武汉光谷项目商业调研报告模板

武汉光谷项目商业调研报告资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。武汉光谷项目商业调研报告二00五年六月目录武汉市5万以上商业的分布及基本数据的收集和分析……3汉口、武昌、汉阳三大区域板块主力商业特征说明……5武昌区-商业开发及运营分析……9武昌区即将推出的商业个案调查……10商业收益率调查……11”武汉光谷项目”复合商圈调研及分析……131、武汉主要复合商圈调研及分析……132、武汉”MALL”商业趋势分析……283、”武汉光谷项目”周边社区商业街状况……354、”武汉光谷项目”周边住宅类型、规模、经营项目、销售特点……345、”武汉光谷项目”办公、住宅、酒店配套……41七、武汉四大商业集团经营的商业分布详况……49八、国内外品牌商家商业空间需求特征……53武汉市5万方以上商业的分布及基本数据的收集和分析。详细资料见《商业市场项目主要调查资料汇编》。5万方以上商业名单:商场名字闽东·中天国际中商徐东销品茂锦绣龙城汉正街第一大道新武汉龙王庙广场大武汉家装广场万达商业广场商场代码29303132333435商场名字武汉广场世贸广场鲁巷广场中商连体楼汉商21购物中心金马家居群光广场商场代码36373839404142上表中29-42为目标商场,根据《商业市场项目主要调查资料汇编》,把营业面积、扣点率、业态比例作专项比较,图例分别如下:1.营业面积图。分析:能够看出36-42(武广-群光)的营业面积都在10万方以下,这些商业正在投入使用;29-35(闽东-万达)都属于是新建商业(除31),新建商业面积都在10万平方米以上。由此可见,新建商业的规模越来越大,这是一个趋势。2.扣点率比较图。分析:29-34(闽东-大武汉家装)没有开业,扣点率设置为零;从34到42能够看出,大型商场里扣点率最低不低于15%,最高不超过30%,20-25%之间是被采用最普遍的扣点范围。3.业态比例图。分析:31-34(锦绣龙城-大武汉家装广场)未开业;该图显示零售业占商场业态比重在70%以上;餐饮业略多于娱乐业所占的比重,基本都在10%以下。说明:不同业态所占比重以它们所占面积为权计算。汉口、武昌、汉阳三大区域板块主力商业特征说明。详细资料见《商业市场项目主要调查资料汇编》。主力商业名单(2.5-5万平方米):商场名字洪山商场世纪中商百货中南商业大楼中商广场凯旋门广场中商徐东平价新世界百货商场代码1234567商场名字新世界时尚广场SOGO庄胜崇光王府井百货家乐福中百仓储易初莲花武商量贩商场代码891011121314商场名字麦德龙沃尔玛南极电脑广场台北商场天丽百货商场建二商场华氏百货商场代码15161718192021商场名字汉阳商场国美电器时尚名都汉商新武展购物广场港澳中心(时尚广场)金凯购物中心亚贸广场商场代码22232425262728商场名字闽东·中天国际中商徐东销品茂锦绣龙城汉正街第一大道新武汉龙王庙广场大武汉家装广场万达商业广场商场代码29303132333435商场名字武汉广场世贸广场鲁巷广场中商连体楼汉商21购物中心金马家居群光广场商场代码36373839404142汉口商业。汉口商场样本具体代码:7、8、9、10、12、14、15、16、18、21、23、24、25、26、32、33、34、35、36、37、41。(1)营业面积图。分析:30000平方米左右的商业分布在汉口的有14个,9-12万平方米之间的有3个15万以上的有四个。(2)扣点率比较图。分析;32-34(汉正街第一大道-大武汉家装广场)没有开业;扣点率最高的是新世界百货,达到达了30%;20-25%之间的有18个,占整个样本的60%左右。扣点率最低的是港澳中心,不到15%。(3).业态比例图。分析:零售业的比例远远超过餐饮和娱乐之和,餐饮和娱乐所占比例超过10%的各有两家。汉口的经济是三镇当中最强劲的,娱乐业态与餐饮不分伯仲,暗示了汉口的经济发展水平较高。2.武昌商业。武昌商场样本具体代码:1、2、3、4、5、6、12、15、17、19、20、23、28、31、31、38、39、41、42。(1)营业面积图。分析:武昌区商业营业面积在5万平方米以下的商场占武昌样本数的73%。(2)扣点率比较图。分析:比较汉口商场扣点率可看到,武昌商场扣点率整体比汉口要低2-3%。(3).业态比例图。分析:武昌商场业态比例结构很有特点,零售业最低的也占80%以上的比重,餐饮比例明显比娱乐比例要高,相比较汉口的业态比例结构,说明武昌商场的娱乐业还有待发展。3.汉阳商业。汉阳商业代码:11、12、13、14、22、23、27、29、40、41。(1)营业面积图。分析:汉阳商场大部分在50000平方米以下,大型综合性商圈基本没有,该区商业配套有待完善。(2)扣点率比较图。分析:汉阳商场扣点率都在15-20%之间,没有区分度,表明产品缺乏差异性。(3).业态比例图。分析:从业态结构上来看,汉阳与武昌的特点是很相近的,既餐饮的比例与娱乐的有比例明显的区分。三、武昌区-商业开发及运营分析典型商业名称地址商业面积建筑形态开业时间运营状况群光广场珞瑜路88000平方米八层单体良好世纪中商百货中南路30000平方米高层底商良好百安居武汉店中北路13354平方米单体一层一般凯旋门广场徐东大街2平方米高层底商一般中百仓储骆狮路不详高层底商良好工贸家电骆狮路不详高层底商良好总商业面积合计:>153354平方米。运营分析:群光广场:9月开业,该商场产品定位较有特色,业态结构合理,引进了麦当劳、肯德基等快餐店、有特色的美食和儿童游乐场,经营效益稳定。世纪中商百货:该商场集百货、餐饮、健身于一体,平均日销量50万元,完成利税477万元,创造了武汉市同等级商贸企业开业当年销售额和利税最好的业绩。当前,运营情况较稳定。百安居武汉店5月开业。开业至今,该商业负面消息不断,没能很好的树立品牌形象,这对销售业绩有不小的影响。凯旋门广场,地处徐东商圈,浓郁的商业氛围和较旺的人气保证了它的市场份额,虽然不是很有特色,但也能保持平稳的销售业绩。中百仓储与工贸家电都是以普通消费品为主要经营种类,其低价吸引了不少人气。此类商业最适宜在新建的居住组团出现,会在一定程度上满足新居落成的人们的需求。四、武昌区即将推出的商业个案调查规划形态名称分布点商业规模描述高层底商顺民大厦阅马场长湖小区48号42271平方米商业配套华城广场青山区友谊大道667号0平方米商业配套保利文化广场中南路与民主路交汇处1至9层将引进金融、商业、餐饮、影院嘉园大厦中南路中南商业大楼侧后1—3层9430平方米商业配套屯智广场广埠屯26000平方米社区商业街金地·太阳城东湖开发区关山一路369号400米的商业街关山春晓关山一路特一号全长106米步行街保利花园光谷关山一路与南湖北路交汇处4000平方米商业配套五环广场南湖花园城内12715平方米纯商业金地·格林小城武昌珞狮南路10000平方米商业步行街长城·坐标城关山大道与南湖南路交汇处00平方米商业配套Shoppingmall徐东销品贸徐东00平方米步行街光谷步行街光谷广场-关山一路150000平方米合计>670000平方米五、商业收益率调查(数据来源:二手房合同备案)。武广商圈平均收益率调查成交时间二季度三季度四季度一季度地段万松园路-中山万松园路-中山武胜路-航空路武胜路-航空路细分首中尾首中尾首中尾首中尾平均成交价格850085969100865088369500750078938000755079008030平均租金水平370380400385422453360379400365383410平均收益率4.42%4.78%4.8%4.52%注:万松园路-中山以万松园路为首至中山公园等距离分为首中尾三段武胜路-航空路以武胜路书店为首至航空路长江酒店等距离分为首中尾三段中南商圈平均收益率调查成交时间二季度三季度四季度一季度地段中北路-中南路中北路-中南路中南-付家坡中南-付家坡细分首中尾首中尾首中尾首中尾平均成交价格515052315280520055635600520050315100525051005150平均租金水平255279295270326330320318325322326330平均收益率5.3%5.8%6.33%6.4%注:中北路-中南路以家乐福为首至中南建设银行等距离分为首中尾三段中南-付家坡以中南建设银行为首至十五中等距离分为首中尾三段鲁巷广场半径三公里平均商业收益率调查成交时间二季度三极度四季度一季度地段鲁巷-街道口鲁巷-街道口鲁巷-地大鲁巷-民院细分首中尾首中尾首中尾首中尾平均成交价格448045365200451046525300445041254200430038214000平均租金水平245253300250261310210189200195178190平均收益率5.58%5.19%4.58%4.67%注:鲁巷-街道口指鲁巷广场为首至蓝星电脑广场等距离分为首中尾三段鲁巷-地大指鲁巷广场为首至地质大学等距离分为首中尾三段鲁巷-民院指鲁巷广场为首至中南民族大学等距离分为首中尾三段鲁巷广场半径三公里商业平均收益率:5%六、”武汉光谷项目”复合商圈调研及分析1、武汉主要复合商圈调研及分析武汉市主要的复合商业街区为武广复合街区,汉正街复合街区,中山大道(江汉路步行街)复合街区,中南复合街区及徐东复合街区。武广复合商业街区位于武汉解放大道的武广复合商业街区的形成,和武商集团密切相关。1992年,武商集团投资3000万元,完成了武汉商场10层新楼及5层老楼的新建与扩建工程,使武汉商场营业面积从1.4万平方米扩大到3.3万平方米,成为当时武汉市最大的购物中心,年销售额由2.08亿元增长到6.23亿元。1996年,武商集团投资3.5亿元,历经三年建成的武汉广场购物中心正式开业。武汉广场高达50层楼,总投资9亿元,其中1--8层为营业大楼,营业面积8万平方米,是武汉商场的二倍多。武汉广场是华中地区最大的集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型购物中心。开业第一年,年销售达10亿元,年利润达1亿元,是全国综合效益最好的单体购物中心。

1999年,武商集团投资7亿元兴建的世贸广场购物中心开业。世贸广场楼高58层,是武汉市最高的标志性建筑。加之底庄胜集团与日本崇光百货共同管理的武汉庄胜崇光百货商场(SOGO)在此开业。由此,以武汉广场为核心的复合商业街区逐步形成。后,随着相邻建设大道金融一条街的繁荣,武广商圈辐射范围开始经过万松园路向建设大道扩张,新世界中心成为武汉市顶级卖场。本商圈具体情况如下表:商圈名武广复合商业街区总商业建筑面积２５万平方米商圈地域分布东:青年路路口南:万松园路路口西:新华路路口北:友谊路前端辐射范围全武汉市物业类型大型电器专卖商场购物中心大型商场专卖店一般铺面连锁店大型仓储经营业态结构零售:餐饮:娱乐——14:3:1零售种类档次价格食品中档20——60元电器中低档中档600——5000元3000——10000元日用品中低档20——50元服装中低档中档中高挡100元/以下100——300元400——1000元化妆品中高档100——300元饰品中高档1000——5000文体用品中档3000元以下药品中档100元以下商场租售情况商场各楼层租金各商场均不出租,收取入场费一万元商场各楼层售价各商场均不出售商场各楼层扣点率□1楼—27%□2楼—28%□3楼—24%街铺租售情况街铺不同类型租金A120元/㎡B2800—3200元/月/档C10000—13000元/月/档D4500元/月/档E8000元/月/档F16000元/月/档街铺不同类型售价A不售B6000元/平方米C7000元/平方米D不售E不售F10000—1元/平方米街铺扣点率所有街铺都没有扣点率由上表能够得出,武广商圈已发展的十分成熟,其拥有传统百货、专业市场、大型超市及街区商业,在各商场的定位上,也呈现出明显的不同,如下表:注:业态比例按零售:餐饮:娱乐进行对比。业态比例根据各业态所用面积进行测算。名称业态比例档次低端产品价格中端产品价格高端产品价格武汉商场83:17:0中低档10元—100元100—2001000—3000元武汉广场62.5:25:12.5中高档100—300元300—1000元1000-10000元庄胜崇光32:1:0中档100—200元200—1000元1000—8000元世贸广场81:3:6中档100—200元200—600元1000-10000元国美电器1:0:0中低档0—100元100—400元600—3000元新世界百货4:1:0高档200—300元500—3000元3000-0元A为武汉广场同街商铺(靠近新华路路口)的租金及售价(为新建商铺)B为武汉广场同街商铺(靠近新华路路口)的租金及售价(为旧商铺)C为武汉广场同街商铺,在武展和武汉广场之间的租金及售价(不旧不新)D为武汉广场同街商铺,在武汉展览馆上面,小档位。E、F为武汉广场对街商铺(与中山公园同街),E为只有一层的街铺,F为两层街铺。如图:武广商圈百货的主要业态以零售业为主,其中,大部分商场有地下超市。该商圈中经营最好的百货为武汉广场,这与其开业的时机和市场定位有极大的关联。1996年后,武汉的整体消费水平已由低档次产品向中高档次发展,而当时的武汉百货业(以武汉商场为代表)仍以经营中低档商品为主,不能满足市场的要求。武汉广场敏锐的把握了市场的变化,建成武汉市最大的购物中心,在零售产品档次的规划上则十分慎重,既将中低档次的产品比例缩小,又没有盲目将整个产品档次拉高。由上图所示,其低端产品和中端产品整体的价格交叉点是在300元左右,这个价位既符合武汉市中等收入的支出范围又能体现一定档次。这也是在短短百米范围内四家规模相仿的商场中,武汉广场始终经营最好,利润最大的原因之一。原因之二在于其对目标市场的把握及市场的拓宽,据调查,在武汉广场的消费人群中,有50%的消费者属于外地人。一方面由于邻近新华路长途客运站和中山公园为其带来外来客流,另一方面在同地段的百货中只有武汉广场把握了这部分外来人口,武汉广场经过旅游、旅行的相关广告宣传将自己定位为武汉标志性的购物场所。相反,庄胜崇光对武汉市消费能力的乐观估计使其在开业两年后亏损7000万,当时,庄胜崇光将低端产品的定位提高到200元－400元,这样不尴不尬定位使其在两年的经营中能够用门可罗雀来形容,后,庄胜崇光仿照武汉广场将产品进行调整,销售才有了改观。新世界百货也经历了定位变化的过程,开业初期,整体产品价格水平在500元以上,虽然竖立了高档产品的形象,却难以带来实际的利润,后,其产品定位开始调整,增加了200-300元的中档产品,并开始以名品打折促销。以上从另一方面反映了武汉是一座市民化的城市,纯高档产品的接受度是存在市场风险的。整体而言,武广核心商圈的市场定位趋于同质化,为了增加整体商业的竞争力,武商集团已准备将下属三家商场集体规划为摩尔商业城。同时,从业态比例能够看出,本地区商业娱乐业处于空白点。建议:本项目在考虑商业定位时应十分慎重,既要预见未来一段时间的主力消费水平,又不能对消费者的消费能力估计的太超前。汉正街复合商业街区汉正街位于汉口沿河大道以北,是汉口历史上最早的中心街道,汉正街早期以经营中低档商品为主,主要面向华中地区。后期为适应市场经济的需要,开始进行高档商品的批发。本街区(包括汉口)的主要购买者为外来人口,主要为江、浙一带的经商者,其买商铺的特征为亲戚、朋友集体购买一套或数套,其次为武汉各习惯在外经商的县市,如仙桃,利川等。武汉本地人对汉口繁华区的商铺购买较少,主要原因在于价格太高。在价格适中的情况下,武汉人”一铺养三代”的观念还是很重,这也是虽然当前武汉市场商铺租金与售价相比偏低(有的还不足以”以租养贷”)但商铺的销售形式还是不错的原因。商圈名汉正街商圈总商业建筑面积１５０万平方米商圈地域分布东:接武胜路南:南靠汉水西:临桥口路北:临中山大道辐射范围全国物业类型小商品批发市场经营业态结构餐饮娱乐零售批发行业批发行业:零售:餐饮:娱乐——400:30:3:1零售种类档次价格服装高档中档低档600——800元50——150元20——50元鞋子高档中档低档500——800元300——500元40——180元内衣高档中档低档300——500元100元左右40——70元箱包高档中档低档300——400元100——200元30——50元面料高档中档低档15——35元/M8——15元/M3——8元/M饰品高档中档低档30——80元15——40元2——10元玩具高档中档低档100——300元30——100元5——20元各类型商场租售情况商场不同类型租金运动服饰100000元/年/档休闲服饰10——150000元/年/档鞋业40000——100000元/年/档布料100000——00元/年/档小物品综合50000——100000元/年/档床上用品50000——80000元/年/档内衣40000——60000元/年/档饰品100000——10元/年/档玩具60000——100000元/年/档帽子15000——25000元/年/档箱包65000——80000元/年/档餐饮10000——0元/年/档厕所18000——24000元/年/档西服专柜150000——00元/年/档小家电用品80000——100000元/年/档商场各楼层售价本商圈商场均不出售商场各楼层扣点率本商圈商场均无扣点率各类型街铺租售情况街铺不同类型租金服装150000——00元/年/档鞋子80000——10元/年/档帽子0——30000元/年/档箱包95000元/年/档餐饮30000——50000元/年/档娱乐30000——50000元/年/档银行00——300000元/年/档内衣50000——80000元/年/档宾馆00——300000元/年/档药店180000——250000元/年/档面料00元/年/档饰品150000元/年/档玩具80000——10元/年/档照片冲印30000——50000元/年/档物流运输80000——10元/年/档街铺不同类型售价服装1500000——2500000/档除服装外其它街铺均不出售街铺扣点率所有街铺都没有扣点率中山大道(江汉路步行街)复合商业街区江汉路老街区是武汉最早的商业中心,江汉路位于汉口江岸与江汉两区之间,东南起自沿江大道的武汉关,向西北延伸,穿中山大道,至解放大道。沿路与黄陂街、洞庭街、鄱阳街、花楼街、江汉一、二、三路、铭新街、吉庆街等垂直相交,现在成为汉口最繁华的区域之一。,江汉路步行街建成,成为武汉市唯一的步行街。人流量大,店铺达400余家,其中有经营特色的专业店和老字号90多家,近30个行业。老字号的包括解放前繁盛一时的人民饭店,璇宫饭店,为抵制日货而开的国货百货大楼,现名中心百货大楼,专卖洋钟表的亨达利钟表店,冠生园、华康副食、滋美食品厂,武汉中药店,四季美汤包馆。,万达商业广场建成,江汉路步行街的物业类型更加丰富。商圈名中山大道商圈(江汉路步行街)总商业建筑面积２５万平方米商圈地域分布东:临南京路南:临京汉大道西:临前进一路北:临武汉关辐射范围华中地区物业类型购物中心大型商场专卖店一般铺面连锁店大型仓储SHOPPINGMAIL娱乐中心商业街经营业态结构零售:餐饮:娱乐——62:6:1零售种类档次价格食品低档中档5——20元20——100元电器中低档中高档100——元——0元箱包中档高档50——350元400——元服装低档中档高挡30——80元100——400元500——元饰品低档中档10——100元100——400元鞋低档中档高档30——100元80——300元300——元珠宝中档高档100——元——10000元以上商场租售情况商场各楼层租金各商场均不出租,收取入场费3000——5000元不等商场各楼层售价各商场均不出售商场各楼层扣点率□1楼—26%□2楼—28%□3楼—25%街铺租售情况街铺不同类型租金A350——400元/月/平方米B400——500元/月/平方米C70000——80000元/月/档(外铺)55-220元/月/平方米(内铺)街铺不同类型售价除商圈内万达商业广场外,各街铺均不出售。街铺扣点率街铺无扣点率中山大道(除万达商业广场外,各街铺均不出售),万达商业广场的售价为40000——60000元/平方米。如图:AB街铺为江汉路步行街上街铺(均为专卖店)同街铺B为中山大道上与王府井同街街铺(均为专卖店)街铺C为王府井对街街铺江汉路步行街复合商业街区是武汉市最为繁荣的代表性街区,其街铺租金是武广商圈的4-5倍,近几年,该区域发展十分迅速,并有和汉正街合围之势。各商场的具体定位如下:名称业态比例档次低端产品价格中端产品价格高端产品价格万达商业广场70:15:15中高档20—100元200—800元800—10000元王府井百货75:16:9中档20—80元120—500元1600-10000元时尚广场57:15:28中档50—100元100—450元1500-10000元中心百货88:10:2中低档2—50元80—300元300—元注:商场档次是根据该本商圈内的综合情况定位。本商圈的整体运营态势要优于武广商圈,一方面是基于历史和地理位置原因,一方面因为经营呈现出明显的差异化和梯度。江汉路作为武汉的核心商圈,其辐射范围是整个武汉,需要丰富的产品层次以满足各个阶层的需求。本商圈内的娱乐业、零售业、餐饮业均十分繁荣。商场方面,当前运营最好的为王府井百货,从以上三个商圈的比较能够看出,汉口地区,经营状况佳的商场业态比例中零售业的比例都相对较低,如武汉广场零售业占62.5%,王府井百货零售业占75%,相反,以经营中低挡商品为主的商场当前运营情况都不乐观,如武汉商场及中心百货,这两个商场最明显的共性是均为早期修建的老商场,零售业占的比例都在83%以上,其定位和很多武汉市非商圈内的商场定位雷同。与武汉其它商圈不同,江汉路步行街街区商业更加成熟,故商场定位和街区商业形成了一定的区别和互动,既将低端产品价格降低,又将低端产品的比例控制在小范围内。后,本商圈出现销品茂,即万达商业广场,在短时间内很快完成销售,但当前从经营情况而言,并不理想。和其它百货沿江汉路步行街”扎堆”不同,万达商业广场的地理位置为离街区有一定距离的中山大道沿线,街道狭窄。人车混行的交通环境不如步行街理想,长期形成的消费习惯短时间难有改变。百货的初期定位和周边的百货低端产品同质,中端产品价格梯度大而且各梯度产品分散(无主力价格产品),高端产品又不够高档,总体而言,整体商品较杂,不够纯粹。当前,该百货的经营者拟重新定位为楚文化特色商区。特色商区方面,民众乐园是集娱乐、休闲、零售为一体的著名商区。民众乐园最大特色是设计独特,环形设计利于人气流通。特色小商业集中,引进的零售品牌都有一定档次又具备鲜明的时尚特色。民众乐园成为时尚的代言词。,大汉口乐园新建,物业形态和经营模式与民众乐园类似,并以大汉口的特色民俗为亮点。但引进的零售业档次参次不齐,定位与普通商业街铺雷同,杂牌较多,整体档次较低导致经营状况不佳。建议:后,武汉纷纷建设摩尔商业,但当前尚无成功案例。重要在于武汉的摩尔商业没有特色,不够纯粹。在消费感觉上,销品茂和一般百货没有区别。中南复合商业街区商圈名中南商圈总商业建筑面积２０万平方米商圈地域分布东:临街道口南:临武珞路西:临傅家坡北:临中北路辐射范围武昌、青山、汉阳物业类型大型商场商业街大型超市专卖店一般商铺经营业态结构零售:餐饮:娱乐——36:5:1零售种类档次价格食品低档中档10元以下20—50元鞋低档中档高档40—60元100——200元300——500服装低档中档高挡30——100元150——200元200——500元化妆品中档100——300元家居中高档400——8000元商场租售情况商场各楼层租金各商场均不出租商场各楼层售价各商场均不出售商场各楼层扣点率商场扣点率20—27%街铺租售情况街铺不同类型租金A4000元/月/档B10000元/月/档C3800元/月/档D150000元/年/档街铺不同类型售价各街铺均不出售街铺扣点率各街铺均无扣点率注:中南商圈主要包括三个路段,亚贸广场附近——中南广场附近——家乐福附近。A为亚贸广场对面街道商铺的租金B为亚贸广场同街商铺租金C为中南广场对面街道商铺的租金D为中南广场同街商铺租金。家乐福附近商铺10000元/月/档。如图:中南复合商业街区实际以中南商业广场、亚贸广场二个大型商场为支撑,二家商场之间均有一站路的距离,跨度较大,在经营模式上也呈现明显的不同。后,亚贸广场附近才开始形成较具规模的街区。从整体而言,武昌的商业集中于武珞路和珞狮路沿线,沿线商业呈现出明显的变化趋势,以下以武昌的商业发展路线说明:司门口商业区司门口商业区位于长江南岸、黄鹤楼脚下,是武汉市最早形成的商业中心区。现主要以经营餐饮、各类休闲品牌的专卖店,汇集服装鞋帽、工艺饰品、名品小吃为主。司门口商业区的整体定位是中低层次的普通市民消费,在街铺的定位上分为三类,一类是休闲品牌专卖店,主体价格在100元以下,一类是杂牌店,主体价格在60元以下,一类是集中经营的摊位,价格在20元以下。主要商场经营状况如下:名称业态比例档次低端产品价格中端产品价格高端产品价格明日广场100:0:0中低挡20—100元100—150元无天丽广场100:0:0中低挡20—98元100—160元无九通商厦100:0:0低挡20—50元无无注:明日广场及天丽广场为新建的商场。从主要商场的定位能够看出,本商业区基本无高端产品,这主要因为商业区的主力消费人群是普通居民、外来务工人员及学生,而武昌旧城区市民消费水平普遍较低。(2)中南路商业区名称业态比例档次低端产品价格中端产品价格高端产品价格世纪中商百货78:17:5中档50—100元100－400元800－5000元中南商业大楼92:8:0中档5—50元100－400元800－5000元中南广场93:7:0中档+50—200元200－600元800－3000元亚贸广场80:5:15中档1—60元80－400元600－元与司门口商圈比较,中南路商圈的产品基本定位于中档,其中,世纪中商百货、中南商业大楼和中南广场同属于中商集团,位置相近,定位也基本类似,世纪中商百货、中南商业大楼主要客户群为中老年人,中南广场的客户群部分为附近写字楼白领,导致中南广场的定位相对较高。亚贸广场的客户群以中年人为主。中南路商业区街铺在之前分布的非常零散,街铺档次和司门口商业区类似,之后,亚贸广场一侧建成成型的商业街区,街区一楼以经营休闲品牌为主,街区二楼以经营各种精品店为主,品牌较杂乱,档次不齐。商业街区建成后,吸纳了相当一部分在司门口购物的客户。亚贸广场和街铺定位形成互补。中南路商业区的共性特征是以学生为主要的消费群,表现在街铺的定位中特别突出。(3)街道口商业区名称业态比例档次低端产品价格中端产品价格高端产品价格群光广场98:1.2:0.8中高挡60—200元250—700元1000-0元街道口商区的主要代表是群光广场,群光广场是当前武汉市定位比较准确的新型商场。在产品档次的定位上,做的很适度。从以上对武昌的商圈分析能够看出,大部分商场定位于中、低档次,以中高档产品为主的百货在武昌基本处于空白,而群光广场弥补了这个市场空白点,其前期宣传广告语为”购物何必到汉口,群光广场样样有”,实际是对洪山区消费习惯的引导。在整体形象上,群光广场定位为”高雅的时尚”有别于江汉路商圈之流行时尚和新世界百货”高贵时尚”,群光广场引进很多与其它百货差异化的产品作主导,如韩产品牌等。规避了武汉商圈中一个品牌从几家百货到下属街区均能够买到的弊端,控制了低档休闲品牌的经营,也因此拉开了和中南路商圈的产品差距。同时,在经营上,群光广场没有沿用武汉市商场普遍的”扣点”制,而是采取考核制,每一个季度为考核期,考核不合格的商家退场。群光广场经营的重点还在于没有片面的迎合学生及普通居民的消费需求,而是充分考虑到高校教师,科技工作者,公司白领等阶层更高层次的消费要求。与司门口、中南商业圈不同的是,更靠近大学聚集区域的群光广场主力消费人群没有定位于学生,而是以”高雅时尚”引导者的身份对学生群体形成示范效应,毕业后的大学生成为群光广场不断增长的消费群。同时,在周边餐饮业聚集的情况下,群光广场规避其劣势,并兼顾到学生的需求,仅引入麦当劳等快餐餐饮。(4)广埠屯名称业态比例档次低端产品价格中端产品价格高端产品价格洪山商场99:1:0中低档20—180200—无武商量贩１００中低档1－50100—200200—1000洪山商场作为老商场,其产品定位既不能满足学生对休闲品牌的新鲜要求又无法满足教师等群体对中高档商品的需要,经营情况不佳。(5)鲁巷广场名称业态比例档次低端产品价格中端产品价格高端产品价格鲁巷广场92:4:4中低档45—100200—1000无鲁巷广场门口即是公车站点,是关山一路少有的人流聚集的区域,但鲁巷广场同样存在定位同质化的问题,导致商场内外的人气不成协调,不能满足周边群体的消费需求。从以上分析能够看出,武珞路和珞狮路沿线商业存在十分明显的集合化特征:零售业比例相当高沿线餐饮业很发达低端产品价格层次低4,高端产品价格不高5,产品经营同质化严重6,主要产品定位偏重于学生的消费水平,7,没有专营的电器卖场8,从广埠屯到鲁巷广场的六站路距离中,陆续兴建的只有超市,没有综合性百货9,沿线没有摩尔商业。建议:沿线商业中档及中低档百货经营已经饱和,应考虑以经营中高档商业为主,但中端产品的定位不要过于拔高。注意和鲁巷广场形成差距和对比,主力产品定位要纯粹。建议引进大型的电器卖场。同时要对本商业的消费人群——学生等低收入群体及教师等高收入群体综合考虑,充分利用其消费频次的不同及消费的互补性使本商业既能吸纳人气又满足主力消费者的品位需求。徐东复合商业街区商圈名徐东商圈总商业建筑面积４８万平方米商圈地域分布东:临沙湖南:临团结村西:临长江二桥北:临徐东新村辐射范围武汉市物业类型大型家居专卖商场购物中心大型商场专卖店一般铺面连锁店大型仓储SHOPPINGMAIL经营业态结构零售:餐饮:娱乐——82:26:1零售种类档次价格汽车高档汽油中档家居中档4000——6000元服装中档中低挡150——300元100——200元电器中档300——800元副食低档2——20元商场租售情况商场各楼层租金各商场均不出租商场各楼层售价各商场均不出售商场各楼层扣点率商场扣点率20%街铺租售情况街铺不同类型租金A50元/平方米/月B80元/平方米/月街铺不同类型售价各街铺均不出售街铺扣点率各街铺均无扣点率AB为徐东平价同街道商铺租金。越靠近徐东平价街铺价格越高。交通的通畅带来了徐东商业的繁荣,徐东复合商业街区已形成规模商圈,各商场的具体定位如下:名称业态比例档次低端产品价格中端产品价格高端产品价格凯旋门广场75:25:0中档50—100100—200200—500金马家居100:0:0中档200—400400—50005000—8000徐东平价超市87:13:0低档10—70100—180200—400徐东复合商业街区当前主要以满足日常居民生活的超市为主,其产品档次趋于中、低档,周边分布汽车卖场,街铺商业基本没有得到发展。徐东SHOPPINGMAIL修建两年后至今未开业,主要因为大连万达广场经营情况不佳导致徐东SHOPPINGMAIL招商情况不佳。建议:本项目应特别注意武汉市场对SHOPPINGMAIL的适应程度。2、武汉”Mall”商业趋势分析,武汉的MALL开发开始进入高峰期,以湘隆时代商业中心、大连万达商业广场、徐东销品茂为代表的商业地产,经过MALL的形式迅速强占武汉商圈,王家墩中央商务区、龙王庙商业中心、永清商务区、汉正街改造、铜罗湾广场也逐一浮出水面,未来3—5年内,带MALL概念的购物中心总供应面积将超过200万㎡,武汉商业地产进入准”摩尔”时代。

与一般购物中心不同的是,MALL的特性不但在于巨额资金的投入、投资周期长、极大的市场风险,在拿地开发之前必须”招商先于设计”,更有别于一般的商业营销模式,MALL要求开发商具备广泛的商家联盟,每个MALL城至少具备3—4个旗舰商家,这显然增加了开发的风险及难度。而当前绝大多数开发商显然缺乏足够的认识,加上对经营并不在行,因此大型Mall的收益情况并不理想,甚至沦落为小商品集散地。专家预测,很多Mall一般需要5年左右的时间,才能慢慢盈利,还清贷款一般需要更长的时间,因此累计增加的还款额可能多达亿元左右。这无疑是雪上加霜。

MALL概念在武汉仅仅盛行了一年,建设规模多在20万㎡以下,经营业态一购物、休闲、餐饮为主,且多为开发商的市场行为。进入后,武汉的MALL已被更为庞大的商业造城运动所取代,继王家墩中央商务区计划建设以商贸、会展、酒店为主的100万㎡MALL城后,香港瑞安计划在永清商务区建设80万㎡的商贸、会展及休闲MALL城,武汉南国商业发展公司在汉西建设建筑面积40万㎡的家居、建材MALL城,青山区政府重点打造的总面积超过200万㎡”三线四片”的商贸中心,硚口区政府在汉正街重点打造总面积超过150万㎡的十大专业市场、两大物流配送组团、若干大型购物休闲中心、娱乐中心、旅游中心、会务展示中心。这些MALL城,都几乎涵盖购物、休闲、娱乐、酒店、公寓、物流、运动、会展等全部商业业态,未来几年,世界商业MALL城中心将移居在武汉。

如此之多的商业MALL城的不断出现,加上未来总量超过100个单体1万㎡以上的购物中心,未来武汉的商业市场不容乐观。特别是市场上大量”造城”运动的出现,已经或正在产生如下各种”问题”:

一,贪大求全。在MALL城的定位上,盲目发展,没有重复研究,提出了超越自身的发展能力、不切实际的大而全目标。结果招商工作迟迟难以展开,造成资源浪费,土地撂荒。由于MALL城几乎都在城市中心,城市近郊无人问津,大量郊区业主回归城市中心,导致市区过热、郊区过冷。不利于城市整体协调发展。二,炒作概念。在MALL城的建设上,常常一个概念刚起,又被新的概念刷新,炒作概念无形中抬高了地价,地价过高过快上升,使MALL城成为一座”空中楼阁”。

三,各自为政。由于众所周知的商圈消费力半径原因,MALL城要求的半径要远远超过一般商圈。由于现行MALL城系统没有统一的业态发展规划,全市各区没有形成错位经营的良性格局,各区从自身局部利益考虑,纷纷招商引资建设”MALL城”,容易造成彼此间的恶性竞争和资源分散。

四,资金短缺。在资金和设施上,MALL城需要大量的资金支持,由于融资体制没有解决好,当前”长投短融”的银行信贷不适合商业地产的发展特性。可是,由于国内并没有完全开放房地产金融市场,除银行信贷之外没有更多的金融工具,因此,如何引进中外基金,是MALL城建设发展的根本。

当前武汉商业地产销售模式主要有整体(分段)转让、分割销售、自由出租和返租销售四种形式。就当前而言,返租销售是武汉地产界最普遍的一种方式。

与一般住宅开发不同,商业地产开发商必须依赖经营商、投资者、消费者等多方面的资源,而商业地产开发商大多数来源于住宅开发,对商业运作方面所知甚少,缺乏相应的管理经验,也缺少一批有商业经验、商业资源的开发人才。

从商业地产运作流程来看,开发商需要商业咨询公司进行选址和可行性论证,投资咨询公司进行项目融资和资本运作,商业规划设计公司参与前期设计,专业招商公司负责项目招商工作,中介代理公司负责销售工作,商业经营管理公司负责以后的商业营运,甚至需要资产管理公司对企业资产或商业资产进行整合,提高资产的收益能力。因此从某种意义上讲,现代商业地产已不是单纯的房地产业,而是一种集多种专业资源为一体的知识产业。

随着越来越多的开发商意识到追求短期获利行为已不现实,以租赁为主的运营模式在此不断升温,获得合理收益和长期效益将使市场发展更趋于有序。

以前,超过95%的房地产开发商不会引进国外先进的无店铺直销模式,而现在已有不少开发商正积极的与韩国等国外著名商家探讨引入的可能性。

武汉返租经营模式图

从武汉市内部地域结构分析,其功能分区相当明显,以长江为界形成了三大自然街区汉口、汉阳、武昌,每一个自然街区在城市中都有其独特的功能。

当前武汉已经或正在形成了8个大型商圈,分布中心城区内的江汉、江岸、硚口、武昌、汉阳等区,8大商圈当前总营业面积接近150万,涵扩武汉现有60%以上商业业态形式,其中以内环线四大商圈(武广,江汉路,中南,徐东)为功能最全的核心商圈。可是由于盲目发展导致诸多弊病,基本上各大商圈都没有处理好商圈的物业均衡问题,结果大量楼宇均为购物,在商贸、物流、写字楼、娱乐、运动等功能上依然不平衡,因此,武汉的商圈建设在突出休闲购物等主导功能的同时,应保持更多的业态均衡,从而保持商圈活力。

表１:商圈要求元素图元素商圈地理位置便利交通环境便利景观资源商圈休闲景观设施完善建筑标志１－２个区域标志商业旗舰３－４家人流量大,吞吐自如见报率广经营特征业态形式多层面经济特点引领一方当前武汉商业物业供应形态主要有纯商业店铺、街铺、高层建筑底商、社区商业街等四种供应产品,供应总量100万㎡,市场销售均价接近8000元/㎡。

根据武汉市现有商业规划及各商业街的租金水平,武汉商业街可分中心商业区、次级商业区和城市边缘商业区三个层面。其中中心商业区包括传统的江汉路、武广、徐东和中南等4个黄金地带;次级商业区包括鲁巷、光谷、沌口及各区范围内的特色商业区;而城市边缘商业区主要是指城郊结合部的商业混合区。

武汉居民消费总体上呈现休闲消费到中心商业街集聚,日常消费在住宅配套商业集聚的特点。由于中心城区的居民部分大量外迁,近年来内环线外的消费逐年攀升,随着王家墩商务区、永清商务区、武汉销品茂、万达购物广场等商业中心的逐步启动,给中心城区的商业带来了新的机遇。

武汉商业步入群雄并起的时代。传统的百货业与新兴的连锁商业、专卖店等商业形态百舸争流,百货业内的竞争使得行业利润日见稀薄。连锁商业的红火以及专卖店的崛起又给价格上处于劣势的百货业带来巨大的压力。

休闲类、对品牌敏感性不太强的商家大多选择沿街店面,主要依靠人流保证营业额。已有一定品牌知名度的经营者因街铺的租金费用较低,也多选择街铺。中档品牌或顶级品牌则会选择入住有商业氛围但又不像江汉路、中山大道那样过于喧哗的商业街。商场经营者多采用差异化租金策略,对著名品牌给予租金上的优惠,其利润的损失经过对其它品牌收取较高租金来弥补。

武汉的假日经济对住房市场而言比较尴尬,但对商业地产而言却带来福音。从当前市场上在售的50余个商业情况销售统计来看,假日销售占其整体比重的70%以上,假日购房节等不断推陈出新的商业营销手段即反映了这种趋势。

表２:武汉历年商业销售量、销售价格比较图(摘自《统计年鉴》)２００２年２００３年２００４年销售量(万／㎡)２２.７８２７.１５０新开工量(万／㎡)３５.４９４５.８１００价格(元／㎡)５０００６８００８０００武汉最具影响力的商业地产:1、万达商业广场

武汉万达商业广场位于汉口中山大道上,由3栋商业楼及2条步行街组合而成,商业面积13万㎡,集沃尔玛购物广场、华纳影城、大洋百货、美食广场、家电广场等国内外超一流企业于一体的一站式SHOPPINGMALL,另有500多家独立店铺荟萃国内外摩登时代精品,是汉口当前最大的一站式购物中心。当前武汉市已建成营业的销品茂为万达商业广场,具体情况如下:商场名称万达商业广场地理位置汉口中山大道佳丽广场旁建筑面积130000平方米辐射范围武汉市主力店名称太平洋百货华纳影视城沃尔玛超市卖点新型购物广场广告语”精彩的,总是一出场就成为焦点”物业类型SHOPPINGMAIL经营业态□零售□餐饮□娱乐业态比例□零售:(70)%□餐饮:(15)%□娱乐:(15)%零售种类□副食□服装□电器和电子产品□化妆品□工艺首饰其它:箱包鞋档次□低档□中档□高档价格情况□低端产品(20)元—(100)元□中端产品(200)元——(800)元□高端产品(800)元——(10000)元以上租售情况□又租又售□只租不售□只售不租□不售不租商场各楼层租金□一楼()元/㎡□二楼()元/㎡□租金层差()元/㎡其它:无租金,进场费5000——10000元。商场各楼层售价□一楼()元/㎡□顶楼()元/㎡□租金层差()元/㎡其它:不出售商场各楼层扣点率□一楼()□顶楼()其它:扣点率22—28%左右,按照联营方式及品牌收取。街铺租金□(260——300)元/平方米街铺售价□(40000——60000)元/平方米街铺扣点率无扣点率由于同街铺业态过多,同质竞争激烈,万达商业广场的整体消费量有待积累。2、中商-团结销品贸(尚在招商中)中商-团结销品贸(SHOPPINGMALL)位于武昌徐东路,是武昌、青山、汉口三区的交汇地带,总营业面积为20万㎡。经营业态包括:4条摩尔风情购物街,汇集国内各地的风情美食中心,2家500强零售企业、1家超级市场,300家品牌旗舰店专卖店、华纳国际影院、世界顶级室内高科技主题公园等,是当前武汉最大的即将运营的MALL休闲购物中心。3、湘隆时代中心

湘隆时代商业中心位于汉阳沌口经济开发区内,与武汉体育中心仅一街之隔,商业面积15万㎡,整个商城分主体商业街、风味美食街、康体健身会馆、休闲文化驿站等多个专业场所。该项目周边为神龙汽车等一系列工业企业和新建住宅小区,周边商业不发达。所处的环境等情况和本项目有一定的类似性。当前,该项目已进行发售,均价为7500元/平方米,主力层数3层,约250套,部分达到5层。本商业中心3月开始对外销售.具体户型情况如下:标准层户型面积套数已售套数1F1.41-97㎡2.734-821㎡306均未售出2F1.44-53㎡2.756-885㎡62均未售出1-3F1.757-1488㎡2.1867-2491㎡15套均未售出3.95-633㎡43F756-1488㎡6套均未售出4F1127㎡1均未售出5F1159㎡1均未售出1-5F32441㎡1均未售出非标准层20-101㎡115103非标准层104-198㎡3733非标准层202-281㎡1410非标准层311-393㎡33非标准层425-979㎡54非标准层1173-1421㎡22本项目的对外卖点是LIVINGMAIL。由上能够看出,在经过一年的销售后,销售率达到了55%左右,其中非标准层的商铺基本售完,经过实际调查,非标准层商铺基本为对外沿街商铺。由上图能够看出,在对街铺的比例面积设计上,20-110㎡是商铺的主力面积,此面积主要对个人发售,而400㎡以上面积主要为引进商业门店设置,当前已引进的门点有武汉新华书店、湖北通信服务公司、精益眼镜等诸家公司。此类公司选择的面积基本在900㎡以上,建议光谷项目在招商过程中注意对此类客户的引进。4、武广MALL中心武广MALL(即武汉广场和世贸广场的联合体)中心商业总营业面积20万㎡,建筑结构为现代化的中庭式跳空造型,是一个是集购物、娱乐、餐饮、商务、休闲于一体的豪华型购物中心。经营包括1个特大家电专卖场、1个休闲健身中心、1个大型影城、2层新加坡风情美食街、及20余万种国际国内知名品牌和世界顶级品牌商品,成为中高阶层人士及外宾购物休闲之首选。纵上所述,随着武汉商业竞争的加剧,武汉市在新商业的酝酿上,基本都走”集团化”,综合化的道路,虽然从当前销品贸的招商情况和经营情况来看,该块市场还没有充分成熟,但各商业集团都将其作为未来商业的新兴业态来经营。而销品贸等招商的放缓,一方面受大环境的影响,一方面也不排除经营主体将节奏放缓以培育附近的消费市场的因素。3、”武汉光谷项目”周边社区商业街状况如下图所示:注:本栏销售数据源于现场调研(其中剑桥春天、保利花园、学雅芳邻的数据源于合同备案)),面积构成数据源于合同备案数据。项目名称总量面积构成发售规划方式楼层销售价格销售套数剑桥春天(一期)20套左右36㎡—121㎡,主力面积在59㎡以下-5-18本项目的街铺集中于1、2栋架空层3500-400035%保利花园(一期)100套左右29㎡—101㎡,主力面积在49㎡以下-4-23商业街1-2层5200-13000元/平方米90%学雅芳邻_52-660㎡,主力面积在114-159㎡未推出社区办公楼下商铺1-2层6000-1元/平方米未销售广厦华庭_91-1108㎡,主力面积在117-153㎡-6250米沿街商铺部分架层,1-2层5000-1元/平方米未销售陆景苑(一期)82套左右44-724㎡,主力面积在61-82㎡-5商业街架空层车库层5500-1元/平方米10%万科城市花园(一期)31套左右48-131㎡,主力面积在45-78㎡-5社区内商铺,BLOCK街区1-2层6000-15000元/平方米50%佳源花都68套左右20-119㎡,主力面积在38-50㎡-5社区内商铺1层5000-9000元/平方米30%4、”武汉光谷项目”周边的住宅类型、规模、经营项目、销售特点”武汉光谷项目”周边共有居委会:华中科技大学东校区、中南财经政法大学南湖校区、中建三局、学府、博苑、太阳智慧城、关山口、关山路、沙湾、南望、关南、黄金山、通惠、城南新居、徐东、金桥、石牌园、联合、狮南、建材、左岭、祥龙、王店、鲁巷街、长山、和平、板桥、武珞、广埠屯、张家湾、鼓风。其中在项目周边的老社区主要有:关山口、关山路、鲁巷街、华中科技大学东校区、鼓风村委会:关山村原有老社区房屋栋数大概为:200栋左右(6层以上)新项目一览表:项目名称项目规模销售特点住宅类型佳源花都建面135000平方米占面93380平方米”历史文化艺术”主题楼盘多层金地太阳城建面22万平方米占面134300平方米小区集中供暖小高层,多层绿汀雅境建面16万平方米占面5万多平方米人性化设计,以实用、舒适、分区合理为整体规划原则小高层美加·湖滨新城建面10平方米占面113390平方米汤逊湖畔超大型北美东岸雅墅生活社区多层光谷·宇峰家园建面39188平方米占面23696平方米18洞国际高尔夫球场,完美的教育、金融、休闲、购物、娱乐配套设施多层小高层东谷银座建面6万(一期1.7万)平方米占面17045平方米光谷首创商务观光电梯高层(商住)Free阁调建面26980平方米占面25657.50平方米小户型公寓多层慧谷时空建筑面积38826平方米占地面积13442平方米综合性商务大楼绿化率高达50％高层金谷·明珠园(七期)建筑面积67000平方米占地面积35351平方米处于武汉市二环线重要的关口位置(交通便利)多层华乐商务中心建面41229.38平方米占面5000平方米位于光谷之要道,距光谷之门户高层清水源(二期)建面75000平方米占面

50000平方米离尘不离城、曲径通幽处往来皆鸿儒的绝佳人居生活多层东创仕佳建面27000平方米占面6000平方米数千平方米超大中庭花园,南向超万平方米的运动操场,北望喻家山、森林公园小高层紫菘名门建面32693平方米占面7146平方米景观佳,环境很好高层万科城市花园建面390000平方米占面400200平方米美式风格花园洋房多层花园洋房巴黎豪庭建面348140平方米占面118460.05平方米自然、人文、地段、高品质产品小高层,高层国光大厦建面32170平方米占面2895.40平方米是一幢专业的商务办公科研用楼高层保利花园建面360000平方米占面15.62万平方米人本关怀的开发理念处处体现其和谐、和美、和睦的生活主色调多层小高层高层光谷·陆景苑建面98000平方米占面120亩独家拥有1.5公顷私家山体公园,是比较典型的健康住宅区多层、小高层华工·镜湖园(三期)建筑面积170225平方米占地面积120727平方米临湖的环境优势,突出水乡的地域特征,倡导临水而居的居住方式多层小高层阳光海岸建面13万平方米占面78039平方米小区内规划依湖而建,5万多亩的汤逊湖美景尽收眼底多层小高层单体别墅阳光在线1期建面16万平方米占面113650平方米为社会大众精英群体(大学教师、科研人员、IT白领等)量身度造的高尚健康社区多层小高层礼尚人家建面23000平方米占面1.3万平方米礼尚人家外形流畅精致,以”温情、缤纷”为主题多层江南家园二期建面80000平方米武汉光谷精致生活蓝本多层、小高层关山春晓建面180000平方米占面142738平方米景观人文社区多层小高层新嘉园建面45000平方米占面3700平方米环境很好多层小高层虹景豪庭建面29686平方米占面4921平方米湖北省第一家四星级酒店式公寓高层水蓝郡建面12万平方米占面341000平方米三面依环南湖,是一处视线、景观极佳的天然半岛别墅汤逊湖山庄(三期)建面88044平方米占面66700平方米建在国家双A级风景区汤逊湖内湖,环境优美多层小高层梅南山居建面

6.3万平方米占面4.66万平方米体现山水文化的生态大型社区别墅多层东林外庐建面140000平方米占面100050平方米小区中心为15亩的生态主题绿化广场,绿化率高达48％多层小高层华城新都建面108000平方米占面72036平方米宁静与繁华,生活就是这样的自在便利小高层,多层上图说明:由于该区域高技术、高科技的产业人才及各外迁高校的教职员工逐年增加,开发区的不断发展所带来的收入水平的不断上涨,该区域内消费群体对于选择住宅的认识与要求将不断提高,因此在对楼盘的内涵与品质的考量上,已从以前的单纯买建筑,上升到一种买生活概念的深度行为。本案附近项目的推盘情况:一、片区推盘量大,不断有新的房源推出楼盘名称楼盘栋数建筑面积万科(1)_总建面1500亩,首期585亩;地龙•常青藤名苑(2)最新推出2栋高层38亩保利(2)4月16日推出两栋高层总建面540亩枫林上城6栋高层,3栋小高层总建面222亩蓝域.国际多层200套总建面1471亩关山春晓(2)11栋小高层建面270亩广厦华庭7栋高层总建面115亩春林庭苑1栋小高层总建面62亩今年整个光谷区域房地产市场高档楼盘所占的比例继续增大,市场竞争也越来越激烈。多层楼盘开发在该区域楼盘开发的一定比例有一定的减少,在最新推出的项目中,特别是雄楚大街、珞喻路、关山一路一带,逐渐向小高层或高层发展。二、以上8个项目开发总量为3306亩光谷大盘开发势头有增无减,长城•坐标城437亩、保利•湖滨花园900亩、锦绣龙城1000亩,;还有万科城市花园、金地•太阳城、澳门山庄、卧龙•剑桥春天、巴黎豪庭、蓝域国际等楼盘开发。光谷片区开发商实力强、品牌大;楼盘规模大,容积率低,绿化率高,在此基础上开发商们都着重用心于社区的规划建设、配套设施,从大面积的园林设计,到商业步行街,到会所功能的多样化,大大提高了楼盘的品质。总的来说,区域内产品定位以住宅为主,由于土地资源丰富,片区内各楼盘的开发规模都在10万平方米以上,为实现利润最大化,区域建筑形态上以多层为主,小高层为辅,充分考虑住户居住性,各个楼盘的建筑密度与容积率较低。而即将推出的楼盘中,多为小高层或高层。相较于年底光谷市场无房可买的状况,现阶段可供客户选择的房型多样,房价涨幅不大,市场竞争激烈。项目建议:新项目的设计理念可遵从以下几原则:一是多年来住宅开发的趋势。当前住宅开发经历了三个阶段的发展:第一代是经济型,只满足最基本的居住要求;第二代是环境型,以外部环境营建为重点,并以此指导整个楼盘的开发;现在发展到第三代舒适型,以提高品质、高舒适度的小区作为项目设计理念的出发点。中国现在住宅开发与欧洲相比,差距就在于住宅内部的舒适性。我市的室内设计多为粗放型,精细化程度不高。瑞士的住宅设计采用”复合墙、双层窗、地热棒、自然光”,节能而舒适。新项目也应从舒适度方面多加以考虑。第二个原则是楼盘与周边环境相协调,光谷代表了武汉的先进力量,居住者文化层次较高,价值追求带有国外文化的痕迹,楼盘项目设计也要相对超前,符合光谷浓厚的创业文化氛围。第三个原则是与本土文化传统相适应。住宅的特点归根结底是由生活方式决定的,长期的文化熏陶使我们的生活离不开本土的特征。光谷的项目不能把目标人群仅仅锁定在该片区的原有人群上,如何吸引光谷以外的人群?我们认为光谷的区域优势还是很明显的,未来这里将公成为城市的中心片区,有多条公交线路通达,交通比较方便。华师一附中也在此附近设立的教学点,子女入学便利,而且万科城市花园和长城建设新项目所在的关山一路更获得了我省唯一的市政工程奖。在具体的项目建设方面,能够借鉴当前城市发展中旧城改造、郊区化发展、新区开发等多种模式并存的开发模式,尝试或开放或封闭等多种方式,关键是给设计师较大的发挥空间。同时要重视生活配套的完善,可联合周边楼盘共同营建经济圈,做到配套完善且不重复、不浪费。在项目的开发过程中还要对原有树木、景观等处理好传承与保留的关系,使建筑与片区文脉相结合,研究并满足目标人群的情感倾向、精神需求。同时,武汉近年来城市规模的加快扩张,使不少新建小区的配套生活设施明显不足,这为商铺租售带来市场机遇。据了解,社区商铺多以一个大型社区或数个中小型社区形成的”商圈”为依托,辐射能力强,居民潜在购买力巨大。同时,社区商铺购物具有中心城区商场所不具备的便捷性,这就使繁荣的社区商业街和商铺的知名度和租价一路上扬。而且随着入住率的提高和居民购买力的增强,商铺的价值会逐渐得以体现。光谷新开发的小区设立为居民就近提供各种生活服务的社区商铺,以其良好的升值潜力越来越受到投资者的追捧,社区商铺价格持续走高,呈”供不应求”的局面。两年前社区商铺的价格不到住宅的1.5倍,当前已涨至3倍以上,有的甚至高达6倍。据统计,武汉社区商铺的价格往往2倍甚至6倍于同一区域的住宅价格,当前,武汉住宅平均价格约为2900元／平方米左右,而商铺的市场价格基本都在每平方米6000元以上,高的甚至达1万元以上,平均在8000元左右。同时调研地快周边商铺的经营特点还是主要以日用百品,文化用品为主。5、”武汉光谷项目”周边办公、住宅、酒店配套”武汉光谷项目”周边对本项目的辐射影响:(1)本项目与各大学,中学,小学,娱乐/写字楼/酒店的直线距离企业名称直线距离(备注)武汉铁路卫生学校车行10分钟(3站路)湖北邮电学校车行10分钟(3站路)湖北民政学校车行10分钟(3站路)湖北交通学校车行10分钟(3站路)华中女子大学车行10分钟(3站路)华中师范大学车行13分钟(4站路)湖北供销学校车行13分钟(4站路)武汉科技大学车行20分钟(6站路)湖北省艺术学校车行25分钟(7站路)武汉大学车行35分钟(9站路)华中科技大学车行2分钟(1站路)武汉城建学院车行7分钟(3站路)湖北城市建设学校车行4分钟(2站路)湖北广播电视大学车行2分钟(1站路)武汉电信技工学校就在本案附近武汉湖滨花园酒店车行7分钟(3站路)福盛光谷酒店车行4分钟(2站路)龙安大酒店车行2分钟(1站路)楚源大厦车行13分钟(4站路)楚天卢酒店本案旁边银湖宾馆车行13分钟(4站路)湖北信息产业大楼车行2分钟(1站路)本项目的辐射影响范围应以上述学校及酒店写字楼的车行距离7分钟之内的为核心辐射圈7分钟13分钟为次级辐射圈13分钟以上为边缘辐射圈其中又以在光谷内部,必须进出要经过鲁巷的学校,写字楼酒店为重点目标进行辐射。这应是该项目的核心消费人群。注:(以此地人消费习惯划分)具体情况如下:鲁巷商圈配套:当前,武汉的各大商业巨头加紧了对”光谷”地带的渗透:随着鲁巷广场购物中心在”光谷”开设了第一家大型购物中心;武商集团在”光谷”投资兴建大型娱乐项目——长江乐园,而且围绕这个乐园,将建立酒店、购物、餐饮及房地产等一系列配套工程;4月份中商集团投资建设”光谷”的标志性建筑光电子(核心)市场;中百超市也已于4月份和5月份分别在鲁磨路、关山开设两家分店;另外,肯德基、”奇乐儿”儿童乐园、碧斯国际美容美体中心也纷纷落户光谷。光谷周边具体配套设施:鲁巷广场购物中心:地处光谷商业和消费中心,紧邻全市最大的城市绿化广场——光谷广场,珞喻路、鲁磨路、民院路交汇处,鲁巷广场购物中心,集购物、休闲、娱乐为一体的大型综合性购物广场,经营面积近五万平方米,停车场面积一万余平方米。购物中心主楼高六层(含地下一层)、附楼两层。其中底楼为大型食品日用百货超市,一楼经营高档化妆品、珠宝、钟表、皮具箱包等时尚名品,二楼经营女装及妇女用品,三楼经营男装、休闲服饰、床上用品、儿童商品,四楼经营家用电器,五楼将开辟为含室内游泳池、保龄球馆、演艺大厅等设施的大型娱乐场所。营业大厅内,近500平方米的休闲中庭宽敞舒适;围绕中庭,十部自动扶梯上通下达,顾客休闲购物,潇洒自如。武汉湖滨花园酒店(五星建造):武汉湖滨花园酒店按五星级标准建造,位于武汉市武昌洪山区珞瑜路115号,是武汉最具有特色的花园式商务酒店。酒店拥有200间各类高级客房,布局典雅舒适,设施齐全。每间客房均设有电子保险箱、宽带上网系统、先进的卫浴设施、卫星电视节目等。多功能厅一次性可容纳300多人在此举行各类型会议或宴会。武汉”福盛光谷酒店”地处武汉市高科技信息产业园区(关山一路124号,华工大学正门街对面),占地约7000平方米,可同时容纳1500人就餐,包间40间。其整体建筑装饰风格除保留福盛传统元素以外,还兼容现代装饰时尚。酒店正门前花园广场,建有100米长的大型音乐喷泉、落地彩灯、广场背景音乐等。福盛光谷酒店,实际投资1200万元,她属武汉福盛美食康乐管理有限公司艳阳天:地处武昌洪山珞瑜路299号的,以经营中式餐饮为主的现代型私营企业,公司以弘扬鄂菜饮食文化为宗旨,至在湖北省、北京等地拓展了五家分店,员工达到人。龙安大酒店(3星):座落于武汉·中国光谷高科技开发区武昌鲁巷广场一侧。客容量:500人。是一座按国家三星级标准兴建,并由湖北江汉饭店管理有限公司经营管理的现代化酒店,是集餐饮、住宿、娱乐、商贸、会议服务等于一体的综合性酒店。楚源大厦:位于风光秀丽的东湖之畔,紧临武汉东湖高新技术开发区,大厦共有十二层,拥有九十三间设备完善的各类客房,所有客房均配有中央空调系统,高速宽带上网、国际国内直拨电话及丰富的国际卫星电视节目。楚天卢酒店(光谷店):地处武汉市洪山区鲁巷1号,四周院校林立,人文环境优雅,极具文化氛围,酒店装修典雅,可同时容纳1000人就餐。一、二、三楼经营湖北大碗菜,四楼以经营鱼翅大餐及宫廷菜为主。卓刀泉大厦(3星):大厦设有88套舒适典雅的客房,包括17间豪华套房,16间高级商务客房及55套标准客房,所有房间均有国际长途电话、中央空调系统、卫星电视节目、双层玻璃窗及宽带上网服务。桂苑宾馆:武汉珞瑜路100号,是一家现代化智能型全新三星级酒店,酒店楼高13层,拥有193间豪华舒适的客房和套房。银湖宾馆:由武汉体育学院于建于1996年,底按三星级标准重新装修建造的商务酒店。位于武汉体育学院正门。汉市洪山区珞瑜路481号武汉科技会展中心近在咫尺。宾馆楼高15层,拥有200间各类高级客房。长江乐园(规划建设中):于1997年由国家计委批准立项,美国洛克菲勒财团以其名下的实体参股与武汉市有关方面共同开发的中国第一个高科技娱乐项目长江乐园,投资750万美金,同时,武汉长江公司又在洛杉矶与全球六大主题公园经营商之一———美国派拉蒙公司签署协议,结为投资合作伙伴。华中科大致育中心:华中科技大学体育中心,总投资造价1．5亿元,体育中心位于华中科大东南角、珞喻路北,处于”武汉光谷”腹地;总建筑面积22770多平方米,场馆内近8000个座位,属大型体育活动场馆,该项目由武汉市与华中科大共建,是武汉市”十五”期间十大工程,也是武汉光谷地区的标志性建筑。东湖水上乐园:以东湖水上乐园和沙滩浴场为代表,东湖水上运动项目拥有皮划艇、水上飞机、水上气艇、水上降落伞等多个运动和休闲项目,是休闲、娱乐、健身的不错选择。马鞍山森林公园:马鞍山森林公园,位于武昌关山东麓,毗连东湖风景区。公园总面积713公顷,内有17座山林,山势曲折蜿蜒,丰富的森林植被,清新秀丽的自然风光,令人神清气爽。全园规划为夹山、马鞍山、太渔山、吹笛山四大景区。1995年6月建成的夹山风景区对外开放,猴山上顽皮的群猴、松鸽坪上千余只广场鸽,以及供野营活动的烧烤区吸引着大量游客,东湖风景区:1982年被国务院列为首批国家重点风景名胜区。整个风景区面积88平方公里,规划建设范围73平方公里,约占市区面