大中华区2020年二季度物业摘要-仲量联行-202008

中国|2020年第二季度 大中华区物业摘要 重释动能 直面挑战32零售物业323332零售物业323334353637383940414243办公楼16 北京17 上海18 广州 北京19 深圳 上海20 成都 广州21 天津 深圳22 青岛 成都23 重庆 天津24 沈阳 青岛25 武汉 重庆26 西安 沈阳27 杭州 武汉28 南京 西安29 香港 杭州30 44 16 4 专题文章 04 经济和政策动态 07 粤港澳大湾区“26条”金融政策将 提振广深办公楼需求 08 第3个十年，西部大开发步入新 时代 11 疫情并未影响投资商继续关注北 京，多宗商业地产“逆势”成交 12 疫情之后，谁将是零售市场复苏 的主力军？ 台北 南京58酒店58 58酒店58 北京59 上海 姚耀54工业地产54 6055 61 深圳56 62 香港 编者按 在2020年第二季度，中国宏观经济总体上逐步克服疫情带来的不利影响，经济运行呈现出稳步复苏态势。 二季度中国GDP同比增长3.2%，相比一季度下降的6.8%，转负为正。其中，第三产业增加值在二季度增长 1.9%，一季度为下降5.2%。分行业看，今年上半年信息传输、软件和信息技术服务业，金融业表现亮眼，其 增加值同比分别增长14.5%、6.6%。在消费方面，二季度社会消费品零售总额同比下降3.9%，虽较一季度有 所提升但依然为负，市场还在逐步恢复阶段。受社交距离影响的餐饮、批发零售、住宿行业还存在压力。值 得注意的是，网上零售保持较快增长，上半年网上零售额为5.2万亿元，同比增长7.3%。 展望下半年，境外疫情形势严峻复杂，加大了全球经济下行的风险。同时，全球市场环境将继续面临不确定 性增加的影响。我们认为，目前生产端伴随复工复产而得到快速恢复，但需求端的改善依然弱于生产端，因 此扩大内需将是下半年经济发展的关键。财政政策以及货币政策需要在扩大内需方面更好地形成合力，为市 场提供更强的复苏性增长动力。中国经济也将加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新 发展格局。 大中华区研究部总监 中国区研究部总监 46 住宅 46 北京 47 上海 48 广州 49 深圳 50 香港 北京 广州 51 澳门 上海 52 台北 广州要来源的需求增长推动净吸纳量录得2,600延期需求集中落地，在二季度录得近4万平方米的净吸纳量。成都和重庆均得到来自城市扩容的利好驱动，刺激了新区需求以及房地产开发公司的集中选址。要来源的需求增长推动净吸纳量录得2,600延期需求集中落地，在二季度录得近4万平方米的净吸纳量。成都和重庆均得到来自城市扩容的利好驱动，刺激了新区需求以及房地产开发公司的集中选址。韧性产业仍为市场需求基石，疫情推动市场洗牌。金融行业由于其较高的韧性，本季度在一、二线的需求依旧保持活跃。其中保险行业的扩张和银行软件研发部门的 度市场活动已逐步恢复，中小型客户为主迹象明显。 平方米。青岛则主要受益于受疫情影响的在一线城市中，深圳表现抢眼，净吸纳量从一季度的3万平方米激增至二季度的15万平方米，增长近5倍。与此同时，上海办公楼租赁活跃度复苏，其中前滩板块吸引了众多有控制成本和整合需求的租户。尽管北京受到了第二轮疫情的影响，但有效的管控措施以及办公楼宇的安检措施保障了市场活动的正常运行，不论是租赁成交面积还是成交数量均较上季度有所回升。 设立本季度表现亮眼，并贡献了大面积需 求。深圳的金融机构开始升级换代，把其 理财部分和金融科技部分设为独立法人主 体，并积极扩张。在北京，国企背景的金 4专 经济和政策动态 在2020年第二季度，中国宏观经济总体上逐步克服疫情带来的不利影响，经济运行呈现出稳步复苏态势。 二季度中国GDP同比增长3.2%，相比一季度下降的6.8%，转负为正。其中，第三产业增加值在二季度增长1.9%，一季 度为下降5.2%。分行业看，今年上半年信息传输、软件和信息技术服务业，金融业表现亮眼，其增加值同比分别增长 14.5%、6.6%。在消费方面，二季度社会消费品零售总额同比下降3.9%，虽较一季度有所提升但依然为负，市场还在逐 步恢复阶段。受社交距离影响的餐饮、批发零售、住宿行业还存在压力。值得注意的是，网上零售保持较快增长，上半 年网上零售额为5.2万亿元，同比增长7.3%。 展望下半年，境外疫情形势严峻复杂，加大了全球经济下行的风险。同时，全球市场环境将继续面临不确定性增加的影响。 我们认为，目前生产端伴随复工复产而得到快速恢复，但需求端的改善依然弱于生产端，因此扩大内需将是下半年经济发展 的关键。财政政策以及货币政策需要在扩大内需方面更好地形成合力，为市场提供更强的复苏性增长动力。中国经济也将加 快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。 值得关注的是，在今年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）试点相关工作的通知》。《通知》的发布是中国公募REITs市场建设的一个里程碑式的事件，标志着境内基础设施 3日，国家发改委和证监会联合印发《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，细 化了REITs的申报工作，REITs的推进也进一步提速。我们预计公募REITs将为投资者开辟新的投资平台和渠道，推动市场流动 性以及透明度进一步提升。 甲级办公楼市场： 米，相较于一季度的-5.9万平方米，回暖 疫情后市场普遍复苏，多数城市迎来需求 回暖。随着疫情在全国得到有效控制，全 国经济情况有所好转，二季度中国国内生 产总值恢复增长，同比增幅录得3.2%。 基于此，全国办公楼市场表现也开始产生 新的变化。尽管疫情影响下的退租现象仍 为市场带来压力，但传统的支柱型行业比 如金融、专业服务业和科技行业也开始复 苏，并在多个主要城市恢复租赁步伐。 与此同时，新媒体、线上教育等行业迎来 爆发式增长期，为市场注入新的活力。整 体而言，全国主要办公楼市场均迎来需求 二线城市办公楼市场的需求也有明显回 复苏。一线城市和主要二线城市的办公楼 升，多数城市净吸纳量在二季度由负转 市场净吸纳量在二季度共录得54.8万平方 正。武汉作为疫情爆发的核心城市，二季 专 5算，对租赁成本更加敏感，业主选择不同程度的降低租金或提高免租期以吸引租 的60%和44%。在广州，未来四年的新 增供应有300万平方米，是现有存量的 50%。北京则正处于这一波供给高峰的 末尾，除却今年预计入市的80万平方米 外，截至2023年，仅有10万平方米的新 增供给，是四个一线城市中供给压力相 对最少的城市。二线城市中，成都，重 庆，武汉和南京均在未来四年面临较强 的供给压力。其中，武汉由于今年疫情 2021年将达到历史供给高峰。 在这个充满挑战的时期，业主们在租金条 赁策略，以降低租金来应对市场需求的放 缓，本季度租金录得环比下跌3.0%。广州 和深圳的租金降幅本季度收窄，有相当一 部分甲级办公楼业主能够维持租金平稳， 但仍有少数业主因业绩压力增大而主动下 调租金以吸引新租客，租金分别录得环比 下跌1.3%和2.3%。多数城市仍处于供给高峰，为市场带来 户。在仲量联行跟踪的15个1.5线及二线城 市中，所有城市均录得一定程度上的租金 下跌。其中武汉办公楼市场二季度才开始 重启，租金变化本季度才开始显现，业主图表2：20城市优质零售物业供求指标 0 0% 净吸纳量 新增供应 空置率2008至2019年净吸纳量、新增供应和空置率均为全年数据。2020年净吸纳量、新增供应和空置率为年底预测值。数据来源：仲量联行18,000 15%线上教育行业快速布局，新兴行业为市场 2,000 甲级办公楼租金*，2020第二季度增长值（环比） 明显的供给压力，未来四年有超过600万 平方米新项目入市，分别是其现有存量 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% 北京上海广州深圳武汉苏州无锡** 西安天津杭州沈阳成都重庆南京青岛 宁波** 及洪涝灾害影响，多数项目延迟，预计 *租金增长率为同质比变化。 **无锡、宁波每半年更新一次。 数据来源：仲量联行 款上变得更为灵活。本季度市场继续承 融机构也在积极升级、搬迁：两个国有银 18.8%。在西安，公共服务设施的更新和 压，四个一线城市均继续录得租金下降。 行在金融街寻求1万平方米以上的租赁可 交通配套的建设也推升了房地产行业的需 由于上海供给压力存续，进一步加剧业主 能。 求，贡献了本季度新租成交的28%。 间的竞争，本季度租金录得跌幅最大，环 比下跌3.2%。北京业主继续选择转变租 科技公司也在后疫情市场表现出强劲韧 新增供给逐渐进入市场，全国多个城市仍 性，仍是多数市场的主要需求来源。位于 位于供给高峰。虽然上半年受疫情影响， 深圳的科技企业迎来新的机遇，其业务增 部分城市办公楼项目入市出现短期推延， 长支持更多的扩张需求，部分的大型公司 但本季度新入市项目较上季度仍有大幅提 也在寻找面积整合可能，这使得大面积交 升。四个一线城市本季度新增供应共录得 易有所回升。上海的传统科技巨头也表现 86.8万平方米，主要集中于北京和上海。相 亮眼，一家外资的传统科技公司从产业园 比一线城市，中国主要二线城市在第二季 区整体搬迁至位于前滩的办公楼内。新媒 度的供给量也有所上升，仲量联行跟踪的16 体行业在青岛和成都保持活跃。除本土直 个主要二线城市本季度新增供应为41.1万平 二线城市普遍面临的市场压力也较为明 播、视频创作等公司外，从一线城市外溢 方米。 显，受疫情影响，多数企业调低全年预 而来的需求也得到市场关注。 上半年，由于市场复合压力的存续，退租 更多租赁选择。截至2023年，全国20个 情况在各个城市中均有体现。尤其是经营 主要城市甲级办公楼新增供给达3,260万 稳定性较弱且现金流紧张的中小微金融、 平方米，其中有10个城市的甲级办公楼 消费服务、零售贸易等企业。市场透露出 供应超过100万平方米。深圳和上海面临 疫情对于各个产业类别的中小企业的加速 洗牌和结构性优化的过程。带来活力。由于疫情的影响，以猿辅导和16,00012%学而思为代表的线上教育行业得以快速增长。越来越多的线上教育的使用需求也推14,000动着这一行业在全国多个市场快速扩张。12,000在沈阳、济南、重庆、武汉、南京和西安9%百等城市，这一行业在二季度迅速成为需求10,000主要来源之一。其中沈阳的线上教育行业8,0006%仅在二季度就承租了超过3万平方米的办公‘6,000楼面积，而在武汉更是贡献了超过50%的市3%场新租面积。新兴扩张需求的出现也给予4,000了市场更强的信心，特别是在需求疲软的 二线城市。 与此同时，二线城市的房地产建筑办公需 08 09 1011 12 13 14 15 16 17 18 1920 求回暖。随着东部新区设立，成都城市版 图扩容，新区开发带动城市化提速，基 建与房地产投资随之而来。房地产建筑业 的办公需求上半年上升明显，新租占比达5,177宅销售价格环比上涨0.9%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。 5,177宅销售价格环比上涨0.9%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。 5,017 4,284第二季度，中国主要城市优质零售物业市场购物中心首层租金无一例外，环比均出现不同程度下滑，中位值为-1.1%。其中天津、郑州、青岛分别下跌5.4%、4.5%、4.3%， 土地市场方面，在各地政府出台供给端 或有调控政策收紧。但由于宏观经济运行 备全面收紧的基础，预计下半年市场预期 供应方面，随着近期楼市成交回暖，预计 房企将抓紧窗口期加速推盘以回笼资金。 随着供应量的放大，需求进一步释放，短 期内整体成交量有望继续回暖。但另一方 面，当前国际疫情仍未得到有效控制，经 济发展仍存在不确定性，一定程度上将制 约住宅市场的回暖力度。下半年，住宅市 场仍将面临着疫情、经济环境不确定、市 场流动性改善等多方面因素的综合作用， 成交量回暖的力度和持续性仍有待观察。 6,868 4,642 4,800 2,877优质零售物业市场：投资、消费、进出口贸易是驱动中国经济增长的“三驾马车”，现阶段消费已成为最核 位列跌幅榜前三。 住宅市场: 扶持政策后，房企拿地信心有所提振， 二季度土地市场供求明显回暖，溢价率 小幅上扬。 展望下半年，货币政策可能仍将保持适度 宽松基调，经济有望逐季向好。“房住不炒” 定位不变，调控政策边际放松空间明显收 窄，预期下半年部分楼市升温过快的城市 压投机炒房。 随着疫情影响逐渐褪去，购房者置业情 绪好转。随着开发商积极推盘释放供应， 加上前期积压的需求集中释放，二季度