业主控制工程造价的制度化管理

业主控制工程造价的制度化管理***工程造价在房地产项目成本构成中所占比例约为60~80%，甚至更高，加强对工程造价的控制对于房地产开发企业降低项目开发成本具有重要意义。如何有效地降低工程造价，很多专家学者和业内人士都已经从技术的层面进行了很多探讨，提出了不少的办法，办法是提出来了，但实施效果有限。本人在房地产开发企业工作多年，一直从事工程和造价管理，我认为作为业主要想有效地控制造价，必须加强管理，而加强管理又必须从管理制度入手，这就是控制造价的制度化管理。只有把技术层面的做法上升为制度，使得控制造价的过程管理完全制度化，以制度的形式规定必须做什么和必须怎么做，才能真正有效地控制造价。一般来说，明显影响工程造价的环节主要有工程设计、施工招标、工程监理、新技术新材料应用、施工图纸会审、施工方案会审、设计变更、施工签证、竣工结算及其他等，业主针对这些环节进行研究并制定成制度可以在很大的程度上有效控制造价。工程设计管理制度工程设计管理制度的核心是设计招标、推行限额设计、固定设计收费、实行方案会审、实行设计变更和缺陷损失赔偿等制度。通过招标可以优化设计方案从而降低工程造价；推行限额设计即限定每平方米最高概算造价,可促进新技术新材料新工艺的应用，并使设计人不敢擅自提高设计标准；固定设计收费即收费单价按面积（如建筑面积或绿化面积）每平方米多少元计取，一改以往按造价概算百分比计收设计费的做法，从根本上消除设计人员有意提高设计标准的意识；充分发挥业主各方面的资源优势，聘请各方面的专家对建筑方案结构方案设备方案进行评审，对方案不合理的地方进行修改或选择经济技术比较优秀的方案，可以大大抵减少很多不必要的投资，据测算，无地下室的基础工程，当埋深不超过6米时作普通条基或独立基础较为经济，当埋深超过6米时作桩基础较为经济，经过认真的对比分析就可以选择较好的基础类型，节约投资；在设计合同中强化设计缺陷损失赔偿，可以提高设计人员的风险意识和责任感，真正做到精心设计，努力避免日后产生重大设计变更和缺陷亦即避免不必要的损失。设计环节对工程造价的影响达70~80%，建立完善的工程设计管理制度并认真执行极为重要。工程施工招标管理制度工程施工招标管理制度的核心是两步招标、合理低价中标、实行固定合同总价的承包方式等制度。所谓两步招标就是把主要建材（含大型设备）采购和施工招标分开，第一步，先进行主要建筑材料招标，如水泥、钢材、砖砌体、卫生洁具、给排水材料、电器材料及设备、主要装修材料等，每一种材料选择性价比较好的五个品牌及规格；第二步，进行施工招标，在招标文件中规定投标人所选用的材料必须限制在招标人提供的品牌规格范围内。实行两步招标既控制了建材质量，又适当限制了影响造价最大的材料费用，从而规避当今建材市场质量参差不齐假货盛行所可能产生的风险，是对合理低价中标法有力的保证。所谓合理低价中标即是在投标人实质性响应招标文件、技术方案可行的前提下总报价最低者中标。在建材基本取定的情况下，投标报价实际上体现了投标者企业管理水平和施工管理水平的竞争力，中标者无疑是其中的佼佼者，是符合业主的根本利益的。实行固定合同总价的承包方式可以使业主明确在施工过程中控制造价的重点在于现场签证和设计变更，并且可以充分调动承包商的积极性，促使其采取措施防范各种风险，努力提高管理水平降低工程成本，从而实现双赢。工程监理管理制度工程监理管理制度的核心是工程监理招标、监理工程师纳入业主方管理等制度。通过监理招标可以选择到社会信誉好、有良好职业道德、责任心强、管理水平高、收费相对较低的监理公司和监理工程师；将监理工程师纳入业主方管理范围，业主就可以随时对监理工程师分别就质量、工期、投资、安全等工作指标进行考核，奖优罚劣，节约投资可以重奖，投资超支则要重罚，如此，监理工程师的作用就能得到最大限度的发挥。实践证明，长期以来监理工程师以中立方的角色对工程进行监理，所起的作用有限，特别在控制投资方面更加无能，因为在他们的潜意识里或多或少总会存在“工程投资与我无关”的想法，从而出现随意签证等不负责任的现象，控制工程造价成为空话。国际咨询工程师联合会1999年编写的《施工合同条件》英文版通用条件第3条明确工程师就是雇主方人员，实际就是对多年来工程师角色的否定。新技术新材料推广应用管理制度新技术新材料推广应用管理制度的核心是重奖在工程上因应用成熟的新技术新材料而节约投资的当事人制度。重奖实质是对技术人员工作的肯定并激发其积极性，否则便有很多人安于现状满足于完成本职工作，不利于从技术方面降低工程造价。如推广应用新Ⅲ级钢和冷轧扭钢筋，一般的多层砖混住宅可节约6元/㎡左右，框剪结构的高层住宅可节约20元/㎡左右，效益明显，即使拿25%奖励当事人也是值得的。施工图纸和施工方案会审制度施工图纸和施工方案会审制度的核心是由业主召集参建各方分别就施工图纸和施工方案进行会审的制度。施工图纸会审主要就设计的细节如尺寸关系、标高关系、各专业施工图之间的关系、设计与国家规范政策法规之间的关系、设计推荐使用的材料设备及其他方面所存在的问题进行充分的讨论，并找出解决问题的办法，力争把绝大部分的问题在施工前解决掉，尽量避免在施工过程中因图纸问题而发生设计变更或者签证，减少承包商的索赔。施工方案会审主要针对在招标时难以确定的并且有可能引起投资增加的重大施工方案如基础施工方案、深基坑支护方案，或者在施工过程中不可预见的突发的一些应急方案如由客观原因引起塌方、静压桩折断等补救方案进行会审，制定出投资节约技术可行的方案，切实做到稳妥可靠，严防方案实施过程中出现反复，从而有效控制投资。设计变更管理制度设计变更管理制度的核心内容是会审制度。在工程建设过程中，不论是谁提出设计变更，都必须由业主召集参建各方对变更内容进行会审，充分听取各方的意见，当然最重要的还是业主本身的意见，原则是能不变更就不变更，能作小的变更就不作大的变更。因为一旦发生变更，承包商便会趁机提出工期和造价的索赔，而这种索赔往往都会使造价增加，如业主的答复达不到他们的期望值就会造成洽商时间过长而影响其他工作，这时业主每退一步都有可能使承包商的高索赔得以实现，这样对控制造价是相当不利的。现场施工签证管理制度现场施工签证管理制度的核心是三人同时签证制度。合同总价固定的承包方式并不意味着最后的结算总价不会突破合同价，因为每一个工程多多少少总会发生一些合同承包范围以外的费用，如基础土方外运超合同运距、不可预见的基础渗水造成抽水台班的增加等，承包商这时提出索赔，业主没有任何理由可以拒绝，签证不可避免。问题是土方实际运距是多少？抽水机的管径及台班是多少？如果单凭某个人的确认是不够的，因为这样容易滋生不轨行为，虽然不轨行为并不必然发生，但终归是个管理漏洞。因此实行三人同时签证就非常必要。所谓三人是指监理工程师、业主现场代表和造价师，只有经过这三人同时确认的签证才最大限度真实可信。控制了合同外签证，额外投资虚高的可能性就会大大减少。工程竣工结算管理制度工程竣工结算管理制度的核心是逐级审核制度。审核的重点在单价、工程量、套用定额子目、取费费率等方面，必须严防承包方在结算书里变更已确定的单价、虚报工程量、高套定额、提高取费费率，其中单价、套用定额、费率比较容易识别，而工程量由于繁琐量大所以审核起来相当费时，并且容易出错，容易产生漏洞，如果把关不严很容易造成工程造价虚高，给业主造成损失。根据我们的经验，这种虚高极不容易觉察，比如造价100万元的工程稍微抬高一个百分点也就是101万元，谁会留意？所以加强工程竣工结算审核管理非常重要，逐级审核制度由此而生。所谓逐级审核制度是指承包商提交结算书后，依次经过监理工程师、工程造价咨询公司、业主造价师逐级审核，层层把关，从审核竣工资料的真实性到审核工程量的准确性，从审核单价的对错到审核套用定额的合理性和取费的正确性，每一层关卡都必须严格全面审核，不得遗漏。同时为了减少承包商高估冒算行为和督促各审核关认真履行职责，还要规定：如果监理工程师的审减额超过承包商送审价5%，则将结算书退回承包商重作；如果造价咨询公司的审减额超过监理工程师审核价3%，则将结算书退回监理工程师重审；如果业主造价的审减额超过造价咨询公司审核价1%，业主将拒付造价咨询费，最后造价以业主审定数为准。当然这些规定都必须在各自的合同中加以约定。以上八