工程部运作手册

工程部运作手册工程部运作手册工程部运作手册第一节管理范围整体：工程部负责项目有:(1)对所有设施的平常运行管理。2)对建筑物及所有机电设施的保护养护。3）对楼宇未尽人之处提出整顿方案.(4）对客户的装修工程方案审查，对施工进行督查管理。(5）对客户进行有偿服务。（6）为物业管理供应全部相关工程咨询。一、强电专业1．负责整个楼宇变配电系统的平常运行、管理。2．负责整个楼宇变配电系统的维修养护工作。3．负责空调、冷水机组等动力电源、电机、控制柜的维修养护。4．负责给排水专业所有动力电源、电机、控制柜的维修养护。5．负责楼宇公共地域的照明维修.6．负责楼宇暂时供电的安排和计划.7．负责供应节约电力的计划方案，并经赞同后实行。8．对系统不完美的地方提出整顿方案，并经赞同后实行。9．负责电梯的维修、养护。10．负责卷帘门的维修、养护.11．为客户供应有偿服务。二、空调专业1．负责楼宇整个空调、采暖、通风系统的平常运行、管理12．负责楼宇整个空调、采暖通风系统的维修养护.3．负责空调、采暖、通风系统中，电机和控制柜的巡视工作,发现问题后及时报告电气维修班办理.4．改进空调、采暖、通风系统的设计，使楼宇有一个优异酣畅环境，同时最大限度节约能源。5．为业主、客户供应有偿服务。三、给排水专业1．负责楼宇的供水系统、排水系统、消防给水系统、喷洒系统、雨淋系统的运行、维修、养护和故障检修。2．负责楼宇所有卫生洁具的维修养护。3．负责楼宇内所有机械的维修，如:手推车等.4．负责水箱、水池及污水井、雨水井、化粪池等清理。5．负责生活水水质办理。6．为业主、租户供应有偿服务。四、土建专业1．负责楼宇内公共范围的天花、玻璃窗、墙、门等所有项目的维修、调整。2．负责建筑结构方面的问题,比方渗漏、裂缝等修、整顿.3．负责公共范围内和物业公司的家具维修。4．负责安排一些小五金件的维修和调整。5．负责一些暂时性的任务。6．为业主、客户供应有偿服务。五、弱电系统1．负责公共应急广播系统、保安监控系统、综合布线系统、电话系统、有线电视系统、楼宇自控系统、消防自动报警系统的正常运行和维修、养护。2．负责向业主、客户供应有偿服务。2第二节工程部人员结构3第三节工程部岗位职责一、总工程师1。在总经理的领导下,拟定计划，履行相关工程和能源管理的目标、原则、计划、规定和制度。2.依据公司要求为楼宇所有系统和设施建立并保拥有一个全面的维修、养护计划。3.建立工程设施的运行和操作程序，保证工程设施的正常运行.4.全面负责工程方面的节支运行，依据楼宇运行要求准备和调整工程部运行估量，并严格控制工程运行和维修花费。5.追踪、控制所有水、电、煤气、热力等能源耗费，解析耗费原由,担出整顿方法,最大限度地节约能源。6.负责工程部员工工作成绩的评估,并按相关规定恩赐奖惩.7.负责建立健所有门培训计划,保证工程部员工掌握一定的专业技术和技术。8.负责及时向总经理上交所有相关报告及报表。9。认同签收部门所有文件、发票.10。拟定和履行紧急状况做出反响的计划.建立工程部各岗位责任并检查落实.。一直把安全和消防放在第一位。13。协调与客户的关系。14。负责按要求对专业主管、领班工作业绩进行核查.负责进行工作及人员分配。16。解析项目报价单，组织谈论决定，对达成项目进行检查、评估和查收。17。管理员工纪律，解决员工争吵。18。和相关部门一起为工程部选择面试新员工。督促拟定工程报表。4巡视、检查工程设施、设施运行状况，组织有效的生产管理和技术管理，阅读审查各种技术报表和工作日志二、专业主管1。在总工程师领导下，主管本专业的全面工作,保证所管辖设施处在优异的技术状态下安全运行。2.编制或判定本专业所负责设施的年、季、月、周检修计划，建定相应的维修记录档案,并督查实行。3.熟练掌握本班组内管辖的设施设施的运行、维修和养护4.每日检查设施运行状况和工作现场.5.批阅运行、值班、交接班记录,及时发现问题并采纳相应措施。6.每个月按期巡检所辖设施设施的维修养护落真相况，并书面报告总工程师7。认真达成周报告、月报告8。检查手下的工作纪律，发现不良，及时纠正。9。严格要求员工按操作规程作业,遵守劳动安全的法规、法律。对所有请修单位按轻重缓急分类,合理安排维修.严格控制维修资料的出库及去向，努力降低成本及能耗。安排手下员工的班次，督查检查劳动纪律。13。负责请购本专业的备品备件.负责与其余班组或部门的协调合作。负责本专业项目改造的计划、估量和报价。负责本专业员工的培训、督导、核查、评估。达成总工程师交给的其余工作。18。书面拟定本专业所有设施的安全运行规则和程序，并永久性在设施操作处和工作间明显展现。三、领班5A.强电领班岗位责任:1。强电运行维修领班一定认真清楚认识整体供配电状况,所辖设施的性能及控制范围.2.熟练掌握各配电设施、控制柜、照明柜及发电机的操作、维修、运行规程。3。须严格履行公司及部门所拟定的各项规章制度及各项规程。4。强电运行维修领班一定遵从专业主管的领导，遵从专业主管的指挥。在部署工作时，要第一考虑消防安全和劳动保护.5。每日检查各班运行记录，并对所有记录数据及内容负责。6.一定每日巡视所有变配电室及变配电系统，并及时办理变配电系统设施的故障,保证本系统正常运行,对巡逻记录负责。7.一定对强电运行人员工作时间内的全部行为负责。8.强电领班一定按期培训所属员工之操作技术,并由专业主管进行核查,9。强电领班一定认真听取上司电站之运行指令,并应马上报告专业主管,在获取专业主管命令,并办理相关手续后方可履行操作。一定带领本班人员严格履行本专业主管所拟定的保护养护计划，并认真做好相应养护记录。11。一定每日巡逻配电室之外的所有配电设施一次,并随时办理各种故障，并对巡检记录负责。一定按期(每3个月一次）培训所属员工的维修技术，并由专业主管进行核查，13。正确管理安排维修单,对未能按规定达成的维修单要有原由，上报专业主管后，交文员经行登记。B.弱电领班岗位责任：1。弱电维修领班一定清楚认识消防报警系统、消防联动系统、楼宇自控系统、保安监控系统、电话系统、综合布线系统、有线电视系统之配置、运行及设施状态等状况。2.一定熟练掌握各弱电系统的操作、运行、维修养护规程。3.一定严格履行公司及部门所拟定的各项规章制度及各项规程，以身作则。64.一定每日检查各弱电系统运行记录、巡检记录，并对所有记录数据及内容负责。一定每日巡视所有弱电系一致遍,并及时办理各种故障,保证各系统运行正常.5。一定对所属弱电维修人员工作时间内之全部行为负责.6。一定按期（每3个月一次）培训所属员工之操作、维修、养护技术，并由专业主管进行核查.7.所有弱电系统的维修养护，一定在领班的带领下，严格依照专业主管所拟定的维修养护计划进行，并认真做好相应养护记录。如需停机养护时，一定提前三天通知总工程师，以便做好相应安排.8.弱电维修领班一定遵从专业主管的领导及指挥。9。在部署工作时，要第一考虑消防安全和劳动保护。10。正确管理安排维修单，对未能按规定达成的维修单要有原由，上报专业主管后交文员登记。四、文员1.负责翻译、中英文打印，各种文件的复印及收发。各种文件、资料、资料的存档,文具用品的发散。2.对楼宇所有图纸、资料分类保存、编排目录、平常借阅和保证完好无损，每年核对补缺。3.负责采买单的报批、追踪、存档及现金报销、支票申请。4.负责工程部公告栏的按期宣告、更换，保证所有信息及时转达到员工。5.负责会议记录,整搭理议纪要并打印、发送。6.对各部门或客人来工程部联系工作人员要热忱招待。7.迅速、热忱应答来往电话,详细记录所有信息。8。负责工程部考勤记录和整理，上报相关部门.9。为总工程师采集过去24小时的报表和其余报表.建立备品部件和易损件的清单，并按要求履行最高、最低贮备标准，当贮备凑近或达到最低标准时，及时提出申请购买计划单。11。严格履行物件查收入库制度和领料单制度,做好备品备件和公用工具的管理制度。712。做好库房的帐、卡、物等管理工作，要求帐、卡、物一定吻合，物件堆放整齐洁净。13。每个月一定对库存状况进行一次清点盘点，对盘亏、盘盈状况及时向相关上司报告.准时、按质地达成每个月财务要求的备品、备件、资料耗费和库存状况等的报表。15.易燃、易爆、有毒物件一定单独储放.室内禁止全部烟火，一定每日去巡逻二次。负责工程部工服的发放、整理。17。达成领导交给的其余工作.五、技工公则:1。遵从指挥，严格遵守各项操作规程及各项规章制度。2。把安全消防意识贯彻到工作中。3.无特别原由或原由，请修单不得积压，做好维修记录。4。服务中做到客户至上，浅笑服务。5.做好运行记录,认真履行值班制度.6。爱惜工具,不得人为破坏工具。7.认真学习本专业的各项技术，熟练掌握各种设施的开闭方法和性能，掌握专业技术。8。增强责任心，在工作中要时刻注意各种设施的工作状态能否正常,无论是本专还是其余专业，及时办理及时报告。9.保持机房、休息室及工作场所的卫生。未经专业主管赞同,不得擅自改正、调整、挪动线路、管路设施。A.值班电工岗位责任81.值班人员一定清楚认识供电系统状况，所辖设施的性能及控制范围。熟练掌握各配电设施及发电机的运行、操作、维修规程。一定遵从领班及专业主管的领导和指挥。2.认真进行交接班工作，接班人员一定认真讲解本班工作状况，并认真做好交接班记录.接班人员一定清楚认识上一班工作内容，认真查察交接班记录。交接班记录一定由值班电工自己签字，不得代签。3.认真盘点工具，保持优异工作状态,工具使用达成后，一定擦抹干净，放回原处。4.准时、按数抄写各种计量仪表，不得捏造数据。5.准时认真检查所辖各种设施,并认真做好检查记录，不得捏造检查结果.6.所有记录一定做到笔迹工整、清楚、全面,记录单据一定保持洁净完好，不得损毁。7.各种高、低压操作一定依照电工操作规程进行，以保证人身及设施安全。8.负责保持配电室内所有供电设施功能正常，各配电柜、开关、仪表等若有破坏,须马上修复，如需停电办理，须马上报告领班或专业主管,获取赞同后方可进行。9。一定保持配电室、值班室及所辖设施的洁净,每班两次洁净地面、窗台、门窗、设施表面等所有产生积尘之处。依据上司安排，按期洁净设施内部。值班室内与工作相关之物件一定摆放整齐，不得存放与工作没关之物件，配电室内禁止存放杂物。值班人员不得在值班室、配电室及其余机房会见客人，须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗,需暂时离岗时，一定报告领班或专业主管离岗原由、去向及时间，获取赞同后方可离岗。11。本班工作未达成时，须在接班人员的协助下，加班达成，不得移交给接班人员，接班人员一定协助接班人员达成工作后进行交接班。接班人员如发现接班人员酗酒或精神状态不良时，不得进行接班，并须马上报告领班或专业主管，在领班或专业主管未做出详细安排从前，接班人员不得离岗。值班班人员禁止睡觉、赌博、酗酒及任何游戏,配电室内禁止吸烟。B。维修电工：1。维修电工一定熟练掌握各种电气设施操作、维修养护规程。一定遵从领班及专业主管的领导和指挥。2。每日须准时到岗,更换工服,盘点工具，须在十五分钟内做好全部准备工作。3.接到维修通知后，一定十分钟内到达现场办理，遵从工作安排.94。办理各种电气故障须及时、正确，保证人身及设施安全，工作达成须认真清理现场.并将办理结果报告领班或专业主管。5.维修操作一定严格履行电工工艺规范,各接点一定坚固接实，绝缘及防水办理一定靠谱，不得马虎马虎。6。每日巡视大厦所有公共供电设施及公共照明（包含各电缆井)一遍，发现问题须马上报告维修领班或系统工程师,并及时修复，做好巡视记录。7.配电箱、电缆井等不得有存水、灰尘及杂物，各配电箱的箱体、合叶、箱门、锁具等一定保持功能正常，无锈蚀，并保持锁好。电缆井内的电缆一定搁置于电缆桥架内,并盖好扣板。8.配电箱内各开关及各电器元件、线路等不得有噪音、过热及其余故障,各接点一定坚固接实。9.室外头墙、挑檐及草地灯一定保持使用正常,随坏随修，不得迟延至第二天夜晚开灯之时。各种暂时用电，一定接入漏电开关，并保证漏电开关矫捷有效。11。维修人员工作达成后,须马上回到指定地址休息待命，除工作需要外，不得在大厦内随意走动，不得进入任何草坪绿地。维修人员不得在大厦范围内高声喧华,随地吐痰，乱扔荒弃物。13。维修人员进入客户地域维修时,一定叩门，在获取赞同后方可进入，一定着装整齐,态度礼貌,保持寂静,不得在客户单元内吸烟、喝水，不得以任何方式获取酬劳、小费及物件，不得动用客户单元内任何物件用于维修,需要挪动物件时一定征得赞同。C。弱电技工：1.对所辖各弱电系统及其所有设施，一定清楚认识其性能,检查方法，控制范围及运行状况。一定遵从专业主管的领导和指挥.2。每日巡逻所有弱电系一致遍,并做好巡逻记录。3.发现故障须马上消除,保证各系统正常运行，保证人身及财富安全。4.消除故障时如对总系统统运行产生影响，须马上通知专业主管，获取赞同后方可进行。5。如出现重要故障,自己无能力消除时，须马上通知专业主管。6。接到维修通知后，十分钟内须赶到现场办理。工作达成后一定认真清理现场，并须将办理结果及时报告专业主管。107.维修操作时，各接线、接点务必接实；各镙丝、镙母务必拧紧，各设施安装一定坚固靠谱。8。每周巡逻弱电井一次，井道内须保持无杂物、无存水，各种电缆均应搁置于电缆桥架内，并盖好盖板，做好检查记录。9.对所辖设施须保持洁净、整齐，各连接线、接点一定保证接触优异。10.维修人员工作达成后，须马上回到指定地址休息待命,除工作需要外，不得随意走动，不得进入任何草坪绿地。11。维修人员不得在大厦范围内高声喧华，随地吐痰，乱扔荒弃物。12。维修人员进入客户地域维修时，一定叩门,在获取赞同后方可进入,一定着装整齐，态度礼貌，保持寂静,不得在客户地域内吸烟、喝水,不得以任何方式获取酬劳、小费及物件，不得动用客户任何物件，需要挪动物件时一定征得赞同。D.设施运行技工:1。设施运行技工一定清楚认识本系统状况、所辖设施的性能及控制范围。熟练掌握各种设施运行、操作及维修养护规程。一定遵从专业主管的领导和指挥。2.认真进行交接班工作，接班人员一定认真讲解本班工作状况，并认真做好交接班记录，接班人员一定清楚认识上一班工作内容，认真查察交接班记录.交接班记录一定由当值人员自己签字，不得代签。3.认真盘点工具，保持优异工作状态，工具使用达成后，一定擦抹干净,放回原处。4.准时、按数抄写各种计量仪表，不得捏造数据。5。准时认真检查所辖各种设施，并认真做好检查记录，不得捏造检查结果。6。各种设施的操作，一定严格履行相关操作程序。7。一定保持各设施间的环境及各种设施的洁净，每班最少洁净一次，须做到所有设施、管线、门、窗、窗台、地面、柜顶、桌面等无灰尘、无污迹、无杂物、无积水.8.与工作相关物件须摆放整齐，不得存放与工作没关之物件。9。各种记录须做到笔迹工整、清楚、全面,记录单据须保持洁净完好，不得损毁。10。须保持本系统各种设施正常运行，做到三干净（即设施干净、机房干净、工作场所干净)、四不漏（即不漏电、不漏水、不漏油、不漏气）五优异（即使用性能优异、密封优异、紧固优异、润滑优异、调整优异)，各设施若有破坏一定马上修复,如因客观原由不可以修复时,须马上专业主管。1111。值班人员不得在任何设施机房会见客人，须坚守岗位,不得擅自离岗、串岗，需暂时离岗时,一定报告专业主管离岗原由、去向及时间，获取赞同后方可离岗.本班工作未达成时,须在接班人员的协助下，加班达成，不得移交给接班人员，接班人员一定协助接班人员达成工作后进行交接班.接班人员如发现接班人员酗酒或精神状态不良时，不得进行接班，并须马上报告专业主管，在专业主管未做出详细安排从前，接班人员不得离岗。14。值班人员禁止睡觉、赌博、酗酒及任何游戏，值班室及各设施间禁止吸烟.E。设施维修技工：1。设施维修技工一定熟练掌握各种设施操作、运行及维修养护规程。一定遵从专业主管的领导和指挥.2。每日须准时到岗，更换工服，盘点工具，须在十五分钟内做好全部准备工作。3.接到维修通知后，一定十分钟内到达现场办理，遵从工作安排。4.办理各种故障须及时、正确，保证人身及设施安全，工作达成须认真清理现场。并将办理结果报告专业主管。5。每日巡视检查大厦内各机房、泵房、管井、水箱、污水井一遍,发现问题一定马上报告专业主管，并认真做好巡逻记录。6.空调及给排水系统各种维修，一定做到各阀门、接口，安装地址合理，不漏水。管线布局合理，横平竖直。需做防腐、防锈、保温办理时一定办理完好，不得遗漏。7.各机房、管道井、泵房内不得有存水及杂物,须保持环境及设施洁净.8.各泵辅、阀门、管线、接口不得有跑冒滴漏现象，并一定保持保温、防腐办理优异，功能正常。9.按期检查消防水系统、排烟系统、正压送风系统等消防相关设施,须保持各设施功能正常.10。按期检查、清理新风机组过滤网、风机盘管过滤网，每两周一次。11。维修人员工作达成后，须马上回到指定地址休息待命，除工作需要外，不得在大厦内随意走动，不得进入任何草坪绿地。12.维修人员不得在大厦内高声喧华，随地吐痰,乱扔荒弃物。1213。维修人员进入客户地域维修时，一定叩门,在获取赞同后，方可进入，一定着装整齐,态度礼貌，保持寂静,不得在客户地域内吸烟、喝水,不得以任何方式获取报酬、小费及物件，不得动用客户任何物件，需要挪动物件时一定征得主人赞同.F.综合维修水工：1。综合维修水工一定熟练掌握各种设施操作、运行及维修养护规程。一定遵从综合维修系统工程师的领导和指挥.2.每日须准时到岗，更换工服,盘点工具,须在十五分钟内做好全部准备工作.3.接到维修通知后，一定十分钟内到达现场办理，遵从工作安排.4.办理各种故障须及时、正确，保证人身及设施安全，工作达成须认真清理现场。并将办理结果报告专业主管。5.空调及给排水系统各种维修，一定做到各阀门、接口，安装地址合理，不漏水.管线布局合理，横平竖直。需做防腐、防锈、保温办理时一定办理完好，不得遗漏。6.各阀门、管线、接口不得有跑冒滴漏现象，并一定保持保温、防腐办理优异，功能正常。7。维修人员工作达成后，须马上回到指定地址休息待命，除工作需要外，不得在大厦内随意走动，不得进入任何草坪绿地。8。维修人员不得在大厦内高声喧华，随地吐痰，乱扔荒弃物.9.维修人员进入客户地域维修时，一定叩门，在获取赞同后，方可进入,一定着装整齐,态度礼貌，保持寂静，不得在客户单元内吸烟、喝水，不得以任何方式获取报酬、小费及物件，不得动用客户内任何物件，需要挪动物件时一定征得赞同。G.综合维修全能工：1.全能维修工一定熟练掌握瓦、木、油工及装修五金安装维修技术，一定遵从专业主管的领导和指挥.2.每日准时到岗，更换工服,盘点工具，须在十五分钟内做好全部准备工作。3。接到维修通知后，一定十分钟内到达现场办理，遵从工作安排。4.办理各种装修维修一定认真，一定吻合相关规范，不得偷工减料。5.认真做好检查工作,做好巡检记录，遇有装修破坏、五金件破坏、检查口未关闭或有污迹等，一定马上办理.须保持本物业公共地域长远如新。13第四节工程部管理规定一、设施故障办理1．如发生重要设施事故，现场人员马上切断电、煤气等危险源，保护事故现场，工程部人员或使用部门应马上通知工程部、物业部及总经理。工程部主要负责人和相关人员一定迅速赶赴现场，解析检查故障的原由，采纳果断应急措施.2．总经理、总工程师、保安部经理查察后,依据现场状况决定马上修复或关闭相关设施进行抢修.3．找出原由后,总工程师和专业主管须马上组织工程部人员进行抢修、消除故障、恢复正常运行后报告总经理.4．专业主管写出一份书面报告，说明发生故障的原由，提出预防措施和再次发生故障的办理方案,报总工程师，抄报总经理。5．假如故障是因为操作人员违反规程造成的责任事故，由专业主管依据状况对责任者提出办理建议，报总监审批后恩赐处罚，并通知人事部存案；假如状况较严重,需要免除责任者，需报人事部和总经理赞同.二、防火制度1.消防中央监控室,应具备以下资料及锁匙：1)1套完好正确地记录物业火灾预告系统及湿式灭火装置地址图及消防系统图，包含烟感/温感探测器和主控屏地址,手提灭火器和灭火毯，消防栓箱配破玻璃按纽和警铃,消防栓系统连消防接合器、喷淋系统、消防泵等.2)一套清楚及正确的建筑平面图,图内展现各防火卷闸、隔火墙、危险仓、防烟门、消防分散楼梯及消防紧急分散门等。(3）一套各种消防设施之备件清单.(4）一套完好之排烟通风图。（5）天然气分布图及阀门开关地址图。（6）工程部一定保存出现紧急状况时联系人的手机号码。2。指定地址吸烟，烟灰、烟蒂要丢进烟缸.3.维修工作中需要使用易燃资料时，应特别当心。各班组不得存放易燃油料1公斤以上.144。不得随意挪动消防设施，发现消防设施破坏或泄漏应及时报告.5.当发生火灾警报，各人员必定要认真办理，直到确立火警熄灭或确认是误报为止。各员工遇事时请保持沉稳，行动时不要太急躁.任何人士如发现火灾，应先用对讲机或电话报告发生火警的地址和他自己的动向。6。当有火灾警报时，以下的警铃应不停地响起:(1)首层（2)火灾的楼层（3）与发生火灾相邻的楼层7。发生火灾，工程部的首要任务是保证消防水泵，正压风机，排烟风机正常运行，保证供水供电，并及时通知保安灭火。8.发生火灾时，工程部应做好以下工作：9.派有经验的工程人员前去控制室协调救火工作。10.尽可能从消防报警系统主屏找出火警的楼层和警报之种类.11。通知专业主管相关状况.12。通知所有当值员工，特别是身处地库及机房之员工.当消防员列席,马上配合保安/管理员向他们报告所知状况.14。其余当值工程人员留守岗位候命戒备。专业主管应做好:（1）马上通知大厦空调主机房发生火警警报。（2）与各部员工合作,保证各消防系统运作正常。（3）必需状况下，向消防队供应大厦消防设施资料通知相关工程人员在工程部候命。17。冷冻机房之员工应：（1)刻观察全机房范围，确立警报能否源自主机房。15（2）如火灾在机房内，不要冒险；在可能状况下,关掉冷冻主机，马上报告工程部值班室(3）用现有工具和灭火器械将火息灭。如不可以把火息灭，应马上锁门走开现场。当值工程人员应：1)马上上报，不要单独冒险，如察觉火势延长，应赶忙走开现场,在可能状况下，用手提灭火器或消防栓试试把火息灭。(2）与工程部保持联系及依照上司之指示行动.当火被息灭或确证是误报后：（1）火灾警报系统及其余消喷系统重置还原，若有消防队长在场，须征得消防队长赞同才可行动.(2）如喷淋系统正在洒水，应关闭消防水泵电源,将分层阀关上，以便清理更换喷淋头及其余损毁的设施,使系统赶忙恢复正常。(3）检查受影响的楼层，并摄影作好记录。（4)赶忙写出报告连照片和失事原由呈交总经理。20。各工程人员在巡逻时，嗅到异味或思疑天然气泄漏时,不得在现场使用对讲机、电话或开关等任何电器，防范发生爆炸。到达安全地带后，马上向上司或消防控制中心报告.21。租户的二次装修应依照《装修施工安全管理制度》。三、安全技术措施在所有停电或部分停电的电气设施上工作时,一定达成以下保证安全的技术措施:1.切断电源.在工作场所一定断开电源的设施，包含需检修设施的带电部分的电源、工作范围安全距离小于0。7m（10Kv）的带电部分及工作人员后边或双侧无遮栏或其余可行安全措施的带电部分。在断开电源时，一定使检修设施最少有一个明显的断开点,高压柜的手动机均处于断开地址时，都应用锁锁住。2。验电。检验电气设施上有无电压时，一定使用合格的验电器，验电应在电气设施的双侧的各相分别进行.3.装设接地线。将检修设施的三相短路并接，可以放掉检修设施的节余电荷，这也是防范忽然来电,保护工作人员安全的独一可行安全措施.装、拆接地线一定由两人进行，若仅有单人值班,则只赞同用接地开关接地。164.悬挂指示牌和装设遮栏。在工作点四周应安设标示牌和遮栏,相关的操作开关手柄上应悬挂“禁止合闸”标示牌。5。安全组织措施（1）工作票制度。在对物业各种电气设施进行检修时，应依据工作需要，填写工作票。工作票的签发人应为电气主管，且签发人对付工作票内容、工作必需性、工作履行者的业务程度进行全面的考虑。2)工作赞同制度。在高压电气设施长进行检修工作，须经过赞同手续。赞同人对付工作票上的相关内容及安全措施进行检查,并会同工作负责人到现场核对。（3）工作监护制度。达成工作赞同手续后，工作负责人（监护人）应向工作者交待工作现场的状况和相关安全措施，并应一直在现场进行监护，及时纠正错误或违反安全的操作.监护人一般不得参加工作班工作（所有停电除外)。（4）工作中断、转移和终结制度。在电气设施检修工作中断或工作人员暂时撤离现场时,所有安全措施应保持不动，工作票仍由工作负责人执存。中断后可连续工作，无需重新经过赞同。5)工作转移是指同一连接部分用同一工作票挨次在几个地址工作，动工前的安全措施可一次做完，但工作负责人在转移工作地址时，应向工作人员交待新工作点的相关状况和注意事项。(6)在检修工作达成后，应打扫现场后撤离。由工作负责人会同运行值班人员共同检查，并交待检修项目、发现问题、检修结果和存在问题，而后在工作票上注明工作终结时间，两方签字后方可办理工作票终结手续。在此从前，任何人不得将检修设施送电运行(因检修工作需要试运行者除外）.四、安全运行管理制度1．应依据劳动局相关规定，组织对电工、电(气)焊工等特别工种工作进行技术核查，拥有操作证的才能上岗.2．各班组均应有专人任安全员，负责督查检查安全操作施工状况。3．依据劳动安全规程，拟定各工种维修操作规程和安全检查制度。4．增强劳动安全教育，在进行有危险的设施检修时，专业主管应亲身列席指挥.5．对变配电、电梯及压力容器，一定进行年度检验。6．对中央空调、变配电、压力表安全阀减压阀等，一定按期送相关单位进行校验.7．易燃、易燃物件一定存放在危险品库房妥当保存，并应控制最大存放量。178．重要机房如变配电房、冷冻机房、电梯机房等应设戒备牌，禁止非工作人员入内。9．水箱、蓄水池的进口处，机房、技术设施层、配电房等均应上锁，钥匙应由专人保存。10．木工作业场所禁止吸烟，并要每日除掉木屑。11．对付员工进行急救及消防知识的教育和核查。12．建立事故办理制度。13．对外单位施工人员,一定进行安全教育,并签订安全协议书。应在施工中进行检查督查，防范事故发生。14．对高空、外墙冲洗的吊架、吊篮等要按期检查吊绳等安全装置。15．避雷装置一定在雨季行进行测试检查，对锈蚀部分要敲铲上漆.16．对各装备设施的接地设施,要按期检查养护;其接地电阻值应吻合规范要求。17．物业内进行电、气焊，一定获得动火证。五、机房管理制度物业的空调冷冻机房、变配电所、水泵房、生活水箱间等,是工程部重要设施场所，也是最简单出重要事故的地方。所以机房内的操作人员，一定拥有劳动部门颁发的操作证.工程部应增强对各机房的管理，建立、健全严格的岗位责任制和设施操作规程，并要求操作人员对设施运行状况进行详细记录和履行严格的交接班制度，以保证设施的安全和正常运行。各个别机房的技术管理与运行,可参阅本手册的相关章节，已作详细介绍。这里再重申各机房、配电室、水房等的安全防火管理规定:1．真履行国家消法规，严格遵守物业的消防制度。室内禁止吸烟，禁止动用明火，禁止闲杂人员入内或会客，室内要保持优异通风。2．严格遵守操作规程,亲近督查机器运行，按期检查维修机器设施。3．配电室认真监护电压负荷的变化状况；按期打扫变压、开关柜、防范生污造成短路；坚持进行倒闸操作，一定一人操作一人监护；禁止约时送电、停电、禁止非电器人员下达停送电指令，禁止违章维修电器设施；每年在雨季从前要对避雷器进行检查；逢重要节假日要全面检修线路和设施。4．机房和操作间禁止拉设暂时电源线；电机电闸等设施保持干燥、洁净、各种机器设施和电机周边禁止堆放可燃易爆物；碎料、刨花、锯末等易燃物要随时打扫，18禁止在室内堆放;不得过分存放木材、油漆、松香水等资料，不得存放其余易燃易爆物件。5．各岗位要熟习各种消防器械性能、使用方法及器械摆放地址,发现火情马上扑救，及时报相关领导及保安部，并保护好现场,协助查清起火原由。6．爱惜消防器械,保持灭火器洁净，禁止随意挪动、遮挡消防器械.7．凡违反本规定者，按物业消防管理规章相关规定办理。第五节工程部运作手册一、人员分配流程1．正常状况下，按工程部的组织结构图，负责各自的职责范围，达成自己的班组工作。2．当发生突发事件时，需要班组之间协助解决，各工程师可协商分配人力、工具，解决问题。3．总工程师有权依据工作状况，暂时分配人力、工具。各专业工程师均应遵从。4．当发生危及人身安全、危及设施安全时，工程部的每一位员工应依据自己的能力，第一办理问题，可不管工种、专业的限制。二、维修养护流程1．工程部各专业主管分别拟定设施维修养护计划，维修养护计划经总工程师审批后,一致安排，形成整个楼宇的设施维修养护计划.2．各专业主管依据设施维修养护计划的要求，将任务分别落实到各专业班组或人员，安排好时间、器械、工具.3．维修养护人员依据主管的安排,准备好工具、资料、依照维修养护的要求，维修养护设施。4．维修养护达成后认真填写维修养护记录，上报存档。5．专业主管要进行维修养护结果，总工程师亦应抽查。6．在正常进行维修养护时遇到有紧急状况发生，应先安排消除故障,后将维修养护内容补上。7．一般状况下不得迟延维修养护的时间。19维修养护流程表示图注:遇到重要设施维修养护、调试，影响营业或客人.三、工作内容及程序一、强电专业楼宇供配电系统主要由高、低压配电柜、变压器、电容器柜、各种起动柜、各种配电箱构成，其安全靠谱性直接影响到楼宇的正常运营.(一）高压配电柜1．操作规范1。1高压操作时一定戴绝缘手套、穿绝缘鞋.1。2一定先填写高压操作单。1。3倒闸操作时一定有两名电工在场,一名操作，一名监护,操作前应先在模拟盘上对所操作内容项目认真核对,无误后方可实质操作。1.4一定依照规定的序次停电和送电。201。5禁止带负荷拉、合开关。2．巡逻内容2.1每班对付母线及接头进行外观检查,观察颜色有无变化，有无异常气体或其余异常现象.2。2每班应检查绝缘体能否洁净，有无裂纹、闪络和放电印迹。2。3每班检查隔走开关的固定触头与可动触头接触能否优异，有无发热现象。2.4金属柜及设施外壳的接地、接零装置能否完满、靠谱，有无松脱、腐化、变形、断线。2.5按要求记录取电量及供电电压。3．保护养护每年在负荷相对较少时安排一次停电打扫。(二）变压器1．操作规范1。1现代楼宇所使用变压器均为关闭免保护干式变压器,自己拥有超温保护装置。1.2变压器在运行前应做加压实验,试运行三至五次。2．巡逻内容2.1应在24小时每隔2小时记录变压器电流电压温度，若有异常应马上查明原由并及时报告。2。2每班对付变压器各接点、绝缘体进行检查。3．保护养护3.1每日利用负荷相对较小时，停电检修打扫一次变压器。3.2每两年请专业公司对变压器进行全面试验.3.3每年对变压器线圈绝缘阻值进行测试。(三)低压配电柜1．操作规范211。1高压操作时一定戴绝缘手套、穿绝缘鞋。1。2一定先填写高压操作单。1.3倒闸操作时一定有两名电工在场，一名操作，一名监护，操作前应先在模拟盘上对所操作内容项目认真核对，无误后方可实质操作.1。4一定依照规定的序次停电和送电。1。5禁止带负荷拉、合开关。2．巡逻内容2。1仪表能否正常。2。2接点能否有过热、发红、变色等现象。2.3电流能否均衡，三相电压能否正常。2。4各种电器有无异声和异味。2.5配电柜表面能否洁净,维修通道能否畅达，配电房能否洁净。2.6接地能否优异。2.7通风、工具、照明、门窗能否完满，消防设施能否齐备。3．维修养护每年两次停电检修,一般一次在雨季前,另一次在冬天前。（四）电容器柜1．操作规范1.1事故状况下，如忽然停电，一定将电容器组的开关拉开，省得忽然来电时，电压过高时电容器赞同值。1.2电容器组开关跳闸后，禁止强送。保护容断后，未查明原由，不准更换熔断丝送电.1.3电容器组禁止带负荷合闸，电容器再次合闸时一定断开电源三分钟后进行。2．巡逻内容2。1仪表能否正常.222.2接点能否有过热、发红、变色等现象.2。3电流能否均衡，三相电压能否正常。2.4各种电器有无异声和异味.2。5配电柜表面能否洁净，维修通道能否畅达，配电房能否洁净。2.6接地能否优异。2.7通风、工具、照明、门窗能否完满，消防设施能否齐备。3．保护养护每年一次停电打扫.(五）起动柜、配电柜1．操作规范1.1维修人员一定对各机房的地址、用途、控制地域以及该配电箱的功能、设计参数充分认识。1。2禁止带电操作，若一定带电作业则需有人监护。1。3停电检查时要挂牌。1.4禁止连续启动大型电动机和大型设施。1。5按规定的原则检修配电箱.1.6达成检修任务后，确认无故障隐患方可送电.送电后观察运行状况，全部正常后才走开。2．巡逻内容2.1检查人员一定按期准时巡逻，一般每日一次。2。2检查内容(表格)主开关、主线路、交流接触器、热继电器、线路、变换开关、指示灯、按钮、仪表等。2.3巡逻过程中发现问题及时办理.如不可以及时办理，应马上采纳暂时措施并上报.如对人身和设施有严重不安全隐患，应马上停电.2.4认真填写巡逻记录。233．保护养护3.1及时更换在巡逻过程发现的破坏部件.3.2常常紧固压线锣丝.3.3养护后填写养护记录上报存档。(六)电动机1．操作规范1。1维修人员应熟习电动机各种技术参数及配套设施。1。2试运行时，依照以下规定温序次。A．人工盘车；B．检查电源能否正常；C．接线能否坚固；D．起动装置能否安全靠谱；E．传动装置能否靠谱;F．对停用三个月以上的电动机要进行绝缘遥测；G．接地装置能否靠谱；H．电动机四周能否有杂物；I．禁止屡次启动电动机，禁止同时启动都台电动机;J．启动后观察电动机转向；K．如发现接通电源后不起动或转速低,有异常声响应马上停止运行，查找原由。2．巡逻制度2.1每周巡逻一次，做好记录。2。2巡逻内容（表格)温度、电压、散热、声响,传动装置、起动装置接地、遥测绝缘。3．保护养护24每年一次小修、一次大修(表格）。（七）其余电器设施1．配电小室保持洁净,不得堆放杂物，通风优异，随时锁门。2．电缆保持洁净干燥，每年检查一次有无破坏，遥测绝缘。二、空调专业(一）冷冻机组1．操作规范1.1所有操作人员应熟习冷冻机组运行原理，熟习掌握开机程序和关机程序。1.2认真记录相关参数。1.3发现异常，及时报告。2．保护养护2.1每周养护一次冷冻连续:机组打扫、电源检查、更换过滤器。2。2每年请专业公司进行一次全面养护。（二）空调机、新风机1．操作规定1。1若有自控由中控室控制.1。2如无自控则由操作人员依据天气、温度、客人感觉来开闭机。1.3开机后应观察设施有无异响、异味。2．巡视内容叶轮、轴承、皮带、基础锣丝、过滤器、接水盘、压力表、温度表、水阀门、风阀门等每日二次.3．维修养护3.1每周应养护内容A．叶轮打扫；25B．轴承皮带调整;C．过滤资料更换、调整、冲洗；D．接水盘冲洗。3。2每个月养护内容A．水管疏导;B．传动装置检查、调整和更换;C．保温资料检查；D．电动机检查。(三)冷却塔1．操作巡检1.1每日两次巡视检查。1.2查察风机、风机皮带能否正常.1。3散水状态能否优异,布水能否均匀。1。4自动补水装置能否优异。2．维修养护2.1每年入冬前一定除掉塔体存水和管道存水.2。2夏天运行前检查有无伤害和漏水.每个月对冷却塔进行打扫.(四）风机盘管巡视检查项目内容周期过滤器、送风机冲洗、运行能否1次/月接水管能否畅达1次/月管道拥堵及浸透随时（五）排风机、排烟机261．每日二次检查排风机的运行状况、有无异声、异味，能否洁净、风口有无堵塞。2．每运行1500小时对风机进行加油养护.2．每个月一次会同相关部门对排烟机进行试运行。(六)空调系统保护养护1．每年夏天运行完后，一定对水系统进行全面检修、冲洗。2．冷冻机全面检修、养护、更换器件。3．运行时按期对水质进行化验(每周一次)，发现问题及时解决，每日增加循环水并加入适当化学药品.4．冬天采暖期事后对交换器冲洗、养护。5．每年二次对空调器翅片打扫。6．每班一次对膨胀水箱巡视检查。7．依据天气、季节、客人的反响及时调整空调系统的风量、水量等。三、给排水专业给排水专业所属范围一般状况下都是自动运行设施,增强巡视,检查显得更为重要.(一）巡视检查内容1．消防水泵房、仪表、状态、周边环境检查记录。2．生活水泵房、仪表、状态、周边环境检查记录。3．高位水箱、卫生、控制装置能否正常，检查记录。4．污水排水系统、卫生、控制装置能否正常,检查记录。5．卫生间。6．隔油池、厨房.7．中水系统、仪表、控制装置能否正常。上述内容均应每日一次。27(二）维修养护1．每个月养护维修项目内容各种水泵泵体洁净、浸透、联系坚固、噪音、加油水质化验不正常及时办理消防系统配合相关部分、试运行一次，不正常及时调整隔油池清理2．每年养护维修项目内容生活水箱洁净各种水泵大修、更换密封圈、换油、加固、防腐化消防水池洁净管道检查、防腐化四、弱电专业（一）卫星接收、开路电视信号1．操作规范1。1遵守国家规定，不接收、不播放不该该看的节目。1。2不得随意调整顿变天线方向。1.3操作前应认真阅读产品说明书和使用手册，未经培训不得操作设施。1.4操作前细检查电压、电流、接地。2．巡视检查每周一次检测信号强度、检查射频、声频、视频输入及输出状态，接头连接状况，信号电平控。从督查器查察信号清楚度。3．继护养护每日擦尘，按期除尘（每个月一次）,按期紧固接头(每个月一次)。(二）背景音乐及紧急广播系统1．操作规范1。1遵守国家规定，不接收、不播放不该该看的节目。281.2不得随意调整顿变天线方向.1。3操作前应认真阅读产品说明书和使用手册,未经培训不得操作设施.1。4操作前细检查电压、电流、接地。2．巡视检查每周一次检测信号强度、检查射频、声频、视频输入及输出状态，接头连接状况，信号电平控。从督查器查察信号清楚度.3．继护养护每日擦尘，按期除尘(每个月一次）,按期紧固接头(每个月一次)。（三）保安监控1．操作规范1.1遵守国家规定，不接收、不播放不该该看的节目。1。2不得随意调整顿变天线方向。1。3操作前应认真阅读产品说明书和使用手册，未经培训不得操作设施.1.4操作前细检查电压、电流、接地。2．巡视检查每周一次检测信号强度、检查射频、声频、视频输入及输出状态，接头连接状况，信号电平控。从督查器查察信号清楚度.3．继护养护每日擦尘,按期除尘（每个月一次）,按期紧固接头(每个月一次）。每个月对摄头、红外线探头进行擦尘。（四)消防1．每个月对各种探头进行一次测试。2．每半年抵消防报警设施进行一次巡检。（五）弱电维修总则1．维修操作人员应熟练掌握各种设施性能及操作方法。2．在维修操作时要细，防范破坏设施。3．未经赞同，不得擅自调整、检查、使用设施。五、装修工作内容291．楼宇天花板1.1巡视检查:污迹、下垂、变形。1.2办理方法：刷白、维修、调整。2．墙面部分2.1巡视检查：开裂、污迹.2.2办理方法：刷白、维修、调整。3．蹋脚3.1巡视检查：开裂、变形、污迹、零落.3。2办理方法:维修、调整、洁净.4．门4.1巡视检查：开裂、变形、油漆起皮、破坏。4。2办理方法：维修、调整、粉刷、更新。5．地毯5.1巡视检查：开胶、破坏。5。2办理方法：补胶、更换.三、工作单的流程1．各种请修单均应一致送到工程部特设的调换员，由调换员一致接单。请修单上内容一定填写清楚调换员记录接单时间。2．调换员依据轻重缓急和工种不一样，将请修单派往各专业工程师，由各专业工程师或领班安排实行。3．维修人员接单后准备相应工具进行维修。达成后注明维修时间和所耗费资料，并请客户签字认同后带回交给专业主管。4．工程师审查后交还调换员存案,并向相关部门返单。5．工程部一般状况下不接受电话请修，若有特别状况，事后应补工作单.6．所有正常的维修养护计划，应依据总工程师的指示填写工作单后方可进行。307．工作单按以下序次摆列优先安排：7。1人身安全、消防安全。7.2与客户相关。7.3设施故障影响到客人。7。4一般维修。7。5正常计划维修养护.8．工程师和工程部经理应常常检查或抽查工作单的履行状况。9．总工助理每周应汇总一次工作单，向总工程师报告。工作单流程表示图注：（1)工程部一般状况下不接受客户和任何电话报修，全部报修均要填写工作单。(2)特别状况，紧急状况可先进行维修,但一定后补报工作单。31第五节规章制度一、安全保卫制度1。工程部全体员工一定把安全防范意识放在重要地址，履行相关规定，共同保安部认真做好安全保卫工作。2。各岗位值班人员，一定严守岗位职责,一定对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，须马上上报领班、工程师或工程部经理。3。各班组领班须每日进行安全检查,随时除掉不安全要素，遇有重要安全隐患，须马上上报工程师或工程部经理。4。工程师须每个月组织所属员工对所辖系统及范围进行安全检查，除掉隐患,并将检查办理结果书面报告工程部经理。5。未经工程部经理赞同，任何外来人员(包含外面门、外单位领导）禁止进入所有设施房(包含电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、库房等），已经赞同者，在出入变电站、配电室、消防中心、空调主机房、危险品库房等重要部门时，一定办理登记手续，记录嘉宾姓名、证件号码、单位、出入日期及时间等.6。所有机房、设施间、库房、工作间等在无人时一定将门窗锁好.灯光调至适合程度，清理好现场.7。各机房门、设施门(盖）、库房门之钥匙的配制，一定向工程部经理提第一版面申请，经赞同后方可配制.8.所有机房、设施间、工作间等均须在门外适合地址设置警告标记。9.所有设置于公共地域内之设施、设施等一定锁好,并应设置围栏及警告标记。10。所有水池、水箱一定加盖并锁好，钥匙由设施工程师管理，没关人员不得借用，打开水池或水箱一定经工程部经理赞同,并进行登记。11。高空作业时，工作人员一定配带安全带，并进行其余有效保护措施，作业范围周边一定加设护网，防范不测坠物伤及人员或设施设施。所有运行、维修、养护、巡检工作及施工、安装、接电等均一定严格履行有关规程及规范，禁止违规操作，以保证人身及设施安全，凡违规操作者，一经发现,均扣除当月薪水200元人民币，因违规操作造成严重结果者，均马上除名。各种安全器具、脚手架、高梯等在使用前须检查其坚固靠谱性，确认安全后方可使用。3214。所有工具、仪器、仪表、资料、备件等均不得带出本物业范围之外，如因工作需要，须经工程师书面赞同，按规定办理放行手续，并做好记录。15。工程部须每三个月组织一次本物业之消防报警系统、联动系统、喷淋、消火栓系统等所有消防设施、设施之全面测试，以保证其功能正常，无故障。二、消防工程管理制度1.工程部全体员工一定把安全防火制度放在第一位,熟习掌握防火制度，能熟练使用楼宇内配置的消防工具、器具.2.消防中央监控室,一定具备以下资料、器械及钥匙.2.1一套完好正确无任何故障之火灾预告警系统及消防联动控制系统。2。2各层消火栓部署平面图，消防器械部署平面图及消防系统图。2。3一套完好、清楚、正确之各层建筑平面图，图内应注明各防火卷闸、隔火墙、危险品库房、防烟门、走火梯及太平门等。2。4一套完好、清楚、正确之排烟通风图.2。5一套煤气管道及阀门地址分布图。2.6消防联动控制关系。2.7手提灭火器数只，灭火毯数块,大厦及公寓所有备用钥匙一套。2.8紧急状况联系表一份，应列明联系人姓名、电话、寻呼机号码等.3。设施维修工作中如需使用易燃资料，一定特别注意，当心慎重,并须将易燃资料远离火源及热源.4。易燃易爆之资料存放，一定单设库房，并由专人管理，随用随领，各班组不得存放易燃易爆资料。5。不得随意挪动消防设施及器械。如发现消防设施破坏或泄漏，应马上报告上司人员。6.各工程人员在巡检或维修时，嗅到异味或思疑煤气或其余可燃气体泄漏时，绝对禁止使用明火、撞击火星、或使用对讲机、电话及开关等任何电器，防范发生爆炸。到达安全地后，马上报告上司人员或消防中心.7。任何人员如发现火情，须马上使用对讲机或电话通知消防中心火情发生之明确地址、火势状况、何种物件起火、以及目击者自己之动向。338。如发生火灾警报报警，全体员工一定认真办理，直至确立火情熄灭，或确以为误报为止.全体员工一定保持沉稳，办理报警时不行过于张扬,不得惊动客户。9。如发生火警，工程部设施运行人员一定保证相关喷淋泵、消防泵、正压送风机及风阀、排烟风机及风阀之正常运行;配电室运行人员一定保证消防设施之供电正常，并马上通知消防中心安排消防、保安人员灭火.火警发生时，工程部各岗位职责：10.1工程部经理到达消防中心,确认火警发生之楼层和报警种类，报告物业总经理，并通知工程师,安排并确认工程部消防岗位到位状况。10.2强弱电系统工程师带领一名电工到达地下三层总变电站，等候命令，负责指挥相关停送电操作,并依照工程部经理命令组织所有各层地下室人员撤离。10。3强电运行领班带领一名电工到达相关分配电室，等候工程师或工程部经理命令，履行相关停送电操作,并依照工程部经理命令组织相关人员撤离。10.4强电维修领班带领一名电工到达相关消防泵房，负责保证消防泵、喷淋泵控制系统工作正常，若有需要，马上采纳应急抢修。10。5设施系统工程师带领设施运行技工一名坚守中央控制室，依照工程部经理命令，指挥人员,停止空调主机及新风机组运行，关闭新风门.10.6设施维修领班带领一名设施维修人员到达相关消防泵房，等候命令,负责指挥消防泵、喷淋泵运行、操作及相关系统阀门操作,并作为泵房最高领导人,依照工程部经理的命令，组织泵房所有人员撤离。10.7设施运行领班带领维修技工2名，依照工程部经理命令检查相关机房、设施间、泵房、竖井，并检查正压送风风机及风阀、排烟风机及风阀之运行状况.10。8电梯维修人员负责检查电梯机房,并将电梯迫降至基层,开门放人后，除消防电梯外，其余电梯所有关闭，并保证消防电梯运行正常。10.9综合维修工程师带领其余所有工程部员工在工程部办公室候命，指挥人员增援各岗位，并依照工程部经理命令组织工程部人员撤离.10。10当班人员如发现自己值班范围内发生火情，须马上上报,依照上司指令行动.在可能的状况下，使用手提灭火器或消防栓灭火,如察觉火势扩大，应赶忙走开现场，不得单独冒险。11.火情发生时,应尽可能操作之设施：3411。1楼层失火:关闭本层及上两层、下一层之空调及新风系统，防范烟雾及火势延长.11。2空调主机房失火：关闭空调主机。11。3总变电站失火:通知上司电站停止供电，并启动应急发电机投入应急供电.11.4其余配电室失火:通知总变电站停止供电,并启动应急发电机投入紧急供电。11。5楼层空调新风机房失火：关闭新风机及新风门，切断电源。12。火警清除或确以为误报警后，须做以下工作：12.1将火灾报警系统及消防栓、喷淋泵系统复位。若有消防局官员在场，一定征得消防局官员赞同后，方可进行。12.2如喷淋系统正在洒水,应将分层阀门关闭，以便清理现场，更换喷淋头，维修损毁设施，使系统赶忙恢复正常。12.3检查受影响之楼层，并摄影及做好记录。12。4赶忙达成事故解析报告，连同照片呈交物业总经理。外来装修及其余施工之消防管理一定依照《装修及施工管理制度》履行。三、工程查收制度1.所有工程系统查收均须由发展商筹建处或发展商工程部负责及牵头.2。所有系统一定在系统正常、调试达成的状况下，连续试运行一段时间(需依据设施状况详定)，尽量检查出存在之隐患后，方可进行查收。3.在查收过程中，须以未来运行及维修为要点，进行逐项检查，如发现问题,须赶忙以书面形式通知给发展商，并做出详细记录及摄影。4.所有系统之查收，一定以获取政府相关部门签发之合格证书、使用赞同证书等相关文件为标准，并须以此做为查收合格之必需条件。5.一定要求发展商供应所有合同副本、技术资料、使用说明书、维修养护手册、调试检测报告及完工图纸、竣薪水料等所有相关工程资料，并建立档案，以备查用。6.一定清楚认识所有工程系统及设施之保修期起止日期、保修内容以及保修责任人及其联系方式，并制定承建商、供货商保修联系表备查。357。一定收齐所有由发展商、承建商、供货商等供应之备品、备件及专用工具等,盘点入库，妥为保存并做出详细清单。工程接收查收程序四、设施维修制度1.预防性保护养护1.1所有设施一定依据维修养护手册及相关规程，进行按期检修及养护，并制定相应年度、季度、月度养护计划及养护项目。1。2相关工程人员一定认真履行养护计划及养护检修项目，以便尽可能延长系统设施正常使用之寿命,并减少紧急维修之机遇.1.3养护检修记录及更换零配件记录一定完好、真实，并须由系统工程师建立设施维修档案，以便解析故障原由，确立责任。1.4各系统之保护养护计划及养护检修项目之制定由系统工程师负责，并提交工程部经理批阅；养护检修及更换零配件之记录由领班负责,并提交系统工程师及工程部经理批阅。361。5进行正常系统维修养护及检修时，如对客户使用产生影响,一定提前三天通知管理部，由管理部发出通知，确立检修起止日期及时间(须尽可能减少对客户之影响范围），以便使受影响之客户做好充分准备.设施正常检修2。紧急维修2。1一定进行紧急维修时，须马上通知工程部经理，安排相关人员马上赴现场检查状况，并按实质状况进行办理。2。2如因紧急维修，一定对客户使用产生影响时，须马上通知管理部，并由管理部向受影响之客户发出紧急通知，同时，需考虑尽量减少影响范围.2.3如发生故障之设施在保修期内，应做出适合之应急办理，以尽量减少对客户之影响，并马上通知相关供应商之保修负责人。2.4紧急维修结束后,须由领班填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将故障原由、办理方法、更换零配件之名称、规格及数目、品牌等、办理结果、故障37发生时间、恢复正常时间等向系统工程师报告，并提交工程部经理批阅。此报告由系统工程师存入设施维修档案，备查。设施紧急抢修程序3。设施的更新及系统改造3.1出于技术更新、提升效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑，工程部有责任提升对现有设施做出更新或改造之建议。3.2设施更新及改造建议，一定向物业总经理提交可行性及经济性解析报告，并须考虑总系统统运行之安全性及靠谱性。3。3因为此类工作平常没有迫切性，故须尽量安排在最有益及对客户影响最小之时间进行.五、装修及施工管理制度1.各单元业主或租户，在进行装修施工前，须将装修设计方案及比率为1:100或1:之正规设计图样、装修商之营业执照及装修资质证明副本、相关政府部门赞同文件等相关资料送交管理部,经审查赞同后方可施工.2。所有施工禁止破坏本物业之建筑结构、原有防水层、建筑外观，禁止在外窗内侧及外侧张贴或架设任何招贴、广告及任何设施设施。383。所有施工单位及人员均须在管理部办理相关登记及领取证件手续,并按施工面积每平方米100元人民币予交施工押金，接受并履行施工管理相关规定，签订文明安全施工承诺书。4。所有施工单位一定配置适合数目有效之消防器械，并将现场安全负责人之姓名、联系方法及所有施工人员名单及有效身份证件之副本交管理部存案。5。施工人员出入现场，一定按管理部指定路线出入,并只好使用管理部指定之卫生间.6.施工单位一定对现场安全负责，禁止任何人在施工现场吸烟，禁止施工人员到施工现场之外处域活动，禁止穿拖鞋、短裤及袒胸露背，禁止在本物业范围内高声喧华、随地吐痰、乱丢污物等全部不文明行为。7。禁止将易燃易爆危险品带入本物业范围以内,如工作需要，一定早先获取管理部赞同，随用随进，不得存放一天以上，并由专人慎重看守。8.如需明火作业，施工单位一定提交操作人员之专业证明及消防安全保护方案，向管理部申请，经管理部审查赞同并发出《动火证》后，方可进行。作业现场一定由有消防经验及专业证明之人员负责监护，并须配置足够数目之有效灭火器械以供发买卖外时使用。9.禁止在消防通道、步行梯、电梯、车道、车场等所有公共地方堆放物料及垃圾，所有垃圾一定由业主/租户或施工单位负责于垃圾产生当天搬出本物业范围之外。10.搬运装修工具、资料及家具、物件时，只好使用管理部指定之电梯,其实不得伤害本物业范围内所有公共及别人之设施、设施及建筑装修.11。全部噪音施工一定在管理部指定之时间内进行,不得影响别人之正常办公及休息。12.施工中一定爱惜本物业范围内之所有设施、设施及建筑、装修成品,一定对施工范围周边之所有成品采纳有效保护措施,禁止野蛮施工，如所以造成成品破坏,一定由业主/租户或施工单位负责更换、修复或照价赔偿。施工作息时间一定依照料理部之规定,如需加班施工，一定经管理部书面赞同，方可进行。施工中如需改装消防系统、空调系统、给排水系统、强弱电系统时,一定向管理部提交更正方案及正规设计图样,经管理部审查赞同后，由管理部指定人员履行，所需花费由业主/租户或施工单位担当。15。施工中如对本物业之系统运行产生影响时，如切断某些电源,关闭某些阀门，暂时拆掉某些设施等，均须早先获取管理部之赞同，并由管理部指定人员履行。3916。施工单位一定建立现场负责人及专职安全员和各专业工长构成的安全领导小组，负责施工现场的安全及文明施工的管理、督查和协调工作.工程部将建立现场督查小组，负责督查施工单位之工程进度及工程质量，以及能否依照料理部赞同之设计进行施工，包含用料督查、技术督查、安装规范督查、对本物业影响督查等。该小组负责填写施工质量记录表，交综合维修工程师及工程部经理批阅，并负责阻挡、修正不合格之施工。施工时期，管理部将派人检查施工人员之证件及施工管理制度之履行状况，施工人员一定配合检查，并遵从检查人员的管理，如施工人员不接受检查或不遵从管理，管理部有权回收其证件，禁止其进入本物业范围内。19。施工结束后，施工单位一定填写施工查收申请单，向管理部申请工程查收。工程查收由工程部施工现场督查小组负责，分项查收，并填写工程查收记录表，交综合维修工程师及工程部经理批阅，如查收合格，此表将送交管理部保存；如查收不合格，此表送交施工单位进行限时整顿，另行查收。20。施工单位及施工人员一定遵守上述规定，若有违返,管理部有权扣除施工押金或停止该项目施工，要求施工单位限时整顿，如仍无成效，管理部有官僚求业主/租户更换施工单位,并扣除所有施工押金。装修及施工管理程序40六、交接班制度1。接班人员须提前10分钟到达岗位，做好接班准备工作，更换工服。2.接班人员接班时一定检查以下工作:2.1查察上一班运行记录能否真实靠谱，听取上一班值班人员运行状况介绍，交接设施运行记录表。2.2查察上一班巡检记录表,听取上一班值班人员巡检状况介绍，交接系统设施巡检记录表。2。3检查所辖设施之运行状况能否优异,能否与运行记录、巡检记录吻合，若有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。2。4检查仪表及公用工具能否出缺、损，能否洁净，并按原位整齐摆放,若有问题，应要求上一班值班人员进行整理，若有扔掉，应记入交接班记录备注栏，并由上一班人员签字。2.5查察交接班记录中能否有上司领班及工程师公布之特别任务或安排，并在交接班记录上签字。3.接班人员在以下状况时不得接班离岗：3.1接班人员未到岗时，应通知上司领班或工程师,须在上司安排之接班人员到岗后方可进行交接班。3。2接班人员有醉酒现象或其余原由造成精神状态不良时，应通知上司领班或工程师,须在上司安排之接班人员到岗后方可进行交接班.3。3所辖设施有故障，影响系统正常运行时，接班人员须加班与接班人员共同消除故障后,方可进行交接班,此时，接班人员一定协助接班人员消除故障.3。4交接班人员对所辖值班范围之洁净卫生未做清理时，接班人员应要求接班人员做好洁净工作后，方可进行交接班。七、值班制度1。值班人员一定坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。2.值班电话为工作电话，不得长时间占用电话聊天，不得打个人电话。3.每班一定按规准时间及范围巡检所辖设施，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活,并认真填写设施运行及巡检记录，及时发现并办理设施隐患。414.须按计划及工程师之安排做好设施平常养护和维修.若有较大故障，值班人员无力办理时，应马上报告上司领班或工程师.5.值班人员用餐时，一定轮换进行，一定保持值班室内有人值班。6。值班人员一定每班打扫值班范围内之卫生，每班两次，洁净地面、窗台、门窗、设施表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之洁净卫生。八、报告制度1。各系统操作运行人员在以下状况下须在运行记录或交接班记录中书面报告运行领班：1.1所辖设施非正常操作的开停及开停时间。1.2所辖设施除正常操作外的调整.1。3所辖设施发生故障或停台检修。1.4零部件更新、代换、或加工维修。1.5运行人员短时间隔岗，须报告离岗时间及去向。1.6运行人员告假、接班、加班、倒休等.2。各系统维修人员在以下状况下须以书面形式报告维修领班：2。1履行维修养护计划时，发现设施存在重要故障隐患。2.2重要零部件的更换、取代或加工维修。2.3系统巡检时发现的隐患或故障，一定在巡检记录之备注栏中加以说明。2。4维修人员告假、加班、倒休等。3.各系统率班在以下状况下一定书面报告本系统工程师:3.1要点设施除正常操作外的调整。3。2改正运行方式。3。3主要设施发生故障或停台检修。3.4系统故障或正常检修。3。5零部件更新、改造、或加工维修。423。6领用工具、备件、资料、文具及劳保用品。3。7加班、接班、倒休、病假、事假等。3。8须与外班组或外面门、外单位联系。4.工程师在以下状况下一定以书面形式报告工程部经理：4.1要点设施发生故障或停台检修。4.2因正常检修一定停止系统正常运行而影响客户使用。4。3应急抢修及正常检修后的维修总结。4.4系统运行方式有较大改变。4.5影响本物业运行(如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修。4。6重要设施主要零部件的更新、代换或加工维修。4.7系统及设施的技术改造、移位安装、增改工程及外面施工。4.8人员调换及班组重要组织结构调整。4。9所属人员告假、接班、倒休、加班等。4.10对外面门、外单位联系、协调。4.11领用工具、备件、资料、文具及劳保用品等。4.12维修养护计划及工作计划的改正或调整。4。13每周工作小结及月度工作报告。5。除以上各项外，所有相关工作事项一定口头报告上司人员。遇有紧急事件发生或发现重要故障及隐患，可以越级报告。九、工具管理制度1。本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分，公用工具归库管员负责保存及借出，专业自用工具由系统工程师负责保存及使用,个人工具由个人自行保存使用。2。所有工具保存人一定认真负责并保持工具的完满及使用功能.工具保存人一定按期检修并养护所属工具,每个月一次,以保证各种机具的正常使用。433。工具保存人一定认真建立工具台帐,做到工具与台帐吻合。4。全体员工一定爱惜工具,一定正确使用工具，凡不正确使用工具、不爱惜工具者，将被扣除当月奖金及薪水人民币100元至300元，凡所以造成工具破坏者,将按工具原价赔偿,并同时扣罚当月薪水及奖金300元人民币。5.公用工具的借用，一定履行公用工具的暂时借用程序，借用人一定认真填写工具借用记录单,工具借用最长时间为三天，如因工作原由，需再连续使用时，一定重新办理借用手续，工具用完后马上主动归还，不得迟延。6.专业自用工具一定由系统工程师进行每日盘点,并保持完满，特别是常用小型工具，不得扔掉或破坏，若有扔掉或破坏，须由使用人照价赔偿,如未能确立使用人,则由系统工程师照价赔偿。7。借用公用工具归还时，须由库管员和使用人共同进行检验,若有扔掉或破坏,须由使用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写公用工具借用记录单，或没法确立使用人时，造成公用工具的扔掉或破坏,由库管员负责照价赔偿。8。所有工具一律不得外借，如因状况特别，一定经工程师赞同后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃办理，不得用工具干私活.9。所有工具要爱惜使用，工具按规定的使用年限到期时，无论公用工具还是个人领用工具，一律以旧换新。十、巡检制度1.巡检工作是及时发现设施缺点，掌握设施状况，保证安全运行的重要手段,各巡检人员一定按规定的时间、巡视路线、检查项目等认真履行,并认真记录。2.在巡检过程中，如发现设施存在问题，应马上用对讲机通知领班，并在可能的状况下自行除掉故障。如条件所限一时不可以办理,则一定做好暂时挽救措施后,报告领班，并将详细状况记入巡检记录备注栏.3。巡检人员在巡视达成机房、泵房、配电室、竖井等所有无人值守之设施间后,一定做到顺手锁门.4.巡检人员在巡检达成设施及其控制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等所有供配电设施后,一定将门锁好。5。各运行、维修领班，一定每日对所辖系统设施进行检查；各系统工程师一定每个月一次巡检本系统所有设施,发现问题，书面报告工程部经理，并应马上组织办理.十一、资料领取制度1。所有工具、备件、资料一定经过工程师及工程部经理签字方可领取.442。领取工具、资料一定填写领料单.3。资料使用后要在工作单上填写清楚,并经主管确认。4。剩余资料一定退回库房。十二、机房钥匙管理制度1.凡24小时价班机房，除值班人员掌握一套外，其余钥匙交工程部一致保存。2.任何人不得擅自配钥匙。3。凡非24小时价班机房,值班达成后将钥匙交24小时价班机房保存,以备发生紧急状况后，能打开机房门.4.没关人员不得借用机房钥匙。5。扔掉钥匙须马上报告。6。无人值班机房借用钥匙需登记。十三、机电设施房出入管理制度1.工程部机电设施房包含范围：1.1高压配电室1.2低压配电室1。3变压器室1.4楼层电气配线竖井房1。5各楼层空调机房1.6空调、水泵房1.7电话总机房1。8楼宇自控机房1.9监控机房1.10各电梯机房452.以上机房均为工程部的机电设施运行用房,为了保证本大楼内各机电系统正常运行，非工程部工作人员，未经赞同不得进入以上机电设施房。3。本公司内相关上司部门因检查工作，一定要进入这些场所时，应由部门经理或其指定人员陪伴，并通知当值领班开门后进入,同时在《设施房出入登记簿》上做好记录。4。凡外单位人员前来观光或相关上司业务部门前来检查工作，一定要进入这些场所时,应由部门经理或主管工程师陪伴,通知当值领班开门进入，同时在《设施房出入登记簿》上认真做好记录。5。本部门工作人员需要进入以上地址进行工作时,一定依据工作项目所规定的地点，到当值领班处办理完登记手续后，在当值人员带领下进入以上场所.工作结束后,应及时通知当值人员办理查收离场手续。6.凡外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时,一定凭早先办理好的相关施工赞同证、工作票和有效的暂时工作证件，到当值领班处办理赞同和登记手续后进入现场，在工作中不得随意操作和触动与自己工作没关的设施。工作结束后，及时通知当值人员办理查收离场手续。7。所有人员进入这些场所后，都应顺手关门，其实不得随意操作和触动与自己工作没关的设施。8。所有施工和检修人员进入现场后，不得进行与自己工作没关的活动。一定在工作中做到文明施工，并认真做到工完、料尽、场所清。9.所有人员均不得将任何没关杂物带入或贮放于这些机电设施房。十四、事故办理制度1。不需要停止运行进行维修的事故，称一般事故，由工程师检查与解析原由，提出维修建讲和责任事故原由，汲取教训，记录在案，并报告总工程师.2.被迫停止运行一定进行维修的事故,称重要事故，应及时报告工程师，由工程师组织检查解析，提出维修建议报