乌鲁木齐建材市场调研

乌鲁木齐建材市场调研调研时间：2013/6/14—2013/6/17调研地点：乌鲁木齐市调研形式：实地查看，现场访谈调研目的：了解建材家居市场，论证未来投资前景及可行性目录：乌鲁木齐市基本情况乌鲁木齐市城市规划

乌鲁木齐市华凌商贸市场基本情况

广汇美居物流园基本情况

库尔勒市基本情况

库尔勒家居建材市场情况市调结论

乌鲁木齐市基本情况乌鲁木齐市是新疆维吾尔自治区的首府，是全疆政治、经济、信息、文化中心，也是中国西部国际要道的枢纽和向西对外开放的重要门户。地处亚欧大陆中心，天山山脉中段北麓，是世界上离海洋最远的内陆城市。

下辖7个市辖区、1个县，经济开发区1个，高新技术产业开发区1个，乡14个，镇8个，地区街道办事处58个，即天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区、头屯河区、达坂城区、东山区、乌鲁木齐县。

全市常住人口为311万人，汉族人口233万人，占总人口的74.91%，各少数民族人口78万人，占总人口的25.09%

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经贸产值：2012年，全市地区生产总值突破2000亿，达到2060亿元，实现17.3%的增长速度。增速居全国27个省会城市之首。2012年全年实现地区生产总值突破达到2060亿元；全社会固定资产投资达到1010亿元；社会消费品零售总额达到834亿元；地方财政收入达到318亿元；全社会用电量达到248亿度；城镇居民人均可支配收入18400元。乌鲁木齐市城市规划此规划期限为2011-2020年，其中近期为2011-2015年，远期为2016-2020年。规划远景至2030年。（二）规划范围规划区范围即市域范围，总面积13787.6平方公里，下辖七区一县。其中，中心城区总面积1507平方公里。根据预测，2020年，乌鲁木齐市域人口500万人，其中，中心城区人口将达到400万人左右，建设用地控制在500平方公里以内，人均建设用地125平方米。城市用地按照“南控、北扩、先西延、后东进”的原则。向南严格控制，优化和整治；向北为主要发展方向；向西在保障生态和地质安全的前提下适度拓展；向东强化与市域北部地区的协调，预留发展空间。在全市构建城北新区、高铁新区、米东区、甘泉堡工业区、西山新区、老城区六大组团。中心城区按照“多中心组团式”的空间发展思路，为老城区、城北新区两个市级公共服务中心；乌鲁木齐市华凌商贸市场基本情况乌鲁木齐市华凌商贸市场基本情况（一）新疆华凌工贸（集团）有限公司，成立于1988年7月,是一个以商品批发市场为主体，2010年末审计资产总额72亿元的民营企业集团。乌鲁木齐华凌综合市场占地面积1500亩，仅市场三大营运主楼—华凌国际商贸广场、华凌贸易城、华凌陶瓷洁具城建筑面积就达八十多万平方米，是西北区乃至中西亚地区最大的商品市场。（图为老市场）华凌国际商贸广场，经营家具、建材、陶瓷、布艺等，单馆占地20万㎡，上下共8层。经营品类及楼层分布二期陶瓷洁具馆，于一层联为一体，约有商户600余户乌鲁木齐市华凌商贸市场基本情况（二）华凌国际商贸广场的前广场后面为开放式市场，名称为华凌贸易城占地170亩，全部为简易钢结构房屋，由于华凌在米东区新建市场，原板材、机电，石材等商户搬走，现外围一圈及市场内部分区域改为土特产及干果批发市场。租金：按照位置不同,价格由低到高,按照乌市的租金计算办法:750元/㎡/年------1800元/㎡/年,折合每月：62.5元/平米----150元/年商户：950家左右(开放区)占地：300亩乌鲁木齐市华凌商贸市场基本情况（三）上图为华凌集团在乌市米东开发区的项目地块，绝大多数为一层简易钢结构房，板材区没有路面硬化，基本建在戈壁滩上，且为商户自己投资兴建。乌鲁木齐市华凌商贸市场基本情况（四）位于乌市米东经济开发区的华凌综合市场，以畜牧业产业发展项目进行商业地产开发，占地900亩。乌鲁木齐市华凌商贸市场基本情况（四）综合以上：华凌集团为新疆本土企业，利用独特优势发展商业地产，现有商户14000余家。

新疆广汇美居物流园基本情况

新疆广汇美居物流园基本情况鸟瞰图实景图A座：办公家具馆、家具大卖场；B座：国际卫浴馆、百安国际家居馆；C座：地面材料、门业卖场、百安百货卖场；D座：电器、百安板式家具馆、百安国际橱柜馆；E座：灯具、灯饰卖场；H座：油漆超市；东区五金、机电、宠物花卉市场、石材化工卖场、板材卖场等。广汇美居物流园是新疆广汇实业股份有限公司投资26亿元人民币兴建的大型现代化综合性商品交易中心。总占地面积1060亩，规划建筑面积134万平方米。一期已开发土地面积600余亩，建成经营面积71.36万平方米，于2003年12月7日开始试营业。内设30类专业市场，3800家商户，3400家品牌旗舰店，包括：顾家工艺、双叶家具、樱花厨具、TOTO陶瓷、海信集团、大自然灯饰、人民电器、立邦油漆、圣象木地板、爱高铝塑板、松华木业等。拥有42万余种家居及建材商品。

新疆广汇美居物流园基本情况（一）新疆广汇美居物流园，其硬件设施和管理水平远在华凌之上，国内国际一线家居建材品牌都囊括其中，市场内生意极好。车流辆大。

新疆广汇美居物流园基本情况（二）广汇美居物流园，每个场馆独立管理，从三层开始每层有通道相连，单馆面积约63000㎡，每个馆设楼座经理，由于分类经营，单馆独立招商运营，租金价格也因位置不同而有所区别。库尔勒市基本情况库尔勒市（Korla）是县级市，是新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州的首府。城市位于新疆自治区中心地带，全市总面积7116.9平方公里，全市总人口约60.17万，常住人口48.7万人，流动人口约30万人（统计不包括生产建设兵团）。有23个民族，少数民族约占总人口30%。市人民政府驻孔雀河以南新市区，是南疆最大的城市，也是新疆仅次于乌鲁木齐的第二大城市，是新疆自治区政府实施“北乌南库”发展的对象城市，是进出南疆的要塞，新疆的南北疆分水岭。

2012年全市实现生产总值581.3亿元；全社会固定资产投资277亿元公共财政预算收入29.6亿元；社会消费品零售总额64.83亿元；城镇居民人均可支配收入和农牧民人均纯收入分别达到18100元、13356元。库尔勒家居建材市场情况（一）

库尔勒市最大的家居建材市场，是由新疆华凌投资兴建的“华凌南疆综合批发市场”，华凌南疆市场占地700亩，总建筑面积30多万平方米，根据所处的地理环境、商品属性、消防等要求合理布局，现已建成并投入运营。

主要经营建筑装饰材料、化工原料、木材、板材、石材、陶瓷洁具、墙纸地板、灯饰家具、家用电器、钢材、汽车配件及修理、锅炉设备、大型机械、农机产品、机电产品、日用百货、服装鞋帽、针纺织品、地毯、工艺品、小商品批发、瓜果批发、烟酒副食品批发、土产杂货、花鸟鱼虫等。市场主楼华凌贸易城建筑面积12万平方米。主营家居建材。库尔勒家居建材市场情况（二）板材区为一街两巷，多为建议钢结构，位于主楼空地，租金120元/㎡/月，根据位置的好坏略有不同，最低80元。可以说运营商已较小的投入，获取高回报。市场内部工装简陋，店内装修还处于较低水平，但租赁价格与外围一样，最高150元/㎡/月。加盟的红星美凯龙正在建设中，地处库尔勒国家级经济开发区外围，地理位置优越，预计明年底可投入运营。库尔勒家居建材市场情况（二）名称定位店面租金综述新疆华凌商贸综合老市场:最高150元/月,最低62.5元/月.新市场:最高170元/月,最低60元元/月.包括所有费用,不含年节促销费区域内无仓储.从投资角度而言,相对市场硬件来看,运营商的投入产出及租金收益已达最大化,市场的硬件环境已简化到商户承受得的最低程度.新疆广汇美居高端最高150元/月.最低81元/月,区域内无仓储广汇除自营部分外,一部分物业租给家居建材大户,由大户进行招商运营,做二房东,广汇的硬件及管理服务水平比较高,现基本租满,市场内已无空铺,转让费高达每15㎡20万元.库尔勒华凌商贸综合最高120元/月(户外板材区)最低80元/月除主营家居建材在室内经营,其余均为马路市场,一街两巷的设置,结构简单,粗陋,刚好能满足经营需要.华凌在库尔勒处于行业垄断地位华凌,广汇租金概况市调结论本次市场调研,主要目的是了解乌鲁木齐当地的建材家居市场业态的发展状况和未来的发展前景主要考察几个方面:

当地企业的规模及经营管理水平;

当地企业的租金及经营状况;

业态发展,整体市场规划和消费水平综上各项,通过现场实际查看,商户走访,对方管理者会谈等方式,得出以下结论:

当地市场的发展还停留在内地前多年的水平,无论是硬件设施还是管理水平,都相对落后,由于前几年的边贸生意带动了家居建材的发展,这个行业在几年内发展很快.近年稍有停滞；由于运营商华凌和新疆广汇在乌市处于绝对垄断地位，所以在市场硬件方面的投入非常简单，商户所承担租金与配套的经营环境严重失调，经营环境差，租金费用高是乌市家居建材业的真实写照．由于近１０年新疆乌市及周边的库尔勒，克拉玛依等发现大储量的油气田，经济增速持续走高，作为支柱产业的石油，煤炭的快速发展，使当地居民的购买力及收入水平相比内地还要高.对此，家居建材行业在未来一定还有很大的增长空间；乌市的建材家居市场缺乏先进的管理理念和运营模式，整体经营还是延续较为传统的租赁模式，没有高端的家居卖场，没有对顾客群体进行分类，高端和低端