经营性物业目标管理及考核办法

PAGE187PAGE经营性物业目标管理及考核办法一、工期控制目标及要求1.整个项目所有工程全部竣工的合同工期为个月（见总承包协议），工程最终交付时间为____年___月___日，工程交付完成条件如下：1)所有土建、机电安装、内装、外装、外环境、室外泛光、小品、广告灯箱及市政配套工程等全部完工并经相关政府部门验收合格。2)全部达到开业条件，即在项目整体开业前将所有物业按标准交付给业主、各主力店及_______商业管理公司。3)开业前按各主力店合同约定取得消防验收合格证。4)开业前通过竣工质检验收及政府其它管理部门的相关验收。以上工作完成的时间应满足开业的要求。5)绿化、规划验收工作应在开业后日内完成。2.在确保工程按期竣工的同时，应保证各主力店（主力店视具体项目而定）的进场交付时间和需达到的交付标准，具体如下:1)大型超市：____年___月___日进场，职责清单要求的交付标准。2)影院：____年___月___日进场，职责清单要求的交付标准。3)家居广场：____年___月___日进场，职责清单要求的交付标准。4)美食广场：____年___月___日进场，职责清单要求的交付标准。5)电玩娱乐城：____年___月___日进场，职责清单要求的交付标准。6)食品城：____年___月___日进场，职责清单要求的交付标准。7)书城：____年___月___日进场，职责清单要求的交付标准。8)大型百货：____年___月___日进场，职责清单要求的交付标准。9)酒店：____年___月___日进场，职责清单要求的交付标准。10)精品店：____年___月___日交付相关业主。11)其它业态：____年___月___日交付业主，达到设计要求及合同约定的标准。3.全面开业时间____年___月___日，各主力店开业后___日内完成质检备案。4.经营期：______项目经营期间为____年___月___日至____年___月___日。5.自开业之日起____天内，将自有物业产权证（俗称‘大产权证’）办理完毕；出售物业的产权证（俗称‘小产权证’）自“大产权证”办理完毕之日起___天内办理完毕。6.所有工程决算于整个工程整改完毕（开业后___月内）之后的___个月内完成（除集团公司根据资金情况进行调整外，该决算完成时间不得更改）。二、质量控制目标及要求1.工程质量应满足《_______工程总承包施工协议》约定的质量要求。2.质量验收执行国家标准，确保所建工程一次性通过竣工验收并通过政府部门的备案。3.除政府部门验收备案外,还应通过各主力店、业主方及____商业管理公司的验收，以合格接收为准。4.按照中华人民共和国国务院令（第179号）《建设工程质量管理条例》进行建设工程质量的管理，并在建设过程中遵守国家和地方的其他建设法规、条例。5.坚决杜绝重大质量事故（造成直接经济损失人民币50万元以上）的发生，一旦发生重大质量事故或因质量问题而引起集体投诉等重大法律纠纷事件，集团公司将追究项目责任人的责任，视情节严重程度给予相应的经济处罚和行政处分。6.项目公司总经理作为质量控制第一责任人，严把主体及其他施工单位入围资格，禁止不符合集团制度要求的施工队伍入围，以保证工程质量。三、安全控制目标及要求1.安全生产工作实行项目公司总经理（或主持日常工作的负责人）负责制。树立建筑工程安全生产管理“安全第一、预防为主”的思想，依据《建筑法》、《建筑施工安全检查标准》对施工单位的施工进行安全监督和检查。坚决杜绝人员伤亡事故及其它重大安全事故的发生。2.要求建筑施工企业在编制施工组织设计时，根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施；对专业性较强的工程项目，编制专项安全施工组织设计，并按施工组织设计采取安全技术措施。3.重点监督施工单位安全生产责任规章制度的建立健全和执行情况、事故隐患的监控和整改情况、安全生产监督管理机构及人员配置和职责履行情况、事故调查处理和责任追究的执行情况。4.应要求建筑施工企业在施工现场采取安全维护、危险防范、火灾预防等措施；应当对施工现场实行封闭管理；施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的，建筑施工企业应当采取安全防护措施。5.应要求建筑施工企业遵守有关环境保护和安全生产的法律、法规的规定，采取措施控制、处理施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害。四、成本控制目标及要求经集团与____项目公司共同研究，并报集团总裁批准，____项目总成本目标（不含地价）确定为____万元，此成本为____项目所有费用（含后期因质量问题产生的整改费用）的包干价，不得以任何理由突破（集团批准的变更除外）。其中各单项成本控制指标如下：1.建安成本：____项目建安成本控制指标为万元，____项目公司应按目前的施工图进行认真测算，如测算后发觉有突破的可能，必须通过优化设计的手段使成本控制在既定指标内。同时，____项目公司须尽快将成本指标层层分解，制定并落实控制成本的计划和措施。2.前期开发费用：包含设计费、综合保险费、监理费、自来水管网贴费、供电贴费、临时设施费等开发项目所有的前期费用,控制指标为____万元。3.物业开办费用：确定为____万元。4.营销费用：确定为____万元。5.招商费用：确定为____万元。6.管理费用：确定为____万元。7.财务费用：确定为____万元。8.税金：确定为____万元。五、销售控制目标及要求1.销售指标：根据____项目公司测算，经集团批准本项目销售部分的销售总额暂定为____万元。具体销售内容为____。自本合同签订之日起，非经集团批准，不得调整销售总额目标。2．销售周期及回款指标：项目销售周期为____年___月___日至____年___月___日，即销售周期为___个月。项目开盘后发生的销售在30天内回款额须达到已销售额的___以上，物业验收投入使用后，回款率需达到已销售额的90%以上，销售周期结束完成清盘后60天内，回款额完成100%。六、招商控制目标项目公司必须配合商务部和商管公司的招商服务和开业筹备工作，力争满场开业。全力配合管理和服务主力店及小商铺的进场装修及开业筹备。商务部及商管公司将对此项业务在公司管理考核系数中给予考评。七、目标考核和奖励集团根据____项目的规模及经营周期暂定该项目的经营目标管理责任奖为X万元，在经营期结束后，并将根据集团所属项目公司对各项控制目标完成情况的综合考核评价后给予确认目标管理责任奖。具体考核及发放办法如下:（一）按项目经营目标管理规定的考核流程进行考核，经营目标考核后奖金的计算方法：奖金额＝A×B（其中A为奖金基数；B为综合调整系数）（二）综合调整系数B的计算组合：

工期考核系数1．计算公式2．系数计算1）X≤－15％对应系数：1.22）－15％＜X≤－5％对应系数：1.13）－5％＜X≤5％对应系数：1.04）5％＜X≤25％对应系数：0.95）X＞25％对应系数：0.8工程质量及安全管理考核系数工程质量考核系数（60%）1.工程获得省级以上工程质量奖项：1.22.工程获得省级工程质量奖项：1.1说明：1)上述一、二项所指的质量奖项必须是《项目经营策划书》中已经确定的质量目标（指标），如未在《项目经营策划书》中明确，则即使获得相关奖项也不按照上述规定来确定考核系数。2)由于工程质量奖项的最终获得时间将滞后于本经营期，故在本期决算时，本期的工程质量考核系数先按照未获得奖项的情况计算，待真正获得奖项的当年，将由于获奖应增加的工程质量考核系数部分涉及的奖金在该年年终予以补发。1.工程一次性竣工验收率为100％，且无政府主管部门认定的质量事故发生：1.02.工程没有达到一次性竣工验收率为100％，且无政府主管部门认定的质量事故发生：0.93.发生政府主管部门认定的质量事故一次，且该事故引起的经济损失估算在100万元以下的：0.8备注：如果发生下面二种情况之一1.政府主管部门认定的质量事故两次以上（含两次）；2.一次工程事故引起的经济损失估算在500万元以上（含500万元）的；则工程质量考核系数直接按照0来计算。同时项目所在公司负责人及相关责任人由集团给予相应处理。安全管理考核系数（40%）安全管理考核主要包括人身伤亡、火灾、失窃、文明施工几个方面。1.本期项目实际经营期内如果工程现场发生人身伤亡、火灾、失窃、文明施工等方面的问题，进而对的公众形象、品牌、口碑、财产等造成一定影响和损失，则由集团视情节对安全管理考核系数进行确定。2.本期项目实际经营期内如果工程现场没有发生人身伤亡、火灾、失窃、文明施工等方面的问题，原则上安全管理考核系数可直接取1.2，但最终由集团讨论确定。公司（制度）管理考核系数1.如果在本项目实际经营期内管理制度审核实施办法（以下简称办法）未正式发布，则公司（制度）管理考核系数由集团考核确定。2.如果在本项目经营期开始时办法已经正式发布，则公司（制度）管理考核系数根据办法的具体规定内容确定。3.如果在本项目实际经营期内办法正式发布，则发布前的公司（制度）管理考核系数部分由集团考核确定，发布后的公司（制度）管理考核系数部分根据办法的具体规定内容确定。本期项目的内部（制度）管理考核系数计算公式如下：A:本期项目的公司（制度）管理考核系数A1:办法正式发布前由集团考核确定的公司（制度）管理考核系数A2:办法正式发布后由办法的具体内容规定所确定的公司(制度)管理考核系数T:本期项目的实际经营期所含月数T1:办法正式发布前的本期项目经营发生月数T2：办法正式发布后的本期项目经营发生月数销售及回款考核系数1.计算公式S1:实际销售面积，S销售目标规定销售面积D1:实际回款数，D销售目标规定回款数成本费用考核系数1.计算公式成本费用超支率X＝2.系数计算 1)成本费用超支率：X＜－10％1.2～1.82)成本费用超支率：－10％≤X≤－5％1.13)成本费用超支率：－5％＜X≤0％1.04)成本费用超支率：0％＜X≤5％0.95)成本费用超支率：5％＜X≤10％0.86)成本费用超支率：10％＜X≤20％0～0.8

税收筹划及落实税收政策考核系数考核节点评分范围权重经办部门前期税收筹划工作0.8～1.215%集团财务部税收筹划实施工作0.8～1.260%争取税收优惠政策情况0.8～1.210%落实税收优惠政策情况0.8～1.215%考评节点完成情况优秀：评分1.2考评节点完成情况良好：评分1.1考评节点完成情况一般：评分1.0考评节点完成情况不足：评分0.9考评节点完成情况较差：评分0.8综合调整系数B项目系数调整区间各项系数所占百分比经办部门考核机构工期考核系数0.8－1.225%集团计划部集团工程质量及安全管理考核系数0.8－1.215%集团质量监管部成本费用考核系数0－1.85%集团财务部20%集团成本控制部税收筹划及落实税收政策考核系数0.8－1.25%集团财务部销售及回款考核系数0.8－1.220%集团营销部公司管理考核系数0.8－1.210%集团相关部门综合调整系数B＝工期考核系数×25%＋工程质量及安全管理考核系数×15%＋成本费用考核系数×25%＋税收筹划及落实税收政策考核系数×5%＋销售及回款考核系数×20%＋公司管理考核系数×10%注：成本费用上下浮动10％（含）以内，成本费用考核系数取0.8～1.2；成本费用节支10％以上，成本费用考核系数取1.2～1.8；成本费用超支10％～20％（含），成本费用考核系数取0～0.8。（三）出现以下情况中的任何一种情形，目标责任奖全额取消：1.属于集团所属项目公司直接原因工期目标未能完成（不含集团批准的重大变更）而导致整体工程不能交付直至影响了按期开业；2.属于集团所属项目公司直接原因导致开业前政府有关部门验收（如消防、质检等）未能通过，直接影响了整体按期开业或主力店的按期开业；3.因质量问题主力店拒绝进场或进场后发现质量问题而拒绝缴纳租金。集团所属项目公司在规定限期内整改后还达不到质量要求，导致主力店仍然拒缴或少缴租金。（四）目标责任奖总额度经集团相关部门考核报集团总裁会批准后，由____项目公司