广东福田中心区岗厦河园旧村改造规划研究文本

福田中心区岗厦河园旧村改造

规划研究汇报初稿委托方：福田区旧村改造办合作方：中规院深圳分院项目背景国土局的想法沿路局部改造1、整体改造增值空间不足以弥补资金缺口。2、将现有建筑全部拆成垃圾，是一种浪费。3、破坏了岗厦村的旧有文化及生活习惯，破坏了现有商脉。福田旧村改造办的想法整体改造1、掩盖式改造不利于中心区发展，应从政治、区位角度考虑，完善中心区功能体系2、岗厦村改造因其特殊区位不具有效仿性，对社会影响意义深远。整体改造所换来的综合效益将会远远超过付出的经济成本。3、应改造为综合区而不是单纯居住区。加大商业功能，减少居住功能，能最大限度减少资金缺口代表：规划部门代表：区政府不同观点委托中规院及世联从理论及市场经济方面进行本项目的整体规划研究客户目标通过地块的整体规划，达到以下目标：完善中心区功能提升地块区域形象经济平衡客户问题项目整体功能定位项目功能比例分配项目容积率确定项目经济测算开发模式研究技术思路项目整体功能定位确定项目整体功能定位CBD案例研究中心区功能块分析判定地块在中心区中可能承担的功能从市场角度验证地块的功能定位项目整体功能比例分配确定整体功能比例分配深圳中心区功能比例成功CBD功能比例地块周边市场物业分析发现中心区功能缺陷初步确定项目功能比例整体功能比例验证容积率确定确定容积率范围地块现状容积率中心区容积率分布周边区域容积率分布中心区地面地价分布经济测算确定容积率确定核心位置核－框理论项目整体功能定位确定项目整体功能定位CBD案例研究中心区功能块分析判定地块在中心区中可能承担的功能从市场角度验证地块的功能定位CBD内峰值地价与物业承租能力模型可从峰值物业租金大致判断峰值地价点专业零售、娱乐物业商务办公物业旅馆、临时居住物业、批发业居家物业及其它物业峰值地价点所所在区域成为为CBD核美国部分城市市的CBD功能国际CBD案例研究得出出的结论成熟CBD存在峰值地价价点峰值地价点所所在区域成为为CBD核临近CBD核区域分布的的娱乐、零售售及临时居住住功能使CBD充满活力地铁、轻轨沿沿线逐渐成为为CBD最繁华的重要要区位综合体成为CBD内商业开发项项目的发展趋趋势容积率奖励制制度推动立体体步行系统及及公共空间的的完善概念化的CBD功能示意E区公共管理及办公机构区C区商务办公区D区娱乐、及临时居住区F区居住区B区次级零售区A区专业零售区河流或海湾铁路山脉天然屏障混合区周边区域功能延续动态发展功能延续区国际成熟CBD功能结构A区——专业零售区。。位于可达性最最佳的位置，，如主干道两两侧、地铁站站前。所售商商品和提供的的服务等级最最高，服务范范围为全市。。通常沿街道道分布。B区——次级零售区。。与A区相连但特征征明显，所售售商品为小件件用品，通常常位于A区一侧或围绕绕A区不连续分布布。C区——商务办公区。。为高度集中的的写字楼，倾倾向于分布在在展示性较好好的位置。D区——娱乐区、旅馆及临时居居住区。与A区、C区相连，主要要依赖于这两两个区而实现现商业价值。。E区——公共管理及办办公机构区。。一般位于CBD一侧，因其非非商业性而缺缺乏活力。F区——居家住宅区。。居家型居住社社区，一般位位于CBD边缘环境较好好的位置。地块在中心区区的功能地位位地铁地铁商务区已经形形成，由于聚聚集效应，中中心区西侧可可能形成—C区会展中心将带带动会展经济济中心区居住物物业大量存在在，已经形成成居住区，中中心区周边已已形成—F区—A区：—B区：—C区：—D区：—E区：—F区：公共管理及办办公机构区已已经形成—E区城市购物中心心规划商业面面积近30万，可能形成成专业零售区区，但需要经经受市场和时时间考验—A区项目整体功能能定位确定项目整体功能定位位CBD案例研究中心区功能块块分析判定地块在中心区中可能能承担的功能从市场角度验证地块的功能定位地块可能承担担的功能结构构A区——专业零售售区。难以形成，区区位条件件和政策策条件不不利，同同时必须须面对与与中心区区购物公公园的同同业态竞竞争。B区——次级零售售区。可能形成成，区位位条件满满足，但但不利于于地块形形象提升升和实现现对地块块最大价价值。C区——商务办公公区。难以形成成，由于于西侧商务区区形成，，已开始始产生集集聚；本本地块周周边商务务氛围不不理想。。D区——娱乐、旅馆及临临时居住住区。可能形成成，中心心区尚未未形成此此功能块块，且地地块有形形成D区的良好好条件。。E区——公共管理理及办公公机构区区。难以形成成。中心区北北区已规规划建设设成为城城市行政政、文化化中心。。F区——居家住宅宅区。可能形成成，但必必须面对对中心区区大量居居住物业业的竞争争，而且且大量的的居住物物业也无无益于地地块形象象提升。。地块可能能承担的的功能结结构难以形成成可能形成成B区——次级零售售区。D区——娱乐、临临时居住住区。F区——居家住宅宅区。A区——专业零售售区。C区——商务办公公区。E区——公共管理理及办公公机构区区。×√项目整体体功能定定位确定项目目整体功能能定位CBD案例研究究中心区功功能块分析判定地块块在中心区中中可能承担的功功能从市场角角度验证地块块的功能定位位从市场角角度验证证项目地地块的功功能定位位1、纯居住住物业2、临时居居所物业业3、商业娱娱乐物业业4、办公物物业1.纯居住物物业目前中心心区已建建或在建建的纯居居住型住住宅项目目有：黄黄埔雅苑苑、天健健世纪花花园、中中银花园园、深业业花园、、雅颂居居、中海海华庭、、彩福大大厦、风风华盛世世、嘉麟麟豪庭、、城中雅雅苑、星星河国际际、港丽丽豪庭等等，总供供应量已已达200万平方米米。住宅楼盘盘主要分分布于中中心区四四角，定定位普遍遍较高，，目标客客户以高高收入阶阶层及港港人为主主，销售售均价在在8500元/平方米以以上。由于项目目地处中中心区，，为配合合中心区区高标准准的整体体规划定定位，同同时又考考虑到村村民的拆拆迁返建建需求，，纯居住物物业应定定位为中中高档次次。由于中心心区现有有住宅供供应量已已达200万平方米米，而中中心区的的规划居居住人口口仅为7.7万人，住住宅供应应量已较较大，故故本项目目的纯住宅物物业开发发规模不不宜过大大，以满满足中心心区居住住配套功功能和村村民拆迁迁返建需需求即可可。2.临时居所所物业临时居所所即主要要用于投投资租售售的小户户型住宅宅和商务务式酒店店公寓，，它集居居住、办办公、休休闲为一一体，很很受小生生意人及及商务人人士的青青睐。由于项目目地处中中心区边边缘商业业繁华地地段，又又邻近皇皇岗口岸岸，市政政及商务务配套设设施完善善，交通通便捷，，彩田路沿沿线具备备了发展展小户型型住宅和和商务式式酒店公公寓（即即临时居居所）的的天然优优势。项目地块块周边的的彩田路路两侧现现已建有有彩福大大厦、彩彩天名苑苑、彩虹虹新都、、喜洋洋洋等以小小户型为为主的住住宅公寓寓，前三三个楼盘盘均已100％售出，，销售均均价在6500元/平米以上上，喜洋洋洋预售售情况也也非常好好。另该该区域的的三级市市场极为为活跃，，房屋租租售情况况良好；；商务式式酒店公公寓主要要建有景景轩酒店店、江苏苏宾馆、、福建大大厦等，，平时入入住率平平均达到到70％以上。依据中心心区的总总体规划划，中心心区南片片区将建建设成为为城市的的中心商商务区（（CBD），商务式酒酒店公寓寓及小户户型住宅宅的市场场需求量量将会很很大，故故本项目可可在邻近近中心区区一侧规规划建设设高档商商务酒店店，在彩彩田路一一侧规划划建设一一定规模模量的中中高档小小户型住住宅及商商务公寓寓。3.商业娱乐乐物业项目地块块周边现现已有发发展较为为成熟的的区域级级彩田商商业圈，，以家居居市场和和大型购购物超市市为主，，商业面面积共约约7万平米，，经营状状况良好好。另中心区的的南片区区中部规规划建设设有购物物公园、、城市购购物中心心、福华华地下商商业街等等，均为为规模较较大的商商业项目目，商业业面积近近30万平米，，中心区区商业圈圈初现雏雏形。中心区及及项目地地块周边边高档的的休闲娱娱乐项目目较少，，仅有圣圣保罗DISCO、拉斯维加加斯夜总总会和美美洲健身身会，作作为定位位为现代代国际性性城市的的中心区区，该部部分城市市功能较较为匮乏乏。本项目的的商业功功能延续续可倚靠靠彩田路路商业圈圈已形成成的成熟熟商业氛氛围优势势，抓住住商机以以地铁岗岗厦站为为核心沿沿福华路路两侧规规划建设设一定规规模的商商业物业业。考虑到中中心区商商业圈在在未来3年内也将将形成且且项目规规模较大大，故本项目目且应注注重发展展特色商商业，避避免同构构竞争。本项目还还应重点点开发建建设一批批档次较较高的休休闲娱乐乐项目，，如特色色酒吧、、高档食食府、游游乐场、、夜总会会等，以以完善中中心区的的城市功功能，使华灯灯初上的的中心区区也变的的更有生生气，更更加繁荣荣。4.办公物业业中心区纯纯办公写写字楼主主要集中中于中心心区南区CBD的西北角角，形成成了商务务办公核核心区，，是未来来城市的的金融、、商务中中心；中心区写写字楼现现已开发发规模建建筑面积积达160万平方米米，未来来城市写写字楼的的新增供供应量也也主要集集中在中中心区；；本项目地地块不在在CBD办公核心心区范围围内，地地块周边边唯一新新建办公公写字楼楼大中华华国际交交易广场场项目也也一直处处于烂尾尾停工状状态，商商务办公公气氛不不浓，区区域形象象不佳。。故本项目目开发中中高档写写字楼物物业，规规模不宜宜过大。。市场验证证项目整整体功能能定位B区——次级零售售区D区——娱乐、临临时居住住区F区——居家住宅宅区市场判定定可实现市场判定定可实现市场判定定可实现，但但须控制制开发规规模√√√项目整体体功能定定位确定项目目整体功能能定位CBD案例研究究中心区功功能块分析判定地块块在中心区中中可能承担的功功能从市场角角度验证地块块的功能定位位确定项目目整体功功能定位位：建议本片片区整体体功能定定位为以以次级零零售商业业、娱乐乐及临时居所为为主导的的商住多多功能综综合片区区。项目整体体功能比比例分配配确定整体体功能比例分配配深圳中心心区功能比例例成功CBD功能比例例地块周边边市场物业分析析发现中心心区功能缺陷陷初步确定定项目功能比例例整体功能能比例验证证成功CBD案例研究究研究国际际知名CBD案例近四四十年的的发展历历程，可可以看出出成熟CBD的发展是是动态的的，CBD的功能及及核心随随着市场场演变在在不断调调整而趋趋于合理理与完善善。我们重点点研究东东京新宿宿、香港港中环（（待完善善）希望望从中找找出本项项目发展展可借鉴鉴的经验验与启示示。新宿CBD发展历程程日本桥、、银座是是东京最最老的商商业、商商务中心心，成为为东京的的都心。。20世纪60年代为疏疏散过于于集中的的城市机机能，政政府决定定将距离离银座约约5km处的新宿宿地区建建设成为为综合性性副都心心，发展展规划于于1960年公布。。新宿的发发展得益益于快速速交通的的完善，，新宿地地处两条条重要干干道交叉叉口上。。新宿银座东京新宿宿新宿区位位于东京京都中心心区以西西，距银银座约5km。新宿CBD的建设至至今已逾逾40年，已成成为发展展较为成成熟的国国际知名名CBD之一。经过40年的发展展，新宿宿总用地地面积已已达到270公顷，其其中集中中商务办办公区占占地56公顷（未未包括边边缘办公公区及零零星分布布的办公公面积）），零售售商业娱娱乐功能能占地84公顷。新宿银座深圳市中中心区CBD位于原罗罗湖金融融商业中中心以西西约4公里，而CBD总占地面积约约240公顷，所以无无论从区位上上还是从发展展规模上都与与东京新宿具具有很强的可可比性。用地功能现状状功能分区示意意银座方向集中商务办公公区边缘办公区住宅区娱乐及临时居居住区集中商业区办公、临时居居住混合区功能延续周边住宅区功能延续周边住宅区集中商务办公公区集中商务办公公区东侧接集集中商业区，，西侧接新宿宿中央公园。。由15栋商务办公楼楼组成，内部部设有健身、、餐饮、零售售等设施，总总建筑面积约约200万m2，日间人口达30万人。东京新宿在早期单一的的零售商业功功能基础上，，商务办公、、娱乐设施功功能现已成为为新宿最显著著的特征。新宿形象：－Ⅰ-Land大厦－OperaCity大厦－时代广场－SouthernTower大厦－公园塔大厦厦－东京新都厅厅……新宿CBD形象东京新都厅Ⅰ－Land大厦新宿公园塔大大厦成功CBD的功能比例日本东京新宿宿TokyoShinjukuCBD占主导地位的的物业功能比比例经估算约约为：住宅∶办公∶∶商业＝5∶5∶∶2深圳中心区功功能布局（法定图则））各类功能用地地面积比例图例各类功能建筑筑面积比例深圳中心区功功能比例依据中心区总总体规划各物物业所占百分分比分别为：：住宅38％、办公38％、商业9％。住宅∶办公∶∶商业＝8∶8∶∶2项目整体功能能比例分配确定整体功能能比例分配深圳中心区功能比例成功CBD功能比例地块周边市场场物业分析发现中心区功能缺陷初步确定项目目功能比例整体功能比例验证发现中心区功功能缺陷中心区商业配配套功能不完完善项目整体功能能比例分配确定整体功能能比例分配深圳中心区功能比例成功CBD功能比例地块周边市场场物业分析发现中心区功能缺陷初步确定项目目功能比例整体功能比例验证地块周边市场场物业功能分分析图例:商业住宅宾馆酒店办公皇岗路深南大大道道滨河河大大道道项目地块中心商业区会展中心岗厦中学彩田路福华三路路雅颂居市民中心其他地铁绿化地项目地块可能能形成的物业业功能（从市场功能延延续角度分析析）图例:商业住宅宾馆酒店办公皇岗路深南大大道道滨河河大大道道中心商业区会展中心岗厦中学彩田路福华三路路其他地铁绿化地地块周边（周周边1KM范围内）现有有物业功能比比例住宅建筑面积积：76万平方米写字楼建筑面面积：25万平方米商业建筑面积积：39万平方米住宅∶办公∶商业＝5∶2∶3项目整体功能能比例分配确定整体功能能比例分配深圳中心区功能比例成功CBD功能比例地块周边市场场物业分析发现中心区功能缺陷初步确定项目目功能比例整体功能比例验证初步确定项目目地块物业功功能比例从项目地块可可能形成的物物业功能并结结合周边现有有物业功能的的分布综合考考虑，初步确确定：住宅∶办公∶∶商业＝6∶2∶3项目整体功能能比例分配确定整体功能能比例分配深圳中心区功能比例成功CBD功能比例地块周边市场场物业分析发现中心区功能缺陷初步确定项目目功能比例整体功能比例验证项目地块物业业功能比例验验证依据初步确定定的本项目物物业功能比例例，经过经济济测算住宅面面积为40万平米，办公公面积12万平米，商业业面积20万平米。按照照中心区规划划总建筑面积积为750万平米来计算算，则各物业业所占比例分分别为：住宅5％、办公1.5％、商业3％。那么中心区的的各物业所占占百分比应调调整为：住宅43％、办公39.5％、商业12％即住宅∶办公∶∶商业＝7∶6∶2项目地块物业业功能比例验验证通过中心区与与国际成功CBD的功能比例对对照，我们可可以看出通过过本项目的改改造完善了中中心区的功能能，使深圳中中心区CBD发展更趋于国国际化的成功功模式，同时时也提升了地地块区域乃至至整个中心区区的整体形象象。因此从市场分分析及周边物物业研究初步步确定的本项项目物业功能能比例是合理理的。住宅∶办公∶∶商业＝6∶2∶3项目整体功能能比例分配确定整体功能能比例分配深圳中心区功能比例成功CBD功能比例地块周边市场场物业分析发现中心区功能缺陷初步确定项目目功能比例整体功能比例验证确定整体物业业功能比例分分配住宅∶办公∶∶商业＝6∶2∶3，另外考虑约约5％的其他配套套设施建设，，即可算出各各物业占项目目总建筑面积积的比例分别别为：住宅：52％办办公：17％商商业业：26％其其他5％容积率确定确定容积率范围地块现状容积率中心区容积率分布周边区域容积率分布中心区地面地价分布布经济测算确定容积率确定核心位置置核－框理论地块现状容积积率岗厦河园旧村村现有高密度度村民私宅489栋，共计41万m2；低密度集体物物业63栋，11.5万m2，现状容积率高高达2.95。————资料来源：地块周边区域域容积率分布布深南南大道道滨河大大道道彩田路皇岗路金田路项目地块未建2～53~59~12广场绿地地块周边除沿沿彩田路一侧侧容积率较高高外，区域容容积率均在5以下。待建商业项目目1.0以下3~5会展中心1.0容积率确定确定容积率范围地块现状容积率中心区容积率分布周边区域容积率分布中心区地面地价分布布经济测算确定容积率确定核心位置置核－框理论中心区容积率率分布1.2～1.51～47～107~107～92.82.83.82.8～4.5北区：开发强强度低，容积积率集中在1.5和2.8南区：开发强强度高，容积积率以7为主未定义用地行政、文化集集中区居住集中区商务办公集中中区2.2～4.8中心区地面地地价分布3800-48003700-1480016100-2300016100-2300016800-2160090009000-120008400-135009000地价峰值区地价峰值区出出现在CBD中心偏西南，最高地面地价价达到23000元/平方米资料来源：福福田区市场地地价图应用用核核—框理理论论确确定定容容积积率率范范围围住宅宅住宅宅住宅宅零售售商商业业区区本项目目地地块块行政政文文化化核框框核缘缘根据据E.M.霍伍伍德德和和R.R.伯依依斯斯的的核核—框（（Core-Frame）结构构理理论论，，结结合合中中心心区区容容积积率率分分布布图图和和地地价价分分布布图图，，可可以以确确定定中中心心区区的的核核心心位位置置，，而而本本地地块块处处于于CBD的核核缘缘区区域域内内，，容容积积率率范范围围可可以以据据此此初初步步确确定定为为3~5之间间。。硬核核核心心容容积积率率范范围围5～10；核核缘缘容容积积率率范范围围3～5；核核框框容容积积率率范范围围3以下下。住宅宅容积积率率确确定定确定定容容积积率率范围围地块块现现状状容积积率率中心心区区容积积率率分分布布周边边区区域域容积积率率分分布布中心心区区地面面地地价价分分布布经济济测算算确定定容积积率率确定定核核心心位位置置核－－框框理理论论确定定容容积积率率范范围围依据据核核－－框框理理论论该该项项目目地地块块容容积积率率应应在在3～5之间间，，但但考考虑虑到到中中国国国国情情与与国国际际化化CBD的差差异异性性，，在在该该容容积积率率范范围围的的基基础础上上应应乘乘以以1.1的影影响响系系数数（（专专家家观观点点）），，再再结结合合项项目目及及周周边边市市场场的的实实际际情情况况，，即即初步步确确定定本本项项目目的的容容积积率率范范围围为为：：3.5～5.5之间间。。容积积率率确确定定确定定容容积积率率范围围地块块现现状状容积积率率中心心区区容积积率率分分布布周边边区区域域容积积率率分分布布中心心区区地面面地地价价分分布布经济济测算算确定定容积积率率确定定核核心心位位置置核－－框框理理论论经济济测测算算一、、项项目目基基本本情情况况1、岗岗厦厦村村河河园园片片区区可可用用于于开开发发改改造造的的土土地地面面积积为为17.7万平平方方米米，，并并以以此此作作为为经经济济测测算算依依据据。。如以以毛毛用用地地面面积积（（即即加加市市政政道道路路））20.2万计计算算项项目目容容积积率率，，则则测测算算表表中中所所示示容容积积率率将将相相应应下下调调。。2、现现总总建建筑筑面面积积为为52.5万平平方方米米，，容容积积率率2.95。3、私私宅宅共共489栋，，41万平平方方米米；；集集体体物物业业11.5万平平方方米米，，其其中中商商业业铺铺位位2万平平方方米米。。———————资料料来来源源：：福田田区区旧旧村村改改造造办办编编写写的的《岗厦厦村村河河园园片片区区拆拆迁迁改改造造研研究究分分析析报报告告》二、、经经济济测测算算前前提提条条件件1、地地面面地地价价根据据深深规规土土纪纪【2001】】55号文文件件《关于于解解决决福福田田区区有有关关规规划划国国土土问问题题现现场场办办公公的的会会议议纪纪要要》的相相关关内内容容，，河河园园片片区区改改造造、、开开发发涉涉及及的的用用地地免免除除全全部部土土地地出出让让金金和和地地价价，，因因此此本本次次测测算算不不计计地地价价。。2、开开发发周周期期开发发模模式式研研究究还还未未完完成成，此次次测测算算仅仅为为静静态态测测算算，，未未考考虑虑开开发发周周期期、、开开发发模模式式的的影影响响因因素素。。3、补补偿偿比比例例系系数数K设定定补补偿偿比比例例系系数数K，根据据福福田田旧旧村村改改造造办办《关于于岗岗厦厦规规划划的的意意见见和和要要求求》，即即按按最最不不利利因因素素考考虑虑，，按按集集体体物物业业1：1补偿偿商商业业，，私私宅宅1：1补偿偿住住宅宅，，其其中中私私宅宅补补偿偿亦亦可可用用改改造造后后的的商商业业予予以以代代换换，，即即取取K＝1。补偿偿结结果果：：集体体物物业业补补偿偿11.5万平平方方米米商商业业物物业业。。私宅宅补补偿偿41万平平方方米米住住宅宅物物业业。。单位位：万㎡㎡；；亿亿元元基本情况占地面积17.717.717.7容积率4.354.895.31建筑面积7786.5593.99住宅(52％)40.1945.1849.06商业(26％)20.0222.524.44写字楼(17％)12.8614.4515.7配套(5％)3.854.334.7拆迁补偿面积（K=1）52.552.552.5商业11.511.511.5住宅414141可售面积21.129.6336.7

商业8.521112.94住宅-0.814.188.06

写字楼12.8614.4515.7收入销售收入28.0437.9445.64商业20000/㎡-0.5722.0125.87住宅7000/㎡17.042.935.64写字楼9000/㎡11.5713.0114.13国土局道路补偿3.793.793.79成本拆迁费0.340.340.34安置费2.382.382.38建设费24.7227.7930.18销售、税费及其他4.335.686.72利润利润总额0.065.549.81

成本费用率润率0.2％15.3％24.7％*若若住住宅宅面面积积不不够够补补偿偿居居民民私私宅宅，，按按商商业业：：居居住住＝＝0.35：1进行行补补偿偿。。三、、经经济济效效益益测测算算表表（（按按市市场场平平均均价价格格水水平平））经济测测算结结果柱柱形图图（按按利润润率为为零计计算）按集体体物业业1：1补偿商商业，，私宅宅1：1补偿住住宅，，在容容积率率达到到4.35时，成成本费费用利利润率率为零零，项项目无无资金金缺口口。平衡点点经济测测算结结果柱柱形图图（按按利润润率15％测算算）按集体体物业业1：1补偿商商业，，私宅宅1：1补偿住住宅，，在容容积率率达到到4.9时，成成本费费用利利润率率为15％，即即项目目无资资金缺缺口。。平衡点点经济测测算结结果柱柱形图图（按按利润润率25％测算算）按集体体物业业1：1补偿商商业，，私宅宅1：1补偿住住宅，，在容容积率率达到到5.3时，成成本费费用利利润率率为25％，项项目无无资金金缺口口。平衡点点四、经经济效效益测测算表表（按按市场场保守守价格格水平平）单位：万㎡；；亿元元基本情况占地面积17.717.717.7容积率4.985.856.6建筑面积88.15103.54116.82住宅(52％)46.0154.0560.98商业(26％)22.922