成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案

成都新希望项目提案

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新希望项目思考世界成都。国际城南3第一回市场分析

第三回业态规划

第二回项目定位

第四回建筑规划

第五回经营管理

第六回营销策略

沟通进程品牌策略与营销方向4第一回市场分析

5成都整体发展态势一轴—两带—三区整体城市东南方向国际成南开成为热点6历史文化南开老城历史上曾是成都政治经济和文化交通的中心。因而历史悠久、文化旅游资源丰富。老城厢、文庙、武庙、玉皇阁、问津书院、广东会馆等。教育科技教育特色突出、高科技新型企业出具规模。天大、南大、师大、南开中学、五马路小学等共106所。科贸街被称为成都的“中关村”。商贸金融商贸金融、餐饮休闲产业发达，各类专业商贸市场、老字号发展繁荣。自然环境环境优越、公园景色宜人，水上公园、长虹公园和奥林匹克中心有效提升南开形象。成南区域价值与产业规划7区域便利交通体系东南半环西北半环两横两纵三条联络线1.7km1.4km3.1km81.5公里范围配套宝利项目用地海光寺商圈成都美术专修学院南市商圈高校聚集区成都商场9一轴—两带—三区的总体发展战略进一步确定了城市中心的核心发展地位；城市中心在向南偏移的同时，市中心的地位得到进一步强化项目的宏观区位条件均具有较好的整体认知基础；区域交通条件完善而便利，地铁1、2号线、西北半环和将使区域交通优势更加强化区域未来可开发住宅用地较少，土地稀缺性凸现，土地价值越来越高。区域宏观小结10项目整体认知初步定位思考项目开发序列

第二回长江第一坝

项目整体定位研判11用地性质综合用地容积率5.89建筑密度33.3%占地面积2.07万平米地上总建筑面积12.2万平米地下总建筑面积3.6万平米绿化率25%住宅5.38万（0.32万配套）酒店式公寓1.6商业2.09写字楼3.13停车位800辆地块规划设计情况12项目状况小结地块价值城市中心区位，配套成熟度高地块平整、边界整齐，拆迁少临路性好，易于交通组织开发难点地块规模相对较小，包含4种物业类型，操作难度较高用地东西侧有菜市场和民营小企业，形象欠佳《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网

海量房地产资料免费下Q:6903178913我们的思考—开发商可能遇到的四大问题1.住宅相对容易操作，问题是能够卖到什么价格？2.商业面积较大，定位为什么业态才最为适合？3.写字楼占用前期资金最大，写字楼又怎么操作？4.酒店公寓好像不愁卖，但他的客户群是谁？最后，四种业态如何互相加分而不是减分呢？14项目综合性定位的初步研判西成长江第一“霸”，东借南京滚滚财！塑造综合性项目的整体价值感强化综合性项目物业类型的聚合与互补开发开创各种物业类型与竞争对手的创新性差异领衔南开

CBD城市核心复合生活城。

15为什么这样开发最为安全，也最能实现最大利润？（1）住宅切入市场最易博取整个市场关注，毕竟是典型地段的稀缺产品；（2）商业是最能给其它三种物业加分的，他的成功对未来影响巨大；（3）这一带的酒店式公寓一般都是小户型，容易找到投资客户，所以能够适时加粗我们的资金链条；（4）写字楼期房销售一般很难，其占用资金也是最大，所以留做最后开发，同时我们认为成都写字楼的春天目前还没有到来，等等能够卖更高的价钱。项目开发序列商业住宅写字楼酒店式公寓市场关注资金回笼市场补缺价值突现

形象提升客群聚集价值聚合综合开发16第三回话说南京

南京路整体分析南京路的未来令人惊羡南京路的财势如何呢？17南京路整体规划

规划东起徐州道、西至南开三马路的南京路，总长度3300米，规划面积121公顷。根据和平区服务业发展一条中轴线、六个功能区的总体布局，南京路——这条市中心的南北分界线，将被打造成极具辐射和聚集功能的商务商贸经济带。18CBD(中央商务区)

沿解放北路、徐州道、新华路、泰安道、曲阜道的围合区域，面积31公顷，规划为以现代商务为主，将高档零售商业及休闲、餐饮、娱乐业融为一体的区域。该区域规划11个总建筑面积为118.5万平方米大型商务建筑(含正在实施的项目)。

CRD(中央商业区)

东起河北路，南接西安道、潼关道、西宁道，西接哈密道、锦州道，北接山西路的围合区域，面积50公顷，规划为以中高档品牌消费、娱乐、餐饮为主，兼容商务功能为特色的区域。该区域规划大型商业设施12处(含正在实施项目)，总建筑面积172.6万平方米。

CID(中央信息区)

东起哈密道，西至南开三马路的区域，面积22公顷，规划为以现代通讯产业集聚、商务功能为主的区域。按照近远期原则，依托电讯大厦(电报大楼)、河川大厦、联通大厦、今晚传媒大厦四点相连区域的现代通讯产业功能区，将规划总面积45.6万平方米的商务写字楼和高档公寓。CID中央信息区CRD中央商业区CBD中央商务区南京路长江道19周边未来商业概况：南京路地区原有中高档商务建筑11座，总建筑面积约34万平方米；建筑面积上万平方米的大中型综合商贸卖场10个，总建筑面积16.8万平方米。随着君隆广场、地铁上盖和黄地产项目、现代城庄吉广场、大通集团国际商场、上海复地成都中心、津汇广场二期写字楼、环球置地广场七大商业项目相继亮相，南京路沿线新建酒店、商场、高级公寓等商业设施放量将达到100万平方米。

市场信息：新加坡莱佛士酒店集团是世界经典奢华型酒店品牌，4月莱佛士成都中心签约，开设落户中国的第三家酒店。香港美美百货，营运模式以店中店形式引进国际品牌店，目前在内地共开设5家商场。4月美美和大通建设集团签约，正式入驻国际商场。力宝集团是印尼最大的华商财团之一，4月成都现代集团与印尼力宝集团签约，打造高档次的乐宾百货。20周边酒店：日航酒店（津汇）维斯汀酒店（君隆）莱佛士酒店（成都中心）凯宾斯基酒店（现代城）周边酒店：21周边写字楼：津汇广场写字楼和记黄埔写字楼城建大厦国际大厦君隆广场成都中心22判词：南京路的未来是辉煌的未来，各种商业、酒店、写字楼林立，把全成都的能量聚积于此，但是，我们明显能感觉到南京路的浮华浮躁、纸醉金迷、让我们看看南京路某项目的声嘶力竭的叫喊：

南京路，缺的是一些恬静、缺的是一维亲和，缺的是一丝人文气息。

最缺的是和他保持一定尺度的宜居社区！缺的是真正以居住为核心的一座新城。我们项目该把握机会，弥补这些缺失吗？23第四回峨眉凌云

住宅开发建议地产宏观市场区域市场格局客群建议产品建议价格建议

2406、07年，成都市的市场整体供应量将有显著提升，在需求增长相对平缓的状态下，市场供应的放量无疑将对整体销售形势造成压力，但主要将集中在外环沿线区域，中环内供应将保持平稳。市场供应状况25成都市区土地供给增量紧缺2007年上半年，市区新增土地供应25.6万平方米，其建筑面积94.2万平方米，其中47.7万平方米建筑为商业商服使用，46.5万平方米建筑为居住使用2007年上半年市内六区新建商品住宅供应增量与当其消化量基本持平；市场供应状况26市区商品住宅成交状况2007年1-6月，南开区住宅成交面积分别为：6.5万平米、3.8万、7.3万、11.2万、11万、10.8万平米。从4月份开始，包括滨海新区在内的市内各区成交量大幅上升。27北部板块老城厢板块南市和平路板块黄河道板块区域竞争格局奥运板块282003年

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年天房峰阁本案成都壹街区后现代城金茂现场同方瞰和平合生创展中新城上城阁莱美中央恋城中粮世贸金色家园仁恒广场国浩地产伊顿玫瑰公寓吉利经典新世界南市区域竞品项目29项目名称开发商容积率绿化率建筑面积开盘时间入住时间产品均价成都壹街区上海静安3.238%21万06-08-2308-06毛坯公寓8800上城豪苑中新4.130%70万07-0609年中旬精装公寓9000-10000富力城富力2.9935%72.4万05-07-31

06-12-30精装公寓9８00仁恒广场仁恒3.65—347万——精装公寓12000-15000中央恋城美震５31%16.59万07年７月０９年初毛坯公寓8000堂中堂中新0.631%5.1万06-10-----别墅22000金领国际泰达广洋2.745%18万06-9-2708-10-31毛坯公寓7500金茂现场成都金茂525%17万06-09-2208-10-15毛坯公寓8600小户型10000阁莱美成都远泰3.6535%5.34万06-1208-12毛坯公寓8600同方瞰和平同方联合3.838%18万05-10-2908年毛坯公寓9500金色家园万科1.845%10.51万06-908-8毛坯公寓8500区域竞品项目30区域项目名称总体规模住宅规模08年预计供应南开区中央恋城161510.6金盛广场1766富力城三期72.4505上城豪苑上西区与三期403020新加坡国浩地产项目21.41510上投老城厢别墅用地444中粮世贸中心项目287.87.8伊顿玫瑰公寓555仁恒地产综合项目3827.313和平区新世界南市地块项目2016.28合生创展北安桥地块22.45.75.7红桥区泰达城15010020合计434.2282115.108年区域市场预计供应量单位：万/平米31市场供应状况小结宏观市场研究结果：市场整体处于供需两旺的发展态势，有效供应量及成交规模逐年呈明显递增的趋势成都城市定位的明确、城市化进程飞速提高驱使市场整体均价逐步上扬，预计未来几年内仍将保持增长的趋势区域市场研究结果：项目处于老城厢-南市两大高端板块的竞争区间，区域供应项目的物业综合化趋势不断提高，公建、配套的比重加大项目所处竞争区域商品住宅价格集中在8000-9000元/平米（毛胚）产品形式以高层板楼为主项目所处竞争区域受到“90/70”新政约束，户型以紧凑型为主，主力户型为两居，其次为三居，两居面积集中在90～120平米，三居面积集中130～150平米项目所处竞争区域在售项目的客户主要集中在南开区，但呈现区域泛化趋势，家庭结构大多为主流家庭（三口和两口），购买目的以自住为主32老城厢板块南市和平路板块黄河道板块奥运板块区位：城市基础设施条件有待改善，未来升值潜力较大；客源：客户基本以本区域自住改善客户为主。周边板块客群状况区位：紧邻商业区，交通发达，配套设施相对较为齐全；客源：所面对的客源较为广泛，除了区域内客户，有相当比例的外区域客户，包括周边的个体经营者，区位：主要指奥运会体育场馆为辐射中心的区域，因奥运概念及水上公园等使该区位的市场认知度有较高提升；客源：客户来源较为广泛，外籍外地人士相比其他板块较多。区位：市中心成熟配套，通达性、区域价值高客源：客源泛化性最为明显，具有一定数量的投资客户客群定位33南开区客户需求分析-最理想投资物业类型客群定位南开区客户基本需求—数据来源于07年春季房交会34南开区客户需求分析-居室数量客群定位35南开区客户需求分析-户型面积36南开区客户需求分析-购房主导因素/动因37南开区客户需求分析-购买关注点38典型项目客群金色家园

跃层平层面积101㎡105㎡117㎡婚房和改善型需求为主，101复式户型80%作为婚房来自南开区的客户占总体的60%；客群基本没有依据3种户型（101、105、117平米）发生显著变化；万科品牌的追随者占到20%；39来自南开区的客户占总体的75%年龄在30-50岁的两口与三口之家英郡客户职业构成典型项目客群40

为本项目，我们专门调研了项目周边高档社区的客户群，选取新世界花园、新文化花园、清华园、万德花园、金厦新都、红勘花园6个项目。

——调研时间为2007年8月41项目周边客群42项目周边客群43项目周边客群置业年龄44本案客群定位—感性客群来源：以南开为主，其次为和平、河西；少量外地/外籍置业人群职业构成：国家公务员、公司中高管、教师、医生、律师等专业人士置业目的：改善型自住为主，吸引部分投资客户45细分市场170平米左右一房细分市场280-90两房年龄25-35岁28-45岁特征初次置业、过渡型产品要求交通方便，有丰富的生活配套对价格敏感年收入10-30万左右二次置业，自住为主多为有车一族，所以对区域范围的选择要求相对较低工作、家庭及收入稳定决定其购房选择较为稳重、矜持多为三口之家更为关注产品的均好性交通方便最重要，对配套要求较高,治安条件好，子女上学方便购买目的准备结婚目的明显的首次置业者投资客户外地办理户口为目的的客群首次置业为主外地客户以上学、户口为置业目的本案客群定位—理性46细分市场3100-110两房细分市场4120-130三房年龄30-50岁无特定的年龄阶层划分35-55岁特征二次置业，自住为主有车一族工作、家庭及收入稳定，多为三口之家更为关注产品的均好性，特别强调项目环境及物业服务良好的自然环境、交通便利性、保值增值以及更健康的生活方式年收入30-50万之间，具有一定资金实力，购买能力强客群区域最大化关注生活舒适度，具备一定艺术鉴赏力看重产品硬件、开发商品牌及市场口碑，且注重社区生活氛围购房心态较为成熟，对产品的优劣有较为理性的认识口碑带动人群购买目的以二次改善型升级置业为主对子女的教育上学问题较为重视二次改善型升级置业为主打户型投资为主本案客群定位—理性47产品配比建议项目户型配比定位：产品一室二室二室三室面积区间55-70㎡以下80-90㎡100-110㎡120-130㎡面积配比10%60%15%15%套数（587套）893597762项目户型开间尺寸要求：70㎡以下70-90㎡100-110㎡120-140㎡客厅3.3m以上3.6~3.9m3.9~4.3m4.3~4.5m主卧3.3m以上3.3~3.6m3.6~3.9m3.9~4.2m次卧2.7~3.3m2.7~3.6m3.6~3.8m

设计亮点户型紧凑；功能齐全；开间尺寸适用；附加值高南北对流；景观视线良好；开间尺寸舒适；设景观大阳台名称面积48产品建议项目住宅为5栋30-31层的高层两梯四户（3、4、5、7号楼）两梯三户（6号楼）4537649户型参考50产品设计亮点一梯三户

A二室二厅一卫建筑面积86.04

B一室二厅一卫建筑面积58.22

C一室二厅一卫建筑面积61.72

一梯二户

A二室二厅一卫建筑面积85.92

B三室二厅一卫建筑面积120.03

一梯三户变为一梯二户51新建商品住宅成交规模扩大，价格上涨趋势依然凶猛预售价格建议2007年6月，南开区成交均价7969元/平方米和平区成交均价9050元/平方米52公式：Y=a+bX

在上述公式中，a,b为未知参数，如果确定了他们的值，直线的位置也就确定了。a,b的值通常是采用“最小二乘法”确定的。根据最小二乘法求得的a,b的值分别如下：

a=(∑Y-b∑X)/Nb=(N∑XY-∑X∑Y)/(N∑X2-(∑X)2)dateprice06-05650606-06668006-07654906-08660106-09668506-10640906-11702706-12709507-01744207-02733707-03706507-04717707-05781207-067969长期趋势的技术分析9715.2元/平米53

项目经营销提升价值幅度在+10%左右本项目可实现平均价格水平华苑街王顶堤街体育中心街万兴街八里台街学府街向阳路街嘉陵道街长虹街鼓楼街广开街兴南街9715.2元/平米11658元/平米12824元/平方米54全市土地价格对项目的带动位置土地使用权人出让价格楼面地价津塘公路金地成都公司22.666亿6759.9元/平方米新开路深圳振业10.6亿8804.8元/平方米2007年8月2日挂牌出让修正指标本项目新开路深振业地块津塘路金地地块

楼面地价8897.4

8804.86759.9地理位置1008065周边环境1008560区内环境1009095规划条件1009590品牌因素100105110市政配套1008075区内配套1009085时间因素1009595总分800720675取得方式修正11.11.155本项目住宅最有可能实现的单价水平可能性实现价格

按每月增值1%计算，9个月后的土地增值约为9698.2元/平方米开发费用与正常利润为4000元/平方米。当前土地比准价格为建议住宅开盘价格为：12500元/平米

住宅全案均价15000元/平米56异型阳台与外飘窗建筑细节建议–

价格的支撑丰富建筑立面效果给住户提供个性化空间注重人性化，为住户提供充足的观景空间57建筑楼顶设置屋顶花园，住宅阳台、露台、窗台位置还可以设置花槽供业主自行种植绿化花草园林建议-价格的支撑利用半地下车库地上部分与架空层形成多层次立体叠园绿化。下沉式阳光庭院立体绿化58楼层间有效隔音的浮筑楼板

低辐射镀膜LOW-E中空（加惰性气体）遮阳玻璃低辐射镀膜玻璃（又称Low-E玻璃），是一种较新型的节能玻璃，在玻璃表面镀覆Low-E涂层后，就可以减少两片玻璃之间的长波辐射交换。国际先进的聚乙烯泡沫隔音垫，使楼板承重表面与混凝土结构楼板隔离，形成一道弹性隔声层，从而有效的降低撞击声的传播附加值建议变频风机新风系统

智能化配套59智能家居系统可视对讲功能家居安防功能照明及电动窗帘控制功能地采暖控制功能中央空调控制功能场景控制功能信息发布及查询功能网络远程控制功能电话远程控制功能附加值建议60

服务水平与内容成为业主身份的一张名片，是判断物业档次的又一标准。“金钥匙”专业酒店式服务，让你既有家的感觉，又有酒店的服务“金钥匙”酒店式服务附加值建议61会所功能：主题咖啡馆小型图书馆功能康体室室内玫瑰园资讯商务室

……人际的疏离是整个工业社会的通病，用会所这种融合的空间关系来诠释一种新的人际关系。附加值建议精英会所62第五回镇江三山

三种公建开发建议63商业周边商业发展格局业态筛选设计布局建议经营模式建议合富商业资源

ShoppingMall64功能业态代表性商户（3公里）购物购物中心现代城、万达、中粮…百货伊势丹、美美、复地…大型超市家乐福、沃尔玛、人人乐…专业卖场汽车长江道沿线4S店电器国美/苏宁/一商电器家居家宜家居数码电子颐高、百脑汇五金南马路/新南马路五金城娱乐万达影城、米乐星KTV…餐饮食品街、上谷…社区商业富力星光大道、金茂天地会、壹街区、金厦中恺…本案南京路综合商业中高端百货长江道汽车4S店滨江道中端百货时尚专卖鞍山西道电子数码专卖老城厢新型社区商业东马路综合商业区域综合商业状况65

各类商业中心的典型主力租户及相应商业形态社区商业区域商业市级商业主力租户超市药店餐饮汽车美容店酒吧音像银行超市百货家具家居奥特莱斯服饰专卖电影院大型百货商店大型影城大型专业市场大型奥特莱斯娱乐中心餐饮中心商业形态商业街为主中小型集中商业商业街＋中型集中式商业商业街＋集中式商业示例阳光100水木天成时代奥城上谷梅江新海湾南京路商圈百脑汇空港汽车城商业形态定位66筛选条件购物专业市场配套

业态超市百货专卖汽车家居电器/数码五金餐饮娱乐康体便利

符合区域发展符合项目发展业态前景好市场竞争不激烈人流聚集能力强带动其他业态经营获利能力强本案适应性业态筛选67业态建议：汽车主题商业+区域配套商业CID中央信息区CRD中央商业区CBD中央商务区南京路长江道CAD中央汽贸区68滨海顶级轿车品牌调查截至2007年6月，成都市汽车保有量在140万辆左右，其中私家车80余万辆。据官方数据，成都汽车正以每年递增3万辆的速度快速增长，汽车等相关产业也随之蓬勃发展。业态观点的支持69按汽车排量分析数据类型数量比例区域0.8排量以上车辆1400000成都市0.8排量以上轿车67000100%滨海新区1.6排量.以上轿车3953259%（1.6排量以上私家车占本区域私家车比例）滨海新区2.0排量以上轿车1943029%（2.0排量以上私家车占本区域私家车比例）滨海新区3.0排量以上轿车60309%（3.0排量以上私家车占本区域私家车比例）滨海新区4.0排量以上轿车20103%（4.2排量以上私家车占本区域私家车比例）滨海新区70按汽车价格分析价格

车型数量比例10万元以上桑塔纳、捷达、宝来、凯越、索纳塔、奥迪、雅阁、佳美、马自达M6、天籁5870087.6%40万元以上宝马、奔驰、凌志、奥迪、沃尔沃

65009.7%60万元以上宝马、奔驰、沃尔沃、奥迪、捷豹21902.69%71各档次汽车客户特征分析10万元以上：本部分客户是滨海新区主流高端客户群体，具有稳定的工作，属于各企业中高层管理人员，善于接受新事物能力，有一定的消费实力。

在购房方面属于改善型客户群。40万元以上：本部分客户是滨海新区高端客户群体，具有稳定的高收入，属于各企业高层管理人员或私营企业主，有很强的消费实力。在购房方面属于投资型或享受型客户。60万元以上：本部分客户是滨海新区尖端客户群体，具有很好的社会地位，非常强的消费实力，在购房方面具有强烈的个性化倾向。

72数据类型型号数量宝马

全系470沃尔沃全系195奥迪全系（含A8）1750奔驰全系275辉腾大众系18保时捷

跑车10高档车数量细分整个成都包括滨海，林肯和卡迪拉克共有200余辆，但因为此二款车多作为婚车使用，所以无法分析其私人占有情况，特此说明。73宜白大道长江道黑牛城道空港汽车园业态观点的支持74长江道汽车贸易一条街沿长江道布局10-15家4S店中低端车型为主自建展厅为主75占地100万平方米二期用地30万平方米20多家4S店中高端车型为主自建展厅与租赁为主展贸-下游产业较发达空港汽车园76空港汽车城的规模、产业聚集程度较高，其他专业市场分布于中环-外环线之间，基本临主干道分布，以中低端4s店为主；空港汽车城一些中高端品牌，希望能够在市区汽车产业集中区位进行战略布点；伴随城市化发展，成都汽车产业市场具有缺乏位于城市高端商业带的概念型汽车展示店杭州南山路上海新天地北京东方新天地77商业定位津门首个“定制式”汽车概念城用城市远见定制“汽车大道”的未来定制业态-定制设计-定制运营78业态细分1F：汽车概念店/展示中心792F：汽车/运动休闲服饰高端汽车装具803F：汽车文化博览中心/餐饮配套814F：娱乐休闲、康体82外檐建议结合主力汽车概念店的设计要求，突出建筑的现代性与科技感83内部设计建议通风上下水、隔油通道、电梯通信柱距供水、管径供电、供气楼层负荷层高招商与设计规划建议业态规划、主力店引进与建筑设计规划同步进行84绿化设计建议商业顶层可设立屋顶花园或封闭式泳池85经营建议方案一：销售与自持并行1F、4F：开发商持有，可选择与汽车概念店联营或租赁2F、3F：可分割为50-200平米的商铺进行销售，要求控制业态与品牌业态规划、主力店引进与设计规划同步进行通过引进主力店带动商业街业态定位与销售提高商业体3、4层的利用率方案二：销售1F：2.8万/平米（建议整体销售）2F：2.1万/平米3F：1.6万/平米4F：1.1万/平米86面积：物业纵深在50米以上，原则上不能低于40米；临街面不低于70米，单层不低于5000平方米柱距：柱间距要求9米以上，原则上不能低于8米层高：层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米，净高在4.5米以上楼板承重：楼板承重在800KG/㎡以上，对期楼的要求在1000KG/㎡以上用电量：市政电源为双向回路或环网供电供电量1400—1600千伏安（不含空调用电）上下水：完成全部给、排水系统及设施；房屋配备给水供应150吨/日其他：安装独立的中央空调系统，商场室内温度要求达到24℃±1℃，标准配置消防系统及设施包括：防火分区设施、喷淋、监控报警、控制室等高档汽车概念店设计要求87写字楼OFFICE市场格局客群建议产品建议价格建议

88板块名称板块特点规模配套主要客户南京路国际化程度高市场认知度高写字楼品质及档次较佳整体商务环境较为成熟小而集中市政基础设施及交通条件需要改善以跨国公司为主小白楼、南站位于传统的商务区写字楼较为密集大而集中配套设施完善，但市政基础及交通条件仍制约该地区的进一步发展以国内大中型企业及机构为主友谊路商业氛围较浓一般写字楼和商住楼大而分散整体商务氛围仍有待提高以本地证券和保险机构为主自1991年国际大厦的开发起，成都形成了真正的写字楼市场。经过十几年的发展，商务办公市场基本上形成了小白楼CBD、南京路沿线办公区、友谊路金融服务区办公区等。89

已建项目

在建项目金厦中恺恒华大厦国华大厦信达广场津汇广场成都中心创展大厦环球置地津汇广场君隆广场今晚报大厦和记黄埔南京路沿线：一直以来以国际大厦为地标，02年津汇广场的入住在硬件上突破了成都市场商务楼的标杆，成为成都硬件配备最佳的办公楼。随着津汇广场二期的建成，君隆广场和和记黄埔项目、成都中心等大体量写字楼的建设，以及的启动，此区域的甲级写字楼供给将呈现集中井喷的态势。90项目名称项目规模（平米）电梯配置载重量（吨）空调形势及品牌写字楼面积总建筑面积标准层面积国际大厦25,00052,0001,158OTIS1.3美国开利津汇大厦43,000190,0001,334日本三菱1.6特灵世贸广场12,00030,000822OTIS1国产金皇大厦95,000190,0001,578OTIS1.5原装特灵环球置地54000720001500未定（11部）未定未定成都中心290001519031250未定未定未定君隆广场400001800001000未定未定未定国际经济贸易中心78,00090,0001,600康力1.1——远洋大厦_______1,347OTIS1.3三洋重点项目分析91大厦名称配套设施层高/大堂（米）车位租金/售价天·㎡·天/元·㎡国际大厦商务中心、超市、酒吧、咖啡厅、会客厅、票务3.7/10200租/8.3津汇广场商场、超市、银行、健身、休闲、餐饮3.6/4.5277租/5万科世贸贸邮局、超市B座1-17写字间18层健身俱乐部A座公寓（净高）/-240租/2.0金皇大厦1-6层为商场；7-13层为酒店；15-24层为公寓；25-42层为写字间；43-47层为餐饮娱乐3.2/4180租/3.5~4.0国际经济贸易中心1-2层为公共大堂，设有CEO商务酒廊、CEO咖啡；3层为多功能会议厅；4-5层为康体健身中心；6层为高档豪华餐厅；7-29层位写字间3.5/9300租/4.3远洋大厦1层EMS快递、旅行社、交通银行；2层花店；4层超市、休闲健身、多功能会议厅；5-12中散公司；13层配套层；14-32写字间（28-32公寓）2.6/10200租/3.2成都中心1-8层为商场，由国际化5A写字楼、5星级酒店、涉外服务式公寓和精品购物中心四种业态经典组构。3.5/6300未定君隆广场1-5层为商场，集六星酒店、六星公寓、甲级写字楼、行政高地、情景商业街于一体，称之为六星特区3.9/5.1600未定环球置地1-6层为商场3.0/5100未定92国际大厦写字楼面积：25,000平米总建筑面积：52,000平米地址： 和平区南京路75号使用率：75%标准层面积：1,158平米入住率：90%物业形态：写字楼、服务式公寓发展商：成都国际投资公司物业管理：香港怡高物业完工日期：1991年（1998年更新改造）租金：8.3元/㎡/天物管费：含在租金中写字楼案例93津汇大厦地址：和平区南京路189号使用率：70%标准层面积：1,334平米入住率：90%物业形态：写字楼、商场、酒店发展商：成都澳中发展有限公司物业管理：北京宏腾物业管理公司完工日期： 2003年物管费：含在租金中备注：津汇广场分为2期开发，一期近10万平米，为4.3万平米的写字楼和约5.7万商场，现已投入使用；二期约9万平米，为22层的5万平米的酒店和38层的4万平米的写字楼。写字楼案例94写字楼未来几年供应巨大，3-5年将形成高峰，尤其南京路沿线、、海河沿线、地铁快速路沿线，竞争会激烈；写字楼供应范围更广泛，由于外企选择写字楼的标准更为细化，更希望选择与产业链企业在同处办公，还会考虑各方面的条件和成本，甚至员工上下班的方便程度都要考虑进去，因此有选择不再中心商务区办公的可能；产品多为高层，档次在不断提升，规模相对较大，多为综合项目，集商业、办公、公寓等为一体的综合性建筑或建筑族群；配套设施完善，公建配套有与住宅配套融合各自取长补短的趋势；生态环保公建的发展趋势明显，办公也开始讲求环境质量，尤其是空气质量要求越来越高，绿色的办公环境受到普遍关注，因此不仅视觉景观非常重要，另外就是楼内的生态环境，比如能够造氧的绿色中庭，楼层间的共享空间，以及新风的引用，室外呼吸平台的设立等；以租为主，租售结合，进来由于国华、恒华等楼盘销售业绩较好，因此未来销售数量会大幅度增加。写字楼未来发展趋势95区位本案地处长江道龙头地位与南京路接壤市场周边办公物业屈指可数，市场上有潜力可挖崛（清新大厦、今晚报大厦、瀛寰大厦、环球置地等）客群针对南开西部产业集群中心商务区客群分流长江道沿线汽车产业已悄然成势，他们会是我们的客户吗?产品定制式产品—迎合目标客群需求硬件配套写字楼的专业管理服务S关键词长江道龙头、南京路接壤；景观、交通、人文环境；开发商建设众多项目经验丰富O关键词区域的发展前景T关键词未来整体市场供应大竞争项目多W关键词区域的商务形象模糊；项目接壤城市中心商务区；96写字楼客户定位确保Office的档次客户购买用途都是关键自用型客户投资性客户目前中心区85%15%本项目90%10%

高档次，大开间，降低投资欲望；宏观政策因素打击投资需求；本项目投资客户的比例将低于平均水平。自用投资君隆广场100%——环球置地100%——瀛寰大厦90%10%97成都甲级写字楼客户中，按照行业划分，排在前几位的分别是：物流和商贸类，占入住客户总量的22%，其次是金融投资类，占总量的17%，再次是政府机构代表处，各占总量的12%，高科技类和制造/加工类也占有较大的市场比例成都甲级楼宇客户构成分析大厦名称客户构成国际大厦金融、物流、货运世贸广场贸易、电子机械金皇大廈贸易、装饰、运输国际经济貿易中心贸易、金融、事务所、物流、房地产公司今晚报大厦网络公司，服装公司，广告公司，贸易公司，电器公司君隆广场贸易、金融98不同行业对于写字楼质素的注重因素侧重点不同航运物流船务类客户更加强调周边区域同行集中程度、交通便利程度金融证券客户注重档次形象、价格；贸易客户注重档次形象、交通便利程度和智能化；咨询顾问客户注重除档次形象外，更为注重物业管理水平和周边商业配套；科技客户除档次形象外，较为关注物业管理水平和租金及售价。企业注册区域不同客户的需求特征也不同一般来说，在成都市本土企业选择写字楼地点时，往往偏好选择与公司注册相同区域的写字楼。比如，南开区注册的企业喜欢选择南开区的写字楼。而外地企业的分公司、办事处则不受“恋旧地情节”的困扰，他们一般偏好选择中央商务区作为办公地点，从而提升企业的形象与实力。客户需求特征99选择写字楼，对于跨国公司，金融机构和国有大型企业来说非常讲究开发商是谁，开发商的档次和品位将直接对其公司形象产生影响。一般来讲，这些企业不会购买期房，现房和准现房是他们的最佳选择。客户的层次也是体现写字楼品质的重要衡量标准大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的100核心客户针对南开西部产业集群客户本案目标客户重点客户辐射客户南京路中心商务区客群分流商业带来的汽车产业客户本项目甲级写字楼目标客户：大型企业、外资企业，其中以物流、贸易、银行类企业为主。建议开发本案商业部分同时宣传写字楼部分，以增大对这部分客户的吸引力。101对甲级写字楼的客户进行调查，结果显现，入驻这些甲级写字楼的客户中有35.8％对现驻的写字楼不满意。这样的调查结果告诉我们提升Office的品质刻不容缓问题集中提现在：电梯数量少且速度慢员工餐厅不能令客户满意大厦的停车位少客户对甲级写字楼设施要求成都甲级写字楼不满意项目写字楼品质从何体现102配套情况电梯6-8部的电梯配置，建议考虑奥的斯电梯、DOVER电梯等原装进口电梯空调、电力系统采用世界知名品牌中央空调系统、双电源供电、餐饮配套餐厅、中西餐厅、咖啡厅、宴会厅、员工餐厅娱乐配套娱乐中心、健身房、保龄球馆、台球通讯配套国际卫星电视、楼宇自控系统、通讯交换系统、应急广播系统、可视对讲系统、结构化综合布线系统、电子巡更系统商务配套多功能会议厅、商务中心洗衣房、商场、美容坊、美容美发、航空售票、邮局、银行、阅览配套设施建议注：部分配套设施可以与酒店式公寓共享103豪华大堂设计，石材地面、立柱、文化墙，彰显入住企业的实力与品味。充足的电梯配置，满足垂直交通的需要，安全快捷；高档电梯彰显品质，高低分区，客货分离。大堂电梯厅104

写字楼软性服务体现在以下方面：一方面是高效全面的物业管理；一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上，也是常规物业管理之外的增值服务部分。比如，将洗衣、送餐等酒店式服务，电话/卫星会议、商务活动策划、会议/会展服务、贵宾接送服务等。特色服务实现全天候空调供应，节假日无休，送餐、夜餐代办员工

月票等方面提供细微周到的服务。

软性服务合富认为：一个称得上5A级写字楼的物业，其自身配套和周边商业设施应当能够满足入住企业日常办公和生活的基本需求。105停车位大厦名称面积㎡车位数量车位配比国际大厦25,000200125㎡：1津汇大厦43,000277155㎡

：1世贸广场30,000240125㎡

：1金皇大廈95,000180528㎡

：1国际经济貿易中心78,000300260㎡

：1远洋大厦75,000200375㎡

：1对市场主流产品的车位配比情况分析，150㎡左右(甲级写字楼标准车位面积配比)配1个车位为甲级写字楼的合理区间；由此推算本项目所需车位约为：32000（写字楼）/150㎡210个车位；注：调研结果显示车位紧张现象在成都市各写字楼区域普遍存在。由于项目地处商业核心区，车位稀缺，此矛盾只会愈发突出。106销售方式君隆广场整层销售80%环球置地整层销售未销售瀛寰大厦整层销售少量两梯两户90%写字楼销售方式建议现房销售建议本案写字楼单层面积控制在1000平方米左右这样有利于整层销售写字楼也可由贵司整体持有，进行长期经营，具体运营方式有待后期的市场观察和项目自身开发的要求。107写字楼价格定位项目销售均价权重

金厦中恺国际广场8500元/㎡0.32550元/㎡奥城国际区(奥城国际生态写字群)9500元/㎡0.32850元/㎡君隆广场15000元/㎡0.46000元/㎡本案111400元/㎡按照本案开发节奏，酒店式公寓出街时间越为09年初根据目前市场上写字楼的价格走势本案开盘均价在14000元/㎡

整体均价≥16000元/㎡108酒店式公寓Hoteltypeapartment市场格局客群建议产品建议价格建议

109部分酒店式公寓成都奥林匹克大厦和平区成都道120号国际大厦公寓和平区南京路75号滨江国际公寓和平区建设路1105号凯旋门公寓和平区南京路66号远洋大厦公寓河北区远洋广场一号今晚酒店公寓和平区南京路358号泰达国际会馆南开区富康路河川大厦公寓和平区南京路235号世贸广场公寓和平区南京路129号金皇大厦公寓河西区南京路20号信达广场和平区解放北路188号君隆广场和平区南京路于河北路交口成都中心和平区南京路成都公馆河西区解放北路成都面市的酒店式公寓主要有三种类型1.酒店建筑体中的酒店公寓，其配套及物业管理都与酒店相同，如泰达国际公寓、世贸大厦五星级酒店中的五星级酒店公寓等；2.在新建商务、商业综合区中的酒店公寓楼，如时代奥城国际公寓等；3.在已有的商务、商业繁华区或旅游区新建的酒店式公寓，如诚基公寓、伴景湾等。110成都现有酒店式公寓分布图2005年下半年以来，公寓的供应量比往年有了大幅增加。包括南开区、河东区以及滨海新区都有大量的公寓酝酿面市。2006年供应20万平米，2007年供应44万平米。从供应量看，成梯次倍数放大趋势。到2007年，公寓的存量将达74万平米。可以预见，未来一段时期内，成都市区的酒店式公寓市场将会呈现出相对集中放量的趋势。酒店式公寓的投资也将成为这些年成都新的投资热点111部分酒店式公寓面积及租金一览表

项目名称所在区域建筑面积(m2)租金单体式环渤海发展中心河西区宾水道增9号514891.8-1.9元/m2·天奥林匹克大厦和平区成都道126号420006.6-10.4元/m2·天泰达国际会馆南开区复康路7号增2号330144.7-5.4元/m2·天利顺德大厦和平区台儿庄路32号115008.6元/m2·天富邦花园河西区金华道与大沽南路交口110002000元以上/套·月海河之子和平区滨江道与解放北路交口518002元/m2·天酒店自带喜来登大酒店河西区紫金山路1200013元/m2·天信达广场和平区解放路188号200006-10元/m2·天滨江万丽酒店和平区建设路105号450011.2元/m2·天津利华大酒店河西区友谊路32号11839.8元m2·天水晶宫饭店河西区友谊路28号188015元/m2·天远洋大厦河北区远洋广场1号67396.1元/m2·天金皇大厦河西区南京路20号1578011.5元/m2·天写字楼自带万科世贸广场和平区南京路129号160002.3元/m2·天凯旋门大厦和平区南京路66号317002元/m2·天（售完代租）华盛广场河西区围堤道146号210001.2元/m2·天国际大厦和平区南京路75号1736012元/m2·天科技咨询大厦河西区友谊路11008元/m2·天成都市目前共有酒店式公寓约50万平米，其中服务较完善，较正规的酒店式公寓约15万平米，难以满足市场的需要，均可保证较高的租金水平。租赁价格主力区间集中在6-11元/平米.天。视产品的位置和项目品质有所差异。超过10元/平米.天的项目除喜来登外，均处于南京路沿线，中央CBD区。112项目名称入住率项目名称入住率泰达国际会馆85%以上远洋大厦90%以上利顺德大厦80%左右金皇大厦80%以上环渤海发展中心90%以上万科世贸广场80%左右海河之子未入住凯旋门大厦85%以上喜来登大酒店90%以上华盛广场80%左右诚基中心未入住国际大厦95%左右信达广场已入住科技咨询大厦80%左右滨江万丽酒店75%水晶宫饭店80%左右津利华大酒店80%以上津利华大酒店80%以上成都现有公寓项目入住率现入住公寓产品保持了非常高的入住率，反映了良好的市场需求情况。原因分析：中央政府在政策导向上对成都总体定位的明确，滨海新区的开发为成都赢得了良好的外资投资环境，对外资吸引能力也不断加强，外籍、外地人员增加，进一步刺激了酒店式公寓的市场需求量。113目前在售的公寓均价集中在7000—10000元/平米，单价基本为当地住宅均价的1.2—1.6倍，基本与京沪等一线城市商务公寓与住宅价格比相当（1.5—1.9倍）。在售酒店式公寓的销售状况114酒店式公寓产品的面积区间主要集中于50-100平米。另外在这一区间当中还可以找到两个相对集子区间，即50平米左右以及80平米左右两个面积区间，前者对应一居室户型，后者对应两居室户型。目前成都市酒店式公寓基本以50平米左右的一室以及80-100平米的两室构成，空间比较紧凑。项目名称户型配比濠景国际一居室98%，其他2%富邦花园一室一厅53%、一室两厅27%、两室一厅20%非常公馆一居室60%，两居室40%海河之子一室占20%，二室占80%焕日线一居室98%，两居室2%时代奥城一居室占80%，两居室16%、三居室占3%龙悦海上国际花园一室100%部分在售酒店式公寓的户型配比115客群来源分析97，98年成都市酒店式公寓的住客早期是以欧美客源为主尤其至成都当时最大的外商投资企业摩托罗拉（成都）电子有限公司在津大幅增资，为成都酒店式公寓提供了大量高价位欧美客源，大部分为摩托罗拉工场技术支持人员及其本公司外籍工程师2000年以后大量日本住客蜂拥来津日本丰田汽车公司在津的巨额投资，数量超过摩托罗拉建厂时的客源总量，这部分日本客人冲击的不仅仅是公寓市场，造成众多公寓满房2003年，日本客户，韩国客户几乎瓜分了成都市的中高档酒店式公寓市场成都市酒店式公寓的客户来源一直以日本客户为主体；同时韩国市场也日趋壮大，这批客人属于低端客户，他们能够承受的房价较低，只有极个别的高级经理可以入住奥林匹克、国际大厦等高价位公寓；2006年，在成都经济发展远景的带动下外籍客商及商务人员数量增多，活跃了酒店和酒店公寓市场特别是四、五星级酒店及高档酒店公寓的需求量增大，带动了本市高端酒店及酒店公寓的投资开发。成都市酒店式公寓市场是跟着大项目走，整体项目的特色会带动其酒店式公寓的发展06、07年，外籍客商及商务人员数量增多，活跃了酒店和酒店式公寓市场116

近年来，成都酒店式公寓供应量比往年有大幅增加，包括南开区、河东区以及热门的滨海新区都有大量的酒店式公寓酝酿陆续面市。同时由于成都经济发展远景的带动，以及成都定位于国际化港口大都市，外籍客商与商务人员也正呈现逐年增多的趋势。随着外地、外资项目的高速增长，大量中高层管理人员和技术人员需要在津工作较长年限，中短期居住需求激增，以及奥运经济的带动，这些都势必促进成都酒店式公寓的发展。未来酒店式公寓发展潜力巨大。酒店式公寓市场小结1.有市场竞争力的酒店式服务公寓还远不能满足需求。2.未来几年酒店式公寓供需将存在巨大的缺口与空白点3.把握市场先机，将会创造良好的市场机会4.以经营管理获得良好经济效益，三方共赢117酒店式公寓市场展望驻津外国人增多带来商机随着外资项目引进力度加大，商贸客源迅速增加，酒店式公寓市场将进一步看好。另一方面，外资公司进驻成都市的比例在增长，而且随之进驻的外籍工作人员数量也在增加，意味着本项目的主要潜在客户群的数量在增加。津城全线开花在良好的市场鼓舞下，本市今年又推出了多个四、五星级酒店及酒店公寓，如信达广场公寓、在售的时代奥城酒店公寓、诚基中心、已开工的成都世贸大厦五星级酒店等。可以看出，这些新推出的高端酒店公寓将使市场供应产品档次拉开，进入产品细分期。高档酒店式公寓旺租这两年来，酒店式公寓特别是高档酒店式公寓保持了持续旺租的局面，租金也保持在较高价位上，如国际大厦、奥林匹克大厦、滨江国际饭店等目前租金在25-30美元/平方米·天，比去年同期增长5%-10%左右。118成都市酒店式公寓案例：泰达国际公寓泰达国际公寓是具有5A级别的综合性智能化大厦,是集客房、公寓、写字楼、餐饮、娱乐于一体的综合型涉外公寓，由会馆、酒店、公寓三部分组成。泰达国际公寓分A、B、C三座，共有170套公寓，其中B座公寓套数约占整体的2/5。规模：建筑面积6.00万平方米，绿化率25.00％，塔楼，32层。装修标准：毛坯物业配套：结构：框架；外墙：氟炭漆；内墙：精装修到位；大堂：花岗岩地面，豪华装修；电梯：德国lg；厨房：套装吊地柜、排油烟机、灶具、消毒柜；供电：双电源系统；供水：采取upvc管道；供气：城市网天然气；消防：自动报警、消防栓。教育设施：南开大学幼儿园、南开大学附属小学、南开大学附属中学售价及销售情况：均价9300元/平方米，还余部分小三居，190平方米。开盘时间：2001年10月26日，入住时间：2002年9月1日租金：1288元/天，二室一厅客户群：欧美人士119该项目拥有豪华涉外公寓65套，位于大厦B座7-25层。租期/租金一个月以下(散住)两室：1288元/套/天

三室：1688元/套/天

以上免费中西式自助早餐1份，免费健身、游泳、桑拿，另加3%城建税。一个月以上（长住）租金单位：人民币﹡元/月房型面积(平方米)楼层租金(门市价)两室1457-122300014-222500023-2527000租住两年以上可以优惠，但需向上级部门请示三室1707-122700014-222900023-2530000租住两年以上可以优惠，但需向销售部上级部门请示。120成都市酒店式公寓案例：时代奥城国际酒店式公寓部分项目规模及类别：总建筑面积:80000平方米开工时间:2004-3-20停车位:1：1.2开发商:成都融创奥城投资有限公司承建商:成都三建景观设计单位:美国EDAW规划设计有限公司

物业管理：仲量联行

酒店式公寓

五星级酒店

大型超市

高档百货

高档写字楼

餐饮娱乐

高档商业

19号楼18号楼17号楼分两期开发：酒店式公寓一期17、18号楼与二期19号楼共3栋楼8万平米。其中一期推出2栋点式高层，推出面积44000平米；二期推出1栋点式高层121建筑层高：首层4.5米，二层5.1米、标准层高3.3米建筑结构：框剪结构交房标准：精装修总套数：1265套层数：28层交房标准：精装，二期带简单家电容积率：6绿化率：30%建筑设计：日本国日建设计株式会社\美国易道公司\新加坡筑土国际事务所物业公司：仲量联行物业费：5元/平米销售价格：起价9100元/平米，每层递增50元。（07-04-06执行价格）122主力户型：30-70平米，20户/层.两室一室户型A:二室一厅一卫户型B:68.22平米，二室一厅一卫123户型C1:一室一厅一卫户型C2:一室一厅一卫户型D:68.15平米，一室一厅一卫124装修标准设备设施125入住客源常驻成都国际投资、商务集团、个人在津海外社团和驻津领事处工作人员到津进行阶段性商务、办公的国内外人士国内外旅游观光人士成都本埠商务人士、社会各阶层精英奥城国际区4万商务人士成交客户分析：投资与自用比例：9：1奥城国际酒店式公寓投资收益表(以购买50平米一室为例)序号明细数据1面积50㎡2总价45万元3保守月租金20美元/月.㎡4客户月回报50㎡*20美元/月.㎡*8.1(汇率)=8100元/月5客户年收益8100元/月*12=97200元6年收益率97200元/450000元>20%126精装酒店式公寓高档写字楼五星级酒店A座160米B座180米高档百货商场开盘时间：2007年12月；由世邦威里世代理8-29层，30-42层由复地自行销售；户型区间：45-97平方米一室；

117平方米二室；销售价格：1.9万元/平方米；

精装修：5000元/平方米，含家具家电地下三层车库，六层裙楼引进新加坡高档百货；酒店式公寓共360套，现已经面对海外市场，香港多次巡展，已经售出60余套。成都市酒店式公寓案例：成都中心127二室－114.77平方米最大户型一室

42平方米-最小户型128因素影响分析地段作为投资型产品，地段因素影响相对较小区位项目所处区域是否有较高成熟度，成熟度高、区域配套完善，接受度越高产品产品要有亮点，精装修、注重实用性、舒适性总价要求低总价、进入门槛低、投资成本低投资回报短期高投资回报率或长期高租金回报配套对自身配套、会所服务要求高客源作为投资客户，注重投资回报物业管理酒店式服务、人性化管理，提升物业品质销售策略体现的投资回报销售策略，能够吸引更多的客源相关政策投资型物业对于政策敏感度高，受相关政策影响较大129购买客群定位-----投资者属于称为国内“中产阶级”的一类型人士早年通过各种方式积累了一定资产，但现在一般已不从事原行业年龄一般在35岁以上其手头拥有的流动现金资产大约为几十万至100多万不等其不想从事太高风险的行业，而想通过自己积累的资产来寻求较稳健的回报有一定投资眼光投资客户除国内人士外，港澳台籍人士也占一定比例，另外，还有少数外籍人士也意识到投资公寓可获可观的收益，也购置公寓物业作投资用特征：投资者一般是具有一定经济实力及具投资眼光的中产者，以国内人士（本地或长住成都者）为主，其渴望的是相对稳健而又较高的投资回报。130国人是中低档租赁市场的主力，月租金集中在3000-10000元；韩国大公司部长以上级别领导的预算约在10000－20000元；日本跟欧美客群属经济强国，他们的预算比较接近。按总经理—部长—课长来划分，租金低于1万元的较少，高端集中在1万-3万元；欧美大公司的高级技术人员预算10000－20000元，部门经理预算20000－30000元，高级管理人员，如总经理、厂长、财务总监的预算是30000－40000元，高居4万元以上的约占10%。日本人单身的比较多，只要预算够，多喜欢住酒店式公寓

奥林匹克大厦、国际大厦、泰达会馆、喜来登公寓、利顺德公寓、信达广场、金皇大厦等，是以日本人为主力客群的。成都的海运和航运较方便消费水平居中，吸引了不少的韩国人住在市内韩国籍员工带家属最多，占外籍人口的50%其次是以丰田及其配套项目为代表的日本籍员工，占28%再有是包括美国人在内的欧美及其他国籍的外籍员工，占22%随着成都外籍客商及商务人员数量增多，活跃了酒店和酒店式公寓市场。使用客群定位-----外籍人士131分国籍居住需求细化韩籍人士

聚集区域主要项目诱因需求面积租金水平万德庄区域红勘公寓靠近大学区60-100平米2000-3500宁发/水上/华苑区域立达公寓/天娇源/奥城较早涉外公寓,面积较大,符合韩国人家庭需要140平米7000-13000梅江区域蓝水假期环境好,商业逐步成熟,国际学校140平米7000-13000家庭结构工作地点/性质房补偏好90%带家属,3-4口之家,韩国人恋家,女人不工作,平时购物,照看子女上学以LG/三星产业链,工作西青/东丽/北辰/津南产业园区内大公司高层13000/部长10000/科长7000/高级技工3-6个月,住枫林/温泉宾馆生活便利性,配套要求较高(聚居)/交通便利/国际学校/户型面积偏大/环境与服务/安全保障/口碑传播132日籍人士

聚集区域主要项目诱因需求面积租金水平宁发/水上附近立达公寓/奥城较早涉外公寓60/80/120平米7000-13000市中心酒店式公寓盛捷/国际大厦/利顺德对服务与安保要求很高,倾向此类产品60/80/120平米10000-24000家庭结构工作地点/性质房补偏好以单身为主以丰田产业链为主,工作西青/东丽/开发区/津南产业园区内大公司高层12000-24000/部长16000/高级技工1年内租住酒店公寓8000元/月。部分公司包部分公寓用于流动人员酒店管理公司品牌/服务(翻译)/安全保障/交通便利/日式配套(餐厅,酒吧)娱乐设施/分国籍居住需求细化133欧美籍人士

聚集区域主要项目诱因需求面积租金水平市中心酒店式公寓泰达国际会馆自身成熟配套/户型面积较大150平米25000-30000梅江区域夕岸国际/城市别墅/半岛别墅产品/环境好180-300平米15000-25000开发区御景园别墅产品/配套成熟/涉外氛围140-220平米15000-20000家庭结构工作地点/性质房补偏好带家属与单身均有开发区,以摩托罗拉以及航空公司的技工为主大公司30000-50000/中等公司10000-30000/小公司5000-8000追求居住的舒适度/酒店管理公司品牌/别墅产品/交通便利/服务/涉外氛围分国籍居住需求细化134产品建议对于国际性的高级公寓来说，因为其针对目标客户的原因，其产品户型设计特点小面积多功能，除了参考现时的酒店式公寓外，建议多方面详细讨论分析后再确定最佳的户型产品及其他因素户型参考一房套房建筑面积40~5555-65比例80%20%“小”“精”“全”135本案配套设施建议住客会所1包含了泳池、健身房、桑拿浴室、桌球室、儿童游戏室、壁球、保龄球、按摩、理发、咖啡厅等设施高级中餐厅1经营高档中餐、海鲜城艺术式西餐厅1经营法式、意式等高档西式餐厅商务酒吧1提供酒水、音乐、洽谈单间等服务多功能商务办公室2作为会议场地出租，配备智能化办公设施，提供秘书、票务、电传、会议安排等商务服务商务中心1提供秘书、票务、电传、会议安排等商务服务小型商场1经营住客所需的高档生活用品其他—典雅大堂、住客专用电梯、空中花园、五星级智能化设施等136经营与物业管理

酒店式公寓要通过良好经营才能产生效益，此点类似商业性物业，但因为其“酒店式服务”公寓的特点，与酒店的营运特征差别比较大。高档的酒店式公寓自然要有国际级的物业管理作保证，建议聘请世界上相关的著名酒店式公寓管理公司进行物业管理或者与知名酒店运营商进行合作，保证尊贵英国贵族式服务淋漓尽致地表现。

137精装及科技运用建议【精装配套设施】电器：西门子洗衣机、微波炉、嵌入式冰箱、抽油烟机、燃气灶、水盆、龙头，橱柜、暖气、燃气表。

室内：内墙：多彩环保乳胶漆;顶棚：白色环保乳胶漆,局部石膏板吊顶;卧室：进口地毯；门窗：入户门为装饰四防门，户内门为镶板木门阳台门为上旋式中空隐框门；窗为中空隐框窗；厨卫：科勒面盆、花洒、龙头、坐便器，整体浴房、浴霸;138酒店式公寓价格定位项目销售均价权重时代奥城9300元/㎡0.252325元/㎡君隆广场18000元/㎡0.356300元/㎡成都中心19000元/㎡0.47600元/㎡本案116225元/㎡按照本案开发节奏，酒店式公寓出街时间越为09年根据目前市场上酒店式公寓的价格走势本案开盘均价在16000元/㎡