养老地产项目定位及设计建议图文

孝德园养老地产

项目定位及设计建议目录养老地产发展背景养老地产概念阐述养老地产发展阶段养老地产发展模式孝德园项目发展背景孝德园项目发展模式孝德园项目定位研究孝德园项目产品设计建议1人口结构老龄化是全球普遍面临的问题据联合国统计，2012年全世界60岁以上人口为13.5亿，预计到2020年，世界老龄人口将达到15亿。目前，世界老龄化程度最深的国家是日本，达到了27%。其次是意大利和德国，分别为26%及25%。预计到2025年，欧洲国家的人口平均年龄将从目前的38岁增至49岁，一半人口的年龄将超过55岁。养老地产发展背景据第六次全国人口普查数据显示，截止2010年11月，我国大陆人口60岁及以上人口为1.78亿人，占我国总人口的13.26%，我国已经进入老龄化阶段。截止2012年底，我国60岁及以上人口达到1.93亿，我国老年人口数量保持着较快的增长速度，预计到2015年，我国老年人口数将超过少儿人口数，2050年，我国老年人口数量更是将高达4.5亿人。我国人口老龄化速度加快，老龄化趋势严重养老地产发展背景社会经济的发展使得我国老年人群的整体收入水平不断提高，高消费的老年群体逐渐增多。未来老年人群的收入将不再是单一的退休补贴，随着收入结构的多元化，投资、保险等收益也将纳入老年人群收入构成之中。目前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，2010年我国老年人口总体消费规模超过1.4万亿元，为老年住宅产品提供了强大的消费支撑。养老地产发展背景老年人群整体收入水平提高，高消费老年群体增多随着社会的进步，新鲜事物的发展促使老年人的求知欲逐渐增大我国空巢家庭超过50%，大部分老年人子女不在其身边，他们感觉孤独，渴望得到情感交流老年人群大多体弱多病，他们渴望得到必要的健康保障我国大部分老年人闲暇时间较多，他们渴望拥有一定的活动空间，满足其休闲活动需求老年人群收入的增长带动其社会需求不断增加心理需求生理需求养老地产发展背景随着老龄化趋势的加剧、社会经济水平的不断提高，我国老年人群对其生活品质的需求越来越高，而现行经济结构和社会体制下，老年人群的各项需求在传统的养老模式下，无法得到有效的保障。新型养老产业的诞生将有效解决老年人群的居住及生活问题，是社会发展的必然趋势。而养老地产是养老产业的重要组成部分。养老地产发展背景人口老龄化趋势社会经济水平的提高传统养老模式面临挑战新型养老产业诞生老年需求的增加目录养老地产发展背景养老地产概念阐述养老地产发展阶段养老地产发展模式孝德园项目发展背景孝德园项目发展模式孝德园项目定位研究孝德园项目产品设计建议2养老地产是指以老年人群为主要目标客群，融合休闲度假、养老养生、健康医疗等多种功能为一体的房地产项目开发及运营。养老地产由于其客群的特殊性，因此对于项目的配套和设计与一般的房地产项目有一定的区别。养老地产概念阐述目录养老地产发展背景养老地产概念阐述养老地产发展阶段养老地产发展模式孝德园项目发展背景孝德园项目发展模式孝德园项目定位研究孝德园项目产品设计建议31965年，，法法国国成成为为世世界界上上首首个个老老龄龄化化国国家家；；20世纪纪后后，，欧欧美美部部分分发发达达国国家家也也相相继继进进入入老老龄龄化化，，随随着着越越来来越越多多的的国国家家开开始始进进入入老老龄龄化化社社会会，，养养老老地地产产随随之之诞诞生生，，在在将将近近50年中，其其发展主主要经历历了以下下三个阶阶段：第一阶段（20世纪60年代初—70年代中期）传统养老院第二阶段（20世纪70年代后期—80年代初期）老年公寓第三阶段（20世纪80年代初期—今）老年社区“普通化”及社区化形成条件老龄化初期老龄化中期老龄化加剧运营主体政府政府+开发商开发商为主社会保障保障水平低政府给予一定支持社会保障体系完善欧美部分分发达国养老地产产发展阶阶段近50年的发展展，养老老地产历历经3次演变升升级目录养老地产产发展背背景养老地产产概念阐阐述养老地产产发展阶阶段养老地产产发展模模式孝德园项项目发展展背景孝德园项项目发展展模式孝德园项项目定位位研究孝德园项项目产品品设计建建议4养老地产产经历三三个阶段段的演变变升级，，发展模模式逐渐渐成熟，，目前国国际上养养老地产产发展相相对完善善的国家家主要有有美国、、日本、、法国，，而法国国其养老老地产的的开发主主体为政政府。地区代表国家发展模式运作方式住宅模式美洲美国政府扶持+发展商盈利分为盈利性和非盈利性，前者多为私人公司所办，后者主要教会兴办，政府给予部分津贴独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年社区亚洲日本政府扶持+发展商盈利福利性养老机构由民间开发商建设，政府出资征用，租给老年人居住并给予房租补贴；押金式老年住宅由公社出资建设，专供60岁以上老年人使用，并以押金方式提供使用权。独立式住宅、老年公寓、老年社区欧洲法国政府福利性政府、慈善团体或非盈利机构出资建设，不以盈利为目的。老年公寓、异地老年社区国际养老老地产发发展模式式区位：临临近海海湾社区坐落落于佛罗罗里达西西海岸，，位于坦坦帕和萨萨拉苏达达之间，，距佛罗罗里达最最好的墨墨西哥海海湾仅几几分钟路路程规模：接接近微型型城市社区太阳阳城中心心共10500个住宅单单元，目目前入住住来自全全美及世世界各地地的住户户1.6万目标定位位和建设设理念：：社区自1961年开始建建设以来来，便定定位佛罗罗里达乃乃至全美美最好的的老年社社区；使使老年人人精神充充实、身身体健康康、享受受一种不不孤独、、不依赖赖、不满满足温饱饱型的老老年生活活国际养老老地产参参考案例例闻名世界界的最为为成熟的的老年社社区之一一美国太阳阳城中心心闻名世界界的最为为成熟的的老年社社区之一一户型构成成：大多数是是独栋住住宅，也也有双户户公寓、、联排别别墅和多多家庭公公寓分六大居居住社区区：太阳城中中心：独独立家庭庭别墅国王之殿殿：联排排别墅湖中之塔塔、自由由广场：：辅助照照料式住住宅和家家庭护理理机构庭院、阿阿斯顿花花园：出出租的独独立居住住公寓美国太阳阳城中心心作为全全美最典典型、最最好的老老年社区区，物业业类型为为老年人人群量身身定制，，且整个个社区功功能分区区明确，，六大居居住社区区共享邮邮局、超超市、医医疗机构构、银行行和教堂堂等配套套。美国太阳阳城中心心国际养老老地产参参考案例例美国太阳阳城中心心闻名世界界的最为为成熟的的老年社社区之一一社区现状状人口构构成：美国太阳阳城中心心居民必必须为55岁以上老老人，18岁以下的的陪同人人士一年年居住不不能超过过30天，目前前该社区区内45-64岁人群占占比为15.1%，65岁以上人人群占比比高达83%，住进陪陪助型公公寓的人人群平均均年龄更更是达到到85岁。年龄段0-1819-2425-4445-6465岁以上比例0.4%0.2%1.3%15.1%83%国际养老老地产参参考案例例美国太阳城中心收益来源一次性收入来源独立住宅的销售收益长期性收入来源租赁项目的出租收益配套设施的经营收益美国太阳阳城中心心的运营营收益主主要来源源于一次性销销售收益益和长期期性收益益，长期性性收益包包括公寓出租租收益及配套设施施的使用用收益。太阳城城中心的的长期性性收益是是太阳城城中心运运营收益益的重要要组成部部分，仅仅以每年年配套设设施的收收益为例例：会所费用用：16000人×140美元/人=224万美元高尔夫球球会费（（按1/3居民入会会计）：：6000人×1500美元/人=900万美元合计：224+900=1124万美元。。即每年这这两项配配套设施施的收入入就达1000多万美元元，相当当于卖掉掉50多套别墅墅（按均均价17.5万美元计计）。国际养老老地产参参考案例例美国太阳阳城中心心营收模模式美国太阳阳城中心心成功因因素分析析制度上增增强老年年人的归归属感：：由老年年业主组组成社区区委员会会，社区区对低龄龄人群活活动严格格限制社区委员员会由社社区老人人构成——便于沟通通减少隔隔阂社区委员员会负责责社区的的日常运运作，有有常设办办公室，，每月定定期举行行例会。。纯粹老年年社区——增强老年年人的归归属感居民必须须55岁以上，，18岁以下的的陪同人人员一年年居住不不超过30天自社区1961年开始建建设以来来，社区区各项活活动一直直由开发发商运营营，不久久便成为为开发商商的沉重重负担。。1987年，开发发商与业业主首次次成立了了独立的的非盈利利机构——社区委员员会，负负责社区区各项活活动的组组织，同同时委员员会收取取参与各各项活动动业主的的年费，，以维持持机构的的运营。。国际养老老地产参参考案例例美国太阳阳城中心心成功因因素分析析规划设计计人性化化：针对对老年人人的无障障碍设计计、空间间导向设设计，身身心健康康相关的的社区设设施针对老年年人的建建筑规划划：无障碍设设计———强调方方便安全全：社区住宅宅以低层层建筑为为主，在在所有区区域布置置无障碍碍步行道道、无障障碍防滑滑坡道，，设置低低按键、、高插座座极强的空空间导向向性——应对老年年人的记记忆力感感知力下下降：对方位感感、交通通的安全全性、道道路的可可达性均均做了安安排，实实施严格格的人车车分流针对老年年人的社社区设施施：强调身体体健康——建有医院院和老年年护理中中心注重心理理健康——老年图书书馆，社社区交流流大厅电梯内低低按钮设设计防滑坡道道设计社区图书书馆社区交流流大厅国际养老老地产参参考案例例草地保龄龄球室内游泳泳池高尔夫球球场健身室美国太阳阳城中心心成功因因素分析析多彩的体体育运动动：社区区可以满满足大多多数老年年人运动动需求，，且经常常举办各各种赛事事丰富的会会所运动动：室内外游游泳池、、草地保保龄球、、网球场场、棋牌牌室、保保龄球场场、舞厅厅、健身身房等应应有尽有有。特色：高高尔夫爱爱好者的的天堂社区拥有有多个高高尔夫球球场，缴缴纳入会会费后，，社区居居民可享享受126洞高尔夫球场场，每年费用用约1500美元。太阳城中心是是世界闻名的的BENSUTTON高尔夫学校的的本部国际养老地产产参考案例艺术室木工工坊瓷器收藏俱乐乐部活动交流中心心美国太阳城中中心成功因素素分析由各业主联合合社区委员会会组织的各类类俱乐部使社社区活动更加加丰富丰富多彩的俱俱乐部活动：：社区有各种各各样业主自发发组织的俱乐乐部，开设课课程和组织活活动超过80种，如：业余余无线电、计计算机、缝纫纫、卡片收藏藏、投资和舞舞蹈等，可帮帮助老年人完完成年轻时未未曾实现的理理想。如：您您曾经是一个个外科医生，，但年轻时你你可能一直喜喜欢做木匠活活，退休后生生活在这里，，你可以到木木工坊随意制制作您喜欢的的东西。国际养老地产产参考案例桌球室游泳池图书室手工制作中心心美国太阳城中中心成功因素素分析为老年人设置置专业、完善善的服务配套套设施太阳城中心为为老年人提供供了完善了社社区服务配套套，其中老年年人每人每年年缴纳140美元的综合会会所使用费，，即可享受包包括室内和室室外游泳池、、网球和推圆圆盘游戏场，，草地保龄球球，健身和娱娱乐中心，会会议室，和一一个10000平方英尺的剧剧场等在内的的大部分配套套设施。太阳城中心的的许多娱乐性性和社会性节节目活动对六六个社区的所所有成员开放放。国际养老地产产参考案例区位：临近近市区项目位于横滨滨市近郊，距距离地铁横滨滨站约20~25分钟车程，为为成熟居住区区边缘。规模：精致型型老年社区社区占地约126.5亩，分为两栋栋，由提供老老年人活动的的亭式建筑相相互连接，共共计601户，其中自理理型480户，介护型121户。目标定位和建建设理念：项目原址为炸炸药场，项目目定位于日本本老年人持续续型社区照顾顾中心，由日日本高级护理理业领袖企业业日本健康理理疗公司经营营管理。日本最大规模模的老年地产产社区之一日本横滨太阳阳城横滨市横滨太阳城国际养老地产产参考案例户型构成：日本横滨太阳阳城分为自理理型住宅单元元和介护型住住宅单元。自理型住宅户户型面积：44.6~82.3㎡介护型住宅户户型面积：22.3~27.9㎡户型设计要点点：公寓每5个单元组成一一组，避免形形成过长的走走道，形成围围合的邻里社社区。每个居住单元元面积略小于于通常标准，，充分保证了了老年人的居居住私密性。。虽然户型面积积较小，但其其户型设计充充分考虑采光光及通透性。。日本横滨太阳阳城日本最大规模模的老年地产产社区之一国际养老地产产参考案例服务人员配置置：介护老人服务务：1.5:1医疗配置项目内设置提提供日常健康康管理诊察的的就诊室。当老人需要医医学就诊时，，通过外部合合作医院进行行救助。经营状况自理型住宅单单元的入住率率为61.7%介护型住宅单单元的入住率率为47.1%入住老人特点点高收入老人多数有国外生生活背景入住费用基本本为自己承担担日本横滨太阳阳城日本最大规模模的老年地产产社区之一国际养老地产产参考案例室内设计：高星级酒店的的装修风格室内外景观结结合引入良好的室内外外景观视野服务功能ATM机、邮筒、便便利店、干洗洗店、健身房房、酒廊、浴浴场、园艺区区、几乎涵盖盖所有所需的的公共功能。。无障碍设计无障碍设计遍遍布项目的每每一个空间日本横滨太阳阳城日本最大规模模的老年地产产社区之一国际养老地产产参考案例由于日本老龄龄化相对严重重，横滨太阳阳城项目属于于国际优秀老老年地产项目目范例，其运运营思路为：：一次性缴纳入入住金额根据据入住年限返返还入住金入住老年客户户需缴纳一次次性入住金：：入住金额：根根据房间大小小，3,000万~9,800万日元不等（（240~784万），其中4,900万日元（392万）的比例最最多。两人入入住一次性入入住金在上述述价格上上浮浮1,000万日元（80万）/居室。入住未满15年，一次性入入住金可退还还部分：退还金额计算算公式：入住住费用*0.85*（（180月-入住月）/180）入住满15年，一次性入入住费不再退退还。除一次性入住住金，入住老老年客户还需需缴纳一些额额外费用：室内水电费、、停车费、介介护用品使用用或租赁费等等。日本横滨太阳阳城营收模式式国际养老地产产参考案例通过对美国、、日本重要的的老年社区分分析，美日两两国老年地产产的特征如下下：美国：活跃的的老年生活具有明显的市市场导向吸引和满足““活跃长者””借鉴：市场选选择与开发模模式日本：自助自自理、有保障障的老年生活活具有明显的社社会导向满足各个年龄龄段、具有不不同需求的老老年人借鉴：文化因因素与人文关关怀国际养老地产产特征分析模式代表案例典型特征模式点评“社区+医院+地产”模式台湾长庚养生文化村以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区1.是全国首家推行可持续医疗服务的养老社区；

2.完善的休闲配套和老年教育配套在国内鲜有。会籍制的养老俱乐部上海亲和源集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际养老社区是全国首家推行会员制新型养老模式的国际养老社区，它开创了养老院与俱乐部相结合的新型模式；以房养老北京太阳城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需要随着时间和社会发展人们观念逐渐的改变。我国养老地产产发展滞后，，其发展模式式仍处于探索索阶段，目前前我国主要养养老地产项目目大体采用以以下三种开发发模式：中国养老地产产发展模式该项目位于上上海浦东新区区康桥镇，是是纯老年人居居住生活社区区，该小区采采用会员制模模式，于2010年1月正式运营。。占地面积：124.95万㎡。容积率：1.2建筑面积：10万㎡绿化率：51%总户数：838户入住率：80%项目概况项目概况会员制模式的的国际养老社社区上海亲和源中国养老地产产参考案例基础配套：小区内设有24小时秘书服务务、配餐中心心、健康会所所、生活广场场、室内游泳泳池、老年大大学等配套设设施，并设有有以老年专科科为特色的颐颐养院，与曙曙光医院（三三级甲等）合合作对接，配配备专人专车车，提供紧急急送治服务。。功能配套：室内外均采用用无障碍化设设计。每层楼均设有有室内活动空空间，方便老老人交流。小区内设有智智能安全监控控设备，以保保证老年人的的人生财产安安全。项目配套会员制模式的的国际养老社社区上海亲和源中国养老地产产参考案例产品形态：项目产品形态态分为多层和和小高层。户型面积：户型面积分别别为58㎡、72㎡、120㎡。主力户型为：：72㎡，1室1厅1卫。户型设计：根据老年客户户的居住需求求，项目户型型设计有以下下特点：注重房间的舒舒适性、功能能性和采光性性采用人性化材材料进行精装装全配采用无障碍化化设计，比如如楼道较宽、、浴室空间大大等。产品形态及户户型设计会员制模式的的国际养老社社区上海亲和源中国养老地产产参考案例该项目位于北北京市顺义区区潮白河西岸岸，毗邻首都都机场，项目目分三期开发发，产品类型型以低密度多多层为主，同同时有部分联联排别墅物业业。占地面积：：234万㎡。容积率：0.29建筑面积：：70万㎡绿化率：90%物管费：2.48元·㎡/月销售价格：：13000元/㎡项目概况“以房养老老”的综合合型老年社社区北京东方太太阳城中国养老地地产参考案案例基础配套小区内设有有老年大学学、老年活活动中心、、垂钓鱼池池等配套设设施，同时时设有东方方太阳医院院方便老年年人群迅速速就医。功能配套每栋楼层均均设有电梯梯及无障碍碍坡道。户型设计充充分考虑朝朝向、采光光及通风。。地面防滑处处理，墙壁壁预麦扶手手，阳角摸摸圆。小区内设置置红外安防防系统，室室内设有SOS紧急呼叫按按钮。插座、开关关相应降低低高度，感感应门锁替替代旋钮式式钥匙。商业街医院无障碍坡道道项目配套“以房养老老”的综合合型老年社社区北京东方太太阳城中国养老地地产参考案案例产品形态项目产品形形态分为公公寓、联排排别墅、独独栋别墅及及四合院。。户型面积公寓：71—272㎡联排别墅：：193—244㎡独栋别墅：：266—502㎡四合院：424—843㎡户型设计户型设计针针对不同的的产品形态态及老年人人居住需求求各有侧重重：考虑老年人人渴望交流流特性，部部分户型设设置双客厅厅考虑老年人人与子女共共同居住需需求，部分分户型采用用多卧室设设计考虑老年人人陪护需求求，部分户户型设置保保姆间产品形态及及户型设计计“以房养老老”的综合合型老年社社区北京东方太太阳城中国养老地地产参考案案例本案借鉴国国外老年住住宅项目，，提出“第第三养老模模式”，即即家庭养老老与社会养养老相结合合，其运作作思路为：：客户购房后后，拥有房房屋产权及及居住权，，同时开发发商逐年向向客户回购购房屋产权权客户按揭或或付清房款款，一经交交付即可入入住；开发商从次次年起，逐逐年向业主主回购部分分产权；如业主过世世时，开发发商还没完完全回购产产权，子女女可继承住住宅的部分分产权；如开发商已已经全部购购回了产权权，开发商商承诺业主主本人无限限期免费居居住下去。。北京东方太太阳城营收收模式以房养老，，为老年群群体提供充充分养老生生活保障中国养老地地产参考案案例通过对上海海、北京的的重点老年年社区分析析，我国各各地区老年年地产的市市场特征各各有差异：：上海：注重重居住品质质的老年生生活定位高端，，高标准、、高起步创新会员制制模式借鉴：针对对客户人群群的深度产产品研发北京：注重重养老保障障的老年生生活产权回购，，解决养老老的后顾之之忧借鉴：“以以房养老””模式目录养老地产发发展背景养老地产概概念阐述养老地产发发展阶段养老地产发发展模式孝德园项目目发展背景景孝德园项目目发展模式式孝德园项目目定位研究究孝德园项目目产品设计计建议5地理区位让胡路区地地处黑龙江江省西南部部，松嫩平平原中部，，大庆市区区西北部，，地理位置置东经124°51′，北纬纬46°39′，东东与萨尔图图区相连，，南与红岗岗区大同区区毗邻，西西与杜尔伯伯特蒙古自自治县相接接，北与林林甸县接壤壤。海拔高高度在145-155米之间间。全区总总面积为1394平平方公里，，占大庆总总面积的27﹪，区区域南北长长69.5公里，东东西宽33.5公里里，边界长长225.2公里。。基础设施区乡村道为为支撑的快快速畅通的的交通格局局；通讯网网络发展，，水、电、、气供应充充足。生态环境“天然百湖湖之城，绿绿色油化之之都”，，空气质量量好，是中中国服务外外包示范城城市、全国国文明城市市、全国首首批安全发发展示范城城市试点城城市、国国家园林城城市。孝德园项目目发展背景景大庆区域基基本情况大庆市位于于黑龙江省省西部，松松辽盆地中中央坳陷区区北部。市市区地理位位置北纬45°46'至46°55'，东经124°19'至125°12'之间，东与与绥化地区区相连，南南与吉林省省隔江（松松花江）相相望，西部部、北部与与齐齐哈尔尔市接壤。。滨洲铁路路从市中心心穿过，东东南距哈尔尔滨市159公里，西北北距齐齐哈哈尔市139公里。孝德园项目目发展背景景大庆城市概概况大庆市是中中国第一大大油田、世世界第十大大油田大庆庆油田所在在地；是一一座以石油油、石化为为支柱产业业的的著名名工业城市大庆拥有不不可多得的的自然环境境和人文环环境，为本本项目打造造成为黑龙龙江区域养养老地产示示范项目提提供了有力力的外部支支撑。孝德园项目目发展背景景目录养老地产发发展背景养老地产概概念阐述养老地产发发展阶段养老地产发发展模式孝德园项目目发展背景景孝德园项目目发展模式式孝德园项目目定位研究究孝德园项目目产品设计计建议6通过对国内内外主要养养老地产项项目的研究究，充分考考虑塑造老老年地产项项目标杆效效应和资金金回收利用用率，建议议孝德园养养老地产项项目融合以以下方式：：孝德园项目目发展模式式充分打造高端端精品老年公公寓，其经营营模式以会员员消费制为主主，如上海亲亲和源。目录养老地产发展展背景养老地产概念念阐述养老地产发展展阶段养老地产发展展模式孝德园项目发发展背景孝德园项目发发展模式孝德园项目定定位研究孝德园项目产品设计建议7项目定位：结结合大庆自然然资源和人文文历史，将本本项目打造成成为集养老养生、、休闲度假、、康复疗养、、培训拓展、、老年农庄、、主题乐园为为一体的复合合型、智能化化养老养生新新概念社区。。孝德园项目定定位研究总体定位基于对项目发发展方向的思思考及项目定定位、项目特特色的提炼，，建议孝德园园养老地产项项目主要涵盖盖以下功能：：居住功能生活休闲功能文化娱乐功能医疗护理功能服务功能商业配套功能注重空间的无障碍设计、园林绿化景观的打造，满足入住老人的各项生活居住需要。提供老人锻炼、散步及陶冶身心的活动空间，提供老人彼此交流的活动空间，提供老人追求进步、提升自我的空间，提供老人渴望年轻、享受童真的空间。为入住老人提供基本医疗、保健服务，保障其健康需求，为需要康复疗养的病人提供全面的康复疗养场地。保障老人享受周到细致的服务，各种经济情况下的应急处理等。满足老年人的购物消费等基本生活需求。花园式老年住宅湿地公园、生态化的园林绿化、棋牌室、健身会所、茶室、老年大学、老年图书馆、垂钓鱼池、老年农庄301医院合作，医疗室、护理室、康复疗养院紧急呼叫、管家服务、代办服务超市、餐厅、娱乐会所、洗衣房、理发店等功能定位XX项目定位研究究分别打造、豪华酒店公公寓、花园洋洋房等不同产品形形态，满足老老年客群的不不同居住需求求。在临近原有建建筑群方位设设置特色商业业街，满足本本项目客户消消费需求。项目引入老年年农庄概念，，将传统蔬果果园与农家乐乐形式融合，，提升项目认认知，同时小小区住户可认认购一块土地地，交纳一定定费用，由公公司进行统一一管理，也可可自行耕种。。可设置康复疗疗养院对外提提供康复疗养养服务的同时时，提升项目目价值。利用自然资源源优势和本项项目优势，打打造拓展培训训中心、会所所，后续项目可引引入主题乐园园概念，更好好提升本项目目区域养生养养老地产项目目价值。满足多种复合合功能的产品品形态XX项目定位研究究产品定位项目位于让胡胡路区乘风庄庄，其首要客客户为熟悉、、了解和认可可孝德园的人人群，这部分分客群主要以以市内客户居居多，因此主力目标市场场为市内客户户。细分目标市场场：市内市场：根根据项目辐射射范围和半径径，以及客户户行为分析，，建议本项目目以大庆市及周边边县市作为核核心目标市场场。省内市场：根根据各地区客客户的消费习习惯和养老地地产的接受程程度，结合本本项目欲打造造养老养生示示范基地等特特点，建议本本项目以省内内经济较发达城城市作为重点点开拓目标市市场。目标市场定位位重点发展市内内目标市场，，积极开拓和和辐射省内市市场孝德园项目定定位研究由于本项目为为养老养生地地产项目，且且养老养生地地产概念尚未未普及，其目目标客户主要要以有一定远远见和想法、、经济宽裕、、自身或家人人有养老需求求的中老年群群体。年龄阶段：项目定位为养养老地产，其其购买客户主主要集中在50~65岁年龄阶段。经济实力：根据本项目经经营模式和养养老地产特征征，其目标客客群多为拥有住房、有有一定经济实实力的购房者。购买用途：目前养老地产产尚处于起步步阶段，其目目标客群多为为有一定居住住需求的自住型客户。多年龄阶段客客户，积极开开拓和辐射全全国市场客群定位孝德园项目定定位研究目录养老地产发展展背景养老地产概念念阐述养老地产发展展阶段养老地产发展展模式孝德园项目发发展背景孝德园项目发发展模式孝德园项目定定位研究孝德园项目产产品设计建议议8老年公寓特点点私密性：老年人需要一一个属于自己己，不被干扰扰的空间。社会交往：应为老年人提提供一个进行行社会交往的的公共空间。。可选择性：应为老年人提提供多种可选选择性，并有有控制的能力力。标志系统：它为记忆力减减退的老年人人提供活动动上的方方便。安全感和安全全性：为活动能力减减退的老年人人提供活动的的安全性，使使他们有安全全感。可达性和易操操作：供老年人活动动的空间应有有很好的可达达性（即无障障碍）。常用用设施（如门门、窗、家电电）应易于操操作。适度刺激性和和挑战性：一个有适度挑挑战性的环境境将促进老年年人的经常活活动。适度的声光环环境：它将大大方便便视力和听力力已经减退的的老年人的活活动。环境的熟悉性性和连续性：：环境的设计应应有一定的地地方传统，并并成为往日生生活的延续，，使老年人不不感到陌生。。尺度适宜的细细部：它可以使老年年人处处感到到方便和愉快快。孝德园项目产产品设计建议议通过对老年公公寓特点分析析，单体设计计要求建筑结构：低层和多层均均为框架结构构；楼层：低低层为4-5层，多层为为5-7层，，均配有电梯梯。部分底层层架空，用作作组团小型会会所和娱乐活活动中心，保保证视野通透透。架空层层层高不低于3米，最好能能达到3.6米，提升物物业档次。取暖及线路：：采用环保地热热供暖，分户户计费。分户户空调室外机机悬挂位置，，做到统一，，保证立面整整齐美观。““三线三管””入户，即电电话线、有线线、宽带和自自来水管、直直饮水管、集集中供热水管管。管线设置：隐蔽管线，管管道设置在室室外的凹槽中中，室外和外外立面都看不不到；室内管管线暗敷，尤尤其在管线窗体设置：房屋内窗户大量采用智能化形式，保证每户均有一个阳光花房。单体建筑设计计要求孝德园项目产产品设计建议议在立面细部处处理上，要避避免田园风格格的简单粗陋陋，注重细部部处理，创造造性的展现传传统田园风格格的形象。装饰在色彩、、造型和用料料方面要独特特，丰富建筑筑立面的质感感，与周边建建筑物有鲜明明的色彩对比比，突出本项项目的独特性性。建议采用坡屋屋顶，用金色色琉璃瓦，充充分展现古朴朴、传统的田田园风光。立面设计要求求孝德园项目产产品设计建议议社区构架：是以社区干道道、组团道路路、庭院道路路为骨架，以以住宅、公建建配套、园林林景观为主体体形成的建筑筑景观群。功能分区：即住宅、公建建设施、园林林景观三块。。住宅层次：社区、小区、、组团、单体体。整个社区区分四个小区区，每5万平平方米为一个个小区，每个个小区规划总总建筑面积2.4万平通道设置：为保障行人和车辆出入安全、方便，社区应在不同方向设3～4个主出入通道，组团内应设置2个出入通道。社区构架设置置孝德园项目产产品设计建议议所有住宅均南南北朝向，保保证每栋楼，，每间房均有有充足的阳光光照射（可适适当偏西南、、偏东南15°，避免““兵营”式排排列，没有层层次感）。沿湖、主题公公园、丘地走走势呈流线型型或围合式布布置，使之高高低错落有致致。各组团住宅部部分底层部分分架空，设有有小型会所、、休闲娱乐和和公共活动场场所。在同一小区内内既有低层，，又有多层，，要正确处理理低层和多层层的平面布置置关系。总提平面布置置孝德园项目产产品设计建议议园区的环境应应为老人提供供优美、安全全、方便的娱娱乐交往场所所。在规划设设计时应充分分认识到这一一特殊群体的的特殊需要。。整个社区的景景观规划总体体上应该是典典雅、欢快、、童趣和积极极向上的，使使其充满生活活情趣，这样园区内修建大型具有特色的中央主题花园，给老人带来美的享受，发挥景观功能作用，同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。社区内环境规规划设计XX项目产品设计计建议完善的步行系系统应结合园园区交通与景景观路线，将将居民日常生生活出行置于于步行区域之之中，人流与与车流近而不不扰；应沿湖湖设置蛇行健健康步行道；；道路要进行行无障碍设计计，每间隔直直线距离200m左右即即修建休息坐坐椅，。道路路设计应有清清晰道路脉络络系统和特色色的空间意象象设计。保证景观规划划设计与小区区建筑风格相相协调，满足足老人怀旧心心理，修建体体现中国传统统文化的以““梅、兰、竹竹、菊”，““岁寒三友””为主题的组组团花园，供供老人近距离离的养心、养养性、养情。。整个社区规划划形成从整体体到局部，从从组团到单体体，多层次，，多样化景观观体系。同时时，各组团景景观和各小区区景观既相社区内环境规规划设计孝德园项目产产品设计建议议户型面积控制制：户型多层主要要是一房和二二房，均带厨厨卫；一房面面积控制在30-40㎡㎡左右，二房房面积控制在在50-70㎡，一房、、二房占总套套数的70%。低层建大大户型，满足足两代同堂的的需要。户内设施：中空隔热断桥桥铝合金保温温窗，保持房房屋节能通透透、四季如春春。