绿地养老地产项目借鉴

崇明绿地养老项目运营模式建议书

名家绿域投资前言Introduction感谢绿地集团（以下简称“贵公司”）对于名家绿域的信任和支持，我司对于此次能够有机会参与贵司项目为提供养老地产专业顾问服务感到荣幸。希望凭借贵公司雄厚的地产开发商实力和名家绿域专业的养老地产招募、运营经验，能够成功为贵公司打造卓越的养老项目。通过之前的沟通，我们完成此次服务建议书方案，旨在加强贵公司对我们服务内容及工作思路的更深入了解，也希望通过此方案，体现我们对贵公司项目的理解及未来发展方向的概念判断。最后，期望通过本次合作，能达成双方公司在未来全面的战略合作。目录content政策研究市场现状运营模式参考案例名家绿域简介政策研究1996年8月，全国人大通过《中华人民共和国老年人权益保障法》。我国政府先后共制定了200多个老年政策法规，数量众多，涉及面广。2002年至今出台的关于中国养老的主要政策：HISTORY20022006200720102011•国务院办公厅转发全国老龄办公室和发改委《关于加快发展养老服务业意见的通知》•中共中央、国务院《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》十七大《报告》全国老龄委《中国老龄事业发展“十二五”规划》民政部《社会养老服务体系建设十二五规划》国务院新闻办《中国老龄事业的发展》白皮书全国老龄委联合民政部等国家十部委发文《关于全面推进居家养老服务工作的意见》优先供地税费减免优惠利率贷款贴息培训支持科技服务通过文件，政府制定了一系列引导和支持社会力量兴建社会养老设施的优惠扶持政策政府较为重视养老产业发展问题，并出台多项扶持政策；但多属宏观层面规划，操作层面措施仍未多见有实质性进展。目前涉老政策总体评价时间政策内容主要目的2011年《中国老龄事业发展“十二五”规划》构建以居家养老为基础的养老服务体系。2013年09月13日《关于加快发展养老服务业的若干意见》针对当前养老服务业发展面临的“融资难”、“用地难”、“用人难”和“运营难”等突出问题，提出了一系列扶持政策。计划2014年3月出台《养老改革方案》主要针对个人账户、双轨制改革、投资运营、全国统筹等多方面，尤其是为解决养老金个人账户的空账问题而改革。老龄事业十二五规划等文件为已出台政策中较具有纲领性、原则性意义的政策法案。已出台主要政策评价主要任务具体任务具体措施老年家庭建设改善老年人居住条件引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅。鼓励家庭成员与老年人共同生活或就近居住。推动和扶持老年人家庭无障碍改造。大力发展社区照料服务把各种社区养老设施，纳入小区配套建设规划。开展全托、日托、临托等多种形式的老年社区照料服务。老龄服务统筹发展机构养老服务推进供养型、养护型、医护型养老机构建设。进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。“十二五”期间，新增各类养老床位342万张。优先发展护理康复服务政府重点投资兴建和鼓励社会资本兴办具有长期医疗护理、康复促进、临终关怀等功能的养老机构。地(市)级以上城市至少要有一所专业性养老护理机构。老年人生活环境加快老年活动场所和便利化设施建设加强街道、社区“老年人生活圈”配套设施建设。利用公园、绿地、广场等公共空间，开辟老年人运动健身场所。完善涉老工程建设技术标准体系和实施监督制度对现行老龄设施工程建设技术标准规范进行全面梳理、审定、修订和完善。在规划、设计、施工、监理、验收等各个环节加强技术标准的实施与监督。加快推进无障碍设施建设突出高龄和失能老年人居家养老服务设施、环境的无障碍改造，推行无障碍进社区、进家庭；加快对居住小区、园林绿地、道路、建筑物等与老年人日常生活密切相关的设施无障碍改造；研究制定《无障碍环境建设条例》，继续开展全国无障碍建设城市创建工作。推动建设老年友好型城市和老年宜居社区研究编制建设老年友好型城市、老年宜居社区指南，发挥典型示范作用。为国家宏观层面规划，目的构建以居家养老为基础的养老服务体系，并在服务及设施建设方面提出规划目标。《“十二五”规划》评价在养老事业执行层面针对当前养老服务业发展面临的融资、用地、用人和运营等突出问题，提出扶持政策。国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》核心政策1完善投融资政策2完善土地供应政策3完善税费优惠政策4完善补贴支持政策其它政策5完善人才培养和就业政策6鼓励公益慈善组织支持养老服务《关于加快发展养老服务业的若干意见》评价但目前政府出于谨慎态度，文件中政策大多仅针对非营利性养老机构，涉及盈利性公司企业机构极少。目前各地在投融资、土地供应、税费等亟待解决的核心政策方面，除北京的养老用地出让外，未有实质性突破。完善投融资政策各地落实情况各级政府要加大投入，安排财政性资金支持养老服务体系建设。2013-10-16，中央财政下拨22.2亿元资金支持健康及养老等服务业发展，同时另拨14.9亿元支持中医药事业发展。（财政部）金融机构要加快金融产品和服务方式创新，拓宽信贷抵押担保物范围，积极支持养老服务业的信贷需求。持续经营2年以上、设置床位200张以上、且符合劳动密集型小企业规定的非营利性养老服务机构，可申请贷款担保，每新吸纳1名护理人员，给予2万元的贷款担保，但最高额度不超过50万元，贷款担保期限不超过2年。（海南）开展老年人住房反向抵押养老保险试点。“住房反向抵押贷款”计划会于2014年一季度试行推广，具体情况未定。完善土地供应政策各地落实情况各地要将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，合理安排用地需求。2013年4月北京公布的的供地计划中首次单列出养老设施用地的计划指标。（北京）民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策，可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地。暂无严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件。（北京）《关于加快发展养老服务业的若干意见》落实情况评价2013年北京密云首宗养老用地出让，标志养老地产土地政策开闸试水。事件背景：北京计划2013年土地供应计划中单列养老设施用地供地计划100公顷。总共会推出7块养老设施用地，目前已经出让1块，还余6块。但京各区县政府迫于财政压力对此态度并不积极。地块名称北京市密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧A-01、B-01地块拿地公司中投发展有限责任公司（中投发展成立于2011年6月13日，注册资本金20亿元，由绿城地产、绿城阳光投资有限公司、中国建银投资有限责任公司和黑石基金组建。其中，中国建银投资有限责任公司(出资12亿元，占60%股份；绿城地产出资4.8亿元，占24%股份；黑石基金出资2亿元，占10%股份；绿城阳光投资有限公司出资1.2亿元，占6%股份。）土地四至东至规划道路，西至京密引水渠调节池200米，南至西南环路，北至规划道路土地地址密云县溪翁庄镇使用年限50年成交日期2013-2-06成交总价4.62亿成交楼板价888.5元/平方米总用地519965平方米规划建筑面积147127平方米目前出让状况：2013年上半年只出让1宗。《关于加快发展养老服务业的若干意见》的突破性实践完善税费优惠政策各地落实情况落实好现行税收优惠政策，对养老机构提供的养护服务免征营业税，对非营利性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，对符合条件的非营利性养老机构按规定免征企业所得税。1、对由民政部门审核批准,并核发《北京市养老机构执业许可证》的老年服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心，暂免征收企业所得税。（北京）2、经税务机关认定的符合条件的非营利性养老服务机构取得的收入不征税；暂免征收自用房产的房产税、自用土地的城镇土地使用税；养老服务收入免征营业税。（海南）非营利性民办养老机构在税费优惠上，与公办养老机构同等待遇。非营利性民办养老机构在税费优惠上，与公办养老机构同等待遇；盈利性民办养老机构参照社会办医、民办教育政策享受税费优惠。（温州）各地对非营利性养老机构建设要免征有关行政事业性收费，对营利性养老机构建设要减半征收有关行政事业性收费。非营利性养老机构建设免征有关行政事业性收费，营利性养老机构建设减半征收有关行政事业性收费。（厦门）完善补贴支持政策各地落实情况可根据养老服务的实际需要，推进民办公助，选择通过补助投资、贷款贴息、运营补贴、购买服务等方式，支持社会力量举办养老服务机构，开展养老服务。1、社会办养老机构每新建一张养老床位，最高补贴5万元；每实际入住一位老人，按床位每月补贴100元。（北京）2、每新建一张养老床位，补贴5000元，各区县根据情况分别追加补贴。（上海）3、厦门民办养老院获财政扶持自建养老院每床补1万。（厦门）其他：税费优惠、补贴支持政策方面各地目前落实情况《关于加快发展养老服务业的若干意见》市场现状区域养老机构主要分布于上海各区，其市场发展快，老人养老意识及支付能力高，有大量的客户积淀，是项目要争取的核心客群上海571苏州82无锡83常州61湖州16杭州71嘉兴39长三角城市机构数量核心区域机构数量上海571昆山8苏州82均是政府创办敬老院，收费低，面向低收入老人，完全公益性质嘉兴39湖州16青浦16杭州71公办敬老院以及低端民办养老院，整体档次不高无锡83常州61上海的养老市场相对于其他长三角城市最为发达，同时需求也最大，是本项目未来的核心客户来源；项目核心辐射区域内养老机构数量少，档次低，市场尚未形成，竞争主要来上海各区长三角城市：上海市的养老机构数量达571家，占绝对优势，表明上海老龄人口的养老需求旺盛。淀山湖区域：项目的核心辐射区域——昆山及青浦养老机构少，档次低从规模来看，现有养老机构平均床位150张，限于规模限制，基本无医疗功能上海各区养老机构规模及性质上海各养老机构功能设置养老机构的功能主要集中在住养、护理及康复，配备医疗功能的养老机构仅占3%，因此医疗配套是养老社区型项目关键的竞争力规模：上海各区县养老机构平均床位在150张左右，但具有代表性的典型机构基本在200-300张床位性质：50%左右的养老机构具有公办性质，基本属于中低端机构规模：平均床位200-300张功能：住养、护理是80%以上的养老机构的必备功能；同时具68%的机构有康复功能不足：由于规模限制，较少有内设医疗机构，基本是与社区医疗机构合作的形式功能：住养+护理+康复上海区域部分养老院区域项目性质收费状况上海市区颐康家园公办11000元凯健国际·徐汇苑外资15400元凯健国际浦东苑外资上海杨浦日月星护理院民办4000-5000元上海浦东日月星民办徐汇日月星民办宝山爱以德护理院（同属日月星系统）民办上海工汇老年公寓民办-众仁花苑公办3000元金色港湾老年公寓民办-兰公馆（奉贤）民办3000-3500元兰公馆（长宁）民办兰公馆（徐汇）民办青浦及淀山湖区域养老院青浦及淀山湖区域上海盈康护理医院民办-淀山湖敬老院公办1200元淀山湖镇居家养老服务中心公办-10000元以上

项目少，入住率低，运营难度大高端中高端中低端5000-10000元

有较高需求，但项目少3000-5000元

主流项目，基本满住，盈利压力大低端3000元以内

项目少，主要以郊区公办项目为主

月收费5000元以内的中低端和低端需求基本有公办或民非机构来满足；而10000元以上的高端需求较少；因此中高端需求是民办养老项目的机会点觊健国际颐养院—高端爱华养老院—低端按月收费水平划分，5000元以内的中低端是主流，10000元以上的高端机构少且入住率低；中高端需求存在市场机会机构养老服务的对象以非自理型老人为主，核心需求护理及医疗功能，大量的中高端健康老人的养老需求得不到满足机构档次收费水平（元/月）客户来源机构功能客户特征客户需求客户观念入住条件高端>10000上海市及周边盈利为主高龄、半自理/非自理型护理/康复/医疗健康老人对养老院有抗性，非自理型老人需要专业护理机构提供护理、医疗服务无传染病等中高端5000-10000上海各区盈利/非盈利本区户籍、无传染病等中低端3000-5000各区地缘客户非盈利本区户籍、无传染病等低端<3000各区地缘客户社会保障五保户、孤寡老人--本区户籍当前机构养老客户特征高龄化（80岁以上）健康老人少非自理型老人为主护理+医疗需求为核心从现有养老机构的运营状况分析，中低端机构较容易实现满住，但也仅能实现基本持平，高端机构入住率偏低，盈利压力大典型机构养老机构类型机构规模入住率满员时间每年增加老人速度（人/年）运营状况静安区孙克仁养老院公建公营125张床位100%————略有盈余静安区爱华养老院民政系统的民营养老院120张床位100%1年120目前基本持平，略有盈余嘉定区礼爱颐养院民政系统的合资养老院238张床位21%预计2年约120盈亏平衡点为60-70%浦东凯健国际外资高端养老院78张床位12%4-5年-开业半年多一般都是生活自理有困难的才会住进来，费用一般都是老人自己的退休工资，加上子女贴一点，现在全都住满了，但盈利非常少，只能说略有盈余，赚大钱是不可能——上海静安区爱华养老院院长中低端养老机构由于收费限制的原因，基本很难做到盈利；高端机构由于人群少，入住率偏低是短期难以解决的问题。因此在当前市场下，机构型养老很难实现盈利。现有养老机构匹配的主要是中低端、高龄及护理型老人，养老机构盈利能力较低机构养老判断主要覆盖中低端需求，客户以高龄老人、非自理型老人为主较少有内设医疗机构，功能以住养、护理为主单纯养老机构仅能做到基本持平或略有盈余，整体经营压力大结论：游离于机构养老之外的中高端中低龄健康老人，有一定的支付能力，但对机构有抗性，这是大型养老社区项目的机会所在运营模式盈利模式：一次性收入与长期性收入相结合，收入来源包括地产租售收入、物业管理和养老服务收入以及衍生品开发收入医疗护理收费类产权销售月租赁配套设施收费健康衍生品开发尊老公寓产品：与周边的高校合作，为社区的退休知识分子提供重返讲台、传道授业的机会，充分发挥余热物业管理服务：考虑老年人心理特征，可以实现高标准高收费日常物业管理费用，按物业建筑面积收取；专业物业服务内容，专项收取；配套设施使用费，按会员制收费或者使用次数收取衍生品开发：专业健康课程、营业保健品、老龄专业护理用品展销盈利构成一次性收入来源养老公寓的类产权销售收益租赁项目的出租收益配套设施的经营收益长期性收入来源盈利模式：养老机构主要有六种无产权型盈利模式2、会员制6、押金+租金5、投资返本4、转让使用权3、互换使用权盈利模式1、倒按揭对于这种没有分割产权的老年性公寓，在中国现行的情况模式之下，经济条件尚未成熟，市场环境尚在培养，市场认可度尚不可看好，我们必须在盈利模式上有所创新才能寻找到出路，具体来讲，就是要注意到：首先如何变相的将使用权无限期的销售下去，其次是如何在价格定位上让老百姓认同建议项目分别制定养老会籍与健康养生度假会籍两种模式养老会籍分为永久卡与终身卡两种类型，其中永久卡为不记名卡，可转让；终身卡为3－10年的年限卡养生度假卡为储值卡，采用积分制方式实现全国度假区连锁互换会籍类型特性收费方式收费标准权益绑定自费项目作用永久卡永久，不记名，可转让会费+年费高额会费；年费按照居住面积的不同分别制定，采用浮动制全国连锁养老度假社区连锁互换；健康咨询服务；每周固定次数的康体养生服务度假社区内自费服务项目；餐费；护理费提高项目前期资金回现终身卡记名，设定3－10年使用期会费+月费会费可以采用单价×平米×使用年限的标准制定；月费为管理费、家政服务费、护理费、水电费等费用指定养老度假社区连锁互换；健康咨询服务；到期续卡按照当年费用续费度假社区内自费服务项目；餐费；康体养生费提供长期稳定现金流，分享项目增值红利养生卡储值卡储值卡+折扣采用积分制，根据储值数额决定卡的种类，根据卡的种类享受不同折扣全国健康度假区连锁互换；健康咨询服务区域内所有项目积分消费长期稳定的现金流，扩大项目知名度与影响力参考案例美国：案例亚利桑那太阳城运作方式：从60年代初开始建设，占地14.5平方英里。坐落在美国亚利桑那州，距离凤凰城23.4公里，距离图森市（Tuson）209公里。由建筑商DelWebb和这片土地的拥有者J.GBosell共同开发。只允许55岁以上的老年人居住，提供多种物业服务设施供不同身体情况的老年人选择。产品及配套：现有超过350家俱乐部，7个娱乐中心。现有总人口超过40000是美国最大的老年社区之一。北欧：案例VINDEREN老年公寓运作方式：政府出资建设，从建筑设计到运营管理均由经验丰富的专业公司进行运作。产品及配套：VINDEREN老年公寓高6层，室内设计了两排通道，老人住房沿通道两旁布置，在通道两旁设有两个服务核心区。底层设有老人白天活动中心等公共设施。在访客接待室设计了一个巨大的壁炉，使老人和访客有一种“家”的温馨感觉。建造了花岗石小桥，人行小径掩映在树木和绿草当中，并设有许多路椅供老人休息。德国：案例慕尼黑奥古斯提诺姆老年公寓运作方式慕尼黑奥古斯诺姆老年公寓是全球诞生的第一家老年公寓,目前通过基金会和服务公司运作,已经有40多年的历史。产品及配套设施齐全,功能完善,服务优良,除医疗等必备配套外，洗衣室、休息室、礼拜堂、桑拿、室内游泳池（兼具锻炼和治疗作用）、健身中心、图书馆、钢琴室，发廊、咖啡吧、餐厅、迷你型高尔夫练习设施等一应俱全。日本：案例港北新城运作方式开发商建设，政府征用，专业公司运营。产品及配套提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老龄人住宅产品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅产品。日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。新加坡：案例乐龄公寓运作方式：政府投资建设及运营。产品及配套“乐龄公寓”一般为高12层到14层板式高层，每户一般有一个卧室，有部分家俱，厅和卧室用活动隔墙分隔，节假日时提供子女探访活动。内外设施都是按照老年人需求而设，例如更宽的大门（供轮椅出入）、衣橱、支撑扶手（户内和公共走廊）、热水器、更大的开关钮等。名家绿域简介一个宗旨：

一切为了长者一个愿景：

愿天下长者都有一个幸福的晚年三大使命：

代忙碌儿女尽孝

替孤独父母解愁

为党和政府分忧品牌特色:

名家绿域借鉴国外养老机构的行业标准，建立远高于国标的企业标准，结合中国传统养生养老文化，建设集护理、医疗、康复、娱乐、修行为一体的宾馆化、智能化、医护型养老机构。1、全天候高干病房级的医疗护理服务2、24小时亲生儿女般的贴身护理照料服务3、专业科学的康复训练服务4、极具特色的个性化营养配餐服务5、包容的宗教、文化、信仰同修服务本项目具体实施方案设想：一、根据31号地块项目实际现状，拟分三期实施。二、一期拟用面积为5万平米，建立约1500张床位规模的养老中心，其中公共面积约4000平米，包括：1、中餐厅500平米；2、西餐厅（咖啡厅）400平米；3、健康理疗中心1000平米；4、多