2021浙江绍兴房地产市场分析年报【地产年报】

20211222华

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）目录PART

ONE往史篇Chapter

History复盘2021年的绍兴楼市，发生了哪些大事！政策回顾1管控力度频频加码，市三区首当其冲政策调控不断叠加，6月起明文规定限价限购限售等，核心响应房住不炒首启摇号：限购限售：装修升级：公积金认房认贷:•严禁捆绑销售车位、捂盘惜售、变相加价、经营贷流入楼市等；•明确将分区分板块进行房价暗限，每年动态调整；•县市中心城区住宅全部须全装修；•不得向购买第三套及以上住房的职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。住房公积金贷款实行“认房认贷”政策。（之前认贷不认房）••严厉打击虚假房源、恶意高价房屋信息。上虞区当楼盘本期可售住房数量与购房意向登记组数比例达到1：1.5时需实施公证摇号；•本市户籍户口市三区限购3套，非本市户籍市三区限购1套，但无需缴纳社保需求；安置房不计入限购范围；•市三区新建住宅装标1500-2000元/㎡，高于2000元/㎡部分采用精装包，不进入备案价；明确交付样板房要求；••••不少于30%的销售房源将保障符合条件的上虞区无房户，在第一轮公开摇号中优先参与。限售由原2年改为3年；•首启摇号限购限售装修包政策公积金从严月月月月月月1

月1

月全装交付土拍双限二手指导价装修包政策城区全装交付：土拍双限：规范二手房：升级包补充：•市、县中心城区新建住宅，全部实行全装修和成品交付；其他区域鼓励实施全装修和成品交付；•年度住宅用地供应量不少于前三年平均供应•建立二手住房成交参考价格发布机制，在重点、热点区域先行试点。量；•镜湖新区全部实行全装修和成品交付。全装修标准高于2000元/㎡以上部分，可用升级包形式，若高于5000元/㎡，额外提供一种2000-5000元/㎡的升级包服务。开发商不得强迫购买者选择升级包装修方案，升级包可不纳入房价备案•试行“限房价、限地价”方式出让以及热点项目公证摇号公开销售；•2021.8.4镜湖新区第一批二手住宅成交指导价发布，低于二手房成交现时价20%～30%；截至目前挂牌价明显下跌约30%•明确要实施实体交付样板房制度，实现全装修所见即所得••5月1日以后新受让宅地，提高预售许可条件；实行地价房价联动机制，将房价引导前置到土地出让环节，同时将建设品质作为项目建设的刚性指标并纳入履约协议；•土地市场2量跌价升，三区成交环比下降45%上半年地王频出，三区楼面价环比上升38%；镜湖成交量下降50%，但依旧为NO.1市区板块年度土地量价情况2017-2021年绍兴市三区土地年度供求量价走势140611000500015000100005000015.3万方，↓1%5187，

↑

100%上虞杭州湾经济技术开发区1016577484.7万方，↓24%3135，

↑

16%7437599915.1万方，↓12%25641，

↑30%滨海新城钱杨柯北450

470453

324780

849636

589341

3227.9万方，1533425.1万方，↑65%12848，

↑4%坂湖20172018201920202021镜湖外围袍江镜湖北13.1万方，↓32%26545，

↑103%瓜渚湖供应面积（万方）成交面积（万方）平均楼面价（元/㎡）44万方，↑67%10498，

↑113%镜湖西21.3万方，↓32%高铁新城柯岩12178，

↑83%11.2万方，↓75%27818，

↑138%镜湖核心城北

城东老城13.9万方，

↓90%17669，

↑95%同比市区越城区柯桥区上虞区市区各区域情况则水牌迪荡湖滨江新城城北老城城西54.6万方，↓50%22404，

↑72%东关街道供应量（万方）生态园城南341↓46%189145↓56%↓63%↑61%7080↓33%↓25%↑27%8196↓20%↑8%城东福全21.2万方，

↑1197%4548，

↓

47%无成交5.2万方，↓54%16198，

↑106%会稽山成交量（万方）322↓45%↑38%10万方以下低：0-1城南4.3万方，↓46%6220，↓51%兰亭5.7万方，898310-20万方中：2-3成交均价（元/㎡）1406117528128549.6万方，↓69%17526，

↑43%20-30万方9735↑37%30万方以上注：计算时剔除部分安置房土地市场3上下半年土拍呈两级分化，成交8/2开5月双限、6月限购、7月二手房指导，政策频发市场下行，继而影响土地供销2021年绍兴市三区宅地月度供销量价走势出让宗数出让面积20%28%120.0100.080.060.040.020.00.02500020000150001000050006.3新政网格化限价72%80%上半年下半年上半年下半年04399944成交宗数成交面积775120%26%7514127.743.2313517.915.3

30.34.7

0

53.24.7080%74%1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月土地供应（万方）

土地成交（万方）

成交楼面价（元/㎡）上半年下半年上半年下半年土地市场4上半年主城地王频出，下半年转为外围供地被约谈后的双限供地背景，面对上半年的高价地，差异化供地缓解定价矛盾序号1区域越城越城越城越城越城越城越城越城越城越城越城地块名称溢价率30%33%35%22%35%35%25%24%30%20%3%配建2021年市三区土拍分布镜湖新区03-09-1号地块越城区则水牌7-2号地块镜湖新区梅山东3号地块镜湖新区高铁北站D2地块镜湖新区凤林西路以北8号地块镜湖新区凤林西路以北6号地块镜湖新区凤林西路以北7-1号地块镜湖新区凤林西路以北7-2号地块越城区F-28地块/219000㎡31680㎡上虞杭州湾经济技术开发区4/2356000㎡16614880㎡滨海新城7/8/钱杨96000㎡15800㎡/柯北1011越城区东安村地块4坂湖19越城区西安村地块镜湖外围镜湖北

10

11镜湖核心袍江1221213141516柯桥柯桥柯桥柯桥柯桥柯桥柯岩B-48地块柯桥柯岩A-21地块柯桥城区R-41地块柯桥福全2021-01地块柯桥马鞍2021-01地块35%35%35%30%30%8190㎡8010㎡1260㎡10240㎡21120㎡4瓜渚湖镜湖西131高铁新城柯3岩621城东7

812城北1752则水牌老城2滨江新城城北老城0城西迪荡湖城东1东关街道17181920212223上虞上虞上虞上虞上虞上虞上虞上虞区城北55号地块上虞区城南N8-3号地块35%35%35%25%4%10200㎡3100㎡300㎡/15生态园城南89福全上虞区崧厦街道[2020]J1号地块上虞经济开发区[2020]J3号地块上虞区城北69-3号地块会稽山城南/兰亭上虞区小越街道030-08-01号地块杭州湾上虞经济技术开发区G-08-a号地块30%14%1300㎡400㎡上半年成交地块下半年成交地块注：表中2021年各区地王均加粗标红显示，图中上半年成交地块为红色，下半年成交地块为蓝色。（剔除安置房及部分零溢价土地）住宅供销5市三区住宅量跌价升，量跌30%价涨8%市三区供应444万方，成交378万方，成交均价20324元/㎡，同比上涨8%绍兴市三区商品住宅17-21年年度供求量价走势700600500400300200100025000供应量同比-30%203241881720000150001000050000168151026亿住宅2021年11758769亿成交量同比-31%9614525.0545.0517.4494.3378.4均价同比+8%371.32017512.12018454.12019631.42020443.82021商品住宅供应量（万方）商品住宅成交量（万方）销售均价（元/平）开盘去化6越城柯桥震荡下滑，上虞维持热度局面越城柯桥上半年去化率维持50-80%，下半年直线下滑至20%上下；上虞全年去化率84%2021年绍兴市三区宅地月度开盘去化走势区域板块3-4月

5-8月

9-10月

11-12月

3-4月

5-8月

9-10月

11-12月76%600040002000080%60%40%20%0%68%区域越城筹货比0.7开盘去化率63%57%53%镜湖袍江1.31.11.10.21.00.1-0.2-60%87%77%55%39%-48%30%53%9%9%75%5%14%-48%48%42%43%0.70.80.20.4-23%10则水牌0.4-8%-城东&迪荡湖

0.8-城南城西0.9---11%---2021.345678成交（套）911121.40.20.4-0.50.7-44%2%32%17%-供应（套）去化率柯北&马鞍瓜渚湖柯西1.00.41.11.11.2-0.90.81.80.90.8-54%7%69%52%77%36%63%-27%-市区越城区柯桥区上虞区市区各区域情况柯桥上虞-73%60%82%--供应量（套）柯岩---11746544546%29513461坂湖0.72.91.0--38%100%71%--成交量（套）城东2.41.1-100%77%-157553%291484%城北3.03.03.06.710.011.4100%100%100%100%100%100%城西去化率城南1.91.1100%57%市场变化7上半年多捆绑搭售，下半年转为以价换量上半年：土拍预期带动下客户信心高涨；下半年：多维客户信心打击，各房企促销走量上半年下半年搭售工抵房茶水费低调开盘触底优惠95折可谈中介佣金普遍3-5%附加赠送车位/家电/装修车位/商铺

拉高可售备案价成交结构8普通产品占比均衡，墅类成交趋小化普通产品集中90-130㎡，各占比16%左右；墅类以叠墅备案为主，导致200㎡以下占比近7成2017-2021年市三区高层/洋房产品分面积段成交套数结构2017-2021年市三区墅类产品分面积段成交套数结构100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%48%

50%

55%

60%

65%51%

54%

60%

69%21%20172018201920202021201720182019202020210-90㎡90-100㎡140-160㎡100-110㎡160-180㎡110-120㎡180-300㎡120-130㎡300㎡以上140-160㎡300-350㎡160-180㎡350-400㎡180-200㎡400-600㎡200-250㎡600㎡以上250-300㎡130-140㎡库存情况9越城存量占三区近7成，镜湖占越城6成广义存量越城467万方（

30.8个月），柯桥144万方（13.7个月），上虞77万方（17.3个月）2021年市三区板块库存及去化周期绍兴市三区2021年狭义库存及去化周期大库存23万方去化周期8.8个月大库存21万方去化周期15个月上虞杭州湾经济技术开发区市区

132越城区

85.5柯桥区

45.1上虞区

1.44.4个月5.6个月大库存11.8万方去化周期29.5个月滨海新城大库存147万方去化周期27.5个月大库存43.4万方去化周期109个月4.3个月1.1个月钱杨大库存64.8万方柯北去化周期17.6个月大库存40万方去化周期35.7个月大库存24.2万方去化周期17.9个月坂湖镜湖外围镜湖北袍江大库存25.8万方去化周期20.8个月去化周期2.4个月大库存2.6万方-101030507090110130150大库存11.7万方去化周期14.1个月瓜渚湖镜湖西镜湖核心则水牌大库存56.4万方去化周期52.7个月

大库存51.8万方去化周期28.1个月大库存99.7万方去化周期54.2个月高铁新城市区越城区

柯桥区

上虞区城北老城市柯岩大库存20.2万方去化周期9.9个月城东大库存3.4万方去化周期3.5个月主力在售（个）513034131592滨江新城区各区域情况城北迪荡湖城东生态园大库存16万方去化周期29.1个月城西东关街道大库存20.4万方去化周期88.8个月城南老城主力待售（个）大库存41.1万方大库存3.3万方

去化周期27.2个月去化周期5.9个月8福全无库存会稽山广义库存（万方）10万方以下0-1城南687.522.9466.830.8143.813.776.917.3低兰亭大库存2.9万方去化周期5.2个月10-20万方大库存7.4万方去化周期12.5个月5.7万方去化周期（月）20-30万方个大库存26.1万方30万方以上去化周期23.7个月成交排行10外来房企扎堆越城，柯桥上虞本土霸榜越城TOP10外来房企占7席上榜门槛12亿，柯桥/上虞本土房企依旧霸榜，上榜门槛8亿/4亿2021年市绍兴市三区项目成交金额排行2021年市绍兴市三区房企成交金额排行排名1越城区项目玺园金额柯桥区项目金樾玖著金额上虞区项目金额排名1越城区房企融创中国武汉地产珠海华发元垄地产保亿置业阳光城金额38.6927.9627.1526.6718.4517.8415.5512.1311.9411.71柯桥区房企元垄地产稽山地产金昌集团金辉集团浙江钱江宝龙地产祥生集团宝业集团万科地产浙江华天金额26.1925.6524.7614.4413.8411.3111.009.44上虞区房企亚厦金额9.579.368.628.416.525.305.275.074.984.3430.5825.65

亚厦东麟府

18.352奥璟园29.68

金辉半岛云著

20.6325.15

金昌烟波飞鹭

19.06中南君启16.899.842闰土控股中南置地浙江龙盛台州和泰康业地产卧龙地产浙江奥马绍兴大通上海爱建3融创滨湖湾元垄镜庐华发金融城大通云澜府3424.3219.65元垄城星澜城16.24

上虞君望美庭

8.8615.66

云熙望府

8.4714.21

和泰春和云境

6.524556保亿湖风雅园

18.45世茂美的云筑

17.32大家湛景满园

17.01龙湖金帝天汇

15.50公元2020钱江彩虹府祥生笛旸府金科杭越府恒宇锦园6713.8411.008.52华鸿万悦城康业东越府卧龙万诚府江南明月府6.375.304.954.157碧桂园88龙湖集团金昌集团宝能集团999.0010上河之城14.188.14108.14PART

TWO走势篇Chapter

Direction2022年，绍兴的挑战与机会……城市发展1房产税未定/客户信心不足，下行惯性或延续房产税细则未定/行业上下游恐慌/房企资金链紧张等综合维度预判市场的下行惯性仍将延续11月8日深圳房地产形势座谈会部分语录：万科：9-10月同比下滑31-37%，下滑程度超过2008年金融危机；佳兆业：债券违约/信用评级降级/银行停贷抽贷，导致集团现金流非常紧张，彻底丧失投资能力；卓越：限价下利润本就有限，经不起市场强烈震荡，故多数房企无能力参与公开竞地；绍兴市场2大环境暖风信号，但回暖逻辑尚未形成当下虽然大环境有所释缓，但预期还需建立，供求关系矛盾也有待改善类别政策土拍信贷融资上半年近期01

大环境限购/限价/限售加码严限价，封顶竞配建利率涨，二手房限贷融资渠道受限人才补贴，限跌令等封顶摇号，资金门槛放松房贷降息，加快放贷1.2万亿降准行业宏观环境不断趋严政策频繁加码；政策回调压迫感释缓政治局会议坚持房住不炒，加快保障房

推进保障房，满足合理住房需求，与税收落地

促进楼市健康良性02

涨幅预期网格化叠加二手房指导涨幅预期受限；土拍/开盘鲜有预期支撑03

供求关系镜湖为首局部供求失衡外围传导影响；镜湖红海困局很难解越城市场3价格梯度未打开，跨板块分流影响严重基本全域2万+，其中镜湖楼盘占比超50%，从刚需2万/㎡到顶豪5万/㎡均有涉及区域序号1项目宝能藏珑销售状态在售在售在售在售在售在售在售在售待售在售待售待售待售待售待售待售在售区域城西城西序号22233624252627282930313233343537383940项目古越郡府产品/面积在售在售待售在售在售在售在售待售在售在售待售在售在售待售待售在售在售在售待售2龙湖金帝·天汇翠湖隐秀/安澜祥生雅居乐云境保亿湖风晓园元垄镜庐华润润樾山华锦云湖樾大家湛景满园玺园3204袍江1817镜湖外围镜湖东21534635金科旭辉上河之城融创樾湖湾祥生则水牌7-2地块建发众安棠颂和鸣和樾府7武汉/融创奥璟园中交&花样年春风十里半岛中心城东191633

328镜湖核心镜湖西镜湖核心91-152728291011121314151617中海铂隽则水牌26美好之城城南袍江皋埠25城投城南F-28地块中交朗清园星尚禧悦万科凤6地块万科凤7-1地块万科凤8地块保利凤7-2地块大家广宇锦玥府世茂美的云筑城北老城迪荡湖城西2223383637生态园城东金辉西安系快勤业东安地块樾芯城31243039会稽山1819荣安中央公园黄酒小镇在售在售镜湖西镜湖东天樾东府40城南美的高铁新城地块华发金融活力城待售在售会稽山兰亭会稽云庐2021兰亭兰亭文旅地块2.5-3.3w/㎡2-2.5w/㎡1.5-2w/㎡1.5w/㎡以下精装包挑战4加装逻辑苛刻，需极致地段与产品加持稀缺占位+改善豪宅+合理的加装价格，是当下加装包的搭售逻辑湖畔悦园元垄城澜园中海铂隽➢

产品：大平层143-240㎡➢

地段：柯桥核心豪宅带之上➢

环境：南邻瓜渚湖（二线）➢

装修：2000+2600（升级装）➢

去化情况：首开去化71%➢

产品：大平层168-192㎡➢

地段：优质学区/柯中成熟住区➢

环境：西看瓜渚湖（二线）➢

装修：2000+2700（升级装）➢

去化情况：首开去化27%➢

产品：大平层156-236㎡➢

地段：镜湖核心配套/400米地铁交汇➢

环境：两面临湖（一线）➢

装修：1900+3090（升级装）➢

去化情况：首开去化7%➢

价格：3.4万/㎡（含升级装）➢

二手房：周边约3-3.5万/㎡➢

价格：3.3万/㎡（含升级装）➢

二手房：周边无类似案例➢

价格：3.4万/㎡（含升级装）➢

二手房：周边无类似案例柯桥市场5竞争分化且集中，居间产品存空档三大城区核心板块（坂湖/瓜渚湖/CBD）均为改善大面积，外围乡镇区域（钱杨/马鞍）同样面临项目扎堆区域

序号项目销售状态在售在售待售在售在售在售在售在售在售待售待售区域

序号项目销售状态在售1宝业大坂绿园金昌烟波飞鹭元垄R-41地块禹洲印樾府柯北12131415161718金樾玖著坂湖23勤业未来城万固马鞍地块宝龙星澜城钱门江南府漫悦湾在售191421柯桥滨海20柯北1318待售16

15柯桥滨海12柯桥CBD钱杨417在售5元垄城（澜园）元垄城(羲园)4柯桥待售坂湖CBD63瓜渚湖1在售287元垄城(镜园、玖园)湖畔悦园瓜渚湖9钱杨水韵蓝湾在售7811192021海波明苑元垄紫辰府在售待售待售9金辉半岛云著祥生柯岩B-48地块金昌柯岩A-21地块柯岩10柯岩1011永利杨汛桥地块2.5-3.5w/㎡2-2.5w/㎡1.5-2w/㎡福全1.5w/㎡以下客户外溢6核心区豪宅扎堆，刚需或将外溢镜湖核心区板块主力起步450万，镜湖高铁新城与黄酒小镇200万起步且较柯岩发展空间更大45

万起元垄澜园

湖畔悦园

烟波飞鹭/禹洲印樾府高层500-1000万排屋待售烟波星鹭

元垄R41

印樾府/坂湖祥生柯岩项目（墅类）元垄r41地块（待定）柯桥CBD荣安中央公园高层180-220万大坂绿园高层300-650万金昌烟波飞鹭湖畔悦园洋房440-1300万叠墅1000万起高层500-700万美的世茂云筑高层220-300万250万起瓜渚湖金辉半岛云著高层200-230万元垄城镜园/羲园镜园高层250-320万澜园高层550-650万融创黄酒小镇高层200-370万镜湖东金昌烟波星鹭待售纯墅类羲园高层270-350万200万起柯岩金辉半岛云著祥生柯岩地块待售小高层+墅类祥生柯岩项目（洋房）上虞走势7量价调控下，市场健康度三区最高21年全年开盘/加推去化率93%，显性库存持续低位，各板块潜在供应2-3个主力项目区域城北项目12月2022年1季度2022年2季度2022年3季度2022年4季度竞争分析上虞新地王，预计2021年12月首开，预计高层2.4w，小高层2.6w华鸿江辰府产品定位差异高价下蓄客有限，或将进入续销阶段保利都会云上府亚厦东麟府预计2022年1月首开，预计高层2-2.2w高铁新城剩余2幢待推，高层17800城东城西唯一在售2（精装）3龙盛虞懋府鸿雁未来社区杨帆大家和悦府华孚地块暂未开始推广城北1销售周期差异限价4均为人才房，暂未开始推广，限价1.9w（精装）预计12月底或1月初首开或将有差异587预计2022年4月首开，早期拿地预计限价较低城东老城余房续销大通云澜府销售周期差异6预计12月底或1月初首开天阳云栖凤鸣城南城西振东虞悦府中鑫曹和苑预计12月底首开，地段较偏地段与定位差异东关12暂未开始推广区域城北城东序号12345678项目销售状态119华鸿江辰府都会云上府和泰春和云境亚厦东麟府龙盛晨悦府鸿雁未来社区江山和悦府华孚地块在售待售尾盘在售待售待售待售待售在售待售待售待售2.5-3w/㎡城南2-2.5w/㎡1.5-2w/㎡1.5w/㎡以下10城西城南9大通云澜府振东虞悦府中鑫逸园101112天阳云栖凤鸣涨价乏力8严限价叠加客户预期受限，跳涨乏力一方面政府参考地价+8000元/㎡严格限价，另一方面多案例证明高调报价，客户接受度受限项目产品高层高层高层高层小高洋房小高拿地时间2019/8/202019/5/152020/4/282020/8/202020/5/282019/12/102020/10/15楼面价6209售价楼地价差7891君望美庭云熙望府中南君启春和云镜云澜府14100157002110019950165001371911792首开7579812112838118037870826281478630南舜旺府山语云邸5006871347927000上虞政府限价严苛，多项目受周边高地价与一二手倒挂影响从而达成热销；从历史项目来看，纯宅地的情况下，基本遵循楼面价+8000元/㎡的全装给价逻辑。华鸿江辰府预计首开入市148套房源，主力面积142-164㎡，受新政限价影响，目前冻资1个月不足300组客户。推广过程中报价持续走低，从最开始的报价2.8万，到最新的2.4万，实际备案价可能更低。亚运契机12022亚运年，城市发展对外窗口打开作为亚洲规模最大的综合性运动会，45个国家超万名运动员参赛，考验城市的综合能力绍兴作为2022年杭州亚运会办赛城市，将承办篮球、排球、棒球、垒球、攀岩5个项目的相关赛事和足球训练项目，是杭州之外承办亚运会项目最多的城市。22项文旅提升项目6大亚运赛事场馆459亿鲁迅故里/871LOOP/黄酒小镇越剧小镇/书圣故里等27亿羊山公园攀岩场地：攀岩篮球/排球/棒球/垒球/攀岩轻纺城体育中心：排球21项公建配套项目26项交通基建项目东浦棒垒球场馆：棒球/垒球447亿1456亿绍兴奥体中心：篮球鉴湖足球训练场：足球训练植物园/苏宁广场/文理学院扩建龙之梦大厦/国际会展中心等杭绍台高速/杭绍台铁路地铁1号线/杭绍城际铁路等杭州经验声名之变城市之变经济之变G20城市知名度跃升国际城市基建提速智慧城市长江三角洲经济双引擎轨道交通2轨交助力镜湖崛起，外围TOD时机未成熟轨交一期2023年开通，轨交二期建设周期（2022-27年），市域铁路建设周期（2023-26年）TOD红盘条件：轨道交通近期线路图✓

核心区足够强势，形成鲜明梯度差；✓

自身条件上过硬，可拉长物理距离；✓

自住投资均好型，是未来发展趋势；绍兴发展现状：

镜湖发展处初期，集中开发项目多；

三区集中度有限，外溢逻辑不成立；

城市投资额有限，多点开花难为继；市域铁路近期线路图城市发展3十四五规划，滨海新区或迎最大蝶变配套类规划镜湖一家独大，投资额占比46%；产业类规划上虞杭州湾开发区与越城滨海占69%十四五市域发展格局：拥湾发展、中心引领、两翼提升、全域美丽城市核心提升：古城新城联动，老城全城保护，镜湖国际化品质新城十四五重大项目规划各板块投资额分布（配套类）8007006005004003002001000十四五重大项目规划各板块投资额分布（产业类）120010008006004002000三类项目4刚需首改凸显综合性价比黄酒小镇依靠品牌+全维配套铸造稳固底盘，通过强渠道+低价格达成强势续销黄酒小镇和高铁新城项目周度认购表14015010050572628191515146.5547.5585.5562313.51.508.16-8.228.23-8.298.30-9.59.6-9.129.13-9.219.22-9.269.27-10.7

10.8-10.10

10.11-10.17

10.18-10.24

10.25-10.31黄酒小镇高铁新城项目1/融创品牌深耕绍兴6年，6子布局2/全维配套镜湖+文旅配套+地铁3/价格优势高层价格镜湖最低4/营销节奏分销+全民高佣金三类项目5品质中高端聚焦复合均好价值龙湖天汇立足红海竞争中以商业+地铁+品质精装，精准站位复合业态下的品质首选拿地万科凤4祥生凤5阿里巴巴凤林6-7-8天汇首开宣传天街

21623元/㎡

19514元/㎡产业园

土拍热度顶峰去化9成人民医院镜湖总院20.720.820.921.6至今21.221.421.621.421.4万科凤6-8保利凤7-2楼面价21392-25984元/㎡楼面价21678元/㎡首先商业节点月均20套，稳定续销市场下行初期三推去化5成隔15天加推去化8成天街天汇祥生凤5楼面价19514元/㎡阿里巴巴1/凤林地段镜湖配套+凤林全新板块2/天街加持万科凤4楼面价21623元/㎡杭州天街知名度+地铁上盖3/价格优势地王高预期下凸显性价比4/品质产品99-172全维产品+3500改善装标三类项目6顶豪终极改善营造极致稀缺性烟波飞鹭滨河500-600㎡传承大宅总价1500-4300万，较叠墅/小高层率先售罄排屋叠墅小高层150

430

万

60

150

万

40

100

万售罄去化

成去化

成1/产品形态2/环境优势3/面积阔绰500-600㎡传承大宅4/产品户型私享阔绰花园3F别墅层层退台类独栋一线临河金昌现代曲面景观公园带PART

THREE板块篇Chapter

Region基于十四五重点发展方向之上的板块筛选与研判先天素质1老城商业人气集聚，外围新区成熟度有限中能级板块多为城市新区（偏居住），优质的成熟运营商业是核心缺环学校（小初高）21.5典市区1越城其他医院0.50镜湖核心袍江新区城西型板块上虞杭州湾经济技术开发区滨海新城城南公园商业钱杨学校（小初高）柯北2坂湖1.51镜湖外围镜湖北典型板块柯桥0.50钱清、杨汛桥坂湖袍江瓜渚湖其他医院镜湖西高铁新城柯岩镜湖核心城北老城柯北城东则水牌柯岩滨江新城东关街道城北老城迪荡湖城东瓜渚湖城西公园商业城南生态园学校（小初高）2上虞典型板块城北新区老城会稽山10城南其他医院低中高滨江新城城南公园商业注：综合整理各板块各类重点配套数量拆迁计划2越城柯桥拆迁量大，柯北/袍江/镜湖排前三整体拆迁计划完成率约50%，剩余待拆柯北147万方，袍江72万方，镜湖33万方2020-2021年越城拆迁量15010050上虞杭州湾经济技术开发区0滨海新城袍江

镜湖核心

城南

生态园区

则水牌

镜湖外围

镜湖西市区迪荡湖城西城东已拆量待拆量钱杨柯北2020-2021年柯桥拆迁量4003002001000坂湖镜湖外围镜湖北袍江瓜渚湖镜湖西高铁新城柯岩镜湖核心城北城东柯北坂湖钱清兰亭已拆量

待拆量福全柯岩瓜渚湖则水牌老城滨江新城东关街道城北老城迪荡湖城东城西城南生态园2020-2021年上虞拆迁量403020100福全会稽山城南兰亭低中高滨江新城老城区城南城北东关城东高铁新城已拆量待拆量注：数据来源绍兴市政府网站，华星研策整理配套规划3配套规划集中越城，镜湖/市区更新快宜居类配套规划主要集中在镜湖核心、镜湖北、镜湖西、越城城西、越城市区等板块高能级板块“十四五”规划主要公建明细镜湖核心镜湖北上虞杭州湾经济技术开发区镜湖西滨海新城城西市区钱杨柯北坂湖柯岩镜湖外围镜湖北袍江人民医院总院瓜渚湖国际金融活苏宁广场力城镜湖西高铁新城城北镜湖核心城东则水牌老城滨江新城东关街道城北老城迪荡湖城东城西高铁北站TOD黄酒小镇龙湖天街城南生态园福全会稽山城南871文旅综兰亭鉴湖未来城镜湖康养城低中高合体注：数据来源十四五规划公示，剔除部分非重大意义工程。产业规划4产业规划聚焦三区北部，滨海首当其冲以纺织、机械制造、医药化工为支柱，创新产业集群集中越城滨海新城与上虞滨海开发区十四五规划重点板块产业个数经济开发区滨海新区滨海工业区柯北3218上虞杭州湾经济技术开发区866滨海新城袍江05101520253035钱杨柯北机器人集团长三角中心机器人集团长三角中心浙江国邦药业生命科技产业园坂湖柯岩镜湖外围镜湖北袍江瓜渚湖镜湖西高铁新城镜湖核心圆锦新材料烷炷综合利用一体化项目中国科学院控股有限公司新材料创新产业链中化蓝天高性能含氟新材料项目城北城东则水牌滨江新城

老城城北老城迪荡湖城东城西东关街道城南生态园中国科学院大学附属肿瘤医院绍兴综合保税区国科生命健康创新园福全会稽山城南兰亭低中高数字轻纺物流港旗滨集团（绍兴）新材料产业园项目鸿大印染集聚迁建项目注：数据来源十四五规划公示，剔除部分非重大意义工程。市场空间5多单一供货板块，上虞存少量空窗机会上虞高铁新城/城东、越城城东存在市场空窗机会；柯桥柯北、越城城南存差异化机会金樾玖著印樾府上虞杭州湾经济技术开发区滨海新城钱杨柯北柯北分析：金樾玖著全周期大盘1.8-2.2w/㎡，印樾府纯改善3.2w/㎡，两者定位差距巨大，存在居间定位机会；坂湖镜湖外围镜湖北袍江瓜渚湖镜湖西高铁新城和樾府城投城南地块柯岩镜湖核心城北城东则水牌老城滨江新城东关街道城北迪荡湖城东城西城南生态园老城会稽山城南复合供货型单一供货型低存量型城南分析：城南人口基数大，在售和樾府与待售城投地块均为改善定位，精装价格比肩镜湖，存在性价比欠缺；注：数据来源华星研策日常存量数据监控与整理机会地图6优先布局成熟度与独立性双高区域战略进入越城老城、城南，柯桥CBD、柯北，上虞老城、高铁新城等区域市三区主要板块综合评分越城老城上虞杭州湾经济技术开发区滨江新城镜湖核心钱清/杨汛桥上虞老城瓜渚湖滨海新城钱杨柯北坂湖镜湖外围镜湖北袍江瓜渚湖高铁新城城北上虞城北越城城东高铁新城上虞城东生态园镜湖西镜湖核心柯岩城东则水牌滨江新城

老城城北老城迪荡湖城西东关街道城南生态园城东会稽山东关街道镜湖外围城南谨慎进入：1-60分机会进入:61-70分5055606570758085战略布局：71分以上注：数据来源华星研策整理越城镜湖1首位度规划下竞争严峻，周期长但安全度高镜湖规划绍兴城市核心，规划利好下虹吸绍兴全市客户需求，但当前库存约300万方类型项目名宝能藏珑龙湖金帝·天汇翠湖隐秀广义库存10.012.83.5营销动作分销3%分销3.5-4%荣安中央公园美的D2地块分销2%/全民97-104㎡2万，119-129㎡3万安澜府4.4全民5w/套祥生雅居乐云镜保亿湖风晓园武汉/融创滨湖湾元垄镜庐中交&花样年春风十里荣安中央公园世茂美的云筑华发金融活力城三盛汝悦璟园黄酒小镇8.11.90.72.613.414.39.940.01.7分销5%三盛汝悦璟园美的世茂云筑分销1.5-1.8%+1万/全民1.5-2w/套分销4%/分销2%/全民4w/套分销4%/全民2w分销3%/全民1.5w分销2.5-3%/全民1%分销5%/全民2w分销3.5%/全民2%+1w在售华发活力城59.54.3武汉/融创奥璟园分销3%中海铂隽9.317.07.9200㎡以下4万/套200㎡以上5万/套元垄美好之城万科凤6号块万科凤8地块保利7-1号地块万科湖珀隐秀美的D2地块大家广宇锦玥府半岛中心////////5.9黄酒小镇12.215.813.94.0融创奥璟园待售大家广宇锦玥府4.9中海铂隽宝能藏珑元垄美好之城在售项目：优惠触底95折，分销/全民盛行，分销普遍2-3%，最高为5%融创滨湖湾半岛中心万科凤6湖珀隐秀保利7-1待售项目：高价拿地，价格跳涨困难，库存约82万方湖风晓园万科凤8元垄镜庐翠湖隐秀祥生云镜中交春风十里※24个项目集中，红海竞争明显，库存合计300万方※绍兴十四五镜湖定位：首位度城市核心和地标性新城区安澜府待售在售龙湖天汇注：数据来源华星研策整理越城城南2地铁串联/拆迁红利，城南发展迎全新增长点当前在售项目少且价格较镜湖核心无优势，故存在高端需求外溢，未来性价比项目是机会机遇：1、城南今年加上明后年，三年预计拆迁总量达300丁斗弄万方，其中涉及部分片区改造开发。2、绍兴1号线越城段于11月25日开始热滑调试，预计最晚于亚运会（2022年9月）前开通。3、城南靠近老城，人居氛围浓厚。城南片区陆家庄智慧快速路5号地块融创和樾府城投地块横桥村凤凰村玉山路西延智慧快速路繁荣村短板：九里村邹家葑劳家葑1、目前仅一个在售项目及一个待售项目。庄里村丰乐村1号线及站点（在建）特警训练基地5号线及站点（规划）已拆项目南池村秦望村谢墅村和樾府高层/小高层城投F-28洋房/排屋待拆项目注：数据来源华星研策整理越城袍江3滨海新区居间板块，承接两端外溢需求袍江拥有两湖规划（居住）、综保区、电商园（产业）、拆迁红利等，发展空间足镜湖/袍江/沥海部分项目区域项目名称价格祥生云境（小高层）江滨城市副中心3000024龙湖天汇（高层）280002750027500250002000015000沥海：1.4-1.6w镜湖保亿湖风雅园（高层）3镜湖片区城市中心1袍江：1.9-2.1w万科翠湖隐秀（高层）“十四五”袍江重要产业工程汇总总投资（亿元）镜湖：2.5-3w融创滨湖湾（高层）序号项目名称项目期限中天传祺两岸集成电器创新产业园12021-2025100星尚禧悦（洋房、小高层）袍江沥海234古越龙山黄酒生产基地袍江综合保税区2019-20232021-20252017-2022575630中南玖樟台（高层）中节能产业园项目注：数据来源华星研策整理柯桥柯北4城市向北助力板块腾飞，差异化布局是关键产业基础/交通枢纽/会展等优势下定位柯桥未来之城，但天圣退二进三地块存量约5000套中央公园杭绍台高速绍兴北站未来总部片最先启动片区，以总部办公研发作为核心功能，医疗健康、社区居住为基础功能。板块规划浙江第二医院绍兴院区（三甲）、高顿教育互联网科研及运营中心、排名100的海外大学、绍兴市现代纺织鉴湖实验室。金樾玖著轻纺产创意园浙三医院青鸟项目天圣地块未来科创片以科技创新为主导功能，集企业科创办公、居住、配套服务等功能于一体。这个片区，将成为柯桥未来之城产业项目最主要的集中地。比如生命健康岛、恒汇数智园的10万方新园区已经开工建设。轻纺CBD未来社区片以品质居住、商业配套为主导功能，将集中展示未来邻里、未来教育、未来健康、未来治理等九大场景。商业配套是其中主导功能，在近享万达商圈、中纺CBD商圈的基础上，柯桥未来之城内部也或将设置大型商业配套柯桥柯岩5生态环境加持，优质墅类高认可度柯桥多企业主，优质墅类接受度高，但区域基础配套不足，故当前存量基本为洋房与高层祥生笛旸府开盘批次推出时间1-41-5&1-104-22物业类型排屋小高层小高层小高层小高层小高层/排屋小高层推出套数

去化套数

去化率20年第一次20年第二次20年第三次20年第四次20年第五次20年第六次21年第一次3320840321722697%83%65%58%23%60%34%金昌十里白鹭碧桂园荣盛华府祥生笛旸府金辉半岛云著6-157-1011-214-1036214410金昌烟波星鹭48294415金辉半岛云著物业类型高层开盘批次21年第一次21年第二次21年第三次推出时间3-21推出套数

去化套数

去化率1325690201468%36%21%祥生鉴湖明樾6-277-8高层高层68业内访谈：金辉范销售：目前柯岩的客群主要看中居住氛围，尤其是墅类客户，他们具备顶尖购买力的同时也更加看中产品的舒适度。产品定位要高端。祥生姜销售：柯岩买高层的基本都是地缘客户或者在轻纺城工作的，他们选择空间多，排屋总数较少，且基本均为滨河大面积，深受企业主的喜爱。我们排屋基本开盘即罄，小高层多依赖续销，目前基本清盘。注：数据来源华星研策整理柯桥滨海6打造柯桥经济主引擎，宜居配套逐步完善位于柯桥北部科创服务区，为第二大经济重镇，在建商业/医疗，板块内勤业未来城涨价热销蓝印时尚小镇马鞍医院勤业商业综合体蓝印时尚小镇滨海工业区马鞍都市社区201

年全国千强镇排名10

，柯桥区排名第2滨海工业区板块开盘情况板块项目名称推出套数去化套数

去化率成交均价装修情况备注普惠1.5%，车房同购全装500

购房99折，车位优惠1万元/个滨海工业区（马鞍）勤业未来城109109230100%79%高层12000滨海工业区（马鞍）高层12770小高层1102399折，绑定车位23.8万/个勤业未来城290毛坯上虞滨江新城7拥江西进重点板块，合理地价是布局关键上虞融城的必经之地，配套逐步齐全，但就当下政府与客户预期来看，价格低于城北核心科教研发区商务办公区滨水景观区文教体育区生活居住区文化展示区生活居住区生活居住区越城在售/待售项目盘点销售状态项目名称存量产品预计入市时间大家杨帆和悦府龙盛虞懋府鸿雁未来社区华孚地块136.618.53高层105-160㎡高层140㎡起2022年1季度2022年2季度2022年2季度2022年2季度待售高层人才房89-140㎡高层90-140㎡目前上虞存量最多/项目最多的地区，明年板块竞争形势严峻，且主要集中在大家和龙盛项目。上虞高铁新城8配套自成体系，断供下存较大空窗机会板块内含万达/高铁站/体育中心等独有配套，价格倒挂下蓝光项目频频日光，目前区域断供项目名称开盘时间开盘套数268认购套数268去化率100%100%98%2020-7-8万达广场2020-9-302020-10-292020-11-28170170高铁站蓝光云熙望府（高层）324310体育中心客运站29826598%2021-3-27170170100%上虞初级中学➢

配套：蓝光云熙望府板块内缺乏医院、学校核心配套，但板块靠近城北上虞核心，4公里内可享用城北成熟配套，客户认可度较高➢

市场：板块持续断供，蓝光云熙望府为近两年唯一新盘，且价格（21.3开盘均价1.6w/㎡）与周边二手房有一定倒挂（二手房1.8-2.1w/㎡），导致历次开盘去化良好；➢

机会：华鸿江辰府上虞人民医院龙盛地块实验小学上德校区大通商圈待售在售楼盘售罄板块内待开发土地较多，城北由于在售项目较少，市场供不应求，主城客户外溢，云熙望府最后批次加推约3000组客户参与注：数据来源华星研策整理未来社区9全拆重建类进度缓慢，提升整合类为目前主流全拆重建类房企门槛高且回报周期长开发相对困难，整合类现状提升变现快相对较为容易全拆重建类：针对普遍采用多孔板建材、存在较大安全隐患的小区沧海未来社区薛渎未来社区鸿雁未来社区福全未来社区沧海未来社区大渡桥未来社区越城薛渎未来社区古镇未来社区南丰未来社区前江未来社区柯桥外滩未来社区提升整合类：整合社区现有运营资源，增补优质社区公共服务配套上虞鸿雁未来社区福全未来社区柯桥古镇未来社区大渡桥未来社区南丰未来社区前江未来社区外滩未来社区PART

FOUR县市篇Chapter

CountiesAnd

Cities综合维度下的2022年走势预估诸暨市场1土地均价飙升5成，住宅量跌价涨土地方面上半年多宗地王成交，均价上升54%；住宅方面成交下降32%，均价涨幅16%2018-2021年诸暨市土地年度供求量价走势2018-2021年诸暨市狭义库存走势及去化周期93951501005015.010.05.03002001000100005000010.860898.18.57.949153433246

2052018163

1462019183

1772020932021平均楼面价（元/㎡）9710611113510800.02018201920202021供应面积（万方）成交面积（万方）库存（万方）去化周期（月）2018-2021年诸暨市住宅年度供求量价走势同比土地情况住宅情况库存情况市14138区各区域情况供应量（万方）存量（万方）25020015010050122051500010000500009397↓49%↓45%10814↓48%↓32%108↓20%↑8%1040810680成交量（万方）156

1172018176

1652019206

2062020108

1402021去化周期（月）08.5成交均价（元/㎡）9395

↑54%

14138

↑16%供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/㎡）诸暨预判2城北地价/存量双高，跳涨逻辑或难成立天成锦望在售价格1.7-1.8万，跳涨幅度过大，无规划利好/重大配套/人口支持，去化存在隐患诸暨主城各板块存量板块城北城西老城城东城南项目个数大库存（万方）在售1个，待售3个，尾盘2个在售3个，待售1个，尾盘3个在售1个40.737.78.5在售3个，待售3个，尾盘3个在售1个，尾盘1个27城北：1.7-1.8w城东：1.7-2w9.9合计123.821年主城高价地明细城西：1.7-2w板块物业类型户型面积楼面价预计售价地块名称高层112-143㎡融创天成宜和雲起金茂暨阳府城北高层+排屋12280+26250㎡16677对外报价2.5万+对外报价2.5万+对外报价2.5万+排屋未知高层100-170㎡联排190-260㎡城北城北高层+排屋高层+排屋老城：2.2-2.3w高层139-210㎡金昌烟波辰鹭17388联排未知天成锦望高层8

14

㎡，下半年月均去化不足2

套城南：1.4-1.6w在售待售尾盘大库存123.

万方，去化周期11.

个月多宗高价地扎堆城北，同维入市红海竞争嵊州市场3土地/住宅成交量齐跌，价格跳涨明显土地成交环比下降55%，住宅成交环比下降37%，成交均价环比上涨18%嵊州市土地17-21年11月年度供求量价走势2,651广义库存：109万方去化周期：18.8个月广义库存60040020003,0002,0001,00002,649艇湖广义库存：14.2万方城北广义库存：0万方1,7441,47512211120181,5234874552019254261201735632920201491492021.11老城区广义库存：2.9万方城东黄泽镇广义库存：0万方去化周期：0个月广义库存：0万方去化周期：0个月城西广义库存：23.3万方土地供应（万方）土地成交（万方）楼面价（元/㎡）城南新区广义库存：68.8万方嵊州市住宅17-21年11月年度供求量价走势无在售项目>20万方20010001500010000500000-20万方106829073631252020871188

792019836511286201785351401462018土地端

环比供应↓58%，成交↓55%，地价保持平稳：79

79市场端：21年供求平衡，环比供应↑25%，成交↓37%，价格↑18%存量端：广义库存109万方，去化约19个月，集中城西和城南板块2021.11供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/