房地产开发企业全税种纳税问题汇总

房地产开发企业全税种纳税问题汇总第一页，共152页。自我简介本人：毕军业（毕君业）省地税局纳税服务处12366指导老师——毕老师（赝品）中文化大革命学生（高中文化）56年，76年，86年，2006年调入省局负责12366——我就是为12366而生的本人在自由市场收过“临商税”税务检查税5年，政策法制科长11年个人公益性网站：毕税官网站（避税）我们12366有15个坐席员（美女）5人结婚生子，孩子们都叫我——毕姥爷第二页，共152页。房地产涉及税种1、营业税2、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加3、企业所得税4、土地增值税5、契税6、房产税7、城镇土地使用税8、印花税9、个人所得税10、耕地占用税11、车船税12、烟叶税13、资源税第三页，共152页。营业税纳税义务发生时间1、纳税义务发生时间的确定

A、预收款——收到款项（定金、诚意金、排号金）B、按揭销售——银行确定付款时（首付款）(讲通榆故事)C、分期付款——合同约定期D、将不动产无偿赠与他人——所有权转移的当天。（赠与给政府）2、如何开发票？正确开具发票

A、一般情况下同，签订销售合同(全部付款后)一次性开具B、收到预收款（包括分期付款）可分期开具3、预收款是否缴纳·土地增值税？A、企业所得税按31号规定——应当缴纳。B、土地增值税——“三同步”吉地税发〔2010〕184号：各地要建立土地增值税预征与营业税销售不动产税目同步申报、同步征收和同步管理的“三同步”机制，第四页，共152页。营业税计税依据4、计税依据A、向对方索取的全部价款和价外费用（1）代收煤气、水、电、热、（2）各种办证费用B、“拆一还一”C、无偿赠与

D、价格明显偏低E、以地换房

以上BCDE都需要确定计税依据《细则》二十条：价格明显偏低并无正当理由或、视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）公式中的成本利润率：吉地税发〔2010〕124号：转让土地使用权、销售不动产为20%

第五页，共152页。实例我是一个房地产开发企业，在对外销售房屋时代燃气公司向业主收取了每户3000元的煤气集资款（初装费）再由我公司统一向燃气公司缴纳。这其中我房地产公司未收取任何的手续费，燃气公司直接向我公司开具了发票。但是在今年我的主管地税局查账时，要对我代收的这部分集资款按价外费用征收营业税，请问：主管局要我对这部分代收款项缴纳营业税合理吗？如果征收是否有相关文件规定？答：《营业税暂行条例》第五条：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。《细则》第十三条规定：条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。国税发〔2009〕31号第二章第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。第六页，共152页。

两个小问题1、房地产开企业将不动产赠与政府行为是否征收营业税？《营业税细则》第五条纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；QQ对话：纳税人：房地产开企业将不动产赠与政府行为是否征收营业税？毕税官

：南方都按无偿赠与不动产征收营业税了——我省目前没有一家征的。白山※※GSW

：※※局就WD赠送政府的行为已经征收营业税，并已经全部入库.毕税官：谢谢你给我提供了信息2、向购房户收取的因延期支付房款而发生的违约金是否征收营业税？财税[2003]16（三）单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。

京地税营〔2002〕40号：根据现行营业税政策规定，对北京京港物业发展有限公司向购房户收取的因延期支付房款而发生的违约金，应并入营业额随相关业务适用税目税率计算征收营业税。第七页，共152页。纳税人开发回迁安置用房有关营业税总局公告2014年第2号：纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《营业税细则》第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按《细则》第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。本公告自2014年3月1日起施行。附：《细则》第二十条纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：

（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）国家税务总局关于呼和浩特市铁路局向职工销售住房征免营业税问题的批复国税函[2005]334号纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。第八页，共152页。合作建房的判定国税函[1995]156号：合作建房，是指由一方（简称甲方）提供土地使用权，另一方（简称乙方）提供资金，合作建房。

甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；乙方应按“销售不动产”税目征税。国税函〔2004〕241号（有效2010公告26）

：“一方提供土地使用权”的具体含义明确如下：

156号文件第十七条“合作建房是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金。”规定中的“一方提供土地使用权”，包括一方提供有关土地使用权益的行为，如：取得规划局批准的《建设用地规划许可证》、国土局核发的《建设用地批准书》、《建设用地通知书》、《土地使用证》，以及通过土地行政主管部门核发的其他建设用地文件中当事人享有的土地使用权益。

国税函〔2005〕1003号（有效2010公告26）：

鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生《营业税条例》规定的转让无形资产的行为。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用（国税发〔1995〕156号）有关合作建房征收营业税的规定。第九页，共152页。合作建房的判定国税函[1996]第718号（有效2010公告26）：个人以各购房户代表的身份与提供土地使用权的单位或个人（以下简称“地主”）签订联合建房协议，由个人出资并负责雇请施工队建房，房屋建成后，再由个人将分得的房屋销售给各购房户，这实际上是个人先通过合作建房的方式取得房屋，再将房屋销售给各购房户。因此对个人应按“销售不动产”税目征营业税，其营业额为个人向各购房户收取的全部价款和价外费用。另一方面，个人与地主的关系，属于一方提供地土使用权，另一方提供资金合作建房的行为，对其双方应按《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发[1995]156号）第十七条的有关规定征收营业税。A、对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动”税目征税。B、甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业-租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。第十页，共152页。“代建”房屋行为

国家税务总局关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复国税函[1998]554号（有效2010公告26）：房地产开发企业（简称甲方）取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位（简称乙方）的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。（辽地税流〔2000〕291号）房地产开发企业受托承办国家机关、企事业等单位的房屋建设，应由委托建房单位提供自有土地使用权证书或由其以自己名义办理土地征用手续，并取得有关部门的建设项目批准手续和基建计划；房地产开发企业不垫付资金，建筑施工企业将建筑业发票开具给委托建房单位（由房地产开发企业将该发票转交给委托建房单位）；房地产开发企业与委托建房单位实行全额结算，并另外向委托建房单位收取代建手续费。按“服务业—代理业”税目计征营业税；否则，不论委托建房单位与房地产开发企业如何签订协议，也不论房地产开发企业的财务和会计账务如何处理，应对房地产开发企业与委托建房单位的全额结算收入按“销售不动产”税目征营业税。第十一页，共152页。“回购、回租”相关规定A、“购房回租”（国税函[1999]144号）房地产开发公司采用“购房回购”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），根据营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”征收营业税。国税函[2008]875:企业所得税确认收入（三）采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。如：团购房，承诺：三年后如不能建房按团购价加1000元/㎡回收——可按上述文件判定——并征个人所得税第十二页，共152页。包销、精装修后销售B、“包销商承销”（国税函[1996]684号）在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业——代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。C、销售不动产兼装修行为

(国税函[1998]53号)纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据《营业税暂行条例》“……全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列人房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。怎样解决：装修后销售问题第十三页，共152页。租赁、抵债的处理国税函[1997]564号（给陕西省地方税务局答复）一、你省宁强县城关综合服务公司，将所属房地产典当给宁强县生产资料公司使用，典当期限长达３０年。根据《典当行管理暂行办法》规定，典当期限最长为３个月，在典当期内，典当行不得出租或使用典当物品。因此，服务公司将房地产典当给生资公司的行为，不属于典当行为。而根据《营业税税目注释》对“租赁业”的解释，符合“在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务”，因此对服务公司应按“服务业”税目中的“租赁”项目征税，营业额为向对方收取的全部价款。二、对生资公司向服务公司有偿提供资金的行为，符合《营业税税目注释》中规定的“将资金贷予他人使用的业务”，因此生资公司向服务公司提供资金收取的利息应按“金融保险业”税目征收营业税。国税函【1998】第771号（给大连市地方税务局答复）单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方(或多方)协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益(减少了债务)，因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。第十四页，共152页。买卖房屋—差额纳税规定财税〔2003〕16号：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。吉财法〔2003〕255号：第三条：补充规定：（一）房地产开发企业销售不动产或转让土地使用权，其他单位和个人销售或转让自行投资建造的不动产或者国土管理部门划拨（包括有偿、无偿方式）的土地，按收取的全部价款征收营业税。（二）购置的不动产或受让的土地使用权再销售或转让，必须提供购置（受让）时取得的正规发票，经县（市、区）税务机关审核后，其购置或受让原价方可从计税营业额中减除。吉地税发〔2011〕37号：对财税〔2003〕16号明确如下：一、纳税人销售其购置的不动产……的余额为营业额征收营业税。购置的不动产是指购入已经取得产权证明（包括初始产权证明）的不动产。二、纳税人转让其受让的土地使用权……的余额为营业额征收营业税。…是指纳税人取得土地使用权后，尚未建造建筑物、构筑物即进行转让的行为。对纳税人转让已进入建筑物、构筑物建造或施工阶段的在建项目，无论转让时建筑物、构筑物是否完工，均应按“销售不动产”税目，以收取的全部价款和价外费用为营业额征收营业税。第十五页，共152页。土地使用者将土地归还给土地所有者国税函〔2008〕277号：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为……不征收营业税。\国税函[2009]520号近接部分地区反映土地使用者将土地使用权归还给土地所有者时，政府收回土地使用权的正式文件如何掌握……经研究，现明确如下：国税函〔2008〕277号中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。省地方税务局关于收回国有土地使用权营业税问题的批复吉地税函〔2009〕79号县级（含）以上政府收回国有土地使用权，凡同时具备以下要件的——不征营业税一、县级（含）以上人民政府收回国有土地使用权的正式文件；二、国土资源管理部门收回国有土地使用权注销土地登记的公告；三、国有土地使用权收回补偿合同。如果房地产开企业支付补偿——（主管税务认定）（补偿协议）（支付凭证）第十六页，共152页。

说说“甲供材”开具发票的两种形式：A、甲方购买材料——将发票开给自己——甲方入帐。B、甲方购买材料——将发票开给乙方——乙方入帐。三种征收方法：A、对乙方来说如果合同中未体现“甲供材”——税务机关有可能对“甲供材”不征营业税，因为税务机关无法掌握。如：小区绿化工程（树木、花草——由谁提供合同中没写）B、如果施工合同中虽然未体现“甲供材”，但你承包的工程属于需要材料的，无论如何需要将材料加入工程计税营业额如：工程所需门窗、铺大理石等……如果乙方帐上没有——税务机关检查（甲方）时，要责成乙方向甲方索要“甲供材”数据，一并纳税。C、施工合同中虽然未体现“甲供材”——税务机关在检查甲方时发现有“甲供材”，也可能在甲方直接征税（依据是：委托代征）第十七页，共152页。《委托代征管理办法》总局公告2013年第24号：与代征人签订《委托代征协议书》明确委托代征相关事宜。（一）税务机关和代征人的名称、联系电话,代征人为行政、事业、企业单位及其他社会组织的，应包括法定代表人或负责人姓名、居民身份证号码和地址；代征人为自然人的，应包括姓名、居民身份证号码和户口所在地、现居住地址；（二）委托代征范围和期限；（三）委托代征的税种及附加、计税依据及税率；（四）票、款结报缴销期限和额度；（五）税务机关和代征人双方的权利、义务和责任；（六）代征手续费标准；

（七）违约责任；（八）其他有关事项。★《委托代征协议书》自代征人及税务机关的法定代表人签字并加盖税务机关公章后生效★对拒绝代征税款的，自其拒绝之时起24小时内报告税务机关；★代征人未按规定期限解缴税款的，由税务机关责令限期解缴，并可从税款滞纳之日起按日加收未解缴税款万分之五的违约金。第十八页，共152页。说说“甲供材”一、甲方指定材料供应商，指定品牌，指定价格后，将拨款给乙方购买，发票直接开给乙方——乙方开全额发票给甲方。（乙方自然包含——甲供材价款）二、甲方自行购买——发票开给乙方——乙方开全额发票给甲方(这样做材料供应商会提出：付款与开发票名称不统一）三、甲方自行购买——发票开给自己，但，材料入库给乙方——乙方开全额发票给甲方。将发票复印件给乙方入帐。（这种做法需要税务机关认可）四、甲方自行购买——发票开给自己，材料入库，乙方需要时领用，乙方不需要给开全额发票。“甲供材”的营业税由甲方代缴直接给税务机关。（这样做，需要当地税务机关给甲方发一个委托代征书）五、甲方自行购买——发票开给自己，材料自己入库或直接给乙方，乙方不需要给开全额发票。甲方将应纳营业税拨给乙方，由乙方将实际收到的工程收入加上“甲供材”后，自行向税务机关申报缴纳。（这样做乙方的收入与交税的收入不匹配）第十九页，共152页。甲供材——甲方征税某地区对“甲供材”在甲方核定征收营业税的做法首先看一下建安企业的预算定额A、三大材（钢筋、水泥、砖砂石）（2000万元）B、人工费（800万元）C、辅助材料费（300万元）D、管理费（200万元）E、特殊环境施工附加费（冬季、雨季、临时占道费等）（400万元）F、计划利润【7%】（196万元）累加后×3.41%（现在是3.47）即：工程总造价×3.36%=全部税款2000+800+300+200+400+196=3896（万元）3896×3.47%=135.19(万元)工程总造价：3896+135.19=4031.194031.19×3.36%=135.44（万元）如果有1000万元材料是“甲供材”，这1000万元少了7%的计划利润的3.47%的税金。所以，有些地区采取核定征收第二十页，共152页。销售自产货物并同时提供建筑业劳务总局公告2011年23号纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，应……分别核算其货物的销售额和建筑业劳务的营业额，——货物的销售额计算缴纳增值税，（提供增值税发票）——建筑业劳务的营业额计算缴纳营业税。（提供营业税发票）未分别核算的，由主管税务机关分别核定其货物的销售额和建筑业劳务的营业额。纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人持有的证明，按本公告有关规定计算征收营业税。本公告自2011年5月1日起施行。（国税发〔2002〕117号）同时废止。第二十一页，共152页。独立设施的处理（计算土增）小区建设过程中有好多需要单独解决的工程项目——配电箱楼宇设施小区景观（雕塑作品）钢结构门脸（电子拉门）小区路灯房地产企业门、窗、电梯可以直接从甲方直接入帐吗，—要看你企业是否直接与厂家购买的——如果说直接从厂家购买并直接安装的——你要取得两张发票，一张是增值税发票（销售产品的）一张是安装的发票。（不过有的税务机关也要求都从施工企业解决）是否属于“甲供材”？第二十二页，共152页。第二十三页，共152页。专题讲解“拆一还一”历史过程：吉林省地方税务局关于房地产开发企业征收营业税问题的通知

吉地税流字[1999]130号

据了解，房地产开发企业将开发区域内原住房房屋拆除后，偿还的与拆除面积相等的房屋，各地多未征税。堵塞漏洞，……明确如下：对偿还面积与拆除面积相等的部分应征收“销售不动产”营业税，其营业额由主管税务机关按《细则》第十五条的规定核定。(但实际并未执行)吉林省地方税务局、吉林省建设厅关于落实城市棚户区改造项目地方税收优惠政策的通知吉棚改［2005］5号（节先）

（四）对房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁面积房屋部分，经主管税务机关核准，暂不征收营业税。按照各市州政府制定的城市棚户区回迁最小户型面积标准进行回迁的，可视同偿还原拆迁面积房屋。

这时某地区提出：“棚户区改造偿还原拆迁面积房屋部分暂不征收营业税，是不是其他房地产企业应征？”请示在一次会上明确从2006年1月1日起恢复按130号文件执行。应该对偿还面积与拆除面积相等的部分（拆一还一）按销售不动产征收营业税。到了2007年国家下发国税函〔2007〕768号也是征税。第二十四页，共152页。“拆一还一”征营业税依据国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复国税函[2007]768号房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复国税函发〔1995〕549号：

外商投资企业，根据当地政府城市规划和建设部门的要求，通过各种方式对规划区内原住户的房屋进行拆迁并最终安置（或偿还）住户。在具体办理“安置”或“偿还”时，当地政府规定，根据被拆房屋的所有权性质不同，分别实行产权调换。对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。第二十五页，共152页。

讨论问题对“拆一还一”确定计税金额如何确定？纳税义务发生时间如何确定？第二十条纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：

（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（三）按下列公式核定：

营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）

公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定（20%）。

？企业所得税——

？土地增值税——

？契税——

？印花税

第二十六页，共152页。“迁一还一”企业所得税国税发〔2009〕31号）第七条：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。第二十七页，共152页。“迁一还一”例题长春市一家房地产企业折除毕军业家100㎡的旧房，给100㎡新房。按31号文的第一个顺序假如本企业最近月份同类开发产品市场销售价格6000元/㎡。

★营业税、契税纳税义务发生时间都应该是：使用权转移时，企业所得税为本年度。★视同销售收入=100㎡×6000元/㎡=60（万元）★假如开发成本5000元/㎡，计税成本=100㎡×5000元/㎡=50（万元）★计算营业税（城教教）：60×5.6%=3.36（万元）★计算企业所得税：60－50－3.36=6.64（万元）[这是应纳税所得额，需要并入当期损益]第二十八页，共152页。“迁一还一”土地增值税国税函[2010]220号:第六条关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理（定性了）怎么处理？A、按（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，

(同地同年同类平均价)B、同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。视同销售收入=100㎡×6000元/㎡=60（万元）帐务处理上，要将60万元记入“开发成本——拆迁补偿费用”，这时计算土地增值税时，对这60万元可以加计20%扣除。(实际？)（1）房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；（2）回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（有问题）

第二十九页，共152页。“迁一还一”土地增值税（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。异地安置？原地？1米？500米？5公理？（离开本小区）（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。合法有效凭据？协议，合同，支付凭证，第三方凭证，档光费，振动费，（同样适用企业所得税）第三十页，共152页。“迁一还一”涉及契税吉地税发〔2008〕38号：第五条关于房地产开发单位对被拆迁人进行拆迁补偿安置契税征收问题

A、以货币形式支付被拆迁人拆迁补偿款和安置补偿费的，其契税计税依据为实际支付的拆迁补偿款和安置补偿费；B、以房屋形态安置的，根据被拆迁房屋面积和被拆迁房屋地段每平方米应支付的拆迁补偿标准及安置费用核定其契税计税依据。吉地税发〔2009〕117号：第四条、关于房地产开发企业以实物补偿方式取得土地使用权契税征收问题分两种情况掌握：一是以建成后新房在原地等面积偿还原住户面积的，当地有同一地段拆迁补偿安置标准的，按应支付的拆迁补偿安置标准征收契税；没有拆迁补偿安置标准的，按被拆迁房屋的市场价格核定征收契税。二是在异地以现房进行安置的，按房地产开发企业所交付现房的市场价格征收契税。顺序：有——拆迁补偿标准（OK），没有——被拆迁房屋的市场价格，异地的——现房的市场价格第三十一页，共152页。“迁一还一”个人契税财税[2012]82号三、市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

解析:该条说的是老毕家房屋被拆迁了，给我50万元补偿款，我又花60万元买个新房，在办理产权时，只对超过的10万元交契税。小李家房屋（50㎡）被拆迁了，他要的是新房（90㎡），由于面积不足，小李又交15万元的扩大面积款，在办理产权时，只对超过的15万元交契税。提示：本文件叙述的是“房屋”——A、90㎡以下——小户型B、144㎡以下——普通住房C、超过144㎡（或别墅）——非普通住房D、非住房——是指（商用）如：写字楼，门市房，车库，以上统称——房屋第三十二页，共152页。“迁一还一”涉及印花税《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。房屋回迁合同需要按照产权转移书据万分之五贴花

印花税=60×0.5‰=3000（元）告诉大家：印花税是正例举，没有金额的合同是按5元贴花拆迁补偿合同不缴印花税沪地税地[1998]4号：三、关与拆迁安置协议书中采取拆一还一补偿方式以及超置购买房屋面积部分的贴花问题对拆迁安置协议书中采取拆一还一补偿方式的房产部分是属于原旧房拆除后的全部补偿部分的暂不贴花。第三十三页，共152页。“拆迁补偿”费的处理拆迁补偿涉及：1、涉及企业所得税扣除2、涉及土地增值税扣除3、涉及契税——计税依据4、是否涉及个人所得税？正常情况下：政府组织拆迁，如：通化专门有拆迁办，但是，政府也会让房地产企业进行拆迁※、先拆后卖※、先买后拆无论怎样都涉及“白条子”——真实性（靠谱）靠谱原则——A、政府规定的“补偿标准”B、同地段其他企业拆迁补偿标准C、同类房屋补偿标准（不能差的太多）D、拆迁补偿协议与支付款项（有真实凭据，并一致）E、特殊“钉子户”要有特殊处理原始凭据第三十四页，共152页。个人拆迁补偿—个税?今天本来休息，可有人给我打电话：某市某稽查局对某房地产企业检查时，对企业支付给被拆迁个人超过标准的补偿要征个税。问我有依据吗？我说：有免税依据呀，45号文件，他说对，就是依据这个文件。天哪，看看这个文件：《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）：经国务院批准，现将城镇房屋拆迁有关税收政策通知如下：一、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。哇，稽查人员把文件的重点放在“城镇房屋拆迁管理办法规定的标准”上了，试想：这个标准不是所有老百姓能接受的，如果都能接受还会有“钉子户”吗？超过标准的补偿真的要征个税吗？我感觉全国对这个现象也没有听说过对谁征税了。换个角度分析：房地产开发企业在支付时是代扣义务人，如果没扣依据《征管法》处0.5—3倍罚款。责成扣缴义务人追缴税款。（房地产财务人员会感到十分冤枉）不过，在这里我要提示房地产开发企业财务人员：如果你企业要发生了超过“城镇房屋拆迁管理办法规定的标准”给个人的补偿时，你要向被拆迁人说：对这部分要扣税。如果被拆迁人不让扣，你要按国税发[2003]47号规定：“对纳税人拒绝扣缴税款的，扣缴义务人应暂停支付相当于纳税人应纳税款的款项，并在一日之内报告主管税务机关。”2014年3月29日星期六第三十五页，共152页。促销商品房——个税买房——赠“花园”买房——赠“阁楼”买房——赠车买房——赠车库买房——赠物业费买房——赠（地下车位）10年使用权以上行为——都不涉及个税买房人介绍他人买房——给予（免物业费等）好处——应判定为：服务劳务但，抽奖——一切资品——都涉及个税（20%）抽奖中汽车的税务处理：1、企业所得税——销售费用——汽车发票问题2、给2年使用权——怎样判定数额。第三十六页，共152页。礼品、赠品征免界定财税[2011]50号关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题

对企业和单位（包括企业、事业单位、社会团体、个人独资企业、合伙企业和个体工商户等）在营销活动中以折扣折让、赠品、抽奖等方式，向个人赠送现金、消费券、物品、服务等有关个人所得税通知如下：一、企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：1.企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务；2.企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等；3.企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。

如：买10箱赠1箱再来一瓶销售商品房，赠—物业费两年；或者赠地上（下）车位使用权积分返点—商业企业的会员卡都是这样。（特别注意的是：累积消费达到一定额度，给予额外抽奖机会的—征税）第三十七页，共152页。礼品、赠品征免界定二、企业向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，取得该项所得的个人应依法缴纳个人所得税，税款由赠送礼品的企业代扣代缴：1.企业在业务宣传、广告等活动中，在年会、座谈会、庆典以及其他活动中；向本单位以外的个人赠送礼品，按“其他所得”依20%税率征税。2.企业对累积消费达到一定额度的顾客，给予额外抽奖机会，个人的获奖所得，按照“偶然所得”依20%税率征税。

上述赠送的礼品计税金额的确定：A、自产产品（服务）的——按市场销售价格确定个人的应税所得；B、外购商品（服务）的——按实际购置价格确定个人的应税所得。

老板送礼：

第三十八页，共152页。房地产—城镇土地使用税第三十九页，共152页。城镇土地使用税财税[2006]186号：关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。财税[2008]152号：关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。、

A、实物发生变化————打更老头B、权利发生变化——应该主要从“合同签订”判断C、状态发生变化——如：拆除（结构变化）和实物发生变化。如：原来的土地是上有条上河，现在填平了。第四十页，共152页。问题讨论1、问：缴纳与终止——都次月纳税答：权利状态发生变化的当月末。也就是从下月减少。2、问：土地由政府划拨后，在没到土地管理部门办理手续前，是否征收土地使用税？

答：如果实物状态未发生变化——可以不征。如果房屋实施动迁，或耕地撂荒，或写出通知：“禁止老百姓——私搭乱建”都应该判定为：实物状态发生变化。3、问：企业与土地管理部门签订合同了，只付一部分款，没办理《土地使用证》这时是否纳税土地使用税？

答：先看合同约定交付土地时间没有？有——按合同规定的时间确认。没有——合同签订之日。交不交钱，交多少，办不办证都不是判定依据。4、取得土地使用权（签订合同）后，“钉子户”不走，这时是否缴纳土地使用税？

第四十一页，共152页。房地产销售商品房后土地使用税终止时间1、为什么销售商品房后土地使用税终止？答：吉税地字〔1990〕418号：个人所有的居住房屋及院落用地暂免征收土地使用税。2、确定销售的时点是什么？《重庆市地方税务局关于明确房地产开发企业城镇土地使用税有关政策问题的通知》（渝地税发[2011]111号）

二、关于纳税义务终止时间

房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务终止时间，按照财税〔2008〕152号第三条的规定执行，即：将开发产品交付给购买者并办理权属转移登记手续的次月。（网签合同）（青地税函[2009]128号文件）规定：房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。（交钥匙）目前，我省有两种情况，

一是“交钥匙”时，二是签订“销售合同”并入网登记备案时。第四十二页，共152页。具体计算方法计算方法：每平方米建筑面积所承担的税额=总占地面积×单位税额÷建筑总建筑面积当每销售1㎡时，减少同等税额，全部销售后，应税土地面积为○第四十三页，共152页。具体计算例如：某房地产开发企业三月取得土地使用权，证载8000㎡，单位税额（18元/㎡），总建筑面积60,000㎡，第二年六月销售3,000㎡，计算土地使用税？解：上年应从4月计算；8000×18=144000(全年应纳税额)144000÷12=12000元/月上年从4月到12月为9个月，应纳税款108000元（12000×9）到了第二年六月，应按销售比例减少，每平方米建筑面积所承担的税额=总占地面积×单位税额÷应分摊的建筑面积8000×18÷60000＝2.4（元）这是1㎡建筑面积所承担的全年土地使用税。再÷12＝0.2（月㎡）3000×0.2＝600（当月应当减少的）12000－600＝11400（七月应纳）或（60000－3000）

57000×2.4÷12＝11400（七月应纳）第四十四页，共152页。动态计算方法以前例计算：七月份又销售7000㎡计算八月应纳税额本期应税土地面积=

（上期应税建筑面积－本期实际销售面积）×每平方米建筑面积所承担的税额÷12=当月应申报纳税额八月应纳（57000－7000）×2.4÷12=10000八月份又销售出18000㎡计算九月（50000－18000）×2.4÷12=6400第三季度（九月申报期）：11400+10000+6400=27800（元）如果按季计算：60000－3000－7000－18000=3200032000×2.4÷12×3=19200（元）这是10月以后的数第四十五页，共152页。还有一种计算方法例如：占地是52422平方米，可售是165000㎡，商品房总建筑面积是182000㎡，回迁楼的建筑面积是22000㎡，5000㎡自用，商品房已售面积150000㎡,回迁楼全部安置,每平方米税额14元。计算方法是：计算占地面积与建筑总面积系数52422÷182000=0.288182000－22000（回迁）－150000（已售）=10000（还剩）10000×0.288=2880㎡（相当于应承担土地使用税面积）2880×14=40320（所剩面积全年应税）40320÷12×3=10080（元）下个季度应缴纳。注意：减少的当月不减，从下月减。第四十六页，共152页。关于小区绿化、道路用地吉地税发[2006]42号：五、关于居民小区内绿化、道路用地土地使用税征免问题

对房地产开发企业开发的居民小区竣工后，其小区内按照规定标准进行绿化和修建公共道路的用地，暂免征收土地使用税。

这个文件的规定主要是考虑公共土地面积是否需要纳税。对于开发建设过程中，都应该纳税。但，什么时间停止缴纳？按述文件规定“小区竣工后”暂免，其实这个概念也很模糊，怎样确定小区竣工，是全部销售？还是“质检站”验收后？没有规定。缴纳耕地占用税——一年后纳税土地使用税。第四十七页，共152页。几个实际问题的处理1、无产权的（地下人防）建筑面积如何处理？A、这部分面积在计算土地使用税时——不算面积B、在计算土地使用税时——预留2、公共配套建筑面积如何处理？居委会、派出所用、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。——这些建筑面积——在计算土地使用税时——都需要做为可分摊面积——只能在移交时——减少。3、自用建筑面积如何处理？——必须作为可分摊面积预留4、小区物业是否缴纳土地使用税？——交5、回迁房的处理？6、棚改房的处理？第四十八页，共152页。单独建造的地下建筑用地（财税[2009]128号）四、关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。网上咨询人说：财税[2009]128号，单独建造的地下建筑物按地上的50%缴纳土地使用税。如果地上建筑物和地下建筑物相连，是只缴纳地上部分土地使用税？还是地上建筑物交地上的，地下建筑物按照地上的50%缴纳土地使用税？（两道土地使用税）同志们，记住：读文件时一定要先找“主语”这个文件不是说了吗“单独建造的地下建筑物……”这就是主语，单独就是上边没有建筑，如果说地上建筑物和地下建筑物相连，就不叫单独建造的地下建筑物了。请不要把简单的问题复杂化去思考，再说我国的税法原则也有“税不重复征收”的原则。第四十九页，共152页。房产税国税发〔2003〕89号文件规定：“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”财税[2006]186号文件第一条规定：对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。提示：根据上述文件该会所需要缴纳房产税，您物业公司属于自营该会所，可按房产原值×（1-30%）×1.2%来计征房产税。如物业将会所出租给他人用于经营，应由物业公司按租金收入的12%来缴纳房产税。第五十页，共152页。小区物业用房是否交土地使用税《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》第一条：对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。（并没土地使用税）（王军倡导税务文件正列举）原出处：大连12366纳税服务热线

问题：物业公司使用由开发单位提供的物业公司管理用房是否缴纳房产税、城镇土地使用税？

答：根据财税[2006]186号……………根据《国家税务局关于印发<关于土地使用税若干具体问题的补充规定>的通知》（国税地〔1989〕140号）文件第一条，关于对免税单位与纳税单位之间无偿使用的土地应否征税问题对免税单位无偿使用纳税单位的土地(如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地)，免征土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。

根据上述内容，开发单位提供的物业公司管理用房，应由实际使用人缴纳房产税和城镇土地使用税。第五十一页，共152页。小区出租地上车位是否需要缴纳土地使用税？★纳税人问：毕老师，我是某某小区物业公司，我们小区由于车多，乱停乱放，经常发生纠纷。为了避免这种现象，经业主委员会同意，我们将小区道路旁边画出车位，每月收80元租金，我们缴纳了5%的营业税等，现在税务人员来检查说：还要让我们交土地使用税，我们是否应交？答：不一定。因为要看这个小区的土地是不是业主所有，也就是土地使用权是否分割？或者说土地使用权是否是业主拥有？如果说属于业主，那么你无权出租，你收取的每月收80元不应该是租金，而是管理费，或者是服务费(看车费)。这样就不涉及土地使用税了。第五十二页，共152页。房地产企业得税处理国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）

二○○九年三月六日真的是巧合：国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发[2006]31号）二○○六年三月六日

第五十三页，共152页。企业所得税（31号）总括1、房地产开发企业计算所得税必须遵循的文件2、规定了预收收入——预缴办法3、收入的税务处理4、成本、费用扣除的税务处理5、计税成本的核算6、特定事项的税务处理第五十四页，共152页。一、销售收入的确认收入——全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。※企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。A、一次性全额收款——索取价款凭据（权利）之日B、分期收款——约定的价款和付款日——提前的——实际付款日C、按揭方式——约定的价款认——其首付款——收到日，余款——转账之日第五十五页，共152页。一、销售收入的确认D、委托方式销售

1.采取支付手续费方式——收到受托方已销开发产品清单之日2.采取视同买断方式委托销售开发产品的…

3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，…4.采取包销方式委托销售开发产品的…买顶层送“阁楼”买一层送“地下”★企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

第五十六页，共152页。成本、费用扣除的税务处理扣除时，必须按规定区分：A、期间费用★企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。B、开发产品计税成本（1）已销开发产品计税成本★已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积★已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本（2）未销开发产品计税成本。企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。第五十七页，共152页。成本、费用扣除的税务处理

（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

第五十八页，共152页。怎样掌握？（一）土地征用费及拆迁补偿费。（土地使用税不属于）（二）前期工程费。（设计费发票2013年营改增了）（三）建筑安装工程费。（掌握一定比例—每平方米）（四）基础设施建设费。（园林绿化等园林环境工程费——应当单独与有资质的企业完成；供水、供电、通讯、照明——可由专业资质人员完成）（五）公共配套设施费：（全体业主的，或无偿赠）（六）开发间接费。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。成本与费用的划分——涉及土地增值税汇算

第五十九页，共152页。成本核算不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：

（一）占地面积法。（二）建筑面积法。（三）直接成本法。（四）预算造价法。下列成本应按以下方法进行分配：（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。

土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。

第六十页，共152页。成本核算计税成本对象的确定原则如下：

（一）可否销售原则。

（二）分类归集原则。（三）功能区分原则。（四）定价差异原则。

（五）成本差异原则。（六）权益区分原则。

成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

第六十一页，共152页。成本核算——预提的规定

除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。第六十二页，共152页。景观绿化—是否可预提问：稽查人员对我企业检查，发现我们将未作的景观绿化工程作了预提——说：不允许答：如果严格按该文件规定判定，景观绿化确实属于——基础设施建设费（基础设施建设费。指开………园林绿化等园林环境工程费）。而该文件也确实只对“公共配套设施尚未建造或尚未完工的…”可以按合同规定据实预提。并且还要有条件。

这种情况下，只能好言商量，能否本着事实，等全部完成后再进行企业所得税清算。

关于自用房屋（商品房作办公楼）要征营业税一事，营业税条例有规定，（营业税细则有规定：“负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并收取货币、货物或者其他经济利益的单位，但不包括单位依法不需要办理税务登记的内设机构。”

）所以——不营业税。国税函〔2008〕828号（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）不征企业所得税，也不征契税第六十三页，共152页。会所、文体场馆、幼儿园等

1、非营利：A、全体业主，B、无偿赠与地方政府，C、公用事业单位的

——公共配套设施费2、营利：产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的——应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。‘《细则》第五条第（一）款单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人视同发生应税行为。

第六十四页，共152页。学校、医院第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

例题：某文化有限公司（企业）与北京某知名中学合作，在南部新城与房地产开发企业合作建学校，地是政府划拨，房地产开发企业出资2000万元，并承建该校，问：开发企业如何进行帐务处理？第六十五页，共152页。

利息支出31号：（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。统借统还（财税字[2000]7号）

一、对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。二、统借方将资金分拨给下属单位，不得按高于支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，否则，将视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税。国税发[2002]13号规定：企业集团或集团内的核心企业（以下简称企业集团）委托企业集团所属财务公司代理统借统还贷款业务，从财务公司取得的用于归还金融机构的利息不征收营业税；财务公司承担此项统借统还委托贷款业务，从贷款企业收取贷款利息不代扣代缴营业税。第六十六页，共152页。关联企业之间的借款财税[2008]121号：在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。企业实际支付给关联方的利息支出，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：

（一）金融企业，为5：1；

（二）其他企业，为2：1。

例如：这个企业（非金融企业）有注册资金2000万元，其中有关联方的权益性投资1000万元。如果向关联方借款（债权性投资）3000万元，要支付利息。应该扣除多少？A、3000万元发生的利息都可以扣除？B、只2000万元发生的利息都可以扣除？另外：必须按：“不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算”？第六十七页，共152页。关联企业之间的借款财税[2008]121号二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。

第六十八页，共152页。企业向个人借款利息国税函[2009]777号：A、企业向——内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，准予扣除。（一）企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；（二）企业与个人之间签订了借款合同。1、别忘了—代扣（20%）的个人所得税。（营业税—不用管—没代扣义务）2、借款合同—不贴印花税。（查阅——吉税地字〔1990〕第204号文件）3、金融企业同期同类贷款利率？各行利率不一致，一般为：本企业开户行。

B、企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，应根据《税法》第46条及财税[2008]121号）规定的条件，计算企业所得税扣除额如：企业向投资人20万元的借款50万元，发生利息—可以扣除少？比例：2：1，也就是40万元的同类同期贷款利率部分可扣。第六十九页，共152页。同期同类贷款利率如何掌握《条例》规定：非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分准予扣除。总局公告2011年第34号：关于金融企业同期同类贷款利率确定根据《实施条例》第三十八条规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。注：意味着——承认扣除“浮动利率”总局解读：“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。第七十页，共152页。融资费用总局公告2012年第15号企业通过发行债券、取得贷款、吸收保户储金等方式融资而发生的合理的费用支出，符合资本化条件的，应计入相关资产成本；不符合资本化条件的，应作为财务费用，准予在企业所得税前据实扣除。总局解读：关于企业融资费用税前扣除问题

企业通过发行债券、取得贷款、吸收保户储金等方式融资而发生的费用支出如何进行税前扣除，现行税法没有具体规定。根据《企业会计准则第17号-借款费用》规定的原则，以及《企业所得税法实施条例》第三十七条的相关规定，《公告》明确：企业通过发行债券、取得贷款、吸收保户储金等方式融资而发生的合理的费用支出，

A、符合资本化条件的，应计入相关资产成本；

B、不符合资本化条件的，应作为财务费用（包括手续费及佣金支出），准予在企业所得税前据实扣除。

第七十一页，共152页。

※开办费处理开办截止日期:A、商业和服务业：取得第一笔收入B、工业和建筑业：开始归集生产成本（投料）C、房地产开发：开始施工[打桩]（不含前期工程，如地质勘探、平整土地、拆除旧有建筑物、施工用临时道路等）D、餐饮业：开始营业（包括试营业）《税法实施条例》称其他应当作为长期待摊费用的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。国税函〔2009〕98号：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用（3年）处理规定处理，但一经选定，不得改变。国税函（2010）79号：企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定执行。第七十二页，共152页。09年31号文件规定“不得”A、不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理（对税务要求）。B、成本利润率——不得低于15%（省所在地市），（地市10%）（其他5%）C、按揭方式销售，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的——保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，实际发生损失时可扣除。D、企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。E、企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选