南山商业业态定位报告-课件

2022/11/26五矿万境南山商业业态定位报告2022/11/26五矿万境南山商业业态定位报告2022/11/26PART2PART3PART1商业本体条件分析商业市场环境分析商业开发方向分析PART4商业产品定位建议报告提纲2022/11/26PART2PART3PART1商业本体条2022/11/2601商业本体条件分析2022/11/2601商业本体条件分析会所沿街底商集中式商业内街商业项目认知：不考虑自持，纯销售型商业，预计2015年入市，2016年交铺本体条件——指标分析指标及目标认知商业物业形态丰富，规模较大，且不考虑自持会所沿街底商集中式商业内街商业项目认知：不考虑自持，纯销售型本体条件——商业格局分析红星商圈中信新城商业辐射区本案本案商业辐射区周边较为成熟的商圈主要有红星商圈及中信新城商业区，项目东面区域商业匮乏，多为小规模社区临街底商。红星商圈：以湘府路与韶山路交汇处为核心，向南辐射至汽车南站，北至新韶西路，东至洞井路，西达至芙蓉南路省政府。商圈内商业体量巨大，业态丰富，是现阶段南边较为繁华的商圈之一。中信新城友阿奥特莱斯：以中信新城、友阿奥特莱斯、中建芙蓉嘉苑等项目商业为主，规模较大，区域性强。竞争空间周边红星商圈、中信-友阿奥特莱斯商业发展成熟，本案应规避与之直接竞争，将商业辐射区锁定为东面商业空白区域本体条件——商业格局分析红星商圈中信新城商业辐射区本案本案商根据人均1.2㎡商业面积需求，可推算出本案周边商业需求面积为2.6万方，本案规划商业面积3.2万方远远超出区域商业承载能力按入住率60%计算，本案周边1.5公里范围内辐射人口约为2.04万人本体条件——人口分析长沙理工大学职工小区嘉华城三〇一佳园山水嘉园颐和佳园长城水郡七里香榭鄱阳小区鄱馨苑住宅小区弘欣公寓1.5KM人口支撑与指标对应本案原规划商业规模过大，超过周边对应消费人口支撑数根据人均1.2㎡商业面积需求，可推算出本案周边商业需求面积为2022/11/26本体条件——商业模式适配性分析模式适配性遵照前文分析，本案应适当压缩原规划商业建面，发展居住邻里型社区商业2022/11/26本体条件——商业模式适配性分析模式适配性本体条件——进入性（近端分析）本案绕城高速黄谷路新韶山路近端分析现阶段仅新韶山路可直达本案商业，北邻绕城高速；公交：702区间线、806路、20路。现阶段周边仅新韶山路可直达本案，公共交通匮乏，便利性较差近端分析本体条件——进入性（近端分析）本案绕城高速黄谷路新韶山路近端本案新谷路花卉路远端分析本案北面花卉路预计2015将开通，届时将连通现有的新谷路和黄谷路，增强了本案商业的进入性和可达性，对于项目商业的开发存在一定的利好本体条件——进入性（远端分析）项目北面花卉路规划明年开通，对于本案商业开发存在一定的利好远端分析本案新谷路花卉路远端分析本案北面花卉路预计2015将开通，届本案商业物业形态丰富，但规模较大，超出区域商业承载能力，应适当考虑减小商业规模，发展社区邻里型商业；将商业辐射区圈定为项目东面区域，避免与周边大型商圈直接竞争。商业本体条件小结：本案商业物业形态丰富，但规模较大，超出区域商业承载能力，应适2022/11/2602商业市场环境分布2022/11/2602商业市场环境分布长沙理工大学职工小区嘉华城三〇一佳园山水嘉园颐和佳园123456长城水郡七里香榭周边商业调查范围先锋小区本案周边小区较多，但现阶段商业氛围较差，无集中式商业，均为住宅沿街底商，业态凌乱，档次较低，多以满足周边居民日常生活的零售、餐饮类业态为主。本次调查范围为项目1.5公里范围内的临街商铺，具体如下：①、长沙理工大学职工小区（汇金路底商沿线）；②、山水嘉园（新谷路底商沿线）；③、先锋小区（新谷路、果子园路沿线）；④、中意一路（长城水郡对面）；⑤、三〇一佳园（万芙南路沿线）；⑥、颐和佳园（金海路沿线）。商业市场分布——调查范围长沙理工大学职工小区嘉华城三〇一佳园山水嘉园颐和佳园1234细分市场概况|周边底商商业业态主要以日用零售、餐饮、家居建材为主，商业档次较低。三层商业，一层大部分入驻，二三层空置率五成左右，目前有网吧、宾馆、KTV营业。店铺数量：约50家左右营业面积：约4000平米租金范围：50-60元/㎡/月主力面积区间：60-120平米标准铺参数：面宽4.5米，进深9.5米，层高6米合同年限：一般签3年靠近长沙理工大学东门，目前人流量较小，店铺开业率一般，以部分业主、农民工、部分学生以及学校外来人员消费为主，商业业态主要以日用零售、餐饮、建材为主。商业市场分布——周边商业调查理工大学职工小区沿街商业调查细分市场概况|周边底商商业业态主要以日用零售、餐饮、家居细分市场概况|周边底商距友阿奥特莱斯约800米左右，未来区域将进驻湘雅五医院，目前人流量小，店铺开业率不高，商业业态主要以日用零售、餐饮、服务为主。整体空置率在六成左右。湘雅五医院商业业态主要以日用零售、餐饮、生活配套类服务为主，商业档次较低。店铺数量：约200家左右营业面积：约10000平米租金范围：55-70元/㎡/月主力面积区间：40-60平米标准铺参数：面宽4.5米，进深9米，层高4.8米合同年限：一般签2-3年山水嘉园、先锋小区沿街商业调查商业市场分布——周边商业调查细分市场概况|周边底商距友阿奥特莱斯约800米左右，未来细分市场概况|周边底商该区域的商业氛围较好，车流量、人流量较大，中意路沿线商业档次相对较高，以中档餐饮和休闲娱乐为主，而万芙路沿线商业业态主要以日用零售、低档餐饮、汽车机械服务为主。整体空置率在5%左右。租金集中在100-130元/㎡/月商业市场分布——周边商业调查商业业态主要以日用零售、餐饮、服务为主，商业档次一般。店铺数量：约300家左右营业面积：约20000平米租金范围：100-130元/㎡/月主力面积区间：30-400平米标准铺参数：面宽4.2米，进深8.5米，层高4.5米合同年限：一般签2-3年三〇一佳园周边商业调查细分市场概况|周边底商该区域的商业氛围较好，车流量、人流该小区底商分布在小区的南面及东面，空置率较高，现有已入驻商家集中在东面金海路沿线，以零售、生活服务以及餐饮类业态为主，租金集中在30-40元/㎡/月。金海路该地段人流量较少，目前小区沿街底商空置率较高，约为70%左右，现已营业商铺业态主要为便利超市、餐饮、生活服务等。商铺数量：约50个商业体量：约3500㎡租金范围：30-40元/㎡/月主力面积区间：45-110㎡商业市场分布——周边商业调查颐和佳园沿街商业调查该小区底商分布在小区的南面及东面，空置率较高，现有已入驻商家商业市场分布——周边商业调研汇总租金范围主要集中在：50-70元/㎡/月；售价范围主要集中在：8000-12000元/㎡；主要包含业态：餐饮、服务、超市、零售等。根据投资回报周期的计算公式可推算出周边商业投资回报周期：8-19年商业市场分布——周边商业调研汇总租金范围主要集中在：50-71、周边业态主要以餐饮、生活配套服务、超市类为主，整体档次较低；2、对比国际通用商业回报周期12年，本案周边部分商业的投资回报率较高，市场认可度高3、但周边商业缺乏统一的运营管理、形象品牌包装及整体性的业态规划，导致空置率较高。周边商业市场小结：1、周边业态主要以餐饮、生活配套服务、超市类为主，整体档次较2022/11/2603商业开发方向研究2022/11/2603商业开发方向研究2022/11/26目标及核心问题理解对于项目核心目标的思考：现实与希望目标的对比推导项目核心问题R我们想要什么？（基于目标理解）目标：商业物业整体售价高于周边市场平均价。2016年实现商业物业100%的销售率。S我们有什么？（项目现状分析）周边商业缺乏统一的业态规划，形象差，档次低。本案涵盖别墅、洋房、高层，整体定位偏高端。本案商业体量过大，除满足项目自身需求外，必须辐射周边社区。核心问题1：如何针对项目自身客户规划合理的商业业态以获得市场支持？核心问题2：如何针对项目周边客户规划合理的商业业态以获得较高的竞争力？核心问题3：如何有效果控制商业体量，尽早实现100%的销售率?Q核心问题是什么？2022/11/26目标及核心问题理解对于项目核心目标的思考2022/11/26商业开发方向初步判断核心问题1：如何针对项目自身客户规划合理的商业业态以获得市场支持？核心问题2：如何针对项目周边客户规划合理的商业业态以获得较高的竞争力？核心问题3：如何有效果控制商业体量，尽早实现100%的销售率?应对途径通过发展会所及商业街区精品商业，服务本案别墅及洋房及周边市场高端客群通过发展集中式邻里商业，服务本案高层及周边社区消费人群基于人口消费支撑条件，适当控制项目商业体量应对途径应对途径通过打造精品商业及邻里社区商业作为本案开发方向，同时建议控制商业体量2022/11/26商业开发方向初步判断核心问题1：如何针对2022/11/26地块价值分析花卉路（未开通）项目商业分布区本案人流车流车流人流车流通达性：目前到达项目只有汇金路和黄谷路，通达性较差。昭示性：集中型商业位于汇金路和黄谷路的交叉口，昭示性强。集中型商业ABCD辐射性：商业辐射能力我们认为：A>B>D>C2022/11/26地块价值分析花卉路（未开通）项目商业分布2022/11/26开发方向考虑到集中商业主要为项目高层类以及周边业主服务，为突出其市场竞争力，其主力店宜打造竞争能力较强的商业业态-超市卖场【注】以上数据均为国内大型超市卖场常规选址要求，不同品牌或对建筑细节要求略有差异。超市卖场基本配置参数产品定位集中式商业开发方向项目适宜的集中式商业类型2022/11/26开发方向考虑到集中商业主要为项目高层类以2022/11/26商业3F商业2F3F改后改前商业4F集中商业开发方向集中式商业开发方向2022/11/26由于原集中商业单层面积达不到超市需求，建议扩大集中商业单层面积并通过降低楼层压缩整体面积。打造凝聚型生活配套，同时超市作为主力店。原规划17663㎡降低至15158㎡，切合邻里中心规模改前集中商业单层面积不足2500㎡，改后集中商业单层面积可达2595㎡左右。由于市场需求考虑，鉴于商业楼层定价差异，为避免商业与住宅价格倒挂，建议由4层商业改为打造3层，控制商业体量。产品定位压缩进深，降低楼层，控制面积降低楼层，控制面积2022/11/26商业3F商业2F3F改后改前商业4F集中2022/11/26商业业态布局通过合理的业态布局，实现业态联动、主题突出、人流均衡、价值最大化的目标。F1设置超市，消化商业面积，为商场集聚人气，将人流导入项目。2F设置服饰、化妆品、小电器等多业态，体现商业内容丰富度F12F3F3F集中设置餐饮等业态，吸引目的性客群导入，均衡各楼层人流集中式商业开发方向2022/11/26商业业态布局通过合理的业态布局，实现业态2022/11/26商业业态布局F1生活坊——家用消费：日常生活中不可或缺的一部分集中商业开发方向集中式商业开发方向2022/11/26商业业态布局F1生活坊——家用消费：日2022/11/26商业业态布局F2品质生活——时尚购物：倡导自然、自信、自由的快乐人生集中商业开发方向集中式商业开发方向2022/11/26商业业态布局F2品质生活——时尚购物：倡2022/11/26集中商业开发方向商业业态布局F3时尚餐饮——快餐+休闲餐饮+家庭正餐+商务正餐：满足不同人群的餐饮需求集中式商业开发方向2022/11/26集中商业开发方向商业业态布局F3时尚餐饮2022/11/26会所开发方向针对本项目高端客群，集商务-娱乐-休闲为一体，打造成为南城高端商务体验会客厅产品定位目标效果：高端、有特色、差异化！

本项目以高档住宅为主，客户群定位以社会中上层客户为主，在销售完成后，营销中心将转变成商业配套功能，为与项目客户群体相符，建议后续打造实现特色化。通过每个楼层不同的特色、不同的定位打造市场最高端最富特色的高端商业会所。1楼：高端商务洽谈会所；2楼：高端休闲养生会所；会所商业开发方向2022/11/26会所开发方向针对本项目高端客群，集商务-2022/11/26为项目植入独有元素标识：城市顶层精英俱乐部!会所开发方向商业业态布局根据营销期功能使用需求，划分会所空间布局。集中式商业开发方向2022/11/26为项目植入独有元素标识：城市顶层精英俱乐2022/11/26商业街区开发方向目前区域儿童主题型商业尚未发展成型，市场空间大——可打造亲子文化街产品定位目前区域内尚缺乏全业态型儿童主题商业项目，且周边教育匮乏，集资房和安置小区居多，打造亲子文化街亦可与项目儿童老年活动广场相得益彰。儿童服装、儿童用品、儿童玩具、儿童文具儿童餐饮儿童小食品儿童乐园儿童游艺儿童职场体验儿童培训儿童摄影儿童牙医？老年儿童活动广场老年儿童活动广场亲子文化街区街区商业开发方向老年儿童活动广场老年儿童活动广场亲子文化街区2022/11/2628#29#31#33#30#34#32#38#2F商业36#2F商业2022/11/26商业街区开发方向目前区域儿童主题型商业尚2022/11/26儿童主题型商业以儿童系列消费为基准，拉动全家消费，具有强烈的商业带动性。儿童业态已成为娱乐、餐饮及休闲之后的第四大主力。产品定位儿童体验式商业模式特点儿童消费家庭消费家人团聚托儿后，邻里、朋友聚会商业街区开发方向街区商业开发方向2022/11/26儿童主题型商业以儿童系列消费为基准，拉动2022/11/26商业街区开发方向商业业态布局1F童心MEETING——儿童（零售+餐饮+摄影）：内容丰富的儿童城堡街区商业开发方向2022/11/26商业街区开发方向商业业态布局1F童心M2022/11/26商业业态布局2F童心MEETING——儿童职场体验+儿童乐园+儿童培训：亲子互动最理想的平台街区商业开发方向2022/11/26商业业态布局2F童心MEETING——2022/11/26商业街+会所（精品商业）定位回顾：打造精品商业+邻里型社区商业集中式商业体量控制：集中式商业体量宜控制在1.5万方左右，契合邻里中心体量会所、商业街体量保持不变。主要为项目别墅类、洋房类及周边市场高端客群服务。主要为项目高层类以及周边业主服务。商业定位回顾2022/11/26商业街+会所（精品商业）2022/11/26商业街+会所（精品商业）定位回顾：打造精2022/11/2604产品定位研究2022/11/2604产品定位研究2022/11/26商业项目的建筑形态设计关系到商业项目能否成功运营建筑物业功能与定位功能要吻合商业建筑设计商业建筑形态影响着它的招租经营，而改变它的成本太高！2022/11/26商业项目的建筑形态设计关系到商业项目能否2022/11/26主要业态产品设计要求参考2022/11/26主要业态产品设计要求参考2022/11/26项目产品定位细分商业产品设计建议2022/11/26项目产品定位细分商业产品设计建议2022/11/26商业金角、银边、草肚皮占位规律，在项目昭示性较强的地方设计能吸附人气、展示项目高大上的形象包装。附加值：形象包装亲子文化街区附加值设计参考2022/11/26商业金角、银边、草肚皮占位规律，在项目昭2022/11/26附加值：特色元素科技化环保设计提升商业品质与舒适度扇风系统：自然风导入舒适又节能“水立方”天棚：创意天棚改变气候影响奥妙“喷水池”：魔幻喷水池绚丽又降温附加值设计参考2022/11/26附加值：特色元素科技化环保设计提升商业2022/11/26商业业态布局图商业整体布局总结亲子文化街区更多的色彩组合更受儿童的喜爱建筑语言诠释项目商业内涵一楼超市二楼服饰、化妆品等。三楼餐饮理发店特色专卖店会所银行生活配套生活配套一楼儿童零售、摄影等，二楼儿童乐园，儿童培训、职场体验幼儿园商业街入口商业街入口社区入口入口超市入口2022/11/26商业业态布局图商业整体布局总结亲子文化街感谢聆听！感谢聆听！2022/11/26五矿万境南山商业业态定位报告2022/11/26五矿万境南山商业业态定位报告2022/11/26PART2PART3PART1商业本体条件分析商业市场环境分析商业开发方向分析PART4商业产品定位建议报告提纲2022/11/26PART2PART3PART1商业本体条2022/11/2601商业本体条件分析2022/11/2601商业本体条件分析会所沿街底商集中式商业内街商业项目认知：不考虑自持，纯销售型商业，预计2015年入市，2016年交铺本体条件——指标分析指标及目标认知商业物业形态丰富，规模较大，且不考虑自持会所沿街底商集中式商业内街商业项目认知：不考虑自持，纯销售型本体条件——商业格局分析红星商圈中信新城商业辐射区本案本案商业辐射区周边较为成熟的商圈主要有红星商圈及中信新城商业区，项目东面区域商业匮乏，多为小规模社区临街底商。红星商圈：以湘府路与韶山路交汇处为核心，向南辐射至汽车南站，北至新韶西路，东至洞井路，西达至芙蓉南路省政府。商圈内商业体量巨大，业态丰富，是现阶段南边较为繁华的商圈之一。中信新城友阿奥特莱斯：以中信新城、友阿奥特莱斯、中建芙蓉嘉苑等项目商业为主，规模较大，区域性强。竞争空间周边红星商圈、中信-友阿奥特莱斯商业发展成熟，本案应规避与之直接竞争，将商业辐射区锁定为东面商业空白区域本体条件——商业格局分析红星商圈中信新城商业辐射区本案本案商根据人均1.2㎡商业面积需求，可推算出本案周边商业需求面积为2.6万方，本案规划商业面积3.2万方远远超出区域商业承载能力按入住率60%计算，本案周边1.5公里范围内辐射人口约为2.04万人本体条件——人口分析长沙理工大学职工小区嘉华城三〇一佳园山水嘉园颐和佳园长城水郡七里香榭鄱阳小区鄱馨苑住宅小区弘欣公寓1.5KM人口支撑与指标对应本案原规划商业规模过大，超过周边对应消费人口支撑数根据人均1.2㎡商业面积需求，可推算出本案周边商业需求面积为2022/11/26本体条件——商业模式适配性分析模式适配性遵照前文分析，本案应适当压缩原规划商业建面，发展居住邻里型社区商业2022/11/26本体条件——商业模式适配性分析模式适配性本体条件——进入性（近端分析）本案绕城高速黄谷路新韶山路近端分析现阶段仅新韶山路可直达本案商业，北邻绕城高速；公交：702区间线、806路、20路。现阶段周边仅新韶山路可直达本案，公共交通匮乏，便利性较差近端分析本体条件——进入性（近端分析）本案绕城高速黄谷路新韶山路近端本案新谷路花卉路远端分析本案北面花卉路预计2015将开通，届时将连通现有的新谷路和黄谷路，增强了本案商业的进入性和可达性，对于项目商业的开发存在一定的利好本体条件——进入性（远端分析）项目北面花卉路规划明年开通，对于本案商业开发存在一定的利好远端分析本案新谷路花卉路远端分析本案北面花卉路预计2015将开通，届本案商业物业形态丰富，但规模较大，超出区域商业承载能力，应适当考虑减小商业规模，发展社区邻里型商业；将商业辐射区圈定为项目东面区域，避免与周边大型商圈直接竞争。商业本体条件小结：本案商业物业形态丰富，但规模较大，超出区域商业承载能力，应适2022/11/2602商业市场环境分布2022/11/2602商业市场环境分布长沙理工大学职工小区嘉华城三〇一佳园山水嘉园颐和佳园123456长城水郡七里香榭周边商业调查范围先锋小区本案周边小区较多，但现阶段商业氛围较差，无集中式商业，均为住宅沿街底商，业态凌乱，档次较低，多以满足周边居民日常生活的零售、餐饮类业态为主。本次调查范围为项目1.5公里范围内的临街商铺，具体如下：①、长沙理工大学职工小区（汇金路底商沿线）；②、山水嘉园（新谷路底商沿线）；③、先锋小区（新谷路、果子园路沿线）；④、中意一路（长城水郡对面）；⑤、三〇一佳园（万芙南路沿线）；⑥、颐和佳园（金海路沿线）。商业市场分布——调查范围长沙理工大学职工小区嘉华城三〇一佳园山水嘉园颐和佳园1234细分市场概况|周边底商商业业态主要以日用零售、餐饮、家居建材为主，商业档次较低。三层商业，一层大部分入驻，二三层空置率五成左右，目前有网吧、宾馆、KTV营业。店铺数量：约50家左右营业面积：约4000平米租金范围：50-60元/㎡/月主力面积区间：60-120平米标准铺参数：面宽4.5米，进深9.5米，层高6米合同年限：一般签3年靠近长沙理工大学东门，目前人流量较小，店铺开业率一般，以部分业主、农民工、部分学生以及学校外来人员消费为主，商业业态主要以日用零售、餐饮、建材为主。商业市场分布——周边商业调查理工大学职工小区沿街商业调查细分市场概况|周边底商商业业态主要以日用零售、餐饮、家居细分市场概况|周边底商距友阿奥特莱斯约800米左右，未来区域将进驻湘雅五医院，目前人流量小，店铺开业率不高，商业业态主要以日用零售、餐饮、服务为主。整体空置率在六成左右。湘雅五医院商业业态主要以日用零售、餐饮、生活配套类服务为主，商业档次较低。店铺数量：约200家左右营业面积：约10000平米租金范围：55-70元/㎡/月主力面积区间：40-60平米标准铺参数：面宽4.5米，进深9米，层高4.8米合同年限：一般签2-3年山水嘉园、先锋小区沿街商业调查商业市场分布——周边商业调查细分市场概况|周边底商距友阿奥特莱斯约800米左右，未来细分市场概况|周边底商该区域的商业氛围较好，车流量、人流量较大，中意路沿线商业档次相对较高，以中档餐饮和休闲娱乐为主，而万芙路沿线商业业态主要以日用零售、低档餐饮、汽车机械服务为主。整体空置率在5%左右。租金集中在100-130元/㎡/月商业市场分布——周边商业调查商业业态主要以日用零售、餐饮、服务为主，商业档次一般。店铺数量：约300家左右营业面积：约20000平米租金范围：100-130元/㎡/月主力面积区间：30-400平米标准铺参数：面宽4.2米，进深8.5米，层高4.5米合同年限：一般签2-3年三〇一佳园周边商业调查细分市场概况|周边底商该区域的商业氛围较好，车流量、人流该小区底商分布在小区的南面及东面，空置率较高，现有已入驻商家集中在东面金海路沿线，以零售、生活服务以及餐饮类业态为主，租金集中在30-40元/㎡/月。金海路该地段人流量较少，目前小区沿街底商空置率较高，约为70%左右，现已营业商铺业态主要为便利超市、餐饮、生活服务等。商铺数量：约50个商业体量：约3500㎡租金范围：30-40元/㎡/月主力面积区间：45-110㎡商业市场分布——周边商业调查颐和佳园沿街商业调查该小区底商分布在小区的南面及东面，空置率较高，现有已入驻商家商业市场分布——周边商业调研汇总租金范围主要集中在：50-70元/㎡/月；售价范围主要集中在：8000-12000元/㎡；主要包含业态：餐饮、服务、超市、零售等。根据投资回报周期的计算公式可推算出周边商业投资回报周期：8-19年商业市场分布——周边商业调研汇总租金范围主要集中在：50-71、周边业态主要以餐饮、生活配套服务、超市类为主，整体档次较低；2、对比国际通用商业回报周期12年，本案周边部分商业的投资回报率较高，市场认可度高3、但周边商业缺乏统一的运营管理、形象品牌包装及整体性的业态规划，导致空置率较高。周边商业市场小结：1、周边业态主要以餐饮、生活配套服务、超市类为主，整体档次较2022/11/2603商业开发方向研究2022/11/2603商业开发方向研究2022/11/26目标及核心问题理解对于项目核心目标的思考：现实与希望目标的对比推导项目核心问题R我们想要什么？（基于目标理解）目标：商业物业整体售价高于周边市场平均价。2016年实现商业物业100%的销售率。S我们有什么？（项目现状分析）周边商业缺乏统一的业态规划，形象差，档次低。本案涵盖别墅、洋房、高层，整体定位偏高端。本案商业体量过大，除满足项目自身需求外，必须辐射周边社区。核心问题1：如何针对项目自身客户规划合理的商业业态以获得市场支持？核心问题2：如何针对项目周边客户规划合理的商业业态以获得较高的竞争力？核心问题3：如何有效果控制商业体量，尽早实现100%的销售率?Q核心问题是什么？2022/11/26目标及核心问题理解对于项目核心目标的思考2022/11/26商业开发方向初步判断核心问题1：如何针对项目自身客户规划合理的商业业态以获得市场支持？核心问题2：如何针对项目周边客户规划合理的商业业态以获得较高的竞争力？核心问题3：如何有效果控制商业体量，尽早实现100%的销售率?应对途径通过发展会所及商业街区精品商业，服务本案别墅及洋房及周边市场高端客群通过发展集中式邻里商业，服务本案高层及周边社区消费人群基于人口消费支撑条件，适当控制项目商业体量应对途径应对途径通过打造精品商业及邻里社区商业作为本案开发方向，同时建议控制商业体量2022/11/26商业开发方向初步判断核心问题1：如何针对2022/11/26地块价值分析花卉路（未开通）项目商业分布区本案人流车流车流人流车流通达性：目前到达项目只有汇金路和黄谷路，通达性较差。昭示性：集中型商业位于汇金路和黄谷路的交叉口，昭示性强。集中型商业ABCD辐射性：商业辐射能力我们认为：A>B>D>C2022/11/26地块价值分析花卉路（未开通）项目商业分布2022/11/26开发方向考虑到集中商业主要为项目高层类以及周边业主服务，为突出其市场竞争力，其主力店宜打造竞争能力较强的商业业态-超市卖场【注】以上数据均为国内大型超市卖场常规选址要求，不同品牌或对建筑细节要求略有差异。超市卖场基本配置参数产品定位集中式商业开发方向项目适宜的集中式商业类型2022/11/26开发方向考虑到集中商业主要为项目高层类以2022/11/26商业3F商业2F3F改后改前商业4F集中商业开发方向集中式商业开发方向2022/11/26由于原集中商业单层面积达不到超市需求，建议扩大集中商业单层面积并通过降低楼层压缩整体面积。打造凝聚型生活配套，同时超市作为主力店。原规划17663㎡降低至15158㎡，切合邻里中心规模改前集中商业单层面积不足2500㎡，改后集中商业单层面积可达2595㎡左右。由于市场需求考虑，鉴于商业楼层定价差异，为避免商业与住宅价格倒挂，建议由4层商业改为打造3层，控制商业体量。产品定位压缩进深，降低楼层，控制面积降低楼层，控制面积2022/11/26商业3F商业2F3F改后改前商业4F集中2022/11/26商业业态布局通过合理的业态布局，实现业态联动、主题突出、人流均衡、价值最大化的目标。F1设置超市，消化商业面积，为商场集聚人气，将人流导入项目。2F设置服饰、化妆品、小电器等多业态，体现商业内容丰富度F12F3F3F集中设置餐饮等业态，吸引目的性客群导入，均衡各楼层人流集中式商业开发方向2022/11/26商业业态布局通过合理的业态布局，实现业态2022/11/26商业业态布局F1生活坊——家用消费：日常生活中不可或缺的一部分集中商业开发方向集中式商业开发方向2022/11/26商业业态布局F1生活坊——家用消费：日2022/11/26商业业态布局F2品质生活——时尚购物：倡导自然、自信、自由的快乐人生集中商业开发方向集中式商业开发方向2022/11/26商业业态布局F2品质生活——时尚购物：倡2022/11/26集中商业开发方向商业业态布局F3时尚餐饮——快餐+休闲餐饮+家庭正餐+商务正餐：满足不同人群的餐饮需求集中式商业开发方向2022/11/26集中商业开发方向商业业态布局F3时尚餐饮2022/11/26会所开发方向针对本项目高端客群，集商务-娱乐-休闲为一体，打造成为南城高端商务体验会客厅产品定位目标效果：高端、有特色、差异化！

本项目以高档住宅为主，客户群定位以社会中上层客户为主，在销售完成后，营销中心将转变成商业配套功能，为与项目客户群体相符，建议后续打造实现特色化。通过每个楼层不同的特色、不同的定位打造市场最高端最富特色的高端商业会所。1楼：高端商务洽谈会所；2楼：高端休闲养生会所；会所商业开发方向2022/11/26会所开发方向针对本项目高端客群，集商务-2022/11/26为项目植入独有元素标识：城市顶层精英俱乐部!会所开发方向商业业态布局根据营销期功能使用需求，划分会所空间布局。集中式商业开发方向2022/11/26为项目植入独有元素标识：城市顶层精英俱乐2022/11/26商业街区开发方向目前区域儿童主题型商业尚未发展成型，市场空间大——可打造亲子文化街产品定位目前区域内尚缺乏全业态型儿童主题商业项目，且周边教育匮乏，集资房和安置小区居多，打造亲子文化街亦可与项目儿童老年活动广场相得益彰。儿童服装、儿童用品、儿童玩具、儿童文具儿童餐饮儿童小食品儿童乐园儿童游艺儿童职场体验儿童培训儿童摄影儿童牙医？老年儿童活动广场老年儿童活动广