区域开发产业园区操作实务及投融资案例解析-115

【区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资案例解析】区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资案例解析区域开发PPP项目参于方关心的问题问题1：区域开发有哪几种模式，具体表现形式是如何?问题2：什么样的区域开发项目适宜采用PPP模式?问题3：如何理解区域开发采用PPP模式的必要性与合理性?问题4：采用PPP模式进行区域开发有什么优劣势?问题5：PPP区域开发会涉及哪些主体?各主体的角色如何?问题6：区域开发大体上可分为几个阶段，社会资本在各阶段的利益点在哪里?问题7：在公私合营的方式下，土地市场一级开发的分工是怎样的?问题8：区域开发PPP项目如何对接投资基金?33课件目录一、区域开发（产业园区）的PPP理解及操作实务二、区域开发（产业园区）PPP项目的融资模式和要求三、基金融资方式在PPP项目融资中的应用四、区域开发（产业园区）PPP项目的风险管理五、产业园区PPP操作实务方面的答疑交流4一、区域开发（产业园区）PPP理解及操作实务【区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资案例解析】51.我国产业园区运营的几种模式2.园区开发模式在PPP框架下的审视3.产业园区需要PPP模式下的创新融资4.园区PPP的整体运作模式和成功条件5.园区PPP的赢利点和收益率分析6.园区PPP的投融资操作要领7.案例分析华夏幸福固安产业园区的PPP模式建设融资方案8.案例分析上海重固镇新型城镇化“1+3+X”模式回报机制【区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资案例解析】中国迎来PPP时代：中国经济和产业园区领域的又一个风口和新蓝海

PPP的优势在于能整合更多的社会资源（资本资源，技术、专业、管理和人力资源等），实现多元主体合作供给公共服务的新格局，通过这种合作供给带来的竞争，改进公共服务的供给质量和效率（更多体现在土地开发和基础设施的BOT模式---建设+运营+移交）。

PPP模式无疑会带来新的动力。产业园区PPP尚缺乏真正精准的对标案例，河北、湖南等地的很多园区PPP也还是停留在基建BT层面。

产业园区PPP，需要精密的策划和组合，复杂、综合、系统、专业的一体化服务对园区开发运营商的资源整合能力、资本运作能力、综合运营管理能力提出了极高的要求。

中国政府正在大规模的推进PPP模式的发展，预计未来产业园区PPP的市场规模将以万亿计，占到片区开发类项目总数的50%以上。1.我国产业园区运营的几种模式

1.我国产业园区运营的几种模式

中国产业园区运营模式传统模式创新模式完全政府操控模式PPP模式由BOT向PPP过渡模式二级开发运营模式新加坡裕廊模式政企一体，一个班子两块牌子，管委会直属管理运营苏州高新区北京经开区完全市场化操作，土地招拍挂，企业完全控制政企分开，国有平台公司运营管理，相对市场化运作蛇口工业区苏州工业园张江高科技园区天津开发区联东集团天安数码城亿达集团光谷联合华夏幸福固安产业新城成都置信青羊工业园万科前海企业公馆重庆盈田宏泰发展廊坊龙河高新区中信汕头滨海新区政企合作，民营企业主导，类似特许经营权，更加市场化操作政企契约式合作，捆绑运营，收益共享案

例我国的园区开发PPP特点：产业与运营是核心

增量类PPP：社会资本依托土地与政府合作，把土地一二级联动开发、基建项目、招商引资等进行集成。产业新城、特色小镇等多属此类项目。

存量类PPP：一线城市、省会城市等的旧城开发改造、园区与城市更新等项目。此类项目更看重创新产业和业态的导入，以及对传统产业的升级转型。（混杂了一些：原BT项目的包装版）

园区PPP是运营加建设，在运营的基础上进行建设，不是先建设后再来考虑怎么运营。首先要确定社会资本对园区公共服务的提升和运营的实效怎么体现，再来谈在这个目标之下，如何推进建设和投资。园区PPP的两种理解：一、整个园区的建设运营（产业规划、招商引资、土地一级开发、配套设施建设运营等），类似华夏幸福基业股份有限公司综合开发的固安产业新城项目；二、采用PPP模式整体打造基础设施和公共服务，提升园区的配套功能，一般理解为仅指土地一级开发及园区的基础配套设施“建设+运营+移交”。2.园区开发模式在PPP框架下的审视产业园区最适合以PPP模式来运作主要原因产业园区具有很强的社会公益和公共产品与服务属性产业园区总体投资规模大，运作周期长，总体利润水平不高过往政府重资产、大投入、高优惠、行政化的运营效果逐渐进入瓶颈期，亟需市场化、高效率的社会资本力量的进入为什么说PPP模式的出现对于中国式的产业园区是一个巨大的福音？2.园区开发模式在PPP框架下的审视为什么产业园区需要PPP模式？产业园区最适合以PPP模式来运作的三大原因：为何PPP模式的产业园区，政府和企业往往是一种囚徒博弈的关系？2.园区开发模式在PPP框架下的审视

产业园区以PPP模式运作的主要原因和限制：(1)、产业园区具有很强的社会公益和公共产品与服务属性；(2)、产业园区总体投资规模大，运作周期长，总体利润水平不高；(3)、过往政府重资产、大投入、高优惠、行政化的运营效果逐渐进入瓶颈期，亟需市场化、高效率的社会资本力量的进入。

(4)、园区PPP动辄上亿乃至百亿的规模，所需财政支出很容易突破财政部“每一年度本地全部PPP项目从预算中安排的支出责任，占一般公共预算支出比例应当不超过10%”的规定，从而限制PPP模式在园区开发类项目上运用。PPP模式式解解决决了了以以往往部部分分质质疑疑：：中国国产产业业地地产产是是一一种种畸畸形形的的产产物物，，是是中中国国国国有有土土地地制制度度、、财财政政制制度度和和政政绩绩思思想想下下的的一一种种怪怪胎胎。。园区区的的产产业业集集聚聚本本应应该该是是政政府府的的分分内内之之事事，具具有有强强烈烈的的公公共共产产品品和和公公共共服服务务属属性性，，但政政府府缺缺乏乏经经验验、、能能力力、实力力及及资资金金，，只只好好让让渡渡给给市市场场来来解解决决。。在这这种种怪怪异异的的框框架架下下，，政政府府和和企企业业往往往往会会存存在在一一种种囚囚徒徒博博弈弈的的关关系系。。政府合作政府短视企业合作政府可以最大化地解决GDP、税收、就业等问题，见效快，持续性；企业也可以最大化地盈利，成本低，循环度高政府短期获得一定的政绩利益；企业则完全处于劣势，出现盈亏不平衡的状态企业短视企业追求短期利益，出现骗取土地指标、财政收益等一系列问题；政府因信息不对称处于被动地位政府急于求成，见好就收；企业短视逐利，舍本逐末，园区运营成为双方逐利的牺牲品，出现烂尾甚至荒置现象2.园园区区开开发发模模式式在在PPP框框架架下下的的审审视视2.园园区区开开发发模模式式在在PPP框框架架下下的的审审视视为何何PPP模模式式的的产产业业园园区区，，政政府府和和企企业业是是一一种种囚囚徒徒博博弈弈的的关关系系？？政府府希望望最最大大化化地地解解决决GDP、、税税收收、、就就业业等等问问题题，，见见效效越越快快越越好好，，持持续续越越长长越越好好，，企业业则希希望望最最大大化化地地盈盈利利，，赚赚钱钱越越快快越越好好，，持持续续越越长长越越好好。。在合合适适的的时时间间段段与与激激励励机机制制下下，，双双方方的的利利益益诉诉求求是是可可以以一一致致的的，，但因因政政府府急急于于求求成成，，求求全全责责备备，，企企业业短短视视逐逐利利，，舍舍本本逐逐末末，，导导致致了了博博弈弈关关系系中中最最坏坏的的结结果果————园区区运运营营远远远远达达不不到到理理想想状状态态，，甚甚至至烂烂尾尾荒荒置置，，形形成成巨巨大大的的资资源源浪浪费费和和负负面面效效应应。。中国国的的产产业业园园区区存存在在这这样样一一个个棘棘手手的的问问题题，，就就是是园园区区开开发发建建设设热热火火朝朝天天，，但但真正正到到园园区区的的具具体体运运营营时时就就无无人人问问津津。。PPP框架架建建立立了了一一种种长长效效均均衡衡机机制制：：主要问题题在短期期回报：：园区开发发建设看看视热火火朝天，，但真正正到具体体的运营营时，就就无人问问津。短期开发发有利可可图，长长期运营营缺乏资资金支撑撑，成为为一个难难以解开开的死结结。原因：缺乏一个个政企合合作的长长效法律律保障的的均衡机机制，社社会资本本运营方方既缺乏乏束缚，，也缺乏乏激励！！存疑分析析：产业应该该放在城城市化的的大背景景下，特特色小镇镇、特色色乡村等等都可以以看做产产业。打打破以前前的同质质化，因地制宜宜--切实根据据每个地地方的优优势资源源、禀赋赋、特色色、发展展定位来来制定园园区规划划，导入入相应的的产业进进行培育育。园区PPP做的的是产业业服务和和产业运运营，对运营能能力的要要求会越越来越高高，建设设和投资资能力反反而次要要一些。。2.园区开开发模式式在PPP框架架下的审审视问题如何何解决：：园区前期期规划必必须要让让社会资资本介入入！1.园区项目目具有更更强的综综合性、、系统性性，合理的规规划是园园区未来来良性运运作、吸吸引企业业落户的的根基，，唯有社会会资本真真正参与与到策划划和规划划环节，，才能发发挥其主主观能动动性，充充分利用用其专业业能力和和前瞻眼眼光，优优化产业业规划与与定位，为促进进园区产产业聚集集效应、、长期可可持续发发展奠定定基础。。2.PPP项项目的回回报：三种回报报方式均均包括其其中，其其中规划咨询询、基建建及运营营、土地地整理等等多为政政府付费费，经营性性项目则则多采用用使用者者付费。。最为特特殊的是是产业招招商和企企业产业业发展服服务：未来回报报中最大大一部分分是产业业导入、、对园区区的提提升产产生的的服务等等带来来的收收益，远远远大于于土地地开发发整理理、基基础设设施建建设带带来的的收入入（在园区区PPP全全生命命周期期，土土地开开发整整理的的回报报只占占到非非常小小的一一部分分，决决非主主要收收入来来源）。2.园区区开发发模式式在PPP框架架下的的审视视问题如如何解解决：：“华夏幸幸福模模式”的利弊弊1.华夏幸幸福在在固安安产业业新城城项目目的回回报中中，规划咨咨询、、土地地整理理、基基础设设施和和公共共设施施建设设运营营四项项服务务一般般为经经审计计的成成本上上浮一一定比比例（一一般为为10%-15%）；；2.产业发发展服服务费费为当当年落落地投投资额额的一一定比比例（一般般为45%）。。除了了在常常规的的基础础设施施或公公共运运营服服务项项目中中是使使用者者付费费外，，主要要是政政府通通过增增量财财政收收入付付费。。3.华夏幸福在在固安的操操作模式，，是从规划划、建设到到招商、运运营全过程程深度介入入，相当于“二二政府”(谋长远--像政府府制定中长长期规划一一样制定PPP协议议；讲大局--多照顾到政政企双方外外的利益群群体，减少少项目实施施阻力)。整体授权？？还是通过具具体项目授授权?因地制宜，，因城综合合施策!2.园区开发发模式在PPP框架架下的审视视问题如何解解决：“华夏幸福模模式”的经验分享享“产城融合合”是固安安工业园区区PPP项项目的主心心骨，引来来哪些产业业？如何让让其做大做做强，这是是项目可持持续盈利的的重中之重重。一一、如何结缘？？做实项目目规划，企企业要有““市长思维维”（像政府制定定中长期规规划一样制制定PPP协议。））和许多PPP项目目匆匆上马马不同，固固安新城的的项目论证证了一年多多，完善具具体规划的的时间更是是长达三四四年之久。。仅2002年，华华夏幸福就就邀请了9个国家的的40多位位规划、城城建、环境境、产业等等不同领域域的顶尖专专家来出谋划策策，最终确确立了“产产城融合””整体开发发机制，固固安县政府府采购华夏夏幸福在产产业新城提提供的设计计、投资、、建设、运运营一体化化服务。一张科学规规划管到底底，面对任任何外部挑挑战都按规规划办事，，政企双方方都足够硬硬气。“社区意识识”，多照照顾到政企企双方外的的利益群体体，就能减减少项目实实施阻力。。（多照顾到政政企双方外外的利益群群体，如公公园及道路路）华夏幸幸福“牺牲牲”了13万平方米米居住用地地建成的湖湖景公园，，不知让多多少开发商商瞠目结舌舌，却为百百姓津津乐乐道。截截至至2015年底，华华夏幸福在在固安建成成8个公园园，新建170公里里的柏油路路，为固安安工业园项项目赢得了了更多公众众支持：尽尽管作为基基建项目，，涉及大量量的土地征征收与村民民搬迁，但但固安工业业园区PPP项目至至今没有发发生过一起起上访事件件。2.园区开发发模式在PPP框架架下的审视视问题如何解解决：“华夏幸福模模式”的经验分享享“产城融合合”是固安安工业园区区PPP项项目的主心心骨，引来来哪些产业业？如何让让其做大做做强，这是是项目可持持续盈利的的重中之重重。二、怎么赚赚钱？不要要指望捡一一枚金蛋，，而应该借借力养一窝窝金鸡（养鸡需要能能力，专业化招商商并提供全全产业链服服务就是其其核心竞争争力。）1.处理好好“髓”和和“形”的的关系。(华夏幸福平台公司--三浦威特扮扮演了提供供产业服务务的投资人人角色，提提供从规划划、咨询到到辅助融资资、审批在在内的全产产业链资源源整合服务务，旗下有有80多个个产业服务务公司提供供“管家””兼“导师师”式服务务，)2.处理好好“点”和和“面”的的关系。（主动培育育农产品加加工龙头企企业，盘活活农业资源源，也增加加税收，解解决农民进进城后的就就业，“一一子落，满满盘皆活””。）案例：---“小参花面粉粉厂”追加了1.5亿元投投资，成为为京津冀食食品业的龙龙头企业北京太东生生物科技有有限公司：：2012年入驻固安安产业新城城，2014已拿到A轮轮融资1.5亿元。。公共平台免免费使用，，GMP标标准的车间间三年免租租金，除了了注册、财财税、政府府优惠项目目申报等普普遍服务，，华夏幸福帮帮助企业对对接各融资资机构。这些专业业的产业服服务契合了了初创企业业的需求!2014-2015年，固安肽谷生生物医药产产业园已吸纳了20多个生生物医药项项目签约。。2.园区开发发模式在PPP框架架下的审视视问题如何解解决：“华夏幸福模模式”的经验分享享3.拿捏好好“取”与与“舍”的的关系。（三顾茅庐请请来的“航天振邦邦”，每年保持着着约2亿元元的新增投投资，解决决了上千人人的就业。。工业园引引得众多““金字塔尖尖”项目纷纷纷入驻）三、如何化解风风险?让社会资本本追加投资资时“不红红脸”，让让政府在看看到民企赚赚钱时“不不红眼”（固安工业园园项目历经经了4任县县委书记、、5位县长长，换了10任经理理，却依然然顺利推进进至今。）A.明确的的风险分担担机制;B.常态态化的政企企沟通机制制，第三方方机构的定定期监管，，让外部挑挑战降到最最小。C.做PPP项目的的企业家还还要有点干干事业的情情怀。长周期的PPP项目目要盈利，，但不能以以利润为中中心，而要要以客户为为中心。（PPP项目目的价值曲曲线是由低低转高，政政府和社区区企业、居居民的满意意度是验证证PPP项项目成功最最重要标准准。）2.园区开发发模式在PPP框架架下的审视视2.园区开发发模式在PPP框架架下的审视视问题如何解解决：土土地问题与与授权争议议1.园区产业需需要3-5年及更长时时间产生收收益。单靠产业经经营收入分分成，短期期内社会资资本无法实实现投资收收益平衡，，需要有其其他收入来来源:含土地开发发整理、基基础设施建建设运营以以及产业地地产等所带带来收入。。很多园区PPP项目目围绕土地地做文章。。当前土地地出让实行行严格的收收支两条线线管理，必必然会对项项目运作造造成一定的的影响。2.社会资本本要取得得项目土土地使用用权，应应根据不不同土地地性质通通过“招招拍挂””、协议议出让、、划拨、、租赁或或作价入入股等方方式操作作(社会资资本配置置商业经经营项目目进行捆捆绑式开开发的，，需要另外外取得所所配置的的商业经经营项目目的土地地使用权权)3.配套套商业项项目土地地使用权权获取的的风险由由社会资资本方承承担(社会资资本方应应当对经经营性用用地的取取得成本本进行充充分的测测算，将将其纳入到项项目总体体的现金金流平衡衡中，确保整个个片区综综合开发发项目具具备经济济可行性性,实现现项目投投资与收收益的平平衡。)3.产业业园区需需要PPP模式式下的创创新融资资问题如何何解决：：长效均均衡机制制1.将园区运运营纳入入20年以上PPP框架，建建立一种种长效均均衡机制制，有效效解决这这种囚徒徒博弈的的困境，，让短期期一口气气赚到的的钱摊到到几十年年的时间间里，让让政府和和社会资资本都不不再将目目光局限限在短期期利益上上，企业很难难短期逐逐利，政政府也很很难要求求短期的的速效政政绩。2.双方的利利益诉求求捆绑，，能够各各显其能能，勠力力同心于于产业园园区的生生命周期期之中，，着眼于于长远的的规划和和稳定的的运营，，从开发到到招商到到城市与与产业运运营，制制造多个个发力点点。3.建立长期期均衡发发展机制制，使得多方（区区域、政政府、企企业、产产业）共共赢获益，也能够够看到更更多良性性运行的的新型园园区，真真正符合合新型城城镇化和和产业地地产的本本质。高效持续续地提升升园区盈盈利能力力才是关关键园区PPP，就是政政府与社社会资本本进行高高度合作作，以更更具活力力的完全全市场化化的手段段提升产产业园区区的运营营效率，，以平台台整合的的思维与与路径去去进行软软硬件的的搭建，，以及产产业的集集聚与服服务，并并从园区区的长期期运营之之中获取取合理收收益的模模式。传统招商商是物理理空间的的搬迁，，“华夏幸福福模式”则是通过优化化营商环环境和提提供专业业服务变变‘搬商商’为‘‘养商’’，让入驻驻企业离离不开“华夏的服服务”真正让工工业园活活起来、、火起来来，城市市价值才才能提升升，这个PPP项目目才有盈盈利点。。！3.产业业园区需需要PPP模式式下的创创新融资资新型的园园区PPP运营营者所需需要具有有的能力力：新型的园园区PPP运营者所所需要要具备的的能力3、园区区运营框框架的分分解、组组织、整整合、掌掌控能力力5、对接资本本市场与与金融资资源的能能力4、园区区整体的的运营、、管理和和服务能能力1、宏观经经济的研研判能力力2、城市市、区域域、产业业发展趋趋势的研研判与规规划能力力3.产业业园区需需要PPP模式式下的创创新融资资4.园区区PPP的整体体运作模模式和成成功条件件园区PPP的整整体运作作模式可可以归纳纳为：1.投资人或或投资人人组建的的联合体，参与政政府组织织的投资资人（合合作伙伴伴）招标标投标，，中标后后与政府府共同组建建项目公公司；2.项目公司司取得政政府授予予的特许许经营权权后，根根据产业业定位，，对区域域实施整整体策划划、规划划、设计计，并成成立相应应的开发发分公司司或部门门，针对对各项具具体的开开发内容容实施投资资开发、、招商、、运营；；3.打造一个个区域内内的产业园区区，使区域内内相关产产业从无无到有、、从零散散到聚集集，从初初级到成成熟，实实现区域整体体价值的的提升、、区域地地块及物物业的升升值，区区域产业业的集聚聚与提升升，而投资资人则从从各级开开发运营营中获得得相应的的利润。。4.园区PPP整整体运作模模式---标准式流流程政府依法招投标投资人/联合体政府/授权单位整体策划、规划、设计、宣传、招商SPV特许权授予一级开发公司/部门二级开发公司/部门三级开发公司/部门

土地一级开发，基础设施建设、市政工程、协助政府出让土地并收回资金二级房地产开发经营性物业开发公共服务设施

园区整体经营、管理公共服务设施经营管理园区后续招商投标比组建按需成立/整合分公司/部门政府特许权授予运营商/SPV服务优化产业结构，目的性持续招商园区物业管理园区及企业安保、绿化、食堂、宿舍等生活设施的经营管理，社会活动组织......配套设施开发经营性物业管理酒店等公共服务设施经营管理园区资产、资本运营......规制、监督入园企业这种标准准式的流流程其中中的部分分细节，，可以根根据实际际情况有有所变化化，比如如宏泰发发展运营营龙河高高新区的的项目公公司——廊坊市盛盛世建设设投资有有限公司司，这家家公司完完全由宏宏泰自己己设立并并100%控股，安安次区政政府和龙龙河高新新区是以以购买宏宏泰的服服务形式式进行合合作的，，属于特特许经营营权的范范畴，这这并不妨妨碍其符符合PPP模式的本本质要求求。4.园区PPP整整体运作模模式---标准式流流程放在产业园区区、产业新城城来说，为了补足缺口口，可以将一一些与PPP项目相关的公公用物业（如如人才公寓、、酒店、保障障性住房、科科教文卫物业业和经营性物物业等）的开开发经营权益益补充进去，，可能会以特许许经营权让渡渡的形式进行行，但这并不不意味着可以以让社会资本本方进行房地地产开发来补补足收益财政部的《政府和社会资本合作法（征求意见稿）》中明确阐述：社会资本参与PPP项目时获得收益的三种方式途径一是由政府付费二是向使用公共产品或服务的用户收费，也就是“使用者付费”三是可行性缺口补助，包括与合作项目相关的其他配套开发经营权益等！4.园区PPP整体运作模式---标准式流程PPP项目的基本类类型PPP政府垄断型（特许经营））竞争型（经营权）类型适用领域能源、交通运运输、水利、、环境保护、、农业、林业业、科技、保保障性安居工工程、医疗、、卫生、养老老、教育、文文化等公共服服务领域(特许)经营+VGF能源、交通运运输、水利、、环境保护、、市政工程等等特定领域付费主体使用者政府采购（经营权）使用者+政府采购方式原则上招标投投标招标投标、竞竞争性谈判、、竞争性磋商商等原则上招标投投标，可以灵灵活处理项目类型4.园区PPP整体运作模式---标准式流程PPP的回报方式使用者付费方方式社会资本提供服务付费最终使用方（经营性项目目）社会资本提供服务付费政府或政府部部门社会资本可行性缺口补补贴政府或政府部部门提供服务付费最终使用方可行性缺口补补助（VGF）方式可用性付费使用量付费绩效付费政府采购方式式（非经营性项项目）（准经营性项项目）利益实现4.园区PPP整体运作模式---标准式流程第二十三条政府购买服务务所需资金，，应当在既有有财政预算中中统筹安排。。购买主体应当当在现有财政政资金安排的的基础上，按按规定逐步增增加政府购买买服务资金比比例。对预算算已安排资金金且明确通过过购买方式提提供的服务项项目，按相关关规定执行；；对预算已安安排资金但尚尚未明确通过过购买方式提提供的服务项项目，可以根根据实际情况况转为通过政政府购买服务务方式实施。。第二十五条财财政部门门在布置年度度预算编制工工作时，应当当对购买服务务相关预算安安排提出明确确要求，在预预算报表中制制定专门的购购买服务项目目表。购买主体应当当按要求填报报购买服务项项目表，并将将列入集中采采购目录或采采购限额标准准以上的政府府购买服务项项目同时反映映在政府采购购预算中，与与部门预算一一并报送财政政部门审核。。《政府购买服务务管理办法（（暂行）》（财综【2014】】96号）政府购买服务务4.园区PPP整体运作模式---标准式流程（五）资金管管理。政府向社会力力量购买服务务所需资金在在既有财政预预算安排中统统筹考虑。随着政府提供供公共服务的的发展所需增增加的资金，，应按照预算算管理要求列列入财政预算算。要严格资资金管理，确确保公开、透透明、规范、、有效。（六）绩效管管理。加强政府向社社会力量购买买服务的绩效效管理，严格格绩效评价机机制。建立健全由购购买主体、服服务对象及第第三方组成的的综合性评审审机制，对购购买服务项目目数量、质量量和资金使用用绩效等进行行考核评价。。评价结果向向社会公布，，并作为以后后年度编制政政府向社会力力量购买服务务预算和选择择政府购买服服务承接主体体的重要参考考依据。《国务务院院办办公公厅厅关关于于政政府府向向社社会会力力量量购购买买服服务务的的指指导导意意见见》（国国办办发发〔2013〕〕96号））4.园区区PPP整整体运运作作模模式---标准准式式流流程程第十十八八条条行业业主主管管部部门门应应当当根根据据预预算算管管理理要要求求，，将将PPP项目目合合同同中中约约定定的的政政府府跨跨年年度度财财政政支支出出责责任任纳纳入入中中期期财财政政规规划划，，经经财财政政部部门门审审核核汇汇总总后后，，报报本本级级人人民民政政府府审审核核，，保保障障政政府府在在项项目目全全生生命命周周期期内内的的履履约约能能力力。第十十九九条条本本级级人人民民政政府府同同意意纳纳入入中中期期财财政政规规划划的的PPP项目目，，由由行行业业主主管管部部门门按按照照预预算算编编制制程程序序和和要要求求，，将将合合同同中中符符合合预预算算管管理理要要求求的的下下一一年年度度财财政政资资金金收收支支纳纳入入预预算算管管理理，，报请请财财政政部部门门审审核核后后纳纳入入预预算算草草案案，，经经本本级级政政府府同同意意后后报报本本级级人人民民代代表表大大会会审审议议。政府府采采购购《政府府和和社社会会资资本本合合作作项项目目财财政政管管理理暂暂行行办办法法》（财金金【2016】】92号）4.园区区PPP整整体运运作作模模式---标准准式式流流程程第二二十十条条行行业业主主管管部部门门应应按按照照预预算算编编制制要要求求，，编编报报PPP项目目收收支支预预算算：：（一一））收收支支测测算算。。每年年7月底底之之前前，，行行业业主主管管部部门门应应按按照照当当年年PPP项目目合合同同约约定定，，结结合合本本年年度度预预算算执执行行情情况况、、支支出出绩绩效效评评价价结结果果等等，，测测算算下下一一年年度度应应纳纳入入预预算算的的PPP项目目收收支支数数额额。。（二二））支支出出编编制制。。行行业业主主管管部部门门应应将将需需要要从从预预算算中中安安排排的的PPP项目目支支出出责责任任，，按按照照相相关关政政府府收收支支分分类类科科目目、、预预算算支支出出标标准准和和要要求求，，列列入入支支出出预预算算。。（三三））收收入入编编制制。。行行业业主主管管部部门门应应将将政政府府在在PPP项目目中中获获得得的的收收入入列列入入预预算算。。（四四））报报送送要要求求。。行行业业主主管管部部门门应应将将包包括括所所有有PPP项目目全全部部收收支支在在内内的的预预算算，，按按照照统统一一的的时时间间要要求求报报同同级级财财政政部部门门。。第二二十十一一条条财财政政部部门门应应对对行行业业主主管管部部门门报报送送的的PPP项目目财财政政收收支支预预算算申申请请进进行行认认真真审审核核，，充充分分考考虑虑绩绩效效评评价价、、价价格格调调整整等等因因素素，，合合理理确确定定预预算算金金额额。。政府府采采购购《政府府和和社社会会资资本本合合作作项项目目财财政政管管理理暂暂行行办办法法》（财金金【2016】】92号）4.园区区PPP整整体运运作作模模式---标准准式式流流程程PPP项目目主主体体或或其其他他社社会会资资本本，，除通通过过规规范范的的土土地地市市场场取取得得合合法法土土地地权权益益外外，，不不得得违违规规取取得得未未供供应应的的土土地地使使用用权权或或变变相相取取得得土土地地收收益益，，不不得得作作为为项项目目主主体体参参与与土土地地收收储储和和前前期期开开发发等等工工作作，，不不得得借借未未供供应应的的土土地地进进行行融融资资；；PPP项目的资金来来源与未来收收益及清偿责责任，不得与与土地出让收收入挂钩。《财政部等关于于联合公布第第三批政府和和社会资本合合作示范项目目加快推动示示范项目建设设的通知》（财金【2016】】91号）资金来源4.园区PPP整体运作模式---标准式流程PPP项目支出纳入入预算的条件件纳入预算财政可承受能力论证通过财政可承受能力论证且经同级人民政府审核同意实施列入各地PPP项目目录地方各级财政部门会同相关部门评估、筛选的潜在PPP项目基本信息，录入综合信息平台纳入PPP综合信息平台未纳入综合信息平台项目库的项目，原则上不得通过财政预算安排支出责任。4.园区PPP整体运作模式---标准式流程PPP中政府付费的的保障（一））《政府和社会资资本合作项目目财政承受能能力论证指引引》（财金〔2015〕〕21号）第五条财财政承受能能力论证的结结论分为“通通过论证”和和“未通过论论证”。“通过论证””的项目，各各级财政部门门应当在编制制年度预算和和中期财政规规划时，将项项目财政支出出责任纳入预预算统筹安排排。“未通过论证证”的项目，，则不宜采用用PPP模式。第二十五条每一年度全部部PPP项目需要从预预算中安排的的支出责任，，占一般公共共预算支出比比例应当不超超过10%。省级财政部门门可根据本地地实际情况，，因地制宜确确定具体比例例，并报财政政部备案，同同时对外公布布。纳入预算4.园区PPP整体运作模式---标准式流程PPP中政府付费的的保障（二））《财政部关于规规范政府和社社会资本合作作（PPP）综合信息平平台运行的通通知》（财金〔2015〕〕166号）地方各级财政政部门要按照照PPP项目操作流程程，做好本地地区PPP项目各阶段信信息填报、资资料上传与管管理工作。原原则上，经地地方各级财政政部门会同相相关部门评估估、筛选的潜潜在PPP项目基本信息息，均应录入入综合信息平平台。中央部部门拟作为实实施机构的PPP项目，由财政政部统一评审审录入项目信信息。经省级级财政部门审审核满足上报报要求的，由由省级财政部部门提交，列列为储备项目目；编制项目目实施方案，，通过物有所所值评价、财财政承受能力力论证，并经经本级政府审审核同意的，，列为执行项项目；通过中中央或省级财财政部门评审审并列为中央央或省级示范范的项目，列列为示范项目目。未纳入综合信信息平台项目目库的项目，，不得列入各各地PPP项目目录，原原则上不得通通过财政预算算安排支出责责任。纳入预算4.园区PPP整体运作模式---标准式流程PPP综合信息平台台项目库项目库4.园区PPP整体运作模式---标准式流程纳入预算PPP是一场婚姻？？那么，是否需需要一个婚前前保证书？……4.园区PPP整体运作模式---标准式流程纳入财政预算算的（决议））文件由有权机构出出具人大、人大常常委会、政府府、财政局适当描述背景景确认纳入财政政预算和财政政规划纳入预算4.园区PPP整体运作模式---标准式流程安庆市外环北北路工程PPP项目纳入预算案例例4.园区PPP整体运作模式---标准式流程安庆市外环北北路工程PPP项目政府项目公司可用性服务费费运维绩效服务务费安庆市人大常常委会在PPP项目协议签署署前通过决议议，将该等可可用性服务费费和运营绩效效服务费纳入入跨年度的财财政预算，并要求市政政府加强项目目建设与资金金管理，定期期向市人大常常委会报告工工程进展、资资金使用情况况。注重政府方履履约保障，给社会资本本和金融机构构等主要利益益相关方吃了了定心丸，这这是本项目成成功实施的关关键因素之一一。政府购买服务务4.园区PPP整体运作模式---标准式流程程纳入预算案案例安庆市人大大常委会关关于《安庆庆市人民政政府关于安安庆市外环北路PPP项目建设有有关问题的的议案》的的决议（2015年3月12日安庆市第第十六届人人民代表大大会常务委委员会第十十六次会议议通过）安庆市第十十六届人民民代表大会会常务委员员会第十六六次会议听听取和审议议了《安庆庆市人民政政府关于安安庆市外环环北路PPP项目建设有有关问题的的议案》。。会议同意《《安庆市人人民政府关关于安庆市市外环路北北路PPP项目建设有有关问题的的议案》。。会议同意市市财政局提提出的将可可用性服务务费和运维维绩效服务务费纳入市市本级跨年年度财政预预算建议。。市人民政府府必须加强强项目建设设与资金监监管，确保保专款专用用，定期向向市人大常常委会报告告工程进展展、资金使使用情况。。纳入预算案案例4.园区PPP整体运作模式---标准式流程程预算编制预算初步审查预算批准预算执行政府（具体体由财政部部门承担））编制预算算草案政府审定预预算草案地方政府财财政支出列列入预算的的流程人大专门委委员会或者者人大常委委会初步审审查预算人大批准预预算本级政府组组织执行预预算，具体体由财政部部门负责纳入预算4.园区PPP整体运作模式---标准式流程程启动调整编制调整方案方案初步审查方案批准发生需要调调减预算安安排的重点点支出数额额、需要增增加或者减减少预算总总支出等情情形的，启启动预算调调整地方政府预预算调整流流程各级政府（（具体由财财政部门承承担）编制制预算调整整方案人大专门委委员会或者者有关工作作机构初步步审查调整整方案人大常委会会审查与批批准预算调调整方案4.园区PPP整体运作模式---标准式流程程纳入预算纳入预算文文件的效力力法律效力是否构成担担保？人大（或者者人大常委委会政府财政局是否可以强强制执行？？仅有编制权权,无决定权仅有编制权权4.园区PPP整体运作模式---标准式流程程纳入预算辽宁省政府府向原新华华银行香港港分行出具具一份《承诺函》，内容为：：“我省人人民政府知知悉贵行同同意向我驻驻港附属机机构中辽有有限公司提提供及/或继续提供供银行便利利/贷款，我省省人民政府府在此承诺诺以下事项项：……如借款人不不能按贵行行要求偿还还就上述银银行便利／／贷款下产产生的任何何债务时，，我省人民政政府将协助助解决借款款人拖欠贵贵行的债务务，不让贵贵行在经济济上蒙受任任何损失。”《承诺函》是否构成保保证担保应应当依据其其名称和内内容确定。。从本案《承诺函》的名称与内内容看，辽辽宁省政府府仅承诺““协助解决决”，没有有对中辽公公司的债务务作出代为为清偿责任任的意思表表示，《承诺函》不符合《中华人民共共和国担保保法》第六条有关关“保证””的规定，，不能构成成法律意义义上的保证证。承诺效力政府《承诺函》不构成法律律保证贵州版信托托“承诺函函”调查一般而言，，地方政府府债务率的的警戒线为为100%，而贵州因因债务率高高达190%，地方政府府信用风险险较高。然然而，激进进的金融机机构仍会做做贵州平台台项目，部部分信托便便是其中之之一，但需需要财政予予以担保。。“承诺函””、“担保保函”、““安慰函””、“说明明函”、““安排函””名称如何何，是否合合规，是否否有问题，，关键看两两点：一是看函的的内容的合合规性；二是看函所所支持的事事情（融资资行为）的的合规性举债只能省省级政府层层面，PPP项目可以纳纳入同级政政府财政预预算并出具具人大决议议。如果是是举债违反反国家新预预算法，如如果是PPP项目则不纳纳入《地方政府存存量债务纳纳入预算管管理清理甄甄别办法》范畴中，政政府无需要要回。这件事情有有两个后果果：一是很多地地方政府通通过这种““出函”的的方式变相相融资，事事件会导致致很多金融融机构“风风声鹤唳””，排查这这种风险，，也使得金金融机构对对政府出函函提供支持持直接融资资的方式可可能要重新新审视了；；二是对地方方政府的信信用是一个个极大的损损伤，个别别地方政府府的法律意意识、责任任意识较弱弱，从表述述上看出““权力思想想”的余威威，随意性性较强。关于使用者者付费项目目使用者付费费：由最终终消费者直直接付费购购买公共产产品和服务务常见类型：：传统领域：：污水处理理、供水、、供热、供供气、高速速公路、地地铁新兴领域：：文化、旅旅游、医疗疗养老、教教育、场馆馆使用者付费费4.园区PPP整体运作模式---标准式流程程50根据项目的的市场经营营情况，可可以分为垄垄断性项目目和竞争性性项目竞争性项目目项目的供应应具有垄断断性。使用用者通常只只能依赖项项目消费，，不能放弃弃或者使用用其他项目目。例如：：供水、供供热、供电电、高速公公路、污水水处理、地地下综合管管廊等。项目存在充充分竞争，，使用者可可以自由选选择是否在在该项目中中消费。例例如：医疗疗、养老、、教育、旅旅游、产业业园等。垄断断性性项项目目使用用者者付付费费4.园区区PPP整整体运运作作模模式---标准准式式流流程程项目目没没有有收收益益来来源源，，属属于于公公益益性性。。例如如：：道道路路、、桥桥梁梁、、水水库库、、环环境境治治理理、、园园林林绿绿化化、、文文化化场场馆馆等等。。关于于政政府府付付费费项项目目政府府付付费费：：是指指政政府府直直接接付付费费购购买买公公共共产产品品和和服服务务，，主主要要包包括括可可用用性性付付费费、、使使用用量量付付费费和和绩绩效效付付费费。。项目目类类型型:政府府付付费费4.园区区PPP整整体运运作作模模式---标准准式式流流程程政府府采采购购PPP的基基本本特特征征授予予经经营营权权合作作期期限限原原则则上上不低低于于10年，，费费用用逐逐步步支支付付（（支支付付比比例例可可以以前前高高后后低低））有考考核核机机制制，，考考核核机机制制对对费费用用支支付付产产生生影影响响（（可可以以合合理理确确定定考考核核指指标标，，加加强强可可用用性性考考核核指指标标的的权权重重））拉长长版版的的BT？政府府付付费费4.园区区PPP整整体运运作作模模式---标准准式式流流程程PPP项目目主主体体或或其其他他社社会会资资本本，，除除通通过过规规范范的的土土地地市市场场取取得得合合法法土土地地权权益益外外，，不不得得违违规规取取得得未未供供应应的的土土地地使使用用权权或或变变相相取取得得土土地地收收益益，，不得得作作为为项项目目主主体体参参与与土土地地收收储储和和前前期期开开发发等等工工作作，，不得得借借未未供供应应的的土土地地进进行行融融资资；；PPP项目目的的资资金金来来源源与与未未来来收收益益及及清清偿偿责责任任，，不不得得与与土土地地出出让让收收入入挂挂钩钩。。《财政部部等关关于联联合公公布第第三批批政府府和社社会资资本合合作示示范项项目加加快推推动示示范项项目建建设的的通知知》（财金【2016】91号）政府采采购4.园区PPP整体运作作模式---标准式式流程程“通过过论证证”的的项目目，各各级财财政部部门应应当在在编制制年度度预算算和中中期财财政规规划时时，将将项目目财政政支出出责任任纳入入预算算统筹筹安排排。“未通通过论论证””的项项目，，则不宜采采用PPP模式。每一年年度全全部PPP项目需需要从从预算算中安安排的的支出出责任任，占占一般般公共共预算算支出出比例例应当当不超超过10%。可行性性缺口口补助助项目目与政政府付付费项项目争争抢政政府支支出的的额度度。额额度紧紧张，，政府府的各各实施施机构构之间间存在在矛盾盾与冲冲突。。关于PPP项目中中土地地征地地和拆拆迁补补偿费费用，，可以以不占占用一一般公公共预预算支支出的的额度度，计计入政政府性性基金金预算算。在在PPP结构设设计方方面留留出了了更大大的空空间——如何运运用4号文。。《政府和和社会会资本本合作作项目目财政政承受受能力力论证证指引引》（财金金〔2015〕21号）与与《财政部部国国土资资源部部中中国人人民银银行银银监监会关关于规规范土土地储储备和和资金金管理理等相相关问问题的的通知知》（财综综〔2016〕4号）支出责责任4.园区PPP整体运作作模式---标准式式流程程PPP中政府府付费费的保保障《政府和和社会会资本本合作作项目目财政政承受受能力力论证证指引引》（财金金〔2015〕21号）第五条条财财政承承受能能力论论证的的结论论分为为“通通过论论证””和““未通通过论论证””。“通过过论证证”的的项目目，各各级财财政部部门应应当在在编制制年度度预算算和中中期财财政规规划时时，将将项目目财政政支出出责任任纳入入预算算统筹筹安排排。“未通通过论论证””的项项目，，则不不宜采采用PPP模式。。第二十十五条条每一年年度全全部PPP项目需需要从从预算算中安安排的的支出出责任任，占占一般般公共共预算算支出出比例例应当当不超超过10%。省级财财政部部门可可根据据本地地实际际情况况，因因地制制宜确确定具具体比比例，，并报报财政政部备备案，，同时时对外外公布布。支出责责任4.园区PPP整体运作作模式---标准式式流程程政府预预算政府预预算的的构成成（政政府的的四本本账））一般公共预算收入：税收、转移支付等支出：政府一般性支出、转移支付政府性基金预算收入：依法在一定期限内向特定对象征收、收取或者以其他方式筹集的资金支出：特定公共事业发展国有资本经营预算收入：国有资本收益支出：依法确定社会保险基金预算收入：社会保险缴款、一般公共预算安排和其他方式筹集的资金支出：社会保险支出4.园区PPP整体运作作模式---标准式式流程程利益实实现案例：：固安安工业业园区区新型型城镇镇化项项目政府府社会投投资人人项目公公司土地整整理PPP合作协协议（委托托开发发协议议）政府采采购服服务产业发发展服服务运营维维护服服务产业新新城建建设运运营一一体化化方案案基础设设施建建设公共设设施建建设固安县县政府府采购购华夏夏幸福福在产产业新新城内内提供供设计计、投投资、、建设设、运运营一一体化化服务务收益回回报模模式：：基础设设施建建设、、土地地开发发按成成本加加成给给予110%补偿招商引资等等服务按约约定比例支支付相应费费用两项费用上上限不高于于园区财政政收入增量量的企业分分享部分4.园区PPP整体运作模式---标准式流程程利益实现土地整理、基础建设房地产开发销售政府获得土地出让收入和税收政府返还基础建设投资额（110%）招商引资（按落地投资额一定比例返还）后期产业服务维护实现将“短期一次性”房地产开发先进转变为“长期、可持续园区经营”投资开发房地产项目，实现销售并获取现金回流企业垫资发展阶段；初始投资期1-2年，成本约4-5亿/平方公里4.园区PPP整体运作模式---标准式流程程利益实现行业名称营业收入营业成本毛利率营业收入较上年增加百分比产业发展服务9.53--38.3%基础设施建设1.861.4919.9%-土地整理22.6315.2432.7%228.3%综合服务0.320.2327.9%586.8%物业管理服务0.250.40-62.1%37%园区住宅配套38.5424.1637.3%151.7%城市地产开发4.162.9828.2%-70.6%其他0.300.2612.8%-47.9%合计77.59--76.3%来源：华夏夏幸福基业业的财务报报表4.园区PPP整体运作模式---标准式流程程利益实现“园区运营营+地产开发””模式“园区运营营+地产开发””，双核驱驱动模式是是公司商业业模式的亮亮点和特色色。该模式中，，政府将园园区作为工工业地产项项目，由华华夏幸福进进行园区规规划、基础础设施建设设、招商引引资等工作作，然后再再转由政府府相关部门门经营和管管理，华夏夏幸福在这这个过程中中利用园区区规划的话话语权优势势在园区及及其周边进进行大规模模的房地产产开发。与当地政府府签订排他他性协议，拿地地成本极低低。产业园区周周边的土地地储备在公公司所有土土地储备中中占比大约约为80%，而在园区区周边拿地地也是公司司地产业务务未来扩张张的一条主主线。公司45%的收入来来自园区运运营，50%的收入入来自园区区住宅开发发。2022/11/254.园区PPP整体运作模式---标准式流程程5.园区PPP的赢利利点和收益益率分析1、园区PPP是一个个长周期的的运作过程程，不同的的开发运营营阶段有不不同的盈利利点，是一一个短、中、长长期结合的的投资组合合，上述各阶阶段的利润润来源能为为项目带来来持续稳定定的现金流流。2、这些赢利利点，是影影响PPP签订时物物有所值评评价的定量量评估时的的关键因素素。不过，，由于园区区并非高速速公路、污污水厂这样样传统可凭凭经验模拟拟估算的基基础设施项项目，在土土地、产业业、资本、、人流等众众多不确定定函数的综综合作用下下，准确的的定量评估估几乎很难难做到，因因此短期来来看，定性的物有有所值评价价更适合于于园区PPP的情况况。3、对于PPP收益达达成的共识识是“确保保盈利，严严禁暴利””，一般对对于PPP项目内部收收益率的提提法在8%---10%这个个区间，在产业地地产领域，，这个收益益率对于基基建、一级级开发属于于可接受范范围，但对对于整体产产业园区的的PPP收收益率是否否能够匹配配契合尚无无定论，需需要在一些些项目的实实践中归纳纳总结。园区PPP是一个长长周期的运运作过程，，不同的开开发运营阶阶段有不同同的盈利点点，是一个个短、中、、长期结合合的投资组组合，上述述各阶段的的利润来源源能为项目目带来持续续稳定的现现金流，这这些赢利点点也可能是是影响PPP项目签签订时物有有所值评价价的定量评评估时的关关键因素园区PPP并非高速公公路、污水水厂这样传传统可凭经经验模拟估估算的基础础设施项目目，在土地地、产业、、资本、人人流等众多多不确定因因素的综合合作用下，，准确的定定量评估很很难做到，，短期来看看，定性的的物有所值值评价更适适合于园区区PPP的的评估。园区PPP可能的主要要赢利点土地一