2022年房地产估价师之估价原理与方法题库大全学生专用

2022年房地产估价师之估价原理与方法题库大全学生专用第一部分单选题(50题)1、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（）年。

A.29

B.39

C.40

D.45

【答案】：B

2、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。

A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

B.市场上能找到充分房地产历史价格资料

C.房地产在过去无明显的季节变动

D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

【答案】：A

3、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（）。

A.最佳用途

B.最佳规模

C.最佳集约度

D.最佳开发时机

【答案】：A

4、对于不同类型的房地产，例如商业、办公、居住、工业等类房地产，同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向()。

A.相同

B.不相同

C.可能相同，也可能不同

D.单边波动

【答案】：B

5、某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。

A.78.40%

B.82.00%

C.82.70%

D.85.60%

【答案】：B

6、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2011年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（）。

A.甲大于乙

B.甲小于乙

C.甲等于乙

D.难以判断

【答案】：C

7、下列哪项专著的成书，不是标志着中医学理论体系的初步形成

A.《伤寒杂病论》

B.《黄帝内经》

C.《神农本草经》

D.《医宗金鉴》

【答案】：D

8、在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。

A.0.5～2.0

B.1.5～2.0

C.0.5～1.5

D.1.0～1.5

【答案】：A

9、征收集体土地的土地成本中，相关税费不包括（）。

A.征地管理费

B.耕地占用税

C.安置补助费

D.耕地开垦费

【答案】：C

10、在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中，（）主要用于检验其他方法的测算结果。

A.单位比较法

B.分部分项法

C.工料测量法

D.指数调整法

【答案】：D

11、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。

A.指数修匀法

B.平均增减量法

C.平均发展速度法

D.二次抛物线趋势法

【答案】：C

12、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。

A.房屋征收部门、注册房地产估价机构和无利害关系的第三人

B.与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人

C.公证机关和无利害关系的第三人

D.人民法院

【答案】：A

13、越接近（）的发展速度对估价更为重要。

A.客观情况

B.市场供求

C.价值时点

D.现在

【答案】：C

14、替代原则要求房地产估价结果没有不合理偏离（）在同等条件下的正常价格。

A.同一城市房地产

B.同样用途房地产

C.相同房地产

D.类似房地产

【答案】：D

15、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。

A.国内生产总值

B.居民消费价格指数

C.汇率波动

D.税收减免

【答案】：D

16、运用()估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。

A.抽检法

B.平滑法

C.指数加权法

D.市场法

【答案】：D

17、城市房屋拆迁估价应当采用（）。

A.客观合理价值标准

B.非公开市场价值标准

C.公开市场价值标准

D.政府规定的价值标准

【答案】：C

18、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是()。

A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

【答案】：C

19、下列关于湿邪的说法不正确的是

A.湿性类水，故为阴邪

B.阴胜则阳病，尤以损伤脾阳为著

C.湿为阴邪，具有寒冷、凝结、收引的特性

D.气机升降失常，则导致胸闷、脘痞、二便不爽

【答案】：C

20、卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格（）。

A.偏高

B.偏低

C.不高不低

D.无法确定

【答案】：B

21、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（）。

A.债权

B.物权

C.二者皆可

D.二者皆不

【答案】：B

22、关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。

A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本

B.动态分析法中要进行现金流量预测

C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中

D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点

【答案】：C

23、气血关系的失调主要指

A.气滞血瘀

B.气血两虚

C.气血不荣经脉

D.气和血互根互用的功能失调

【答案】：D

24、对新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的办法。

A.比较法

B.收益法

C.市场法

D.成本法

【答案】：D

25、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。

A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值

B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价

C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见

D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内

【答案】：B

26、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。

A.4387

B.4398

C.4500

D.4887

【答案】：B

27、房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，当地经济发展属于（）。

A.一般因素

B.区域因素

C.个别因素

D.其他

【答案】：B

28、对以买卖为目的的房地产进行估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（）。

A.应考虑

B.不考虑

C.无所谓

D.不大

【答案】：A

29、与开发完成后的房地产价值（售价）对应的利润率称为（）。

A.开发利润率

B.投资利润率

C.土地利润率

D.销售利润率

【答案】：D

30、价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且()的一种分配方式。

A.应急物品

B.一般物品

C.特殊商品

D.稀缺物品

【答案】：D

31、身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄可见于

A.足阳明气不足

B.足阳明气盛

C.少阴气血衰极

D.太阴终者

【答案】：B

32、气血关系的失调主要指

A.气滞血瘀

B.气血两虚

C.气血不荣经脉

D.气和血互根互用的功能失调

【答案】：D

33、（）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。

A.办公

B.商业

C.居住

D.工业

【答案】：C

34、某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。

A.78.40%

B.82.00%

C.82.70%

D.85.60%

【答案】：B

35、实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认识，形成（）。

A.一个直观、具体的印象

B.一个综合、全面的印象

C.一个模糊、大概的印象

D.一个片面、具体的印象

【答案】：A

36、在成本法、假设开发法中不计息的项目有()。

A.销售费用

B.销售税费

C.开发利润和销售税费

D.销售费用和销售税费

【答案】：C

37、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。

A.高层建筑地价分摊

B.房地产投资价值评估

C.因环境污染导致的房地产价值减损评估

D.城市房屋拆迁中的停业损失评估

【答案】：B

38、某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00

【答案】：C

39、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是（）。

A.出租的房地产

B.自用的房地产

C.餐饮的房地产

D.自营的房地产

【答案】：C

40、假设开发法的理论依据是（）。

A.替代原理

B.合法原理

C.预期原理

D.生产费用价值论

【答案】：C

41、评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用（）评估。

A.市场法估价

B.成本法

C.土地剩余技术

D.假设开发法

【答案】：C

42、如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人多的工作，他的收入也会超过其他人，这种超额的收入也被视为（）。

A.剩余物现象

B.地租现象

C.高工资现象

D.纯粹的剩余物现象

【答案】：B

43、同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（）。

A.互补性

B.权益差别

C.替代性

D.外部环境差异

【答案】：C

44、一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和()对其价值有着重大影响。

A.房地产相邻关系的限制

B.房地产权利的限制

C.房地产政府监督

D.银行利率

【答案】：A

45、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2。首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格为5000元/m2，建筑面积为120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格为4700元/m2，建筑面积为90m2，成交时一次付清；丁成交价格为4760元/m2，建筑面积为110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（）。

A.甲＞乙＞丙＞丁

B.乙＞丁＞甲＞丙

C.乙＞丙＞甲＞丁

D.丙＞乙＞丁＞甲

【答案】：C

46、由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（）的特性。

A.不可移动

B.用途多样

C.相互影响

D.易受限制

【答案】：D

47、某幢写字楼，建筑物重新购建成本为2000万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置成本为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。

A.400

B.628

C.656

D.700

【答案】：B

48、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（2006年5月24日国办发[2006]37号）规定，对空置（）以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

A.1年

B.2年

C.3年

D.5年

【答案】：C

49、下列说法不正确的是

A.七情内伤，即喜、怒、忧、思、悲、恐、惊七种情志活动

B.情志过激、持续不断，则脏腑精气阴阳失调、首先伤心神，再伤他脏，发为情志病

C.七情损伤相应之脏——过怒伤肝、过喜伤心、过思伤脾、过悲伤肺、过恐伤肾

D.七情首先影响心神——情志之伤，虽五脏各有所属，然求其所由，则无不从心而发

【答案】：A

50、某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。

A.物质折旧

B.功能折旧

C.经济折旧

D.设备折旧

【答案】：A

第二部分多选题(50题)1、市场法中权益状况调整的内容包括（）。

A.土地使用期限

B.容积率

C.土地开发程度

D.房屋空间布局

E.地役权设立

【答案】：AB

2、在求取净收益中，运营费用包括（）。

A.房地产持有环节的税收

B.房地产折旧费

C.房屋保险费

D.房地产抵押贷款还本付息额

E.为承租人提供的服务费

【答案】：AC

3、以下（）因素会减弱房地产变现能力。

A.通用性差

B.房地产市场繁荣

C.价值大

D.独立使用性好

E.房地产具有分割转让性

【答案】：AC

4、最高最佳利用必须同时满足的条件包括（）。

A.法律上许可

B.技术上可能

C.财务上可行

D.价值最大化

E.使用上简便

【答案】：ABCD

5、下列房地产中，属于“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产的有（）。

A.已设立了抵押权的房地产

B.单独所有的房地产

C.共同所有的房地产

D.房地产开发过程中各项手续齐全的房地产

E.存在拖欠建设工程款的房地产

【答案】：BD

6、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。

A.房地产抵押估价

B.房屋征收评估

C.房地产司法拍卖估价

D.房地产转让估价

E.房地产投资信托基金估价

【答案】：BC

7、在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（）。

A.规避估价风险

B.保护估价师和估价机构

C.使评估价值更接近实际成交价格

D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项

E.使委托人能得到其预期的估价结果

【答案】：ABD

8、在求取土地的重新购建成本时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，然后采用（）等方法求取该土地的重新购置价格。

A.市场法

B.成本法

C.假设开发法

D.基准地价修正法

E.长期趋势法

【答案】：ABD

9、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素的有（）。

A.地形、地势

B.土地开发程度

C.土地用途、容积率

D.朝向、楼层

E.外部配套设施

【答案】：ABC

10、关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有（）。

A.资本化率应用在直接资本化法中

B.资本化率是有效毛收入乘数的倒数

C.资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率

D.资本化率能明确表示房地产的获利能力

E.资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算

【答案】：A

11、下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）。

A.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的

B.未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理设定

C.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封

D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制

E.对估价委托人提供的所有资料未进行核实，在估价假设中设定为这些资料均为真实合法有效的

【答案】：CD

12、下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。

A.当前该类房地产价格水平较高

B.消费者的收入水平增加

C.通往郊区的高速公路收费被取消

D.人们预期该项房地产价格未来会上涨

E.城市居民出现向郊区迁移的趋势

【答案】：CD

13、引起房地产价格上涨的原因有多种，对房地产本身进行投资改良的内容包括（）。

A.政府进行道路建设

B.农用地转为建设用地

C.改进物业管理

D.装饰装修改造

E.更新或添加设施设备

【答案】：CD

14、求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（）。

A.房产税

B.承租人支付的物业管理费

C.空调设备重置提拔款

D.所得税

E.房屋保险费

【答案】：AC

15、保存的估价资料应全面、完整，一般包括（）。

A.估价报告

B.估价委托书

C.估价中的不同意见记录

D.外部专业帮助和的专业意见

E.内部专业帮助和专业意见

【答案】：ABCD

16、关于基本估价方法，美国体系分为（）等。

A.市场比较法

B.投资法

C.剩余法

D.成本法

E.收益法

【答案】：AD

17、在传统方法中，正确测算投资利息需要把握（）等几个方面。

A.应计息项目

B.预售、预租和延迟销售情况

C.计息周期

D.计息期

E.计息方式

【答案】：ACD

18、在求取净收益中，运营费用包括（）。

A.房地产保有环节的税收

B.房地产折旧费

C.房屋保险费

D.房地产抵押贷款还本付息额

E.为承租人提供的服务费

【答案】：AC

19、从理论上讲，将多个可比实例对应的比较价格综合成一个最终比较价值的方法有（）。

A.平均数

B.随机数

C.众数

D.中位数

E.概率分析

【答案】：ACD

20、房地产的特性包括（）。

A.独一无二

B.需求有限

C.流动性好

D.相互影响

E.保值增值

【答案】：AD

21、下列哪种房地产最适用成本法估价()。

A.学校

B.公园

C.商场

D.普通商品住宅E油田

【答案】：AB

22、估价技术报告应包括（）等。

A.估价测算过程

B.估价基本事项

C.估价结果确定

D.市场背景描述与分析

E.估价方法适用性分析

【答案】：ACD

23、下列属于土地使用管制的事项有()。

A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通用地

B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施

C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0

D.甲、乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路E某宗土地只能用于商业房地产开发

【答案】：AC

24、与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。

A.区位

B.用途

C.权利性质

D.总价

E.外观

【答案】：ABC

25、我国《物权法》规定，下列不得抵押的财产有（）。

A.自留山

B.自留地

C.被依法查封的财产

D.被依法监管的财产

E.乡镇企业厂房房地产

【答案】：ABCD

26、一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（）。

A.估价师声明

B.估价假设和限制条件

C.估价特殊说明

D.估价技术报告

E.估价结果报告

【答案】：ABD

27、下列房地产中，属于按实物形态划分的房地产有（）。

A.整体资产中的房地产

B.已灭失的房地产

C.未来状况下的房地产

D.“干净”的房地产

E.共有的房地产

【答案】：ABC

28、下列选项中，属于影响房地产价格的经济因素的有（）。

A.经济发展

B.居民收入

C.利率

D.汇率

E.城市化

【答案】：ABCD

29、在有法可依情况下，根据合法原则，下列有关法律效力的解释正确的有（）。

A.上位法优先于下位法

B.不同效力的法有冲突时新法优先于旧法

C.特别法优先于普通法

D.法律文本优先于法律解释

E.强行法优先于任意法

【答案】：ACD

30、对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有（）。

A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱

B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱

C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱

D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱

E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱

【答案】：ABC

31、引起建筑物物质折旧的因素包括（）。

A.地震

B.电梯数量不够

C.酸雨

D.单行道

E.门窗的自然破损

【答案】：AC

32、关于长期趋势法用途的说法，正确的有（）。

A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值

B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益

C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整

D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低

E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏

【答案】：AB

33、开发完成后用于出售的房地产通常采用（）测算开发完成后的房地产价值。

A.比较法

B.收益法

C.成本法

D.长期趋势法

E.推测法

【答案】：ABD

34、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。

A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价

B.估价项目负责人应为注册房地产估价师

C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作

D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务

E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名

【答案】：ABCD

35、判定工业房地产区位优劣的主要因素有（）。

A.临街状况

B.是否便于动力取得

C.是否便于废料处理

D.是否接近大自然

E.是否便于产品和原料运输

【答案】：BC

36、在房地产估价中，下列属于房地产以外的、作为房地产附属财产的价值的有（）。

A.土地价值

B.电器设备价值

C.特许经营权

D.商誉

E.债权债务

【答案】：BCD

37、运用比较法进行估价的步骤包括（）。

A.收集大量交易实例

B.对选取的可比实例进行比较

C.选取一定数量的可比实例

D.对可比实例的成交价格依次进行换算、修正和调整

E.采用数学方法测算出估价对象的价值或价格

【答案】：ACD

38、当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。下列属于采用平均发展速度法需满足条件的有（）。

A.房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的

B.各期持续上升或持续下降的幅度大致相同

C.房地产价格的变动过程只能是持续上升的

D.房地产价格的变动过程是间断上升或间断下降的

E.各期持续上升或持续下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

39、在有法可依情况下，根据合法原则，下列有关法律效力的解释正确的有（）。

A.上位法优先于下位法

B.不同效力的法有冲突时新法优先于旧法

C.特别法优先于普通法

D.法律文本优先于法律解释

E.强行法优先于任意法

【答案】：ACD

40、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产()时，便为最高最佳使用。

A.与外部环境最协调

B.达到规模递增

C.内部构成要素的组合最适当

D.外部环境与内部因素相关联E外部环境要素为最适当的组合

【答案】：AC

41、中国目前的房地产权利主要包括（）。

A.所有权

B.建设用地使用权

C.地役权

D.抵押权

E.永租权

【答案】：ABCD

42、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（）。

A.功能落后

B.功能缺乏

C.环境污染

D.交通拥挤

E.正常使用的磨损

【答案】：CD

43、基本完好房的成新度可以是()。

A.九成

B.八成

C.七成

D.六成E四成

【答案】：CD

44、下列关于明确房地产价值时点的表述中，正确的有（）。

A.对当前价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为价值时点

B.城市房屋征收估价，一般为房屋征收决定公告之日为价值时点

C.一个估价项目通常只有一个价值时点，但也可以有多个价值时点

D.价值时点由委托人和估价师决定

E.对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为价值时点

【答案】：ABC

45、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。

A.区位相近

B.权利性质相同

C.面积相等

D.档次相当

E.建成年份相同

【答案】：ABD

46、完好房的成新度可以有（）。

A.六成

B.七成

C.八成

D.九成

E.十成

【答案】：CD

47、关于路线价法中选取标准宗地的说法，正确的有（）。

A.应一面临街

B.土地形状应为矩形

C.临街宽度与临街深度之比应为1∶1

D.用途应为所在区段的代表性用途

E.容积率一般设定为1.0

【答案】：ABD

48、建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是()。

A.自然环境恶化

B.消费观念变更

C.设备陈旧落后

D.城市规划改变E政府政策变化

【答案】：BC

49、市场状况调整的方法有（）。

A.定基价格指数法

B.环比价格指数法

C.价格变动率法

D.直接比较调整

E.间接比较调整

【答案】：ABC

50、关于房地产状况调整的说法，错误的有（）。

A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的

B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确

C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整

D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整

E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素

【答案】：ABC

第三部分大题(50题)1、房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（）。

A.该实体组合完成的功能

B.该实体的质量

C.相应的配套的基础设施

D.立体空间

E.有形的实体

【答案】：AB

2、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。

A.本质上都是比较法

B.都需要进行市场状况调整

C.都需要进行交易情况修正

D.都需要进行土地状况调整

E.都是批量估价方法

【答案】：AD

3、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。

A.估价对象

B.估价师对估价方法的熟悉程度

C.委托人

D.估价机构资料库中可用资料情况

E.当地房地产市场状况

【答案】：AD

4、下列选项中属于构筑物的有（）。

A.办公楼

B.地下室

C.道路

D.水坝

E.隧道

【答案】：CD

5、在传统方法中，正确测算投资利息需要把握（）等几个方面。

A.应计息项目

B.预售、预租和延迟销售情况

C.计息周期

D.计息期

E.计息方式

【答案】：ACD

6、关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（）。

A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则

B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次

C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提

D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用

E.经济学上的

【答案】：BD

7、下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（）。

A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值

B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平

C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度

D.对可比实例进行市场状况调整

E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估

【答案】：BD

8、关于长期趋势法用途的说法，正确的有（）。

A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值

B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益

C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整

D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低

E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏

【答案】：AB

9、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）

【答案】：假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第2－11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）开发完成后的价值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。）补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81万元营销费用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元旧厂房的价值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（万元）

10、关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（）。

A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同

D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不相同

E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果

【答案】：AB

11、当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。下列属于采用平均发展速度法需满足条件的有（）。

A.房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的

B.各期持续上升或持续下降的幅度大致相同

C.房地产价格的变动过程只能是持续上升的

D.房地产价格的变动过程是间断上升或间断下降的

E.各期持续上升或持续下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

12、比较法中实物状况比较、调整的内容包括（）。

A.环境

B.地形地势

C.外部配套设施

D.建筑设施设备

E.建筑物装饰装修

【答案】：BD

13、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。

【答案】：（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积＝60m2/0.72＝83.33m22）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝112万元－3.5万元＝108.5万元可比实例B1）统一计价单位6.61×16.5万美元＝109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）＝109.065万/（1－7%）＝117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币÷1.2＝95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）

14、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。

A.较乐观的估计值

B.较保守的估计值

C.过高的估计值

D.过低的估计值

E.可能的估计值

【答案】：AB

15、下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。

A.房屋实际用途

B.土地开发程度

C.房屋建筑结构

D.房屋出租情况

E.房屋维护状况及完损程度

【答案】：BC

16、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/m2，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）

【答案】：具体计算过程如下：（1）总有效毛

17、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）。

A.潜在毛租金收入

B.有效毛收入

C.净运营收益

D.税前现金流量

E.税后现金流量

【答案】：ABC

18、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用。

A.与外部环境最协调

B.达到规模递增

C.内部构成要素的组合最适当

D.外部环境与内部因素相关联

E.外部环境要素为最适当的组合

【答案】：AC

19、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。

A.较乐观的估计值

B.较保守的估计值

C.过高的估计值

D.过低的估计值

E.可能的估计值

【答案】：AB

20、关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（）。

A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同

D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不相同

E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果

【答案】：AB

21、下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（）。

A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值

B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平

C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度

D.对可比实例进行市场状况调整

E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估

【答案】：BD

22、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）。

A.潜在毛租金收入

B.有效毛收入

C.净运营收益

D.税前现金流量

E.税后现金流量

【答案】：ABC

23、影响工业房地产价格的区位因素主要有（）。

A.是否适于安装设备

B.是否易于取得动力

C.是否便于处理废料

D.是否接近大自然

E.是否利于获取原料

【答案】：BC

24、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、楼层

C.周围环境和景观

D.建筑规模

E.外部配套设施

【答案】：ABC

25、当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。下列属于采用平均发展速度法需满足条件的有（）。

A.房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的

B.各期持续上升或持续下降的幅度大致相同

C.房地产价格的变动过程只能是持续上升的

D.房地产价格的变动过程是间断上升或间断下降的

E.各期持续上升或持续下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

26、市场法中权益状况调整的内容包括（）。

A.土地使用期限

B.容积率

C.土地开发程度

D.房屋空间布局

E.地役权设立

【答案】：AB

27、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。

A.交通建设

B.外部配套设施

C.人口素质变化

D.地区衰落

E.城市建设

【答案】：ABD

28、在下列说法运用市场法估价，其步骤包括()。

A.搜集交易比例

B.选取可比实例

C.对可比实例成交价格做适当处理

D.价格调整E求取比准价格

【答案】：ABC

29、一宗房地产的权益包括（）。

A.额外的利益或好处

B.该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况

C.拥有的房地产权利

D.该房地产所在地区的声誉

E.该房地产权利受其他房地产权利的限制情况

【答案】：ABC

30、下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（）。

A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务

B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件

C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值

D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明

E.估价师在提

【答案】：ABD

31、房地产需要专业估价的理由有（）。

A.房地产具有独一无二性

B.政府部门要求估价

C.房地产的价值量较大

D.估价人员要求估价

E.房地产不可移动性

【答案】：AC

32、下列关于房地产估价的市场定价的说法中，正确的有（）。

A.房地产价值是客观存在的

B.房地产价值是专业估价人员的价值判断结果

C.房地产价值由市场力量决定

D.由市场参与者集体的价值判断所形成

E.估价师是运用自己的知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值

【答案】：ACD

33、某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）－其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押价值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（万元）

34、下列情况中会导致房地产价格下降的是（）。

A.上调贷款利率

B.严格控制房地产开发贷款

C.开征房地产持有环节的税收

D.减免房地产持有环节的税收

E.提高最低购房首付款比例

【答案】：AC

35、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、楼层

C.周围环境和景观

D.建筑规模

E.外部配套设施

【答案】：ABC

36、在传统方法中，正确测算投资利息需要把握（）等几个方面。

A.应计息项目

B.预售、预租和延迟销售情况

C.计息周期

D.计息期

E.计息方式

【答案】：ACD

37、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（）来实现。

A.充公权

B.管制权

C.征税权

D.征收权

E.出让权

【答案】：ABCD

38、一宗房地产的权益包括（）。

A.额外的利益或好处

B.该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况

C.拥有的房地产权利

D.该房地产所在地区的声誉

E.该房地产权利受其他房地产权利的限制情况

【答案】：ABC

39、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。

A.交

【答案】：ABD

40、下列关于房地产估价的市场定价的说法中，正确的有（）。

A.房地产价值是客观存在的

B.房地产价值是专业估价人员的价值判断结果

C.房地产价值由市场力量决定

D.由市场参与者集体的价值判断所形成

E.估价师是运用自己的知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值

【答案】：ACD

41、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为8