写字楼开发区项目市场调查研究文件

38/38开发区项目市场调研报告二零零玖年伍月十二日开发区项目市场调研报告第一部分概论一、银川房地产市场概述：二、调研目的三、调研方法第二部分中小企业调查一、中小企业注册调查；二、银川市中小企业办公场所需求分析第三部分银川写字楼市场分析银川写字楼市场概况银川写字楼市场分析第四部分项目区域市场概况一、银川市经济技术开发区规划解析二、开发区房地产进展剖析第五部分项目区位特性分析一、项目概况二、项目周边环境分析三、项目SWOT分析第六部分项目建议建议一、建筑结构建议二、装饰、装修标准建议三、营销建议四、物业治理第一部分概论一、银川房地产市场概述：08年下半年，受大环境的阻碍，银川房地产市场出现了“房产商固守不降价，消费者持币不购房”的现象，由于银川市房地产企业自身的特点，加上银川区域中心都市辐射功能的进一步增强，今年银川房地产市场提早度过“低谷期”。依照银川市的房价结构比例来看：土地费用占30%至35%，建设成本占45%至55%、各种税费占8%至9%，治理费占1%至2%，开发商利润占5%至10%。能够讲，银川房地产市场“泡沫”是不大的，也确实是讲银川房地产市场依旧相对安全的。银川作为500公里半径内的区域中心都市的辐射能力明显增强，所造成的刚性需求还比较大。随着中央积极的财政、稳健的货币政策、银川市交易政策的实施，银川房地产市场会接着处于平稳缓涨期。二、调研目的明晰银川写字楼市场现状及进展趋势，了解以往银川地产各级消费市场，了解银川市与本项目有参照价值的高档写字楼的具体情况，识不竞争对手产品的优、劣势，为本项目的土地开发工作提供详实、准确、可靠、有效和及时的决策依据。即，明确如下内容：1、了解银川房地产市场，分析09年进展走势；2、了解银川市写字楼市场，为土地开发提供决策依据；3、通过与竞争对手的理解，分析此项目的优、劣势；三、调研方法1、详尽的资料搜集及分析工作2、走访调查、深度访谈3、参考文献、资料查询4、观看法第二部分银川中小企业调查一、中小企业注册讲明：因市工商局2009年年检还未结束，现在我部参考宁夏企业07年注册数为23751户，注册资本（金）543亿元，户均注册资本228.56万元。私营企业从业人员398522人。全年注册个体工商户134289户；从业人员248351人，注册资金34亿元。私营企业注册资本上规模户不断增多，实力不断增强。全区私营企业注册资本在500万元以上的已达1975户，占总户数的8.32%，其中亿元以上的私营企业21户。全区私营企业集团61户。个体私营经济在第三产业进展速度加快。私营企业中第三产业16653户，第三产业在对经济进展中的作用越来越明显。二、银川市中小企业办公场所需求分析：依照宁夏回族自治区电信公司黄页内集团、工业、商业、实业等企业类的调查合计为686家，有50家选择场所不详。从以下图例能够看出，自行建设办公场所的只占到了6.27%，差不多上一些大企业，资金实力雄厚，部门多，需要的面积大，只要不阻碍企业资金链的情况下，自行建设长期来看是专门划算的。采纳临街营业房、社区、公寓、厂区、市场内办公的企业，这些企业差不多上对写字楼的刚性需求群体，都属于一些中型企业，对写字楼的需求面积不是专门大，然而现有办公场所是不能满足他们企业进展需要的，随着这些中小企业业务进展，必定会扩大办公面积，以更庞大的团队，去占据市场，公司内部或市场的扩展无疑需要办公场所，依照工商局统计数字和住房保障局统计数字看，假如每家企业按保守需要50平米的办公场所，只以自治区07年注册企业23751户计算，也就需要118万平米写字楼，再分解到银川市注册企业按全区年注册企业保守35%计算，就银川市一年对办公场所面积的需求为413000平米。由以上的推算与银川市住房保障局第一季度比较，写字楼市场供需差不多是持平的。各单位选择的办公场所统计图：各单位选择办公地比例图第三部分银川写字楼市场分析一、银川写字楼市场概况自2008年下半年受国际金融危机的阻碍，各都市都出现客户持币观望的态势，房地产市场一度低之谷低。从09年一、二月份市住宅保障局统计信息了解，银川前三个月市场有回暖的迹象，能够引用“春暖花开”来比对去年房地产“寒冬”时节。去年银川市房地产开发投资保持了平稳较快增长态势，写字楼完成投资3.59亿元，同比增长5.25%；写字楼施工面积46.59万平方米，同比增长19.9%，新开工面积17.14万平米；去年下半年销售备案面积呈下降趋势，写字楼空置面积为12.79万平方米，同比增长4.3%；08年二手写字楼交易量有所增长，交易价格仍呈上升趋势，二手写字楼交易面积为5.93万平方米，同比增长7.81%，交易价格为3769.89元/平方米，同比上涨70.66%。二、银川写字楼分析1、写字楼产品四种模式的竞争分析：市场先机型适用条件：项目处于CBD雏形差不多差不多形成，但CBD写字楼市场供应量较小，大规模性开发立即开始。启动时机抢先，为项目赢得机会点，跑赢大势，是市场先机型成功的要素；项目采纳提早开发，抢占先机的竞争策略；成本领先型适用条件：项目既需要打造“成熟产品”，形成不同的“档次标准”，又要操纵成本，保证达到利润目标低成本，高形象是成本领先型的成功要素；功能转换型适用条件：功能转换型竞争模式的成功背景是周边住宅价格高启，政府不同意住宅单位供企业注册，周边高档住宅市场价格与写字楼差距不大，可不能阻碍商住公寓的价格空间；附加资源型适用条件：周边写字楼产品成熟；推出超前的概念能够引起市场的共鸣；市场购买以自用为主，对价格不太敏感，对新概念关注；2、银川写字楼市场划分：从此次市场调查把银川市写字楼市场按密度来划分要紧分为三个板块：1）、开发区板块：和信创展中心本案紫荆花商务中心宁夏软件园汽车大世界民生新天地恒泰商务大厦和信商务写字楼和信创展中心本案紫荆花商务中心宁夏软件园汽车大世界民生新天地恒泰商务大厦和信商务写字楼2）、北京东路板块：金源大厦银川国际贸易中心荣恒大厦金源大厦银川国际贸易中心荣恒大厦3）、新华街板块：光耀大厦名人公寓金茂大厦光耀大厦名人公寓金茂大厦3、各板块代表性写字楼项目剖析：案名：紫荆花商务中心项目概况：易大·紫金花商务中心占地面积约7万余平米，总建筑面积约21万平米，是新区人民广场周边最大的商务楼盘，其中A、B、C座规划为23层商务写字楼，每层写字楼的面积为1200平米，1—4层是商务群楼。D、E座规划为23层的精装小户型公寓，面积从50平米—95平米，1—4层为商务裙楼，21—23层为复式结构，F座规划为23层商务酒店。J、H座规划为13层的板式小高层住宅，面积117平米—279平米。建筑风格：建筑外观采纳简洁的现代建筑风格内部配套：项目规划为车位600个；分层中央空调；双回路供电系统；给水为二次衡压；电梯为东芝电梯；智能化物业治理系统。装修标准：外立面和门厅装饰材料为石材；门窗为铝塑材料。物业讲明：物业费为住宅1.2元/月/平米，写字楼暂未定。划分：地下车库，1—4层位商业，5—23层位写字楼；单层300平米、1200平米。价格：起价：4930元/平米均价：5130元/平米最高价：5530元/平米租金：未定销售情况：2008年5月至今已销售65%工程进度：住宅、公寓、写字楼已封顶；C、F栋为二期开发入住情况：暂无入住优势：1、项目紧靠开发区三馆两中心，聚拢都市配套和权威市政资源。2、位居开发区核心区域，周边高端社区围绕，都市景观资源丰富。3、简洁的现代建筑风格，外观鲜亮、大气。4、智能化物业治理，提供快捷安全的商务空间。劣势：1、易大开发公司之前开发过一个住宅项目，首次写字楼开发经验不足，如：对写字楼的规划、设计、施工技术的熟悉度、节能产品的运用、智能化设备的了解等等还比较欠缺，日后必定存在“质”的问题。2、据此项目规划户数看，车位规划明显不足，会束缚今后市场进展的需要。3、目前看周边配套不够完善，比如：餐饮、休闲等场所，给入住此的企业，在工作之余没有太多放松的地点。案名：银川国际贸易中心（原金鹰国际）项目概况：项目占地面积约52亩，绿化率21.07%、总体规模约15万平米。由5A级写字楼、商业、公寓、酒店的酒店组成。项目目前分为A、B、C、E、F五段：A段位五星级酒店，约5万平米；B、C段规划为写字楼、商业，约7.7万平米，其中商业部分B段底商约1.66万平方米，C段底商为5000平方米；E段位公寓约1.2万平米；F段规划建筑面积为4000平方米，地面部分为主题广场及地上车位、地下一层为停车场。建筑风格：中式与简欧结合内部配套：此项目地上、地下共197个车位；中央空调分层治理；双回路供电系统；采纳5A智能化治理系统。装修标准：外立面要紧为玻璃幕墙，干挂石材为辅；门厅为钢化玻璃和大理石；门窗为断桥铝；内部为乳胶漆；公共走廊为花岗岩和地毯；广场为地砖；物业讲明：物业治理师深圳长城物业，物业费为10.5元/平米/月，含电梯费。划分：1—3层位商业，4—18层位写字楼；4—15层，每层为2700平米，16—18层，每层1300平米。价格：起价：均价：7000元/平米最高价：租金：写字楼平均45元/㎡/月销售情况：08.11.20开始重新销售，已销售30%工程进度：已完工入住情况：未入住，优势：1、占据银川市核心地段，是集商务、商业、休闲于一体，银川市唯一政务功能综合体。2、写字楼临光明广场、中山公园，周边环境优越，自身设计上采光好、视野开阔。3、周边配套较完善，适合办公、休闲需要。劣势：1、此项目为重新包装的项目，原有的市场负面阻碍比较重，“口碑”是对项目最大的威胁。2、停滞几年的项目重新推向市场，必定给销售带来压力。3、因此项目开发时刻较早，再加上搁置这么长时刻，项目过时的功能设计必定会给客户办公带来不足。案名：恒泰商务大厦项目概况：项目总占地3400平米，总建筑面积29000平米，写字楼建筑面积为21500平米，4—20层标准层高为3.45；商业为4040平米，1—3层层高为4.5平米。楼体高度约90米。建筑风格：外立面为现代简约风格内部配套：此项目地上、地下共100个车位，免费供业主停车；空调为德国品牌，具体牌子不详，中央空调不祥；双电源供电系统，并设有电信机房，宽带、光纤、互联网综合布线系统；给排水为二次衡压供水；楼内为四部高速电梯；采纳5A智能化治理系统。装修标准：外立面饰材为干挂花岗岩；门厅挑高9米；外窗部分隐框幕墙，中空铝合金窗；广场为地砖；公共走廊为瓷砖；内部装饰为大理石；商铺外墙为大理石。物业讲明：物业治理是恒泰物业（暂四级），物业费为2.2元/平米/月，针对VIP业主暂免电梯费。划分：1—3层为商网，4—23层是写字楼，4—20层位标准层，21、22层高为3.6米，23层高为3.9米；每层面积在1000平米左右，并分成12个销售单位。价格：起价：5500元/平米均价：不详最高价：6500元/平米每层楼层差价在80—150元租金：35—40元/㎡/月销售情况：2007年10月至今已销售85%，工程进度：现房入住情况：入住率约为30%，大部分都在装修施工。优势：1、占据银川市西门独特位置，交通便利，周边配套较完善。2、简约的建筑风格，超高的门厅挑高设计，彰显宏伟大气。3、每层分隔成小单位销售，总价低，从而给销售减小一些压力。劣势：1、恒泰物业明显对写字楼的治理经验不足。2、停车位严峻不足，必定对进展有阻碍。案名：和信创展中心项目概况：项目占地约5亩，总建面16000平米，一栋楼。建筑风格：外立面为现代简约内部配套：此项目地上地下共150个车位，地下50个，地上100个，地上100元/月/辆，地下430元/月/辆；中央空调分层治理；双回路供电系统；给排水为二次衡压给水装修标准：公共区域饰材为花岗岩；广场为大理石；公共走廊为大理石；内部饰材为乳胶漆、大理石；铺内墙体为乳胶漆；地面为大理石。物业讲明：物业治理公司为银川丽园物业公司，2.45元/平米/月，含电梯费。划分：每层992.92平米，可自由分割，最小可分割140平米。价格：起价：不详均价：不详最高价：不详租金：32-38元/㎡/月销售情况：08年已售罄工程进度：现房入住情况：入住率为90%，入住主力单位是太平洋保险优势：1、属于该区域开发较早的项目，占据了专门好的市场时期。2、此项目地理位置优越，占据正源北街和上海路得十字路口，交通特不方便。3、东临唐徕渠景观公园，视野开阔，空气清新，适合办公。4、此楼外观简洁大气。劣势：1、周边生活配套不够成熟，缺少餐饮和休闲场所。2、金融单位严峻不足，给入住企业带来财务上的不便。3、此项目在节能和环保材料的运用上不足，如吸热玻璃幕墙、大厅采纳软膜天花装饰等新型环保节能材料。案名：荣恒大厦项目概况：此项目位于银川市北京东路与中山街十字路口东南角，总占地2543.12平米，2002年建筑，04年入住，一直暂无销售。建筑风格：现代建筑风格内部配套：地上车位20-30个；中央空调分层系统；供电为双回路；给水为二次衡压；在大厅正门位置是东芝品牌电梯，荷载1000KG，13人/部；此楼只做到消防、保安、办公自动化。装修标准：外立面为瓷砖；门厅为大理石；窗户为断桥式铝合金平开窗；公共区域饰材为花岗岩；广场为地砖；公共走廊为大理石；内部装饰为乳胶漆；商铺内位乳胶漆；公共走廊为大理石。划分：要紧以写字楼为主，商业为辅，写字楼每层为866.2平米，可独立分隔。物业讲明：荣恒集团自行治理，物业费3元/平米/月，含电梯费。价格：起价：4299元/平米均价：4999元/平米最高价：5799元/平米租金：毛坯40元/㎡/月装修50元/㎡/月销售情况：2003年，能销售的单位已销售100%，工程进度：现房并投入使用。入住情况：1-3、10层位安邦保险、6-7层为中国平安保险、12层是西气东输宁夏办事处，14-16层位荣恒集团，4、5、8、9、13等楼层未出售。优势：1、此楼开发时刻较早，当时的土地价格低，建安成本也比较低。2、此项目以优越的地段，曾经在该区域阻碍市场2-3年时刻。3、荣恒公司把一些单位捂盘不做销售，按现在市场价格出售能实现更大利润。4、项目地段极佳，周边配套齐全，交通方便。劣势：1、车位明显不够，没有规划地下停车场，目前已入住企业的停车问题已凸显出来。2、在智能化系统方面做的明显不足，和目前开发的同类项目差距专门大。3、写字楼物业治理理念滞后，治理专门混乱。案名：民生新天地项目概况：总占地3000平米；总建筑面积3.2万平方米；19层高。建筑风格：建筑外立面为后现代风格内部配套：此公寓地下设有车位22辆，小区有300辆。双回路供电；供水为二次衡压；在进大厅左手位置有两部三菱电梯，一步为载人、一步是货梯。采纳智能化物业治理。装修标准：外立面为干挂石材；双层中空玻璃；断桥铝合金窗；公共区域为大理石和瓷砖；广场为灰色地砖；公共区域为防滑地砖；划分：1-2层为商网，3-18层为公寓，19层办公用房，公寓面积区间为50-90平米，商网面积为110-245平米。物业讲明：物业自行治理，费用为1.3元/平米，含电梯费。价格：不详租金：28-38元/㎡/月销售情况：已售罄工程进度：现房入住情况：入住达95%左右，部分未入住物业为投资出租，公寓20%左右被用作办公用。优势：1、民生地产的市场阻碍力，及企业品牌是项目取得这么好销售的要紧因素。2、此楼是民生花园收官之座，民生花园四期开发差不多积存了大量的客户资源且建立了不错的市场口碑，对销售有专门大的促进作用。劣势：1、车位规划部不能满足业主的需要，且车位停放显得混乱，阻碍整体外观形象。2、精装修，总价高，给客户会的带来购买一定压力。3、点式楼，通风采光不理想。第四部分项目区域市场概况一、银川经济技术开发区总体规划解析1-1、规划操纵范围和用地规模

银川经济技术开发区治理的规划用地面积为32平方公里。其中，国务院批准规划用地7.5平方公里，银川市政府托付治理的都市工业用地24.5平方公里。

规划用地界址：Ⅰ区规划用地东起唐涞渠、西至亲水大街、南起黄河路、北至北京路，面积2.26平方公里。

Ⅱ区规划用地东起包兰铁路、西至宏图南街、南起南环高速路、北至银西铁路，面积22.11平方公里；

Ⅲ区规划用地东起铁东南街、西至包兰铁路、南起六盘山路、北至规划14号路，面积6.41平方公里；原高新区二期用地东起宁安大街、西至亲水大街、南起六盘山路、北至规划14号路,面积1.22平方公里。

为满足开发区经济增长和产业进展需要，从区域的完整性、规划的前瞻性和基础设施的规模效益要求动身，与2020年的银川市都市总体规划、土地利用总体规划相衔接，“十一五”期间，，开发区规划用地为Ⅱ区南部16.87平方公里和农垦科研所5平方公里。

在建成区内产能充分实现的情况下，依照“十一五”期间经济增长、产业空间布局和功能分区的需要，Ⅱ区内至少新增建成片区面积7平方公里以上，2010年建成片区面积将达14.5平方公里以上。

1-2、空间布局和功能分区

开发区Ⅱ区空间布局在总体结构上形成1个行政商务中心区、2个生活居住区、多片产业功能区的布局模式。

1-2-1.中心区

在Ⅱ区中部规划服务于工业进展的行政商务中心区，形成公共建筑项目群，逐步形成行政、商务、信息、培训、金融中心。

1-2-2.生活居住区

在Ⅱ区东部规划2个与工业区配套的生活居住区，建设规模达30万平方米。将Ⅱ区建设成为集生产、生活、行政、商务协调进展，功能完善的现代化都市新区。

3.产业功能区

开发区从投资产业结构可形成六大功能区，即：石油天然气化工产业区、机械制造产业区、新材料产业区、生物制药产业区、食品加工产业区、信息产业区。

1-3、用地规划

1-3-1.道路交通规划

开发区道路系统布局将保持银川市都市总体规划确定的方格网状道路骨架，采纳平行向南推进扩展的模式。道路系统由快速路、主干路、次干路、支路４级组成，规划大致以400～600米间距的路网将用地划分为20～33公顷的街区，道路用地占开发用地比例不超过17%。

1-3-2.工业及仓储用地规划

开发用地以工业用地为主。考虑现有制钠厂、鑫尔特、捷美化工、鲁西华工、瀛海水泥等三类工业，以及宁化水源地、生态湿地等因素，按照幸免相互阻碍的原则，科学布置各产业功能区。工业用地占开发用地比例为60%以上。

仓储用地将与现状仓储相结合，沿外贸仓库铁路专用线形成具有一定规模的现代物流中心。仓储用地占开发用地比例为4.9%。

1-3-3.行政商务中心区规划

行政商务中心区用地规模为0.27平方公里，差不多1-3-4.市政公共设施规划

在Ⅱ区规划自来水厂1座、热电厂1座、换热站9座、电信局1座、垃圾处理中转站6座。占总用地比例为3.7%。

1-3-5.居住用地规划

在区域内依托滞洪区生态湿地公园规划集中布置的居住组团，配备片区级医疗、教育及商业服务等设施，营造人与自然相和谐的人居环境。占总用地比例为1.6%。

1-3-6.区域绿地系统规划

2008年，开发区可能完成GDP55亿元，工业总产值首次突破100亿大关达到104亿元，实现工业增加值31.2亿元，技工贸总收入185亿元，固定资产投资22亿元，进出口总额5.6亿元，实际利用外资7300万美元，各项要紧经济指标增幅达到30%以上，超额完成了预定的目标任务。2009年开发区将以跨越式进展为主线，按照“12345”二、开发区房地产进展剖析在银川房地产市场升温的大好机遇之际，区内外地产商纷纷抢滩金凤区。尤其是随着“最适宜居住”核心区效应的日渐凸显，更是极大地刺激了地产商西进的欲望，一时刻该区域房地产热潮不断，市场竞争风起云涌。日前，已有拉普斯置业有限公司、广州颐和集团、上海绿地集团、宁夏鲁能置业有限公司等多家外来房地产巨头企业进驻银川，在金凤区抢占重要一隅，金凤区房地产市场在外来投资集团进军下不断升温。数据显示，2007年该区房地产开发施工面积237万平方米，2008年增至269万平方米。面对外来的强劲对手，本土房地产企业深受触动。关于外来房产开发商的冲击，外来房地产商带来大量的投资，带来先进的理念、先进的规划设计，也给本土房产商带来生存挑战，迫使其提高自身素养，增强竞争能力。去年下半年通过全球金融风暴的洗礼，金凤区一些项目销售也受到了专门大的冲击，给项目回款带来了专门大的压力。一些以“水概念”项目，也一时刻不再有往日的火爆场面。随着经济复苏各项目销售也有所好转，在该区域市场反应相对好的还属“紫荆花商务中心”，此项目也是和本案形成最大竞争的项目。随着该区域都市规划逐渐完成，基础生活配套逐步完善，必定会再有一次开发高潮。第五部分项目区位特性分析一、项目概况：该地块位于银川经济技术开发区，新昌路与宁安街交汇处，规划性质为商务办公，占地面积18139平米，总建筑面积74800平米，其中地上建筑面积63500平米，地下建筑面积11300平米，容积率为3.5，建筑密度为28.5%，绿地率为35%，规划停车位508辆，地上132辆，地下375辆。周边被个私营企业所包围，都市配套较完善，交通也十分方便。二、项目周边环境分析2-1、地理位置分析：此地块位于开发区核心区域，北临新昌路，东临宁安街。软件园，电信、移动、联通、工行、建行、中行等网点遍布周边。对此地块基础配套上的卖点有所提升。2-2、竞争对手分析：离此地块能形成竞争的有紫荆花商务中心、恒泰商务大厦、银川国际贸易中心、金茂大厦等项目。紫荆花商务中心占据开发区行政区核心位置，体量大，风格有所创新，现在工程进度封顶，抢先占有市场客户份额，近期销售情况不错；恒泰商务大厦现在差不多为现房，销售也接近尾声，入住在30%左右，优越的地理位置无非是给此项目销售增加的砝码；银川国际贸易中心，前身是“金鹰国际CBD”，重新包装上市，给市场也带来了一些疑问和压力，此项目口碑的负面阻碍，必定给项目再销售带来挑战，现在销售情况一般，入住一般；金茂大厦是有一家“新秀”企业投资开发，已成现房，销售情况不是专门乐观，项目形象包装和物业治理是阻碍销售的要紧因素。通过此次市场调研，以上项目是对此地块开发商务写字楼最大的竞争对手，客户或经营户必定会产生专门大的竞争。三、项目SWOT分析1、Strenght(优势)该地块相对来看比较方正，方便规划和施工。占据十字路口，地理位置优越，依照开发区管委会的整体规划开，此区域今后必定是银川市行政中心、通讯信息中心、软件研发中心、培训中心、金融中心、商务中心。都市现代化CBD（商务中心区）经济进展中枢，是一个都市的功能核心，是现代化大都市的一个重要标志，其地价可谓是“寸土寸金”。银川市的现代化、国际化进程正迅速加快，经济实力也得到了一个质的提高。现在我公司能够接过政府手中的“接力棒”，对公司创“品牌”目标也无非更近了一步。我们都明白，只要政府用心做情况，确信对此市场进展就会有所推进作用的。此区域现在还没有一个真正意义上的“地标”建筑，这也给我公司建设开发区“第一高楼”带来机遇，为公司进展再奠定一个高度。2、Weakness（劣势）目前，全球经济依旧被“金融危机”笼罩的时期，在全国房地产市场持续低迷的情况下，公司的这笔投资确信会带来一定的风险。面对市场低迷时期，超负荷的投入必定会带来超能力的付出。商务写字楼属于投资类物业，既然是投资就必定会受到政策和市场的限制等诸多因素的阻碍。依照区工商局统计了解到，注册资金在500万以上的中型企业相对较少，大型企业也是屈指可数，有实力企业自己投资建设办公场所，这无疑会减少市场中潜在客户。依照银川市住房保障局统计数字了解到，银川市房地产08年开发投资保持了平稳较快增长态势，写字楼的投资逐步增加，新开工面大幅增长，08年下半年受国际金融危机阻碍，去年下半年销售备案面积呈下降趋势，写字楼空置面积增加，导致市场供需矛盾加大，给各开发企业回笼资金也带来了专门多的困难。那个时候一个近8万平米的商务办公物业的加入，一定会给市场带来更大的压力和挑战。现在公司的施工技术、对节能材料的了解、写字楼类型的物业治理等等依旧比较欠缺的，这些客观因素给项目的开发成功与否也是至关重要的。3、Oportunty（机会）从银川市住房保障局09年1、2月统计数字分析，银川市房地产市场从几个月的低迷状态中逐渐突围出来。依照自治区住房和城乡建设厅了解到，全区房地产市场一季度呈现良好运行态势，调控措施的效果初步显现，呈现出五大特点：房地产开发投资快速增长。全区房地产开发完成投资6.04亿元，比上年同期增长58.1%。施工面积大幅增加，全区商品房施工面积为632.49万平方米，同比增长67.3%；全区商品房新开工面积173.02万平方米，同比增长77.9%。土地购置成倍增长。全区房地产开发企业购置土地面积44.67万平方米，同比增长3.2倍，土地成交价款2.02亿元，增长6.1倍。房地产开发资金到位良好，为支撑房地产开发投资快速增长提供了保障。商品房销售面积环比回升。以上统计数字反映出，以银川市为主导的房地产市场已逐渐升温。公司若现在介入也正是“风雨之后见彩虹”时分，可疑讲是占据“天时”，对公司建筑该区域“地标建筑”也带来了一个机遇，只要把握好市场的脉络，进展和收益也就能实现。4、Threat（威胁）依照此次市场调研分析，商务写字楼的市场竞争依旧特不激烈。差不多销售完或正在销售的同类产品，差不多先抢占了销售客户市场份额和招商客户市场份额，受这些因素的阻碍，此项目销售周期必定会拉长，资金回笼也会带来压力；针对有实力和有阻碍力的企业的招商工作更是困难，没有品牌企业的入住，对提升物业整体市场形象和市场阻碍力也会大打折扣，对公司的进展