房地产基本业态划分共382

房地产基本业态划分 易居中国天津公司“新员工上岗”培训课程2011.10(一)居住用地【70年】；(二)工业用地【50年】；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地【50年】；(四)商业、旅游、娱乐用地【40年】；(五)综合或者其他用地【50年】。1.不同类型土地使用划分(一)居住用地——住宅；(二)工业用地——工业、交通、仓储用房；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地——教育、医疗卫生、科研、文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房；(四)商业、旅游、娱乐用地——商业、金融、信息、办公用房；(五)综合或者其他用地——住宅、商业、金融、信息、办公用房。2.不同类型土地对应房屋性质低层住宅为1-3层多层住宅为4-6层小高层住宅为7-11层中高层住宅为12-16层16层以上为高层住宅3.住宅1、低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。

特点：一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。3.住宅（1）低层住宅【独栋别墅、House,Villa】3.住宅单楼独栋的别墅即是独栋别墅，这种别墅上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下前后左右都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。其主要特点表现为私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质，一般有很好的环境配套。（2）低层住宅【双拼别墅】3.住宅它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。特征：1）与联排、独栋对比而言，除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。2）是低层小楼加上私家花园，这种相对独立的双拼别墅，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了Townhouse兵营式排列的呆板面孔。3）双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。（3）低层住宅【联排别墅，Townhouse】3.住宅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米以上。特征：1）比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。2）价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。3）户型设计丰富而前卫，有特色。在欧洲洲原始始意义义上的的Townhouse是指在在城区区联排排而建建的市市民城城区住住宅，，这种种住宅宅均是是沿街街的，，由于于沿街街面的的限制制，所所以都都在基基地上上表现现为大大进深深小面面宽，，层数数一般般在3层至5层，而而立面面式样样则体体现为为新旧旧混杂杂，各各式各各样。。Townhouse现在在在很多多国家家和地地区已已非常常普及及，由由于离离城很很近、、方便便上班班及工工作、、价格格合理理、环环境优优美，，成为为城市市发展展过程程中不不可逾逾越的的阶段段————住宅郊郊区化化的一一种代代表形形态。。2、多层：：多层房房屋指指高于于10米、低低于或或等于于24米的建建筑物物。多多层房房屋一一般为为4––7层，一一般采采用砖砖混结结构，，少数数采用用钢筋筋混凝凝土结结构。。多层层房屋屋一般般规格格(房型)整齐，，通风风采光光状况况好，，空间间紧凑凑而不不闭塞塞。与与高层层相比比，多多层房房屋公公用面面积少少，得得房率率相应应提高高，这这是很很多人人喜欢欢多层层房屋屋的的主要要原因因。（1）多层层住宅宅【花园洋洋房，，GardenHouse】3.住宅6层以下下多层层板式式建筑筑，以以四层层为主主，外外国建建筑风风格明明显，，强调调景观观均好好，绿绿化率率比较较高，，普遍遍存在在远郊郊区一一带，，一般般首层层赠送送花园园，顶顶层赠赠送露露台，，也有有将户户外绿绿化景景观引引入室室内的的情况况。特征：：花园洋洋房介介于别别墅和和普通通公寓寓之间间，它它具有有部分分别墅墅（独独栋和和联排排别墅））的优优点，，又不不可能能完全全脱离离城市市的繁繁华和和便利利，因因此从从某种种程度度上看看，其其在地地理区区位上上也位位于别别墅区区和主主城区区之间间。广广义花花园洋洋房所所定位位的客客群仍仍然是是中产产阶级级，而而且有有一定定文化化品位位。（3）多层层住宅宅【普通多多层】3.住宅普通多多层一一般为为4-6层，条条状建建筑，，定位位低于于花园园洋房房。特征：：一般来来说，多层层住宅宅的容容积率率较低低，环环境较较好，，建筑筑形式式多为为条状状，所所以基基本上上是户户户朝朝南，，建造造成本本低，，一般般售价价不高高，且且得房房率较较高。。3、小高层层：人们一一般把把8层至12、13层的建建筑称称为““小高高层””。小小高层层住宅宅一般般采用用钢筋筋混凝凝土结结构，，带电电梯。。小高高层有有多层层亲切切安宁宁、房房型好好、得得房率率高的的特点点，又又有普普通高高层结结构强强度高高、耐耐用年年限高高、景景观系系数高高，污污染程程度低低等优优点，，很受受购房房人欢欢迎。。同时时，小小高层层对土土地的的利用用率提提高，，土地地成本本相对对下降降，3.住宅4、高层：：超过一一定高高度和和层数数的多多层建建筑。。1972年国际际高层层建筑筑会议议将高高层建建筑分分为4类：第一类类为9～16层（最最高50米）第二类类为17～25层（最最高75米)第三类类为26～40层（最最高100米）第四类类为40层以上上(高于100米）超高层层：30层以上上的建建筑称称为超超高层层。3.住宅高层住住宅和多层住住宅的优缺缺点：：一般来来说多多层住住宅的的容积积率较较低，，环境境较好好，建建筑形形式多多为条条状，，所以以基本本上是是户户户朝南南，建建造成成本低低，一一般售售价不不高，，得房房率较较高。。高层住住宅一一般地地段较较好，，由于于地段段好，，地价价较高高，为为降低低楼板板地价价只能能提高高建筑筑容积积率，，往高高空发发展。。高层层基础础较复复杂，，结构构要求求高，，十分分坚固固，但但成本本也高高。高高层配配有电电梯，，人们们进出出较为为便利利。高高层建建筑的的中上上楼层层，视视野开开阔，，通风风采光光极佳佳。但但下部部楼层层较为为压抑抑，采采光较较差。。3.住宅（1）高层层住宅宅【板式高高层】3.住宅1）南北北通透透，便便于采采光通通风。。板式式住宅宅多是是正南南北方方向，，进深深在15米左右右，南南北通通透，，便于于采光光与通通风，，而且且户型型方正正，平平面布布局合合理，，各功功能空空间尺尺度适适宜。。通常常而言言，由由于板板楼的的面宽宽充裕裕，因因而户户型设设计更更容易易出精精品。。2）板楼楼均好好性强强。眼眼下一一梯两两户的的小板板楼非非常受受宠，，正是是因为为整栋栋板楼楼中各各套户户型的的优劣劣差距距很小小，均均有若若干套套朝北北的户户型难难于处处理。。板楼楼由于于住户户不多多，居居家生生活也也比较较清静静。3）管管理理成成本本不不高高。。通通常常而而言言，，板板楼楼的的管管理理成成本本普普遍遍较较塔塔楼楼低低廉廉，，多多层层板板式式住住宅宅可可以以不不设设电电梯梯，，不不设设变变频频供供水水系系统统，，包包括括外外墙墙粉粉刷刷在在内内的的日日常常维维护护费费用用当当然然要要比比塔塔楼楼便便宜宜得得多多。。4）住住户户使使用用率率很很高高。。板板楼楼户户型型的的使使用用率率通通常常高高达达90%以上上，，而而塔塔楼楼户户型型的的使使用用率率通通常常仅仅为为75-80%，因因为为塔塔楼楼内内的的电电梯梯井井、、候候梯梯厅厅、、变变配配电电机机房房等等都都将将作作为为公公共共面面积积摊摊到到每每个个业业主主的的头头上上。。同同样样是是购购买买建建筑筑面面积积100平方方米米的的住住房房，，板板楼楼户户型型的的使使用用面面积积往往往往高高出出塔塔楼楼住住户户约约10平方方米米。。（1）高高层层住住宅宅【板式高层层】3.住宅1）成本高，，房价高高。板板楼社区区多属低低层低密密度，容容积率较较低，尽尽管居住住舒适很很强，但但房价会会高，特特别是在在城区内内寸土寸寸金的地地段，主主流产品品仍旧是是塔楼，，为数不不多的板板楼非工工薪阶层层能消费费得起。。2）户型型格局不不宜改造造，板楼特特别是砖砖混结构构的板楼楼，户内内多数墙墙体起重重作用，，不可以以变化，，这一点点不如塔塔楼的可可改造性性强。（2）高层住住宅【塔式高层层】3.住宅1）节约约土地资资源，房房价较低低。由于于塔楼社社区的建建筑密度度较高，，因而可可以节约约宝贵的的土地资资源，有有效降低低每平方方米的房房价，让让更多的的人安居居。2）空间间结构灵灵活，宜宜于改造造。塔塔楼多采采用大框框架结构构，除少少数承重重梁之外外，户内内分隔墙墙基本都都可以拆拆改，某某些塔楼楼甚至可可以将整整层楼面面打通，，灵活分分割户型型。3）结构构强度高高，抗震震性好。。高耸耸的塔楼楼由于采采用了框框架结构构，现场场浇筑楼楼板，因因而其结结构强度度比板楼楼高，抗抗震性与与安全性性很好。。（2）高层住住宅【塔式高层层】3.住宅1）均好好性差，，居住密密度高。塔楼每层层的住户户多为6户以上上，甚至至高达12户，，数百户户人家挤挤在一栋栋大塔楼楼里，居居住环境境当然不不如板楼楼优越。。而且，，塔楼每每层都有有部分住住户的采采光、通通风、景景观等条条件比较较落后，，且不可可改变。。2）使用用率不高高，存在在灰色空空间。塔楼户户型的使使用率普普遍低于于板楼10个百百分点左左右，而而且户型型内部的的厨房、、餐厅与与洗手间间往往不不可直接接采光、、通风，，这样的的地方被被称“灰灰色空间间”。（3）高层住住宅【蝶式高层层】3.住宅蝶式住宅宅准确地地讲是改改良型的的塔楼，，因其横横断面形形状像蝴蝴蝶而得得名，蝶蝶式住宅宅的优点点很突出出，结合合了板楼楼和塔楼楼的优点点，让我我们拿宝宝星圆举举例说明明。一、、很好地地解决了了通风和和采光的的问题。。人们喜喜欢板楼楼无非是是它具有有良好的的通风和和日照，，宝星园园的蝶型型建筑使使朝东、、朝西的的房间向向外伸展展，不仅仅真正做做到了户户户朝阳阳，而且且处于翅翅膀位置置的四户户还可以以享受到到爽快的的通风效效果。二二、较高高的使用用率。宝宝星园为为两梯六六户的设设计，有有效压缩缩了电梯梯间的面面积，保保证了每每户较高高的使用用率，避避免了普普通塔楼楼弯弯曲曲曲的走走廊。三三、户型型方正。。蝶式建建筑有一一个通病病——房间的边边角多，，而宝星星园就对对此做了了良好的的改善，，把边角角尽量设设计在电电梯间从从而保证证了户型型的方正正。酒店4.商业现代所谓谓的酒店店，应具具备下列列基本条条件：１、它它是一座座设备完完善的众众所周知知且经政政府核准准的建筑筑。２、它它必须提提供旅客客的住宿宿与餐饮饮。３、他他要由为为旅客以以及顾客客提供娱娱乐的设设施。４、还还要提供供住宿、、餐饮、、娱乐上上的理想想服务。。５、它它是营利利的，要要求取得得合理的的利润。。酒店4.商业（一）根根据酒店店的经营营性质分分１、商业业（务））性酒店店２、度假假性酒店店３、长住住性酒店店（公寓）４、汽车车酒店５、机场场酒店６、旅游游酒店７、会议议性酒店店（二）根根据饭店店客房数数量和规规模划分分１、大型型饭店客客房六六百间以以上２、小型型饭店客客房三三百间以以下３、中型型饭店客客房三三百～六六百间（三）根根据酒店店地理位位置划分分１、公路路性２２、机场场３、、城市中中心４４、风景景区酒店式公公寓4.商业酒店式公公寓分为为“产权式公公寓酒店店”和“酒店式公公寓”。产权式公公寓酒店店的实质质是酒店店，其软软硬件配配套都是是按照酒酒店标准准来配置置，且纳纳入酒店店行业管管理范畴畴，它所所销售的的是设于于酒店内内部的公公寓形式式的酒店店套房。。产权式式酒店的的本质在在于购买买者目的的并非自自住，而而是将客客房委托托酒店管管理公司司统一经经营和出出租，以以获取客客房利润润分红和和获得酒酒店管理理公司赠赠送一定定期限的的免费入入住权。。酒店式公公寓是一一种提供供酒店式式管理服服务的公公寓，集集住宅、、酒店、、会所多多功能于于一体，，具有““自用””和“投投资”两两大功效效，但其其本质仍仍然是公公寓。购物中心心4.商业国际购物物中心协协会的解解释为：：购物中中心是指指一群建建筑，是是组合在在一起的的商业设设施，按按商圈确确定其位位置、规规模，将将多种店店铺作为为一个整整体来计计划、开开发和经经营，并并且拥有有一定规规模的停停车场。。根据购物物中心的的建筑、、设施和和形态的的不同，，国际购购物中心心协会又又将购物物中心细细分为"摩尔"(Mall，，停车场场与店铺铺间有一一定的距距离，通通常在整整体建筑筑的地下下或外围围，而店店铺间有有专门的的步行街街连接，，如区域域型、超超区域型型购物中中心)和和带状中中心(店店铺前各各有停车车场，店店铺间通通常没有有专门的的步道连连接，如如邻里型型、社区区型等)。商业街4.商业商业街就就是由众众多商店店、餐饮饮店、服服务店共共同组成成，按一一定结构构比例规规律排列列的商业业繁华街街道，是是城市商商业的缩缩影和精精华，是是一种多多功能、、多业种种、多业业态的商商业集合合体。商商业街街以平面面形式按按照街的的形式布布置的单单层或多多层商业业房地产形式，其其沿街两两侧的铺铺面及商商业楼里里面的铺铺位都属属于商业业街商铺。商业街街商铺与与商业街街的发展展紧密联联系，其其经营情情况完全全依赖于于整个商商业街的的经营状状况以及及人气，，运营良良好的商商业街，，其投资资者大多多数已经经收益丰丰厚；运运营不好好的商业业街，自自然令投投资商、、商铺租租户、商商铺经营营者都面面临损失失。写字楼4.商业写字楼就就是专业业商业办办公用楼楼的别称称。写字楼原原意是指指用于办办公