大型楼盘典型案例分析t118

大型楼盘典型案例分析

本报告将选取面积在500亩以上，容积率在0.5-1.5、1.5-2.5两个不同阶段的大盘做分析，主要研究大盘的价值提升与产品规划特征。容积率0.5-1.5之间美洲故事南山苏迪亚诺美洲故事项目基本指标规划及推货节奏项目价值点分析营销推广分析项目地址：雨花区政府以南，万家丽路与湘府东路交汇处东北恻开发商：湖南德普置业发展有限公司物业公司：第一太平戴维斯占地面积：800亩建筑面积：60万㎡物业类型：别墅、高层别墅类别：独栋、双拼、联排容积率：1.0绿化率：41.69%总栋数：200栋物业费：3元/㎡/月项目分期：二期当前期数：一期基本数据项目分二期开发

项目总占地近800亩，以园区内的规划路为准，分成东、西二区，共二期开发。一期（西区）占地358亩，规划为纯美洲风格的原生态低密度坡地住宅，建筑形态丰富，以独栋、双拼、联排别墅群为主，是一个以山、水、森林、坡地为主题创造出的稀有城市别墅区。二期（东区）占地442亩，规划物业类型有高层、独栋及双拼别墅。一期西区项目规划项目二期（东区）产品：独栋、双拼、高层项目一期（西区）产品：独栋、双拼、联排项目规划——原生坡地别墅群地块特征：坡地地形，内部自然景观资源在别墅中来说并不特别出色。产品规划特色在于依托坡地地形顺势而建，再结合人工湖泊尽可能展现别墅生态自然特征。在项目整体成熟及区域环境也更趋成熟后，后期高层产品的设置将成为项目获取高利润值的产品。万家丽路湘府路一期推货节奏1.1期维多利亚组团推出时间：07年9月产品：独栋+双拼价格：双拼8500独栋125001.2期阿卡迪亚组团推出时间：08年4月产品：独栋+双拼价格：双拼10000独栋200001.3期纳帕山谷组团产品：双拼推出时间：08年下半年价格：双拼125001.4期常青藤组团产品：联排推出时间：09年下半年价格：联排7000-8500以位置较优的高端产品独栋与双拼先期入市，拔高项目档次，提升后期联排价值07年9月独栋双拼联排7000单价推货时间08年4月08年下半年09年8月800090001000011000120001300014000150001600017000180001900020000210002200023000240002500026000由于独栋产品的稀缺，售价快速拔高；中高端联排产品受前期高端产品的带动明显，初期入市价已达到7500元/平米以上。项目整体推货节奏首推：高端独栋、双拼再推：中高端联排最后推：中端高层提升价值提升价值=获取高利润率获取高利润率=获取高利润值=由高到低的推货节奏，在拔高项目形象获取高利润率后，也能获取高利润值，为项目实现利润最大化目标户型配比一期百分比户型面积㎡数量可售独栋341-445231013%双拼330-420108962%联排270-300441525%合计17534100%产品品以以双双拼拼为为主主，，主主力力面面积积区区间间330-430平米米之之间间，，主主力力总总价价大大约约在在400-500万之之间间，，总总体体销销售售速速度度偏偏慢慢户型型面面积积独栋栋总总价价大大约约在在680-900万之之间间双拼拼总总价价大大约约在在400-500万之之间间联排排总总价价大大约约在在200-250万之之间间07年9月至至今今销销售售周周期期约约2年半半时时间间，，共共售售约约140套，，月月均均售售4.7套规划划评评判判亮点点：：保持持原原地地形形，，依依势势而而建建，，自自然然而而成成；；先期期以以高高端端入入市市，，提提升升价价值值，，逐逐步步推推出出中中高高端端联联排排，，以以及及高高层层产产品品，，获获取取最最高高利利润润值值；；不足足：：由于于高高价价位位产产品品量量过过大大，，总总价价过过高高，，是是销销售售速速度度偏偏慢慢的的主主要要原原因因；；独栋栋与与双双拼拼适适用用于于拔拔高高形形象象，，提提升升项项目目价价值值，，联联排排属属于于走走量量型型产产品品，，相相对对而而言言，，双双拼拼属属夹夹心心层层产产品品，，并并不不宜宜过过量量设设置置。。项目目价价值值点点分分析析固有有价价值值固有有价价值值资源源景景观观企业业品品牌牌临天天际际岭岭森林林公公园园，外外部部生生态态景景观观资资源源优优越越德普普置置业业，，具具备备一一定定的的行行业业品品牌牌在固固有有价价值值中中，，地地段段是是其其核核心心优优势势地段段属城城市市别别墅墅，，地地段段优优越越可变变价价值值———园林林景景观观以美美洲洲风风格格为为蓝蓝本本，，中中心心景景观观打打造造大大面面积积人人工工湖湖，，整整体体园园格格给给人人清清新新、、自自然然之之感感可变变价价值值———园林林景景观观园林林精精装装交交房房可变变价价值值———外立立面面融合合北北美美主主流流建建筑筑元元素素后后的的再再创创新新，，兼兼收收并并蓄蓄北北美美、、法法式式、、英英式式、、西西班班牙牙式式等等建建筑筑风风格格于于一一身身，，不不同同风风格格的的变变化化给给人人丰丰富富新新鲜鲜感感可变变价价值值———内部部配配套套内部部配配套套较较为为常常规规，，设设有有8000平米米双双会会所所、、6353平米米社社区区商商业业、、1291平米米幼幼儿儿园园、、游游泳泳池池户型型特特点点：：挑空空6米以以上上的的家家庭庭厅厅，，大大气气，，彰彰显显家家族族气气派派外廊廊式式双双门门设设计计，，有有效效延延伸伸室室内内空空间间双主主卧卧设设计计每间间卧卧房房都都带带有有阳阳台台或或露露台台户型型特特点点：：餐厅厅挑挑高高6米以以上上，，长长幼幼有有序序，，彰彰显显家家族族礼礼仪仪阔绰绰客客厅厅，，多多面面采采光光，，彰彰显显家家族族尊尊贵贵之之气气派派二楼楼多多露露台台设设计计车库库设设在在一一楼楼，，免免除除居居者者上上下下麻麻烦烦北美美法法式式独独栋栋北美美法法式式双双拼拼可变变价价值值———户型型特特征征可变变价价值值———物业业服服务务物业业管管理理公公司司———第一一太太平平戴戴维维斯斯第一太平戴维维斯（Savills）是Savillsplc旗下物业服务务子公司的商商号名称。为为客户提供商商业、零售、、住宅和休闲闲式物业方面面的咨询服务务。其它服务务包括公司财财务咨询、地地产和风险资资本融资，以以及一系列与与物业相关的的金融服务。。

第一一太平戴维斯斯（Savills）在香港、中中国大陆、亚亚太地区、澳澳大利亚、南南非和欧洲均均开设了办事事处，为全球球各大商业团团体租户提供供优质及全面面的物业服务务。第第一太平戴维维斯（Savills）近年又通过过与美国TrammellCrow公司的合作，，进一步扩展展其专业、高高度个人化的的服务。至今今已在全球设设立了140个分公司及办办事处的庞大大服务网络。。（注：TrammellCrow公司是美国主主要跨国公司司，在北美首首屈一指的物物业服务供应应商。）可变价值——建筑品质严格考究每处处建筑用材，，采用美国欧欧文斯科宁、、德国汉高、、法国永得宁宁、拉法基等等国际顶尖品品牌，锻造惟惟精惟一的建建筑品质。价值点评判固有价值地段自然资源企业品牌★★★★★★★★★★★★可变价值园林景观外立面内部配套户型亮点物业服务建筑品质★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★美洲故事地段段价值与产品品综合品质是是其口碑树立立的重要关键键点。营销推广分析析2007年8月中旬，销售售体验中心大大幕开启。样板房势宏伟的拱门门、挑高客厅厅，无一不展展示出家族别别墅特有的礼礼仪感；刻意意做旧的木色色、手工陶砖砖、奶油色的的艺术石壁炉炉量身定制主主人的含蓄与与内敛。主人人房里是精心心定做的铁艺艺挂件、“传世”家具，美式家家居散发出奢奢华的气质，，餐桌、沙发发、书柜以蜿蜿蜒起伏的弧弧线回旋着柔柔美曼妙的韵韵致。古典与奢华的的美式庄园在米娅城堡后后殖民主义风风格的独栋空空间里，蚀刻刻的镜面玻璃璃，异型拼花花的大理石，，抹了圆角的的造型垭口……巴洛克豪华、、动感、多变变的视觉缓缓缓张扬着经历历了繁华但没没有没落的一一种另类的豪豪华与尊贵。。起居室、主卧卧的大飘窗让让阳光以优雅雅的方式将大大自然的精华华传送到房间间的各个角落落。推窗远眺眺，树木葱翠翠、繁花绚丽丽。米娅城堡：张张扬着一种另另类的豪华与与尊贵样板房2007年8月25日，美洲俱乐乐部会员全球球招募。2007年8月份开始进行行市场预热，，充分整合媒媒体资源，实实现了组合推推广模式，达达到了短期引引爆市场的效效果。【户外广告】【网络广告】营销推广以“家族别墅”概念树立高端端形象，并且由于概念念的创新而备备受关注，传传唱度高【报纸广告】营销推广2007年9月21日，策划组织织了『“美洲故事”起航式暨VIP爵士之夜』，启动首批VIP预约。2007年11月，推出第二二批房源——阿卡迪亚组团团，在严厉的的房地产调控控形势下我们们针对性调整整营销策略，，推行“活动营销”及“俱乐部关系营营销”，丰富了家族族别墅精神内内涵。【俱乐部会刊《创享家》】2007年11月24日—12月25日，『美洲故事电影影节』震撼上演2007年12月29日，『荣耀家族，创创享2008—“美洲故事”新年名流夜暨暨美国自驾游游出征仪式』美洲故事——营销推广小结结以“家族别墅墅”概念树立立高端形象；；以组合媒体策策略炒热市场场；以活动事件营营销“圈定””客户；南山·苏迪亚诺项目基基本指指标规划及及推货货节奏奏项目价价值点点分析析营销推推广分分析南山苏苏迪亚亚诺——基本数数据项目地地址：：河西西金星星北路路三段段399号（金金星大大道与与普瑞瑞大道道交汇汇处））物业公公司：：南山山物业业占地面面积：：502亩建筑面面积：：33万㎡容积积率率：1.05绿化化率率：60%总户户数数：2146栋项目分分期：：三期期投资商:中国南山开发（集团）股份有限公司开发商:长沙南山房地产开发有限公司规划单位:澳洲五合国际营销代理:合富辉煌房地产（湖南）整合推广黑马广告（中国4A）项目开开发组组合临金星星大道道，岳岳麓大大道、、一桥桥、二二桥、、三汊汊矶大大桥所所构成成的路路桥交交通网网给苏苏迪亚亚诺提提供了了“半小小时配配套”的双双重体体系（（交通通配套套体系系、公公建配配套体体系））。距岳麓麓山风风景区区：20分钟车车程距离市市政府府：10分钟车车程距五一一商圈圈：20分钟车车程距新河河三角角洲：：15分钟车车程距麓谷谷科技技园：：20分钟车车程距离市政府：10分钟车程距五一商圈：20分钟车程距麓谷科技园：20分钟车程距岳麓山风景区：20分钟车程距新河三角洲：15分钟车程区域位位置“两湖三三轴五五主题题”南部溪流景观轴中部横贯社区的干道景观轴两湖北部休闲主题景观轴五大组团项目规规划项目地地块平平整，，内外外部并并无突突出自自然资资源；；以“海洋、、平原原、森森林、、河谷谷、山山地”五种地地貌为为基础础构建建二湖湖三轴轴五组组团。产品线线非常常丰富富，独独立别别墅+双拼别别墅+联排别别墅+洋房+小高层层项目规规划商业街情景洋房小高层联排别墅独立别墅双拼别墅联排别墅情景洋房情景洋房会所三期一期二期由于南南山项项目位位置偏偏远，，首推推中高高端产产品联联排与与洋房房进行行试水水，市市场打打出知知名度度后，，再推推高端端产品品独栋栋与双双拼提提升项项目价价值，，最后后推出出中端端产品品小高高层提提升利利润值值07年6月9日开盘盘，推推出72套联排排07年8月18日开盘盘，推推出300套洋房房07年9月１３３号开开盘，，推出出133套联排排11月推出出独栋栋、双双拼别别墅小高层层将最最后推推出推货节节奏独栋双拼联排单价推货时时间由于08年入市市时机机及项项目地地段问问题，，南山山在07年下半半年火火爆销销售之之后，，整体体价格格提升升不大大；独栋与与双拼拼产品品的提提价能能力最最强洋房项目价价值点点分析析固有价价值固有价价值资源景景观企业品品牌不突出出南山，，具备备一定定的行行业品品牌整体固固有价价值不不突出出，其其中以以品牌牌形象象相对对较优优地段偏远可变价价值——园林景景观澳洲风风情园园林，，首期期开盘盘即已已打造造好中中心园园林景景观，，对销销售促促进作作用非非常大大园林在在开盘盘之前前已经经整体体呈现现在客客户眼眼前，，大门门入口口的中中心喷喷泉与与金帆帆包装装的亚亚热带带棕榈榈树和和阳光光下起起舞的的景观观帆交交相辉辉映，，石头头中传传出悦悦耳的的音乐乐①②③④⑤⑥⑦①②③④⑤⑥⑦可变价值值——外立面简约、现现代、少少装饰、、个性鲜鲜明的建建筑风格格，用简简约的构构图和粗粗放的线线条来体体现建筑筑的精神神追求。。2700平方米双双湖会所所墨蕾河谷谷独立、、双拼别别墅雅拉美地地联排别别墅悠蓝海滨滨------别墅式洋洋房可变价值值——内部配套套内部配套套商业街20000平米外向型社区商业游泳池网球场和羽毛球场双会所3000平米其中主会所以运动为主题，面积约2700平米，分上下两层，设有健身中心、台球中心、乒乓球室、瑜伽及舞蹈室等双语幼儿园2000平米园内拥有图书阅览室、多媒体教室、宽频网络等高端配套，引进具有先进国际素质教育理念，能实现双语双Q（智商、情商）综合教育的一流幼儿教育机构。可变价值值——户型特征征赠送大露露台赠送地下下室无论别墅墅与洋房房，高附附加值是是销售良良好的重重要原因因之一户型特点点：●●独步全全城的前前庭后院院、采光光中庭的的三重景景观空间间设计。。

●首首层动静静相宜，，错层式式设计彰彰显更有有层次感感的尊贵贵生活体体验。●●二层层南北双双露台，，视野开开阔。●●三层层主人私私享空间间，南北北大露台台。●●独具匠心心的采光光地下室室，可设设计成酒酒窖、健健身房、、家庭影影院等，，多种组组合自由由切换。。高附加值值：●赠送车库库、地下下室、花花园、露露台、中中庭、得得房率高高达120%。联排户型型（建筑筑面积：：约205-207㎡）洋房户型型一层：：四室二二厅二卫卫（建筑筑面积：：约140-142㎡）户型特点点：●私家大大庭院、、宽露台台、采光光地下室室让别墅墅级生活活触手可可及；●●客厅厅、餐厅厅分区合合理，超超然空间间开启尊尊贵生活活；●●超大主主卧设有有独立卫卫生间，，私密天天地，随随心所欲欲；●●多功能情情景房，，品茗、阅阅读、娱娱乐、阳阳光挥洒洒，自在在享受。。高附加值值：●●赠送地下下室、花花园、采采光庭院院、得房房率高达达120%。可变价值值——物业服务务物业管理理公司——深圳赤湾湾物业管管理公司司深圳市赤赤湾物业业管理有有限公司司成立于于1998年11月，为中中国南山山开发（（集团））股份有有限公司司的全资资子公司司，注册册资金500万元人民民币，物物业本部部管理深深圳赤湾湾地区3.2平方公里里范围。。公司目目前管理理面积约约800万平方米米。价值点评评判固有价值地段自然资源企业品牌★★★★★★★★可变价值园林景观外立面内部配套户型亮点物业服务建筑品质★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★南山苏迪迪亚诺高高附加值值户型设设计是产产品热销销的核心心因素，，加上园园林景观观与外立立面风格格都较受受到市场场的青睐睐。营销推广广（实景园园林+样板房+售楼部=首期示范范区）长沙南山山苏迪亚亚诺位于于长沙望望城，离离长沙市市中心约约有30多分钟车车程，2007年8月开盘初初推出144套洋房，，当天全全部售磬磬，还吸引引了不少少中心城城区客户户购买，，除了产产品性价价比，示示范区实实景对客客户造成成的震憾憾是热销销的一个个重要原原因。实景的震震憾往往往让客户户失去理理智！长沙南山山苏迪亚亚诺地段段生僻，，但由于于开盘示示范区的的实景体体验式销销售，取取得了令令人惊奇奇的开盘盘热销样板房2套样板房房的展现现大大增增加了客客户的信信心和对对于南山山开发品品牌的认认可度，，整体来来说，装装修谈不不上奢侈侈，但却却有种说说不出的的舒适感感，南山山沿用了了一贯注注重品质质细节的的风格，，扶手，，门把，，浴缸等等细处选选择极为为精致（现代简简约风格格）品牌形象象经过几次次组织十十分成功功的选房房活动,加上广受受业界好好评的现现场实景景,项目“澳洲首府府庄园”的“庄园”形象完成成建立,享有较高高的市场场知名度度与美誉誉度.荣膺2007年度销售售率前三三甲楼盘盘2007年度十大大品牌地地产企业业2007年度搜房房网“十大最具具人气别别墅项目目”2007-2008年度湖湘湘国际花花园社区区一城别墅伴城湖南山·苏迪亚诺诺澳洲首府府庄园低低密密度生活活典范推广形象象前期形象象：“一城别墅墅伴城湖湖”推广形象象中期形象象：“澳洲首府府庄园”后期形象象：“别墅之上上是庄园园”推广形象象报广报广营销推广广小结高端形象象推广打打动客户户；“实景体体验式””营销策策略增强强客户购购买信心心；容积率1.5-2.5之间藏珑湖上上国际花花园保利麓谷谷林语藏珑湖上上国际花花园项目基本本指标规划及推推货节奏奏项目价值值点分析析营销推广广分析开发商：：长沙双双瑞房地地产开发发有限公公司项目位置置：洪山山路188号月湖公公园北侧侧总用地面面积：1500亩总建筑面面积：185万平方米米住宅总户户数：3000多户容积率：：1.85绿化绿：：48.77%产品类型型：花园园洋房、、双拼别别墅、独独栋别墅墅、高层层住宅宅、酒店店式公寓寓基本数据据长沙大学藏珑湖上国际花园广电中心四方坪小小区圣爵菲斯斯163医院麦德龙超超市周边配套套比较缺缺乏，尤尤其是离离医院和和超市有有一定的的距离，，给生活活带来不不便；虽虽然有319国道、万万佳丽北北路、工工程兵大大道，但但公交车车并不多多。区位配套套项目规划划A一期B二期C三期A地块景观观资源及及价值属属中等，，作为一一期开发发，利用用别墅打打造其高高端豪宅宅形象；；B地块位置置临路，，景观资资源相对对较差，，依托前前期的高高端定位位使其价价值达到到提升；；C地块属整整体资源源最佳地地段，放放到最后后开发，，使之价价值和利利润达到到最大化化。2期于09年4月开始陆陆续推出出2-3#、2-4#、2-7#、2-8#、3-1#、3-2#栋3期计划于于2011-2012年推出1.1期于07年3月推出首开洋房房108套、双拼拼54套、高层层6栋1.2期于08年陆续入入市推出独栋栋12栋、一栋栋高层项目总占占地1500亩，分为为A，B，C三个地块块，一期期开发A地块占地地约为500亩；建面面约56万㎡。一期建筑筑类型以高层、、联排为为主，以以半围合合式分布布，在独独栋、双双拼别墅墅、花园园洋房以以外，更更有直入入云宵的的空中宫宫邸不可可多得，，点式，，板式，，蝶式高高层；不不同的体体态，不不同的视视角，不不同的格格局，保保证将600亩湖面展展现在每每家每户户面前。。高层住宅区独栋别墅区花园洋房区双拼别墅区产品组合合及分布布项目一期期产品线线组合：：高层+洋房+独栋+双拼首推中高高、高端端产品洋洋房与双双拼，在在试水市市场的同同时，也也树立项项目高端端形象，，后以独独栋拔高高最大价价值，同同时也提提升高层层的售价价产品组合合及分布布项目二期期产品：：高层观景豪宅宅高层区区点式品字字高层区区二期建筑筑类型以89-206㎡㎡的点式品品字高层层及观景景豪宅高高层组成成，占据据项目核核心景观观中轴线线，户型型设计延延续藏珑珑一贯的的高端调调性,方正大气气,通透舒适适,可最大限限度地欣欣赏到园园区核心心景观与与月湖公公园的自自然风光光。产品组合合及分布布项目三期期产品组组合：独独栋+双拼+高层+公寓独栋别墅墅区双拼别墅墅区观景豪宅宅高层区区高层公寓寓区点式高层层区三期建筑筑类型以独栋别别墅、双双拼别墅墅、高层层及公寓寓为主，，建筑风风格将沿沿用以往往一贯的的建筑形形态，具具体户型型面积尚尚待规划划之中。。中高端洋洋房与双双拼作为为首推试试水产品品，推出出即已售售完毕；；由于前期期中高端端产品的的热售，，高层作作为主力力，价值值提升明明显；独栋作为为稀缺型型产品，，价值表表现力非非常强劲劲，售价价遥遥领领先。藏珑项目目各类物物业售价价均成为为区域的的标杆；；其中一一期高层层的开盘盘价格，，每平米米高出市市场价1000元以上。。独栋双拼高层单价推货时间洋房价格分析析项目价值值点分析析固有价值值固有价值值资源景观观企业品牌牌嵌于600亩月湖公公园内双瑞地产产，在本本地知名名度不高高整体固有有价值中中，地段段与资源源景观占占据了相相当大的的优势地段紧临广电电中心，，地段条条件优越越可变价值值——园林景观观利用借景景手法，，最大化化利用月月湖公园园的水景景，作为为项目背背景；将自身融融入公园园之中；；既利用用公园，，也成为为公园一一景层见叠出出的空间间美学，，结合建建筑不同同层数的的变化，，由低矮矮的别墅墅过渡到到高层住住宅四位一体体的景观观绿化系系统：小小区中心心绿化—组团级绿绿化—宅前绿化化—空中花园园可变价值值——园林景观观社区内配配套包括括会所、、五星级级酒店以以及综合合性服务务设施（（停车场场库、社社区物业业管理用用房等）），沿街街商业（（邮政储储蓄、商商场、超超市等）），文化化娱乐，，社会服服务（幼幼儿园）），市政政公用设设施等。。可变价值值——配套及商商业会所幼儿园五星级酒店中央景观轴沿街商业业共14万方区域型商商业配置置户型面积（㎡）套数套数比二房88-9036442%三房144-14837844%四房174-20811513%复式331-37041%合计861100%二期已推推出的（（2-3#、2-4#、2-7#、2-8#、3-1#、3-2#栋））户户型型配配比比可变变价价值值———户型型特特征征舒适适型型二二房房、、三三房房是是主主力力入户花园观景阳台转角飘窗凸窗超大横厅转角飘窗入户花园3室2厅1卫89m2户型型点点评评：：7米横横厅厅设设计计，，客客厅厅奢奢华华气气派派大面面积积观观景景阳阳台台与与客客厅厅相相连连主卧卧朝朝南南，，主主卧卧带带主主卫卫、、衣衣帽帽间间主卧卧、、次次卧卧均均带带转转角角飘飘窗窗户型型点点评评：：全明明设设计计，，南南北北通通透透入户户花花园园+超大大观观景景阳阳台台，，视视线线开开阔阔卧室室凸凸窗窗和和转转角角飘飘窗窗设设计计，，附附加加价价值值大大，，实实用用率率高高；；生活活区区与与休休息息区区完完全全分分开开，，灵灵动动性性强强；；3室2厅2卫143m2注重重景景观观和和朝朝向向，，充充分分考考虑虑居居住住舒舒适适性性和和尊尊贵贵感感可变变价价值值———户型型特特征征可变变价价值值———立面面风风格格藏珑珑的的洋洋房房及及别别墅墅外外立立面面，，采采用用现现代代简简约约主主义义与与北北美美风风情情相相结结合合的的建建筑筑风风格格可变变价价值值———立面面风风格格高层层采采用用现现代代主主义义风风格格，，简简约约，，但但略略失失高高档档板式式高高层层观景景豪豪宅宅高高层层可变价值——建筑品质交房标准外墙：高级涂料、石石材或面砖；；屋面：现浇砼屋面；；内墙：混合砂浆底，，腻子批平；；顶棚：①户内腻子找找平；②阳台台部分：腻子子找平、涂料料；楼地面：细石砼找平；；窗：彩色铝合金、、双层中空玻玻璃；门：实木门，户内内预留门洞；；阳台：①地面：细石石砼找平；②②门：彩色铝铝合金、双层层中空玻璃；；卫生间：①内墙：水泥泥砂浆面；②②顶棚：腻子子找平；户内功能配置置：弱电系统：有线电视接口口、通讯接口口、宽带接口口；给排水：临时蹲便器、、水龙头各一一只，其余预预留接口，卫卫生间深坑不不回填；电气：室内照明灯具具为平灯座，，白炽灯头；；燃气：燃气入户（燃燃气公司收取取的费用由用用户自理）；；可变价值——物业管理公司简介：长沙双瑞物业业管理有限公公司是一家新新兴的物业管管理服务商，，是长沙市物物业管理协会会会员单位。。公司资质齐齐备、制度完完善，目前受受托管理长沙沙双瑞房地产产开发有限公公司开发建设设的“藏珑湖湖上国际花园园”高档藏珑珑、洋房住宅宅小区及由双双瑞房产开发发建设的开福福区大型休闲闲、娱乐开放放式综合性市市政物业—“月湖公园”两两个项目。服务范围：设立24小时服务热线线、实施一一对一客户小小管家贴心服服务、在园园区内合理设设置“紧急召召援按钮”、、定期维护公公共设施及园园区绿化、保保洁服务、电电子巡更、24小时保安服务务、代办各类类票务及鲜花花等预订服务务；小区内还还将引进专业业汽车美容店店，周期性进进行汽车美容容活动等等。。物管为长沙双双瑞物业管理理有限公司价值评判地段企业品牌自然资源★★★★

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园林景观配套及商业户型外立面产品品质物业管理★★★★★

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固有价值：可变价值：藏珑项目赢得得市场口碑的的核心价值表表现在地段、、月湖景观、、户型、配套套商业四个方方面，但外立立面等出来的的产品效果给给项目带来了了一定的负面面评价。营销推广分析析营销方法得当当，低开高走走、小步快跑跑；泛营销吸吸引客源2009年4月，开盘以最最低3980元/㎡，均价4200元/㎡价格吸引客户户，开盘当天天60%销售率；2009年8月底，首批推推货424套基本售罄；；2009年9月底，二批产产品以均价4500元/㎡价格推出市场场；销售期间间89平米产品几乎乎每周提价销销售，11月底又全部售售罄；2009年12月，产品全面面提价，均价价上涨至5000元/㎡；12月基本售罄；；全年藏珑来访访客户43%通过亲友介绍绍，成交客户户52%通过老带新转转介；各阶段的广告告语气势不凡凡，时刻保持持豪宅的身份份长沙未来醒了了疆域无界，物物愈非凡为这座城市树树立领袖事业已然登峰峰，生活即将将造极数风流人物，，还看藏珑领者无界，湖湖鉴高下为领者划疆界界唯有赢者留其其名营销推广营销力度大，，形象推广上上始终保持高高端形象，从从客户的生活活与精神层面面进行渗透藏珑湖上国际际花园——营销推广主题活动内容小树认养活动2009年3月业主活动，每户业主可在小区园林内认养一棵植物，挂上认养牌。复活节蛋生计活动2009年3月28日，业主以家庭为单位开展复活节活动，滚蛋、画蛋、找蛋等。春季房交会2009年4月29-5月3日春交会，以月湖房展及“泰式风情节”为主题，以湖居体验馆开放为吸引点。浓情端午节2009年5月23、24日，邀请业主到营销中心一起DIY包粽子、画彩蛋、领取泰国香米。巴西烧烤节2009年6月6、7日，组织大客户单位、网络看房团等开展湖畔巴西烧烤活动。父爱如“衫”2009年6月20-21日，到营销中心开展DIY自制T恤、制作家庭影像杯。国际家装节2009年7月18、19日，在营销中心开展“我的地盘我做主，藏珑国际家装节”活动。豪艇豪车豪宅活动2009年7月25、26日，邀请客户在月湖公园试乘进口游艇、试驾豪华新车、品尝法国人头马。夏威夷水果节2009年8月8、9日，邀请客户现场品尝各式进口珍奇水果，观赏水果雕刻艺术。哈根达斯冰激凌节2009年8月22、23日，邀请客户现场品尝哈根达斯，并可DIY自制小屋。秋季房交会2009年10月29-11月1日，以“月湖嘉年华”为月湖房展会主题。感恩节火鸡宴2009年11月29日，在营销中心开展自助冷餐、火鸡，并可DIY南瓜灯。各类主题活动动举行频繁，，始终保持每每月1-2个保利·麓谷林语项目基本指标标规划及推货节节奏项目价值点分分析营销推广分析析项目地址：长长沙市麓谷高高新区桐梓坡坡西路408号开发商商：湖南保保利房地产开开发有限公司司物业公司：保保利物业占地面积：825亩建筑面积：115万㎡物业类型：小小高层、别墅墅别墅类型：双双拼、联排容积率率：2.1绿化率率：36.2%总户数数：10756户项目分期：四四期当前期数：二二期基本数据地段：城市发发展方向上的的近郊区域河西先导区·麓谷高科技园园区·市中心30分钟车程西二环金星大道长常高速岳麓大道本项目麓谷高科技园区市府中心区域五一大道核心区域银盆岭大桥30分钟15-20分钟5分钟项目位于城市市近郊、距离离市中心较远远城市发展方向向：1、河西先导区区：总体功能定位位为“四区一一极”，即““两型社会””综合配套改改革的示范区区、高新产业业的集聚区、、城乡统筹的的样板区、生生态宜居的新新城区和支撑撑发展的增长长极。2、麓谷谷高新新科技技园区区：定位为为高新新技术术产业业聚集集区、、新型型工业业化的的示范范区和和生态态新城城的样样板区区，按按照高高起点点规划划、高高标准准建设设、高高速度度推进进，最最大限限度地地打造造麓谷谷现代代化的的硬环环境品品牌。。区位情情况地段：：生活活便利利性差差基本生生活配配套依依赖麓麓谷高高科技技园区区/市府区区域提提供华银旺和邮局航天医院湖南大学湖南师大师大附中航天中学湘雅附三医院新一佳通程商业广场本项目长常高速枫林路西二环金星路麓谷中心小学加州阳光商铺1、本项项目教教育/医疗配配套当当前主主要依依赖将将麓谷谷高科科技园园区提提供2、当前前该区区域商商业配配套严严重匮匮乏，，需要要依赖赖汽车车西站站附近近商圈圈3、当前前已有有公共共交通通配套套：18/118路公交交车区位配配套项目规划有小高层区、别墅区（联排、双拼）、商业商务区、教科区等复合功能社区200亩原生态山体小高层住宅区小高层住宅区48班中小小学2万商业业4万酒店店别墅项目规规划项目规规划项目根根据中中心山山体围围山排排布，，共分分9个区，，其中G区为别墅墅区，，I区为生态态酒店店，H区为9年制学学校，，项目目中央央有230亩中央央山体体。目前开开发的的为A区、B区、G区，E区正在在建设设。一期A区15万平米米一期B区12万平米米商业/酒店学校项目一一期以以小高层层住宅宅启动动，分为为A、B两区，，总规模模27万平米米一期总总面积积：274417.79㎡一期A区：建建筑面面积150319.1㎡㎡一期B区：建建筑面面积124098.69㎡一期总总面积积约占占项目目总面面积25.97%，面积积体量量较大大，由由于区区域、、工程程安排排等现现有条条件限限制，，前期期配套套难以以启动动，区区域影影响力力有限限保利麓麓谷林林语——首期产产品线线分布布保利麓麓谷林林语——二期产产品线线分布布学校商业/酒店二期E区小高高层二期G区别墅墅区项目二二期规规划以以小高层层+别墅启启动，分为为E、G两区。。目前仅仅规划划出前前两期期，第第三期期及第第四期期产品品分布布仍在在筹划划中。。分期开开发分分析由于项项目地地处麓麓谷工工业园园深处处，周周边企企业较较多，，居住住氛围围不浓浓，周周边生生活配配套欠欠缺，，而规避现现实缺缺陷，，发挥挥项目目优势势才是是项目目迅速速打开开市场场局面面，实实现热热销的的关键键所在在。因此，，项目目采用用先开开发位位置相相对一一般的的小高高层住住宅区区，以以较低低的价价格、、较好好的户户型产产品率率先入入市，，引爆爆市场场，快快速提提升知知名度度及片片区认认可度度；而后再再推出出别墅墅产品品，实实现产产品价价值利利润的的最大大化。。目前一一期已已售完完，在在建二二期保利麓麓谷林林语——价格走走势及及销售售情况况推售时间楼栋所推套数价格（元/平方米）开盘时去化率开盘时折扣09-7-4A1-A10#742套起价2988，最高价4000，折后均价340083.29%二千抵一万，9.9折后再9.8折；7月5日开始，取消9.8折优惠。09-8-2A11-A15#、A19#383套折后均价3600，层差20，栋差10078.59%VIP2000抵10000元，开盘后五个工作日内签合同的再享受99折09-9-5A17、A18、A20A21、A22#330套均价3600-3800，层差2092.24%开盘当天2千抵1万，再98折优惠09-10-2B2、B3、B4、B6、B7387套均价3300-3800，层差2083%2千抵一万，选房9.8折，一次性再98折，按揭99折，5天内签约99折09-10-31B1、B5171套折前3744-460280%2千抵一万，选房98折，按揭再99折、一次性98折，三天内签约99折09-11-28B11、B12256套折后均价400080%2千抵一万，选房9.8折，一次性再98折、按揭99折，5天内签约99折09-12-26B8、B10256套折后均价410078%2千抵1万，一次性98折，按揭99折，5天内签约再99折。10-1-13B9128折后均价410080%2千抵1万，选房98折，按揭再99折、一次性98折，三天内签约再99折。开盘半半年内内，价价格上上涨了了700元/㎡㎡，涨涨幅幅近近21%该项项目目自自开开盘盘以以来来，，销销售售情情况况始始终终良良好好，，平平均均开开盘盘去去化化率率达达80%以上上，，所所推推房房源源目目前前均均已已消消化化完完毕毕，，二二期期联联排排别别墅墅及及小小高高层层产产品品正正在在认认筹筹中中。。项目目价价值值点点分分析析200亩原原生生态态保保护护山山体体，，具具有有原生生态态景景观观资资源源优优势势规划划保保留留山山体体现存存水水塘塘地块块内内有有5座保保留留山山体体,而且且有有丰丰富富的的自自然然水水系系固有有价价值值保利利长长沙沙项项目目回回顾顾———时间项目区域规模物业2000保利苑马王堆0.6万多层2001保利今利园雨花车站南路3.28万小高层2005保利湖南文化大厦韶山北路4.5万写字楼2007保利阆峰云墅暮云组团20万纯别墅2008保利花园省府版块30万小高层保利利长长沙沙高高端端品品质质楼楼盘盘代代表表座座———保利利阆阆峰峰云云墅墅已获获荣荣誉誉：：“2006长沙沙房房地地产产年年度度别别墅墅代代表表作作””““2006年度度最最佳佳生生态态别别墅墅””““2007湖南南最最值值得得期期待待品品质质楼楼盘盘””““中中国国最最佳佳独独栋栋别别墅墅金金奖奖””““中中国国经经典典别别墅墅综综合合金金奖奖”1、保保利利在在长长沙沙已已成成功功开开发发保保利利阆阆峰峰云云墅墅等等高高端端别别墅墅项项目目，，在在市市场场上上已已建建立立已已定定品品质质认认知知2.保利进入入长沙8年的时间间，但从从体量上上来看始始终以中中小规模模为主，，本项目目作为百百万大盘盘也正是是保利长长沙品牌牌突破的的契机。。固有价值值作为保利利长沙的的最大项项目，可可利用品牌优势势彰显契机机固有价值值固有价值值资源景观观企业品牌牌200亩原生山山林，丰丰富的自自然水系系保利地产产，在本本地享有有高知名名度固有价值值中，企企业品牌牌与资源源景观是是其核心心价值点点地段地段条件件不佳，，周边配配套不全全可变价值值——园林景观观建成后，，社区内内将拥有有230亩的保留留山体公公园和多多处自然然水系，，植被丰丰富。一期A区一期B区滨水长廊七彩花田溪瀑小公园半山垂钓园山顶运动场/spa场2万㎡国际商业商务街区学校（社区少年宫）儿童培训基地可变价值值——内部配套套及商业业4万㎡五星星级生态态酒店内部配套套完善一期产品配比（A+B）户型户型面积套数户型配比两房75.27-79.33619

24.36%两房带空中花园82-109177269.74%三房带空中花园126.13-140.811505.90%总计

————2541100%一期以“2+1”的经济型创创新户型型为主要产产品类型型以上主要要针对09年的一期期产品可变价值值——户型特征征可变价值值——立面风格格一期小高高层外立立面整体体采用现现代简约约风格可变——建筑品质质交房标准准，常规规配制大门门：进户门：：小高层层/高层住宅宅，面向向前室的的入户门门为防火火门，其其他为高高级防护护门室室内门门：预留留门洞外外门窗窗：普通通铝合金金窗框，，中空玻玻璃阳台台：墙面：外外墙涂料料（非封封闭阳台台）/刮大白（（封闭阳阳台）栏栏杆：：铁艺栏栏杆地地面：：防水层层，水泥泥砂浆找找平（非非封闭阳阳台）/水泥砂浆浆抹面压压光（封封闭阳台台）卫生间：：墙面：水水泥砂浆浆抹面搓搓毛地地面：防防水层，，水泥砂砂浆找平平顶棚棚：清水水混凝土土厨房房：墙面：水水泥砂浆浆抹面搓搓毛地地面：水水泥砂浆浆找平顶顶棚：：清水混混凝土厅、房：：墙面：水水泥砂浆浆抹面搓搓毛顶顶棚：清清水混凝凝土地地面：水水泥砂浆浆找平电气系统统：安装白炽炽灯、开开关、插插座到位位，采用用IC卡电表给水系统统：IC卡水表，，住宅干干管采用用钢塑复复合管，，支管采采用PPR管排水系统统：小高层层/高层住宅宅采用UPVC排水管（（无地下下室住宅宅一楼排排水独立立排出户户外）。。煤气气：按煤气公公司规定定安装，，分户计计量。电视视：至弱电配配线箱电信信：至弱电配配线箱安防系统统：可视对对讲安装装厅内宽带带：至弱电配配线箱【公共部分分】外墙：外墙砖、、局部石石材、高高级涂料料。外墙保温温：墙体自保保温、局局部采用用保温砂砂浆。单元入口口处：高级可视视对讲系系统公用部位位：小高层/高层电梯梯厅地面面为天然然石材，，楼梯间间为水泥泥砂浆面面层；楼楼梯栏杆杆为铁艺艺栏杆梯间墙面面：刮大白。。梯间照明明：楼道内设设声、红红外双控控照明小区安防防系统：：小区周界界设摄像像监控系系统，中中心园区区设背景景音乐。。可变价值值——建筑品质质保利麓谷谷林语——物业管理理公司简介介：长沙市保保利物业业管理有有限公司司成立于于2003年，隶属属于国资资委直管管的60余家资产产逾百亿亿元的大大型企业业——中国保利利集团，，为中国国地产五五强之一一，上市市公司——保利地产产的直属属法人企企业，目目前具有有国家物物业管理理三级资资质，长长沙市物物业管理理协会理理事单位位。主要项目目：长沙保利利苑、今今利园、、湖南文文化大厦厦、中商商大厦、、岳阳文文庙、阆阆峰云墅墅、珠洲洲圣马可可商业广广场、保保利花园园等。服务范围围：定期维护护公共设设施及园园区绿化化、保洁洁服务、、电子巡巡更、24小时保安安服务、、代办各各类票务务服务等等等。物管为长长沙保利利物业管管理有限限公司保利麓谷谷林语——价值评判判地段/交通品牌自然资源★★

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园林景观配套及商业户型立面效果产品品质物业管理★★★★

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固有价值值：可变价值值：品牌、自自然资源源、内部部配套、、高性比比户型是是项目的的核心卖卖点。营销推广广营销推广广借助品牌牌与项目目规模宣宣传，以以及前期期项目的的景观展展示，使使之取得得不俗的的销售业业绩；媒体宣传侧重重开发商品牌牌及项目规模模！项目在宣