房地产建安企业新增值税会计处理实务讲解

房地产建安企业新增值税会计处理实务讲解第一页，共113页。

本讲座的法律依据：

《财政部关于印发<增值税会计处理规定>的通知》（财会〔2016〕22号）文件规定：本规定自发布之日起施行，国家统一的会计制度中相关规定与本规定不一致的，应按本规定执行。

2016年5月1日至本规定施行之间发生的交易由于本规定的执行而影响资产、负债等金额的，应按本规定调整。

第二页，共113页。第一讲会计科目的设置

一、营改增后会计科目设置的原则会计科目和主要账务处理依据《企业会计准则》中确认和计量的规定制定。（1）企业在不违反会计准则中确认、计量和报告规定的前提下，可以根据本单位的实际情况自行设置、分拆、合并会计科目。

（2）企业不存在的交易或者事项，可不设置相关会计科目。

（3）对于明细科目，企业可以比照本附录中的规定自行设置。

（4）会计科目编号供企业填制会计凭证、登记会计账簿、查阅会计科目、采用会计软件系统参考。第三页，共113页。

二、一般纳税人会计科目的设置应交增值税*未交增值税*预交增值税*待抵扣进项税额待认证进项税额待转销项税额增值税留抵税额简易计税*转让金融商品应交增值税*代扣代交增值税*应交税费第四页，共113页。项目摘要借方贷方余额合计进项税额销项税额抵减已交税金减免税款出口抵减内销产品应纳税额转出未交增值税合计销项税额出口退税进项税额转出转出多交增值税1234567891011121314

表1-1“应交税费——应交增值税”多栏式明细账第五页，共113页。

1、“应交增值税”几个主要专栏的使用说明

（1）“进项税额”专栏，记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产而支付或负担的、准予从当期销项税额中抵扣的增值税额；

（2）“销项税额抵减”专栏，记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额；如①销售营改增之前取得的不动产差额计税；②房地产企业采用一般计税方法扣除土地价款而递抵减的销项税额等。

（3）“已交税金”专栏，记录一般纳税人当月已交纳的应交增值税额；

第六页，共113页。

（4）“转出未交增值税”和“转出多交增值税”专栏，分别记录一般纳税人月度终了转出当月应交未交或多交的增值税额；（5）“减免税款”专栏，记录一般纳税人按现行增值税制度规定准予减免的增值税额；

（6）“出口抵减内销产品应纳税额”专栏，记录实行“免、抵、退”办法的一般纳税人按规定计算的出口货物的进项税额抵减内销产品的应纳税额；

（7）“销项税额”专栏，记录一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产应收取的增值税额；

第七页，共113页。

（8）“出口退税”专栏，记录一般纳税人出口货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产按规定退回的增值税额；（9）“进项税额转出”专栏，记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣、按规定转出的进项税额。第八页，共113页。

2、“未交增值税”明细科目，

（1）核算一般纳税人月度终了当月应交未交、多交的增值税额从“应交增值税”转入“未交增值税”明细科目；

（2）核算一般纳税人当月预交增值税，月度终了从“预交增值税”转入“未交增值税”明细科目；

房地产开发企业等在预缴增值税后，应直至纳税义务发生时方可从“应交税费——预交增值税”科目结转至“应交税费——未交增值税”科目。

（3）当月交纳以前期间未交的增值税额。

第九页，共113页。3、“预交增值税”明细科目，核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等，以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。

第十页，共113页。

4、“待抵扣进项税额”明细科目，核算一般纳税人已取得增值税扣税凭证并经税务机关认证，按照现行增值税制度规定准予在以后期间从销项税额中抵扣的进项税额。

包括：

（1）一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，按现行增值税制度规定准予以后期间从销项税额中抵扣的进项税额；

（2）实行纳税辅导期管理的一般纳税人取得的尚未交叉稽核比对的增值税扣税凭证上注明或计算的进项税额。第十一页，共113页。

5、“待认证进项税额”明细科目，核算一般纳税人由于未经税务机关认证而不得从当期销项税额中抵扣的进项税额。包括：

（1）一般纳税人已取得增值税扣税凭证、按照现行增值税制度规定准予从销项税额中抵扣，但尚未经税务机关认证的进项税额；

（2）一般纳税人已申请稽核但尚未取得稽核相符结果的海关缴款书进项税额。第十二页，共113页。

6、“待转销项税额”明细科目，核算一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，已确认相关收入（或利得）但尚未发生增值税纳税义务（不符合《试点实施办法》第45条规定的纳税义务发生时间）而需于以后期间确认为销项税额的增值税额。第十三页，共113页。

7、“增值税留抵税额”明细科目，核算原增值税一般纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动产的，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵（进项）税额按照现行增值税制度规定不得从销售服务、无形资产或不动产的销项税额中抵扣的增值税留抵税额。

8、“简易计税”明细科目，核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。

第十四页，共113页。9、“转让金融商品应交增值税”明细科目，核算增值税纳税人转让金融商品发生的增值税额。10、“代扣代交增值税”明细科目，核算纳税人购进在境内未设经营机构的境外单位或个人在境内的应税行为代扣代缴的增值税。

第十五页，共113页。

三、小规模纳税人会计科目设置及账务处理

（一）科目设置：小规模纳税人只需在“应交税费”科目下设置“应交增值税”明细科目，不需要设置专栏。

根据业务需要可以设置“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。

第十六页，共113页。（二）账务处理：1、采购等业务的账务处理。小规模纳税人购买物资、服务、无形资产或不动产，取得增值税专用发票上注明的增值税应计入相关成本费用或资产，不通过“应交税费——应交增值税”科目核算。第十七页，共113页。

2、销售业务的账务处理。

（1）小规模纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，应当按应收或已收的金额，借记“应收账款”、“应收票据”、“银行存款”等科目。按取得的收入金额，贷记“主营业务收入”、“其他业务收入”、“固定资产清理”、“工程结算”等科目；

按现行增值税制度规定计算的应纳增值税额，贷记“应交税费——应交增值税”科目。发生销售退回的，应根据按规定开具的红字增值税专用发票做相反的会计分录。

第十八页，共113页。（2）视同销售的账务处理。企业发生税法上视同销售的行为，应当按照企业会计准则制度相关规定进行相应的会计处理，并按照现行增值税制度规定计算的应纳增值税额计入“应交税费——应交增值税”科目。

3、交纳当月应交增值税的账务处理。

企业交纳当月应交的增值税，应借记“应交税费——应交增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。第十九页，共113页。

4、增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额的账务处理。

按现行增值税制度规定，企业初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费允许在增值税应纳税额中全额抵减的，按规定抵减的增值税应纳税额。

借：应交税费——应交增值税

贷：管理费用等科目。第二十页，共113页。

5、差额征税的账务处理。

按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，借：应交税费——应交增值税

贷：主营业务成本、存货、工程施工等科目。6、减免增值税的账务处理，小规模纳税人当期直接减免的增值税。

借：应交税费——应交增值税

贷：营业外收入第二十一页，共113页。

四、会计科目的变化（1）全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费；（地方教育附加也在本科目核算）

（2）利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。

第二十二页，共113页。

五、财务报表相关项目列示

（1）“应交税费”科目下的“应交增值税”、“未交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“增值税留抵税额”等明细科目期末借方余额应根据情况，在资产负债表中的“其他流动资产”或“其他非流动资产”项目列示；

（2）“应交税费——待转销项税额”等科目期末贷方余额应根据情况，在资产负债表中的“其他流动负债”或“其他非流动负债”项目列示；

第二十三页，共113页。（3）“应交税费”科目下的“未交增值税”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等科目期末贷方余额应在资产负债表中的“应交税费”项目列示。第二十四页，共113页。

第二讲取得资产或接受劳务等业务的账务处理一、允许抵扣进项税额的账务处理

1、一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，验票申报后。

借：原材料、库存商品、开发成本等科目

应交税费——应交增值税（进项税额)

贷：银行存款、应付账款、应付票据等科目第二十五页，共113页。

2、一般纳税人购进货物、劳务或服务按当月未认证的可抵扣增值税额

借：原材料、库存商品、开发成本等科目

应交税费——待认证进项税额

贷：应付账款、应付票据、银行存款等科目

取得稽核比对认证相符通知后，

借：应交税费——应交增值税（进项税额）

贷：应交税费——待认证进项税额

第二十六页，共113页。

3、发生退货或服务中止的，如原增值税专用发票已做认证，应根据税务机关开具的红字增值税专用发票做相反的会计分录；

4、如原增值税专用发票未做认证，应将发票退回并做相反的会计分录。借：应付账款、应付票据、银行存款等科目贷：原材料、库存商品、开发成本等科目

应交税费——待认证进项税额

注意：会计日常核算一般采用红字冲正法。

第二十七页，共113页。

二、采购等业务进项税额不得抵扣的账务处理。

《会计处理规定》第二条、一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或个人消费等，其进项税额按照现行增值税制度规定不得从销项税额中抵扣的，取得增值税专用发票时，应借记相关成本费用或资产科目，借记“应交税费——待认证进项税额”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目；…………

经税务机关认证后，应借记相关成本费用或资产科目，贷记“应交税费——应交增值税（进项税额转出）”科目。

第二十八页，共113页。《试点实施办法》第二十七条规定：用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产，进项税额不得从销项税额中抵扣。

例2—1、甲建筑公司有一个营改增前的老项目B项目，选择按简易方法计税，2016年7月30日购进一批钢材，价款200000元，增值税额为34000元，钢材已验收入库。已经取得增值税专用发票，月末尚未认证。

第二十九页，共113页。（1）7月末钢材已验收入库，取得增值税专用发票后，尚未认证

借：原材料——钢材200000应交税费——待认证进项税额34000

贷：银行存款234000

（2）8月16日，发票已经税务机关认证确认

借：应交税费——应交增值税（进项税额）34000

贷：应交税费——待认证进项税额34000

第三十页，共113页。

（3）8月21日，B项目开具出库单领用了该批钢材

借：工程施工——B项目234000

贷：原材料——钢材200000

应交税费——应交增值税（进项税额转出）34000

第三十一页，共113页。

三、购进不动产或不动产在建工程按规定进项税额分年抵扣的账务处理。《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（2016年第15号公告）：

（一）增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的“不动产”，以及2016年5月1日后发生的“不动产在建工程”，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。第三十二页，共113页。

例2—2、2016年9月5日，甲建筑公司（增值税一般纳税人）购置办公大楼一座，该大楼用于公司办公使用。9月20日，该纳税人取得该大楼的增值税专用发票，大楼价款20000万元，增值税征收率5%，增值税税额为1000万元，甲公司以银行存款支付，计入“固定资产”科目核算，并于次月开始计提折旧。增值税专用发票经认证，认证相符并申报抵扣，增值税额可以作为进项税额抵扣。第三十三页，共113页。

[案例分析]根据第15号公告的相关规定，1000万元进项税额中的60%，计600万元可以在本期（2016年9月）抵扣，剩余的40%，计400万元于取得扣税凭证的当月起的第13个月（2017年9月）抵扣。账务处理如下：

（1）2016年9月购置办公楼。

借：固定资产（办公楼）200000000

应交税费——应交增值税（进项税额）6000000

应交税费——待抵扣进项税额4000000

贷：银行存款210000000

第三十四页，共113页。

（2）待抵扣进项税额400万元的处理：2017年9月，“待抵扣进项税额”400万元到了允许抵扣的期限，可从当期销项税额中抵扣。

借：应交税费——应交增值税（进项税额）4000000

贷：应交税费——待抵扣进项税额4000000

第三十五页，共113页。

（二）15号公告规定：纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。（1）新建不动产的购进货物和设计服务、建筑服务全部进项税额应当分2年抵扣。（2）改扩建、修缮、装修等不动产的购进货物和设计服务、建筑服务的支出总额超过原值50%的，进项税额分2年抵扣；否则当年抵扣。第三十六页，共113页。不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。第三十七页，共113页。例2—3、2016年7月，甲宾馆公司进行宾馆大修，大修工程由乙建筑工程公司包工包料包设备。宾馆大楼原价20000万元，已提折旧12000万元，净值为8000万元。由于从墙体到内外装修，电梯、中央空调、智能化设施及配套设施全部更换，预算费用较大。2016年7月预付工程款4440万元，乙公司开具了增值税专用发票；12月25日支付工程进度款5550万元，乙公司开具了增值税专用发票。2017年6月工程竣工验收合格，工程决算（含税价）14430万元，甲宾馆支付工程余款4440万元，乙公司开具了增值税专用发票。全部工程款甲公司均以银行存款支付，请进行财税处理。

第三十八页，共113页。（1）固定资产进行大修理

借：在建工程——宾馆大楼80000000

累计折旧120000000

贷：固定资产——宾馆大楼200000000（2）2016年7月预付工程款4440万元，专用发票已经验证申报

借：在建工程——宾馆大楼40000000

应交税费——应交增值税（进项税额）4400000

贷：银行存款44400000第三十九页，共113页。

（3）2016年12月支付进度款5550万元，专用发票已经验证申报

借：在建工程——宾馆大楼50000000

应交税费——应交增值税（进项税额）5500000

贷：银行存款

55500000（4）2017年6月支付工程款4440万元，专用发票已经验证申报

借：在建工程——宾馆大楼40000000

应交税费——应交增值税（进项税额）4400000

贷：银行存款44400000第四十页，共113页。

（5）2017年6月工程验收之后，转入固定资产

借：固定资产——宾馆大楼210000000

贷：在建工程——宾馆大楼210000000

第四十一页，共113页。

（6）大修理费用/固定资产原价＝14430/20000＝72.15%，大于50%，取得进项税额1430万元应分二年分摊：前12个月抵扣＝14300000×60%＝8580000（元）后12个月抵扣＝14300000×40%＝5720000（元）

2017年7月将进项税额的40%计572万元做进项税额转出处理，

借：应交税费——待抵扣进项税额5720000

贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出）5720000第四十二页，共113页。

（7）2018年7月，进项税额的40%计572万元允许从销项税额中抵扣

借：应交税费——应交增值税（进项税额）5720000

贷：应交税费——待抵扣进项税额5720000第四十三页，共113页。

四、货物等已验收入库但尚未取得增值税扣税凭证的账务处理。

（1）月末，一般纳税人购进的货物等已到达并验收入库，发票未到，货物暂估入账，增值税进项税额不需要暂估入账。

借：库存商品（暂估入账）

贷：应付账款（暂估入账）

（2）下月初，以红字原数冲回，待取得增值税专用发票并经认证后

借：库存商品

应交税费——应交增值税（进项税额）

贷：银行存款等科目第四十四页，共113页。

五、购买方作为扣缴义务人的账务处理

《试点实施办法》第六条、境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。

（1）发生代扣代缴义务

借：生产成本等科目

应交税费——应交增值税（进项税额）

贷：应付账款

应交税费——代扣代交增值税第四十五页，共113页。

（2）实际缴纳代扣代缴增值税时，按代扣代缴的增值税额

借：应交税费——代扣代交增值税

贷：银行存款稍息！第四十六页，共113页。

第三讲销售等业务的账务处理

一、销售业务的账务处理

1、一般销售业务

借：应收账款等科目

贷：主营业务收入、工程结算等科目

应交税费——应交增值税（销项税额）第四十七页，共113页。

2、按照会计制度确认收入的时点早于增值税纳税义务发生时点

（1）按会计制度确认收入

借：应收账款

贷：应交税费——待转销项税额

主营业务收入等科目

（2）发生纳税义务时

借：应交税费——待转销项税额

贷：应交税费——应交增值税（销项税额)

或：应交税费——简易计税第四十八页，共113页。3、按增值税制度增值税纳税义务发生时点早于会计制度确认收入或利得的时点的

（1）按应纳增值税额

借：应收账款

贷：应交税费——应交增值税（销项税额）

或：应交税费——简易计税

（2）按会计制度确认收入或利得时，扣除销项税额后确认收入

借：应收账款

贷：主营业务收入等科目第四十九页，共113页。

二、视同销售的账务处理1、将自产、委托加工或购进的货物作为投资应视同销售、开具发票

借：长期股权投资

贷：库存商品（或无形资产——土地使用权）等

应交税费——应交增值税（销项税额）2、将自建的商品房分配给股东或者投资者，按公允价值计税

借：利润分配

贷：开发产品（或“主营业务收入”）

应交税费——应交增值税（销项税额）第五十页，共113页。

三、全面试行营改增前已确认收入，此后产生增值税纳税义务的账务处理。1、营改增前已确认收入，未计提营业税的，在达到增值税纳税义务时点时，企业应在确认应交增值税销项税额的同时冲减当期收入

（1）营改增前已经确认收入，没计提营业税借：应收账款等科目

贷：主营业务收入第五十一页，共113页。

（2）达到增值税纳税义务时点时，冲减当期收入，计提增值税的销项税额。借：主营业务收入

贷：主营业务收入

应交税费——应交增值税（销项税额）第五十二页，共113页。

2、已经计提营业税及附加但未缴纳，在达到增值税纳税义务时点时的账务处理例3—1、2016年4月29日，甲房地产公司售出商业用房一套，售价为100万元，房款已收讫，没有开具销售不动产发票，但是，已经确认销售，并计提了营业税及附加，但未交纳。2016年5月1日起，全面推开营改增，营改增后，甲公司已经登记为一般纳税人，对老项目选择按简易办法计税，需要给业主开具增值税专用发票，交纳增值税。如何进行财税处理？第五十三页，共113页。（1）营改增前计提营业税及附加，但未纳税的原账务处理

借：银行存款1000000

贷：主营业务收入1000000借：营业税金及附加56000贷：应交税费——应交营业税50000应交税费——应交城建税

3500

应交税费——应交教育费附加1500

应交税费——应交地方教育附加1000第五十四页，共113页。（2）营改增后，首先冲回预提的营业税等，再计算缴纳增值税。借：应交税费——应交营业税50000应交税费——应交城建税3500

应交税费——应交教育费附加1500

应交税费——应交地方教育附加1000

贷：主营业务收入56000第五十五页，共113页。

（3）计算应交增值税，尚未开具增值税发票。属于“已确认相关收入（或利得）但尚未发生增值税纳税义务而需于以后期间确认为销项税额的增值税额。”应交增值税＝1000000÷(1＋5%)×5%＝47619（元）借：主营业务收入47619贷：应交税费——待转销项税额47619（4）开具增值税发票时，产生纳税义务借：应交税费——待转销项税额47619

贷：应交税费——应交增值税（销项税额）47619第五十六页，共113页。

解读：

（1）本会计处理办法，在冲销已经计提的营业税及附加时，以“主营业务收入”做过渡性科目；

（2）“主营业务收入”属于损益类科目，如果原来计提的营业税及附加与计算的增值税有差异，其差额计入当期损益，计算应纳税所得额并交纳企业所得税。第五十七页，共113页。第四讲差额征税的账务处理会计处理规定：

（1）按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。

（2）待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”或“应交税费——简易计税”科目，贷记“主营业务成本”、“工程施工”等。第五十八页，共113页。一、企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》

1.房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额＝（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）

÷（1＋11%）第五十九页，共113页。

例4—1、丙房地产公司（增值税一般纳税人），2016年7月取得一项土地使用权，土地面积120000㎡，支付土地价款6000万元，已取得省级以上财政部门监制的财政票据。2016年10月取得《建筑工程施工许可证》，开始施工建设，可售面积150000㎡。2017年9月取得《商品房预售许可证》，开始预售房产，截止到2018年12月份已经竣工验收合格，开始开票交房。累计预售房产100000㎡，销售收入总额44400万元，已经预交增值税1200万元，累计进项税额留抵额22561500元。请计算应交增值税。第六十页，共113页。[会计处理]：交房时给业主开具销售房产的增值税发票，按预售收入总额44400万元确认销售，计算不含税销售额及销项税额：

销售额＝444000000÷（1＋11%）＝400000000（元）

销项税额＝400000000×11%＝44000000（元）（1）结转预收账款确认收入：

借：预收账款444000000

贷：主营业务收入400000000

应交税费——应交增值税（销项税额）44000000

第六十一页，共113页。

当期允许扣除的土地价款＝

支付的土地价款×＝60000000×（100000/150000)＝40000000（元）销售额＝(全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1＋11%）

（444000000－40000000）÷（1＋11%）＝363963964（元）

销项税额＝363963964×11%＝40036036（元）

扣除土地价款产生的销项税额抵减额＝44000000－40036036

＝3963964（元）当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积第六十二页，共113页。（2）调减销项税额

借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）3963964

贷：主营业务成本

3963964

（3）结转预交增值税

借：应交税费——未交增值税12000000

贷：应交税费——预交增值税12000000

第六十三页，共113页。（4）结平“应交增值税”科目，计算并结转未交增值税“应交增值税”贷差＝（44000000－3963964）－22561500

＝40036036－22561500

＝17474536（元）

借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）17474536

贷：应交税费——未交增值税17474536（5）下月申报期进行纳税申报

借：应交税费——未交增值税5474536

贷：银行存款5474536

至此，预售阶段的账务处理完毕，再卖房属于销售。第六十四页，共113页。

二、金融商品转让按规定以盈亏相抵后的余额作为销售额的账务处理

会计处理规定：

（1）金融商品实际转让月末，如产生转让收益，则按应纳税额借记“投资收益”等科目，贷记“应交税费——转让金融商品应交增值税”科目。

（2）如产生转让损失，则按可结转下月抵扣税额，借记“应交税费——转让金融商品应交增值税”科目，贷记“投资收益”等科目。第六十五页，共113页。

（3）交纳增值税时，应借记“应交税费——转让金融商品应交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。

（4）年末，本科目如有借方余额（转让损失），则借记“投资收益”等科目，贷记“应交税费——转让金融商品应交增值税”科目。第六十六页，共113页。

财税[2016]36号附件2第一条第（三）项规定，金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更。第六十七页，共113页。

（1）月末，如果，卖出价＞买入价，产生转让收益的账务处理

借：投资收益

贷：应交税费——转让金融商品应交增值税

下月申报期，交纳增值税：

借：应交税费——转让金融商品应交增值税

贷：银行存款

注意：买入价是按照加权平均法或者移动加权平均法计算的。第六十八页，共113页。

（2）月末，如果，卖出价＜买入价，产生转让损失的账务处理

借：应交税费——转让金融商品应交增值税

贷：投资收益转让损失结转下月，如果下月是转让收益，抵扣应交增值税额；如果下月仍然是转让损失，继续下以后结转，直至年末。

（3）如果年末仍然是转让损失，不得转入下一个会计年度

借：投资收益

贷：应交税费——转让金融商品应交增值税

解读：相当于把前期计算的转让损失冲平。第六十九页，共113页。

第五讲进项税额抵扣情况发生改变的账务处理

一、原已计入进项税额、待抵扣进项税额或待认证进项税额，因发生非正常损失或改变用途等，按现行增值税制度规定不得从销项税额中抵扣的账务处理。借记“待处理财产损溢”、“固定资产”、“无形资产”等科目，贷记“应交税费——应交增值税（进项税额转出)”、“应交税费——待抵扣进项税额”第七十页，共113页。

2016年第15号公告第七条、已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×

不动产净值率不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。

第七十一页，共113页。不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中（全部）扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。——扣减后的差额留在“待抵扣进项税额”中，待第13个月转入“进项税额”抵扣。第七十二页，共113页。

例5—1、丁建筑工程公司2016年7月份购得一个写字楼作为办公楼，取得了增值税专用发票，楼款6000万元，增值税征收率5%，增值税额300万元，购置总额6300万元以存款支付。按照营改增的规定，将60%的增值税额180万元做进项税额当期抵扣，另外40%的增值税额120万元计入“待抵扣进项税额”。2017年7月，丁公司将原办公楼改建为职工食堂，成为福利用固定资产，其进项税额不得抵扣。假设，不动产折旧年限为10年，不留净残值。请进行财税处理。第七十三页，共113页。

（1）2016年7月购得办公楼，增值税专用发票认证并申报

借：固定资产——办公楼60000000

应交税费——应交增值税（进项税额）1800000

应交税费——待抵扣进项税额1200000

贷：银行存款63000000第七十四页，共113页。

（2）2017年7月改为职工食堂，不得抵扣的进项税额

已提折旧＝60000000/10×1＝6000000（元）

不动产净值＝60000000－6000000＝54000000不动产净值率＝（54000000÷60000000）×100%＝90%

不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率＝（1800000＋1200000）×90%＝2700000（元）

第七十五页，共113页。不得抵扣的进项税额270万元＞该不动产已抵扣进项税额180万元，先将已抵扣进项税额1800000元从进项税额中扣减；

再将不得抵扣的进项税额与1800000元之差额＝

2700000－1800000＝900000（元），从待抵扣进项税额中扣除。其余300000元留在“待抵扣进项税额”中。

第七十六页，共113页。

（3）生产用固定资产转入清理

借：固定资产清理54000000

累计折旧6000000

贷：固定资产——办公楼60000000

（4）改建为职工食堂，计算福利用固定资产价值（含税）

借：固定资产——福利用固定资产56700000

贷：固定资产清理54000000

应交税费——应交增值税（进项税额转出）1800000

应交税费——待抵扣进项税额900000第七十七页，共113页。（5）2017年7月，将“待抵扣进项税额”300000元计入当期进项税额，从销项税额中抵扣。

借：应交税费——应交增值税（进项税额）300000

贷：已交税费——待抵扣进项税额300000第七十八页，共113页。

2016年第15号公告第八条规定、

不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。

第七十九页，共113页。例5—2、2017年1月，M房地产公司未经审批在自用土地上建造一座仓库，委托当地N建筑公司承建，实行包工包料包设备。2017年12月工程已经竣工，工程结算价款2000万元，取得建筑公司开具的增值税专用发票，税率11%，增值税额220万元，价税合计2220万元以银行存款支付。2019年1月当地政府进行市容整顿，对M公司的违章建筑勒令拆除，M公司造成损失，如何进行财税处理？假设不动产折旧年限20年，不留净残值。第八十页，共113页。

（1）2017年12月新建仓库竣工，增值税专用发票验票并申报，

借：固定资产——仓库20000000

应交税费——应交增值税（进项税额）1320000

应交税费——待抵扣进项税额880000

贷：银行存款22200000

（2）2019年1月使用一年后勒令拆除，已提折旧1000000元

借：固定资产清理19000000

累计折旧1000000

贷：固定资产——仓库20000000第八十一页，共113页。

（3）计算非正常损失（含已抵扣进项税额），报董事会审批。

借：待处理财产损失21200000

贷：固定资产清理19000000

应交税费——应交增值税（进项税额转出）1320000

应交税费——待抵扣进项税额880000

第八十二页，共113页。

二、原不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产等，因改变用途等用于允许抵扣进项税额的应税项目的，允许抵扣的进项税额的账务处理。

借记“应交税费——应交增值税（进项税额)”科目，贷记“固定资产”、“无形资产”等科目。固定资产、无形资产等经上述调整后，应按调整后的账面价值在剩余尚可使用寿命内计提折旧或摊销。第八十三页，共113页。

2016年第15号公告第九条规定，按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。第八十四页，共113页。

例5—3、丁建筑工程总公司2016年11月份购得一个栋楼房作为职工疗养院，取得了增值税专用发票，楼款6000万元，增值税税率11%，增值税额660万元，购置总额6660万元以银行存款支付。按照营改增的规定，购进不动产用于职工集体福利取得的增值税额不得抵扣，丁公司已经将进项税额计入不动产原价。2019年11月由于经营规模扩大，将“职工疗养院”改做总公司的办公楼。请问，如何做财税处理？假设不动产折旧年限为20年，不留净残值。第八十五页，共113页。

（1）2016年11月购置“职工疗养院”，专用发票要认证并申报

借：固定资产——福利用固定资产66600000（含税）

贷：银行存款66600000（2）2019年11月改变用途，用于办公楼，计算不动产净值率

已提折旧＝66600000/20×3＝9990000（元）

不动产净值＝66600000－9990000＝56610000不动产净值率＝（56610000÷66600000）×100%＝85%

第八十六页，共113页。（3）计算可抵扣进行税额可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率

＝6600000×85%＝5610000（元）（4）福利用固定资产进行清理

借：固定资产清理56610000

累计折旧9990000

贷：固定资产——福利用固定资产66600000

第八十七页，共113页。

（5）2019年12月，将可抵扣进项税额561万元的60%部分转作进项税额，40%的部分为待抵扣进项税额。

当期抵扣进项税额＝5610000×60%＝3366000（元）；

待抵扣进项税额＝5610000×40%＝2244000（元）。

借：固定资产——办公楼51000000（不含税）

应交税费——应交增值税（进项税额）3366000

应交税费——待抵扣进项税额2244000

贷：固定资产清理56610000

第八十八页，共113页。

（6）将待抵扣进项税额从改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。

借：应交税费——应交增值税（进项税额）2244000

贷：应交税费——待抵扣进项税额2244000

第八十九页，共113页。

三、一般纳税人购进时已全额计提进项税额的货物或服务等转用于不动产在建工程的，对于结转以后期间的进项税额，应借记“应交税费——待抵扣进项税额”科目，贷记“应交税费——应交增值税（进项税额转出）”科目。

2016年第15号公告第五条规定：购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入“待抵扣进项税额”，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。第九十页，共113页。例5—4、2016年9月，乙建筑工程公司购进一批钢材，准备用于承包的建设工程项目，已经取得增值税专用发票，钢材价款1000万元，税率17%，增值税额170万元，购进后已按增值税管理的规定，将增值税额作为进项税额抵扣。2017年4月，董事会决定准备动用这批钢材，为本公司建造一座新办公楼，应如何进行财税处理？第九十一页，共113页。

（1）2016年9月购进钢材，取得的专用发票，应当认证、申报，

借：原材料——钢材10000000

应交税费——应交增值税（进项税额）1700000

贷：银行存款11700000

（2）2017年4月，钢材改变用途，已抵扣进项税额的40%，从进项税额中扣减，1700000×40%＝680000

借：应交税费——待抵扣进项税额680000

贷：应交税费——应交增值税（进项转出）680000

第九十二页，共113页。（3）待抵扣进项税额到期处理。

待第13个月，2018年4月从销项税额中抵扣

借：应交税费——应交增值税（进项税额）680000

贷：应交税费——待抵扣进项税额680000

稍息！第九十三页，共113页。

第六讲

月末多交或未交增值税的账务处理月度终了，企业应当将当月应交未交或多交的增值税自“应交增值税”明细科目转入“未交增值税”明细科目。

（1）当月应交未交的增值税，“应交增值税”为贷差

借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）

贷：应交税费——未交增值税

（2）当月多交的增值税，“应交增值税”为借差

借：应交税费——未交增值税

贷：应交税费——应交增值税（转出多交增值税）第九十四页，共113页。

第七讲交纳增值税的账务处理

一、交纳当月应交增值税的账务处理。借：应交税费——应交增值税（已交税金）

贷：银行存款

二、交纳以前期间未交增值税的账务处理。

借：应交税费——未交增值税

贷：银行存款第九十五页，共113页。

三、预缴增值税的账务处理。

（1）预缴增值税时

借：应交税费——预交增值税

贷：银行存款

（2）月末，一般企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目

借：应交税费——未交增值税

贷：应交税费——预交增值税第九十六页，共113页。

（3）房地产开发企业等在预缴增值税后，应直至纳税义务发生时方可从“应交税费——预交增值税”科目结转至“应交税费——未交增值税”科目《试点实施办法》第四十五条、增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

借：应交税费——未交增值税

贷：应交税费——预交增值税第九十七页，共113页。

四、减免增值税的账务处理。对于当期直接减免的增值税，借记“应交税金——应交增值税（减免税款）”科目，贷记损益类相关科目。借：应交税金——应交增值税（减免税款）

贷：营业外收入

第九十八页，共113页。

第八讲“两项费用”的账务处理按现行增值税制度规定，企业初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费允许在增值税应纳税额中全额抵减的，按规定抵减增值税应纳税额。

《财政部、国家税务总局关于增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税税额有关政策的通知》（财税[2012]15号）第九十九页，共113页。

（一）增值税纳税人2011年12月1日（含）以后初次购买增值税税控系统专用设备(包括分开票机)支付的费用，可凭购买增值税税控系统专用设备取得的增值税专用发票，在增值税应纳税额中全额抵减（抵减额为价税合计额），不足抵减的可结转下期继续抵减。

（二）增值税纳税人2011年12月1日以后缴纳的技术维护费(不含补缴的2011年11月30日以前的技术维护费)，可凭技术维护服务单位开具的技术维护费发票，在增值税应纳税额中全额抵减，不足抵减的可结转下期继续抵减。

第一百页，共113页。

借：应交税费——应交增值税（减免税款）

贷：管理费用第一百零一页，共113页。

第九讲增值税期末留抵税额的账务处理

会计处理规定：纳入营改增试点当月月初，原增值税一般纳税人应按不得从销售服务、无形资产或不动产的销项税额中抵扣的增值税留抵税额，借记“应交税费——增值税留抵税额”科目，贷记“应交税费——应交增值税（进项税额转出）”科目。

待以后期间允许抵扣时，按允许抵扣的金额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税费——增值税留抵税额”科目。第一百零二页，共113页。

财税[2016]36号附件2《有关事项的规定》第二条第（二）项规定、原增值税一般纳税人兼有