入门房地产基础知识培训

1房地产基础知识培训2房地产基本术语3单元式住宅单元式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多层住宅。4框架结构住宅框架结构住宅：是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩，浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。高层住宅多为框架剪力墙结构5框架结构图片6开间和进深

开间：住宅的宽度，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。一般参数3-4.5米进深：住宅的实际长度，是指一间独立的房屋或一栋居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。一般参数4-6米为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。7层高和净高层高：指下层地板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。一般参数为2.7—2.9米净高：指下层地板面表面到上层楼板面下表面之间的距离。关系：净高＝层高－楼板厚度8户

型

图是按一定的比例绘制的住宅建筑的水平剖面图。 一些房地产开发和销售企业，为了使购房者更全面地了解住宅的基本情况，往往在平面图上配置家具的尺寸和位置，便于人们的联想和识别。9楼层平面图户型楼层平面位置图标明户型在楼层平面中所处的位置10小区规划图11商品房商品房是指指具有经营营资格的房房地产开发发企业（包包括外商投投资企业））开发经营营的住宅。。商品房的价价格由成本本、税金、、利润、代代收费用以以及地段、、层次、朝朝向、质量量、材料差差价等组成成。12商品房效果果图13经济适用房房是指由政府府扶持的具具有经济性性和适用性性特点的社社会保障商商品住宅。。这类住宅宅应减免工工程报建中中的部分费费用，其成成本略低于于普通商品品房。购买对象是是城镇常住住户口的中中低收入家家庭，重点点是公务员员、教师、、科技人员员和国有企企业、事业业单位职工工。14经济适用房房——北京回龙观观小区15商品房的““五证”、、“两书””1、《国有土地使使用证》：本证是证证明土地使使用权，向向国家支付付土地使用用权出让金金而获得了了在一定年年限内某块块国有土地地使用权的的法律凭证证。住宅用用地使用年年限70年（商业用用地50年）。2、《建设用地规规划许可证证》：本证是建建设单位在在向土地管管理部门申申请征用、、划拨土地地前，经城城市规划行行政主管部部门确认，，且建设项项目位置和和范围符合合城市规划划的法定凭凭证。3、《建设工程规规划许可证证》：本证是有有关建设工工程符合城城市规划要要求的法律律凭证，其其核发的目目的是确认认建设单位位建设活动动的合法地地位，保证证有关建设设单位和个个人的合法法权益。该该证件同时时也是建设设活动中接接受监督检检查时的法法定依据。。4、《建设设工工程程施施工工许许可可证证》：本本证证是是建建筑筑施施工工单单位位符符合合施施工工各各种种条条件件、、允允许许其其开开工工的的批批准准证证件件。。5、《商品品房房销销售售许许可可证证》和《商品品房房预预销销许许可可证证》：此此两两证证是是市市、、县县人人民民政政府府房房地地产产行行政政管管理理部部门门允允许许房房地地产产开开发发企企业业销销售售商商品品房房的的批批准准性性证证件件。。16商品品房房的的““五五证证””、、““两两书书””两书书：：房房地地产产开开发发商商在在商商品品房房交交付付时时，，应应当当向向购购买买人人提提供供《住宅宅质质量量保保证证书书》和《住宅宅使使用用说说明明书书》。《住宅宅质质量量保保证证书书》用于于明明确确开开发发商商应应承承担担的的保保修修责责任任，，《住宅宅使使用用说说明明书书》的作作用用是是向向业业主主提提示示合合理理使使用用住住房房的的注注意意事事项项。。《住宅宅质质量量保保证证书书》的内内容容：：1.工程程质质量量部部门门核核验验的的质质量量等等级级；；2.保修修范范围围；；3.保修修期期；；4.用户户报报修修的的单单位位；；5.答复复和和处处理理的的时时限限。。《住宅宅使使用用说说明明书书》的内内容容：：1.开发发单单位位、、设设计计单单位位、、施施工工单单位位，，委委托托监监理理的的应应注注明明监监理理单单位位；；2.结构构类类型型；；3.装修修、、装装饰饰注注意意事事项项；；4.上水水、、下下水水、、电电、、燃燃气气、、热热力力、、通通讯讯、、消消防防等等设设施施配配置置的的说说明明；；5.有关关设设备备、、设设施施安安装装预预留留位位置置的的说说明明和和安安装装注注意意事事项项的的说说明明；；6.门、、窗窗类类型型，，使使用用注注意意事事项项；；7.配电电负负荷荷；；8.承重重墙墙、、保保温温墙墙、、防防水水层层、、阳阳台台等等部部位位注注意意事事项项说说明明；；9.其他他需需要要说说明明的的问问题题；；10.住宅中配置的的设施、设备备，生产厂家家的使用说明明书。应注意的事项项：1.“两书”的交付付时间为：商商品房交付的的时间；2.商品房的保修修期以将竣工工验收的住宅宅交付用户使使用之日起计计算；3.两书制度执行行1998年建设部颁布布的《商品住宅实行行住宅质量保保证书和住宅宅使用说明书书制度的规定定》。17容积率、建筑筑密度、绿化化率容积率：建建筑面积／占占地面积建筑密度：所所有基底面积积之和／占占地面积绿化率：绿绿地面积／占占地面积18房屋使用率指房屋的使用用面积／建筑筑面积一般来讲，塔塔楼的使用率率在70—80%。板楼使用率在在75—85%，别墅最高，，能达到90%以上。19起价、均价、、最高价起价：销售价格中最最低价格均价：销售价格相加加之和数／单位建筑面积积的和数最高价：销售价格中最最高的价格20低层住宅是指1-3层高的住宅主要指：（一户）独立立式住宅别别墅（二户）连立立式住宅（多户）连排排式住宅（（townhouse)特点：低层住住宅与多层和和高层住宅相相比，最具有有自然亲和性性，宜人的居居住氛围。但但受到土地价价格与利用效效率、市政及及配套、规模模位置等客观观条件的限制制，总体供应应量有限。21低层表现形式式22多层住宅、小小高层、高层层住宅多层住宅多层住宅指：：4-6层高的住宅。。小高层住宅主要指9-11层高的住宅。。高层住宅一般至12层以上的住宅宅。23高层建筑24期房指开发商从取取得商品房预预售许可证开开始至取得房房地产权证大大产权止，在在这期间的商商品房称为期期房。消费者者在这一阶段段购买商品房房是应签预售售合同。期房也称楼花花25现房是指开发商已已办妥房地产产权证大产权权证的商品房房，消费者在在这一阶段购购买商品房时时应签订出售售合同。在现场主要检检验质量问题题：如看各厅厅室过道的地地面，墙面、、顶棚、门窗窗、电话插孔孔是否合理等等等26尾房是指销售进入入尾声的房子子。通常指楼楼盘销售后其其剩余的一部部分房屋，一一般占整个楼楼盘的10%——20%左右。如果楼盘运作作好，可能在在短期内销售售空，否则会会剩余部分尾尾房。27跃层住宅是指有上下两两个楼面，卧卧室，起居室室、客厅、厨厨房、卫生间间及其他辅助助用房，上下下层之间的通通道不通过公公共楼梯，而而采用户内独独用的小楼梯梯。28复式住宅受跃层式住宅宅设计购想启启发，由香港港设计师李鸿鸿仁首先设计计，是一种经经济型住宅。。每户仍分上下下层，实际是是在层高较高高的一层楼中中增建一个夹夹层，两层总总层高一般不不小于3.3米。29跃层住宅30拼装房装配式住宅的的通俗称呼，，他的全称是是预制装配式式住宅，是将将预先在工厂厂生产的部材材运到现场，，进行装配而而建成的住宅宅，在欧美及及日本被称作作产业化住宅宅或工业化住住宅。这种住宅由三三种结构：钢钢筋混凝土结结构、木结构构、轻量钢结结构。面积以以100-200平米最多。31水景住宅、旅旅游房地产水景住宅：水景住宅就是是依水而建的的住宅。“水水之北为阳，，山之南为阳阳。”旅游房地产：：休闲度假村、、产权酒店、、海景住宅等等旅游置业项项目。所有这这些以旅游、、休闲度假为为主题置业，，可称为旅游游房地产。32townhouse住宅指城区住宅，，多指连排别别墅，一般3-5层。特点：1、多建于市郊郊区域2、高绿化率和和优美的小区区景观，居住住环境更贴近近自然3、住宅居住功功能齐全33Penthouse住宅概念来来源于于美国国，指指屋顶顶上的的房间间，可可称为为空中中别墅墅。小小进深深，大大开间间，采采光通通风极极好。。超大平平台，，又有有私家家花园园。34商品房房买卖卖合同同基本本内容容1、用地地依据据、商商品房房坐落落位置置、商商品房房交付付使用用时间间2、总价价款、、付款款方式式、付付款时时间3、建筑筑面积积、套套内面面积、、分摊摊面积积4、商品品房销销售方方式5、商品品房屋屋的产产权性性质、、产权权登记记约定定的期期限和和有关关方责责任6、发生生变更更的约约定7、关于于房屋屋设计计标准准、房房屋质质量的的承诺诺和责责任8、合同同约定定面积积与实实测面面积发发生差差异的的处理理9、违约约责任任35水箱供供水指在楼楼盘顶顶部的的屋顶顶水箱箱，由由泵房房将水水抽至至屋顶顶水箱箱，在在会留留下来来满足足各层层用水水。弊病：：长期期使用用形成成二次次污染染，特特别是是积淀淀水垢垢后容容易产产生有有害细细菌，，有些些住宅宅区的的楼顶顶水箱箱由于于管理理不善善，没没有做做到定定时清清洗，，甚至至长出出青苔苔，严严重污污染水水源的的清洁洁。36变频供供水是指取取消了了屋顶顶水箱箱，居居民生生活用用水直直接来来自设设立在在小区区的变变频泵泵房输输入，，从而而大大大提高高了用用水质质量。。而且，，也使使得设设计楼楼盘外外观更更为简简洁，，更为为美观观。将将成为为完善善供水水配套套质量量上的的发展展趋势势。37物业管管理物业管管理是是物业业管理理企业业接受受房屋屋产权权人或或业主主委员员会的的委托托，依依照物物业管管理合合同或或者协协议，，对已已投入入使用用的各各类房房屋建建筑和和附属属配套套设施施及场场地进进行管管理，，同时时对房房屋区区域周周围的的环境境、清清洁卫卫生、、安全全保卫卫、公公共绿绿地、、道路路养护护等实实施统统一管管理，，并向向住用用人提提供多多方面面的综综合性性服务务。38物业管管理39物业管管理费费用1、管理理、服服务人人员的的工资资和按按规定定提取取的福福利费费2、公共共设施施、设设备日日常运运行、、维修修及保保养费费3、绿化化管理理费4、清洁洁卫生生费5、保安安费6、办公公费7、物业业管理理点为为固定定资产产折旧旧费8、法定定税费费40小区车车位标标准普通住住宅，，按每每千户户300～500个车位位为标标准设设置中高档档商品品住宅宅按每每户1个车位位标准准设置置，高高档公公寓和和别墅墅按每每户1～3个车位位标准准设置置目前车车位的的价格格不等等，一一般从从6～11万左右右。41公共维维修基基金指住宅宅楼房房的公公共部部位和和公用用设施施，设设备的的维修修养护护基金金。用于对对住宅宅楼房房公共共部位位和共共用设设施、、设备备的维维修、、养护护。商品房房的公公共维维修基基金为为总房房款的的2%。42购买商商品房房付款款方式式1、一次次性付付款2、按揭揭付款款银行按按揭公积金金按揭揭3、分期期付款款4、其他他付款款方式式例例如：：5%首付款款等43公用建建筑面面积分分摊规规定可分摊摊的公公用建建筑面面积：：大堂、、公共共门厅厅、走走廊、、过道道、公公用厕厕所、、电梯梯前厅厅、楼楼梯间间、电电梯井井、电电梯机机房、、垃圾圾道、、管道道井、、消防防控制制室、、水泵泵房、、水箱箱间、、冷冻冻机房房、消消防通通道、、交电电室、、煤气气调压压室、、卫星星电视视接收收机房房、值值班警警卫房房、物物业管管理用用房等等以及及其他他功能能上为为该建建筑服服务的的专用用设备备用房房44不应分分摊公公用建建筑空空间仓库、、机动动车库库、非非机动动车库库、车车道、、供暖暖锅炉炉等，，作为为人为为防工工程的的地下下库、、单独独具备备使用用功能能的独独立使使用空空间售房单单位自自营、、自用用的房房屋为多栋栋房屋屋服务务的警警卫室室、管管理（（包括括物业业管理理）用用房但每个个项目目自身身有其其特点点，具具体可可见每每个项项目的的公摊摊原则则。45购房应应缴纳纳的相相关税税费购买房房产时时涉及及到的的税共共有8种，包包括营营业税税、城城市建建设维维护税税、教教育费费附加加、固固定资资产投投资方方向调调节税税、房房产税税、印印花税税、城城镇土土地使使用税税和契契税。。个人购买住住宅要缴纳纳的税是印印花税和契契税46装修标准主要是项目目的基本装装修情况介介绍。如：大堂、、公共走廊廊、窗、门门是合同的附附件之一47印花税、契契税什么叫印花花税印花税是对对经济活动动和经济交交往中书立立、领受凭凭证征收的的一种税。。什么叫契税税契税是指房房屋所有权权发生变更更时，就当当事人所订订契约按房房价的一定定比例向新新业主征收收的一次性性税收。他他是对房地地产产权变变动征收的的一种专门门的税种。。48商品房预售售商品房预售售也称楼花花买卖，是是指房地产产开发企业业与购房者者约定，由由购房者交交付订金或或预付款，，而在未来来一定日期期拥有现房房的房产交交易行为。。其实质是是房屋期货货买卖，买买卖的只是是房屋的一一张期货合合约49商品房预售售条件已交付全部部土地使用用出让金，，并取得土土地使用权权证书，土土地使用权权未经抵押押持有建设工工程规划许许可证按提供预售售的商品房房计算，开开放上投入入开发建设设的资金应应达到工程程建设总投投资的25%以上，并已已确定施工工进度和竣竣工交付时时间同金融机构构已经签订订预售款监监管协议50取得商品房房预售许可可证

应当当提交的资资料和证件件1.开发经营企企业的营业业执照；2.建设项目的的投资立项项证明文件件；3.工程施工进进度计划；；4.投入开发建建设的资金金已达工程程建设总投投资的25%以上的证明明材料；5.商品房预售售方案，方方案中应当当说明商品品房的位置置、装修标标准、交付付使用日期期、预售总总面积、交交付使用后后的物业管管理等内容容；6.需向境外预预售的应当当同时提交交允许境外外销售的批批准文件51商品房的销销售面积如如何测算商品房按““套”或““单元”出出售，商品品房的销售售面积为购购房者所购购买的套内内或单元内内建筑面积积与应分摊摊的公用建建筑面积之之和，即：：商品房=套内建+分摊的公用用销售面积筑筑面积积建建筑面积积52预售合同约约定的商品品房面积与与建成后实实测面积有有出入的处处理办法实测面积与与暂测面积积存在一定定范围（如如3%）内的误差差，不视为为卖方违约约；但双方方应按实测测面积和合合同约定的的单价重新新结算，多多退少补。。若实测面面积与暂测测面积的误误差超过一一定范围(如3%）视为卖方方违约，卖卖方应承担担违约责任任，买房也也可以把这这一情况视视为解约的的原因。53房地产转让让房地产转让让是指土地地使用权人人和房屋所所有权人通通过买卖、、交易、赠赠与、继承承等方式，，将房屋的的所有权和和相应的土土地使用权权（二者统统称为房产产产权）转转移给他人人的行为。。54办理房地产产转让的手手续1.签订书面转转让合同；；2.在合同签订订后30日内持房地地产权属证证书、当事事人的合法法证明、转转让合同等等有关文件件向房地产产所在地的的房地产管管理部门提提出申请；；3.房地产部部门对提提