商业地产项目机电安装工程技术管理

商业地产项目机电安装工程管理南京金鹰国际集团丁昌海2012.12.25第一部分前言介绍住宅项目与商业地产项目的各自特点第二部分商业地产项目特点

商业地产是一个跨越地产开发和商业经营的两个高风险领域的复合的地产形态，很多商业项目为了赶时间就边招商边建设，就存在太多的不确定性，也就带来了大量不得不面对的问题。譬如：设计图纸跟不上现场施工、计划赶不上变化、图纸变更多、总包管理难、分包管理难、现场签证难、运营后善后问题处理难！商业地产特点：1、工程量大、配合面广2、技术要求高、交叉作业多3、“三边”工程、反复修改第三分部商业地产项目机电工程的特点大型购物中心五星级酒店高档写字楼大型超市城市综合体第四分部商业项目机机电工程关关键控制点点一、工程建建设施工阶阶段二、调试验验收阶段三、移交阶阶段第五部分商业地产项项目机电工工程新技术术应用㈠、机电综综合管线设设计㈡、BIM（建筑信息息化模型））㈢、GPS智能消防系系统㈣、消防性性能化设计计机电综合管管线设计1、前言目前各种建建筑设备为为人们提供供了高智能能、卫生、、舒适和安安全的工作作和生活环环境。建筑筑设备工程程系统多，，一般由建建筑设计院院水、电、、空调等各各专业设计计人员各自自布置管线线和出图，，缺乏系统统的协调与与平衡，致致一些设备备及管线会会在建筑平平面、立面面位置上相相互交叉发发生冲突，，给施工及及竣工后的的维修和管管理工作带带来麻烦，，拖延施工工进度，浪浪费资金，，甚至影响响建筑物的的正常使用用。为了避避免这种现现象的出现现，需要对对对各系统统管线的布布置进行综综合设计，，既满足各各专业技术术要求，又又使各系统统管线合理理布置，为为施工、运运行、使用用、管理及及维修创造造有利的条条件。2、建筑中设设备工程管管线主要有有以下几类类：①、生活给给排水系统统：生活给给水管道、、生活废水水管道、生生活污水管管道、雨水水管道、其其它杂排水水管道、中中水管道等等。②、热力管管道系统：：采暖、热热水供应及及空调处理理设备所需需蒸汽或热热水。③、消防系系统：消火火栓管道、、自动喷水水灭火系统统管道、气气体消防管管道、防排排烟管道、、消防广播播、电话、、联动报警警等弱电管管线。④、通风空空调系统：：送排风管管道、空调调风管、空空调冷冻水水管道、冷冷却水管道道、冷凝水水管道等；；VRV空调系统；；分体空调调管线等。。⑤、供配电电系统：动动力配电管管线、电气气照明配电电管线等。。⑥、弱电系系统：楼宇宇自动化系系统、电话话、有线电电视、网络络、数字信信息网络管管线等。3、管线综合合设计原则则：各种工程管管线具有各各自的工艺艺布置要求求，当出现现相互交叉叉挤占同一一空间的问问题时，应应相互协调调、布置得得当，管线线工程综合合设计的原原则一般是是：①先布置管管径较大的的管线，后后布置管径径较小的管管线。遇管管线交叉时时，应小管管避让大管管，因小管管所占空间间位置较小小，造价相相对较低且且易于安装装；②压力流管管道避让重重力流管道道。压力流流管道在外外加压力作作用下，介介质克服沿沿程阻力，，沿一定方方向流动。。给水管道、、消火栓管管道、走廊廊喷水灭火火管道、热热水管道、、空调水管管等均为压压力流管道道。压力流流管道区别别于重力流流管道的主主要特征是是可以爬升升。重力流管道道内介质仅仅受重力作作用，由高高往低流.污水、废水水、雨水、、空调冷凝凝水等管道道属于重力力流管道。。其主要特特征是有坡坡度要求且且排放水流流杂质多，，容易堵塞塞，因此力力求水平管管线短，避避免过多转转弯，以保保证建筑空空间及排水水畅通。管管线交叉时时，应将重重力流管道道对标高的的要求作为为首要条件件给予满足足。③冷水管避避让热水管管。因热水水管往往需需要保温且且造价较高高。④电缆、动动力、自控控、通讯等等桥架与输输送液体的的管道宜分分开布置或或布置在其其上方，以以免管道渗渗漏时损坏坏电缆造成成事故。如如必须在一一起敷设，，电缆应考考虑设套管管等保护措措施。⑤附件少的的管道避让让附件多的的管道。这这样有利于于施工操作作和维护及及更换管件件。⑥可弯曲管管避让不可可弯曲管。。⑦各种管线线在同一处处垂直方向向布置时，，一般是：：线槽或电电缆在上水水管在下、、热水管在在上冷水管管在下、风风管在上水水管在下。。尽可能使使管线呈直直线，相互互平行不交交叉，使安安装维修方方便，降低低工程造价价。4、注意事项项：①管线综合合设计时还还要考虑以以下几个问问题：空调调风管、供供回水管、、冷凝水管管、热水管管等需保温温，设计时时应考虑保保温层厚度度。②喷淋横干干管上要接接出支管以以布置喷头头，管线布布置时应留留有接出支支管的空间间。③走走廊廊送送、、回回风风口口、、灯灯具具、、感感烟烟探探测测器器、、喇喇叭叭、、喷喷头头等等布布置置应应统统一一协协调调，，避避免免相相碰碰。。一一般般风风口口、、灯灯具具等等要要求求居居中中，，呈呈一一直直线线布布置置，，以以保保证证装装修修效效果果。。④强强弱弱电电桥桥架架之之间间宜宜有有一一定定间间距距、、以以免免互互相相干干扰扰。。有有条条件件时时，，可可分分别别布布置置在在走走廊廊两两侧侧。。㈡、、BIM（建建筑筑信信息息化化模模型型））BIM是建建筑筑信信息息模模型型（（BuildingInformationModeling）的的简简称称，，是是指指以以建建筑筑工工程程项项目目的的各各项项相相关关信信息息数数据据作作为为模模型型的的基基础础，，进进行行建建筑筑模模型型的的建建立立。。它具具有有可可视视化化，，协协调调性性，，优优化化性性和和可可出出图图性性四四大大特特点点。。是以以三三维维数数字字技技术术为为基基础础，，集集成成了了建建筑筑工工程程项项目目各各种种相相关关信信息息的的工工程程数数据据模模型型。。“BIM””技术术的的核核心心是是一一个个由由计计算算机机三三维维模模型型所所形形成成的的数数据据库库，，包包含含了了贯贯穿穿于于设设计计、、施施工工和和运运营营管管理理等等整整个个项项目目全全生生命命周周期期的的各各个个阶阶段段，，并并且且各各种种信信息息始始终终建建立立在在一一个个三三维维模模型型数数据据库库中中。。“BIM””能够够使使建建筑筑师师、、工工程程师师和和施施工工人人员员及及业业主主清清楚楚全全面面地地了了解解项项目目。。建建筑筑设设计计专专业业可可以以直直接接生生存存三三维维实实体体模模型型；；结结构构专专业业则则可可取取其其中中墙墙材材料料强强度度及及墙墙上上孔孔洞洞大大小小进进行行计计算算；；设设备备专专业业可可以以据据此此进进行行建建筑筑能能量量分分析析、、声声学学分分析析、、光光学学分分析析；；施施工工单单位位可可根根据据混混凝凝土土类类型型、、配配筋筋等等信信息息进进行行水水泥泥等等材材料料的的备备料料和和下下料料；；开开发发商商可可取取其其中中的的造造价价、、门门窗窗类类型型、、工工程程量量等等信信息息进进行行工工程程造造价价总总预预算算、、产产品品定定货货等等。。1、BIM在上海中中心大厦厦项目的的应用上海建工工集团在在总承包包建造中中，由于于将“BIM”技术(建筑信息息模型)完整地引引入到上上海中心心大厦工工程项目目的设计计、施工工与管理理的全过过程中，，被业界界称为是是一个具具有里程程碑意义义的项目目。上海中心心大厦项项目存在在参与方方众多、、分支系系统复杂杂、信息息量大、、有效传传递困难难、成本本控制难难度大等等问题。。项目从从全生命命周期角角度出发发，以“BIM”技术为手手段，应应用AutodeskRevit建立模型型，并在在三维的的环境里里面完成成对项目目的修改改和深化化设计，，针对项项目的设设计、施施工以及及运营的的全过程程，有效效地控制制工程信信息的采采集、加加工、存存储和交交流，从从而帮助助项目的的最高决决策者对对项目进进行合理理的协调调、规划划和控制制。上海中心心大厦项项目的建建筑形态态、高度度和外幕幕墙结构构变化相相当复杂杂，初期期共做了了20多个方案案，就旋旋转的外外形而言言，最终终选定了了矩柱与与支外伸伸臂加上上支核心心筒的结结构体系系，“BIM”平台使结结构选型型变得非非常简单单明了。。在绿色施施工和低低碳方面面，“BIM”为项目提提供了有有力的保保障。针针对超高高层建筑筑体量大大、系统统设施复复杂、运运营能耗耗大、室室内环境境质量要要求高、、集中排排放负荷荷大、可可再生能能源的利利用受安安全性约约束大等等问题，，围绕节节地、节节能、节节水、节节材、室室内环境境质量把把控和运运营管理理等方面面，项目目因地制制宜地利利用“BIM”，合理采采用绿色色建筑技技术，通通过本地地化材料料、高强强材料和和可循环环材料的的使用，，优化结结构设计计、可视视化室内内自然采采光模拟拟、营造造室内舒舒适热环环境等，，实现超超高层建建筑的绿绿色接力力和可持持续发展展，为今今后超高高层建筑筑的环保保节能提提供范例例，从而而推动我我国绿色色建筑评评价体系系的科技技进步。。“BIM”技术在促促进建筑筑专业人人员整合合、改善善设计成成效方面面发挥的的作用与与日俱增增.上海中心心大厦简简介上海中心心的建筑筑设计方方案为““龙型””方案，，该方案案由美国国Gensler建筑设计计事务所所提供。。从外观观上看，，“上海海中心””像一条条盘旋上上升的巨巨龙，““龙尾””在大厦厦顶部盘盘旋上翘翘，580米的“身身高”将将成为上上海新高高度。这个高达达580米的“垂垂直城市市”内部部将打造造9个“空中中花园””，整个个大楼将将被建设设成一幢幢集写字字楼、酒酒店、零零售、娱娱乐功能能于一体体的“综综合性超超高层建建筑”。。上海中中心大厦厦规划为为五大功功能区域域，以写写字楼为为主，但但将同时时集合大大众商业业和娱乐乐区城、、企业会会馆区域域、精品品酒店区区域以及及顶部的的功能体体验(观光)空间。此此外，上上海中心心大厦项项目的裙裙房中，，还将设设置可容容纳1200人的多功功能活动动中心。。上海中心心大厦项项目建成成后，总总建筑面面积将达达到55.88万平方米米，超过过毗邻的的上海环环球金融融中心38万平方米米的总建建筑面积积。在上上海中心心大厦的的总建筑筑面积中中，大厦厦的地上上建筑面面积约为为37.97万平方米米，地下下建筑面面积达到到约17.9万平方米米。大厦厦的地下下建筑面面积中，，包括了了一个面面积约1万平方米的的地下停车车库，可供供2000辆汽车同时时停放。2、BIM系统在汉街街万达广场场项目中的的应用与价价值一、可视化化自从2012年10月确定了汉汉街万达广广场的BIM咨询服务单单位之后，，万达规划划院建筑四四所汉街项项目组成员员组织了几几次和项目目公司、中中南院、悉悉地国际联联合交底会会，让BIM咨询公司悉悉地国际充充分了解到到现在的项项目状况和和亟待解决决的问题。。随后悉地地国际根据据提供的各各专业最新新2.0版施工图分分别建出了了建筑、结结构、机电电模型，从从可视化的的角度将汉汉街万达广广场从平面面二维图纸纸转变为一一目了然的的三维模型型，具体效效果如下：：二、协调性性在经过把以以上几个模模型综合到到一起以后后，无论从从设计与还还是工程上上，BIM将实现项目目建模、碰碰撞检测、、三维模拟拟分析、辅辅助管综设设计，超预预期解决了了各专业协协调和管线线综合等难难题；而且且，各设计计方可以很很直观地通通过这个三三维模型共共同探讨并并优化设计计，实现了了规划院及及项目公司司很多无法法从二维图图纸中发现现的问题，，将有效及及时的降低低了成本。。比如一直直很难解决决的层高问问题，可以以通过虚拟拟模仿管线线的综合排排布加以优优化，可以以节省一些些空间保证证汉街万达达广场室内内空间效果果。位于地地上二层1-H~1-J轴和1-16~1-17轴的交接处处的机电空空间原线下下净高为3720mm，经过管线线综合优化化，线下净净高能做到到3970mm，给内装等等设计提供供了更好的的设计条件件，具体情情况如下图图所示：三、优化性性尤其是对于于整个项目目的难点----采光顶部分分，BIM能对整个采采光顶进行行参数化设设计。由于于圆中庭和和椭圆中庭庭的尺度差差异较大，，被钢结构构分隔成的的玻璃大小小各异，在在后期施工工时将耗费费巨大的成成本。使用用BIM技术将采光光顶曲面有有理化，可可以使每块块玻璃尽量量标准化，，异型玻璃璃数量减少少，可以大大大节约了了成本，达达到优化设设计的目的的。值得一一提的是，，可以使用用一些有逻逻辑的公式式来编辑钢钢构的曲面面，使构件件能跟随公公式的改变变而实时发发生改变，，也使得更更改模型也也快捷、高高效。四、可出图图性BIM还能检核出出一些施工工图上疏忽忽的地方，，如下图所所示，北立立面图纸轴轴线尺寸与与平面图所所给尺寸不不一致，平平面中轴网网距离为8400毫米，立面面图中两轴轴网尺寸为为8305毫米，依据据立面所给给玻璃分隔隔尺寸，该该立面图为为垂直于该该立面投影影图，不是是正交投影影图，但是是轴线尺寸寸与平面无无法对应，，存在矛盾盾。这些从从三维发现现的问题可可以返回二二维图纸里里进行修正正。㈢、GPS智能消防系系统1、“GPS智能消防系系统”的基基本原理“GPS智能消防系系统”是将将GPS（全球卫星星定位系统）、GIS（地理信息息系统）、、GSM（无线移动动通信系统统）和计算算机、网络络等现代高高新技术集集于一体的的智能消防防无线报警警网络服务务系统2、“GPS智能消防系系统”的构构成用户平台、、传输平台台、指挥平平台和消防防移动端3、“智能消消防系统””的优点：“早”、““准”、““快”、““灵”㈣、消防性性能化设计计4.1.城市综合体体的消防需需要引入性性能化设计计我国的消防防规范是公公安消防部部门通过总总结多年实实战经验，，并综合发发达国家的的防火技术术理论，编编写出的适适合全国各各地消防情情况的标准准。具有适适用面广、、容易操作作等优点，，但也不可可避免的与与建筑设计计的发展相相矛盾。近近10年来，全国国各地涌现现出的大型型、复杂公公共建筑，，如首都机机场T3航站楼、国国家大剧院院、奥运场场馆及上海海世博建筑筑等，都在在不同程度度上受到了了消防规范范的束缚。。公安部在2009年颁布了《《建设工程程消防性能能化设计评评估应用管管理暂行规规定》4.2.什么是消防防性能化设设计从上世纪70年代开始，，国外就提提出了以性性能化为基基础的消防防安全设计计概念。1982年日本建设设省制定了了关于建筑筑物综合防防火设计方方法开发的的五年规划划，并在研研究成果的的基础上编编制了以火火灾性能为为指导的设设计方法。。英国、新新西兰、瑞瑞典、澳大大利亚也相相继颁布了了体现性能能化设计思思想的防火火设计规范范，而美国国在性能化化研究方面面做了大量量工作，很很多比较成成熟的火灾灾安全评估估模型和性性能化设计计程序都出出自美国防防火协会NFPA(NationalFireProtectionAssociation)。1990年起，国际际标准化组组织和国际际建筑协会会开始积极极参与性能能化防火设设计方法的的研究。我国的消防防性能化研研究工作始始于2000年，国内的的专家学者者相继有不不少文献、、技术导则则发表，而而上海市地地方标准《《民用建筑筑防排烟技技术规程》》中的模型型、公式已已经逐步被被性能化设设计单位采采用。消防性能化化设计是建建立在理性性分析基础础上的、新新型的防火火设计方法法。通过运运用消防安安全工程学学的原理，，结合建筑筑物的具体体情况，制制定消防系系统应该达达到的性能能目标；应应用成熟的的计算机模模拟技术，，对建筑的的火灾后果果进行定量量的分析和和预测，从从而得到恰恰当的防火火保护措施施。消防性能化化设计包含含了性能化化防火分析析和设计两两个方面。。性能化防火火分析是根根据建筑物物的具体使使用要求，，用物理参参数定量描描述出火灾灾的发生、、发展过程程，并分析析火灾对建建筑物内部部的人员、、财产以及及建筑结构构的影响程程度，为采采取恰当的的消防对策策提供依据据。性能化设计计是在性能能化防火分分析的基础础上，综合合建筑物现现场条件、、人员及财财产的安全全，采取的的有针对性性的消防措措施。与传统的的消防安安全设计计相比，，性能化化消防安安全设计计具有以以下优点点：第一，充充分考虑虑了每栋栋建筑的的独特性性能、用用途、风风险和使使用者的的需要；；第二，注注重安全全目标的的达到，，并不限限制采取取何种措措施，有有利于发发挥设计计人员的的主观创创造性；；第三，