房地产项目货值管理交流与货值系统上线宣贯

货值管理交流与货值系统上线运营管理中心1

货值管理背景2018年11月启动推行货值报表集团战区1、只存在一版货值数据，无法做损益分析2、系统数据抓取/与主数据的打通仍长期存在问题3、查看界面简单，对战区无任何业务借鉴作用4、货值管理的权责划分太单一VS5、历时一年，仍有较大的数据误差楼栋定价参考价格偏离度可售面积偏差交付货值计划货值状态VS模糊的准确百亿的精度BOSS/客研/营销/设计/财务/……运营2

货值管理思路多版本管理服务产销转/率值损益/风险评估多专业系统拉通计划更新全盘状态面积/单价分开管理2

货值管理思路初始/调整上会目标已开销售夯实未开目标不变已开销售夯实未开动态预估已开销售夯实未开实现反算售罄房产实测更新销售价格可售面积实现损益21.1已开2.1已开3.1已开4.1已开4动态目标货值1动态测算货值35目标货值动态货值锁定货值货值预计损益货值实现风险1.2未开2.2未开3.2未开4.2未开规划方案报批拿地定位会开工达预售条件获取预售证开盘竣备交付未规划规划设计施工图设计开工未达预售达预售未取证取证未开盘开盘未竣备竣备未交付已交付项目整体已交付，已售占总货值的95%以上的项目不列入货值状态分析在售已售总未售货值2

货值管理思路货值可售面积/个数价格拿地投模地上总可售拿地投模全盘均价拿地版货值1目标定位投模业态总可售拆分至楼栋全策投模业态总可售拆分至楼栋面积系统楼栋目标版总可售面积销售系统房源预测/实测面积销售系统房源预测

实测面积定位投模业态均价自动等同楼栋均价定位版货值全策/调整版货值全策投模拆分至楼栋均价全策楼栋均价未开楼栋货值已开楼栋货值2动态目标已售未售销售系统房源成交单价销售系统房源定价底价/2

货值管理思路货值可售面积/个数价格未开楼栋货值面积系统楼栋最新总可售面积动态投模拆分至楼栋均价3动态已开楼栋货值未开楼栋货值已开楼栋货值锁定版货值同动态目标计算方式4面积系统楼栋最新总可售面积该业态已售实现均价自动等同楼栋均价动态测算同动态目标计算方式5锁定销售系统房源实测面积销售系统房源成交单价2

货值管理思路分开管理运营统筹运营/信息设计营销搭框架定目标季度（底线）月度（可选）随时（待定）及时准确可售面积的管理及时价格的管理明规则做损益分析2

货值管理思路货值汇总表全周期动态货值表货值损益表货值结构表货值管理竣备交付统计表战区项目主数据业态楼栋面积版本可售面积供货节奏供销管理销售系统楼栋房间货值系统货值版本楼栋均价库存管理楼栋定价参考成交单价定价底价房源面积成交状态销售管理价格偏离度计算货销比存销比节点管理率值管理关联状态节点实际完成时间项目投模数据EOM3

货值管理内容目的范围预警机制定义上线审批版本角色职责3

货值管理内容3.1目的•

货值状态分析•

货值结构分析•

竣备交付货值贡献资源盘点•

调整生产节奏•

调整拿地节奏•

调整去化要求战略调节•货值损益分析•

结合本、费、税，进行利润管理收益管理•

为供销存提供数据•

为库存管理提供数据•

指导营销定价数据基础3

货值管理内容3.2范围①

中南置地下辖的所有全资、全操盘、联合操盘、财务投资项目的可售业态②

含以租代售的人防车位、无产证的储藏室等实现销售收入的情况①

代建、未确权②

全部交付且销售达95%以上③

综合体项目中的自持业态④

自持运营商业、酒店3

货值管理内容3.3定义总货值、已售货值、已推未售货值、未推未售货值、目标货值动态货值：项目开盘后随着销售的进展、价格的变动以及经济技术指标的变化，持续动态变化的总货值目前对于动态货值中未推楼栋的价格预估采用与动态投模一致的原则，即战区根据市场变化、蓄客情况自行合理预估，体现项目真实的市场环境与竞争关系。ü

关于动态货值版本中未推未售相应货值的单价要求：版本名称原则计算方式年度基准版季度动态版月度动态版业绩规划、利润规划导向下，年度主动回顾与预期市场及产品竞争关系导向下，季度主动回顾与预期市场及产品竞争关系导向下，月度主动回顾与预期市场合理判断预期单价3

货值管理内容3.4版本线上货值系统版本类型目标版本名称定义颗粒度线下投模拿地版定位版全策版拿地后拿地版投模中的货值项目√√√√√√√√√定位会成果审批通过后定位会版投模中的货值全策会成果审批通过后全策会版投模中的货值业态楼栋楼栋√全策调整版

两会调整成果审批通过后调整版投模中的货值√年度基准版

每年年底对应全面预算的夯实版投模中的货值，代替当季度动态版

楼栋√动态季度动态版

每季度末对应当月动态投模中的货值月度动态版

每月动态投模中的货值楼栋楼栋√√/×3

货值管理内容3.5角色职责角色分类运营职责描述1.

负责全集团/战区的货值统筹管理，牵头营销、设计等相关条线维护货值相关数据，动态对集团/战区货值进行监控、分析、审批；2.

联合营销对最新实现价格以及未来价格趋势判断，对货值的合理性进行分析与管控；3.

对集团/战区总货值和利润目标的实现进行动态跟踪；1.

负责集团/战区货值管理中价格方面的事宜，通过价格体系规划，制定各版目标货值；2.

根据市场及时进行货值价格管理，并对因此造成的货值变化进行分析，判断审批价格对整盘货值的影响，以及与目标货值的差异；营销3.

通过市场成交情况动态对未售货值进行规划，并及时更新；1.

测算各版目标货值的利润及利润率指标,对各版目标货值及利润进行差异分析；2.

价格审批过程中，对利润的影响进行测算；财务设计3.

动态货值监控中，提供利润测算指标，对涉及年度预算中年度实现利润进行动态跟踪；1.

负责对货值相关的项目各业态面积数据进行维护；3

货值管理内容ü已有项目补录数据3.5上线3

货值管理内容3.6预警机制ü

每月月度动态版货值与上月月度动态版货值负向偏差超过1%的，应在次月提交项目月报，由集团运营中心运营部、营销中心与战区运营、战区营销、项目总开会，提出下降问题分析及提升措施；ü

每月月度动态版货值与全策版目标货值（或全策调整版目标货值）负向偏差超过5%的，应视情况触发全策版目标调整流程。4

货值系统上线工作安排ü

货值管理目前推进与系统上线计划2019年至今2019/122020/2ü1、货值管理思路交圈，形1、货值管理思路与货值系1、系统反馈与修正成集团多部门管控抓手统上线宣贯2、