《养老院项目策划》课件

养老院项目策划养老院项目策划1.养老院概述（1）相关概念界定（2）养老院的性质及分级（3）影响养老院发展的因素（4）国外养老机构经营实践目录2.环境调查分析（1）宏观环境分析（2）供应情况调查分析（3）需求情况调查分析（4）养老服务供需发展趋势预测（5）政策环境分析（6）价格现状分析3.项目定义和功能分析（1）项目总体构思（2）建设规模（3）功能设置分区（4）人力资源规划4.项目经济论证（1）项目总投资估算（2）项目融资计划（3）项目经济评价21.养老院概述目录2.环境调查分析3.项目定义和功能分析4.1234养老院概述相关概念界定养老院的性质及分级影响养老院发展的因素国外养老机构经营实践第一部分养老院概述31234养老院概述相关概念界定养老院的性质及分级影响养老院发老年人及人口老龄化

养老院又称敬老院，是指为老年人提供集体居住，并具有相对完整的配套服务设施的组织。养老院和敬老院

福利院第一部分养老院概述（1）相关概念界定根据我国法定年龄和习惯，老年人指达到或超过60周岁的人。人口老龄化的判断标准是老年人口占总人口的百分比，当60岁及以上老年人口比例在10%及以上即进入老龄社会。

福利院是国家、社会及团体为救助社会困难人士、疾病患者而创建的用于为他们提供衣食住宿或医疗条件的爱心福利院场所。

福利院有儿童福利院、社会福利院和老年社会福利院三类。4老年人及人口老龄化养老院又称敬老院，是指为老年人提供老年护理院

老年公寓第一部分养老院概述（1）相关概念界定

老年护理院是为生活行为依赖他人护理的老年人提供居住，并具有相对完整的配套服务设施机构。是为患者提供长期医疗护理、康复促进、临终关怀等服务的医疗机构，是医疗服务体系的重要组成部分。老年公寓是由政府或社会兴办的，供老年人集中养老，提供养老服务的机构。在国内，老年公寓主要是以服务型和护理型为主。

服务型老年公寓采用的是老年人集中居住，但是以宿舍的形式住宿。护理型老年公寓实际上与护理院或疗养院类似，主要为老年人生命中的特定阶段或者生活难以自理的老年人提供服务。5老年护理院老年公寓第一部分养老院概述（1）非盈利性福利性123盈利性第一部分养老院概述（2）养老院的性质及分级养老院的性质16非盈利性福利性123盈利性第一部分养老院概述（2）养老院第一部分养老院概述（2）养老院的性质及分级养老院的设施等级2

按其养老床位数量分为两类，床位数大于等于100床的为甲类；床位数小于100床、大于等于50床的为乙类；按其设施设备配置标准由高到低可分为一、二、三级3个等级。

等级每床建筑面积（m2）每床位净面积指标(m2)储藏面积(m2)电话数量一级≥40≥7.0≥0.6应1部/卧室二级≥30≥6.0≥0.5宜1部/卧室三级≥25≥5.0≥0.4宜1部/护理单元7第一部分养老院概述（2）养老院的性质及分级养老院的设施等第一部分养老院概述（2）养老院的性质及分级养老院的护理等级3

养老院的护理分级多种多样，一般情况下，根据老人的年龄、生活自理程度、身体状况及特殊要求分为六个级别：流动护理、三级、二级、一级护理、特级护理和专人护理。

级别标准护理内容流动护理生活行为完全自理者，健康状况良好，有正常生活能力，能去餐厅就餐、自己洗澡、自己散步、自己去卫生间、头脑清楚、可整理个人物品、能参加集体活动、能正确表达自己的意愿、自己穿脱衣服、自己洗漱、自己打扫房间等。一日三餐，定时清洗外衣及床单、被罩，代采购日常用品。

8第一部分养老院概述（2）养老院的性质及分级养老院的护理等第一部分养老院概述（2）养老院的性质及分级养老院的护理等级3三级护理生活行为基本自理者，无夜间监护，不依赖他人帮助的，无严重器质性疾病的老人。需要帮助洗澡、提醒按时服药。帮助老人做好“流动护理”全套护理工作，督促安排老人做好个人卫生，为老人做好室内及床单的卫生工作，清洗床上用品。二级护理需要他人帮助，需要夜间护理，或思维功能轻度障碍者（尚可交流和表达意愿），或患有二种疾病以上者，不能独自去卫生间。帮助老人做好“三级护理”全套护理工作，定期为老人洗外衣，帮助老人剪指、趾甲，提醒老人理发剃须，做好老人各类生活用品的消毒工作，做好老人的夜间服务工作，协助老人去卫生间。9第一部分养老院概述（2）养老院的性质及分级养老院的护理等第一部分养老院概述（2）养老院的性质及分级养老院的护理等级3一级护理卧床或轮椅。生活行为依赖他人护理的，或思维功能中度以上障碍者，视力障碍、肢体残疾或患有多种疾病者，或需要24小时护理者，或老人及家属要求提高护理等级，给予特殊照顾者。

为老人提供“二级护理”全套护理工作，为老人助浴、擦身，搀扶老人行走、上厕所，对老人应使用安全带、床栏等保护器具，帮助老人到餐厅用餐。

特级护理不能准确表达自己意愿，大小便失禁，或随时可能离世，一切均需照料者。或老人及家属要求提高护理等级，给予特殊照顾者。为老人提供“一级护理”全套护理工作,做好老人口腔、皮肤和大小便护理，保持老人清洁无异味,提供24小时服务，细心观察、掌握老人饮食、起居、情绪及精神状态情况,对卧床老人建立翻身卡，对患病老人要严密观察，发现异常及时处理,为老人开展针对性的个体康复活动。10第一部分养老院概述（2）养老院的性质及分级养老院的护理等第一部分养老院概述（2）养老院的性质及分级养老院的护理等级3专人护理达到特级护理标准，需送餐到房间，护理员服务对象不超过2人。为老人提供“特级护理”全套护理工作，护理员与老人同屋居住，随时照料，饭菜、茶水供应到床边，（鼓励、提倡老人坚持到食堂用餐，有利老人身心健康）根据需要按时喂饭、喂水、喂药，每天陪老人聊天，给老人做心理疏导工作，保持老人心情愉悦，老人衣物随脏随洗，打理老人事务，负责管理老人身边的零钱、衣物、药品等。11第一部分养老院概述（2）养老院的性质及分级养老院的护理等老年人的经济情况

家庭的照护资源

老年人的生活自理能力

政府财政投入和社会资金投入

居家养老服务的发展

老年人特别是高龄老人的数量影响养老院发展的因素第一部分养老院概述（3）影响养老院发展的因素宏观因素微观因素12老年人的经济情况家庭的照护资源老年人的生活自理能力政美国养老社区模式日本福利化社会养老第一部分养老院概述（4）国外养老结构经营实践英国社区养老服务13美国养老日本福利化社会养老第一部分养老院概述（4）国外养环境调查分析1.宏观环境分析6.价格现状2.供应情况调查分析3.需求情况调查分析施5.政策环境分析4.养老服务供需发展预测第二部分环境调查分析14环境调查分析1.宏观环境分析6.价格现状2.供应情况调查分析第二部分环境调查分析（1）宏观环境老龄化背景下家庭养老模式面临严峻挑战养老院养老具有的优势城市居民入住养老院呈迅速发展态势目前养老机构中存在的问题123415第二部分环境调查分析（1）宏观环境老龄化背景下家庭养老模第二部分环境调查分析（2）供应情况调查分析养老机构名称机构数（家）核定床位数（张）政府办社会办总数政府办社会办总数小计市区县街道乡镇小计国有企事业单位办民营单位办个人办小计市区县街道乡镇小计国有企事业单位办民营单位办个人办浦东新区6836564616421321192796110966101699362943629022096徐汇区20317198

1139207069213782482796

16864552长宁区624222137286322443883579164218212334211普陀区191181512123422582342024212832333014754386闸北区817202

182810293177122366202

21643395虹口区122102057832997420577263552314366763632杨浦区111103814222491947995952416995421030056116黄浦区853152103231064825239200941813122793073卢湾区2

2615

8109

10916352501385

1744上海市养老机构情况116第二部分环境调查分析（2）供应情况调查分析养老机构数（家第二部分环境调查分析（2）供应情况调查分析上海市养老机构情况1静安区422523

928320974570130440

853闵行区2021821081341361169029213880550144418867491宝山区1611521310837354620033463871521230110497417嘉定区1101110190212692026922531250228105223金山区1611510

552618145617581444

6667783258松江区141136

620227650017761540

15403816青浦区13

137133201601

160120563907119553657奉贤区132111519528162132013012518300101911994139崇明区26

2618

18443777

37772603

26036380众仁22

0

2752752

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752福利中心44

0

416501650

0

1650合计29333260332491021816254565690653659152185670718660268189784117第二部分环境调查分析（2）供应情况调查分析上海市养老机构第二部分环境调查分析（2）供应情况调查分析上海市养老机构情况118第二部分环境调查分析（2）供应情况调查分析上海市养老机构第二部分环境调查分析（2）供应情况调查分析上海市社会办养老机构发展情况219第二部分环境调查分析（2）供应情况调查分析上海市社会办养第二部分环境调查分析（2）供应情况调查分析上海市养老机构从业人员情况3管理人员炊事员护理员医务人员其他2434219711890（其中中高级护理员409人）15762092养老机构工作人员分布（单位：人）20第二部分环境调查分析（2）供应情况调查分析上海市养老机构第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析上海市老年人口基本信息1上海市2004-2011年60岁以上老年人口数及占总人口比例21第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析上海市老年人口第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析分年龄段合计男女人数占同年龄组人口比例人数占同年龄组人口比例60+347.76165.1647.5182.6052.565+235.22107.9845.9127.2454.170+167.3673.5243.993.8456.175+117.5849.3342.068.2558.080+62.9224.7739.438.1660.685+26.149.4036.016.7464.090+7.342.3532.14.9867.995+1.270.3628.60.9071.4100+1156(人)249(人)21.5907(人)78.5上海市老年人口基本信息12011年末上海市老年人口性别构成（单位：万人，%）22第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析分年龄段合计男第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析上海市老年人口基本信息12011年末上海市60岁及以上老年人口年龄构成

23第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析上海市老年人口第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析上海市老年人口基本信息12011年末上海市人口金字塔24第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析上海市老年人口第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析分年龄段2011年2010年2009年人数占总人口比例占60+人口比例人数占总人口比例占60+人口比例人数占总人口比例占60+人口比例总人口1419.36100.0－1412.32100.0－1400.70100.0－60+347.7624.5100.0331.0223.4100.0315.7022.5100.065+235.2216.667.6226.4916.068.4221.0015.870.070+167.3611.848.1164.3311.649.6162.5511.651.575+117.588.333.8114.848.134.7110.527.935.080+62.924.418.159.834.218.156.654.017.985+26.141.87.524.401.77.422.591.67.290+7.340.52.16.630.52.06.050.41.995+1.270.10.41.160.10.31.070.10.3100+1156（人）……997（人）……903（人）……上海市老年人口基本信息12011年末与2010、2009年末上海市老年人口比较(单位：万人、％)25第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析分年龄段201第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析老年人口抚养系数及人口预期寿命2抚养系数2011年2010年2009年老年抚养系数（60岁及以上）36.634.432.6老年抚养系数（65岁及以上）22.121.220.82011年与2010、2009年上海市老年人口抚养系数比较(单位：％)其中：老年抚养系数：老年人口数/劳动年龄人口数*100％。26第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析老年人口抚养系第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析老年人口抚养系数及人口预期寿命2历年上海市人口抚养系数变动情况27第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析老年人口抚养系第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析老年人口抚养系数及人口预期寿命2历年上海市人口预期寿命变动情况28第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析老年人口抚养系第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析老年人口抚养系数及人口预期寿命2年份预期寿命其中男性女性201182.5180.2384.80201082.1379.8284.44200981.7379.4284.06200881.2879.0683.50200781.0878.8783.29200680.9778.6483.29200580.1377.8982.36200078.7776.7180.81199075.4673.1677.74198274.0471.7776.25196470.9969.3372.28195358.1458.4360.31195144.3942.0045.56上海市人口预期寿命变动情况(单位：岁)29第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析老年人口抚养系第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析上海市各区县老年人口基本信息3地区总人口60岁及以上65岁及以上

80岁及以上

人数占本地区总人口比例人数占本地区总人口比例人数占本地区60+老年人口比例全市1419.36347.7624.5235.2216.662.9218.1黄浦区90.5623.6526.115.8417.55.3122.5徐汇区91.4623.4025.616.3817.94.6019.7长宁区62.0515.0824.310.5817.13.0520.2静安区30.238.4628.05.8119.21.8722.1普陀区88.1122.6825.715.0317.14.4719.7闸北区68.8917.3225.111.4716.73.3919.6虹口区79.0520.9726.514.0317.84.2620.3杨浦区109.2326.7724.517.9516.45.2219.5闵行区98.4822.7823.115.4115.63.7016.2宝山区89.5121.4424.013.9415.63.5916.7嘉定区56.2114.3225.59.7617.42.4016.7浦东新区278.5364.7323.243.1015.511.0417.1金山区51.6811.9423.18.1815.81.6413.7松江区57.9212.5721.78.7015.01.9215.3青浦区46.3310.6623.07.5116.21.6515.5奉贤区52.3512.2523.48.3415.91.7514.3崇明县68.7718.7427.313.1919.23.0716.42011年末上海市区县老年人口基本情况（单位：万人、％）30第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析上海市各区县老第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析百岁老年人口情况4地区合计男女每十万人中百岁老年人数占全市百岁老年人比重全市11562499078.1100.0静安区63174620.85.4徐汇区118338512.910.2崇明县86117512.57.4黄浦区113318212.59.8长宁区5314398.54.6浦东新区230371938.319.9虹口区6326378.05.4闵行区7315587.46.3普陀区6418467.35.5宝山区608526.75.2闸北区4611356.74.0杨浦区7015556.46.1奉贤区311305.92.7嘉定区303275.32.6松江区256194.32.2金山区171163.31.5青浦区142123.01.22011年末上海市各区、县每十万人中拥有百岁老年人数排序(单位：人、％)31第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析百岁老年人口情第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析百岁老年人口情况4地区2011年2010年2009年全市1156997903黄浦区1134745卢湾区-3533徐汇区118110110长宁区535651静安区634738普陀区645349闸北区463837虹口区634844杨浦区706458闵行区736248宝山区604542嘉定区303024浦东新区230215189金山区171212松江区252323青浦区141411奉贤区313522崇明县8663672011年末与2010、2009年末上海市百岁老年人数比较(单位：人)32第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析百岁老年人口情第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析独居老人情况5地区2011年2010年2009年全市22.3619.3218.87黄浦区1.040.650.70卢湾区-0.430.43徐汇区1.391.351.36长宁区0.940.970.84静安区0.310.380.42普陀区1.011.091.18闸北区0.810.850.81虹口区1.031.141.15杨浦区1.411.421.29闵行区0.960.921.01宝山区1.921.100.95嘉定区0.790.810.72浦东新区6.193.423.24金山区0.590.430.41松江区1.090.771.05青浦区0.520.840.29奉贤区0.320.350.31崇明县2.032.392.702011年与2010、2009年上海市独居老年人数比较(单位：万人)33第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析独居老人情况5第二部分环境调查分析（4）养老服务供需发展趋势预测上海市人口老龄化趋势预测1年份

60岁以上老人80岁以上老人数量（万人）占中人口比重（%）数量（万人）占总人口比重（%）2011201520202025346.5279411.2256500.9545604.626524.3227.7631.94

36.0663.1226377.0391596.68618119.52174.435.206.167.13上海市户籍人口老年人预测注：部分有自理能力的老人数占60+的比例为4.22%，不能自理的老人数占60+的比例为2.51%，上述比例每年保持不变。34第二部分环境调查分析（4）养老服务供需发展趋势预测上海市第二部分环境调查分析（4）养老服务供需发展趋势预测各区县供需缺口分析2区、县名60岁以上老年人口数（万人）按5%的入住意愿计算的需求总量（人）2010年末各区、县核定床位总数（张）需求供给差值（张）全市347.761738809784176039黄浦区23.651182530738752徐汇区23.401170045527148长宁区15.08754042113329静安区8.4642308533377普陀区22.681134043866954闸北区17.32866033955265虹口区20.971048536326853杨浦区26.771338561167269闵行区22.781139074913899宝山区21.441072074173303嘉定区14.32716052231937浦东新区64.73323652209610269金山区11.94597032582712松江区12.57628538162469青浦区10.66533036571673奉贤区12.25612541391986崇明县18.74937063802990上海市各区、县养老服务供需缺口情况35第二部分环境调查分析（4）养老服务供需发展趋势预测各区县第二部分环境调查分析（4）养老服务供需发展趋势预测养老服务需求趋势3（1）需要照料护理的老人数量大、增长快年份部分自理能力老人数不能自理老人数合计201120152020202514.6217.3521.1425.528.7010.3212.5715.1823.3227.6833.7140.69上海市部分自理和不能自理老年人口数总数预测（单位：万人）36第二部分环境调查分析（4）养老服务供需发展趋势预测养老服第二部分环境调查分析（4）养老服务供需发展趋势预测养老服务需求趋势3（2）现有政府主导的养老床位和护理床位存在较大需求缺口年份老年人口机构养老供需缺口1机构养老供需缺口2机构养老供需缺口3机构养老供需缺口42011201520202025346.5279411.2256500.9545604.6265-9.70-11.51-14.03-16.93-26.86-31.87-38.82-46.860.350.410.500.60-8.23-9.77-11.90-14.36上海市机构（养老院）养老服务供需预测（单位：万人）37第二部分环境调查分析（4）养老服务供需发展趋势预测养老服第二部分环境调查分析（4）养老服务供需发展趋势预测养老服务需求趋势3年份老年人口社区居家养老供需缺口（养老院）养老供需缺口1（养老院）养老供需缺口22011201520202025346.5279411.2256500.9545604.6265-99.11-117.61-138.26-172.92-9.70-11.51-14.03-16.93-26.86-31.87-38.82-46.86上海市各种养老服务供需缺口预测（单位：万人）38第二部分环境调查分析（4）养老服务供需发展趋势预测养老服第二部分环境调查分析（4）养老服务供需发展趋势预测养老服务需求趋势3（3）中高端老人的养老需求量大，供给缺乏。年份中高端养老院床位缺口中高端老年公寓和老年社区床位缺口半护理全护理小计20112015202020250.40950.48590.59190.71440.24350.28900.35210.42490.6530.77490.9441.13939.044910.733613.075715.7817上海市中高端养老床位缺口预测（单位：万人）39第二部分环境调查分析（4）养老服务供需发展趋势预测养老服第二部分环境调查分析（5）政策环境分析一二三

“十一五”期间，在老年养老机构照料投入方面，上海市动用了市、区县和街道各级财政，积极调动地方积极性，进行了以民政养老床位为主体的大量投入，使养老总体资源有很大改善。

民政部于2007年1月开始启动的“农村五保供养服务设施建设霞光计划”，计划在“十一五”时期，在政府投入的基础上，集中解决各地农村五保供养设施滞后的问题。

政府主导的90－7－3养老服务格局：上海在“十一五”期间提出的90－7－3养老格局，即90%居家养老、7%依托社区养老、3%社会机构养老。40第二部分环境调查分析（5）政策环境分析一二三第二部分环境调查分析（5）政策环境分析四五六2012年7月24日，民政部出台《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》，该专项意见在鼓励民间资本进入养老服务领域的多个具体方面加以细化，突破显著。

为鼓励社会资本兴办非营利性养老服务机构，各地纷纷出台关于资助社会办福利机构或养老机构的管理办法。

《中国老龄事业发展“十二五”规划》指出：需要统筹发展机构养老服务。为鼓励民间资本投入，国家规定对养老机构实行减免营业税、企业所得税、房产税、土地使用税、车船使用税等税收减免政策。41第二部分环境调查分析（5）政策环境分析四五六第二部分环境调查分析（5）政策环境分析其他相关政策文件序号文件名称发布单位颁发时间备注1社会养老服务体系建设规划国务院办公厅2012/1/4政策法规2上海市养老机构管理办法(2010年修订版)上海市民政局2012/4/203社区养老服务规范上海市民政局2010/4/264农村敬老院管理暂行办法民政部1997/3/185社会福利机构管理暂行办法民政部1999/12/306老年人建筑设计规范建设部、民政部1999/5/14上级文件7关于加快实现本市社会福利社会化的意见上海市政府办公厅2001/7/268关于加快实现社会福利社会化意见的通知民政部等部门2000/2/2742第二部分环境调查分析（5）政策环境分析其他相关政策文件序

一二三

社会办养老机构的收费标准试行自主定价，报当地物价和民政部门备案。

“三无”人员入住养老机构的费用由政府补贴承担；离退休孤老入住养老机构的托管费（含床位费）和护理费，本人负担三分之一，原单位负担三分之二。

街道、乡镇养老机构实行政府指导价，收费标准由各养老机构自行制定，报当地物价和民政部门备案。一级养老机构每人每月的托管费（含床位费）和护理费最高不超过650元，二、三级养老机构每人每月的托管费（含床位费）和护理费最高不超过550元。老年人专门护理费实行面议。

本市养老机构收费，按照市、区县民政部门颁发的等级机构标准实施收费。一、二、三级福利院托管费（含床位费）每人每月分别为500元、300元、200元。一、二、三级老年人的护理费每人每月分别为480元、300元、150元。老年人专门护理费实行面议。第二部分环境调查分析（6）价格现状收费标准143一二三社会办养老机构的收费标准试行自主定价，报当地第二部分环境调查分析（6）价格现状类似案例收费情况2护理级别床位费伙食费护理费合计（每月）三级护理5503603001210二级护理5503605001410一级护理5503607001610全护理55036010001910专护550360面议910上海市逸仙第二敬老院收费标准（单位：元）44第二部分环境调查分析（6）价格现状类似案例收第二部分环境调查分析（6）价格现状类似案例收费情况2上海市逸仙第二敬老院房间收费表（单位：元）房间费用房间费用A区朝北三人房(小)550B区朝南三人房800B区朝北六人房550A区朝南三人房(大)(窗)900A区朝北五人房600A区西南二人房(小)900A区朝北三人房(大)600A区朝西二人房900B区朝北五人房600B区朝东二人房(窗)900A区朝南三人房700B区朝东三人房(窗)900B区朝北三人房(底)700B区朝东二人房(大)900A区朝南三人房(大)800B区朝西二人房900A区朝南三人房(窗)800B区朝南二人房900B区朝北二人房800A区西南二人房(大)1,000B区朝东二人房800B区朝南二人房(大)1,000B区朝东三人房800B区朝南二人房(右)(窗)1,000B区朝南二人房(小)800B区朝北单人房1,40045第二部分环境调查分析（6）价格现状类似案例收第二部分环境调查分析（6）价格现状类似案例收费情况2费用名称费用备注杂费——按实际花费收取日常用品10每月，入住第一个月为20元一次性代办费600用于购买三件套（两套）、被褥、床单等，一次性购买（不退）押金5000主要保证金医疗预备金预缴（可退）上海市逸仙第二敬老院其他费用表（单位：元）46第二部分环境调查分析（6）价格现状类似案例收第二部分环境调查分析（6）价格现状类似案例收费情况2床位费护理费饭费被服费面南1人1300三级400

500

一次性5002人1000二级600面北2人800一级10003人600专护面议上海宝山区百姓敬老院收费标准（单位：元/月）47第二部分环境调查分析（6）价格现状类似案例收第二部分环境调查分析（6）价格现状3123养老机构目前收费主要由床位费、伙食费、护理费以及杂费构成。床位费因房间人数和朝向不同而异，护理费根据护理等级不同分情况收取。随着人民收入水平的日益提高，对生活质量的追求也越来越高。为满足人们对精神生活的需求，养老机构需要提供多功能服务，这势必会带来成本的上升，从而使得养老机构的价格随之上涨。48第二部分环境调查分析（6）价格现状3123养老机构目前收第三部分项目定义和功能分析项目总体构思建设规模功能设置分区人力资源规划49第三部分项目定义和功能分析项目总体构思建设规模功能设置分第三部分项目定义和功能分析（1）项目总体构思项目选址与目标定位1本项目所在地50第三部分项目定义和功能分析（1）项目总体构思第三部分项目定义和功能分析（1）项目总体构思项目服务对象定位23.无聊、孤独和无助是困扰所有养老院的三大问题，本养老院以“尊重老人、关爱老人、以老人为本”的设计思想为原则，以服务为导向，以使老年人获得归属感为目的，提供特色化多功能服务，争取成为上海市标志性养老服务机构中心之一。1.根据前期调查研究发现，浦东新区作为老年人高度聚集区，其养老供需缺口较大，故本项目拟建于浦东新区。2.除了满足浦东新区的需求外，同时服务于上海市及周边地区有高档养老需求的老年人。51第三部分项目定义和功能分析（1）项目总体构思第三部分项目定义和功能分析（1）项目总体构思项目社会影响分析32.此中高档养老院的建成也为之后上海养老院建设战略方向提供了现实可能性和可预期性，利于与公办养老院形成良好的互动，共同推动浦东新区养老服务的发展。1.项目建成后满足了浦东新区为发展老龄设施的政策要求，一定程度地缓解了浦东新区老龄人口继续养老设施的愿望和需求。52第三部分项目定义和功能分析（1）项目总体构思第三部分项目定义和功能分析（1）项目总体构思国外优秀案例分析453第三部分项目定义和功能分析（1）项目总体构思第三部分项目定义和功能分析（2）建设规模以沪建（2000）第0047号文件的养老院建设标准为参照进行规划和建设（1）一级甲等的中高等养老院（2）占地面积为6000m2，建筑面积9050m2（3）2幢3层的老年公寓、1幢1层的医疗护理部、1幢公共服务用房、1幢公共活动中心（4）195张床位（5）绿化面积达到45%54第三部分项目定义和功能分析（2）建设规模以沪建（2000第三部分项目定义和功能分析（3）功能设置分区项目结构图155第三部分项目定义和功能分析（3）功能设置分区第三部分项目定义和功能分析（3）功能设置分区养老院床位使用分配2种类套间数（套）床位数（个）家庭式养老套间2040标准房50100特护套间1010康复房1545总计95195养老院床位使用分配表56第三部分项目定义和功能分析（3）功能设置分区养老院床位使第三部分项目定义和功能分析（3）功能设置分区功能分区面积分配方案3序号功能分区净使用面积（m2）比例（%）1居住区218038.312护理区4187.353辅助生活区103618.214行政管理区5269.245检查治疗区4307.566物资管理区110019.337小计56901008公共部分3360

合计9050

功能分区面积分配方案表57第三部分项目定义和功能分析（3）功能设置分区功能分区面积第三部分项目定义和功能分析（4）人力资源规划人员配置表1类别部门人数职责医生总计12

检查与急诊中心2全职医生门诊部2

普通外科1

内科2

临床检验中心1

心脑血管科2

药房1

行政管理1

护士总计43护理家庭式养老套间10

标准房20

特护套间5

康复房8

人员配置表58第三部分项目定义和功能分析（4）人力资源规划人员配置表1第三部分项目定义和功能分析（4）人力资源规划人员配置表1类别部门人数职责行政管理人员总计9

行政管理部门5医院管理、秘书接待室3为病人及家属提供接待、购物、休闲服务会议室1

后勤服务人员总计33

食堂9为本院员工就餐服务健身室2医疗器械的维护和准备购物区2

保洁中心5病房清洁与消毒休闲娱乐区3

信息服务2

厨房5为员工、病人及家属配餐档案馆1

仓库2药品、食品、衣物、床上用品等的储存垃圾处理站2处理各种垃圾人员配置表（续）59第三部分项目定义和功能分析（4）人力资源规划人员配置表1第三部分项目定义和功能分析（4）人力资源规划估算建筑面积表2序号功能分区净使用面积（m2）分摊公共面积（m2）合计1居住区218069728772护理区4182476653辅助生活区1036120222384行政管理区5263118375检查治疗区4302546846物资管理区11006501750合计569033609050估算建筑面积表60第三部分项目定义和功能分析（4）人力资源规划1.总投资估算2.融资计划3.经济评价第四部分项目经济论证611.总投资估算2.融资计划3.经济评价第四部分项目经济论第四部分项目经济论证（1）总投资估算工程总投资结构分解1养老院项目投资切块图62第四部分项目经济论证（1）总投资估算工程总投第四部分项目经济论证（1）总投资估算各投资分解项计算2序号项目名称单位数量单价（元）合计（万元）1工程费用万元

3807.601.1土建工程万元

2653.501.1.2地下结构m23000.00700.00210.001.1.3地上结构m29050.00600.00543.001.1.4建筑m29050.00400.00362.001.1.5外立面装修m29050.00600.00543.001.1.6精装修m29050.001100.00995.501.2设备及安装工程万元

905.001.2.1动力及照明m29050.00300.00271.501.2.2给排水系统m29050.00200.00181.001.2.3空调通风m29050.00500.00452.501.3零星工程费%5.003558.50177.931.4总包管理费%2.003558.5071.17建筑安装工程投资估算明细表63第四部分项目经济论证（1）总投资估算各投资分第四部分项目经济论证（1）总投资估算各投资分解项计算22工程性费用万元

630.112.1建设单位管理费%5.003807.60190.382.2人防建设费m29050.0050.0045.252.3勘察费万元

5.002.4设计费%3.003807.60114.232.5监理费%1.003807.6038.082.6城市建设综合配套费m29050.00200.00181.002.7招投标管理费%0.203807.607.622.8工程保险费万元

20.002.9竣工图编制费%0.153807.605.712.1审计费%0.103807.603.812.11其他零星收费项目%0.503807.6019.043预备费万元

443.773.1价格上涨预备金%3.004437.70133.133.2不可预见费%7.004437.70310.64合计4881.47建筑安装工程投资估算明细表（续）64第四部分项目经济论证（1）总投资估算各投资分第四部分项目经济论证（1）总投资估算各投资分解项计算2序号项目费用1土地费60002建筑安装工程费48813设备费8004室外工程费1005合计11781项目投资估算汇总表（单位：万元）65第四部分项目经济论证（1）总投资估算各投资分第四部分项目经济论证（2）融资计划融资方案图1

本项目可根据政府政策，实行PPP的建设模式，由政府提供土地、民间个人或团体提供资本金，由此解决土地带来的可能导致项目不可行的不确定因素。66第四部分项目经济论证（2）融资计划融资方案图第四部分项目经济论证（2）融资计划融资数额分配表2资金性质资金来源数额百分比资本金企业直接投资200034.60%政府补助上海市政府补助565.59.78%债务资金银行贷款3215.555.62%融资数额分配表（单位：万元）67第四部分项目经济论证（2）融资计划融资数额分第四部分项目经济论证（3）项目经济评价收入预测1户型定价（元/月）床位数家庭式养老套间600040标准房5000100特护套房800010康复房600045不同房型收费表如果按照80%的入住率，则预期月收入为87.2元，则年收入为1046.4万元。一次性补贴：浦东新区养老院床位补贴按2.9万元计算，则一次性补贴为2.9*195=565.5万元年度运营补贴：按每位老人每月200元补贴计算，每年补贴费用为200*12*0.75*195=35.1万元68第四部分项目经济论证（3）项目经济评价收入预第四部分项目经济论证（3）项目经济评价支出预测2编号内容单价数值小计（万元）1人员工资40000元/人/年65人2602饮食费用5000元/人/年211人105.53生活用水120元/人/年211人2.534绿化用水0.5元/m2/年3000m20.155电费0.6元/kwh/年45万276天然气200元/人/年211人4.227设备维修费——88总计——407.4养老院日常支出表69第四部分项目经济论证（3）项目经济评价支出预第四部分项目经济论证（3）项目经济评价财务评价370第四部分项目经济论证（3）项目经济评价财务评养老院项目策划养老院项目策划1.养老院概述（1）相关概念界定（2）养老院的性质及分级（3）影响养老院发展的因素（4）国外养老机构经营实践目录2.环境调查分析（1）宏观环境分析（2）供应情况调查分析（3）需求情况调查分析（4）养老服务供需发展趋势预测（5）政策环境分析（6）价格现状分析3.项目定义和功能分析（1）项目总体构思（2）建设规模（3）功能设置分区（4）人力资源规划4.项目经济论证（1）项目总投资估算（2）项目融资计划（3）项目经济评价721.养老院概述目录2.环境调查分析3.项目定义和功能分析4.1234养老院概述相关概念界定养老院的性质及分级影响养老院发展的因素国外养老机构经营实践第一部分养老院概述731234养老院概述相关概念界定养老院的性质及分级影响养老院发老年人及人口老龄化

养老院又称敬老院，是指为老年人提供集体居住，并具有相对完整的配套服务设施的组织。养老院和敬老院

福利院第一部分养老院概述（1）相关概念界定根据我国法定年龄和习惯，老年人指达到或超过60周岁的人。人口老龄化的判断标准是老年人口占总人口的百分比，当60岁及以上老年人口比例在10%及以上即进入老龄社会。

福利院是国家、社会及团体为救助社会困难人士、疾病患者而创建的用于为他们提供衣食住宿或医疗条件的爱心福利院场所。

福利院有儿童福利院、社会福利院和老年社会福利院三类。74老年人及人口老龄化养老院又称敬老院，是指为老年人提供老年护理院

老年公寓第一部分养老院概述（1）相关概念界定

老年护理院是为生活行为依赖他人护理的老年人提供居住，并具有相对完整的配套服务设施机构。是为患者提供长期医疗护理、康复促进、临终关怀等服务的医疗机构，是医疗服务体系的重要组成部分。老年公寓是由政府或社会兴办的，供老年人集中养老，提供养老服务的机构。在国内，老年公寓主要是以服务型和护理型为主。

服务型老年公寓采用的是老年人集中居住，但是以宿舍的形式住宿。护理型老年公寓实际上与护理院或疗养院类似，主要为老年人生命中的特定阶段或者生活难以自理的老年人提供服务。75老年护理院老年公寓第一部分养老院概述（1）非盈利性福利性123盈利性第一部分养老院概述（2）养老院的性质及分级养老院的性质176非盈利性福利性123盈利性第一部分养老院概述（2）养老院第一部分养老院概述（2）养老院的性质及分级养老院的设施等级2

按其养老床位数量分为两类，床位数大于等于100床的为甲类；床位数小于100床、大于等于50床的为乙类；按其设施设备配置标准由高到低可分为一、二、三级3个等级。

等级每床建筑面积（m2）每床位净面积指标(m2)储藏面积(m2)电话数量一级≥40≥7.0≥0.6应1部/卧室二级≥30≥6.0≥0.5宜1部/卧室三级≥25≥5.0≥0.4宜1部/护理单元77第一部分养老院概述（2）养老院的性质及分级养老院的设施等第一部分养老院概述（2）养老院的性质及分级养老院的护理等级3

养老院的护理分级多种多样，一般情况下，根据老人的年龄、生活自理程度、身体状况及特殊要求分为六个级别：流动护理、三级、二级、一级护理、特级护理和专人护理。

级别标准护理内容流动护理生活行为完全自理者，健康状况良好，有正常生活能力，能去餐厅就餐、自己洗澡、自己散步、自己去卫生间、头脑清楚、可整理个人物品、能参加集体活动、能正确表达自己的意愿、自己穿脱衣服、自己洗漱、自己打扫房间等。一日三餐，定时清洗外衣及床单、被罩，代采购日常用品。

78第一部分养老院概述（2）养老院的性质及分级养老院的护理等第一部分养老院概述（2）养老院的性质及分级养老院的护理等级3三级护理生活行为基本自理者，无夜间监护，不依赖他人帮助的，无严重器质性疾病的老人。需要帮助洗澡、提醒按时服药。帮助老人做好“流动护理”全套护理工作，督促安排老人做好个人卫生，为老人做好室内及床单的卫生工作，清洗床上用品。二级护理需要他人帮助，需要夜间护理，或思维功能轻度障碍者（尚可交流和表达意愿），或患有二种疾病以上者，不能独自去卫生间。帮助老人做好“三级护理”全套护理工作，定期为老人洗外衣，帮助老人剪指、趾甲，提醒老人理发剃须，做好老人各类生活用品的消毒工作，做好老人的夜间服务工作，协助老人去卫生间。79第一部分养老院概述（2）养老院的性质及分级养老院的护理等第一部分养老院概述（2）养老院的性质及分级养老院的护理等级3一级护理卧床或轮椅。生活行为依赖他人护理的，或思维功能中度以上障碍者，视力障碍、肢体残疾或患有多种疾病者，或需要24小时护理者，或老人及家属要求提高护理等级，给予特殊照顾者。

为老人提供“二级护理”全套护理工作，为老人助浴、擦身，搀扶老人行走、上厕所，对老人应使用安全带、床栏等保护器具，帮助老人到餐厅用餐。

特级护理不能准确表达自己意愿，大小便失禁，或随时可能离世，一切均需照料者。或老人及家属要求提高护理等级，给予特殊照顾者。为老人提供“一级护理”全套护理工作,做好老人口腔、皮肤和大小便护理，保持老人清洁无异味,提供24小时服务，细心观察、掌握老人饮食、起居、情绪及精神状态情况,对卧床老人建立翻身卡，对患病老人要严密观察，发现异常及时处理,为老人开展针对性的个体康复活动。80第一部分养老院概述（2）养老院的性质及分级养老院的护理等第一部分养老院概述（2）养老院的性质及分级养老院的护理等级3专人护理达到特级护理标准，需送餐到房间，护理员服务对象不超过2人。为老人提供“特级护理”全套护理工作，护理员与老人同屋居住，随时照料，饭菜、茶水供应到床边，（鼓励、提倡老人坚持到食堂用餐，有利老人身心健康）根据需要按时喂饭、喂水、喂药，每天陪老人聊天，给老人做心理疏导工作，保持老人心情愉悦，老人衣物随脏随洗，打理老人事务，负责管理老人身边的零钱、衣物、药品等。81第一部分养老院概述（2）养老院的性质及分级养老院的护理等老年人的经济情况

家庭的照护资源

老年人的生活自理能力

政府财政投入和社会资金投入

居家养老服务的发展

老年人特别是高龄老人的数量影响养老院发展的因素第一部分养老院概述（3）影响养老院发展的因素宏观因素微观因素82老年人的经济情况家庭的照护资源老年人的生活自理能力政美国养老社区模式日本福利化社会养老第一部分养老院概述（4）国外养老结构经营实践英国社区养老服务83美国养老日本福利化社会养老第一部分养老院概述（4）国外养环境调查分析1.宏观环境分析6.价格现状2.供应情况调查分析3.需求情况调查分析施5.政策环境分析4.养老服务供需发展预测第二部分环境调查分析84环境调查分析1.宏观环境分析6.价格现状2.供应情况调查分析第二部分环境调查分析（1）宏观环境老龄化背景下家庭养老模式面临严峻挑战养老院养老具有的优势城市居民入住养老院呈迅速发展态势目前养老机构中存在的问题123485第二部分环境调查分析（1）宏观环境老龄化背景下家庭养老模第二部分环境调查分析（2）供应情况调查分析养老机构名称机构数（家）核定床位数（张）政府办社会办总数政府办社会办总数小计市区县街道乡镇小计国有企事业单位办民营单位办个人办小计市区县街道乡镇小计国有企事业单位办民营单位办个人办浦东新区6836564616421321192796110966101699362943629022096徐汇区20317198

1139207069213782482796

16864552长宁区624222137286322443883579164218212334211普陀区191181512123422582342024212832333014754386闸北区817202

182810293177122366202

21643395虹口区122102057832997420577263552314366763632杨浦区111103814222491947995952416995421030056116黄浦区853152103231064825239200941813122793073卢湾区2

2615

8109

10916352501385

1744上海市养老机构情况186第二部分环境调查分析（2）供应情况调查分析养老机构数（家第二部分环境调查分析（2）供应情况调查分析上海市养老机构情况1静安区422523

928320974570130440

853闵行区2021821081341361169029213880550144418867491宝山区1611521310837354620033463871521230110497417嘉定区1101110190212692026922531250228105223金山区1611510

552618145617581444

6667783258松江区141136

620227650017761540

15403816青浦区13

137133201601

160120563907119553657奉贤区132111519528162132013012518300101911994139崇明区26

2618

18443777

37772603

26036380众仁22

0

2752752

0

752福利中心44

0

416501650

0

1650合计29333260332491021816254565690653659152185670718660268189784187第二部分环境调查分析（2）供应情况调查分析上海市养老机构第二部分环境调查分析（2）供应情况调查分析上海市养老机构情况188第二部分环境调查分析（2）供应情况调查分析上海市养老机构第二部分环境调查分析（2）供应情况调查分析上海市社会办养老机构发展情况289第二部分环境调查分析（2）供应情况调查分析上海市社会办养第二部分环境调查分析（2）供应情况调查分析上海市养老机构从业人员情况3管理人员炊事员护理员医务人员其他2434219711890（其中中高级护理员409人）15762092养老机构工作人员分布（单位：人）90第二部分环境调查分析（2）供应情况调查分析上海市养老机构第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析上海市老年人口基本信息1上海市2004-2011年60岁以上老年人口数及占总人口比例91第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析上海市老年人口第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析分年龄段合计男女人数占同年龄组人口比例人数占同年龄组人口比例60+347.76165.1647.5182.6052.565+235.22107.9845.9127.2454.170+167.3673.5243.993.8456.175+117.5849.3342.068.2558.080+62.9224.7739.438.1660.685+26.149.4036.016.7464.090+7.342.3532.14.9867.995+1.270.3628.60.9071.4100+1156(人)249(人)21.5907(人)78.5上海市老年人口基本信息12011年末上海市老年人口性别构成（单位：万人，%）92第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析分年龄段合计男第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析上海市老年人口基本信息12011年末上海市60岁及以上老年人口年龄构成

93第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析上海市老年人口第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析上海市老年人口基本信息12011年末上海市人口金字塔94第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析上海市老年人口第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析分年龄段2011年2010年2009年人数占总人口比例占60+人口比例人数占总人口比例占60+人口比例人数占总人口比例占60+人口比例总人口1419.36100.0－1412.32100.0－1400.70100.0－60+347.7624.5100.0331.0223.4100.0315.7022.5100.065+235.2216.667.6226.4916.068.4221.0015.870.070+167.3611.848.1164.3311.649.6162.5511.651.575+117.588.333.8114.848.134.7110.527.935.080+62.924.418.159.834.218.156.654.017.985+26.141.87.524.401.77.422.591.67.290+7.340.52.16.630.52.06.050.41.995+1.270.10.41.160.10.31.070.10.3100+1156（人）……997（人）……903（人）……上海市老年人口基本信息12011年末与2010、2009年末上海市老年人口比较(单位：万人、％)95第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析分年龄段201第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析老年人口抚养系数及人口预期寿命2抚养系数2011年2010年2009年老年抚养系数（60岁及以上）36.634.432.6老年抚养系数（65岁及以上）22.121.220.82011年与2010、2009年上海市老年人口抚养系数比较(单位：％)其中：老年抚养系数：老年人口数/劳动年龄人口数*100％。96第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析老年人口抚养系第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析老年人口抚养系数及人口预期寿命2历年上海市人口抚养系数变动情况97第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析老年人口抚养系第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析老年人口抚养系数及人口预期寿命2历年上海市人口预期寿命变动情况98第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析老年人口抚养系第二部分环境调查分析（3）需求情况调查分析老年人口抚养系数及人口预期寿命2年份预期寿命其中男性女性201182.5180.2384.80201082.1379.8284.44200981.7379.4284.06200881.2879.0683.50200781.0878.8783.29200680.9778.6483.29200580.1377.8982.36200078.7776.7180.81199075.4673.1677.74198274.0471.7776.25196470.9969.3372.28195358.1458.4360.31195144.3942.0045.56上海市人口预期寿命变动情况(