房地产市场市调报告

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·平坝·房地产市场市调报告二零一四年五月1234567区位简介宏观环境市场环境商业分析楼市统计市调小结户型鉴赏http:

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DSmall平坝—位于

省中部，隶属于

省安顺市，国家西部大开发“十二五规划”五大新区—贵安新区“

规划区”；

安顺市经济中心之一。素有“西部黄金通道，黔中文化走廊”之称；东临省会贵阳、西靠市府安顺，沪昆高速公路、

高

速、沪昆高铁等国家交通大动脉横贯全境，是

省乃至中国西南地区重要的交通枢纽；平坝安顺市贵阳市http:

贵安大道本案位于平坝县东大门迎宾大道旁，即贵安区位介绍‖项目区位龙石文化购物公园http:

贵安大道，一条将镇宁、西秀区、平坝、贵阳连接起来的城市快速干道，仿佛一条银色的彩带，将黔中大地上的一颗颗明珠串联在一起，拉近了城市与城市之间的距离。平坝，作为贵阳与安顺之间的联络带，在贵安大道的建设中担负着不可或缺的重任。随着该县迎宾大道改建工程的不断推进，贵安大道的建设帷幕已徐徐拉开。贵安大道是在原贵黄高等级公路的基础上改扩建的城市道路，起点为镇宁自治县，终点连接贵阳的清镇市，路线 镇宁、西秀区、平坝及清镇。路线长约70公里，项目估算投资约70亿，一期实施安顺至平坝段长约28公里和平坝至清镇段长约21公里，二期实施镇宁至安顺段长约21公里。其中，平坝至清镇段已动工建设平坝段贵安大道——迎宾大道是在原贵黄公路的基础上改扩建的，工程全长3.4公里，路宽50米，其中车行道22.5米，人行道16米，绿化带宽11.5米http:

贵安新区是西部大开发的五大新区之一，是2012国发2#文件中提出实现 后发赶超和

发展的 场。贵安新区位于 省贵阳市和安顺市之间，贵安新区涉及贵阳市观山湖区、花溪区、清镇市的8个乡镇和安顺市西秀区、平坝县14个乡镇，共计22个乡镇，约2000平方公里的空间范围，规划约400万人口规模和500平方公里建设用地规模。规划定位为中国内陆开放型经济示范区，形成以航空航天为代表的特色装备制造业

、重要的资源深加工

、区域性商贸物流中心和科技创新中心http:

从总体布局上看，贵安新区将重点打造两湖国际生态文化功能区、天河潭-党武科技创新商务新城、马场 新兴产业

区、平坝-邢江城乡

发展示范区、

-旧州文化旅游发展示范区、双堡特色资源深加工和装备制造业集聚区等六大功能区，并构建串珠状的生态城镇带，形成天河潭新城“一主”，百花湖、、邢江、旧州“四副”，北部生态文化特色、中部城镇综合服务带及南部新兴产业“三带”和主副中心周边的功能增长极“多极”的空间形态。围绕“3区1中心2

”的格局，贵安新区具有形成整合西南、面向国际的内陆开放型经济示范区、国家“开发

、生态建设、包容性发展”示范区、国家高端科研与国际交往创新区、区域性金融商贸

物流交易中心、国家重要的特色装备制造

、区域性文化旅游发展创新

的

职能http:

工业与物流仓储用地布局:规划布局马场新兴产业园区、湖潮高端制造产业园区、夏云现代制造产业园区、清镇都市产业园区、蔡官特色轻工产业园区、乐平特色装备产业园区6个工业园区。布局湖潮、夏云、马场3大物流园和清镇、乐平、石板、、蔡官5个各具专业化职能的物流中心http:

道路交通系统:新区形成“两横两纵一射”的高速公路网络。“两横”即沪昆高速公路和贵安第二高速公路；“两纵”即赤望高速公路和卫惠高速公路；“一射”为

高速公路。新区快速路和干线公路构建“三横四纵”的骨架道路网http:

平坝县辖6镇、4个乡（其中2个民族乡），193个村委会、5个居委会。2013年末总人口约35.07万人；2013全县生产总值73.29亿元，增长16.2%，全社会固定资产投资达到87.08亿元，增长68.9%。2013全县工业经济、民营经济占生产总值比重分别提高到47.6%和60%。粮经比从49︰51调整到41︰59。旅游总收入22.33亿元，增长31.3%。http:

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2013年全县生产总值（GDP）达736423万元，比上年增长16.2%；第一产业实现增加值

84221万元,比上年增长7.1%。第二产业实现增加值422845万元,比上年增长20.9%；第三产业实现增加值229357万元,比上年增长

10.4%。http:

通过图示可以看出，平坝县经济快速发展，商业形态必然会发展为：多样化、规模形成化，如大型百货、综合超市、专卖店、精品店等。http:

平坝县人均GDP变化情况（2007-2013）599565447436993112214450090001350018000225002007200820092010201120122013平坝县人均GDP统计县属全社会固定资产投资完成870836万元,比上年增长68.85%。全年建筑行业总产值7033.8万元,同步增长

80.1%。房屋施工面积

157548平方米,其中竣工面积23973平方米。http:

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平坝县规划区发展策略为“一主两副，轴向展开，绿楔相隔，一体发展”。1“一主两副”：三个城市组团：主城区、夏云组团和

组团。2“轴向展开”：通过城市快速交通网络，加强夏云、

组团与主城区之间的联系，形成交通轴串联组团的城市形态。3“绿楔相隔”：组团之间的生态绿

要包括基本农田、山地、风景名胜区、地质公园、生态敏感地区等等。4“一体发展”：一是三个组团在布局时要统筹考虑，

发展；二是城乡

发展。位于三大组团之间区位、资源禀赋较好的村落，可依托组团的辐射带动作用快速发展；http:

现状未来http:

县城性质：全县的政治、经济、文化中心，以发展高新技术、民用航空工业为龙头，电子信息、机械制造、制药为重点的旅游服务城市。规划人口规模：2020年为15万人，城市建设用地1290公顷，人均建设用地86平方米。DSmall“一城三片”结构现状城区为“老城片区”以改造为主，规划居住人口7万人。铁路以北为“新城片区”为城区新组团，

体现文化

、行政办公、商贸等职能，居住人口5万人铁路以南为“工业片区”以发展工业、仓储项目为主，居住人口3万人。板块划分http:

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DSmall城市布局http:

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业态数量服装餐饮电子通信烟酒杂货店婚纱摄影图文药房商务宾馆花店五金店家纺家装建材空置热水器陶瓷地板理发店电动车机珠宝黄金中山路4519406400111010127030062064塔山路100500390000迎宾大道24705211000028280220344122212南桥路121032110120500000000000合计747845524122816http:

服装21%餐饮9%电子通信19%烟酒3%杂货店19%0%图文婚纱5%摄影5%商务宾馆0%汽车凭租药房0%五金店6%建材1%1%家纺家热装水器3%0

%0%陶瓷地板3%中国福麻利门业理发店0%将机1%

3%珠宝黄金

2%中山路业态比http:

服装26%餐饮3%电子通信3%烟酒2%杂货店14%婚纱摄影3%商汽务车宾凭药租图房文0%2%

0%五金店17%家纺0%家装9%热水器建门材业5%0%塔山路业态数量比中国理福发利店0%陶瓷地板16%http:

餐饮26%电烟子酒通信3

%0%

杂货店1%婚纱摄影药汽图商房文车务广凭宾6%告租馆0%0%五金店1%家纺4%家装15%0%3%建材热水器0%门业陶瓷地板19%2%中国福利油漆与石0%材

空置12%电动车7%迎宾大道业态比服装1%http:

服装26%餐饮22%电子通信7%烟酒4%杂货店24%图文

婚纱摄2影%0%陶瓷地板0%汽商药热车务五房水宾家金门器租馆装坊店业40%0%0%0%0%花店11%南桥路业态数量比http:

服装14%餐饮15%电子通信8%烟酒3%杂货店11%婚纱摄影2%2%药图文房2%花店1%商务宾馆1%五金店5%家纺3%家装6%建材

1%空置4%电动车2%理发店陶瓷地板1%9%热水器1%珠宝黄金5%

3%平坝县商业业态比http:

中山路业态http:

电子、服装、餐饮服装杂货、餐饮家装建材http:

陶瓷地板、灯饰、窗帘劲霸男装、老爷车、、耐克家装建材品牌服饰电动汽车艾玛、立马电动车Ktv维也纳婚纱摄影简爱婚纱店、钟爱一生餐饮饮食、沙县小吃http:

区域面积（㎡）（元/㎡··）商铺数量商业定位备注中山路20—8062—325213中服装、电子通信、粉面店塔山路30—507758中家装建材、服装、杂货店迎宾大道45—8040—70183中高端餐馆、陶瓷地板专卖、电动车市场南桥路3010018中花店、杂货店http:

DSmall中山路：属于平坝县一级商圈，主要以中档服装，餐饮主要经营粉面店等小型餐饮及电子卖场为主，是县城人流量最多、商业氛围最重的地方，经营面积20—80㎡。特色不够突出，原始商业 业态为主，以临街商铺为主，缺少大面积、成规模的

，有部分二层商业。塔山路：主要经营家装建材，及部分五金店，经营情况较差，有部分店面贴出转让告示。人流量较少。以临街商铺为主。南桥路：主要经营花店、烟酒店和部分杂货店，店面面积30㎡，靠近平坝逸夫小学，人流量较好。迎宾大道：大道西段主要是经营 餐馆，中段主营陶瓷地板、婚纱摄影店，东段主要是电动车专卖，属于新开发区域，经营状态不理想，有不少空置门面， 价格40元/㎡。人流量较少。http:

DSmall老城商圈整体商业气氛普通，交通环境偏差，市场 ，业态分布不均，

差异较大。中山路商圈人气旺盛，经营业态主要以服装、餐饮、电子通信为主。大型超市主要以福乐多、世纪联华超市为主，但规模较小、

价格昂贵，多以中档次为主，

可达216元/㎡··月。迎宾大道市场以餐饮为主，其次是家居建材，做为新开发大道，人流量较少，缺少了商业所必须的人气，导致迎宾大道出现部分空置门面。价格40元/㎡··月，

价格较低，但平坝县做为贵安新区的门户地，未来会顺着城市快速发展，预计2015年价格达70元/㎡··月。现平坝县县城内主要以餐饮、服装、家装建材、电子通信为主，餐饮行业主要以

餐饮为主特色，饮食较单一无特色。消费市场潜力较大，商业市场具有升级空间。http:

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迎宾城银座东风尧南步行街华泰一品鸿太新都希望城南恒国际本案龙泉新城http:

占地面积6645.73㎡建筑面积32582.92㎡住宅面积12184.12㎡商业面积14398.8㎡停车位209个http:

推广方式户外大牌、道旗派发DM单价格住宅

商业12800-

层3500

220002层持有3层10000元/㎡推量http:

住宅178套

商业14398.8㎡银座项目：产品：裙楼商业+住宅项目现状：蓄客期一期产品：1F+3F销售策略：返租推广情况：较强关注情况：较好http:

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层数面积（㎡）面积区间（㎡）定位业态-1300023—81不夜城ktv、酒吧、咖啡馆、1300013—74精品店书店、美容店、名品店、

房、花店、银行、洗衣店2300011—76SHOP

街服饰、儿童乐园、超市、家居百货3300012—65美食广场正餐、快餐、中餐、西餐银座集吃喝玩乐于一体提供居住、办公、逛街、玩乐，具备城市综合体特征，在县城次项目属于高端项目，次项目打出平坝之心、地标建筑，项目体量不大，但功能齐全，涉及业态丰富多样，是与本项目具有相同之处，具有竞争力的项目。http:

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一期商业10000㎡一期销量6000㎡剩余量4000㎡开盘时间2013年10月临街均价2.3万元/㎡内街均价1.3万元/㎡楼市统计‖同案例分析—迎宾城http:

迎宾城一期商业主要是迎宾大道沿线商铺，商业体量较小，一期商业临街商业2.3万元/㎡，内街商业1.3万元/㎡

二期商业独立门面认筹中

认筹方式交1000抵10000，额度较大http:

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商业体量8500㎡面积区间20—30㎡开间4m进深6m套数240套销量60剩余量180均价11000元/㎡尧南商业步行街主要以 商业为主，总建筑面积8500㎡，均价1.1万元/㎡，面积区间多以20——30㎡为主，商铺总数240套，销量60套，剩余180套，http:

占地面积8900㎡建筑面积90000㎡住宅面积40000㎡商业面积50000㎡停车位360个http:

华泰一品1——4层为商业1层均价2.5万元/㎡一层共90套商铺销量90套剩余20套一层招商—华联超市1层返祖11年、

150元/㎡/月2——4层未销售，自己持有性居多华泰一品2012年7月份开盘，经过2年多商业蓄客，一层商铺于2014年5月10日开盘，销售率达77%，http:

占地面积5000㎡建筑面积10000㎡住宅面积5000㎡商业面积50000㎡停车位/http:

商业推量1000面积区间20—100㎡套数15套销量10套剩余量5套均价50000元/㎡2——3层持有，不出售http:

该项目商业尚未出售http:

希望城一期属于老城改造一期主要以住宅为主，一期商业体量较小，现阶段商业未销售，资料暂无。http:

20000022000050000200000110002460001250025000375005000062500迎宾城银座大东风龙泉新城合计平坝在售商业价格统计（元/㎡）平坝房地产市场首层商业均价24600元/㎡，其中大东风地产项目东风 位于老城区区域，地理优势明显，首层商业价格50000元/㎡，其余项目首层均价18000元/㎡，2楼均价为8000元/㎡。http:

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项目体量（万㎡）销量剩余量（万㎡均价（万/元面积区间（㎡）备注迎宾城4131.810—801楼销售银座101/12—80认筹中南恒国际0.300.31.7/未开盘尧南商业步行街1.10.2750.8251.920—30鸿太新都0.4800.48//未开盘华泰一品2.502.5//未开盘大东风0.60.060.54530—871楼销售希望城0.300.3//未开盘合计10.281.3358.9452.6平坝县现阶段共8个项目，其中迎宾城、南恒国际、尧南商业步行街、华泰一品4个项目已进入销售状态，银座、鸿太新都、大东风、希望城4个项目的商业未进入销售状态；平坝县在售项目商业体量共10.28万㎡，销售1.335万㎡，剩余8.945万㎡，商业成交均价2.6万元/㎡，东风商业价格高拉动整体市场均价，除去东风存量较大，其销售平坝房地产市场商业均价1.825万元/㎡，商业现反映，剩余的4个项目商业准备今年进入销售状态，未来销售压力增大。http:

项目推量（套）销量（套）剩余量（套）均价（元/㎡）商业价格（元/㎡）建筑类别迎宾城68060080300020000小希望城330264663100/银座1040104290022000恒太一品4243001243000/大东风2640264300050000鸿太新都20000龙泉新城840842700/花园洋房尧南商业街240601801100011000合计230212241078292824600http:

680http:

3301044242641768424023020750150022503000迎宾城银座大东风龙泉新城合计平坝房地产市场推量统计（套）平坝房住宅地产市场推量共2302套，其中：迎宾城一期共推680套；恒太一品424套；希望城一期共推3栋楼共330套；银座、鸿太新都、龙泉新城未开盘；6002640300000601224035070010501400迎宾城银座大东风龙泉新城合计平坝房地产市场销量统计（套）平坝房地产市场2013年至2014年5月，其销量1224套：为主，共销售迎宾城以小600套；恒太一品共销售300套；希望城264套；银座、鸿太新都、龙泉新城均未开盘。http:

迎宾城、希望成一期即将售罄，二期在为开盘蓄客准备；银座、鸿太新都龙泉新城、开盘时间约定在8月份左右，其中，离本项目最近的龙泉新城一期产品均为一梯二户的花园洋房共

84套。80010001200平坝房地产市场剩余量统计（套）http:

3000http:

31002900300030002800270029282500262527502875300031253250迎宾城 希望城银座 恒太一品大东风 鸿太新都

龙泉新城 均价平坝房地产均价统计（元/㎡）平坝房地产市场整体均价为

2928元/㎡，基本为电梯高层产品，希望城一期作为老城改造项目，处于县城老城区，单价略高于其他项目，龙城新城远离县城，产品品质高，但价格偏低；根据本项目实际需求，现阶段我公司对住宅的客户做了 问卷：共 问卷120份，有效问卷115份平坝家庭人口结构统计：主要是3-4口之家，需要住宅至少是两房以上，含老人住家需求，三房为最佳户型http:

面积上，主要需求在120-140平方米区间内，由于多数为传统县城居住人群，所以对于小于100平方米的户型需求不高。http:

具体接受房价情况反馈说明县城需求主要在性价比，价格承受力较差。http:

信息来源比较单一，主要是销售中心的展示和小众 的推荐。http:

年总收入在10万以内，住宅的首付应设定在尽量不超出年总收入的范围内。http:

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项目名称迎宾成开发周期共2期，现1期起价2900均价3100元/㎡认筹时间2013年6-10月建筑形式11+1、18推量销量每月销量30主力户型120㎡为主推广方式户外、派发DM单、摆外展http:

希望城项目位于平坝县传统商业街大

区域。项目分三期开发，其中一期建筑面积约122790.59平方米，住宅面积约93954.54平方米，商业面积约

12256.81平方米。项目规划包括：假日酒店、美食餐饮、休闲、电梯公寓http:

DSmall项目名称希望城占地面积17731㎡建筑面积122790㎡容积率住宅面积93954商业面积12256开盘时间2013-9-28开发周期共3期起价/均价3100最高价/层差/主力户型124㎡物管公司/物管费1元/㎡··月建筑类别板塔结合停车位572开发商物业地址平坝县安顺市平坝县新之量858目前推量330剩余推量80前期策略目前策略交5000抵10000推广语推广形式推广全http:

银座项目位于平坝县迎宾大道旁。项目建筑面积约32582.92平方米，住宅面积约12184.12平方米，商业面积约14398.8平方米。住宅共计178套项目处于认筹阶段项目规划包括：假日酒店、美食餐饮、休闲

、公寓http:

项目名称华泰一品开发周期1占地面积8900㎡建筑面积90000㎡起价2800均价3100认筹时间2012年3-7建筑形式推量417套销量300剩余量100主力户型110㎡每月销量3-5套车位360个推广方式户外、摆外展、DM单张http:

本项目住宅部分作为尾盘销售，2期于2013年销售，共190套，剩余50套，项目均价2750元/㎡。月销量3—5套。http:

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龙泉新城：总用地200亩。

多为7层步梯洋房，项目共分4期，一期为1、2、3、5、6、7、号楼，全部一梯2户一期首推5、6、7号楼共计84套。项目处于蓄客期，均价估计2600至2800元/㎡。http:

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鸿泰新都：总建筑面积130909㎡建筑面积24691.8㎡地上建筑面积106000㎡建筑层数：15层，共176套住房-1

停车场1—3商业4-15层住宅均价：住宅均价2700元/㎡商业未定价该项目处于认筹中，价格未定，http:

项目推广方式优势劣势备注迎宾城派单、户外大牌、网络项目体量大，位于迎宾旁，高速路绿化环境好处，小区远离县城中心，周边配套差，缺少商业氛围尧南商业步行街户外大牌迎宾大道与中山路交汇点，县城主要人流量大通道口受地形所限，商业只能以精品百货为主华泰一品派单、户外大牌、摆外展地理外置优越，配套设施齐全项目商业体量大但停车位缺少反租11年，前3年返还， 150元/㎡··月东风派单、户外大牌、摆外展地理外置优越，县城绝对中心，配套设施齐全该项目体量较小，单层面积小，价格高希望城派单、户外大牌、摆外展位于老城区，人流量多，配套较少，商业品质较低南恒国际派单、户外大牌、摆外展位于平坝东大门迎宾大道旁，价格便宜停车位少，龙泉新城派单、户外大牌、摆外展价格便宜，花园洋房品质高，县城郊区，功能配阶段不完善银座派单、户外大牌、摆外展项目体量小，位于迎宾旁，高速路处，远离县城中心，周边配套差，缺少商业氛围反租8%，签合同开始反首付款里 反3年鸿泰新都派单、户外大牌、摆外展项目较小，开发周期短项目现阶段配套差，与迎宾大道还有一“路”之隔http:

项目配套设施迎宾城尧南客车站、贵黄高速

、平坝屯堡大酒店尧南商业步行街联华超市、 饮食餐馆华泰一品商业步行街、平安广场、尧南客车站东风德克士、工商银行、福乐多超市、逸夫小学、中医院、电信公司希望城农行、综合集贸市场、南恒国际紧邻平坝一中、黎阳家具城龙泉新城/银座尧南客车站、贵黄高速

、平坝屯堡大酒店鸿泰新都紧邻平坝一中、集圣中学http:

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