房地产市场调查与研究

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房地产项目投资分析

第四讲

房地产市场调查与研究

2第一节房地产市场调查研究概述房地产市场调研的概念运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场状况方面的各种情报资料，通过对过去与现在营销状况及动态性影响因素的分析研究，从而为房地产经营者预测其未来发展、制定正确的决策提供可靠的依据。3第一节房地产市场调查研究概述

房地产市场调查的作用●市场调查有助于房地产企业确定正确的方向●市场调查有助于房地产企业适时进行产品更新换代●市场调查有助于项目投资者制定科学的销售和生产计划●市场调查有助于项目投资者实施正确的价格策略●市场调查有助于房地产企业改善经营，提高经济效益总之，没有市场调查，房地产项目投资寸步难行！4第一节房地产市场调查研究概述

市场调查研究的一般原则●准确性原则

●时效性原则●全面性原则

●针对性原则

●创造性原则

5第一节房地产市场调查研究概述

房地产市场调查研究的误区●轻视调研（市场太大了，做都做不过来，还调研干什么？）

●轻信调研（只要有调研，只要委托专业机构做调研，一切都万事大吉？）

●盲目调研

（不考虑实际需要，在不把握调研方向、不对调研方法进行把关的情况下贸然实施调研）

6第二节房地产市场调查程序

房地产市场调查阶段划分

房地产市场调查阶段准备阶段实施阶段分析和总结阶段7第二节房地产市场调查程序房地产市场调查的步骤一、准备阶段二、实施阶段三、分析和总结阶段1.提出问题，确定目标2.初步情况分析（非正式调查）3.制定调查方案、计划4.建立调查组织5.收集第二手资料6.收集第一手资料7.数据的分析与解释8.编写调研报告9.总结、反馈8第二节房地产市场调查程序

房地产市场调查准备阶段●提出问题，确定目标

●初步情况分析（非正式调查）●制定调查方案、计划

9第二节房地产市场调查程序

●提出问题，确定目标

解决以下几个问题：1、为什么要做这项研究（研究背景）2、想要知道什么（确认目标）3、结果有什么用（衡量价值）

以江西龙南项目为例……

10第二节房地产市场调查程序

●制定调查方案和计划

讨论：调查什么以及怎么调查？

以南沙项目为例，明确目的范围和方法……

11第二节房房地产市市场调查程程序12第二节房房地产市市场调查程程序13第二节房房地产市市场调查程程序调研计划表表(示例)项目内容调查目的为何要做此调查，需要了解些什么调查方法采用询问法、观察法或实验法等调查区域被调查者居住地区、居住范围等调查对象、样本对象的选定、样本规模等调查时间、地点调查所需时间、开始日期、完成日期、地址等调查项目访问项目、问卷项目（附问卷表）、分类项目等14第二节房房地产市市场调查程程序调研计划表表(示例)（续）项目内容分析方法统计的项目、分析和预测方法等提交调查报告报告书的形式、份数、内容等调查进度表策划、实施、统计、分析、提交报告书等调查费用各项开支数目、总开支额等调查人员策划人员、调查人员、负责人姓名和资历等15第二节房房地产市市场调查程程序房地产市场场调查实施施阶段●建立调查组组织●收集第二手手资料●收集第一手手资料16第二节房房地产市市场调查程程序样本设计中中几个需要考考虑的问题题：1.调研总体调研总体又又称为母体体，是指要要调研的对对象的总和和。明确调调研总体有有助于保证证抽样的规规范和样本本的合格。。2.样本单位样本单位就就是抽样的的基本单元元，有时是是个人，有有时是家庭庭，有时是是公司。3.抽样框抽样框是代代表调研总总体对象的的样本列表表。17第二节房房地产市市场调查程程序样本设计中中几个需要考考虑的问题题：4.抽样设计根据调研方方法的不同同而采取的的不同抽样样技术，可可分为随机机抽样和非非随机抽样样。5.样本规模样本规模是是指所抽取取的样本量量的多少。。18第二节房房地产市市场调查程程序房地产市场场调查分析析和总结阶阶段●数据的分析析与解释●编写调研报报告●总结、反馈馈19第二节房房地产市市场调查程程序调研报告包包括的主要要内容有：：●调查目的、、方法、步步骤、时间间等说明；；●调查对象的的基本情况况；●所调查问题题的实际材材料与分析析说明；●对调查对象象的基本认认识，做出出结论；●提出建设性性的意见和和建议；●统计资料、、图表等必必要附件。。20第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容住宅市场调调研办公楼市场场调研商业用房市市场调研21第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容住宅市场调调研住宅市场特性：1、住宅产品品结构复杂杂，附带相相关因素多多2、住宅的区区位或地段段、价格差差异明显3、购买频率率较低、购购买决策复复杂4、住宅市场场与消费者者的长期收收入关系较较为密切5、消费者的的购买决策策与融资机机制相关6、住宅购买买和持有决决策与人们们的资产组组合状况联联系密切22第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容住宅市场调调研住宅市场调调研的关键点：1、地区经济济分析2、人口统计计特征分析析（见美国国西雅图研研究报告））3、供求关系系分析（三三种类型及及其判断））4、价格分析析5、购买力分分析6、消费者偏偏好分析（（见时代地地产南海里里水项目提提案）7、竞争分析析8、产品分析析23第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容办公楼市场场调研办公楼市场场特性：1、与地区经经济增长前前景密切相相关(世界最贵的的写字楼在在纽约、伦伦敦、巴黎黎、东京和和香港，近近期中国大大陆写字楼楼租金持续续看涨)2、区位质量量对办公楼楼市场的影影响大3、办公楼沿沿重要交通通线呈带状状或在城市市中心区、、次中心区区块状分布布、集聚效效应明显4、办公楼本本身与客户户品质的一一致性5、受交通、、通讯等基基础设施配配套情况的的影响（珠珠江新城中中轴线地下下将建设直直接通达白白云机场的的登机快线线）24第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容办公楼市场场调研办公楼市场场调研的关键点：1、地区经济济分析经济增长、、消费水平平、人均收收入、优势势产业与劣劣势产业情情况等2、产品分析析是起点也是是终点可以分为甲甲、乙、丙丙、丁等四四级，研究究包括区位位质量、建建筑成新度度、可租面面积比率、、楼层及层层高、硬件件设施、租租金水平、、免租期及及租金递增增速度、租租户分析等等25第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容办公楼市场场调研办公楼市场场调研的关键点：3、市场区分分析区位通达度度、商服设设施完备度度等4、需求分析析宏观层面，，项目所在在区域总需需求；微观观层面，结结合项目特特征确定潜潜在客户的的数量和定定性特征5、供给分析析现场观察获获得现存各各级写字楼楼的总面积积、已出租租面积、空空置面积等等数据；各各种渠道估估算未来的的供应量（参见高力力报告）26第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容办公楼市场场调研办公楼市场场调研的关键点：6、市场吸纳纳速度分析析吸纳速度是是联系供求求分析和竞竞争分析的的中间环节节7、竞争分析析27第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容办公楼市场场调研办公楼市场场调研的注意事项：1、研究方法法选择因为要访问问机构，比比较难入手手，要建立立人脉；受受规划等影影响大，要要留意政府府有关部门门的动向2、抽样方法法不同细分市市场差异巨巨大，故抽抽样多使用用分层抽样样的办法，，特征变量量取区域和和等级。需需求分析中中，潜在消消费者也可可使用分层层抽样的方方法进行28第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容商业用房市市场调研商业用房市市场特性：1、对商业用用房的需求求是一种引引致需求（（为什么北北京路开六六福金铺会会成功，但但到了沙河河大街就不不行，到了了芳村东塱塱，就剩下下金六福了了？）2、与地区经经济发展状状况密切相相关3、与人口聚聚集度密切切相关（人人口红利同同样对商业业物业有影影响）4、受中等收收入家庭的的收入水平平和需求偏偏好影响较较大5、受交通状状况的影响响较大（人人民路的萧萧条）29第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容商业用房市市场调研商业用房市市场调研的的关键点：1、地区经济济分析经济增长、、消费水平平、人均收收入、优势势产业与劣劣势产业情情况等30第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容商业用房市市场调研商业用房市市场调研的的关键点：2、商业用房房产品分析析内、外部分分析内部分析包包括：营业业面积、仓仓储面积、、设备用房房、管理办办公面积、、停车场等等其他面积积外部分析包包括：周边边街道系统统、所处具具体位置、、顾客如何何通达，与与交通路线线及枢纽关关系、交通通流量及人人流量等31第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容商业用房市市场调研商业用房市市场调研的的关键点：3、商业经营营领域分析析注意商业经经营上的集集聚效应（（食街、专专业市场）），面对集集聚，你可可以选择……32第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容商业用房市市场调研商业用房市市场调研的的关键点：4、竞争分析析两个层次：：直接层次，，商业用房房投资者之之间为争夺夺租户的竞竞争，广大大商业中心心与Uni-Mall之间的竞争争间接层次，，经营商品品或劳务的的经营者之之间的竞争争，即经营营者争夺一一般消费者者或顾客的的竞争，M记与KFC竞争两者相互影影响33第三节房房地产市场调调查研究的主主要内容商业用房市场场调研商业用房市场场调研的关键点：5、市场容量分分析确定商业用房房所经营的商商品和劳务准准备面对的顾顾客特征和规规模，包括潜潜在顾客收入入水平、消费费支出、消费费频率、额度度；潜在顾客客的人口特征征和行为特征征等还要估算本项项目预计市场场占有率见吉之岛案例例34第三节房房地产市场调调查研究的主主要内容商业用房市场场调研商业用房市场场调研的关键点：6、供求关系分分析分为两个层次次：销售商品品和劳务的供供求关系分析析与商业用房房本身的供求求关系分析例如：珠江新新城还能不能能增加五星级级酒店？35第三节房房地产市场调调查研究的主主要内容商业用房市场场调研商业用房市场场调研的关键点：7、商业用房需需求潜力分析析最后一步，也也是最重要一一步，在前期期研究基础上上估计供求缺缺口、确定市市场租金变化化趋势及项目目的财务评价价指标36第三节房房地产市场调调查研究的主主要内容商业用房市场场调研商业用房市场场调研的注意事项：1、研究方法选选择直接到现场观观察往往收效效甚微，要有有内线2、抽样方法多使用判断抽抽样的方法，，做典型调研研37第三节房房地产市场调调查研究的主主要内容市场环境调研研●宏观环境调研研●区域环境调研研●项目微观环境境调研38第三节房房地产市场调调查研究的主主要内容宏观环境调研研经济环境政策环境人口环境城市发展概况况文化、行业、、技术等各种种环境39第三节房房地产市场调调查研究的主主要内容区域环境调研研区域规划、景景观、交通、、人口构成交通条件研究究影响区域发展展的其他因素素研究（历史史、文化等））区域内总体价价格水平与供供求关系分析析40第三节房房地产市场调调查研究的主主要内容项目微观环境境调研用地状况及开开发条件分析析项目所在地周周边环境分析析（主要针对对配套设施情情况、人口数量和素素质分析等）对外联系程度度、交通组织织分析41第三节房房地产市场调调查研究的主主要内容消费者调研●消费者的购买买力水平●消费者的购买买倾向●消费者的共同同特性42第三节房房地产市场调调查研究的主主要内容消费者调研要要解决的几个个问题：买家是谁(Who)？购购买者（Occupant）买什么(What)？购购买对象象(Object)为什么买(Why)？购购买目的(Objection)参与购买(Whom)？购购买组织(Organization)什么时候买(When)购买时机(Occasions)在哪里买(Where)？购买买地点(Outlet)如何购买(How)？购购买行为(Operation)43第三节房房地产市场调调查研究的主主要内容竞争楼盘调研研（一类是与所所在项目处在在同一区域的的楼盘；另一一类是不同区区域但定位相相似的楼盘））●产品（区位、、产品特征、、分期开发情情况、交楼时时间等）●价格（单价、、总价、付款款方式等）●渠道（售楼部部、媒体选择择、广告投入入强度、诉求求点等）●促销（促销手法等等）●销售情况（销销售率、销售售顺序、客户户群分析等））●物业管理（管管理内容、管管理情况、管管理费以及管管理公司等））44第三节房房地产市场调调查研究的主主要内容竞争对手调研研●确定调研内容容●分析，评价竞竞争对手的优优势与劣势●为机构调整及及开发战略提提供准确依据据45第四节房房地产市场调调查方法分类类按调查目的分分类探测性调查、、描述性调查查、因果性调调查、预测性性调查按调查范围和和对象分类全面普查、重重点调查、随随机抽样与非非随机抽样按调查资料的的来源分类收集第二手资资料的案头研研究和收集第第一手资料的的初级研究46第四节房房地产市场调调查方法分类类按调查目的不不同：探测性调查又称非正式调调查。帮助找找出问题的症症结所在，然然后再作进一一步研究，以以明确调查对对象，确定调调查重点，选选择调查方法法，寻找调查查时机。回答答的是“可以做什么”的问题。描述性调查指对确定调查查的问题通过过收集资料、、做更深入、、更全面的分分析，确认问问题真相，并并对问题的性性质、形式、、存在、变化化等具体情况况做出现象性性和本质性的的描述。回答答的是“是什么”的问题。因果性调查是对导致研究究对象存在或或变化的内在在原因和外部部因素的相互互联系和制约约关系做出说说明，并对诸诸因素之间因因果关系、主主从关系、自自变量与因变变量的关系进进行定量与定定性的分析，，指出调查对对象产生的原原因及其形成成的结果。回回答的“为什么”的问题。预测性调查是在经过调查查研究的基础础上，对市场场的发展趋势势及其未来变变迁形态、变变迁原因、变变迁时间进行行估算、预测测。回答的是是“将来怎么样”的问题。47第四节房房地产市场调调查方法分类类按调查范围和和对象不同：：全面普查全面普查是指指对调查对象象总体所包含含的全部单位位无一例外地地逐个进行调调查。重点调查在调查对象中中选择一部分分对全局具有有决定性作用用的重点单位位所进行的调调查。随机抽样是从母体中任任意抽取样本本，根据调查查样本空间的的结果来推断断母体的情况况。（简单随随机抽样、分分层随机抽样样、分群随机机抽样）非随机抽样是指市场调查查人员在选取取样本时并不不是随机选取取，而是先确确立某个标准准，然后再选选取样本，这这样，每个样样本被选择的的概率并不是是相等的。（（任意抽样、、判断抽样、、配额抽样））48第四节房房地产市场调调查方法分类类随机抽样简单随机抽样样使用随机选择择的方法，保保证总体中的的每一个成员员被选中的机机会都相同。。分层随机抽样样即对整体按某某种特征（如如年龄、收入入、职业等））分组（分层层），然后从从各组（层））中随机抽取取一定数量的的样本。分群随机抽样样即将总体按一一定特征分成成若干群体，，随机抽取其其中一部分作作为样本。49第四节房房地产市场调调查方法分类类随机抽样分层随机抽样样Vs分群随机抽样样分群抽样是将将样本总体划划分为不同群群体，这些群群体间性质相相同，然后再再将每个群体体进行随机抽抽样，这样，，每个群体内内部存在性质质不同的样本本，即“群间差别小小，群内差别别大”；分层抽样则是是将样本总体体划分为几大大类，这几大大类之间是有有差别的，每每一类则是由由性质相同的的样本构成。。即“层间差别大大，层内差别别小”。50第四节房房地产市场调调查方法分类类非随机抽样任意抽样又称偶遇抽样样，即市场调调查人员根据据最方便的时时间、地点，，在调研对象象范围内任意意选择一定数数量的样本进进行调查。判断抽样又称目的抽样样，即市场调调查人员根据据自己的主观观意愿、经验验和知识，从从总体中选择择具有典型代代表性样本作作为调查对象象的一种抽样样方法。配额抽样首先将总体中中的所有单位位按一定的标标志分为若干干类（组），，然后在每个个类（组）中中用任意抽样样或判断抽样样方法选取样样本单位。采用配额抽样样，事先要对对总体中所有有单位按其属属性、特征分分为若干类型型，然后按各各个控制特征征分配样本数数额。51第四节房房地产市场调调查方法分类类按调查资料来来源的不同：：案头研究又称为二手资资料研究，是是指利用第二二手资料来进进行部分或全全部的研究工工作。初级研究又称为第一手手资料的研究究。必须在制制订详细的调调查方案的基基础上，由调调查人员通过过访问、实验验或观察方法法来获取资料料。1.观察法（如直接观察察、亲自经历历、痕迹观察察、行为纪录录等）2.实验法3.询问法（如小组座谈谈法、深度访访谈法、投影影技法、面访访调查法、电话调查法、邮寄调查法等等）（注意每种方方法的定义、、应用范围和和优劣）参见见教材p120-12452第四节房房地产市场调调查方法分类类按调查结果的的不同性质分分类：定性研究传递了一种看看法或直觉，，可以为定量量研究提供作作进一步深入入探索的关键键性信息，为为定量调研指指明方向。可可分为直接调调研和间接调调研两种。定量研究定量研究的方方法主要包括括询问法中的的入户面访调调查、邮寄调调查、电话调调查、留置问问卷以及实验验法等。53第五节房房地产市场调调查问卷设计计问卷功能能将所要调查查的问题明确确地传达给被被调查者；设法取得对方方合作，最终终取得真实、、准确的答案案。问卷设计原则则●目的性原则：：要求在问卷设设计时重点突突出●可接受性原则则：要能地比较容容易地让被调调查者接受●顺序性原则：：要讲究问卷的的排列顺序，，使问卷条理理清楚●简明性原则:内容要简明、、调查时间要要简短、形式式要简明易懂懂、易谈●匹配性原则：：要使被调查者者的回答便于于进行检查、、数据处理和和分析54第五节房房地产市场调调查问卷设计计问卷的一般结结构●问卷标题●问卷说明●被访者基本情况●调查主题内容容●编码●作业证明的记记载（参见教材P145页）55第五节房房地产市场调调查问卷设计计调查问卷的提提问形式●封闭式提问封闭式提问是是指事先已设设计出了问题题的各种可能能的答案，被被调查对象只只要或只能从从中选择一个个或几个现成成答案的提问问方式。这种种提问方式便便于统计，但但回答的伸缩缩性较小。56第五五节节房房地地产产市市场场调调查查问问卷卷设设计计调查查问问卷卷的的提提问问形形式式●封闭闭式式提提问问（（续续））二项项选选择择法法：：提出出一一个个问问题题，，仅仅有有两两个个答答案案可可供供选选择择。。例：：““请请问问您您是是否否打打算算在在近近年年内内购购房房？？””是（（）否（（）多项项选选择择法法：提出出一一个个问问题题，，给给出出两两个个以以上上的的答答案案，，被被调调查查对对象象可可从从中中任任选选一一项项或或几几项项作作为为回回答答。。例：：“请请问问您您打打算算购购买买的的住住宅宅类类型型是是什什么么？？””（（单单选选））多层层住住宅宅（（6层或或以以下下）），，没没有有电电梯梯（（）多层层住住宅宅（（6层或或以以下下）），，有有电电梯梯（）小高高层层住住宅宅（（约约8—10层））（）高层层住住宅宅（（超超过过10层层））（（））57第五五节节房房地地产产市市场场调调查查问问卷卷设设计计调查查问问卷卷的的提提问问形形式式●封闭闭式式提提问问（（续续））程度度评评定定法法：：对提提出出的的问问题题，，给给出出程程度度不不同同的的答答案案，，被被调调查查对对象象从从中中选选择择同同意意的的一一个个做做出出回回答答。。例：：““在在购购买买商商品品房房时时，，您您认认为为品品牌牌得得重重要要性性如如何何？？””很重重要要（（））较重重要要（（））一般般（（））不太太重重要要（（））很不不重重要要（（）58第五五节节房房地地产产市市场场调调查查问问卷卷设设计计调查查问问卷卷的的提提问问形形式式●封闭闭式式提提问问（（续续））语意意差差别别法法：：列出出两两个个语语意意相相反反的的词词，，让让被被调调查查对对象象做做出出一一个个选选择择。。例：：““请请问问您您对对XX花园园小小区区的的看看法法如如何何？？””（（每每对对只只选选1个个））建筑筑新新颖颖（（））建建筑筑风风格格陈陈旧旧（（））品味味高高（（））品品味味低低（（））户型型设设计计合合理理（（））户户型型设设计计不不合合理理（（））价格格合合理理（（）价格格偏偏高高（（）59第五五节节房房地地产产市市场场调调查查问问卷卷设设计计调查查问问卷卷的的提提问问形形式式●开放放式式提提问问开放放式式提提问问是是指指对对所所提提出出的的问问题题，，回回答答没没有有限限制制，，被被调调查查对对象象可可以以根根据据自自己己的的情情况况自自由由回回答答。。此此种种提提问问方方式式，，答答案案不不惟惟一一，，不不易易统统计计，，不不易易分分析析。。60第五五节节房房地地产产市市场场调调查查问问卷卷设设计计调查查问问卷卷的的提提问问形形式式●开放放式式提提问问（（续续））自由由式式：：被调调查查对对象象可可以以不不受受任任何何限限制制回回答答问问题题。。例：：请请给给出出给给您您印印象象最最深深刻刻的的一一个个房房地地产产广广告告（（））。。语句句完完成成式式：：提出出一一个个不不完完整整的的句句子子，，由由被被调调查查对对象象完完成成该该句句子子。。例：：如如果果您您欲欲购购房房，，您您购购房房的的主主要要理理由由是是。字眼眼联联想想式式：：调查查人人员员列列出出一一些些词词汇汇，，每每次次一一个个，，由由调调查查对对象象说说出出或或写写出出他他所所联联想想到到的的第第一一个个词词。。例：：当当您您听听到到以以下下词词句句时时，，首首先先会会想想到到什什么么？？丽江江花花园园（（）祈福福新新村村（（）碧桂桂园园（（））61第五五节节房房地地产产市市场场调调查查问问卷卷设设计计调查查问问卷卷的的提提问问形形式式●开放放式式提提问问（（续续））顺问问式式：：要求求被被调调查查对对象象根根据据自自己己的的态态度度来来评评定定问问题题的的顺顺序序。。例：：购购房房时时您您所所看看中中的的因因素素依依次次为为（（请请根根据据您您认认为为的的重重要要程程度度分分别别标标上上序序号号））地段段（（））价格格（（））配套套（（））环境境（（））设计计（（））服务务（（））品牌牌（（））其他他：：_________()62第五五节节房房地地产产市市场场调调查查问问卷卷设设计计调查查问问卷卷的的提提问问形形式式●开放放式式提提问问（（续续））过滤滤法法：：又称称“漏斗斗法法”，是是指指最最初初提提出出的的问问题题较较为为广广泛泛，，离离主主题题较较远远，，再再根根据据调调查查者者回回答答的的情情况况逐逐渐渐缩缩小小提提问问范范围围，，最最后后有有目目的的地地引引向向要要调调查查的的某某个个专专题题性性问问题题。。例：：请请问问您您近近年年内内打打算算购购房房吗吗？？是（））否否（（））如果是是，您您打算算购买买住宅宅的建建筑面面积为为：_________63第五节节房房地地产市市场调调查问问卷设设计问卷设设计中中应注注意的的几个个原则则●原则则1：避免使使用术术语和和缩略略语例：你你是否否认为为现在在房地地产开开发企企业的的DCR普遍过过低？？●原则则2：避免用用不确确切的的词或或指代代不清清的词词例：你你最近是否打打算购购买新新房子子？你在哪里出生？？●原则则3：避免带带有偏偏见的的提问问例：你你是否否认为为开发发商应应该降降低高昂的的房价？？64第五节节房房地地产市市场调调查问问卷设设计●原则则4：避免免双向向问题题例：你你是否否打算算明年年卖掉现现在居居住的的房子子，再购买买一个房房子呢呢？●原则则5：避免带带有导导向性性的问问题例：很多专专家都都认为为上海的的房价价超出出了正正常水水平，，你同同意吗吗？●原则6：避免免提出出超越越被调调查者者回答答能力力的问问题例：你你家去年在买菜菜上一共花了多多少钱钱？65第五节节房房地地产市市场调调查问问卷设设计●原则7：避免免使用用双重重否定定的问问题例：物物业管管理维维修基基金的的使用用不需要要获得业业主大大会的的同意意，你你同意意吗？？①同意②不同意意●原则8：避免不不平衡衡或重重复的的问答答范畴畴例：你你认为为房地地产投投资分分析教教师的的授课课水平平如何何？①非常出出色②很好③令我满满意④一般66第五节节房房地地产市市