房地产物业投标流程和标书范文

物业投标流程和标书样本流程项目实施招标公告和招标文件获取，需交纳招标文件资料费1招标发布业主处234招标文件阅读理解公司投标项目部公司投标项目部公司办公室根据招标文件内容实地勘察准备招标文件要求的证件根据招标文件要求制定标书，技术标、商务标分别制定封面查验投标文件的文字和格式准确性，防止出现废标状况交纳投标保证金，制作正式标书，检查封口，递交投标书开标日，准备招标文件中要求查验的所有复印件原件5678公司投标项目部公司审核部门公司财务部门投标负责人**保障房小区物业管理方案1、商务报价书（开标一览表）采购编号:

SCZW2014B02项目名称:******保障房小区物业管理项目序号名称月支出（元）

年支出（元）备注123456主任80096001680026400264009360043200兼职，每月补贴

1000

元水电工勤杂工卫生保洁保安14002200220078003600兼职，计

0.5

人工资2

人兼职，计

1

人工资24

小时值班其他费用其他所有费用大写：贰拾壹万陆仟元整小写：216000.00

元合计注：1、以上报价为一年的报价，本次招标服务期为一年，合同期满后考核合格的可续签一年，但价格同第一年。期间供应商应自行考虑价格波动风险。2、其他费用为除上表前

5

项外的费用，如小区内公共用电、水（如路灯、保安室用电用水等）、税费、设备材料费、保险费、管理费等一切费用。供应商名称

:（盖章）_______________法定代表人或委托代理人（签名或盖章）:_________________签字日期:_2014_年_9_月_24_日3**保障房小区物业管理方案2

公司营业执照副本复印件3、资质证书复印件4、相关人人员岗位证书4**保障房小区物业管理方案5、投标承诺函***房地产管理处（***住房保障中心）：_**市**物业管理有限公司_(投标人全称)授权___程紫珠__

(委托代理人姓名)__物业服务中心副主任_(职务、职称)为全权代表，参加贵方组织的采购编号：SCZW2014B02，******保障房小区物业管理

(招标编号、招标项目名称)招标的有关活动，并对此项目进行投标。为此：我方同意在投标人须知规定的开标日期起遵守本投标书中的承诺且在投标有效期满之前均具有约束力。1、我方承诺已经具备《中华人民共和国政府采购法》中规定的参加政府采购活动的投标人应当具备的条件：（1）具有独立承担民事责任的能力；（2）遵守国家法律、行政法规，具有良好的信誉和商业道德；（3）具有履行合同的能力和良好的履行合同记录；（4）具有良好的资金、财务状况及依法缴纳税收和社会保障资金的记录；（5）产品及生产所需装备符合中国政府规定的相应技术标准和环保标准；（6）没有违反政府采购法规、政策的记录；（7）没有发生重大经济纠纷、经济犯罪和走私犯罪记录；（8）符合招标文件要求的其他资格条件。2、提供投标须知规定的全部投标文件，包括：资格证明文件正本

1

份，副本

2

份；技术投标书正本

1

份，副本

2

份；商务投标书正本

1

份，副本

2

份；投标人须知要求的投标人提交的全部文件；由采购代理机构开具的金额为

4000

元

的投标保证金收据；按招标文件要求提供和交付的货物和服务的投标报价详见商务报价表。3、保证忠实地执行双方所签订的合同，并承担合同规定的责任和义务。4、保证遵守招标文件中的其他有关条款。5、如果在开标后规定的投标有效期内撤回投标，我方的投标保证金可被贵方没收。6、我方愿意向贵方提供真实完整的任何与该项投标有关的数据、情况和技术资料。若贵方需要，我方愿意提供我方作出的一切承诺的证明材料。7、我方已详细审核全部招标文件，包括招标文件的澄清或修改文件（如有的话）、参考资料及有关附件，确认无误。5**保障房小区物业管理方案8、我方将严格遵守《中华人民共和国政府采购法》第七十七条规定：投标人有下列情形之一的，处以采购金额

5‰以上

10‰以下的罚款，列入不良行为记录名单，在一至三年内禁止参加政府采购活动；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，由工商行政管理机关吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）提供虚假材料谋取中标、成交的；（二）采取不正当手段诋毁、排挤其他投标人的；（三）与采购人、其它投标人或者采购代理机构恶意串通的；（四）向采购人、采购代理机构行贿或者提供其他不正当利益的；（五）在招标采购过程中与采购人进行协商谈判的；（六）拒绝有关部门监督检查或提供虚假情况的。9、我方的投标文件在开标后

90

天内有效。与本投标有关的一切往来通讯请寄：地址：**市解放街

716

号电话编：

_

323300

_传真定代表人或委托代理人签字或盖章_____________投标人盖公章_____________________日

期：__2014_年_9_月_24_日注：1、未按照本投标函要求填报的投标函将被视为非实质性响应投标，从而导致该投标被拒绝；2、需同时提供投标保证金收据原件（手持）。6**保障房小区物业管理方案6、法人授权委托书***房地产管理处（***住房保障中心）：本授权书声明：注册于**市**物业管理有限公司的法定代表人代表本公司授权***，物业服务中心副主任为本公司合法代理人，就贵方组织的有关******保障房小区物业管理（采购编号：SCZW2014B02）的投标及合同的执行、完成，以本单位名义处理一切与之有关的事务。本授权书于

2014

年

9

月

24

日签字生效，特此声明。委托单位：（公章）法定代表人：（签字或盖章）签发日期：2014

年

9

月

24

日_______________________________________________________________________附：1、全权代表人工作单位：物业服务中心职务：

副主任身份证号码：*******************

性别：女2、委托人企业法人营业执照号码：年龄：41地址：**市解放街

716

号注册资金：100

万经济性质：

私营经营方式：私营经营范围：商业管理、物业管理、保洁服务、停车管理等3、附法定代表人和委托代理人身份证复印件法人代表身份证复印7**保障房小区物业管理方案管理人员身份证复印件8**保障房小区物业管理方案7、投标人参标申请表**市**物业管理有限公司机构代码编号营业执照编号注册日期55475716-0投标人名称投标人地址注册资金*************市解放街

716

号壹佰万元二○一○年四月二十九日投标人网址法定代表人E-mail***电话：*********电话：手机：*************联系人主营项目手机；物业管理、地面清扫、垃圾清运、保洁服务、管道疏通、绿化管理及维护、停车服务。兼营项目本单位申请参加下列采购项目的投标：采购编号招标项目是否参加投标******保障房小区物业管理1SCZW2014B02是234填报单位签章：法定代表人或委托代理人（签字或盖章）：填报时间：2014

年

9

月

24

日9**保障房小区物业管理方案8、投标人资格声明（一）名称及概况：1．企业名称：银行开户名称：开户银行：**市**物业管理有限公司**市**物业管理有限公司帐号：企业详细地址：**市解放街

716

电真：话法定代表人姓名：***3．项目联系人：姓名

***

职务：办公室副主任

电话

********手机

*********4．注册地址：**市解放街

716

号5．注册资金：

壹佰万元自有资金：

壹佰万元企业人数:

150

人6．企业性质：

有限责任公司7．主要经营地点：

**市如有派出机构，请列出名称及详细通讯地址如下：________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________兹证明上述声明是真实、正确的，并提供了全部能提供的资料和数据，我们同意遵照贵方要求出示有关证明文件。投标人名称（盖章）：______________________________签字人职务和部门：_________________________法定代表人或委托代理人（签字或盖章）：________________________签字日期：____2014

年

9

月

24

日___8、其他资料（招标文件中要求提供的及资信评分办法中涉及的资料）10**保障房小区物业管理方案采购编号：**********项目名称：**县***保障房小区物业管理技术标投标文件**市**物业管理有限公司2016

年

9

月11ClicktoeditMastertitlestyleClicktoeditMastersubtitlestyleClicktoeditMastertitlestyleClicktoeditMastersubtitlestyle**保障房小区物业管理方案第二章项目基本情况和物业管理定位一、小区概况小区规划面积

9426.8

平方米，建筑面积

18906.9

平方米，建筑占地面积为

3258.2

平方米。小区总户数：218

户；绿地率

32%；室外公共机动车停车位：10

个；非机动车和摩托车棚面积：188.1

平方米。本小区的定位是为业主单位管理好小区的公共财产，服务好广大租户。二、前期介入1、

配合发展商顺利验收入伙及时跟进项目开发进度，配合业主单位做好细致验收和入伙程序，围绕以客户为中心的服务宗旨，建立一整套完善的入伙管理服务流程并进行提前演练。2、强化员工素质，加强规范培训精心选拔人才，定期组织岗前、岗后培训，提升员工专业素质，强化文明礼仪规范标准。让业主享受优质的服务，确保服务的高品质。3、

营造健康和谐的社区氛围为业主提供形式多样的休闲娱乐服务项目。精心设计营造轻松和谐的社区文化氛围。三、

物业管理目标1、按照国家建设部颁发的《全国物业管理示范小区检验标准》的要求和我们《管理服务质量标准》提供物业基础服务，营造安全、宁静、自由、舒适的高尚社区生活环境；2、导入

ISO9000

质量管理服务体系并持续改进，使得我们的管理服务工作实现标准化、规范化、程序化。3、主要管理服务指标14**保障房小区物业管理方案·

房屋及配套设施设备和相关场地完好率达

95%；·

房屋零修、急修及时率达

98%；设备设施维修及时率及完好率达

98%；维修工程质量合格率达

100%；维修工作回访率达

30%；消防设施设备完好率达

98%；·

小区内道路完好率及可使用率达

95%；·

清洁、保洁率达

98%；·

绿化乔灌木、草坪和园林建筑附属设施完好率达

98%，苗木成活率达

98%；·

管理服务质量有效投诉处理率达

100%、处理及时率达

98%；·

业主/住户对物业管理满意率达

95%，满意度达

90%；·

因物业管理原因导致重大责任事故和刑事案件发生为

0；四、

用专业，让业主单位更放心1、配合发展商进行租金的收取，解除后顾之忧；2、积极配合业主单位，单项工程及配套的接管验收、交接工作，进行机电设备的测试检验，接管验收内容包括主体结构、屋面与楼地面、装修、电气、水、卫、消防、附属工程等，还包括场地清除、临时设施与过渡房的拆除清理完毕等等，同时相应的市政、公建配套工程和服务设施也应达到质量要求。实行专人专项负责，成立专项协调小组，协助业主单位处理工程及配套质量问题；同时做好客户工作，做到提前预防客户投诉，快速解决客户投诉，配合业主单位平息投诉。坚决杜绝：“工程质量问题就是发展商的”这种推卸责任的常规做法，对发展商和业主负责。3、对空置房进行规范细节管理；（1）

与房管处紧密配合，建立空置房档案并及时根据租户情况调整档案；（2）

对空置房保持良好状态进行细节规范管理。15**保障房小区物业管理方案五、

让业主更满意1、我们的管理思路：以低廉的收费价格、规范的管理手段，营造高品位的居住环境，提供优质高效的服务，满足居民的合理需求，创造文明居住区的物业管理典范；2、换位思考，亲情服务，提倡个性化管理。“想居民所想”是物业管理中服务理念的基础。物业公司管理水平的高低，不仅仅是取决于小区的环境是否整洁，治安是否良好，还取决于是否能赢得居民的心，是否尊重居民权；六：建社区活动基金，提供丰富的社区文化服务。（1）：活动基金：完全由管理公司从管理费收入中提取，专项用于提升和开展社区业主/住户文化活动；（2）：基金额度：为社区每月收取管理费总额的

1%；（3）：活动组织：客服中心。第三章

前期物业管理操作方案一、

总体工作思路1、根据前期物业管理阶段的特点，我们将按照项目的建设情况进行管理处的筹备、服务人员的招聘和培训、物业的接管验收、入伙准备工作等；2、业主入住阶段合理安排入伙时间，高效迅速办理入伙手续，完善入住期配套服务和组织便民服务措施；3、二次装修管理进行严格审批、管理、巡查和组织验收，不留隐患；同时做好业主宣传引导工作。16**保障房小区物业管理方案二、

物业管理前期管理阶段1、筹备管理处。我们将根据项目的实际情况筹备管理处事宜，包括建议管理处办公位置、组建服务队伍、管理机构设置，以及管理处内部装修布局、购置各类通讯器材、清洁绿化器具、治安消防装备、维修器具、办公用品等，以及准备各类资料、印刷各式记录表格、信函等；2、员工培训计划。物业管理属于服务行业，物业管理服务中的第一线管理人员，如管理员、维修工、保安员、清洁工等，必须接受系统的、专业的训练，除现代化物业管理知识外，还应包括职业道德、礼仪礼貌等课程。培训时，理论和实务并行。配合适当演习，熟悉及实际体会突发事件应变措施及程序。3、物业接管验收。物业接管验收包括物业管理公司与发展商之间的验收及管理处与业主之间的移交验收。验收前，预先制定好验收计划，做到有序进行。为了更好地做好物业移交工作，事先制定好物业移交程序，提示应知事项，如入伙流程、装修须知等，对移交时检查中发现的用户单元内的工程遗留问题及时通知施工单位和发展商，并跟踪施工单位进行整改。4、施工期间的管理。*****保障房将分为两期开发，将出现施工和居住长期并存的局面。因此在前期物业管理阶段，我们将严格划分生活区域和施工区域，并分别进行针对性的管理。1、生活区。对已经接管入住的管理范围进行封闭式管理。一期与二期之间进行有效的分割和围墙封闭，并建议在围墙上配置智能化安全防范系统，以保证区域内秩序得到很好的维护；2、施工区。进行严格的施工人员管理制度，确保施工工人只限于既定的施工区域工作，并17**保障房小区物业管理方案明确工人身份，保证管理处对施工秩序和安全管理的有效控制；同时督导施工单位的施工行为，确保施工单位的工程负责人身份和联系方式，规范施工现场行为。三、

业主入伙阶段1、做好清洁卫生工作，进行室内外大扫除，清扫道路，让业主享受一个清洁的优美环境；2、制定管理制度及与业主签订入住契约。向业主发出入伙通知书，明确入伙时间，入伙须知，收费标准，入伙验收手续，入住人员登记，签订《住户手册》、办理钥匙移交登记、装修报审等相关规章制度；3、物业移交。管理处直接参与了物业的接管验收，因此对施工质量有了清楚的了解，完全能负责向业主进行物业的移交并办理移交手续。如发现遗留问题进行详细记录并进行分类，属施工单位遗留问题则积极与发展商和施工单位联系解决；4、加强治安和服务质量。入伙期间的治安管理非常重要，人员的频繁出入小区会产生秩序混乱，需加派人手；入伙期配套服务务求完善，保障道路通畅，手续安排合理，并进行适当的便民服务措施；5、加强交通、车辆管理。（1）

合理规划停车区域，地面停车场划出停车位置线，完善各种标识和必要的车辆管理设施（如减速线、反光镜、限位杆等）；（2）

由保安人员进行车辆交通指挥，疏导车辆进出，定时巡视地面停车场，监护车辆的安全，发现问题及时处理；（3）实行车辆进出登记制度，并根据实际情况可采取车辆凭证出入制度。6、举办简洁活泼的入伙仪式，邀请广大业主以及相关政府主管部门、发展商等领导、相关媒体进行参与，以体现业主开创新生活的信心和美好愿望；18**保障房小区物业管理方案7、营造文化氛围，创造文明生活。根据**保障房小区特点，我们将针对性地制订社区文化活动安排，尤其在入伙期内创造各种机会和条件促使居民尽快相互熟悉、了解，积极融入社区，和谐社区，服务社区，共同营造文明舒适的居住环境。第四章

**保障房小区后期管理一、

组织架构和管理模式1、

管理处组织机构图**保障房小区物业中心客服中心财务中心清洁维修保安收款客服2、组织机构图说明：★

**保障房小区管理处组织机构设置的原则是精干、高效、一专多能，管理处实行公司领导下的主任负责制。19**保障房小区物业管理方案★

管理处内部采用直线智能结构，实行垂直领导，减少管理环节，提高工作效率。★

管理处主任、各项目中心主管、班长属管理层，其余为操作层。二、人员配备部门职位主任人数（人）备注管理处工程部环境部安全部后勤部112318水电工保洁员保安员勤杂工合计20**保障房小区物业管理方案三、

运作流程与管理机制1、管理处运作流程机构组建组

织员

工入住手续办理须知装修审批、智能化系统学习设施清洁安全车辆档案资产财务社区客户商业21**保障房小区物业管理方案2、

工作巡查流程：管理处主任每天发现员工优填写绩优奖励报送公司财务部实施并中央监控中心统计、汇总、统计、分析后发现管理事务填督查问责单责任人采取正处理好及时汇3、

投诉处理流程规范接听来电聆听客人投诉记录投诉内容道歉，了解情况非我方责任并且我们不一般投诉，及时有疑难问题马将处理过程详能解决的，及时解释说明将处理过程详细记录将处理过程详22**保障房小区物业管理方案4、内部封闭回路管理机制指挥机构策划机构指令执行机构监督机构反馈渠道在上述过程中，最重要的是反馈渠道这一环节，这个环节包括硬件和软件两方面。硬件按照

ISO900

国际质量保证体系控制方式。例如《与业主沟通程序》，每月公司品质管理将对业主进行一次意见调查，并发放《业主意见调查表》，回收后由管理处主任亲自处理给予回复，这样便于进行经营管理决策时，随时了解服务现状及业主满意程度。5、管理信息反馈机制信息源：业主、住户、租户、发展商、主管部门、上级公司、其它渠道管理处各部门执行结果管理处收集处理信息操作人员**保障房小区物业管理方案执行过程四、

服务管理人员培训及管理1、

培训计划、方式类别培训对象培训时间培训内容培训方式效果考核授课部门新招员工入职前公司概况公司制度人事制度仪容仪表岗位职责安全知识消防知识物业管理软件使用方法集中授课现

场

问

答

人

力

资

源结合笔试部

及

外

聘专家岗前培训管理员上岗前一周操作演示

上

机

操

作考核管理部管理员每周一次

处理业主投各二小时

诉服务技巧装修管理及现

场

提

问

**保障房在岗培训技术人员结合笔试小区管理处讲座催缴费用方法，文件资料管理24**保障房小区物业管理方案全体员工每月二次

物业管理法每

年

底

组

**保障房规，各种工

以班组为

织考核作手册，工

单位学习小区管理处作职责要求外

部

培

训

管理

/

特岗

政府主办部各

相

关

培

参

加

统

一规定课程取证财务人员门安排时间训中心考试2、

培训系统管理工作流程按内容划分：目标计划工作应用组织实施考核评估按部门划分：公司行政考

核管理处职能部门3、

培训档案管理每项培训，包括基础培训、上岗培训和临时培训等，培训负责人应认真作好记录，并在培训结束后将培训记录归档。送外培训、受训人员必须认真填写培训记录并在培训结束后连同取得的培训结业证书送交办公室保存，培训记录要求保存三年。五、管理规章制度1、管理规章制度25**保障房小区物业管理方案建立健全的规章制度体系是实现科学化、规范化和制度化管理的基础。我公司在物业管理实践中，形成了一整套涵盖物业管理运行过程各要素的制度体系。1、ISO9000

质量管理体系文件公司已建立并运行了

ISO9000

质量管理体系，并将严格按照质量管理体系的要求，对小区实施标准化、专业化、规范化管理，规范业主、使用人、社区、企业管理行为，共建舒适、安全、文明的居住环境。公司的

ISO9000

质量管理体系文件分为四个层次，第一层次是《质量手册》，第二层次是程序文件，第三层次是作业文件，第四层次是工作记录表格。2、管理服务标准（1）全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则（2）物业管理服务质量检验标准（3）各岗位工作标准3、管理服务人员考核制度（1）目标管理责任书（2）员工考勤管理制度（3）人力资源控制程序（4）员工考核评分表（5）奖惩制度（6）各种管理规章4、各种公众职责26**保障房小区物业管理方案2、档案管理制定规章制度确定档案的内容档案的收集、接收整理、分类、编目按统一格式装订、NO检

查YES存档保管1、档案分类27**保障房小区物业管理方案按照档案管理要求和公司

ISO9000

质量体系文件标准，我们将档案资料分为工程建设资料、住户资料和日常管理资料三部分进行档案的建立和集中管理。（1）工程建筑资料：在物业移交接管时，我们希望从开发建设单位获得完整的建筑竣工资料，包括：结构、建筑、电气、消防、给排水等方面的竣工图纸及资料。（2）住户档案：管理处要建立的住户资料包括物业基本资料、住户家庭资料、居住人口变化情况等，以物业管理软件进行建立保管。（3）日常管理档案：包括资料、图表、文件等，例如装修档案、公用设备、设施档案、员工个人档案、住户零星维修记录、投诉处理表、维修工作日志、社区文化活动档案、与上级来往文件、顾客意见征询表、重大事件记录等等。2、档案资料的收集、管理、使用（1）技术资料的收集、管理、使用是住宅小区物业管理的一个重要组成部分，是机电设备管理、运行、维护的依据，是技术改造和节能运行的基础，是日常管理必需的条件和保证。（2）收集管理法规政策。政府职能部门颁发的有关政策、法规条例、规程和标准等强制性文件，这些文件具有法律责任，必须认真贯彻执行。（3）建立技术档案。各主要设备及设备系统，要有齐全详细准确的技术档案：A、所有设备建立设备卡片，一台设备有一张设备卡片，按系统、设备编号，在按编号逐台登记；B、将各设备卡片统一汇集登记，形成设备台帐；C、大修、改造施工结束、验收合格后，把已修改完毕的全部图纸整理归档。3、建立日常管理服务工作档案做好竣工资料、运行资料、技术资料、值班记录、大修改造资料、二次装修图纸及审批资28**保障房小区物业管理方案料、设备故障处理资料、区内市政设施资料、检查、验收、年审资料、计算机软件、日常管理服务工作记录及录像资料的收集、管理工作。4、档案资料的使用利用档案资料进行统计、分析，指导决策和日常管理服务工作；定期将档案资料整理、装订成册，以便查阅。六、

房屋及公用设施维修养护1、房屋土建公共建筑设施保养房屋土建公共建筑设施保养周期：序号公共建筑设施名称事项计划养护周期对损坏的面层进行修补每

2

年每

2

年每

2

年每

2

年对分格缝用沥表进行勾缝对天台泛水、变形缝进行处理对屋面渗漏进行处理01上人屋面重点部位进行清洗外墙裂缝修补、空鼓面砖更换，外墙整体清洗每

1

年每

3

年每

5

年外墙饰面02（涂料、面砖）涂料外墙粉刷涂料饰面重点部位粉刷涂料饰面全面粉刷瓷砖饰面穿鼓更换瓷砖地面穿鼓、破裂更换水泥地面起砂、裂缝修理抹灰层空鼓处理每

1

年每

5

年每

3

年每

3

年每

1

年每

3

年每

5

年每

2

年每

2

年每

1

年每

1

年每

3

年每

3

年每半年每半年每

3

年2-4

年030405内墙饰面楼面、地面天棚天棚重新粉刷装修吊顶的调平、破损的处理大理石地面裂缝、缺角系统修补广场砖地面破裂更换草地多孔砖破裂更换水泥地面起砂、裂缝修理其它地面世如碎石地面等）修补闭门器、门锁调校06室外道路（地面）0708门窗变形复位防腐防蛀处理防盗网、花园围栏、

根据损坏情况确定刷油漆时间29**保障房小区物业管理方案扶手每半年每

1

年09101112沟井池渠疏通、清淤井盖、篦子刷漆挡雨篷清洗清洗每

1

年每

1

年每

1

年玻璃幕墙休闲、游乐设施加固、刷漆2、

管理目标及措施序号项

目国家指标承诺指标内容及措施制定专业维修技术员负责责任区域内的房屋巡查，建档记录，确保房屋外观无破坏立面、整洁、无改变使用功能、无乱搭建、公用设施及通道无随意占用等现象。1房屋完好率98%≥98%接到维修单在

10

分钟内到达现场，零修及时完成，急修不过夜，建立回访制和回访记录，实行

24

小时值班制度。房屋零修、急修及时率2100%不高于

1%100%100%不高于

1%100%返修率建立并落实便民维修服务承诺制，并有回访记录，按照工序一步到位，杜绝返工。维修工程质量合格率、回访率34增进与业主/住户沟通，提高客户满意度。按规定标准收费，不擅自提高收费标准，不乱收费，合理使用费用，每季度张榜公布一次。绿化地布局合理优美，花草树木与建筑小品配置得当，由专业人员管理、养护，成片绿地实行自动喷灌。实行卫生责任区包干，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁，永恒公共部位共用设施设备无蚁害，小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物全天

12

小时保洁制，楼梯周清扫擦拭二次、清洗一次，垃圾日产日清，卫生设施齐全、完好。管理费收缴率绿化完好率98%95%≥98%≥99%56清洁、保洁率99%90%≥99%100%道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水畅通，无承受意占道，无改变使用功能。道路完好率及使用率78化粪池、雨水100%定期疏通、清理，井盖齐全完好，30**保障房小区物业管理方案井、污水井完好率保证排放通畅无阻排水管、明暗沟排水畅通无阻，无积水、无塌陷、无残缺路灯完好无损，夜间正常使用，定期检查、维护、保养，保持洁净。9100%95%完好率10

路灯完好率85%90%停车场、地下车11

库、单车棚完好率车场无损坏，路面平坦整洁，无随意战友道无改变使用功能。≥98%公共文体设施、12

娱乐场所完好率确保娱乐设施使用功能，定期维修、养护，完好无损95%≥99%≤1‰治安案件发生率24

小时巡逻，力保居民无被盗、被抢事件，年度无重大刑事案件发生。指定专人维护，实行巡查制度，建立文件记录并由维修主管监督执行，以确保消防设施设备完好无损、正常使用。13消防设施设备14

完好率100%100%加强消防宣传，增强居民防火意识，建立义务消防组织，定期进行消防演练，勤检查，及时消除火灾隐患。1．建立巡视制度，跟踪管理，及时发现及时处理。及时回访记录。2．加强宣传教育意识，把有关管理制度贯彻到每一个人的行动中，依法管理。15

火灾发生率≤1‰违章发生率16

违章处理率95%100%按政策规定做好做细各项工作，提高管理人员素质，定期征求居民意见，主动改进工作，建立回访制度，作好有关记录。住户有效投诉17

率与处理率≤2‰/年100%1%月

95%管理人员专业181980%95%100%98%及时组织无证人员参加取证培训培训合格率1．建立健全回访制度维修服务回访率2．做好维修、回访记录；3．加强维修队伍服务意识。科技与人性化管理相结合，编制无漏洞的管理网络；加强业主走访，重点解决问题；不断改善工作，赢得业主支持。居民对物业管20

理满意率95%99%三、小区共用部位日常维修养护计划及实施31**保障房小区物业管理方案日常维修标准项目

维修类型计划方案实施效果路面小区人行道道路干整、无坑洼、无积水、无缺损（根据小区状况逐步完善）每周检查一遍路面修缮质量标准人行道铺设修缮标准维修部道牙庭院灯

每周检查灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯柱及灯座无破损，完好率99%公共照明电气作业安全操作规程灯具施工技术标准楼道灯

一遍随坏

维修部其他照明灯

随修雨水口、井1.井内无积物，井壁无脱落；无堵塞沟渠

污水井

每周检查维修部池井

化粪池阀门井一遍2.化粪池出口无堵塞；

无缺损，少污积3.井盖上标志清晰1.管理设施设备齐全清洁绿化部完好；1）绿化工作标准园林绿地、花草绿地每天检查一遍2.园艺完好率95%2）园林工作标准3.绿化补种率99%；4.循环水系统畅顺停车停车线场每周检查一遍1）路面修缮标准停车线清晰完好率99%维修部维修部2）停车场地面修缮消防

排水管

每周检查设施

室外消防栓

一遍排水管施工技术标准

管道畅通，无堵塞、泄消防设施施工技术标

露消防设施正常有效32**保障房小区物业管理方案管网准标识牌选出栏警示牌标志设施完好率100%公用标志每周检查一遍标识清楚，无污迹破损安放牢固维修部维修部标志无损坏单车棚每周检查一遍整洁无损坏结构完好无乱搭建整洁、通畅管理用房1）相应建筑部分维修保养规程１．安全使用每周检查一遍管理用房维修部２．设施、设备完好３．无改建2）相应电气、设备保养规程四、房屋本体共用部位日常维修养护计划及实施日常维修项目房维修类型方案标准实施效果计划1）安全，正1）由于使用不当造成受损较轻，由维修保养实施维修；如较重，请专家会诊，委托专业公司实施屋

１）局部受损；1）房屋修缮

常使用；标准；

2）功能基本承

2）日常每周巡查1次重2）工程施工技术规范完好。结

每15年中修1次，构

每30年大修1次。33**保障房小区物业管理方案1）起鼓脱落修补2）局部渗漏1）房屋修缮外墙面无渗水、无违章、整洁统一每周检查一遍标准；由工程部按规程实施3）大面积渗漏4）外墙面翻新2）外墙面修缮作业规程1）无积水、无渗漏；2）隔热层完好1）隔热层破损2）防水层破损3）屋面渗漏积水屋面每周检查

由工程部按规程实施房屋修缮标准一遍按照年度普查计划维修1）水泵等机电设备维修保养；2）日常机电设备零部件易耗品维修更换机电设备各项机电

1）无故障停设备维修

电；2）保障每天巡视检查由工程部按规程实施保养规程安全运行1）线路无乱搭乱接；2）照明正常有1）线路的检修维护；2）灯具的维修及更新公共照明每周检查一次由工程部按规程实施1）疏散标志维修保养；标识制定及消防每周检查设施有效，清楚完好由工程部按规程实施

消防栓维修操作规程设施

2）市内消防器材

一次维修保养34**保障房小区物业管理方案公共

1）公用地面维修1）修缮技术

基本整洁通道

改造；2）公共通

每周检查由工程部按规程实施由工程部按规程实施规程扶手基本完好。门厅

道、墙、天棚；楼梯

3）扶手、楼梯一次2）修缮标准1）接口及砂眼漏上、给排水管维护修缮标准水；2）管道堵塞、每半年检破裂；3）固定码

查一遍松脱上、下水通畅，无渗漏下水主管七、

机电设备设施与智能化系统管理1、供电设备的运行管理1、中央变配电房严格实行定时巡检制度；2、完善变配电房的安全防护设施，如避雷装置、防鼠板、接地网、绝缘胶垫、绝缘鞋、手套、开关工具等；3、制定并严格执行变配电设备运行管理规程、电房管理规定、变电房操作规程，值班人员保持高度警惕，按频次采用闻、看、听、测等综合手段，仔细巡查设备、设施运转情况，如实记录设备运行参数，及时发现运转中存在的问题并及时报告或处理；4、严格实行设备运行责任制；5、柴油发电机组每半月进行一次试运转，检查机组各参数是否正常，设备是否完好可随时投入使用。2、消防管理1、消防管理实行三级消防检查制度，分为班、管理处、公司三级检查。35**保障房小区物业管理方案2、一级检查由班（组）组织实施，要求每班检查一次；二级检查由管理处组织实施，每月检查一次；三级检查由公司组织实施，要求每季度检查一次。3、按照国家标准每年对气体灭火器全面检查二次并进行及时充装；4、实行消防安全责任制，班（组）人员与管理处签订消防安全工作责任书，管理处与公司签订消防安全责任书，班（组）人员划定分片消防安全责任区，定人定责负责消防治安工作；5、消防监控实行二十四小时值班制，制订消防监控管理规程，严守工作岗位，严格履行工作职责，如实记录监控设备各参数及报警情况、处理情况；6、制定小区消防管理规章制度，经公司审批后严格实施，小区实现消防规范化、科学化；7、成立义务消防队，管理处全体工作人员均是义务消防员，还可邀请业主和住户参加，每年进行一次消防演练，定期进行消防培训和加强消防宣传教育。八、

安全管理1、安全管理运作流程：管理处主管、保安定岗值勤应急分队报

警交

安全

事务

主发现及时处理做好记录通知公司经理紧急通知中视情况通知派记录36**保障房小区物业管理方案2、人流出入区控制图：业主访客放

行护卫电话确认拒绝入内登记放行员识闲杂人员3、物流出区控制图：护卫员住

户访

客执放行条收回放行条执放行条确认无误4、煤气汇漏报警紧急处理程序37**保障房小区物业管理方案排

除

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患关

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报警

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煤气总阀门检修人员5、火警紧急处理程序往现场义务消防队员通

知报警火由入口处保安员引至现场往现场警扑救消防

119值报

告报告班人员护卫班长掌握现场情况往现场管理处主管通知出事业户执勤中遇到不执行规定、不听劝阻的情况处理保安员在值班、执勤过程中，如遇到不愿出示证件强行进入小区，强行在不准停车的地方停车，在不该堆放垃圾的地方堆放垃圾等，可采取如下方法：38**保障房小区物业管理方案⑴

纠正违章时，要先敬礼，态度和蔼，说话和气，以理服人。⑵

对不听劝阻者，要查清姓名、单位，如实记录并向分公司汇报。⑶

发生纠纷时要沉着冷静，注意掌握政策，或遇到个别使用者蛮横无理，打骂安全护卫人员，可由分公司出面与使用者共同协商，妥善处理；若情节严重，或社会上的人员故意捣乱，应报告公安机关依法处理。7、盗窃的处置当班人员发现盗窃分子正在作案时，要保持镇静，

可采取如下方法处置：⑴

立即发出信号，集合附近的护卫员或群众支援，设法制服作案人。⑵

及时通知大堂关闭大门，防止罪犯逃跑。⑶

当场抓获作案人后，要连同物证一起移送公安机关处理。失主仍在现场的，也要一起到公安机关作证，领回被盗财物。⑷

保护作案现场，不能让人触摸现场痕迹和移动现场的遗留物品，并立即报告公安机关。⑸

对重大可疑被盗现场，可将事主和目击者反映情况，向公安机关作出详细报告。⑹

对可疑作案人员，可采取暗中监视设法约束，并报告或送交公安机关处理。8、执勤中遇到抢劫的处理㈠

遇到有公开使用暴力或其他（打、砸、抢）手段。强行掠夺或毁坏公司和使用者财物的犯罪行为时，要切实履行保安员职责，立即进行处理。⑴

要保持镇静并应立即发出信号，通知附近的保安员或群众支援，设法制服罪犯。⑵

若在楼内遇到犯罪分子抢劫，应立即通知大堂关闭大门。若罪犯逃跑，又追不上时，要看清人数和衣着、面貌、身高等外貌特征，所用交通工具及其他标志，并及时报告分公司和公安机关，可拨打“110”报警。39**保障房小区物业管理方案⑶

有固定现场的，要保护现场；若在运动过程中作案，没有固定现场的，对犯罪嫌疑人遗留的物品，作案工具等，应当用钳子、镊子或共他工具提取，然后放在白纸内妥善保存，交公安机关处理。切不可将保安员或其他人的指纹等痕迹弄到遗留物上。⑷

访问目击群众，收集发生抢劫案的情况

，提供给公安机关，在公安人员未勘察现场或现场勘察完毕之前，不能离开。九、

清洁绿化管理1、清洁绿化管理质量标准分类工作项目作业频度质量标准地面无杂物垃圾、无积水、无痰迹、无烟头、无杂草、保洁率99%以上地面无杂物垃圾、无积水、无痰迹、无烟头、无杂草、无墙面乱贴广告、蜘蛛网、扶手、窗台无灰尘、污物，保洁率99%保持外观清洁保洁责任区随时清扫环镜保洁质量标准楼道及楼梯每天清扫1次防盗门、信报箱楼道玻璃、灯垃圾清运每周清洗1次每周清洗1次每天清运2次每周清洗1次每周清洗1次排污井每月1次季节性消杀无灰尘，保持完好日扫日清，无臭味，无污迹。日清理100%保持外观清洁、无堆积物，无异味保持外观清洁，字迹鲜明垃圾箱标志、宣传栏保持小区内无蚊、蝇、虫、卫生消杀鼠孳生地消杀率99%40**保障房小区物业管理方案化粪池及时清理楼顶水箱3个月清洗1次，地下蓄水池6个月清洗1次。清理项目雨污水井每3月1次污水管道每6月1次清理项目绿地修剪无堵塞、无污物春夏季修剪30日1次

土地裸露面积不大于1平方米，及时清理秋冬季修剪60日1次

杂草保持草地平整，保持草高6—10厘米树木修剪施肥每年2次每季度1次及时保持树木健康生长，无病虫害保持绿化有足够生长肥料、水分无死苗，苦草现象保持率98%无纸屑、无杂物、无侵占、树木无钉栓捆绑绿化质量标准浇水绿地清扫及时绿化消杀每季度1次根据用户需要无病虫害，无死苗，枯草现象保持率98%合理收费，品质优良用户种植服务物管员每日1次主任不定期每月4次检查监督按照质量标准巡视检查、填报、存档2、绿化工作标准序号内容1、乔木的修剪标准备注1剪除内枝、重枝、病枝41**保障房小区物业管理方案修剪2、灌木的修剪3、绿篱的修剪4、草坪的修剪1、乔木造型2、灌木造型3、绿篱造型4、花坛造型1、植物施肥剪除病枝、枯枝、交叉枝修剪平整、不断行、整齐草坪

保持

4-6CM花园草地部分2乔木造型自然、优美造型造型生动、构思新颖绿篱外观整齐，线条流畅花坛造型别致，层次分明根据植物的情况，无重无漏3养护2、植物浇水3、植物除草4、植物保洁浇水

100%均匀花草植物无杂草，纯净率

98

以上草地表面无杂物，植物叶片无灰尘41、乔木防治2、灌木防治3、花坛防治4、草地防治无病株、病枝、病叶防治灌木生长健康，无病害，虫害花色艳丽、优美、生长健康草地无病虫，四季长绿、常表3、绿化管理控制规范1

目的通过对绿化环境实施全面监督管理，为住户创造最佳的生活环境。2

范围42**保障房小区物业管理方案适用于公司管辖项目的绿化工作。3

职责3.1

物业中心负责制定绿化工作程序、标准和检查验收标准。3.2

管理处每月进行绿化检查。3.3

绿化操作人员负责对日常绿化的维护。4

程序4.1

绿化操作人员每天要对管辖区内的园林景观及花草树木进行保养、修剪和整形。4.2

根据花草树木的长时，按照绿化工作程序，绿化操作人员要对生长不良、肥力不充足的花木适量施肥，提供花木正常生长主发育所需的营养。4.3

物业中心负责制定绿化工作程序、检查和验收标准，并定期对绿化操作人员进行行业业务知识的培训、考核。4.4

物业中心要根据花木病害发生规律，制定预防管理措施，防治病虫害的发生。4.5

管理处在每月检查中要对花木造型美观定期修剪，防治病虫等情况进行检查、根据问题提出要求，并限期纠正绿化中存在的不合格项。4.6

在台风暴来临时，物业中心要对易吹折的树木做好预防措施，防止在台风暴雨期间花木遭受损害。附

1：草坪的施工与保养规程⑴

地植草坪的施工首先是平整土地，场地应有一定的排水坡度，中心地区不能低凹，因为水平的地面即单调又缺乏艺术性，而且对雨水的排除很不利，中心地区可以和稍微高一些，形成

2%左右的排水坡度。⑵

要对土壤进行深翻，其深度要在

20

厘米以下，同时必须改良土壤，施基肥和使用43**保障房小区物业管理方案化学除草剂，消灭杂草，特别是播种草籽的草坪尤其重要。⑶

经常性剪草能使草坪保持平整美观，并且促进生长茂密，控制高度不超过

5

厘米，草坪边缘的乱草进行切边，保证草地边线线条清新。⑷

杂草是草坪的大敌，而且生命力很强，如果不及时清除，会影响草坪的生长。在土地整理时施入阔叶灭草丹，对杂草萌芽的初起控制效果比较好。⑸

为使草坪生长良好，浇水时要一次浇透，至少达到湿润土层

5

厘米以下，浇水时间以早晚为好。附

2：垃圾处理方案1

作业程序：（1）

每天早晨按规定的时间将集中在周转站的生活垃圾，配合环卫站的清运人员逐袋把垃圾放在垃圾清运车内（或自运到指定的垃圾周转站处）（2）

清洁工清扫地上垃圾并装回垃圾桶，如果量多应即时让环卫站清走（或自运出）（3）

冲洗垃圾房内地面和墙面，将污水用扫帚扫入地下水道内，保持地面干净。（4）

放回垃圾桶，并摆放整齐；然后用水冲洗外面地面和污水。（5）

每隔

10

天对站内所有垃圾桶彻底用清洁剂刷洗一遍，并进行消毒杀虫一次。2

标准：垃圾周转站内垃圾

100%日产日清，目视周转站内外清洁，垃圾桶摆放整齐。3

注意事项：在有环卫站垃圾专用车装运的情况下，倾倒垃圾桶时垃圾桶要套牢挂钩，以防掉下造成意外伤亡事故。自运垃圾时，要将垃圾袋堆放牢固，防止在途中掉下而引发事故。附

3：标准层楼道建筑附属物的清洁及工作标准1

保洁范围：通道的消防栓、防火门、各种开关、后楼梯扶手、通风窗等。2

保洁作业程序：44**保障房小区物业管理方案(1)

每天下午上班用扫帚清扫通道之后，用清洁水、抹布清抹消防栓箱体，防火门表面、开关、后楼梯扶手、排烟窗等。清抹扶手时先用清洁水清洗一遍，再用干净的毛巾擦抹，保持各种设施完好、干净。3

标准：扶手用纸巾擦拭

60

公分，纸巾无明显污染。防火门用纸巾擦

拭门板

60

公分，门上冒头

30

公分后，纸巾不被明显污染。用纸巾擦拭百窗叶三片，纸巾不被明显污染。十、

社区文化活动和便民服务1、社区文化服务我们将举办不定期的社区文化娱乐活动，活动详情将事先一周通知业主。法

定

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或

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：日期

：

2014

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日第二部分

项目班子管理人员配备情况表类似服务经验、业本项目拟任岗位专业

现任职务学历

和职称安排上岗的起止时间联系

绩、是否持有上岗电话

证等介绍（或另附简历）姓名年龄

性别程紫珠物业服务高中

中心副主任物业交付前一个月548941从事物业工作

6年主任41女45**保障房小区物业管理方案注

：1、

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日第三部分

项目人力投入计划表投

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日第四部分

工作日程安排表序号工种主任工作内容日程安排每周计划和总结小区工作，不定时抽查各岗位工作1234567管理每日清扫、拖地、清运垃圾，每周擦拭玻璃门窗保洁保洁服务保安安全服务门岗

24

小时值班，定时巡逻每天处理小区杂事杂物，定时养护绿化、检查下水道等勤杂工水电工杂事杂物绿化水电工程维护每天检查路灯、楼道灯，及时维修各种设施设备，保持消防设备正常运行47**保障房小区物业管理方案89法

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日第五部分

保洁频率及标准频率星工作内容区域项目标准循环日月季期保

障

地面房

小

室内区清扫清洁1清扫拖洗拖洗清洁无水渍清洁无异味无异物1公厕112绿化带垃圾桶门窗玻璃清扫清运干净整洁洁净擦拭148**保障房小区物业管理方案注明：供应商须根据自身情况结合共公区域清洁卫生服务内容及标准填写。法

定

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：日期

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日第六部分

突发事件防范措施小区突发事件应急预案处理方案一、突发事件处理原则反应迅速、高度统一、听从指挥、沉着冷静、团结协作。二、针对性应急预案1、应急预案处理一：盗窃、匪警应急处理（1）协管员在执勤中遇有（或接报）公开使用暴力或其他手段（如打、砸、抢、偷等）强行索取或毁坏管理处和业户财物或威胁业户人身安全的犯罪行为时，要切实履行协管员职责，迅速制止犯罪。（2）当发生突发案件时，要保持镇静，设法制服罪犯，同时立即通过通讯设备呼叫求援。（3）受调遣的协管员在听到求援信号后，要立即赶到现场，监控中心/协管通知门岗封锁出口，然后视情况向有关领导汇报。（4）若犯罪份子逃跑，一时又追捕不上时，要看清人数、衣着、相貌、身体特征、所用交通工具及特征等，并及时报告管理处，重大案件要立即拨打“110”电话报警。（5）有案发现场的（包括偷盗、抢劫现场）要保护现场，任何人不得擅自移动任何东西，包括罪犯留下的一切手痕、脚印、烟头等，不得让外人进入现场；在公安机关人员未勘查现场或现场勘查完毕之前，不得离开。（6）记录住户所提供的所有情况，记录被抢（盗）物品及价值，询问住户是否有任何线索，怀疑对象等情况。49**保障房小区物业管理方案（7）若是运行过程作案，没有固定现场地，对犯罪份子遗留下的各种物品、作案工具等，应用钳子或其他工具提取，然后放进塑料袋内妥善保存交公安机关处理，切不可将协管员或其他人员的指纹等不良痕迹留在物品上。（8）事主或现场如有人员受伤，要立即设法尽快送医院医治抢救并报告公安机关。（9）协管班长做好现场记录，并写出书面报告报送管理处。2、应急处理预案二：发现斗殴（1）执勤中（或业主投诉）或管理处通知，发现有人争吵、斗殴的现象时，要及时制止。（2）迅速报告管理处领导、主管领导，由管理处出面调解；如个人力量单薄，应请求增援。（3）在制止争吵、斗殴双方时，切记不能动粗，不允许恶言相向。3、应急处理预案三：发现业户醉酒闹事或精神病人（1）醉酒或精神病人失去正常的理智，处于不能自控的状态下，易对自身或其他人员造成伤害，协管员应及时对其采取控制和监督措施。（2）及时通知醉酒者或精神病人的家属，让他们派人领回。（3）若醉酒者或精神病人有危害社会公共秩序的行为，可上报主管将其强制送到派出所处理。4、应急处理预案四：面对爆炸物及可疑爆炸物等危险物品（1）协管员发现或接到各类可疑物品时，要立即向主管领导及管理处报告，并留守现场，阻止任何人再接触可疑物。（2）主管领导立即组织人员赶到现场，向有关人员了解情况，如初步确认可疑物品为危险物品时，立即对附近区域的人员进行疏散，并设置临时警戒线，任何人员不得擅自入内。（3）立即向公安机关报案，并向公司领导通报。（4）对附近区域进行全面搜寻，以消除隐患。（5）待公安机关人员到现场后，协助公安人员消除爆炸危险隐患，并进行调查。（6）如果危险已经发生，协管员要立即赶到现场协助抢救，运转伤员，稳定人员情绪，保护好现场，安置疏散人员。5、应急处理预案五：接报刑事案件（1）接报人员首先要问清报案单位、报案人姓名，并要求在场人员不得动用现场的任何物品，做好现场保护。（2）将报案情况向主管领导及管理处通报。（3）协管员到现场后对现场进行保护，劝阻、疏散围观人员，对现场及外围人员进行观察，并记录在心。（4）对焚尸、焚物现场要迅速组织人员扑救，并最大限度地将现场保护完好。（5）向当事人员及现场有关人员了解案情。（6）向公安机关报案，等待警车到达现场。（7）将受伤人员的伤势在向公安机关报案时一并进行通报，必要时送往医院救治。（8）向警方介绍情况，并协助破案。6、应急处理预案六：接报治安案件（1）斗殴、流氓、暴力事件报案时，要问清发案地点、人数、闹事人是否带有凶器。（2）能报主管领导及管理处，并立即赶赴现场、控制事态、劝阻疏散围观人群。（3）制止双方的过激行为，分别将各方带到管理处，进一步了解情况，做好笔录，并提出对事件的处理意见。（4）派人清查损坏物品的数量。（5）向公案机关报案，同时对打、砸、抢、及蓄意破坏的肇事者，进行控制并送公安机关。7、应急处理预案七：对水浸（跑、冒、漏）紧急处理（1）协管员发现或接所跑、冒、漏水时，立即通知管理处，并采取相应措施。50**保障房小区物业管理方案（2）管理处接报后，通知水电工赶到现场。（3）到现场后立即制止水源及范围扩大，进行设备修理。（4）清洁水灾影响的区域。（5）汇报管理处。（6）工程有关人员调试系统，恢复正常位置。8、应急处理预案八：对盗窃事件的处理（1）管理处或协管人员接到通知后，应立即派有关人员赶到现场。（2）如证实发生罪案，要立即拨打“110”报警，并留守现场，直到警务人员到达。（3）禁止任何人员在警务人员到达现场前触动任何物品。（4）若有需要，指令封锁入口大门，劝阻业户及访客暂停出入，防止窃贼乘机逃跑。（5）当警务人员到达后，应清楚记下办案警官级别、编号及报案编号，以作日后查阅、参考之用。（6）认真对待传媒人员入内采访。（7）尽快向主管呈交案情报告。9、应急处理预案九：停车场被劫事件（1）报警及通知管理处。（2）留意匪徒的容貌、人数、、有无武器和汽车接应，接应车辆牌照号码及逃走方向等。（3）不可接触现场任何物品。（4）查看现场是否仍有匪徒。（5）照顾受伤人员。（6）当警务人员抵达现场后，应记录主管警官级别，编号及报案编号，并尽快报告给管理处。10、应急处理预案十：爆喉及水箱过满应急处理（1）检查漏水的准确位置及所属水质，例如冲厕水，工业用水或排污水等，并在许可能力下，立即设法制止漏水，如关上水掣。若不能制止时应立即通知水电工、管理处主任，寻支援，在支援人员到达时须尽量控制现场，防止范围扩散。（2）观察四周环境，漏水是否影响各项设备，如电力变压房，升降机，电线槽等。（3）利用沙包及可用的物件堆箱，防止漏水渗入升降机等设备，并须将升降机立即升上最高楼层，以免被水浸湿使机件受损。（4）利用现有设备工具，设法清理现场。（5）如漏水可能影响日常操作、保养及申报保险金等问题时，须拍照片以作日后存档及证明。（6）通知清洁工清理现场积水，检查受影响范围，通知受影响业主。（7）日常巡逻时，应留意渠道是否有淤泥、杂物或塑料袋，随时加以清理干净，以免堵塞。（8）如该地区及建筑物曾经有水浸记录，平日必须备足够沙包，作为爆水喉及雨季使用。11、应急处理预案十一：发现业主受伤或生病处理（1）当发现有业主或其他任何人在公用地方突然晕倒或意外受损伤时，必须通知管理处主任及时打急救电话求助。（2）将病者或伤者安置在适当地方休息，并设法通知其家人或派出所。（3）妥善保管好伤者或病者的财物，当派出所人员到达时，交派出所人员处理。（4）尽量将伤者或病者与围观者隔离。（5）将详细情况记录后，尽快