作手法：：1、甲公司以以现金2亿元在乙公公司投资入入股；2、乙公司分分立，其中中这块土地地分立出一一个新公司司。3、12个月后转让让股权（让让产赎股)取地方式14.合作建房（（一）情况描述：：甲方拥有土土地，乙方方拥有资金金及资质，，合作建房房，然后分分房子。税收分析：：1、营业税（（国税函发发【1995】156号文件第17条）2、企业所得得税，31号文件第31条。3、土地增值值税：财税税【1995】48号评述：此种合作建建房，必须须是联合立立项，或者者乙方立项项。取地方式15.合作建房（（二）情况描述：：甲方拥有土土地，也拥拥有开发资资质，乙方