御花园物业管理预案

220/220龙岩御花园物业治理方案目录1.0御花园简介………22.0治理设想…………43.0治理方式…………64.0治理服务人员配备………………135.0治理服务人员培训………………176.0物资装备…………247.0治理规章制度……298.0档案的治理模式…………………499.0治理指标…………5710.0社区文化…………6011.0便民服务项目……6212.0工作打算…………7113.0物业服务及维修养护打算………7314.0质量操纵体系……8015.0财务测算…………8316.0《业主/用户手册》………………8717.0《业主公约》……9518.0附页………………981.0龙岩御花园简介分目录1.1龙岩御花园整体规划1.2龙岩御花园介绍1.1龙岩御花园整体规划1.1.1龙岩御花园是以连续自然环境景生态设计的整体概念，充分体现现代人与自然和谐对话共处的健康生活方式的中高档精品不墅住宅，在为业主提供美好生活环境的同时，项目已成为龙岩市景观的一道亮丽景致。花园位于龙岩各胜龙门塔旁，背靠卧龙山天然生态林爱护区，面朝玉带环腰的龙津碧水。她距市中心仅3公里，紧临闻名的中国闽西交易城，高速公路出入口、新建汽车站、铁路西客站近在咫尺，交通十分便利。总占地面积286.6亩，分二期开发。其中首期105亩，由203户花园洋房组成；二期已规划完毕，正在实施当中；二期建筑面积：143580平方,机动停车面积:17000平方；社区用房面积：3000平方；建筑密度：28.2%;容积率:1.18。2龙岩御花园介绍1.2.1小区一期占地面积70169.6平方米；建筑面积55000平方米；商业面积300平方米；办公面积1200平方米；保安宿舍200平方米；容积率为1.18，总户数为203户。1.2.2楼宇的设计采纳欧式风格和中国传统精髓相结合，配以简约的线条及柔和的色调，小区建筑风格脱颖而出。洋房内花园、庭院宽敞典雅，每户拥有私家车库一至二个，处处洋溢着优雅的格调。生活如斯，倍感豁朗超然，逸趣无穷。1.2.3小区已入伙，毛坯房及早期装修正在进行中，已有部分业主装修完毕入住。小区一期的配套设施如会所、泳池、商场、（幼儿园、小学正在二期的规划中）全部启用。2.0治理设想分目录2.1治理服务整体设想2.2具体服务方式、内容及方法2.1治理服务整体设想xx物业公司通过近十年的实践摸索，不断总结、创新进展，形成了一套严谨、先进的治理模式，并转化成公司独特的治理优势。关于福建龙岩如此高档、优美的个性化健康豪宅小区，我公司必将把各项优势全部运用到实际工作中去，全力以赴，塑造精品，把xx物业的品牌浓缩在龙岩御花园的治理与服务之中。2.1.1在御花园物管中全面导入ISO9000国际质量体系。作为国内通过ISO9001认证的物业治理知名企业，将通过实际的运作，结合市场的需要将在御花园实际治理过程中全面导入ISO9000国际质量体系。2.1.2在日常物业治理中引入环保理念，将ISO14001环境治理体系标准运用到日常治理中。体现福建龙岩倡导的绿色、健康生态的居住环境。作为通过ISO14001认证的物业治理企业，将通过治理保证环境的高度整洁与和谐，通过回归自然的氛围，培养物业使用人的自律意识，从而爱护环境、关怀环境、关怀生态的良好适应，使御花园成为“绿色家园”。2.1.3全面推行酒店式物业治理，寓治理于全面、细致的服务之中。在公司多个项目成功实施的酒店式物管经验，并将由我司策划部、质量部会同龙岩分公司提供全天候、全方位、全过程的酒店式服务，对建筑物、公共设施、机电设备、绿化清洁实行严格的治理，对业主及物业使用人则体现为热情服务，提供全面的酒店式物业治理星级服务。物业治理公司与业主及物业使用人之间，不再仅仅局限于治理者与被治理者的关系，而是充分体现服务提供者与服务同意者的关系。2.1.4全面推行智能化物业治理。我司下属工程部曾给深圳数个知名楼盘担任智能化系统的前期介入和设计，对施工、维修、保养工作，有其丰富的经验将用于御花园设置的楼宇智能化系统，对小区智能化治理系统进行全面、专业性的维护与治理，以期发挥智能化设施安全、高效、方便之优点。2.1.5公司将依照业主、用户的实际需求提供“个性化”服务。加大服务深度及广度，在治理上分公司营造的特定氛围之下，使在御花园生活的人们处处感受到舒适、便利，制造温馨和谐的生活环境，真正使业主体会到“御花园天下胜景xx情诚健康人生“的欢乐。2.1.6分开治理方式依照小区自然环境优势，小区将全部实行封闭式治理，加强人防与技放防相结合；强化技防，降低治理成本，提升服务质量。2.1.7创优条件具备后第一年创市优秀住宅小区，第二年创省优，第三年创国优。2.2具体服务方式、内容及方法详见：3.0治理方式13.0物业服务及维修打算3.0治理方式分目录3.1ISO9000质量体系治理模式3.2全面、严谨、系统的治理模式3.3内部治理架构和机构人员设置讲明3.4公司计算机治理系统3.5操纵方式3.1ISO9001质量体系治理模式公司的治理运作和服务规范遵循国际标准化组织的ISO9000：2000治理模式建立、实施，并通过了ISO9001的质量体系认证。3.2全面、严谨、系统的治理运作模式：我司的每一个治理项目都“整合”于公司严谨系统的分工体系之中，公司机关、各专业部门、各分公司与各治理处形成一个有机的整体，而不像其它物业治理公司各治理处差不多独立、各自为政；我司对地每一个具体治理的项目都直接有公司总部强大的整体治理力量为技术支持，使其处于公司的有力操纵之中。其要紧表现在以下几个方面：运作模式、公司信息反馈机制、治理处客户信息反馈机制、检查监督机制、专业化运作模式。

3.2.1具体运作模式如下：组织、协调安全护卫部策划部清洁绿化部工程治理部楼检安全护卫部策划部清洁绿化部工程治理部楼检组质量治理部过质程量管监理督治理处治理输出技术支持治理处质量操纵检查培训专业公司结构性管提供服务理支持电设水外形财材行梯备池包象务料政保维清服策监采管养护洗务划控购理公司办公室物料配送中心会计部企业策划部人事培训部其它专营公司专业清洗公司公司办公室物料配送中心会计部企业策划部人事培训部其它专营公司专业清洗公司楼宇科技公司电梯工程公司3.2.2公司信息反馈机制：我司参照ISO9004-2治理模式中的服务质量建立信息反馈机制，以不断提高治理质量、服务水平，并不断提升品牌。除了正常的行政治理体系及检查监督体系中的信息反馈之外，在日常工作之中由质量治理部全面负责业主及物业使用人对本公司治理服务诸意见的反馈，由各专业公司、专业部门、专业班组负责各专业信息反馈。公司机关公司机关治理处/分公司各专业部门专业公司治理处/分公司各专业部门专业公司检查督促各主管人员各专业班组专业公司派驻治理处人员各主管人员各专业班组专业公司派驻治理处人员协调配合信息反馈日常监督检查3.2.3治理处客户信息反馈机制：主任主任客人有任何需求，可直接通知服务中心服务中心依照类不，分不通知有关部门客人有任何需求，可直接通知服务中心服务中心依照类不，分不通知有关部门保安部工程部财务部信息反馈保安部工程部财务部信息反馈依照规定程序，完成工作依照规定程序，完成工作3.2.4检查监督机制：为了确保服务质量，公司建立了严密而科学的检查监督体系：治理处日检专业部门定期与不定期检查内部检查公司质量部定期检查半年一次的突击检查检查、监督体系半年一次业主及物业使用人意见中意率统计外部检查半年一次第三方质量全系审核政府的各种考评3.2.5专业化运作模式：关于项目专业性与技术性较强的治理服务，都由公司的各专业化队伍提供专业服务，同时严格选聘社会上已进展成熟的初级劳务专业公司(如清洁公司、家政公司等)，以降低成本，提高效率。3.3内部治理架构和机构人员设置讲明1、由于御花园全封闭式治理，需加强人防与技防的结合，治理层人员按照小区整体治理层架构设置，依照项目的具体情况，治理人员可酌情调整。2、由于入伙后，二期正在建设还会接着售楼，小区人员情况复杂，而小区的所有公共设施须运转，故此其他人员也相应增加。3.3.1御花园治理处一期治理架构及机构人员设置(如下图所示)治理处主任治理处主任(1名)服务中心主任(兼会所经理1名)工程部主任(1名)服务中心主任(兼会所经理1名)工程部主任(1名)财务部主任(1名)保安部主任(1名)出纳(1名)领班(3名)出纳(1名)领班(3名)领班(1名)领班(1名兼文员)维修工(电工2名)泳池工/水工维修工(电工2名)泳池工/水工（2名）接待员（8名）（含会所5人）炊事员(2名)绿化工（2）清洁工(10名)护卫员(12名)3.3.2岗位职责治理处设服务中心(兼职会所经理)、保安部、工程部和财务室三部一室。服务中心负责办理用户入伙、档案治理、问询、投诉、报修和酒店特色服务等所有接待工作；整个小区范围内的清洁绿化和楼层治理工作；治理处日常物资采购；内部职员培训；职员宿舍和食堂的治理等。保安部负责整个小区范围内的消防和公共安全保卫工作；交通、停车场等治理工作。工程部负责整个小区范围内公共设施、设备的保养和维修治理工作；用户提出的日常维修、提出的合理化建议等工作。财务室负责治理费、水电费、煤气费的缴收及其它财务方面工作。3.3.3严格的人员治理和科学的目标责任：我司所特有的治理精神与服务质量精神的宣传贯彻及其所形成的企业文化已在宽敞职员之中普遍形成了“自觉自律的意识”，“严格苛求，精益求精”是公司服务卓越质量的重要前提。治理人员全天候现场驻扎：我司要求所有的治理处绝大部分治理人员(从治理处主任到助理员)24小时吃住在治理现场，实行半军事化治理，作业层人员则更进一步做到准军事化治理。如此不仅能够使所有的治理人员熟悉物业及用户情况，紧密与用户的沟通联系，更能够提供及时服务并迅速应对突发事件，同时确保了全面的质量治理水准，使我司最大限度地提供优质服务。目标责任制：具体治理项目之治理目标的实现，与治理处主任的升迁、去留紧密挂钩，这一点是公司治理中考评激励机制的重要特色之一；同时具体治理项目以治理处主任为核心的全面负责，也提高了治理的效力。3.4公司计算机治理系统：公司依照自身的特点自行开发设计了一套计算机信息化治理系统，建立了行业内独一无二的大型数据库处理中心，该系统不但使公司机关与治理处的电脑联网，实现讯息沟通、资源共享的快速、有效。而且使公司各部门、分公司和治理处之间的协作配合更紧密、方便。下图为质量治理的过程模式：治理职责顾客治理职责顾客APCD群件系统APCD资源治理顾客资源治理顾客过程治理过程治理输出入工作流系统输出入测量、分析与改进测量、分析与改进MIS系统3.5操纵方式(详见14.0质量操纵体系)4.0治理服务人员配置分目录4.1配备原则4.2岗位设置4.3各类人员素养标准4.4物业治理处要紧组成人员资审表4.1配备原则4.1.1服务第一的原则治理机构的设置与各类职员的配备，均以提高“龙岩御花园”物业治理的整体服务水平为前提。在充分满足把御花园治理成为“安全、清洁、优美、舒适、方便”的生活环境，让业主/住户充分亨受到“xx情健康人生”这一目标的基础上，从组织机构和人员素养上确保高标准、高档次、高品位地为业主/用户提供全天候、全方位的优质服务。4.1.2精干高效的原则着眼于治理现代化和组织科学化，通过提高职员差不多素养，增加治理科技含量，来达到机构精简，人员精干，工作高效的目标。既保证服务的高质量，又实现运行的高效率。使“龙岩御花园”物业治理具有可持续进展的长久后劲。4.1.3知识化、专业化的原则各类职员的配备，均以具备较高的知识水平与精湛的物业治理理论和丰富的实践经验相结合。依照职员不同的工作职责，要求职员必须具备相应的文化知识水平，在此基础上，取得政府部门颁发的物业治理岗位培训合格证书。并辅以不间断的物业治理专业知识培训，使职员的素养与物业治理工作都处于不断完善与提高的最佳状态。4.2岗位设置详见3.3.1机构设置。4.3各类人员素养标准4.3.1主任、服务中心主任：年龄：男仕不超过四十周岁，女士不超过三十五周岁，高级职称人员可适当放宽。躯体状况：躯体健康，且男士身高不低于1.65M，女士不低于1.55M。工作态度：服从领导、听从分配、积极主动、认真负责。工作能力：要求能够熟练处理本岗位的各项工作。学历职称要求：大专以上同等学历或中级以上职称。4.3.2服务中心接待员：年龄不超过28周岁，躯体健康。学历要求：中专或同等学历以上。工作态度：服从领导、听从分配、积极主动、认真负责。工作能力：要求能够熟练处理本岗位的各项工作。4.3.3出纳员：年龄不超过35周岁，躯体健康。学历要求：大专及以上，初级以上职称。专业水平：须持有会计证，电算会计证。工作态度：认真认真、服从领导、积极主动、认真负责。工作能力：要求能够熟练处理本岗位的各项工作。4.3.4维修工：年龄不超过40周岁，躯体健康。学历要求：高中、中技以上。专业水平：必须有一年以上本专业工作经验。4.3.5特种工(电工、电梯工)：须持龙岩市劳动局签发或转审的有效＜特种作业操作证>。一般维修工(水工、泥工、空调工等)必须通过公司工程部安排的各类相应专业知识考试或实操考核。4.3.6护卫员：年龄：18--25周岁之间。躯体状况：健康、五官端正、身高170CM以上。学历：具高中(同等学历)以上文化程度。有较强的观看、经历、分析和辨不能力，有责任心。4.3.7清洁工：（建议外包）年龄在18—35周岁之间。躯体健康、五官端正。具有初中以上文化程度。4.4御花园物业治理处要紧组成人员资审表姓名近五年要紧工作业绩及担任职务专业工龄职务治理处主任职称物业治理上岗证编号专业、学历联系电话拟在本项目承担工作治理处主任姓名近五年要紧工作业绩及担任职务性不/年龄专业工龄职务治理处副主任职称物业治理上岗证编号专业、学历联系电话拟在本项目承担工作服务中心主任姓名近五年要紧工作业绩及担任职务性不/年龄专业工龄职务助理主任职称物业治理上岗证编号专业、学历联系电话拟在本项目承担工作工程部主任姓名近五年要紧工作业绩及担任职务性不/年龄专业工龄职务助理主任职称物业治理上岗证编号专业、学历联系电话拟在本项目承担工作安全部主任备注：以上工作人员全部为合同聘用制人员。5.0治理服务人员培训分目录培训目标培训方式培训方法培训考核方法职员培训打算5.1培训目标通过培训，提高职员的文化素养、业务能力和治理服务水平，掌握酒店式服务操作技能，为龙岩御花园物业治理培养出一支品质优良、专业技术过硬、服务热情周到的职员队伍。5.2培训方式全员参加，分时期、分层次实施。第一时期：入职培训凡确定派入龙岩御花园的工作人员，都必须参加针对此项目而设计的有关培训，如龙岩御花园的简介、商务礼仪礼节、售楼期间的协调配合，小区住宅治理与服务技巧等的培训；第二时期：上岗培训在正式上岗前，都必须通过各部门、各岗位职责、工作流程、质量标准及相关的业务知识培训和考核。第三时期：治理骨干升职培训在此项目工作期间，将依照不同的对象，开展系列化、正规化的培训工作。5.3培训方法集中授课；公开讨论；分析案例；总结学习体会。5.4培训考核方法5.4.1口试以现场提问方式，检验职员对培训内容的掌握程度。5.4.2笔试每时期培训结束后，都要进行闭卷考试，以检查职员对所培训内容的同意能力和培训效果。5.4.3抽查在日常工作中，不定时随机抽查职员对培训内容的熟练掌握和灵活运用程度，发觉问题立即纠正，并在下一个培训时期加以改善。5.5职员培训打算5.5.1治理处全体职员入伙岗前培训打算(如下表所示)序号课时课程授课人培训对象方式12治理处概况、架构及规章制度分公司经理全体职员课堂讲授22龙岩御花园情况介绍及治理目标方向治理处主任全体职员课堂讲授视听教学33物业治理方案讲解服务中心主任全体职员课堂讲授43企业文化和小区文化两项精神文明建设的融合公司培训部经理全体职员课堂讲授53行为礼仪规范、服务理念、职业道德教育公司培训部经理全体职员课堂讲授样板示范63消防安全、应急常识讲解及案例分析安全部主任全体职员课堂讲授视听教学74各岗位职责、服务规程、服务标准培训各部室主任按部门、工程分散上课课堂讲授集中研讨84现场参观考察全体职员按部门侧重参观样板示范现场模拟92考试公司培训部全体职员笔试闭卷备注公司人事部统一规划、统一安排、统一考核、统一记录，培训时刻为入伙前半个月，依据具体安排临时通知。5.5.2治理层职员及服务中心文员培训打算目的：更新知识、增强技能，创综合素养优良的治理干部队伍。要求：传递信息：通过培训及时了解治理处的目标、方针以及同行业中各类信息。更新知识：及时补充、更新各类技能知识，跟上时代的步伐。提高能力：提供各种外培机会，全面提高治理人员各项治理服务水平。内容与进度(详见下表)时刻方式目的方式考核岗前培训24学时岗位职责差不多业务知识、业务范围、工作技巧ISO9000服务标准酒店式服务差不多技巧能独立上岗、独挡一面直接领导者的面授教育和自学、实践相结合上岗考核监鉴定在职培训年240学时月工作总结，分析、积存工作中处理得法或不当的案例，积存经验及吸取教训学习<物业治理通论>、<物业治理动态>学习经济学常识和治理知识进行各类专题知识讲座(依照临时通知安排)不断提高治理能力，更新治理知识，掌握行业信息以部门为单位集中研讨，案例分析，灌输新知识第四季末治理知识考试；年末绩能考核外培取证按外培单位要求1、物业治理岗位资格培训。2、ISO9000内部质量审核员培训。3、各类专业知识培训。寻求进展实现达标率脱产或半脱产取得证书参观考察每半年一次同行业中业绩优良的单位扩张治理思维，学习先进经验公司办公室统一组织安排5.5.3维修工培训打算目的：明确维修工的职责任务，树立维修服务职业意识，不断巩固和提高差不多理论知识及操作水平，培养一支技术熟练、纪律严明、热心服务的维修队伍，保质保量地完成维修达标任务，达到使业主中意的目的。内容及进度(详见下表)岗前培训时刻内容方式负责人考核2小时<职员手册>面授部门主任一个月维修文明语言、维修服务范围和流程、维修工责、维修养护技能及操作技巧个不辅导和自学实践班长期满由主管领导对其进行上岗考核鉴定三个月熟悉楼宇结构、初步了解设备特点(水电工)、水电气走向、班组要紧成员、维修服务标准、维修工作程序在班长带领下实操实练部门主任和班长技能知识、书面考试、实操水平、工作表现等具体业务考核在职培训时刻内容方式负责人备注每月上旬及中旬各一次，每次2小时维修手册、设备手册、消防手册、维修技巧及常识、消防知识、要紧设备知识、工具使用方法讨论学习维修班长每年一次实操考核，专业知识书面考试每月末两次每次2小时政治思想教育、职业道德教育和技术交流，案例分析；总结一月工作情况，扬长避短集中研讨部门主任和班长每年一次设备操作演练集中学习主管部门每年一次全体维修工按工种、级不分不进行各类专业技能强化培训，而后进行等级评定考核公司人事部和业务主管部门按工种、级不分不进行实操和书面考核5.5.4护卫(交管)员培训打算(1)目的：明确护卫(交管)员的职责任务，树立护卫(交管)职业意识。掌握上岗应知应会的差不多知识和组织纪律，培养建设一支爱岗敬业、训练有素、纪律严明、文明值勤的护卫(交管)员队伍。(2)内容及进度：(详见下表)岗前培训:时刻内容方式负责人考核3小时护卫(交管)员职责、工作规程、工作标准、纪律和奖惩制度、安全保卫服务的各项规章和有关政策及法令集中学习与个不辅导相结合部门主任和班长一周本岗位安全保卫服务的基础知识运用：消防、护卫(交管)设施、设备的操作实习班长期满进行上岗考核鉴定一个月岗位服务技能、队列训练、素养训练实地操作培训班长期满部门主管进行实操考试在职培训:时刻内容方式负责人备注上旬及中旬各一次月末两次政治思想、职业道德、法律常识、消防知识、本岗位专业知识集中学习班长每年末进行一次岗位知识考试周二、四各3小时队列、擒拿格斗、防卫术、捕俘拳、体能集中训练班长每季度一次军训考核每月一次“小教员”集训一次集中训练公司主管部门每季一次高楼消防知识、紧急集合演练集中训练公司主管部门一年一次消防实战演习集中训练公司主管部门、分公司经理5.5.5绿化工培训打算(1)目的：明确绿化工的职责和任务，强化服务意识，提高专业技能，熟练掌握本岗位的操作规程、技术要领和服务标准，建设思想好、技术精、作风正的绿化队伍。(2)内容和进度(详见下表)名称时刻内容方式负责人考核岗前培训一周绿化范围、达标要求、本岗职责、工作规程、服务标准、小区美化、绿化、静化、净化意识，环保意识面授教育和实操相结合服务中心主任上岗考核鉴定在职培训上、中旬各一次月末两次，每次两小时园林工具的使用保养，有关花卉养护常识，花卉树木修剪、整形常识；绿化专业书刊学习；园林绿化典范资料学习；园林绿化知识学习集中培训学习服务中心主任年中一次实操考评，年末一次专业知识考试外培依照即时通知参观学习园林典范单位参加园林单位强化培训服务中心主任5.5.6项目保洁培训目的：明确本岗位职责任务，树立清洁服务职业道德意识和从业热情，掌握本岗的操作规程和服务标准。培养一支爱业敬业、纪律严明、专业技术过硬的保洁员队伍。内容和进旗(详见下表)岗前培训时刻内容方式负责人考核3小时公司概况职员守则职业道德面授服务中心主任一周本岗位职责、工作纪律；本岗位清洁操作规程和工作标准；环境爱护意识，小区美化概念清洁班长带领下学习班长一周后进行“职员上岗考核鉴定”三个月相应岗位的操作规程、工作标准；清洁机械的使用与保养，清洁剂使用及注意事项实地操作与个不辅导相结合服务中心主任和班长书面考试，以及转正考核鉴定在职培训时刻培训内容方式负责人要求每月上旬及中旬各一次职业道德、工作宗旨、工作精神；与清洁有关的政府法规、条例；岗位专业知识的更新与先进技术；清洁安全消防知识集中学习班长组织严格考勤制度，做好培训记录月末讨论工作中遇到的问题寻求解决方法；讨论如何吸取先进的工作经验；相互交流各种合理化建议座谈服务中心主任和班长班长负责做好工作总结记录季末清洁机械的操作、保养；清洁用品的使用及注意事项；清洁工作的要求和难点分析集中培训服务中心主任和班长严格考勤制度，做好培训记录6.0御花园物资装备表分目录6.1行政备品6.2保安装备6.3清洁、绿化用品6.4维修用品6.5食堂用品6.1行政备品项目单位数量备注办公桌椅套15保险柜个1财务电脑台4服务中心、财务、办公室、主任打印机台5财务、办公室、服务中心复印机、传真机、电脑闪盘台各1市内照相机台1自行车辆10维修工、巡逻护卫洗衣机（国产）台2治理层1台，作业层1台饮水机套4会所、办公室、服务中心、职员宿舍、食堂电话部6服务中心、办公室、财务、主任、维修班、消防中心验钞机台2计算器台4床张高低床20低床10职员配备单门衣柜个50职员配备床垫张50职员配备桌椅套50职员配备电风扇台50职员配备热水器台5职员配备图像扫描仪台16.2保安装备项目单位数量备注护卫员冬装套16*2各两套护卫员夏装套16*2各两套短袖衬衫件16*2各两件宽皮带条16停车场制服套2*2*2*2夏装、冬装、短袖各两套迷彩服套16雨衣、雨靴套5部分巡逻岗、维修班对讲机部15主管、服务中心及各岗位手电筒支8充电电池节28橡胶警棍根14大衣件146.3清洁、绿化用品项目单位月用量备注垃圾箕个32扫把B（国产）把32清扫地面拖头A（进口）把7拖大堂、走廊拖把B（国产）把64拖楼梯、洗手间蜡拖头个2拖地打蜡毛巾条64尘推套个3乱刀胶条条4刮玻璃刀片盒5大垃圾袋个3200小垃圾袋个25000每户发放洁厕刷把10地刷个10手刷个10小排刷个10香球个10涂水毛套条4胶手套双16百色垫（红）块1洗地百色垫（黑）块1起蜡百色垫（白）块1抛光洗手液加仑5会所等公共卫生间使用厕纸卷80会所等公共卫生间使用绿化工具：项目单位数量备注剪草机台1五年折旧自动高程喷药机台1五年折旧铝合金梯部2五年折旧高枝剪把1三年折旧平枝剪把7二年折旧油锯把1三年折旧松土工具把2二年折旧锄头把2二年折旧铁揪把2五年折旧背式喷雾器部2三年折旧雨衣、雨鞋套3一年折旧运花平车部1五年折旧农药瓶5（每月）肥料包6（每月）胶管米200小锄把3平板车台1工作服套36.4维修用品项目单位数量备注冲击钻个2共用手枪钻个5共用切割机台1共用电焊机台1共用管道疏通机台2共用套丝板个1共用台虎钳台1共用气泵台1共用电工工具套5强弱电电工每人一套管工工具套2管工一套万用表块4共用数字万用表块2共用工具柜套7两人一套铝合金梯（10米）部1共用铝合金梯（5步）部3共用钞轮机台1共用高空作业用具套1共用空调机具套1共用兆欧表块2共用钳工工具套1共用钳形电流表块1共用接地摇表块1共用场强仪台1共用示波器台1共用信号发生器部1共用对讲机部2共用网线测试仪部1共用RJ45压线钳双1共用端子压线钳套1共用同轴电缆压线钳把1共用材料架个10共用值班桌椅套7包括监控中心高压冲洗（地）机套1泳池、观赏水池、洗地等用6.5食堂用品项目单位数量备注4层不锈钢货架个4开水器个1不锈钢大小炉灶套14门冰柜台2不锈钢蒸柜炉、蒸栅盆等套122型肉馅机台125KG和面机台1消毒柜台1不锈钢碗柜套2案板块2菜刀把2锅碗瓢盆等工具套1餐桌张40餐椅把70紫外线灭蝇灯个3电风扇台12职员餐具套707.0治理规章制度分目录7.1公众制度7.2岗位职责7.3治理处运作制度7.4治理人员考核制度7.0治理规章制度我司奉行“精诚服务,精彩生活”的经营理念，追求“无为而治”的治理境地，并让业主充分感受到“御花园天下胜景、xx情诚健康人生”的生活环境，并将之充分体现在与业主交流、沟通的出众制度和保证公司及治理处有效运作的内部制度中。7.1公众制度7.1.1公众制度目录业主公约业主公约签约页业主/用户手册小区文明公约业主/用户登记制度业主/用户信件、邮件、报纸及杂志分发规定业主/用户搬入、搬出物品治理方法户外广告、招牌、宣传设施及其他悬挂物品的治理方法小区临时用电治理规定摩托车、自行车治理规定营业性停车场治理规定龙岩市社会治安综合治理条例市民行为道德规范（深圳市参考）7.1.2公众制度范例临时用电治理规定为了加强楼宇修缮和业主及物业使用人装修等临时施工用电治理确保电源线路安全和电气设施设备安全运行,维护业主及用户的正常工作秩序,特制订本规定。楼宇进行重大修缮使用施工电动设备和电动工具的用电量，必须在不阻碍正常运作和在供电负荷量同意范围内进行，在报修缮打算时，必须同时上报用电设备，经分公司主管经理批准后，才能进行组织施工。临时用电必须符合消防和安全用电要求。使用的电动设备、工具及电源线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求，并安装漏电爱护器开关、配备分线电闸箱和安装电表，电动工具、临时照明线路应有合格插座，并在专业人员指定地点接线，禁止乱拉乱接电线。专业治理人员有权对违章操作的人员和电动设备工具进行检查，有权停止违章电动设备及工具的使用。对不听劝阻者，应立即报告公司，停止施工。7.2岗位职责7.2.1治理处主任岗位职责治理处服务中心主任（兼会所经理）岗位职责行政部职责行政部助理员岗位职责人事培训职责人事培训助理员岗位职责财务部职责财务主任岗位职责出纳员岗位职责收款员岗位职责档案室职责档案室资料员岗位职责社区文化山岗位职责社区文化主任岗位职责社区文化部助理员岗位职责工程技术岗位职责工程技术主任岗位职责工程技术助理员岗位职责机电设备岗职责机电设备主任岗位职责机电设备助理员岗位职责安全护卫主任职责安全护卫助理员岗位职责环境园林岗职责环境园林主任岗位职责环境园林助理员岗位职责电工岗位职责水工岗位职责水管员岗位职责泥木工岗位职责空调工岗位职责护卫班长岗位职责护卫员巡逻岗岗位职责护卫员大堂岗岗位职责护卫员道口岗岗位职责监控中心岗岗位职责应急机动岗岗位职责消防责任人岗位职责义务消防队员职责各级人员在扑救火灾中的要紧职责7.2.2岗位职责范例电工职责：熟练地掌握管物业内的供电系统线路的布置，设备技术性能及操作要领。持证上岗，遵守职员守则和各项规章制度，服从领导及班长安排。坚守岗位，注意负荷变动，发觉异常情况，及时分析缘故，并报告主管人员，认真做好值班记录及配电房巡查记录。按时上班、不脱岗。紧急事故未排除不能进行交接班。详细记录异常或事故情况。认真记录办公室的通知和业主及物业使用人的维修申请及投诉，发觉问题及时向班长报告。做好防小动物、防水、防火工作，确保变配电系统安全运行。发生事故或停电时应保持头脑平复，按规程操作，及时排除故障，正确停送电。严格遵守安全操作规程，除经主管人员批准并制定了可靠的安全措施外，一般不同意带电作业。关于故障线路，必须在停电作业线路柜的主开关把手上挂“禁止合闸”标志牌。负责经常保持配电房、变压器、值班室内外的清洁卫生。积极做好节约用电的宣传工作，每月认真做好同市供电抄表员一同抄表的工作，并进行用电总量分析，上报主管领导，关于不合理用电应及时采取有效措施，节约用电。7.3治理处运作制度7.3.1治理运作制度目录职员守则职员廉洁自律十条规定职员奖惩制度职员服务文明礼貌用语7.3.2综合制度物业接管验收移交工程资料清单机电设备验收单建筑、小型设施验收单室外给排水验收单绿化验收单单元建筑接管验收记录表单元室内电气设施接管验收记录用户登记制度与业主及物业使用人沟通方法处理业主及物业使用人投诉指引（11）治理工作征询意见表（12）关于全体职员处于警戒状态的有关规定7.3.3财务制度财务工作制度公司《会计制度》有偿服务收费制度财务制度范例治理处帐目公开制度：为了进一步提高为业主住户服务水准，为业主/住户当好家、理好财，本着遵循“以支定收、取之于民”的原则，做到收支合理、帐目公开，自觉同意小业主/住户的监督，为此，特制定以下财务公开制度。帐目公开：收费项目公开，治理费、水电费等按市有关部门制定的标准执行。收费标准公开，按物价部门141号文件规定的范围执行。费用支出范围公开。支出内容按照《物业治理条例》规定的范围执行。二、定期公布：（分季度和年度公布）收费标准常年公布。每季度公布一次财务节余情况（下季度15日前公布上季度收支情况）每年公布一次经市审计部门通过后的全年财务收支节余情况资料。（具体时刻为审计后的当月公布）三、同意审计，严格执行财经纪律，按规定时刻和制度整理帐务，主动申请同意上级主管财务部的审计，对审计出的问题，找出缘故，弄清责任，及时整改，直到达到审计要求。四、帐目公布：由治理处财务室主任负责报治理处主任、业主委员会主任审核后负责实施。五、帐目公开方式：收费标准在收费通知单上向业主/住户每月公布一次。无专门情况，收费标准不作任何变动。公布帐目以张贴财务报表方式：在治理处宣传栏张贴，向业主公布。做到随时同意业主咨询。收费治理制度：一、治理费、水电费、车位费等固定性收费：月初由出纳员输入收费资料，会计核对后打印收费通知单。将通知单分发至各业主（住户）信箱中。出纳员收取业主收来的现金，每日清点所收现金与收费单据核对相符后，将单据交于会计。出纳员将现金存入银行。会计审核收费单据后入帐。二、装修押金、垃圾清运费、维修治理费等临时性收费：出纳员向会计领取空白收据、发票。出纳员依照办公室监管装修人员开出的收费通知单或维修班开出的维修派工单收费。出纳员每日清点所收现金与收费单据核对相符后，将现金存入银行，将单据交与会计。会计将办公室开出的收费通知单或维修派工单与开出的收据、发票核对后入帐。出纳员将开完的整本收据、发票交于会计核销、保管。三、车位临时租费收费：由指定的车场护卫员向会计领取车场定额发票，每次每种发票面额限领一本。车场护卫员每十天向出纳员交清所收车位时租费，出纳员按照护卫员同时上交的每日“当班收入统计”，计算出护卫员应交车位时租费并同时核对其所用定额发票数后，收取现金，核销已开发票存根。会计、出纳员不定期下车场抽查护卫员收取现金数额。出纳员清点现金存入银行。会计将上交的定额发票计帐、保管。护卫员休假时应将所有现金、所领发票交清。7.3.4档案治理制度档案治理制度档案室保密制度档案文件借阅制度7.3.5安全护卫/交通治理治安治理规定交通治理规定护卫（交管）员的仪容仪表护卫（交管）员纪律监控中心制度护卫员培训制度护卫员军训制度护卫员奖惩制度护卫员交接班制度安全护卫工作检验标准紧急集合方案护卫员处理问题的原则和方法执勤中遇到不执行规定、不听劝阻的处理盗窃处理执勤中遇到犯罪分子打劫的处理发觉业主及物业使用人醉酒滋事或精神病人闯入护卫目标的处理执勤中发觉可疑分子的处置执勤中发觉业主及物业使用人斗欧的处理发生刑事、治安案件的处理对讲机使用治理规定电警棍使用治理规定护卫值班记录来访登记表交通治理工作检验标准安全护卫/交通治理范例停车场治理规定：地面停车场治理规定地面停车场为业主（住户）车辆来往或临时停车提供方便，采取计时收费和使用月卡停车的方法。地面停车场车辆停车半小时以内不收费，超过半小时按龙岩市物价局有关规定执行。长期使用地面车位的业主（住户）可购买临时停车卡，收费标准参照龙岩市物价局有关规定执行，但不固定车位，每月30日前到治理处办理下月停车卡，停车月卡可使用到次月3日。车辆进入车场道口，必须用行驶证换取临时停车证或月卡车位牌方可进场停车，出场时凭临时停车证或月卡、车位牌换回驾驶证，停车期间由车管员打卡计时。停放在车场的所有车辆，必须关锁好车门（窗），防止车内物品丢失。二、私家车位停车治理规定1、凡无私家车位停车证的车辆，一律不得在私家车位泊车。2、在住宅区内有停车位的车主，必须持有治理处发放的停车证，并凭证出入住宅区。3、车辆出入住宅区必须办理登记、领交车号牌手续。车辆进入时，要领取车号牌，登记车号牌号码；出去时要将车号牌交回车管员，经查核无误后，才能驶出住宅区。无车号牌或车号牌与存查记录不符时，其车辆不得离开住宅区，否则车管员有权扣留其车辆，并报告公安机关处理。4、进入住宅区内停放的车辆，必须停放在划定的车位内。行车通道、消防通道及非停车位禁止停车。5、凡装有易燃、易爆、剧毒物品或有污染性物品的车辆，严禁驶入住宅区。6、车辆停放后，必须锁好车门，关好车窗，并保持车位清洁卫生。7、车管员必须严格执行车辆出入规定，发觉可疑情况及时报告，并认真做好交接班工作，凡因交接不清而造成事故的，必须追究交接班双方的责任。8、车管员必须坚持原则，不得利用工作之便与车主拉关系，收受贿赂，放松治理，违者一经发觉，必须从严处理。7.3.6环境卫生、园林绿化环境爱护部工作制度清洁工作细则及质量标准公共通道、绿化带、垃圾池清洁工作细则及质量标准园林绿化部工作制度园林绿化部治理制度园林绿化检验标准7.3.7设备维修治理业主及物业使用人房屋维修治理规定房屋维修回访制度房屋维修标准及收费标准建筑设施的保养电气维修规定设备维修治理规定范例附1、业主及物业使用人维修服务标准：序号内容服务标准备注01上楼时刻接到维修要求，跟用户约定好维修时刻，准时按预约时刻到达目的地。维修及时率达到99%。如暂没有此项维修人员，应向住户解释，再约定时刻。02维修服务时间一般不超过８小时，复杂的最多不应超过７２小时。服务效率中意率应达到98%。如超出上述时刻，应向住户讲明缘故。03服务态度热情、谦虚、使用文明用语。服务态度中意率达到99%。04维修材料应向住户提供合格的维修材料。05维修工作满意率应达到９０％。对不中意的10％应尽快组织二次维修，使住户中意。06洗脸盆漏水应达到原先标准，经反复试用，不漏水，服务对象中意，此项维修不超过１小时。洗菜盆漏水同此项07洗脸盆堵塞达到畅通标准，对切口处的修补应尽力恢复原样，维修时刻不超过２小时。洗菜盆堵塞同此项08浴缸堵塞及漏水达到畅通，对切口处的修补尽力恢复原样，经反复使用达到畅通、不漏水。维修时刻不超过２小时。09疏通马桶使之相当畅通，即使往马桶里扔少许纸巾也不阻碍畅通，维修时刻不超过２小时。严峻堵塞除外，如马桶内掉进梳子、洗发水瓶等。10疏通地漏使之相当畅通，并对切口恢复原样，清出异物并清理洁净。维修时刻不超过1小时11维修墙内水管应摸准管路，打墙时尽量少破坏磁片，维修完毕后外观应恢复原样，做到工完场清。维修时刻不超过2小时12接头漏水应达到紧固、密封、不滴水。维修时刻不超过１小时13楼上水漏到楼下尽快找到漏水缘故，以达到处理好不漏水为标准，并对墙地面等污染处清理洁净。维修时刻不超过４小时（上层住户不在家除外）14马桶漏水以不漏水为标准，如需拆马桶安装，应恢复原样，维修时刻不超过２小时。15水龙头漏水维修后应达到原来标准，密闭、开关自如，维修时刻不超过３０分钟。16房间没水使之通水，应在１小时内解决住户用水问题。（市政停水除外）阀门、滤网、高位水箱等都可能造成住户家中没水。17房间无电以恢复房间正常用电为标准，在维修完毕后应尽量保持原状。维修时刻不超过２小时，比较复杂的不超过２４小时18灯不亮应达到原来照明标准，住户提供的物料还需进行严格的验证。维修时刻不超过３０分钟。19门铃不响以达到清脆悦耳为标准维修时刻不超过３０分钟20修理电器使电器能达到正常使用,保持原有外观,试用效果使住户中意。小维修不超过2小时，较难的不超过72小时21房间插座无电使用方便、安全为标准。并把故障缘故告诉住户。维修时刻不超过２小时，比较复杂的不超过２４小时22换锁应按住户要求安装，并反复试用使之灵活，开关自如，紧闭性好。木门不超过３０分钟，铁门不超过２小时。23修理门窗使之能开关灵活自如，密封性能良好。维修时刻不超过２小时，如玻璃损坏的不超过２４小时附2：有偿维修服务项目收费标准编号序号服务项目单位收费标准（元）备注㈠安装类1空调（窗式）台50—80有预留孔2空调（窗式）台80—120无预留孔，不含支架3空调（分体）台150—250不含支架、配件4空调支架副150—250铝合金材料，其它材料另计费用5洗衣机台10—20含调试6抽油烟机台50—80含调试7排气扇台20—308热水器（电）台80—100含调试9热水器（气）台100—150含调试10玻璃平方米80—100含料，一般5厘白玻11灯具、门铃等个30—12012防盗门扇150—30013水（电）表块30—5014水管米20—3015阀门个10—3016洗脸（菜）盆个80—10017门锁个30—5018室内电路米20—30㈡维修类1浴缸堵塞个/次30—80依照工作难易程度及工时确定2浴缸漏水个/次30—80依照工作难易程度及工时确定3洗脸（菜）盆堵塞个/次20—80依照工作难易程度及工时确定4洗脸（菜）盆漏水个/次20—50依照工作难易程度及工时确定5马桶堵塞个/次10—100依照工作难易程度及工时确定6马桶漏水个/次30—80依照工作难易程度及工时确定7疏通地漏个/次5—60依照工作难易程度及工时确定8水龙头漏水个/次5—159水表漏水个/次20—3010抽油烟机台50—8011排风扇台10—2012热水器（电）台50—10013热水器（气）台100—20014室内电路米20—5015电话部20—3016电源插座个/次10—2017电表箱开关个/次20—3018修补瓷砖平方米30含人工、辅材19刷油漆平方米2020空调（窗式）台100—200不含电脑板、压缩机21空调（分体）台200—250不含电脑板、压缩机22灯具个20—6023铝合金拉手个15—3024各类门个20--80注：此标准可依照实际情况调整。附3、房屋维修治理规定：为了认真解决用户入伙后房屋维修问题，在本着“实是求是，划清责任，合理收费，服务用户”的精神，特制订本规定。1、用户在入伙时同治理处人员共同验收房屋发觉的质量问题，要在交验单上分项注明整改项目并签字，由治理处负责联系地盘组织专人维修。维修后治理处实行消项验收，维修所发生的人、工、材料等费用由地盘负责。2、用户房屋自入伙起一年内发生的房屋质量问题，均属于建筑施工质量保修期保修内容，治理处在接到用户投诉和反映情况后，假如工程较小，涉及金额不大，则维修班自行维修。如发生重大的质量问题或涉及金额较大，应立即报告工程部和主管领导，联系进展商，由进展商找施工队保修，所发生的有关费用在施工质量保证金中摊销。3、用户入伙满一年后发生的质量问题，属于入伙后未整改的遗留问题，原则上同第2条。属于用户在使用和改建或装修中发生的问题，由用户自行负责。4、如用户需要进行一般性的维修，可直接向治理处维修班提出维修申请，由治理处维修班进行维修，维修后由业主签名验收，维修班按成本价合理收费。5、如用户提出大的维修申请，维修班应上报治理处，治理处派专职人员核实情况，制订维修打算，组织人员维修，维修后由用户验收并在派工单上签字。6、凡楼宇内、外公共部位发生的维修，由治理处负责完成，维修所发生的一切费用均在治理费中开支，不再向用户收费。附4、房屋装修治理规定为加强本小区房屋装修的治理和监督，有效制止违章装修行为，保障房屋的结构安全和外观统一，维护小区环境整洁、美观，协调及住户的正常生活秩序，使住户有一个安全、清洁、优美、舒适的居住环境。参照建设部《住宅室内装饰装修治理方法》（2002.5.1），凡业主(住户)进行室内装修，应当保证建筑工程质量和结构安全,符合物业治理、消防、供水、供电、燃气、环境爱护等有关规定和标准，并需遵守我司对房屋装修有关问题的规定：一、装修审批1、房屋装修应由业主本人（或业主托付人持业主书面托付书）会同其托付的装修者到治理处申报，如实填写《家庭居室装修开工申请表》，由装修单位负责人签定《防火责任书》，并提交装修合同复印件、交验装修者《承建资格证书》原件，经治理处审批后，方可进行装修。2、装修作业人员，凭身份证或暂住证等有效证件到治理处办理《装修出入证》，凭《装修出入证》，方可进入小区装修。3、业主（住户）和装修者在办理开工申请时，应分不向治理处交纳装修保证金等相关装修费用（详见《装修收费项目及缴纳标准》）。工程完工后，经治理处验收，无违章或渗、漏、堵、损坏等情况发生，治理处在十日内退还业主和施工单位的装修保证金；否则，要从保证金中扣除赔偿费用或罚款，多退少补。4、办公楼或商场的装修面积50平方米以上需申报龙岩市消防局防火科（地址：代查）审批；审批后，按审批要求进行装修。5、对未向治理处申报或不符合规定条件自行开工的家居装修工程，治理处有权依法制止其违法装修行为。二、装修范围1、家居装修活动必须保证建筑物结构和使用安全，禁止下列行为：a.家居装修涉及公共设施、公共空间；b.改变房屋承重结构；c.在承重墙上穿洞，拆除连接阳台的墙体、门窗；d.不适当增加楼面静荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等；e.任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线；f.破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层；g.使用不符合消防要求的装修材料；h.其他违章装修活动：的确需改变建筑物主体或承重结构、明显加大负荷的，住户应托付建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出设计方案，报政府设计审批部门审批。2、楼顶、外墙、外门窗、阳台的装修及空调的安装及其他装修活动必须符合深圳市规划国土主管部门的技术标准，保证建筑物外观的协调统一。3、住户安装分体及窗式空调需到治理处申报，并按治理处指定位置安装。空调支架应符合有关规定要求，应采纳不锈钢材质，固定螺栓必须通过防锈处理，否则，装修住户要承担由此造成的返工及其它损害后果（如下雨铁锈污染外墙面、空调坠落等）。4、安装防盗门不得阻碍邻近住户出入及占用公共通道，不准改变原有门洞尺寸，不得损坏门洞四周的墙面。5、为保证建筑外观的统一协调，前阳台的装修必须符合龙岩市国土主管部门的技术标准（不准封闭前阳台、安装防盗网）。房间窗户同意在内侧安装防盗网，后阳台同意封闭，但必须按治理处规定要求进行安装。6、禁止擅自改动、暗藏燃气管道设施，确需改动的，应提早一个月向供气单位提出申请，由供气单位组织实施。7、禁止擅自拆改供电、通讯、智能化线路。8、禁止将雨水管道用于生活污水的排放。三、装修施工治理1、家居装修者应自开工之日起的三个月内完成装修。如确实需要延期，应由业主本人（或业主托付人持业主书面托付书）前来办理延期手续。2、家居装修施工作业时刻为每天7：00—12：00，14：00—19：00；节假日原则上同意施工，但不得进行有噪声及散发刺激性气味的工作。如在非工作时刻内施工，或在节假日进行有噪声及刺激性气味的工作，治理处有权责令其停工、扣留或没收工具，并视情节轻重给予处罚。3、家居装修施工，必须遵守安全操作规程，保证作业人员及周围居民和财产的安全。住户不得私自在户外接驳水、电，违者照章罚款。因装修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品等，应由装修户负责修复和赔偿。4、未经批准，工作场地内严禁使用电炉、电炊具，电热水棒等电热设施；严禁使用煤气。施工使用的电动工具等必须符合国家现行标准，电动工具（或临时接电线）须配开关箱，开关箱必须设漏电爱护器，漏电动作电流小于30mA，开关箱电源线须采纳橡胶电缆，在施工完成后及时拆除。5、装修施工临时动火、用电，应提早向治理处申报，并填写《临时动火/用电作业申请表》，讲明动火、用电部位，使用工具的品种、负荷，动火、用电作业起止时刻，动火、用电作业安全措施等等。6、装修施工作业应遵守消防规定，每50m2作业现场配备1个7、依照《中华人民共和国消防条例》实施细则第十条规定，施工单位必须负责施工现场的消防工作。在本小区住户内进行装修的施工单位必须指定一名防火责任人，签定防火责任书，负责施工现场的防火安全工作。确保各项防火安全措施的落实。8、各施工单位防火责任人要对现场工作人员进行防火安全和工地治理制度的宣传教育，使施工人员提高安全意识，自觉遵守有关的安全操作规程和制度。9、如因违反装修治理规定所发生的消防事故，由发生事故的施工单位，个人以及雇请施工的业主（住户）按规定承担一切经济及法律责任。10、装修垃圾必须袋装，并按照治理处指定的位置、方式和时刻进行堆放、清运，对违章堆放、抛弃装修垃圾的，治理处有权责令限期清理。不及时清理的，治理处代为清理，费用由装修户承担。如同一楼有两户以上同时进行装修施工，不能分清责任的，由各装修户共同负责。11、装修施工人员必须保证公共设施完好、清洁，不得随意在公共走道堆放装修材料，不得在楼道、电梯内乱涂乱画，否则按规定予以处罚。12、需留宿楼宇装修户内的施工人员，必须持有效证件由业主本人出面到治理处办理担保手续后，方可准许留宿。如私自居住在楼宇装修户内，一经发觉，按《龙岩市治安治理条例》规定送交当地派出所处理。13、装修施工人员凭《装修出入证》出入小区，工作期间应佩戴《装修出入证》，不戴证件，涂改或转借出入证的人员一经查出，将处以罚款和没收证件，直至取消装修资格。14、治理处对装修户每天将不定时派专人进行巡查。装修者应将在治理处申报时办理的《装修施工许可证》贴在装修户大门外，以便于巡查工作的进行。对上述违规问题轻者现场纠正，重者治理处将下发给装修负责人《装修违规通知单》，视情节轻重进行处罚。四、违章装修处理治理处工作人员有权检查装修情况，装修人员应自觉同意治理处工作人员的检查、监督、指导，对违反规定者，治理处有权作如下处理：1、责令停工；2、责令恢复原状；3、扣留或没收工具；4、停水、停电；5、赔偿经济损失；参照建设部《住宅室内装饰装修治理方法》（2002.5.1）罚则进行处罚。以上几种处罚可同时并处。7.3.8消防治理防火治理措施防火安全“三级”检查制度消防操纵中心治理制度关于制定灭火应急方案预案和进行演练的规定灭火应急规程消防治理范例防火治理措施：任何单位和个人需要在辖区内施工动火，必须提早到治理处办理动火作业手续，并通知消防监控中心。在重点部位、危险地段（如变压器室、配电房、汽车库、发电机房、楼层和裙楼办公室等）动火，必须经治理处主任批准，违者按有关规定处罚。动火前，施工单位必须采取切实有效的防火安全措施，且治理处必须派人督促检查落实情况，动火完毕后立即派人清查现场。对私自动火作业的，除责成其迅速补办动火作业手续外，可给予其必要的处罚；对造成事故的，除加重处罚外，还必须移交司法机关追究其法律责任。三、施工动火过程必须做到“七不”、“四要”、“一清”。（一）动火前的“七不”：1、防火、灭火设施不落实前不动火。2、周围的易燃杂物未清理前不动火。3、附近难以移动的易燃结构未采取有效安全防范措施前不动火。4、盛装过油类等易燃物品的容器内的残存油质未完全清除前不动火。5、凡储存有易燃、易爆物品的场所，易燃物品未搬出前不动火。6、进行高空焊接或切割作业，下面的可燃物品未清理或未采取有效安全防护措施前不动火。7、未备好相应的灭火器材前不动火。（二）动火中的“四要”：1、动火前要指定现场安全负责人。2、现场安全负责人和动火人员必须紧密注意动火情况，发觉不安全苗头时，要立即停止动火。3、发生火灾爆炸事故时，要及时扑救。4、动火人员要严格执行安全操作规程。（三）动火后的“一清”：动火结束后，动火人员和现场负责人应完全清理现场火种，在确认无任何残余火种的情况下，才能离开现场。四、通道、楼梯口等部位必须保持畅通，疏散标志和安全指示灯要保证完好。禁止业主/物业使用人在走道、垃圾桶旁焚香、烧纸。五、大厦所有人员必须遵守《中华人民共和国消防条例》和公司有关消防治理的规定。六、严格维护消防设备，按公司规定定期进行测试检查，保证设备完好。7.3.9社区文化（详见10.0）社区文化工作制度（略）7.4治理人员考核制度7.4.1治理人员考核是以任职资格和岗位责任为依据综合运用评议、询问、测试、调查等手段，对特定对象履行职位的能力进行结论性评价的过程。为合理利用人力资源，充分发挥人员潜能，切实搞好人才培训提供依据。7.4.2考核工作要坚持“三公”、“三严”、“四结合”、“四挂钩”：1）三公”为公平，即考核标准公平合理，人人都能平等竞争；公开，即考核实行公开监督，人人掌握考核方法；公正，即考核做到公正客观，考核结果必须准确。2）三严”为严格考核标准，即考核要素的标准必须具体、明确、客观；严明考核方法，即考核规程和方法要科学、严谨、可行；严肃考核态度，即考核者和考核对象对待考核的态度均应当端正、认真、负责。3）“四结合”为组织考核与自我考核相结合，全面考核与单项考核相结合，常规考核与特不考核相结合，定性考核与定量考核相结合。4）“四挂钩”为考核结果与职务升降挂钩，与收入多寡挂钩，与荣誉得失挂钩，与工作去留挂钩。7.4.3全面考核要考核职员德、能、勤、绩四个方面德要紧考核思想觉悟和道德品质；能要紧考核学识水平和实操能力；勤要紧考核工作态度和出勤情况；绩要紧考核劳动效率和工作业绩。在进行具体的考核工作时，依照考核目的和岗位特点，再将考核项目加以调整，考核条目加以细化。7.4.4经常进行的职员考核工作要紧有转正考核、续约考核、培训考核，专业考核，日常考核、年度考等。7.4.5各类考核的结果均要形成文字材料，考核材料要力求具体详细，幸免过于抽象空洞。除个不情况外，一般考核均能够使用《职员考评表》，先过进行要素递减评分，再采纳写实纪实手法，运用数据，事实列出评分理由和做出综合评语。7.4.6一般情况下，职员考核都要让被考核者对比考核标准先进行自我考核，以促使其自省、自悟、自励。组织考核的结果，一般也要与本人见面，以激发其成就感和进取心。7.4.7所有各类职员考核材料，都应当及时转交公司人事部，并由人事部负责存入本人档案。8.0档案治理模式分目录8.1治理流程图8.2档案的建立8.3档案的治理8.0档案治理模式8.1治理流程图制定规章制度制定规章制度确立档案的内容确立档案的内容档案的收集、接收和移交档案的收集、接收和移交整理、分类、编目及著录整理、分类、编目及著录按统一格式装订、输入电脑、入柜按统一格式装订、输入电脑、入柜保管、利用、检查保管、利用、检查8.2档案的建立物业档案是在工程建设及治理、服务过程中形成的应当归档保存的有关图纸、图表、文字、照片、影像、录音等文件材料的总称。它是工程的重要资产；是历史的原始的真实记录；是物业治理服务的重要依据。建立物业档案，是物业治理单位实现物业规范化和现代治理的手段，是提高综合治理能力的基础。8.2.1建立档案治理制度按照社会档案行政治理的要求和公司ISO9000质量体系文件标准，建立规范的档案治理制度。档案的治理制度是档案治理工作的准则和依据，物业档案治理制度要紧有：对机构部门治理人员职责的规定；对治理工作程序的规定；对档案相关责任部门的规定；对档案材料的移交、分类、著录、保管利用、鉴定的制度和标准；对违反制度的处罚规定等。依照档案资料初建的情况，拟首先制定如下制度：《档案资料员岗位职责》《档案治理制度》《档案文件借阅规定》8.2.2确定档案的内容物业治理中档案治理具体治理内容涉及建筑物档案、业主及物业使用人档案、治理工作档案、社区历史档案、财务会计档案等。依照要求以下仅就建筑物档案、治理工作档案的治理具体讲明。建筑物档案建筑物原始档案建筑物原始档案是指物业治理单位在接管物业治理时，从进展商手中接收的在工程建设施工过程中形成的工程档案，要紧指竣工验收资料、房屋单体竣工图，具体内容请见表一：表一、接管时收集、接收的工程资料清单序号资料名称移交单位移交人接收单位接收人资料编号一产权资料1项目批准文件2用地批准文件3建筑执照二技术资料1竣工图—总平面图2建筑图建筑图3结构图结构图4附属工程及隐蔽管的全套图纸序号资料名称移交单位移交人接收单位接收人资料编号5地质戡察报告6工程预决算分项单7图纸会审记录8工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）9隐蔽工程验收记录10沉降观看记录及沉降观看点布置图三竣工验收证明书1龙岩市基建工程竣工验收书2龙岩市建筑消防验收合格证3龙岩市电话有限公司电话工程竣工验收证书4钢材、水泥等要紧材料的质量保证书5新材料、构配件的鉴定合格证书6水、电、卫生器具等设备及卫生洁具的检验合格证书7砂浆、混凝土试块试压报告8供水、供暖管道的试压报告9如需物业公司临时代管的设备，进展商还需提供：水泵、配电柜变压器、住户对讲系统、有线电视系统等设备的订购合同、验收证书、产品证书、产品讲明书、竣工图纸等四房屋使用资料1房屋产权资料1）各用户业主名单、地址、电话清单2）建筑面积计算书五供电、供水系统如需物业公司临时代管的，竣工验收后加办以下协议及证书（龙岩市各部门颁发的常规证书）1供用电协议书2龙岩市用电许可证3托付银行代收电费合同书4变压器报停申请表5用水申请审批表6月供水打算报告单2．建筑物维护、改造档案建筑物维护、改造档案是物业治理单位在物业治理工作中对所管物业建筑本体（或称物业公共设施及公共部分）进行维护、改造的有关资料：维护改造申请表及批准文件维护改造工程施工许可证维护改造方案维护改造工程合同维护改造工程预算书及批准文件维护改造工程施工技术文件（按城建档案治理部门制定的相关规定执行）维护改造工程验收证明书维护改造工程结算（核算）表各设备及工程使用维护讲明书各设备及工程使用许可证（政府规定需要申办的应全部具有）维护改造工程施工设计图及竣工图3．用户装修、改造工程档案用户装修改造档案是指业主/住户对自已拥有产权或经业主授权的房屋进行装修、改造工程所产生的文件和图纸材料，一般内容如下：装修、改造申请表及审查意见装修设计图装修、改造过程中的治理、监理资料完工后的验收意见治理工作档案治理工作档案是指物业治理公司在物业治理日常工作中产生形成和需要收集归档保存的文件材料，要紧为：政府颁发的物业治理各项法规、条例、通知等物业治理公司制订的各种小区治理规定、公约公司ISO9000质量体系文件公司大事记工作打算、方针、目标记录各项治理工作日志纠正和预防措施方案质量操纵记录各项治理工作操纵程序设备保养规程回访记录日志及回访登记表投诉及投诉处理记录其他需要收集归档的工作记录、服务记录8.2.3档案的产生收集、接收和移交档案的收集、接收、整理和移交是档案治理工作的基础。物业治理档案员应从项目接管开始便收集应归档的各类文件资料并进行验收、整理、组织移交等工作，确保档案材料完整、真实、规范和及时归档。档案的收集、接收工作应严格按照归档内容的规定进行，关于缺顶少件要有明确的记录，并提出追缴和补制的要求。对所收集、接收的档案要严格核实材料的真实性，原始性；关于档案中规定变复印件的材料同意时应严格与原始材料核对，核实后的材料应有明确的注明。依照档案材料来源渠道众多的情况，按各职能部门的职责分工负责收集、接收；工程部负责收集、接收竣工验收资料、房屋的单体竣工图等项目建筑物的原始资料；各组团协调办公室负责收集用户资料、装修治理资料、投诉及回访记录等；行政部负责收集文书档案资料及社区历史活动档案；其他档案资料和维修、巡视、运行及服务活动记录分不由各职能部门负责收集。上述部门收集来