上海住宅楼建设项目后评估报告含成本

XX城项目XX二期后评估编制单位：XX置业有限公司编制时间：2013年9月日XX城项目南区二期后评估1项目概况XX项目位于XX路。项目占地面积655亩，中间由枊青路分隔为南区、北区，总建筑面积40.66万平米。XX别墅项目，占地350亩，容积率1.0。业态分为独栋别墅、双拼别墅、商业、会所，建筑面积约9.78万平方米；北区XX住宅项目，占地300亩，容积率1.5。业态分为多层、小高层（10层）、高层住宅（18层）、商业、幼儿园、地下车库，建筑面积30.66万平米。南区二期位于XX路南侧，独栋别墅50栋，建筑面积18292.87m2，双拼别墅13栋，建筑面积9437.53m2，总建筑面积27711.4m2。2项目合约后评估2.1项目成本构成、比例及目标成本、动态成本对比表项目指标南区二期南区二期南区二期南区二期南区二期南区二期南区二期建筑面积(㎡)27711.4027711.40户数（户）84.00出房率（%）可售建筑面积(㎡)21660.1421660.14科目

编号科目动态单方（元/m2)动态金额(万元）比例控制指标

(元/建面㎡)目标成本（万元）比例差额（万元）1土地费用1490.794131.2028.61%1490.804131.2026.41%0.002前期工程费68.14188.821.31%75.12208.181.33%-19.363建安工程费2163.815996.2241.53%2523.956994.2144.70%-997.994基础设施费804.042228.1115.43%1087.963014.9019.27%-786.795公共配套费0.000.000.00%0.000.00%0.006间接费用24.0974.490.52%52.10144.370.92%-69.887直接费用4550.8812618.8487.39%5229.9314492.8692.63%-1874.028财务费用226.42627.434.35%155.97432.212.76%195.229销售费用173.53480.893.33%155.97432.212.76%48.6810管理费用257.06712.354.93%103.98288.141.84%424.215207.8914439.51100%5645.8415645.42100%-1205.912.2项目目标成本15645.42万元，动态成本14439.51万元。共计减少成本1205.91万元，降幅7.71%。2.3土地费用实际成本与目标本一致，均为4131.20万元。因本项目为整体收购，收购成本作为合约目标成本，未考虑其它因素。但在工程实施过程中发生地下光缆迁移费用，为与目标成本保持一致，未将此项费用计入土地费用。建议拿项目在做目标成本是应考虑一定比例的不可预见费用。因实际成本比目标成本下降7.76%，土地费用所占比例也由26.41%调整为28.61%。2.4前期费用目标成本208.18万，实际成本188.82万元，降低19.36万元。各项费用明细如下：科目

编号科目动态单方（元/m2)动态金额(万元）比例控制指标

(元/建面㎡)目标成本（万元）比例2.1勘察丈量费13.1636.4819.32%25.1569.6933.48%2.2规划设计费36.30100.6053.27%36.50101.1548.59%2.3报批报建费3.7510.405.51%5.3014.697.06%2.4招标及失标费0.752.091.11%1.022.831.36%2.5三通一平费8.1522.6011.97%6.1316.998.16%2.6建设方临时设施费6.0116.668.82%1.022.831.36%68.14188.82100.00%75.12208.18100.00%2.4.1勘察丈量费目标成本69.69万，实际成本36.48万元，降低33.21万元。偏差的原因是本项目为收购项目，部分费用的实际发生减少。2.4.2规划设计费目标成本101.15万，实际成本100.60万元，降低0.55万元。2.4.3报批报建费目标成本14.69万，实际成本10.40万元，降低4.29万元。2.4.4招标及失标费目标成本2.83万，实际成本2.09万元，降低0.74万元。2.4.5三通一平费目标成本16.99万，实际成本22.60万元，增加5.61万元。其中南二配电工程为电力公司施工，费用较高；会所投用时正式电没有投用，增加临时电缆造成费用增加。合同费用明细如下：目录合同名称合作单位合同金额XXDY-HT-760南区二期公用电缆沟修建收费新乡市卫滨区城市管理局0.2000XXDY-HT-135南区一期会所临时电缆购销合同新乡市卫滨区翔宇电线电缆经销部0.4000XXDY-GC-016河南新乡上海新城10kv南区一期、二期临电配电工程新乡华源电力集团有限公司配电工程一分公司22.00002.4.6建设方临时设施费目标成本2.83万，实际成本16.66万元，增加13.83万元。增加原因为目标成本费用较低。合同费用明细如下：目录合同名称合作单位金额（万元）XXDY-HT-208南区工地临时砖围墙合同江苏三兴建工集团有限公司13.86XXDY-HT-162南区二期工程彩钢板工地围档河南省苏新钢结构有限公司2.802.5建安费用目标成本6994.21万元，实际成本5996.22万元，降低997.99万元。2.5.1土建工程费目标成本6031.77万元，实际成本5618.87万元，降低412.90万元。安装工程费目标成本962.44万元，实际成本377.35万元，降低585.09万元。成本对比如下：科目

编号科目动态单方（元/m2)动态金额(万元）比例控制指标

(元/建面㎡)目标成本（万元）比例差额（万元）1土建工程费2027.645618.8793.71%2176.646031.7786.24%-412.902安装工程费136.17377.356.29%347.31962.4413.76%-585.092163.815996.22100.00%2523.956994.21100.00%-997.99实际成本明细如下：科目

编号科目动态单方（元/m2)动态金额(万元）1土建工程费2027.645618.871.1基础工程34.6496.001.2地下室工程0.000.001.3主体工程1951.955409.121.4门工程16.0044.341.5窗工程90.12249.731.6幕墙工程0.000.001.7户内精装修0.000.001.8公共部位精装修0.000.001.9钢结构工程0.000.002安装工程费136.17377.35建安工程结算合同明细如下：目录合同名称合作单位金额XXDY-HT-1325上海新城项目南区零星工程合同江苏兴厦建筑安装工程有限公司9.4149XXDY-HT-1315南二期199-2地下室卫生间管道改造费用焦利娟0.5000XXDY-HT-1204新乡上海新城南区二期钢木花架工程施工合同上海银龙建筑装饰绿化有限公司30.8282XXDY-HT-692南区二期二标段防水工程施工合同书北京智达世通装饰工程有限公司64.1615XXDY-HT-677南区二期入户门及自动车库门购销合同步阳集团有限公司44.3380XXDY-HT-667南区二期文化石勾缝剂，粘结剂购销合同北京瀛海远东粘合剂厂25.9350XXDY-HT-649南区二期一标段防水工程施工合同北京智达世通装饰工程有限公司40.7480XXDY-HT-600南区二期栏杆、铁艺、百叶窗工程施工合同上海臻华建筑材料有限公司78.5994XXDY-HT-599南区二期外墙保温施工合同河南龙禧实业有限公司65.9532XXDY-HT-598南区二期外墙涂料施工合同上海瑞成建设工程有限公司32.0112XXDY-HT-584南区二期屋面排水系统供货合同苏州汇渊贸易有限公司36.2560XXDY-HT-568南区二期屋面西班牙瓦购销合同上海琨琰商贸有限公司130.9688XXDY-HT-567南区二期文化石购销合同上海琨琰商贸有限公司134.9702XXDY-HT-566南区二期外墙涂料购销合同乐意涂料(上海)有限公司129.4225XXDY-HT-565南区二期外墙保温购销合同乐意涂料(上海)有限公司279.9290XXDY-HT-498南区二期配电箱购销合同洛阳新思路电气股份有限公司44.3531XXDY-HT-239南区二期社保费新乡市财政局14.6880XXDY-HT-113-b1南区二期土方开挖合同补充协议江苏三兴建工集团有限公司49.0000XXDY-HT-113南区二期土方开挖合同河南和谐建筑安装工程有限公司47.0000XXDY-GC-090南区二期塑钢门窗合同上海辽申幕墙工程有限公司249.7312XXDY-GC-041南区二期总包施工合同东亚联合控股(集团)有限公司4,439.1901XXDY-GC-041-b南区二期总包施工合同水电费东亚联合控股(集团)有限公司43.7205XXDY-GC-027材料供应合同郑州弘特建筑技术工程有限公司4.50002.6基础设施费目标成本3014.90万元，实际成本2228.11万元，降低786.79万元。基础设施费用指标明细如下：科目

编号科目动态单方（元/m2)动态金额(万元）比例控制指标

(元/建面㎡)目标成本（万元）比例差额1市政配套费283.89393.3517.65%156.61433.9914.39%-40.642给水系统费19.7054.602.45%17.9949.851.65%4.753雨污水系统费41.64115.385.18%81.06224.637.45%-109.254供电系统费114.35316.8714.22%126.75351.2411.65%-34.375燃气系统费0.000.000.00%74.73207.096.87%-207.096有线电视工程费2.186.050.27%0.671.860.06%4.197电话通讯工程费0.000.000.00%0.000.000.00%0.008宽带工程费4.7713.220.59%1.022.830.09%10.399智能化系统费27.5176.243.42%56.15155.605.16%-79.3610供暖系统费81.15224.8710.09%86.23238.967.93%-14.0911园林环境工程费370.801027.5346.12%486.751348.8544.74%-321.32945.992228.11100.00%1087.963014.90100.00%-786.792.6.1市政配套费目标成本433.99万元，实际成本393.35万元，降低40.64万元。2.6.2给水系统费目标成本49.85万元，实际成本54.6万元，增加4.75万元。给水系统费用为自来水公司指定发包，造成费用增加。2.6.3雨污水系统费目标成本224.63万元，实际成本115.38万元，降低109.25万元。2.6.4供电系统费目标成本351.24万元，实际成本316.87万元，降低34.37万元。2.6.5燃气系统费目标成本207.09万元，实际费用由用户承担。2.6.6有线电视工程费目标成本1.86万元，实际成本6.05万元，增加4.19万元。目录合同名称合作单位金额(万元）XXDY-HT-583南区二期有线电视施工安装协议书河南有线电视网络集团有限公司新乡分公司6.04802.6.7电话通讯工程费由用户承担，目标成本中未计取。2.6.8宽带工程费目标成本2.83万元，实际成本13.22万元，增加10.39万元。该费用为原小区内地下光纤迁改发生的费用，应为不可预知费用。目录合同名称合作单位金额（万元）XXDY-HT-421小区内通信光缆迁改合同河南省新乡通信传输局11.31XXDY-HT-412通信光缆迁改新建管道工程施工合同新乡市通信开发有限公司1.922.6.9智能化系统费目标成本155.60万元，实际成本76.24万元，降低79.36万元。2.6.10园林环境工程费目标成本1348.85万元，实际成本1027.53万元。降低321.32万元。2.7公共配套费用目标成本及实际费用划分均未计取。2.8间接费用目标成本114.37万元，实际成本74.49万元，降低69.88万元。费用明细对比如下：科目

编号科目动态单方（元/m2)动态金额(万元）比例控制指标

(元/建面㎡)目标成本（万元）比例差额（万元）1监理费6.5718.2024.43%15.0041.5728.79%-23.372预结算编审费16.3045.1660.63%0.000.00%45.163工程质量监督费0.000.000.00%2.005.543.84%-5.544安全监督费0.000.000.00%0.000.00%0.005工程保险费0.000.000.00%0.000.00%0.006其它工程管理费0.000.000.00%2.607.204.99%-7.207物业管理完善费4.0211.1314.94%32.5090.0662.38%-78.9326.8874.49100.00%52.10144.37100.00%-69.882.8.1监理费用目标成本41.57万元，实际费用18.2万元，