中海维修工作管理办法

98/98ZHPM维修工作手册A/0编号：WG版本号：A编制：日期：审核：日期：批准：日期：说明：红色印章为受控文件蓝色印章为非受控文件括号内数字为文件分发号文件受控章声明：维修工作手册未经许可，不得翻印。WG-目录ZHPM维修工作手册目录A/01/1编号 标题WG-01 维修工作流程图WG-02 公共建筑设施的保养WG-03 房屋维修标准WG-04 房屋完损等级的评定WG-05 房屋维修的回访WG-06 物品验证方法WG-07 路缘石涂刷道路漆规定WG-08维修服务WG-09维修过程的检验WG-02-01 公共设施保养计划WG-02-02 公共设施保养记录WG-04-01 结构部分完损等级评定WG-04-02 装修部分完损等级评定WG-04-03 设备部分完损等级评定WG-05-01 维修记录表WG-05-02 派工单WG-05-03 回访记录表WG-05-04周巡视记录表WG-01ZHPM维修工作流程图A/01/1接待住户来访电话再向住户确认一次维修内容、地点及时间后，“请问您还有什么要求？”“对不起，我们暂时没有人。”约定时间去维修“我们马上派人去维修”暂时没有人手有人手有能力询问需要维修的内容及地点，判断有否能力及人手及时去维修。“您好！我能帮您什么忙？”“您好！维修班。您有什么要求！”接到住户电话“您好，我是维修班的，这是我的工作证(牌)，是否您家的．．．．．．需要维修?”上住户家中维修接待住户来访电话再向住户确认一次维修内容、地点及时间后，“请问您还有什么要求？”“对不起，我们暂时没有人。”约定时间去维修“我们马上派人去维修”暂时没有人手有人手有能力询问需要维修的内容及地点，判断有否能力及人手及时去维修。“您好！我能帮您什么忙？”“您好！维修班。您有什么要求！”接到住户电话“您好，我是维修班的，这是我的工作证(牌)，是否您家的．．．．．．需要维修?”上住户家中维修上门维修服务人员必须统一着维修班工装，做到整洁规范，必须佩带工作证，提供全程站立式服务。来访来访没有能力－没有能力－“对不起，我们没有此项服务。”并适当解释您走好！再见！您走好！再见！得到住户允许后,先在住户门外套上鞋套,再进入住户家中,先将工具垫布铺好,将工具放置其上,再检查报修情况,若属于有偿服务,应向住户声明:需要收取适当费用,经住户同意后,进行维修,维修结束后,应用抹布将现场维修弃物收拾干净.得到住户允许后,先在住户门外套上鞋套,再进入住户家中,先将工具垫布铺好,将工具放置其上,再检查报修情况,若属于有偿服务,应向住户声明:需要收取适当费用,经住户同意后,进行维修,维修结束后,应用抹布将现场维修弃物收拾干净.请住户验收维修结果并在《派工单》上签署意见，再礼貌地向业主道别请住户验收维修结果并在《派工单》上签署意见，再礼貌地向业主道别。注：维修工不得收受礼物，不得接受住户饮水或香烟等。注：维修工不得收受礼物，不得接受住户饮水或香烟等。WG-02ZHPM公共建筑设施的保养A/01/2一、目的：通过对建筑有计划的保养，使建筑美观耐用，保持完好，延长其使用寿命。二、原则：日常发现建筑有缺陷的，及时进行维修；并有计划地对建筑物实行系统的保养。三、职责：一般情况下，建筑物的清洁保养由清洁人员按照《清洁绿化工作手册》中有关规定负责执行，填写相应的清洁记录；其它保养内容由维修班负责执行，填写《公共建筑设施保养记录》。维修班长每年初根据公共建筑设施保养计划标准，结合分公司实际情况，制定出公共设施年度保养计划。四、内容：1、屋顶。每２年对隔热层保养一次，对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换，并对面砖表面用白水泥勾缝。2、外墙饰面。每年对重点部位进行清洗；每2年进行一次全面清洗；在清洗时，发现有外墙饰面有脱落的应及时进行修补，恢复原样；对于外墙渗水的，请参考《房屋维修加固手册》修理。3、内墙饰面。每３年进行全面保养。对粉刷面发现有裂缝应修补；对磁砖面裂缝较大的应予以更换，对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击，发现有空鼓的地方，进行更换或在以后日常巡查中注意，发现有脱落及时修补。4、楼梯间。楼梯间踏步每３年进行保养一次，发现问题及时修理。楼梯间墙面粉刷，日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时修理；每３年进行一次全面保养，对粉刷内部有损坏的，用小铁锤在可疑的地方轻轻敲击，如发出空壳声，则说明有起壳现象，确定起壳范围后进行修补。WG-02ZHPM公共建筑设施的保养A/02/25、门。对防火门日常发现有生锈或掉漆的，应及时修理；每年全面保养一次，对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆；对防火门轴承上油一次。对其它类型门每年对轴承上油一次。6、防盗网、花园围栏。根据损坏程度确定重新刷油漆的周期，原则上每２年应刷油一次，最长时间不超过4年。7、窗。每年保养一次，对门窗框松动、翘曲，应将锚固铁脚的墙体凿开，将铁脚取出扭正，损坏的应焊接好，并将门窗框矫正后，用木楔固定，墙清理干净洒水润湿后，用高强度水泥砂浆把脚重新锚固，并填实墙洞，等砂浆强度达到要求后，撤去木楔，把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严重的门窗扇，应卸下进行矫正，焊接后重新安装。每年对配件上油一次。8、公共地砖。日常发现损坏及时维修，每３年进行全面保养一次，发现地砖损坏或裂缝严重的应更换。9、吊顶。日常对吊顶进行检查，发现有破损的应及时更换，每３年揭开石膏板查看吊顶钢丝，有生锈严重的应取下更换。10、人行道、车行道。日常发现有损坏的人行道、车行道应及时修补；每年保养道路一次，对表面起砂的应先用榔头把酥松起砂的部分敲松，然后用高压水枪冲刷干净后，用高强速凝水泥砂浆修复。WG-03ZHPM房屋维修标准A/01/3一、主体工程:屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换；不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做；对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。二、装修工程1、门窗修缮后应牢固、平整、美观，开关灵活，接缝严密不动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的，应更换，更换的门窗应与原门窗一致。2、挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新。3、踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。三、楼地面工程1、木地板的损坏占自然间地面面积２５％以下的，可修复；损坏超过２５％或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地坪。2、普通水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做；水磨石或块料地面损坏时，应尽量修复，实在无法修复的，应改做相应标准楼地面。3、面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严重的，可增设防潮层或做块料地面。WG-03ZHPM房屋维修标准A/02/3四、屋面工程1、屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。2、屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严重时，应翻做。3、女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除。4、钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水；结构损坏的，应加固重做。5、玻璃天栅损坏漏水的，应修复，损坏严重的可翻修，但一般不新做。6、屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。五、饰面工程1、外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应照原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。2、外墙勒脚损坏的，应修复。3、内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。4、天棚损坏：抹灰层松动，有下坠危险的，须铲除重抹；原线脚损坏WG-03ZHPM房屋维修标准A/03/3的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。六、油漆粉饰工程1、木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆。2、钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为２－３年。3、木地板原油漆褪落的，应重做。4、室内墙面、天棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等；高级抹灰损坏应原样修复。5、高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。WG-04ZHPM房屋完损等级的评定A/01/21房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，也就是现有房屋的质量等级。评定房屋完损等级是按照统一的标准、统一的评定方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好或损坏的等级评定。这项工作专业技术性强，既有目观检测，也有定量、定性的分析。根据城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》，并结合我公司实际情况，制定对楼宇质量进行评定的标准。一、房屋完损标准的划分和等级分类。1、房屋完损标准的划分各类房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来划分的。房屋完损标准共分成四个标准，即完好标准、基本完好标准、一般损坏标准和严重损坏标准。房屋的结构组成部分分为：基础、承重构件、承重墙、屋面和楼地面；装修组成部分分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修；设备组成部分分为：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷针装置、电梯等）。２、房屋完损等级的分类根据各类房屋的结构、装修和设备等组成部分的完好、损坏程度，房屋的完损状况即房屋完损等级分成以下五类：（1）完好房。是指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。WG-04ZHPM房屋完损等级的评定A/02/21（2）基本完好房。是指房屋结构基本完好，少量构部件有损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状良好，能正常使用，经过一般性的维修能修复的。（3）一般损坏房。是指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照的管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件。（4）严重损坏房。是指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋顶严重漏雨，装修严重变形、破损、油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建。（5）危险房。是指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住户安全的房屋。二、房屋完好率，危险率的计算计算房屋完损等级，一律以建筑面积（m2）为计算单位，评定时以幢为评定单位。房屋完好率是指：完好房屋的建筑面积与基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积的百分比。即:房屋完好率=×100％房屋经过大、中修竣工验收后，应重新评定调整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能调整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暂按大修前的房屋评定，但竣工后应重新评定；新接管的新建房屋，同样应评定完好率。WG-04ZHPM房屋完损等级的评定A/03/21危房率：是指整幢危险房屋的建筑面积占总的房屋建筑面积的百分比。即：整幢危险房屋的建筑面积危房率＝×100％总的房屋建筑面积三、房屋的各类完损标准房屋的各类完损标准是指房屋的结构、装修、设备等各组成部分的各项目的完好或损坏程度的标准。房屋各组成部分的各项目的完损程度是评定房屋完损等级的基础。评定各分项完损程度的确切与否，就会影响到房屋完损等级的正确评定。房屋完损等级标志着房屋的质量，所以要认真细致的进行各分项完损程度的评定。1、完好标准完好标准是指房屋的结构构件完好，装修完好、完整，设备完好，齐全，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，一般经过小修就能修复的。(1)结构部分：①地基基础：地基有足够的承重能力，挖孔桩、预制钢筋砼管桩、灌注桩、预制砼桩、钢筋砼等各类基础，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，一般经过小修就能修复的。②承重结构：A、钢筋砼的梁、柱、墙、板、球（弧）形屋面等无倾斜、变形和非收缩性的裂缝，无砼剥落、碳化和钢筋露筋等损坏。B、承重砖墙（柱）、砌体无裂缝、倾斜、弓凸、风化等损坏；WG-04ZHPM房屋完损等级的评定A/04/21C、钢屋架平直稳定不变形，各部件节点焊接完好，支撑部件完好不变形，表面无锈蚀。③非承重墙A、钢筋砼墙板无损坏、裂缝，不渗漏；B、砖墙（砌块）平直完好，无风化破损、倾斜、弓凸等。④屋面：不渗漏。各种屋面基层牢固、平整、完好、积尘甚少，屋面排水畅通。屋面的隔热保温层、防水层完好无损。刚性防水层和块体防水层完好平整，有足够的抗渗能力，无裂缝、起砂,分格缝填嵌严密，粘结牢固无损；卷材防水层粘结牢固，无空鼓脱壳、破损。⑤楼地面Ａ、整体水泥面层平整坚固，无空鼓起壳、裂缝、起砂等损坏；Ｂ、木地板平整坚固、稳定、表面稍有磨损或轻微稀缝，无腐朽等损坏；Ｃ、砼、缸砖、瓷砖、马赛克、花岗岩等块料面层平整无裂缝、残缺、掉角等损坏。（2）装修部分：①门窗：完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全、油漆完好有光泽，个别铝合金、钢制门窗有轻度锈蚀和开关稍有碰轧。②外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：完整，粘结牢固，无空壳、剥落、裂缝的破损（收缩性的风裂缝除外）；玻璃幕墙：完整、粘结牢固、无裂缝和破损。WG-04ZHPM房屋完损等级的评定A/05/21③内墙瓷片、大理石、内抹灰：完整、无破损、空鼓和裂缝（收缩性的风裂缝除外）。④顶棚：灰板条、各种装饰板、隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等顶棚吊筋牢固，面层完整无破损、变形、下垂、腐朽、脱落，油漆完好。⑤细木装修：护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等完整牢固，油漆完好。（3）设备部分好、齐全、现状良好、使用正常：①水卫：上下水管道畅通，无锈蚀，各种卫生器具完好，零件齐全无损，个别稍有轻微渗漏；②电照：电器设备、线路及各种照明装置完好、牢固、绝缘良好；③空调：空调设备、管道畅通完好、无堵、滴现象，使用正常；④特种设备：如电梯、避雷装置、对讲、电视监控、防盗设施、发电机、水泵、室内消防等设施设备等使用正常。2、基本完好标准基本完好标准是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，屋面局部渗漏但不严重；装修基本完好，稍有损坏，油漆失色，设备管道现状基本良好，能正常使用。（1）结构部分：①地基基础：地基有承载能力；基础符合设计强度的要求，稍有超过允许范围的不均匀沉降，个别承重结构呈细裂缝，但已稳定，无继续发展的趋势。WG-04ZHPM房屋完损等级的评定A/06/21②承重结构：A、钢筋砼的梁、柱、墙、板、球（孤）形屋面等个别有轻微变形，细小裂缝，砼有轻度剥落、碳化和露筋。B、钢屋架平直稳定不变形，各部件节点焊接完好，支撑部件完好不变形，表面稍有锈蚀。C、承重砖墙（柱）、砌块等砌体有少量细裂缝。③非承重墙：有少量损坏，但基本牢固。A、钢筋砼墙板稍有裂缝，局部稍有渗漏；B、砖墙（砌块）表面稍有风化、细裂缝，勒脚有侵蚀。④屋面：局部有渗漏。积尘较多，屋面排水基本畅通。屋面的隔热保温层、防水层稍有破损；刚性防水层稍有龟裂、起砂、分格缝嵌缝老化，稍有开裂；块体防水层稍有脱壳、裂缝；冷膏、油膏等防水层稍有老化和封口脱开；卷材防水层稍有老化、气泡、空鼓、翘边和封口脱开等。⑤楼地面Ａ、整体水泥面层稍有磨损和稀缝，空鼓、起砂；B、木地板表面稍有磨损或轻微稀缝，有轻度颤动；C、块料面层磨损起砂、稍有裂缝、空鼓、缺损。（2）装修部分：①门窗：有少量变形，开关不灵，玻璃少量松动、破碎、残缺、五金、纱窗少量缺残；油漆稍有起皮剥落，少量铝合金、钢制门窗有锈蚀。②外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：稍有空鼓、剥落、勾缝砂少量酥松脱落。WG-04ZHPM房屋完损等级的评定A/07/21③内墙瓷片、大理石、内抹灰：稍有空鼓、裂缝、剥落。④顶棚：灰板条、各种装饰板、隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等顶棚吊筋无明显变形下垂，抹灰稍有裂缝，其它面层稍有脱钉、翘角、松动、压条有松动脱落，油漆失光。⑤细木装修：护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等基本完整牢固，稍有松动，残缺、油漆失光。（3）设备部分：①水卫：上下水管道基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零部件损坏残缺。②电照：电器设备、线路及各种照明装置基本完好，无漏电现象，个别零件损坏。③空调：空调设备、管道基本畅通，稍有锈蚀、滴水现象，个别零件损坏，基本上能正常使用。④特种设备：如电梯、避雷装置、对讲、电视监控、防盗设施发电机、水泵、室内消防等设备设施，现状基本良好，能正常使用。３、一般损害标准一般损害标准是指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨；装修局部有破损，油漆老化；设备管道不够畅通，水卫、电照器具、零件有部分老化、损坏或残缺。（1）结构部分：①地基基础：地基承重力不足，基础局部强度不足，有超过允许范WG-04ZHPM房屋完损等级的评定A/08/21围的不均匀沉降，对上部结构有变形、裂缝等影响。②承重结构：有较多损坏，强度已有所减弱。A、钢筋砼的梁、柱、墙、板等局部变形、裂缝、裂缝值稍超过设计规范的规定，砼剥落面积占全面积的10％以内，有露筋锈蚀。钢筋砼球（孤）形屋面有剥落露筋，钢筋有锈蚀。B、承重砖墙（柱）、砌块等有部分裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝勾缝酥松剥落损坏。③非承重墙：有较多损坏，强度减弱。Ａ、钢筋砼墙板的边、角有裂缝，有渗漏，间隔墙面层部损坏。Ｂ、砖墙（砌砖）有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀、灰缝勾缝有剥落酥松，勒脚有部分侵蚀剥落。④屋面：局部漏雨，积尘较多，水泥砂浆基层局部裂缝，空鼓；屋面高低不平，排水不畅通，设施锈蚀、断裂。屋面的隔热层、保温层、有较多损坏；刚性水层面层部分有裂缝、起壳；块体防水层部分有松动、裂缝、风化；卷材防水层部分有气泡、老化、空鼓、翘边和封口脱开；冷膏、油膏等防水层部分有龟裂、起绉、封口脱开。⑤楼地面A、整体水泥面层部分有裂缝、空鼓、剥落、严重起砂；B、木地板部分有磨损、蛀蚀、翘裂、松动和稀缝，局部变形，有颤动；C、块料面层磨损、部分破损、裂缝、脱落、高低不平。WG-04ZHPM房屋完损等级的评定A/09/21（2）装修部分：①门窗：有部分翘裂，榫头松动，木质腐朽，开关不灵；铝合金、钢制门窗变形、锈蚀；玻璃、五金、纱窗部分残缺，油漆老化起皮剥落。②外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：部分有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆部分酥松脱落，嵌缝条部分脱落。③内墙瓷片、大理石、内抹灰：部分有空鼓、裂缝、剥落。④顶棚：灰板条、各种装饰板、隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等顶棚吊筋有明显变形下垂，抹灰局部有裂缝，面层局部有脱钉、翘角、松动，部分压条脱落，油漆老化。⑤细木装修，护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等部分腐朽、蛀蚀、破裂、松动，油漆老化。（3）设备部分：①水卫：上下水管道不够畅通，管道内有较多积垢、锈蚀，个别滴漏；卫生器具零部件损坏、残缺。②电照：电器设备陈旧、电线部分老化，绝缘性能较差，少量照明装置有损坏、残缺。③空调：部分设备、管道锈蚀严重，零部件损坏，有滴、跑现象，供风不正常。④特种设备：如电梯、避雷装置、对讲、电视监控、防盗设施、发电机、水泵、室内消防等设备设施，部分损坏、残缺、失效，不能正WG-04ZHPM房屋完损等级的评定A/010/21常使用。４、严重损坏标准严重损坏标准是指房屋结构明显变形、损坏，屋面严重漏雨；严重破损、残缺，油漆老化风底；设备陈旧，管道严重堵塞，卫生器具、零件严重残缺损坏，不能正常使用。（1）结构部分①地基基础：地基承载力不足，有较明显滑动；基础强度不足，不明显的不均匀沉降或有压碎、折断、腐蚀等损坏，仍有发展趋势，对上部结构有明显影响。②承重结构：有较多损坏，强度已有所减弱。Ａ、钢筋砼的梁、柱、墙、板等有明显下垂变形、裂缝，砼剥落和露筋锈蚀严重，下垂变形，裂缝值超过设计规定的规定，砼剥落面积占全面积的10％以上。钢筋砼球（弧）形怀面有倾斜或变形，砼严重腐蚀剥落、露筋锈蚀。Ｂ、钢屋架明显倾斜或变形，部分支撑弯曲松脱，锈蚀严重；Ｃ、承重砖墙（柱）、砌块的砌体强度和稳定性严重不足，有严重裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和抹灰层大片脱落。③非承重墙：有严重损坏，强度不足。Ａ、钢筋砼墙板的边、角有严重裂缝、变形，严重漏水，面层严重破损。Ｂ、砖墙（砌块）有严重裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀，抹灰层大片脱落，勒脚严重侵蚀。④屋面：严重漏雨，积尘甚多，水泥砂浆基层严重裂缝、空鼓、WG-04ZHPM房屋完损等级的评定A/011/21风化；屋面高低不平，排水设施严重锈蚀、断裂、残缺不全。屋面的隔热层、保温层严重破损；刚性防水层严重开裂、起壳、起砂；嵌缝料断裂脱落。块料防水层严重松动、裂缝、腐蚀、破损。冷膏、油膏等防水层普遍老化、纤维玻璃布露出，封口严重脱开。卷材防水层普遍老化、裂缝、翘边、封口脱开，沥青流淌。⑤楼地面Ａ、整体水泥面层严重起砂、剥落，裂缝、沉陷、空鼓；Ｂ、木地板严重磨损、蛀蚀、翘裂、松动和稀缝，变形和颤动；Ｃ、块料面层严重松动、脱落、下沉、高低不平、破碎、残缺不全；（2）装修部分：①门窗：木质腐朽，开关普遍不灵，榫头松动翘裂；铝合金、钢制门窗严重变形锈蚀；玻璃、五金、纱窗残缺，油漆老化剥落风底。②外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：严重空鼓、裂缝、风化、剥落，墙面渗水，勾缝砂浆严重酥松脱落，嵌缝条普遍脱落。③内墙瓷片、大理石、内抹灰：严重空鼓、裂缝、剥落。④顶棚：灰板条、各种装饰板、隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等顶棚吊筋严重变形下垂，龙骨弯曲翘裂、腐朽、蛀蚀、面层严重破损，压条脱落，油漆见底。⑤细木装修：护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等木质腐朽、蛀蚀、破裂、松动，油漆见底。（3）设备部分：①水卫：上下水管道严重堵塞、锈蚀、漏水；卫生器具零部件严重损坏、残缺。WG-04ZHPM房屋完损等级的评定A/012/21②电气照明：设备陈旧残缺，电线普遍老化、凌乱，照明装置残缺不齐，绝缘不符合安全用电要求。③空调：部分设备、管道锈蚀严重，零部件损坏，残缺不齐，滴、跑现象严重，已无法使用。④特种设备：电梯、避雷装置、对讲、电视监控、防盗设施、发电机、水泵、室内消防等设施严重损坏、残缺、失效，已无法使用。５、评定完损等级标准注意事项（1）在评定时遇到断面明显不足的构件，必要时应经测试才能确定完损或危险程度。（2）在评定分项完损程度时，遇到一个分项内有几种损坏内容，以严重的某一内容为准来评定该项完损程度。（3）在评定分项完损程度时，除结构组成部分的各项外，其余组成部分的各项可以数量最多的部件的完损程度为准来评定该项的完损程度。（4）对于房屋组成部分中未列出的分项如阳台、楼梯、烟囱、壁橱等，在评定完损程度时，要分别列入房屋的组成部分中去评定。至于并于哪一个分项，可自己确定。如烟囱可归入屋面。四、房屋完损等级评定方法房屋的完好等级，标志了房屋质量的好坏，它是根据房屋各个组成部分的完损程度来综合评定。房屋完损等级的评定分为完好房屋、基本完好房屋、一般损坏房屋、严重损坏房屋和危险房屋等五类。（一）钢筋混凝土结构房屋评定完损等级方法分为以下四种情况：1、房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完WG-04ZHPM房屋完损等级的评定A/013/21损标准，则该房屋的完损等级就是该分项所评定的完损等级。2、房屋的结构部分各项完损程度符合同一个完损标准，但装修、设备部分中有一、两项完损程度下降一个等级完损标准，其余各项仍和结构部分符合同一个完损标准，则该房室的完损等级应按结构部分的完损等级来确定。3、房屋的结构部分各项完损程度符合同一个完损标准，但结构部分中的非承重墙或楼地面分项完损程度下降一个等级；装修或设备部分中也有一项完损程度下降一个等级，其余各项仍同结构部分符合一个等级的完损标准，则该房屋的完损等级可按结构部分的完损等级来确定。4、房屋结构部分中的地基基础、承重构件、屋面等级的完损程度符合严重损坏标准，其余各分项完损程度均符合一般损坏标准，则房屋完损等级应评为严重损坏房屋。其余以此类推。（二）评定房屋等级注意事项1、评定房屋完损等级时应根据房屋的结构、装修、设备等组成部分的各项完损程度，对整幢房屋的完损程度进行综合评定。（表格见《结构部分完损等级评定表》、《装修部分完损等级评定表》、《设备部分完损等级评定表》）2、在评定房屋完损等级时，要以房屋的实际完损程度为依据，严格按建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》中规定的方法进行，不能以建筑年代来代替来划分评定，也不能以房屋的原设计标准的高低来代替评定房屋完损等级。3、评定房屋完损等级时，特别要认真对待结构部分完损程度的评定，这是因为其中地基基础、承重结构、屋面等项的完损程度，是决定该房WG-04ZHPM房屋完损等级的评定A/014/21屋的完损等级的主要条件，若地基基础、承重结构、屋面等三项的完损程度不在同一个完损标准时，则以最低的完损标准来评定。4、评定房屋结构部分等级时，若超过规定允许的下降分项的范围，则整栋房屋完损等级可下降一个等级，但不能下降到危险标准屋的等级。5、评定严重损坏房屋时，结构、装修、设备等各分项的完损程度，不能下降到危险房屋的等级。6、在遇到对重要房屋评定完损等级时，必要时应对地基基础、承重结构进行复核或试测后才能确定完损程度。7、正在大修理中的房屋按大修前房屋评定。五、评定房屋完损等级的基本做法房屋完损等级的评定可分定期和不定期两类。定期评定房屋完损等级，一般每隔１－３年（我公司规定为3年）对所管的房屋进行一次全面逐幢完损等级的评定，这种评定可以全面、详细的掌握房屋的完损等级情况。不定期评定，分为以下几种情况：1、根据气候特征，如雨季、台讯、暴风雪、山洪等，应对危险房屋、严重损坏房屋和一般损坏房屋等进行检查评定完损等级。2、房屋经过中修、大修、翻建竣工验收以后，应重新进行评定完损等级。3、接管新建房屋后，要进行评定完损等级。进行评定房屋完损等级，其基本做法大致可以分为组织准备，实施查勘，统计汇总等三个阶段。1、组织准备阶段WG-04ZHPM房屋完损等级的评定A/015/21这一阶段的重点是制定评定工作计划，建立评定组织，组织评定人员进行培训，搞好试点。（1）组织准备：公司成立房屋质量评定领导小组，对评定工作进行全面组织和领导，这个评定小组要有公司分管领导，分公司、技术等部门的人员参加。各基层物业分公司应成立评定小组。小组成员一般由５－６人组成，即有经验的分公司负责人1人，水工1人，电工1人，泥工1人，木工1人，电梯工1人。（2）培训、试点：组织评定人员进行业务培训、培训方法要采取理论与实践相结合的方法，把课堂听讲与现场实际相结合起来。还可以把培训和试点结合起来。通过培训以达到理解标准，掌握方法，保证质量的目的。通过学习了解评定房屋质量的目的意义，明确任务范围、掌握评定的方法；其次要学习物业管理的有关政策、业务知识以及如何鉴定等基本常识、统计要求。另外评定工作的纪律也是培训学习的必要内容。试评时一定要按照《标准》逐项对照确定。通过试评必须达到二个基本目的：一是要达到统一方法、统一口径、统一目光（目测程度）以起样板示范作用；二是要摸索出一套评定房屋完损等级的工作规律，以取得经验，加以推广。（3）物质准备：要根据评定工作的要求做好必要的物质准备，包括查勘工具，评定的各种统计表格。查勘工具可备线陲、直尺、榔头、螺丝刀、试电笔及有关检查设备的仪器、仪表。还有必要的书写用具及安全器具。各项准备工作要尽量做得细一点。物业管理公司要求对各分公司的评定工作准备认真检查落实，避免临阵忙乱，影响工作。还要建立各级WG-04ZHPM房屋完损等级的评定A/016/21评定人员的各项工作责任制，以保证评定工作的质量。2、实施查勘阶段在充分做好各项准备工作以后，可进入实施查勘阶段。在这一阶段评定领导小组要帮助和指导各分公司做好评定查勘的各项工作，及时掌握情况抓质量、抓进度、总结经验，发现问题要及时解决。（1）分工明确，职责分清：各分公司的评定小组人员分工明确，各司其职。如：泥工负责评定地基基础、钢筋砌体等承重结构、非承重结构、屋面、楼地面、内外饰面等项的完损程度。木工负责评定非承重墙、木地面、门窗、顶棚、细木装修等项的完损程度。水工及电工负责水卫、电照、空调和特种设备（电梯除外，电梯由电梯工负责评定）等。分公司负责人是评定小组的负责人，也是评定工作的技术质量负责人，主要负责安排查勘评定任务，技术指导，质量监察，上下联系；负责评定房屋完损等级，解决评定过程中遇到的疑难问题；保管评定中的资料和表格。（2）评定顺序：为了使工作有秩序地进行，提高工作效率，保证评定工作质量，应按以下顺序进行：①在室内先填写好房屋分幢完损等级评定表中的有关资料，如房屋名称、结构类别、建筑面积、现在用途等项。②在填写好房屋分幢完损等级评定表中的有关资料以后，实地进行逐幢评定。在评定等级确定并填好表后，评定小组负责人要签注姓名和日期。③房屋分幢完损等级评定工作结束后，经复核抽查无误，符合质量要求后，方可进行房屋完损等级汇总和统计汇总工作。WG-04ZHPM房屋完损等级的评定A/017/21（3）评定方法：评定小组先将填好的房屋分幢完损等级评定表带到实地，经核对房屋的名称、幢号后，泥工、木工、水工、电工、电梯工按各自分工进行评定，其方法如下：查：查看是评定的主要方法，查看时应先查外后查里，先查下后查上。泥工先沿着房屋外形查看一遍，熟悉情况，接着查看外承重墙（柱）、非承重墙、外饰面等项的完损程度，然后进入屋内，按照先查下后查上的原则顺序，查内承重墙（柱），钢筋砼的梁、柱、板、楼地面、非承重墙、内饰面等项的完损程度，再查看屋（楼）面渗漏水迹情况和上屋面查看完损程度，若遇墙体、柱有倾斜、弓凸等损坏，可以用线陲吊测倾斜、弓凸值，以便进一步确定损坏程度。若遇承重结构有裂缝、风饰面有破损，还可以用尺量测裂缝宽度或饰面破损面积，以进一步确定其完损程度。木工先查看外门窗的完损程度，然后进入屋内，按照先查下后查上的原则顺序，查看非承重墙、木地面、顶棚、细木装修等项的完损程度。查看时可以用螺丝刀探凿腐朽的深度。对遇到顶棚和经常受雨水侵入的部位，一定要详细查看，顶棚一定要钻进去查看。水、电工及电梯工对设备部分的完损评定，也应按照先下后上的顺序逐间逐层检查，必要时带检查测试仪器来测定设备和性能好坏及电器、线路绝缘情况，据此来确定完损程度。分公司负责人从外到里，从下到上对各项都要目测完损程度，做到心里有数，若遇到危险、严重损坏的承重结构，可以同泥工或木工一起查看完损程度。在查看过程中要按房屋的部位循顺序进行，每查看一处把所有的项WG-04ZHPM房屋完损等级的评定A/018/21目全部查看到，不能有遗漏，不走回头路，以节省时间。问：对有些项目的损坏情况查看不到或情况不清的，可以询问住户，如白蚁危害，屋（楼）面漏水，水管跑、冒、滴等情况。报：泥工、木工、水工、电工、电梯工在各自查看项目后，就分别向分公司负责人报出各个项目的完损程度。议：分公司负责人首先根据房屋完损等级评定表上记载的各项完损程度，按照房屋完损等级评定方法，提出整幢房屋应评定完损等级的建议，再经过评定小组评议后确定其完损等级。如果评定小组对评定的完损等级意见不统一时，要发扬民主、充分进行商议，必要时对争论的项目可进行复查后再确定等级。对评定过程中遇到情况复杂，个人难以确定时，需评定小组集体查看，经商议后再确定。记：分公司负责人把评定小组评定的房屋完损等级记在房屋分幢完损等级评定表中的“评定等级”一栏内，填写时可简定写为“完好”（即完好房），“基本完好”（即基本完好房），“一般”（即一般损坏房），“严重”（即严重损害房）、和危险（即危险房）。在评定过程中发现危房、严重损坏房和一般损坏房的承重结构损坏的情况，还要在表中“附记”栏内简明记载损坏的内容、程度、数量、部位等，必要时可画图示意，以便复核或作为修理查勘时的依据。（4）填写房屋分幢完损等级评定表：房屋完损等级评定表是评定的基础表格，为了保证质量，填写内容要正确，方法要一致。每幢房屋填写一张评定表。一般填写方法如下：名称：指大厦名称。地址：指大厦所在的地点。编号：编号的目的是为了便于汇总统计和装订资料，防止散失，以供查考，以每张表编一个号码，应顺序编号。WG-04ZHPM房屋完损等级的评定A/019/21幢号：同一大厦中有几幢房屋的，应分别按每一幢编写幢号。产别：是根据房屋所有权和管理不同而划分的类别，如公产、代管户、拨用户、私产等。结构类别：如钢筋砼及其它结构等。现在用途：如住宅、商场、写字楼、酒店等，是指房屋目前的实际用途，并非房屋原建时的用途。附记：主要记载说明的问题，如承重结构损坏的部位、数量、程度等。评定等级：是指整幢房屋的完损等级。（5）评定的质量要求：评定房屋完损等级的目的，是为了使物业公司及分公司掌握房屋的完损情况，并为房屋技术管理和修缮计划的安排提供基础资料和依据。因此要把评定工作的质量放在首位。为了保证质量，必须做到以下几点：①加强对评定人员的培训和业务指导，提高业务工作素质，使每个评定人员对房屋完损标准和评定方法弄懂，并在实际工作中能正确掌握使用。②在评定过程中出现特殊情况和疑难问题没有把握时，要及时汇报上一级评定组织。上级评定组要经常到现场指导，及时解决评定中存在的问题。③建立工作责任制，评定人员承担评定质量的责任,对质量好的要给予表扬,对质量差的要批评,并限期改正。④上级评定组织要严格把关，加强抽查指导，及时发现差错，给予纠正。检查质量的方法：①评定小组自查。评定小组每天实地评定结束后，要及时整理表WG-04ZHPM房屋完损等级的评定A/020/21格，检查是否有遗漏，如有遗漏一定要及时补上。对评出等级要自检一下，是否符合评定方法和评定标准，对不符合者，要及时纠正。②上级评定组织抽查。上级评定组织要经常派人去基层检查工作，了解进度，抽查质量。抽查质量方法，一是抽查房屋分幢完损等级评定表，从表上检查评定方法是否正确，分析正确程度；二是到实地复查，查一查评定出来的等级是否符合房屋完损的客观实际情况。抽查数量一般在10%左右，允许误差率控制在千分之三以内。（6）评定中应注意的事项①参加评定工作的人员一定要有高度的责任感，要严格组织纪律，既做房屋质量评定员，又做宣传员；随时向住户宣传房屋评定的目的、意义和方法，取得住户的支持配合。②查勘评定工作要做到现场查勘，现场评定，日查日评日清。对该幢房屋被评定为“危险房”和“严重损坏房”二个等级时，不要当着住户评定或自作主张随意解答与评定无关的问题，以免产生不必要的麻烦。③在现场查看时，必须十分注意安全工作，以防止发生意外事故。④对查看时，隐敝部位被破损的地方，应通过分公司及时安排修补，以免影响住户。（7）评定员应遵守的纪律：①评定工作必须到实地，依顺序逐幢进行。若遇住户不在家，应下次再补查，做到不遗漏、不复查。②工作时必须佩戴标志或携带证件，以明确身份，接受群众监督。③对待住户态度和气，尊重住户的风俗习惯，注意文明礼貌。不随意向无关人员传播资料和数据。④妥善保管评定资料和表格，不得遗失、污损，做到日评日清。WG-04ZHPM房屋完损等级的评定A/021/21⑤坚守岗位，不擅离职守，认真执行各种规章制度。３、汇总统计表这一阶段的工作重点是抓好汇总统计表的统计质量，搞好复核、核对工作，并在搞好统计汇总工作的同时，切实做好资料装订工作。房屋完损等级的汇总统计工作是最后一道工序，也是评定完损等级出成果的阶段。汇总统计采用逐级的，自下而上的方法进行。（1）《房屋完损等级汇总表》是分公司建筑面积和各类房屋结构完损等级的汇总，从此表可看出房屋结构和完损等级的情况。①此表由分公司汇总。②此表汇总是根据《房屋分幢完损等级评定表》复核无误的基础上进行汇总。（2）《公司房屋完损等级汇总表》是各分公司房屋完损等级的统计汇总，反映房屋各类结构的面积和完损等级，并用百分率表示。①此表由公司汇总。②此表是根据《房屋完损等级汇总表》来统计汇总。4．相关表格见：《结构部分完损等级评定》《装修部分完损等级评定》《设备部分完损等级评定》WG-05ZHPM房屋维修的回访A/01/1为了管理及维护好业主的房屋，达到结构完好、设备常用常新的要求，在及时维修、确保质量的同时，要善于发现问题，以便及时改进维修工作，不断提高管理水平及服务水平。特制定房屋（含水电）维修回访制度如下：一、各分公司指定专人负责组织每月定期的维修回访工作。二、对房屋大的缺陷（如屋面漏水、外墙开裂等）维修后，应随时观察效果，专人定期仔细检查，并作专项记录(维修记录>）。三、对业主室内的一般维修，管理人员每月按维修班提供的派工单总量的15%～30％随机抽样回访并作记录。回访可以是上门回访，规定20%也可以是电话回访（《派工单》、《回访记录表》）。四、对公共部位的维修，管理人员不做回访，维修班长每周巡视时查看维修质量。五、各大堂值班员收到小业主对维修后仍存在缺陷的再次投诉时，须立即报告分公司办公室，办公室应在２４小时内安排特殊回访与返修六、相关文件及记录《维修记录》《派工单》《回访记录表》《周巡视记录表》WG-06ZHPM物品验证办法A/01/2一、目的：确保为服务对象提供合格的物品。二、适用于大厦内一切影响服务的进货物品（含维修材料、清洁用具、保安用具等物品）。三、职责：1、所需物品部门必须对影响服务的进货物品进行验证，并认真填写《物品验证单》，以确认物品质量之状态，采购主管还应在《物品验证单》上签名。2、所需物品部门的使用人发现不合格品时，应及时通知采购主管，并会同分公司主管经理对不合格品进行确认。3、对不合格品应及时处理，所需物品部门主管、采购主管、分公司主管经理应共同商讨对不合格品的处理方法（返修、降级使用、退货或报废）。《不合格品处理单》由所需物品部门主管负责填写，由主管经理确认。4、所需物品部门主管应对所购物品之质量状态进行标识。五、验证方法及标准：由于本公司采购属零星采购，所以参考GB2828，对采购物品数量（单个）10个以下的全部抽样；10—100个，抽样为10－20个；对采购物品数量多于100个的，抽样为10%—20%；1000个以上的，抽样为2%-3%。1、数量：物品应和《采购计划审批表》所提供之数量相符。2、规格：物品应和《采购计划审批表》所提供之规格相符，验证工具有：钢板尺、卷尺、万用表等。3、外观：①包装：Ａ、目视物品外包装应平整光滑，无挤压现象。Ｂ、从包装上看有无生产厂家，生产日期等标志，验证产品是否有合格证，生产日期是否过期。WG-06ZHPM物品验证办法A/02/2②物品本身：Ａ、目视表面无明显擦痕，无破损、无沙眼；Ｂ、无凸凹不平的现象；手感光滑（沙轮除外）；Ｃ、有连接部位转动灵活，应无大的磨擦声；Ｄ、检查接口部分有无松动；Ｅ、验证物品质地是否符合购买要求；Ｆ、颜色是否符合购买的要求；Ｇ、验证规格、尺寸是否符合要求；Ｈ、对受力部分还应用手或其它方法加力实验；Ｉ、检查附属件是否齐全。4、性能：①对物品机械部分反复试动，检查其灵活性；②对具有弹性的物品反复伸缩和弯曲，应能回复或基本回复原状；③对电器物品应用万用表测试，应达到规定要求；④对具有密封要求的物品，应进行详细查看，必要时使用直接安装查看法（如自己先安装试用检查等）。⑤其它方法。五、验证结果：分为合格与不合格。其中对不合格品的处理分为降级使用、退货及报废。1、验证后不符合要求，但可以使用的；经返修入库。2、对于从原建筑物或设备上拆下来的旧材料，经验证，返修或不经返修可以降低标准使用的为降级使用。降低标准指可以用于公共不明显的地方或经住户同意，减少收费用于住户家中。3、对于新购进的物品，经验证不合格，可以直接退货。WG-07ZHPM路缘石涂刷道路漆规定A/01/1为了美化小区环境，各管理处须将所有路缘石刷上道路漆，现就粉刷路缘石作如下规定。1、各管理分公司自行购买所需道路漆，也可以与临近管理分公司协商合作购买，以减少浪费。（参考价格：现代牌道路漆每桶30Kg；380元/桶）2、粉刷方式①单位为cm；②线条倾斜方向为车行方向。③粉刷效果要保证油漆颜色能完好地覆盖住原有水泥路缘石底色。WG-08ZHPM维修服务A/01/15一、土建部分的维修（一）墙和顶棚维修（石膏板基层）1、修补发丝裂缝A、沿裂缝清除表面涂料及腻子，用砂纸打磨并清理干净，露出基层。B、用胶粘贴布带干后按工序刮腻子打底，待干后补刷面层涂料。2、修补一般裂缝（刚性基层，非沉降裂缝）A、沿裂缝用工具将两侧基层刮成内八字口，直至不见原裂缝，清除粉散颗料。B、用水将裂缝基层表面彻底湿润后，涂刷水泥结合层。C、准备足够的膨胀水泥，调成半干湿状，并及时使用。D、用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光，然后清除表面多余的补缝材料。E、在缝材料干燥后，在修补面处刮腻子，涂刷涂料。3、修补小孔,小洞对于灰墙上因钉钉子造成的小孔或因家具碰撞造成的坑,可用腻子,墙板灰或其它合适的填充材料进行填塞。A、填塞孔洞前先清除孔隙周围栈松的灰泥，并将孔隙边缘区浸湿。B、填塞孔洞后，需经过几个小时的干燥时间，然后用砂纸磨平，利用边磨边划圈的运动将修补的边融合。C、在修补面上先刷一道底层涂料，然后再涂表面涂料。4、修补大的孔洞A、先剔墙面孔洞周围酥松的基层，清扫冲洗干净，用与基层相同质地的材料进行嵌填。B、为避免嵌填物达到一定强度后，抹灰层产生收缩裂缝，剪比孔洞大些的钢丝网片，用水泥钉固定在洞周围基层上。C、清水湿润基层，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面层。WG-08ZHPM维修服务A/02/15D、等修补的部分凝固干燥后，刮腻子打底，干后用砂纸打磨，分别喷刷二道表面涂料。（二）更换地面或墙面瓷砖、瓷片1、剔除损坏后的瓷砖，到结合层，清扫残渣，喷洒水湿润。2、涂抹水泥结合层。3、使用与原墙、地面同样材质和规格的瓷砖，用水泥浆掺107胶均匀涂抹在瓷砖背面，用手压贴，并用木锤或胶锤锤平、直，划去砖缝多余泥浆。4、必须留缝使灰缝表面光滑平整，不得高出瓷片，留缝后不得高出瓷片周边弧形角。5、修补工作完毕后，用布或棉纱把瓷砖表面擦抹干净。6、对于外门窗周围瓷砖的修补，把需要更换的瓷砖剔除（含结合层），在门窗口或接触处基层，为防止渗水常需涂抹防水涂料（修补程序同1、2、3、4、5）。（三）更换外墙面、地面马赛克1、清除破损、脱落的马赛克及其结合层。2、将尘土冲洗干净，修补面涂抹结合层（水泥加107胶）。3、按损坏大小裁剪后在马赛克背面涂抹结合层。4、手持马赛克纸边缘，用手逐渐加压平抹就位，后用平板拍打平整，与原墙、地面平直。5、粘贴4小时后，用刷子沾水将马赛克表面纸浸透，并揭去纸，用棉纱把马赛克表面擦干净。（四）地下室墙体堵漏1、堵塞不漏水的孔洞A、超过期3/8英寸的裂缝，必须锤成楔形，灰尘和混凝土碎块必须清WG-08ZHPM维修服务A/03/15除干净。B、将裂缝用水浸湿。C、用1：3干硬性水泥砂浆填塞，填塞时，灰浆要用力完全塞入空隙内。D、填补材料要保持湿润，并养护三天。E、以上填补材料也可用双组份环氧树脂，其效果比灰浆好；拌和后抹在需要修补的部位（半小时要用完），半小时用湿手揩光面。2、堵塞漏水孔洞A、将孔洞向下剔口并除去灰渣。B、用北京产东海牌水泥不漏水胶结材料堵填。操作时，按生产厂家的技术说明配料，并将其搓成胡萝卜状堵漏材料，在这种材料刚开始硬化时（一般在搓成后的几分钟内）。作为塞子塞入孔内。堵孔材料净结硬化前要及时抹平。（五）修补损坏的人行道和车道1、如果损坏面积不大，可以用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补；对于面积较大损坏的修补，采用1：2：2硅酸盐干硬性混凝土。A、将人行道或车道表面松散或破碎的砼铲掉，除深度约1英寸。B、将坑底彻底打毛（注意要戴上护目镜），破坏面的砼边缘要向里掏成齿形，再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。C、将要补的表面浸湿（但不能太湿）。D、在表面涂一层厚厚的硅酸盐水泥浆，并在水泥浆硬化前将补用砼拌和物填入坑内，并将其捣实，填入坑内的砼要稍稍高出坑面，以便捣实下沉。E、用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时，还要用抹子再细抹一遍。养护6天。（人行道在养护期间不得让人行走。）WG-08ZHPM维修服务A/04/152、人行道或车道上裂缝修补A、清除松散碎渣。将裂缝掏凿成凹齿形。B、浸湿要浇捣的裂缝。C、浇捣1：2：2干硬性硅酸盐混凝土。D、养护6天。注：如果裂缝太窄不便填塞砾石砼时，可用1：3水泥砂浆加107胶进行修补；如果裂缝或破损面积较大时，必须将其全部凿除，并用新拌砼填实。（六）开裂墙体和地面修补1、用冷錾将墙体的楹散部分凿开1英寸深，将该部位表面掏凿成凹槽，用刷子将松散灰砂刷除干净。2、用水将需要修补的部位彻底浸湿。3、用1：3水泥砂浆（稠浆）填满裂缝，再抹平其表面，抹平后养护6天。4、修补地面同墙体，养护48小时后，用磨石或包在木块上的金刚砂纸将修补处研磨成与地面齐平。（七）修补损坏的踏步1、将损坏部分凿成V形槽，直凿至坚实的砼层为止。2、用刷子将其表面的碎散物刷除干净。3、用水将露出部分浸湿。4、如果踢脚的边纰漏损坏，则要用模板紧靠着踢脚并支撑好。5、用水泥浆涂抹V形部分，并用1：3水泥砂浆将其填满，抹平后养护6天。（八）修补抹灰层1、修补抹灰层裂缝A、用小刀或刮刀插入裂缝，以探测需用灰膏深度。WG-08ZHPM维修服务A/05/15B、用锤子和冷錾将裂缝凿成内宽外窄的键槽，以便将新填入的灰膏“固定住”。C、刷除干净裂缝内松散材料，并将裂缝浸湿。D、用油灰刀或抹子将灰膏填入裂缝内并挤密。E、如果裂缝通过抹灰层一直延伸至基层，就要在裂缝处多填入一些灰膏，待灰膏干燥15分钟后，再用抹子将其压成一与周围部分相似的平面。F、每天早、晚各一次用花洒向修补面均匀地喷水，对期进行湿养护，持续三天。2、修补大面积的抹灰层A、将损坏的手抹灰面从墙体上刮除。B、彻底把混凝土或砌体表面弄洁净。对于砖砌体表面，要先从砖缝剔出1/4英寸的砂浆缝，以便将打底涂层嵌牢，然后再用铁丝刷刷砌体表面，并进行全面冲洗；C、将抹灰基层用水润湿。抹第一遍1：3水泥砂浆，第一遍抹灰厚3/8英寸。D、在第一遍抹灰开始凝固，但尚未硬化时，就要进行水平刮毛，以便于与第二层抹灰相结合。E、待第一遍抹灰已充分凝固，并有足够强度承受自身及第二遍抹灰层的重量时，即可进行第二遍抹灰。通常，第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后4-5小时才能进行。为保证第一遍抹灰层具有一定的湿度，要不时均匀地向抹灰面洒水，直到准备进行第二遍抹灰为止；在进行第二遍抹灰之前，还要将第一遍抹灰浸湿。F、用力将第二遍抹灰抹压到墙上，用一直尺将其刮平并抹光。第二遍抹约1/4英寸厚，在其开始硬化时，再用抹子细压一记，抹灰完后，隔天才进行养护，养护持续一天。WG-08ZHPM维修服务A/06/15（九）维修渗水外墙1、外装修的分格缝未做二次处理而引起渗水的，应用水泥砂浆重新嵌补密实，勾成斜缝。2、窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗樘底的外侧应留有1CM左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。3、在外墙渗水部位采用一布四胶喷浆或刷浆修理：在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和四度氯丁建筑防水胶涂巾再用机械喷涂（或用手工涂刷）1：0：5水泥砂浆面层。4、外墙渗水面积较大时，可满涂1-2度胶质防水涂料。5、墙、板接缝处渗水，可用预制氯乙烯胶泥嵌缝。先开凿、清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。6、用氯丁防水胶在室内修补。将渗水处的内粉刷层铲除，范围比渗水部位的周边扩大10-15CM，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷2-3度氯丁胶，在最后一度胶未干时即用水泥砂浆找平，并粉刷面层。（十）维修屋面水池（或水箱）1、先将水池（或水箱）四壁清洗干净。2、做一布四胶防水层，外涂一层弹性水泥防水层，再用1：2水泥砂浆做保护层。（十一）屋面修漏（刚性屋面）1、用胶泥或油膏修理屋面分仓缝漏水或屋面板产生变形，原刚性防水层分仓缝处漏水。堵漏方法如图：2、纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氯指嵌缝进行处理，如图所示：WG-08ZHPM维修服务A/07/153、出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡校、聚氨脂、PVC胶泥等。维修如下图所示：4、沿沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，沿沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。如下图所示：二、修理门窗1、检查门窗的附件是否齐全。2、检查有无配件损坏。3、更换配件。4、将门窗反复开启数次，检查是否有异声及不灵活之处，以达到开关自如的目的。5、提请用户注意：需定期给转动部分加油。如门窗有损坏，不要轻易动，以免发生不必要的意外。三、换锁（木门、铁门）1、拆下门锁，检查锁坏在何处，如能修理，及时修理，如锁不能使用即更换新锁。2、锁装上后，查看锁盖与锁孔是否配合紧密，反复开关，查看是否灵活。3、提醒住户不要用钥匙乱扭锁，防止锁内部件损坏，造成无法使用。四、电的维修（维修人员排除故障在确认线路完好后，方可恢复送电。）（一）配电室开关故障（此项维修适用于抽屉式低压开关故障的维修）1、分析原因：低压开关跳闸或烧坏，可能由以下原因造成：WG-08ZHPM维修服务A/08/15①因控制线路出现短路现象，导致熔断器的熔体熔断或线路中的短路电流大于空气开关的额定短路通断能力时，空气开关烧坏。②因控制线路过载，开关跳闸或线路上的负载电流大于空气开关的额定电流与电流脱扣器的额定电流时，空气开关烧坏或接触器触头长期通过较大的通断电流，引起触头严重发热烧蚀损坏。2、维修程序：①针对①的情况，先将抽屉上的空气开关置于“OFF”位置，再将电源侧的断路器置于分闸位置（根据实际配电线路，在不影响其它供电线路负荷情况下），然后将开关抽屉抽出来，用万用表检查线路，查找短路故障点，排除故障后再检查开关抽屉内的所有电气保护元件是否完好，保护元件动作的整定值是否满足设计要求，最后更换同一技术规格的空气开关或熔断器，恢复正常送电。②针对②中的情况，如果是开关跳闸，先将电源侧的断路器置于分闸位置（根据实际配电线路，在不影响其它供电线路情况下），然后将开关抽屉抽出来，用万用表检查线路，确认线路无故障后，将开关抽屉复位，恢复正常送电，然后用钳型电流表测试三相负载电流（或通过柜上的电流指示仪表观测），看是否超过设计要求；如确认为是由于线路过载造成开关跳闸，则需将此线路负荷减少；如空气开关烧坏或接触器触头烧蚀损坏，则需更换同一技术规格的元件后，方可恢复正常送电。3、验电：线路送电后，看线路上的电压、电流表指示是否稳定正常。（二）住户家中无电1、分析原因，住户家中没电可能由下列几种原因造成：①线路停电检修。②用户总开关烧坏。③因住户使用的电器设备内部故障，或线路短路致使保护控制开关跳WG-08ZHPM维修服务A/09/15闸。④进户线与接线端子接触不牢。⑤电度表烧坏。2、维修程序：①若属①中的情况，应向住户说明停电的原因。②针对②中的情况，首先断开电源开关，检查住户用电设备及使用现场，看线路是否出现短路、负荷太大超过电源保护开关容量、接线端子接触不良长期过热烧坏所致将住户房内用电设备从插座上的插头拿下来，将所有照明开关都断开，用万用表检查线路、导线的绝缘情况。若线路完好，则查看接线端子上的接线是否牢固，最后更换电源开关，将电源按线路允许的额定容量接到电源上，恢复正常供电。③针对③中的情况，首先将与跳闸的保护控制开关有关的电气设备插头从插座上拔下（或将照明开关断开），用万用表检查电源线路是否正常，然后合上保护控制开关，逐一将电气设备接到电源上，直至找出故障跳闸原因并解决。④针对④中的情况，断开电源开关，将接线端子上的线接牢固，再用万用表检查确认线路正常后方可恢复送电。⑤针对⑤中的情况，首先查看电度表参数是否符合用电线路规定，其次检查电度表的接线是否正确。确认是表本身质量原因而烧坏，可更换由供电局认可校准后同意使用的同一型号电度表，否则将按照以上原因继续查找故障点。3、验电当故障排除后，确认线路完好时，方可送电，并用万用表测量电压是否正常。（三）插头无电WG-08ZHPM维修服务A/010/151、分析原因：插座无电可能由以下原因造成：①由于外界因素引起的人为停电，如检修线路操作。②由于用电设备内部故障原因，当把用电设备插入插座上瞬间，造成线路短路；或因该插座电源线路超负荷时，致使保险丝熔断或自动开关跳闸。③因为频繁插拔操作造成插座端子上的电源接线松动，接触不良。④线路出现断线。2、维修程序：①针对①中的原因，可告诉用户现在是在停电检修线路。②针对②中的情况，首先了解住户使用的现场情况，然后断开相应回路电源的开关，用万用表欧姆档查找故障点，再更换保险丝或将自动开关合上，恢复送电。若线路超负荷，可告知住户及时处理。③针对③中的情况，先断开此回路电源开关，将插座重新接线，确认接线牢固可靠后，方可送电。④针对④中情况，先断开此回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障排除后方可送电。3、验电：插座线路送电后，用电笔验电，再用万用表电压档检测供电电压是否稳定正常。户门铃不响1、分析原因：门铃不响可能由以下原因造成。①电池使用时间过长，电力不足。②因电源极板受空气侵蚀生锈，或被电池中渗漏出的电解液腐蚀，而使门铃断电，铃不响。③线路问题造成铃不响。④门铃开关接触不良。WG-08ZHPM维修服务A/011/152、维修程序：①针对①中的情况，则需换上新电池。②针对②中的情况，则取下门铃盒，用砂纸将电源极板两侧的腐蚀物去掉，调整电源极板，使其与电池接触良好。③针对③中的情况，则用万用表检查门铃开关到门铃的线路是否出现断路或是门铃本身线路有故障，需修理或更换，排除故障后，方可恢复门铃的正常使用。④针对④中的情况，修理或更换门铃开关。3、检验：维修完毕后，反复试用几次，直至达到预期效果。（五）灯不亮1、分析原因：灯不亮可能由以下原因造成。①灯内灯丝烧断。②灯泡与灯头接触不良。③电源保险丝熔断。④电源开关接触不良。2、维修程序：①针对①中的情况，将电源开关断开，用万用表检查灯丝是否烧断，若烧断则换上同一电压等级的灯泡。②针对②中的情况，将电源开关断开，用万用表检查确认灯泡是好的，将电源开关断开，用电笔检验灯头上是否有电，确认有电后，重新将灯泡装于灯头上，接触牢固后方可送电。③对③中的情况，将电源开关断开，用万用表检查照明线路有否短路或断路现象，故障排除后，更换保险丝，方可送电。④对④中的情况，检查电源开关接线端子接线是否牢固，用电笔观测开关输出端，在开关断开与合上时输出端是否有电，从而验证是否电源开WG-08ZHPM维修服务A/012/15关本身故障造成，应及时更换开关。3、检验：故障排除后，合上开关3次，看灯泡发光是否正常。注：上述维修过程只限于一盏灯发生故障，若某个单元内灯（两盏以上）都不亮时，首先检查电源开关是否断开，用万用表检查线路是否出现断线或短路现象，然后逐一将故障排除，确认线路正常时，方可送电。五、水的维修（一）楼上水漏到楼下检查楼上何处漏水下来，如是浴缸下水管堵塞而漏水，应及时疏通；如是马桶1、漏水，应及时检修楼上马桶，其它地方漏水，都应及时处理。2、维修完毕后48小时跟踪查看，看是否还有其它地方漏水。（二）个别楼层停水1、先查清停水位置，关闭总阀，用工具拆开支阀，取出滤网，清洗滤网后，装回滤网和支阀，打开总阀供水。2、做好跟踪，检查各住户是否有水。（三）维修墙内水管1、先查找原因：关好室内所有用水阀门，查看水表是否转动，如转动说明墙内水管破漏。2、维修时先关水表前的总阀，后打通漏水处墙面瓷片，取出破漏水管。3、装入新水管。4、打开总阀门后看是否漏水，如无漏水，补好水泥，再重新帖上瓷片。5、维修完毕，关闭房间内所有水阀门，看水表是否转动，并作24小时跟踪检查。（四）水龙头漏水1、检查漏水情况，拆下水龙头，检查内芯栓，如是内芯断裂应更换内芯。WG-08ZHPM维修服务A/013/152、如果是内芯橡皮过小或破损，应更换。3、如果是水龙头自身有沙眼而漏水，应更换水龙头。4、维修后，应反复开关水龙头数次，使其开关自如。（五）开关、接头漏水1、检查开关，接头何处漏水，如有破损