从项目决策、设计、施工来提高房地产开发的经济效益

从项目决策、设计、施工来提高房地产开发的经济效益提高房地产开发经济效益应从以下三个重要途径来考虑：首先要有正确的投资决策；其次应注重设计以人为本，适度创新和超前，并进行限额设计；最后加强工程建设阶段造价、质量、进度控制。一、要有正确的投资决策项目决策是房地产开发项目成败关键性一步,如果不能开发出适销对路的房地产产品,建筑质量再高,也不能被市场接受,只有正确的项目投资决策,才能保证并提高项目的经济效益,应从以下几方面着手考虑。1、做好市场调查，确定合理的项目类型定位；2、进行项目总投资估算,应力求精确、细致、充分考虑不可预见费,并在实施过程中进行动态控制。4、进行项目总收益估算:5、现金流量表估算:根据建筑工期定额,计算出工程所需工期,分别相应估计出工程桩基、上部、装饰、总体配套工程进度,估算各期工程款需要量;预计销售速度及销售资金流入量;相应预估其它费用流出量,制定出比较切合实际情况的现金流量表。6、作出项目决策的可行性研究结论。二、强调设计以人为本,适度创新和超前,并进行限额设计。在正确的项目决策之后,工程设计是房地产开发项目进行全面规划和详细设计过程,是实现决策意图过程,是房地产开发的核心,是确定和控制工程造价的重点阶段。因此强调设计应以人为本,并适度创新和超前,而得到消费者的认同和青睐,并进行限额设计来控制工程造价,达到综合提高项目经济效益的目的。设计阶段的限额设计,相对于工程竣工结算审核等事后控制工作无疑是抓住工程造价控制的核心,据统计1%的设计费决定75%的工程造价。因此,要积极配合设计院进行限额设计,控制工程造价。并要处理好限额设计与适度超前设计的辩证关系。力求设计标准与项目市场定位相符,设计时不可太超前。例如,福州某著名示范小区根据其地段,市场售价大致在2000元/m2,但建设单位在设计上太超前,设计标准为国家级示范小区,标准大为提高,实际造价达到2500元/m2左右,造成销售不畅,销售时间长,经济效益自然不佳。三、加强工程建设阶段造价、质量、进度控制也能提高经济效益工程施工是工程设计意图最终实现并形成工程实体的阶段,也是最终形成工程产品质量和工程项目使用价值的重要阶段。因此加强此阶段质量、进度、造价控制将有利于保证工程高质量、低造价、短开发周期。高质量可赢得消费者的信赖,低造价可降低开发成本,短开发周期有利于资金回笼,来达到综合提高项目经济效益的目的。1、严格控制工程建设阶段造价在概算范围内。开展招标活动,利用市场竞争机制合理选择承包商、建材、设备、合理降低工程造价,并尽可能采用固定总价合同,把政策性调价、材料涨价等风险转移给承包商,但也应考虑给予承包商一定比例的风险酬金。2、在施工中严格设计变更,如遇到非变更不可,也应注意如何在确保工程质量情况下造价最省。3、加强施工质量控制,也能提高经济效益,这是辩证对立统一关系。（1）选择长期信誉好,资质等级高的施工单位,实行优质优价,并加强施工单位自检,监督施工单位健全质量自检管理体系,把质量隐患消除在萌芽状态。（2）宁可多支付比较高的监理费,选择专业技术力量雄厚、规模大、资质等级高的监理单位进行对施工单位质量自检的全面复检,并授予监理单位质量一票否决权,某一分部分项质量不合格未达标,甲方就不支付该分部分项工程款。（3）加强建设单位核检,很多建设单位认为,请了监理公司就无需本单位工程人员参加质量检验工作,认为是多余的。3、确保施工进度按原计划进行,有利于房屋预售,资金回笼,避免消费者起诉索赔,造成经济损失。（1）开工之初要编制好各种专业组成的总进度施工计划,特别注意包括甲方直接发包专业工程项目如电梯、智能化系统、暖通系统、污水处理系统等等与主体工程的搭接与配合,以及配套工程也应编入不遗漏。（2）工程拖延工期经常是由于建设资金不能满足工程进度需要。因此,在项目开发之初就应考虑流动资金需要,提前做好项目融资工作。（3）不断进行实际进度与计划进度比较,如有拖延工期现象产生,马上分析原因,制定措施赶上。（4）不能因为赶工期,而无限制压缩必要的技术间歇时间,这也是出现楼板裂缝原因之一,为了赶工期而留下工程