房地产常见法律问题解析

房地产常见法律问题解析培训部2017-10

了解房地产销售过程中容易出现问题的环节

掌握常见问题的解决方式

懂得如何合理规避风险

顺利开展销售工作、减少投诉和退房目标一、售足环节常见法律问题解析二、签约环节常见法律问题解析三、售后环节常见法律问题解析四、销售法律风险控制及应对策略目录认购书定金宣传实体房与样板间售足环节认购书的法律效力商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

认购书“定金”的基本规则为：给付定金的一方不履行约定的，无权要求返还定金。收受定金的一方不履行约定的，应当双倍返还定金。

定金销售广告和宣传资料与实际情况不符的法律责任？《司法解释》第三条《中华人民共和国广告法》

宣传实体房与样板间《商品房销售管理办法》第三十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未做说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。保护的时买受人的知情权，因此预售人在销售时必须向预购人说明样板房并不完全等同于代售商品房。实体房与样板间一、售足环节常见法律问题解析二、签约环节常见法律问题解析三、售后环节常见法律问题解析四、销售法律风险控制目录预售备案一房两卖签约环节预售备案案未办理登登记备案案手续的的合同，，不影响响合同效效力，商商品房预预售合同同的备案案不是预预售合同同生效的的标志与与必备要要件，双双方约定定以办理理登记备备案手续续作为合合同生效效要件的的，从其其合法的的规定，，双方签签字盖章章即生效效。预售备案案《商品房销销售管理理办法》第十条房地产开开发企业业不得在在未解除除商品房房买卖合合同前，，将作为为合同标标的物的的商品房房再行销销售给他他人。《最高法关关于审理理商品房房买卖纠纠纷案件件若干问问题的解解释》第八条买受人可以主主张的权权利：要要求解除除合同、、返还已已付购房房款及利利息、赔赔偿损失失、不超超过已付付购房款款一倍的的赔偿责责任。一房两卖卖一、售足足环节常常见法律律问题解解析二、签约约环节常常见法律律问题解解析三、售后后环节常常见法律律问题解析四、销售售法律风风险控制制目录售后环节节解除合同同按揭贷款款合同法第第五十二二条有下下列情形形之一的的一方以欺欺诈、胁胁迫的手手段订立立合同，，损害国国家利益益；恶意串通通，损害害国家、、集体或或者第三三人利益益；以合法形式式掩盖非非法目的的；损害社会会公共利利益；违反法律律、行政政法规的的强制性性规定。。房地产项项目五证证不全（土地使使有权证证、建设用地地规划许许可证、、建设工程程规划许许可证、、施工许许可证、、商品房房预售许许可证））解除合同同买卖合同无效情形买卖合同存在欺诈、显失公平的情形出卖人构成根本违约出卖人将房屋出卖过办理抵押——未告知合同法第第五十四四条下列合同，当当事人一一方有权权请求人人民法院院过着仲仲裁机构构变更过过着撤销销：因重大误解解订立的的；在订立合同同是显失失公平的的。一方以欺欺诈、胁胁迫的手手段或者者乘人之之危，使使对方在在违背真真实意思思的情况况下订立立的合同同，受损损害方有有权请求求人民法法院或者者仲裁机机构变更更或者撤撤销。解除合同同买卖合同无效情形买卖合同存在欺诈、显失公平的情形出卖人构成根本违约出卖人将房屋出卖过办理抵押——未告知《最高法关关于审理理商品房房买卖纠纠纷案件件若干问问题的解解释》第十三条条房屋质量量不符合合约定标标准。——严重质量量问题第十五条逾期交房超过过一定期期限。——3个月第十八条条由于出卖人过过错，买买受人无无法取得得房地产产所有权权证书。。——逾期90日解除合同同买卖合同无效情形买卖合同存在欺诈、显失公平的情形出卖人构成根本违约出卖人将房屋出卖过办理抵押——未告知《最高法关关于审理理商品房房买卖纠纠纷案件件若干问问题的解解释》第八条，，具有下下列情形形之一：合同订立后，，出卖人人未告知知买受人人又将房房屋抵押押给第三三人；合同订立后，，出卖人人又将房房屋卖给给第三人人。第九条故意隐瞒瞒没有取取得商品品房预售售许可证证的事实实或者提提供虚假假商品房房预售许许可证；；故意隐瞒所售售房屋已已经抵押押的事实实；故意隐瞒所售售房屋已已经出卖卖给第三三人或者者为拆迁迁补偿安安置房屋屋的事实实。解除合同同买卖合同无效情形买卖合同存在欺诈、显失公平的情形出卖人构成根本违约出卖人将房屋出卖过办理抵押——未告知因按揭合合同未能能订立的的合同履履历问题题《最高法关关于审理理商品房房买卖纠纠纷案件件若干问问题的解解释》第二十三三条商品房买买卖合同同约定，，买受人人以担保保贷款方方式付款款、因当当事人一一方原因因未能订订立商品品房担保保贷款合合同并导导致商品品房买卖卖合同不不能继续续履行的的，对方方当事人人可以请请求解除除合同和和赔偿损损失。因不可归归责于当当事人双双方的事事由未能能订立商商品房担担保贷款款合同并并导致商商品房买买卖合同同不能继继续履行行的，当当事人可可以请求求解除合合同，出出卖人应应当将收收受的购购房款本本金及其其利息或或者定金金返还买买受人。。按揭合同同一、售足足环节常常见法律律问题解解析二、签约约环节常常见法律律问题解解析三、售后后环节常常见法律律问题解析四、销售售法律风风险控制制目录1、苦练基基本功，，熟练掌掌握相关关信息2、准备解解说，主主动告知知红线内内外不利利因素3、严谨的的签约程程序4、及时跟跟踪合同同履行情情况风险控制制案例杜某为某某小区购购房者，，在开盘盘当天缴缴纳定金金，并签签署认购购协议书书，后在在约定时时间内，，未签订订预售合合同，在在经开发发商多次次催讨的的前提下下，杜某某迟迟不不来签订订预售合合同，亦亦不缴纳纳房款熟悉项目内外外各种信息（（实地观看考考察）；熟悉销售合同同文本（定金金合同、预售售合同、出售售合同、前期期物业服务合同同、业主公约约、按揭贷款款合同等）；熟悉相关法规规、政策以及及政府、银行行等单位的办办事流程；开发商制定并并在使用过程程中不断完善善销售手册/统一说辞；销售手册应涵涵盖客户关心心的各种内容容，特别是客客户可能问及及的各种疑难问问题。风险控制对策策案例案例一：某群诉案。。销售广告中中出具赠送阁阁楼，并用图图文明确表示示，但在交房房后，并无图图中所示阁楼楼，导致业主主要求我司承承担违约责任任。案例二：隔热层的使使用归属问题题。我司某小小区在销售时时，对顶层的的用户约定，，同意其使用用顶层隔热层层空间。后顶顶层的两户业业主对隔热层层使用发生争争议，诉至我我司，要求解解决。准确介绍项目目红线内外信信息以及告知知不利因素；；八字没一撇的的事不要说，，可能更改、、公司单方面面难以控制的事不要随便便说；避免使用绝对对化用语，慎慎重使用有多多重含义、可可能引起歧义义的词；知之为知之，，不知为不知知，避免大包包大揽或想当当然的回答。。风险控制对策策房屋信息价格条件设备和材料规划指标周边设施物业管理交通风险控制对策策口说解说下列列内容时一定定要慎重案例案例一：预售合同签签署时购房者者名字与身份份证信息不符符，导致交易易中心无法确确认预售合同同。案例二：正式文本合合同以外，补补充合同、经经营托管合同同等的签字、、盖章、手印印等是否完整整。注意合同空白白条款的填写写与选择，避避免漏填、错错填、漏选、、涂改；注意合同附件件以及签订时时间与签字、、盖章的完备备与准确；完善代理签约约、第三人付付款、更名、、换房、退房房等程序；加强合同签订订后的复核；；（我们现有的的签约复核程程序，必须注注明签约人及及复核人员））风险控制对策策案例2010年3月1日，张张某购买了甲甲开发商的房房屋一套。合合同约定的交交房日期为：：2010年年6月10日日。2010年6月5日日，甲开发商商的工作人员员在当地的报报刊上发出通通知。通知的的大体内容是是：包括张某某在内的购房房人购买的楼楼盘已具备交交付条件。请请各位购房人人务必于2010年6月月10日到甲甲公司办理交交房手续，逾逾期责任自负负。2010年6月4日日张某已前往往北京出差。。2010年年6月12日日，张某所购购房屋所在楼楼层发生火灾灾而导致张某某购买的房屋屋被烟熏黑并并且墙体开裂裂。2010年6月13日，张某出出差回家，得得知房屋发生生火灾后，以以房屋尚未交交付为由，要要求与甲开发发商解除购房房合同并退还还所交的购房房款。关注合同义务务跟踪合同履行行情况风险控制对策策销售承诺投诉诉的原因