2022年地产放松：节点、进度与当地楼市表现

12022年地产放松：节点、进度与当地楼市表现、南宁、宣城、南昌等提高公积金贷款额度，北海、福州等下调公积金二套房首付比例；淄博、海南、天津、浙江等放松落户限制，昆明、绍兴、杭州、玉林等推出购房补贴政策。市。随后，重庆、赣州、驻马店、佛山非限购区域、蚌埠等城市先后将首套房快放款节奏，包括广州、深圳、南京、杭州、苏州等。①普通二线和三四线城市大幅放松或取消“三限”政策。南宁、兰州、南昌、州、衢州、秦皇岛等取消限购，绍兴、佛山、宽限购条件；青岛、芜湖等放松限售。②强一二线城市放松较、秦皇岛、承德等；较多城市取义乌、常州等。③强二线城市放松力度加大，但核心区限购门、南京、苏州、西安等城市均出台政策放松限购、限贷政策，但涉及核心区提出鼓励金融机构“在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付降至40%，标志强二线城市放松提速。截至2022-11-26，已有成都和西安求端政策放松的效果。边际略有好转的是苏州，近2个月成交量、库存小幅改善，但价格回暖尚不明固定收益主题报告证券研究报告池光胜分析师gsessencecomcn陈雨田分析师enytessencecomcn相关报告10-2固定收益主题报告2内容目录 “三限” 4 图表目录图1.南京二手房价走势偏弱(%) 9图2.南京一二手房销售仍处于“磨底”状态(%) 9月) 10图4.南京土拍市场持续走弱(%) 10 图6.杭州二手房价持续走弱(%) 11图7.杭州一二手销售仍处于“磨底”阶段(%) 11H(%) 11图9.杭州土拍流拍率处于偏低水平，三轮土拍溢价率小幅上行(%) 11杭州三轮土拍国企拿地占比提升，民企拿地意愿降低(%) 11Q(%) 12改善(%) 12H%) 12 城投成拿地主力，合作拿地下民企拿地占比提升(%) 13图16.成都一二手房价表现仍较好(%) 13图17.成都新房成交仍处于“磨底”状态(%) 13 14%) 143来房地产需求端政策放松回顾公认房”，济南、青放松了公积金贷款的使用条件。2)放宽落户方面，淄博、海南全面放开落政策类型地区事件简述具体内容放松公积金贷款2022/1/1济南放松异地贷款限制2022/1/1宁波2022/1/1南平上调家庭贷款额度2022/1/7芜湖上调人才贷款额度2022/1/12北海下调二套首付比例二套房最低首付款比例由60%下调至40%。2022/1/17放松公积金贷款限制2022/2/1福州下调二套首付比例2022/2/1三明缩短二次贷款时间间隔职工家庭首次住房公积金贷款(含公转商贷款)由原来的结清满2年后变为结清满二次住房公积金贷款。2022/2/15岳阳付比例放松落户2022/1/3海南放开落户限制放宽落户限制，开展全岛同城化户口登记通办试点。2022/1/6淄博全面放开落户全面开放落户限制，放开购房、租房、投靠、人才、就业、农村落户限制。2022/2/17杭州放宽落户限制全面放开杭州市区外专科以上学历毕业生的落户限制2022/1/24天津放宽落户申请条件购房补贴2022/1/1长春人才购房补贴万元购房补贴2022/1/4昆明人才租房补贴对符合条件的在昆首次购买商品住房且无自有住房的全日制博士、研究生，分别给2022/1/5玉林购房现金补贴、契税补贴2022/2/15绍兴人才购房补贴对引进人才给予安家、房票、租房补贴，高校毕业生可“零门槛”落户。2022/2/16浙江人才购房补贴限购城市先后将首套房首付比例下调至20%。与此同时，限购城市(尤其是房利率也有不同幅度下调。此外，上海、杭州等城市加快了房贷放款进度；上海等城市还上城市类型地地区事件简述具体内容非限购城市2022/2/172022/2/182022/2/182022/2/212022/2/222022/2/222022/2/222022/2/20☆菏泽赣州驻马店埠下调商贷首付比例下调商贷首付比例下调商贷首付比例下调商贷首付比例下调商贷首付比例下调商贷首付比例下调商贷首付比例房贷放款加快至5.6%、5.95%。根据上证报报道，部分银行下调首套房首付比例至20%。根据上证报报道，部分银行下调首套房首付比例至20%。调根据南通楼市动态，“与中海翠湖溪岸项目合作的个别银行首付比例可低至2成”根据第一财经，蚌埠近期部分楼盘首套房首付比可按20%执行。后一个月内可放款。2022/2/21☆广州下调房贷利率设银率从此前的5.6%(LPR+100BP)下调至5.4%(LPR+80BP)，二套房利率从5.8% (LPR+120BP)下调至5.6%(LPR+100BP)限购城市2022/2/21下调房贷利率套房贷款利率最低已降至4.8%。2022/2/21下调房贷利率可以低至5.6%。2022/2/21杭州房贷放款加快都不会超过一个月。2022/2/21房贷放款加快过半个月即可放款2022/2/232022/2/23杭州下调房贷利率下调房贷利率5.6%-5.65%,个别银行最低可以做到5.5%，二套房利率则普遍在5.85%左右。深圳首套房贷利率降至4.9%为三年最低、一线城市最低。四线城市集中弱化“三限”条进行松绑：(1)普通二线和三四线城市大幅放松或取消“三限”政策。南宁、兰州、南昌、廊坊、连(2)强一二线城市放松相对温和，以限售和限购政策微调为主。苏州、南京等微调限售政策，南京和上海非主城区限购边际放松，长沙等推出将存量房用作租赁房以置换限购额度的和分类地区事件简述具体内容普通二线2022-3-12022-3-42022-3-192022-3-302022-4-72022-5-5青岛南宁福州兰州南昌放松限售放松限贷取消限购放松限贷取消限贷二套首付比例由40%降至30%。以下普通住宅，但购买后该房屋仍受限售政策影响。首、二套首付比例降至20%、30%。三四线2022-4-12022-4-12022-4-142022-4-202022-4-262022-4-282022-4-282022-4-282022-5-6衢州秦皇岛芜湖绍兴佛山东莞中山廊坊连云港取消限购放松限售放松限购放松限购放松购房条件放松限购放松限贷放松限贷手房限售由手房限售由年下降为年；非户籍居民购房社保年限要求从原来的年内连续缴纳取消限购取消二手房限售调整绍兴市区(越城区、柯桥区、上虞区)限购范围，除三区外，购房套数不再限制恢复个税购房政策，既认社保、也认个税；"逐月连续缴纳"调整为"累计缴纳"等。大专以上学历，无社保证明也可以购买一套新房。2022-4-11苏州限售限购微调二53322022-4-12南京限购外地户籍在溧水区、六合区购房无需社保。2022-4-13上海临港限购强一二线2022-4-272022-5-92022-5-102022-5-11南京苏州南京长沙放松限购放松限售放松限售放松限购符合购房条件限制转让年限新房限售时间从原来的办证满3年，调整为合同(备案)日期满3年房套数计算。，提出将首套房贷款利率下央行、银保监会、财政部、税务总局四部委陆续发布三项政策，提出局部阶段性放宽首套房贷款利率下限、阶段性对居民换购住房缴纳的个人所得税予以退税优惠、下调首套公积金贷此后地方层面的房地产政策主要有三个特点：表4：“515”新政后部分城市房贷利率下调跟进情况具具体内容地区2022-5-155-252022-5-182022-6-11062022-5-195-256-26-72022-6-15坊图1.“930”后各城市首套房贷利率调整情况(%)4.2%4.1%4.0%3.9%3.8%3.7%3.6%3.5%首套房贷利率(“930”后)3.70%首套房贷利率(“930”后)3.70%安庆大连大理昆明济宁天津包头武汉襄阳宜昌贵阳江门阳江泸州温州秦皇岛石家庄清远3.80%3.80%3.80%3.90%3.90%3.90%3.90%3.90%3.90%3.90%3.90%3.90%3.95%3.95%3.95%3.95%3.95%(2)普通二线、三四线城市的“三限”政策继续大幅松绑。①较多普通二线和三四线城市加快，成都、杭州、厦门、南京、苏州、西安等城市均出台政策放松限购、限贷大具具体内容事件简述地区强二线城市2022-5-162022-5-172022-5-242022-5-312022-5-312022-6-62022-6-132022-8-102022-8-18成都☆杭州☆厦门☆成都宁波广州☆南京☆南京苏州放松限购放松限购放松限购放松限购、限售、公积金放宽限购放松限购放松限购放松限贷非核心区放宽限购近郊区(市)县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算证明，即可在岛外购房;厦门户籍二孩及以上家庭可在全市范围内购买第三套住房限购放松、限售放宽、优化公积金贷款政策、调整二手房交易增值税免征年限等。年在本市连续缴纳社保或者个税证单位补缴都可以款已结清的居民家庭住房贷款首付比例下调至最低30%固定收益主题报告7西安苏州☆苏州武汉杭州萧西安苏州☆苏州武汉杭州萧山上海临港北京放宽限购放松限购恢复原限购政策放松限贷放松限购放松限购放松限购2022-8-222022-9-142022-9-162022-9-282022-9-292022-10-282022-11-8明可直接购房明可直接购房符合条件家庭在本区规定镇街范围内购买第二套住房不受落户满五年的限制整为个人普通二线城市2022-5-19银川取消限贷最低首付款比例下调至30%2022-5-23济南放松限购不再将长清区、章丘区列入限购范围；限售条件由取得不动产权证满2年调整为限购区域内住房网签满2年可持证交易2022-5-23哈尔滨取消限售哈尔滨市购房人完成不动产权属登记，取得不动产权证即可上市交易，即废止限售3年政策2022-5-24济南放松限贷房贷款2022-6-6青岛放松限购将黄岛区、城阳区(含高新区)、崂山区王哥庄街道调出住房限购区域2022-6-15郑州放松限贷促进二套房首付比降至40%2022-7-8长春取消限贷付比例20%2022-7-19青岛放松限售2022-8-17福州放松限贷有房但贷款已结清，首付比例由50%降至40%2022-9-15青岛取消限购网传青岛对限购政策再度做出调整，青岛主城区放开限购2022-9-15☆济南恢复原限购政策继续对二环以内的历下区、市中区区域实施限购2022-9-16☆青岛恢复原限购政策继续在市南区、市北区(原四方区域除外)实行限购政策2022-9-16天津放松限购、限贷房；已结清购房贷款且在本市无房的居民家庭，房贷按首套房贷款政策执行(30%)取消限贷取消限购取消限售取消限贷取消限购取消限贷取消限贷取消限贷放宽限购取消限贷取取消限贷取消限购取消限售取消限贷取消限购取消限贷取消限贷取消限贷放宽限购取消限贷取消限购放松限购房贷产品创新取消限贷放松限贷下调增值税免征期限放松限贷非主城放松限购取消限贷取消限贷常州湖州义乌镇江唐山安阳淮南遵义无锡亳州江门佛山温州濮阳 汕尾 衢州 开封 东莞 信阳秦皇岛2022-5-192022-5-192022-5-242022-5-252022-5-252022-5-252022-5-262022-5-272022-5-302022-5-302022-5-312022-6-62022-6-142022-6-142022-6-142022-6-202022-6-242022-7-42022-7-62022-7-13可上市交易。镇江市将首次购买普通住宅的商业性个人住房贷款最低首付比例下调至20%取消了路南区、路北区、高新区范围内的商品住房限购、限售政策贷款购买普通商品住房的，执行首套贷款政策。30%三四线城市拟对购买144平方米(含)以上商品住房适当放宽限购三四线城市首套最低首付比例20%蓬江区全区、江海区全区、新会区会城街道办取消限购实施“认贷不认房”，首套首付比例20%、二套首付比例25%、30%首套“认贷不认房”除限购区域外，东莞市其他区域暂停实行住房限购政策付比例20%、二套首付比例20%、30%2022-7-25承德取消限贷、二套首付比例20%、30%2022-8-9廊坊取消限购取消限购、限售2022-8-10湛江取消限贷首套20%2022-8-16惠州取消限贷首套20%2022-8-24常州取消限售二手房全面取消限售2022-9-20邢台取消限贷套首付比例20%、40%2022-9-23安康取消限贷二套首付比例最低30%2022-9-26庆阳取消限贷首套首付比例20%，全面落实“不限购、不限价”政策固定收益主题报告-0.1-7.5南京二手房成交面积累计同比-0.1-7.5南京二手房成交面积累计同比1.5.第五阶段(11月11日以来)：强二线城市放松提速住房贷款具体首付比例和利率水平”。地区事件简述具体内容2022-11-11☆杭州放松限贷二套房首付降至四成，首套房实行“认房不认贷”。知》，把除高新区南部园区外的区域统一为一个限购区，具备任2022-11-17成都放松限购《关于优化完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的通知》，不再区分居民家庭购房资格的顺位，登记购房人的资格复核不再按照户籍所在地、稳定就业地及社保年限进行顺位排序从市外迁入西安市且在住房限购区域无住房的居民家庭，落户西安市后即可在住房限购区域购买首套二手2022-11-19西安放松限购2.需求端政策放松的效果2.1.南京)降至-7.5%；成图2.南京二手房价走势偏弱(%)南京一手房价格指数同比南京二手房价格指数同比(贝壳)864202)4)6)8)2019/12020/12022/2019/12020/12022/1图3.南京一二手房销售仍处于“磨底”状态(%)南京一手房成交面积累计同比-31.8%200-31.8%0%%2019/12021/120222019/12021/12022/110南京864202016/12018/12020/12016/12018/12020/12022/1图5.南京土拍市场持续走弱(%)5%30%25%20%15%10% %%2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮20222022年二轮2022年四轮流拍率平均溢价率流拍率平均溢价率图6.南京2022年第四轮土拍均由城投拿地(%)0%60%40%20%%2021年首轮2022年二轮2021年二轮2022年三轮2021年三轮2022年四轮2022年首轮民企拿地金额国企拿地金额民企拿地金额国企拿地金额2.2.杭州降至-5.4%；成。杭州土地市场热度一般。2022年以来的三轮土拍溢价率持续处于5%左右的低位。城投拿地11杭州二手房价格指数同比(贝壳).40(5.4)-32.7%杭州二手房价格指数同比(贝壳).40(5.4)-32.7%图7.杭州二手房价持续走弱(%)杭州一手房价格指数同比864202)4)6)8)2019/12020/12021/12022/1图8.杭州一二手销售仍处于“磨底”阶段(%)杭州一手房成交面积累计同比杭州二手房成交面积累计同比杭州二手房成交面积累计同比-41.9%0%%2019/12020/1202019/12020/12021/1H回落(%)40杭州商品房去化周4050502016/12018/12020/12016/12018/12020/12022/1图10.杭州土拍流拍率处于偏低水平，第三轮土拍溢价率小幅上行(%)60%50%40%30%20%10%%2021年首轮2021年三轮2022年二轮2021年二轮2021年首轮2021年三轮2022年二轮2022年首轮2022年三轮流拍率平均溢价率广流拍率平均溢价率图11.杭州三轮土拍国企拿地占比提升，民企拿地意愿降低(%)90%80%70%60%50%40%30%20%10%%2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮民企拿地金额国企拿地金民企拿地金额国企拿地金额12 苏州二手房价格指数同比(贝壳)苏州二手房成交面积累计同比 苏州二手房价格指数同比(贝壳)苏州二手房成交面积累计同比2.3.苏州图12.2022Q4以来苏州二手房价格指数同比小幅改善(%)50505)2019/112020/52020/112021/52021/112022/5所改善(%)苏州一手房成交面积累计同比80%60%40%20%%2020/12019/1202020/12019/12021/1苏864202016/12018/12014/12016/12018/12014/12022/18%6%4%2%%2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮流拍率平均溢价率流拍率平均溢价率固定收益主题报告13 成都一手房成交面积累计同比 成都一手房成交面积累计同比图16.苏州第四轮土拍城投拿地金额占比明显提升(%)0%80%70%60%50%40%30%20%10%%2021年首轮2022年二轮2021年二轮2022年三轮2021年三轮2022年四轮2022年首轮民企拿地金额国企拿地金民企拿地金额国企拿地金额2.4.成都累计同比为-16.1%，仍处于“磨底”状态；商品住宅去化周期2022年下半年以来小图17.成都一二手房价表现仍较好(%)图18.成都新房成交仍处于“磨底”状态(%)86420成都一手房价格指数同比成都二手房价格指数同比 60%50%40%30%20%10% %2019/1