项目涉税筹划方案说明

...wd......wd......wd...“XX工程〔一期〕〞工程涉税筹划方案1.目的：在目标综合税负率下、税法的框架内、合理的节奏下取得工程整体税务效益、躲避税务不安全因素2.原那么：长远的不安全因素躲避和控制，用足政策，达成目标税负3.方案概述：具体内容分成四个局部：组织架构保障、五个层面、三大主要手段、综合税收效益管控4.工程现状分析4.1现状决定方向与重点当前，无论是一线城市还是二三线城市，房地产都是税务监管的重点对象，历年都是稽查的重点行业，税收筹划正常空间几乎没有；但三线城市的征管还是比较随意化，税务人员对房地产行业的专业素质参差不齐；税种方面，土地增值税和企业所得税因技术层面原因导致税企双方存在较大分歧，这种现状决定了税务筹划的重点和方向为以下三个方面：税企协调、土地增值税、企业所得税，同时，土地增值税的筹划成果断定企业所得税筹划的效果。4.2工程地税务征管及政策现状征管方式：土地增值税按2%〔住宅〕与3%〔商业〕预征，企业所得税按核定征收〔3.75%，<15%×25%>〕。预计两年内税源情况〔预计2013年4月起〕，所辖区内我司工程为最大工程，2012年主要压力在建安营业税及附加与工程土地使用税；2013年一季度纳税压力预计在预缴方面，二季度及以后将按常规纳税。税务人员及机构情况，属XX区地税局XX局管理，不涉及国税，专管员〔XXX〕上岗不久预计在工程纳税期内暂不会调动。4.3工程纳税现状及土地增值税预计〔截止至2012年7月31日，营业税及附加、土地增值税、企业所得税均未缴纳，个税、印花税合计入库约16万元〕未筹划状态下土地增值税预计42992.58万元，计算过程如下：a.预计总销售收入为181434.24万元b.预计总开发成本42556.67万元土地成本4285.40万元开发前期费用2997.69万元主体工程及安装29882.24万元根基设施〔管网+园林〕5168.53万元配套设施222.81万元c.可扣除费用〔按税务规定如不能提供足额的利息凭证，本项按第“b项〞×10%计算约4255.67万元，明显低于预计数据，故不采纳〕11804.04万元营销费用3671.00万元开发间接费〔不含财务费用〕3489.36万元财务费用〔暂按工程所需贷款为基数计算〕4643.68万元d.税费及附加10550.32万元营业税及附加10160.32万元土地使用税〔77亩.31万/年×4年〕约120.00万元个税〔按历史数据1万/月×36个月+已纳个税〕约50万元印花税110.00万元其他政府性收费〔防洪资金等〕110万元e.加计扣除〔按税法规定为开发成本×20%〕8511.33万元f.预计土地增值税额42979.59万元增值额108011.90万元增值额=销售收入181434.24－扣除工程73442.36〔即：开发成本42556.67+可扣除费用11804.04+税费及附加10550.32+加计扣除8511.33〕=108011.90万元增值率147%增值率=增值额÷扣除工程=108011.90÷73442.36=147%适用土地增值税税率〔按税率表〕50%，速算扣除率15%土地增值税额=〔增值额108011.90×税率50%〕-〔扣除工程73442.36×速算扣除率15%〕=42992.58万元5.具体方案〔五大层面、三大手段〕5.1组织架构保障层面：总裁/财务总监负责高端税企协调，集团财务经理为筹划总负责人，并协调中层税企协调，中介机构沟通与督导，中欣房产财务经理负责具体措施执行及对内沟通，工程会计负责按方案执行账务处理，其他相关部门配合〔成控、人事、行政等〕5.2股权层面〔主要是防止个人股东的个人所得税被核定征收，目前个人股份比例为10%，力争在该工程取得第一笔销售收入前改变股权构成，具体方案结合集团整体情况另行制订法人治理构造调整方案〕5.3经营层面5.3.1销售策略〔以土地增值税为重点〕5.3.1.1土地增值税与价格临界点：经测试土地增值税与价格临界点〔免税临界点定价系数1.67012，高收益最低定价系数1.82014〕，即当销售单价〔成交单价〕与抵扣工程〔符合税务规定的开发成本与土地，不含流转税和管理费用〕之比为1.67012时，土地增值税增值率为20%以内，不需缴纳土地增值税；当销售单价与抵扣工程之比为1.82014时涨价在扣除土地增值税后的获利最大，低于或高于此指标都会因为缴纳土地增值税而获利减少，故公司在工程销售定价时应考虑此因素。目前一期预计综合均价为13044.17元/㎡〔销售收入/可售面积〕，根据以上预测扣除工程〔土地与开发成本〕为2332.49元/㎡〔总建筑面积〕，两者之比为5.59238远远高于临界点，故价格有很大的折扣空间，成本有很大的筹划空间，待具体定价时，财务再根据价格及变动后的成本，根据临界点提出建议。5.3.1.2总体销售额策略建议：根据上述测算当销售额为88130.83〔扣除额×1.2〕万元时，土地增值税增值额为20%，此时，土地增值税为0，多出局部销售额〔93303万元〕可以按以下方面规划，其一，注册关联性或可控的商业运营公司，将局部商业物业及车库车位以合约形式交其管理与销售，在总体增值额不变情况下，摊薄单环节增值额，从而降低土地增值税；其二，将预计滞销的物业持有转变为融资资产，或者，先期做按揭中转抵押物，到达兼顾融资与税务筹划的双重目的。5.3.2a．假定销售价格无折扣，按综合当前预征率2.04%反推算成本费用总额〔即土地增值税为3705万元情况下的成本费用总额，税率为最低档30%无速算扣除〕，即扣除额约为169084.24万元〔销售收入-3705÷30%〕，在可扣除额中成本的筹划空间最大，假定其他费用与土地成本不变，那么“假定预征率下的成本总额〞为【〔扣除额169084.24-<土地成本+可扣除费用+税费>×1.2〕÷1.2】114263.78万元，约为目标成本的3倍，此数据说明，在销售价格不变，收入不做筹划拆分情况下，成本费用均可以筹划至市场最高水平和税务费用扣除政策的最高限度〔此为成本筹划的科学原那么与宗旨〕。b．根据同行业销售状况结合税务要求的清算规那么，假定整体销售收入实现率为85%的情况下，按照“a条〞的测算原理，假定预征率下的成本总额〞为111764.51为目标成本的2.9倍，结论与上述一样。c.费用的策略：首先优先进入“开发间接费用〞，企业所得税方面主要在半年度配比平衡与年度配比平衡时使用，筹划重点是“广告费用足额开支〞与“工资成本转移〞故，总体成本费用筹划无上限方面的不安全因素。5.3.3招投标与合同策略：利用中欣建筑平台，凡属不涉及到受中欣建筑资质限制的工程支出，一律由中欣建筑总包再分包，同时资金流配合〔所有相关款项先以工程款付到中欣建筑，再由中欣建筑以材料设备款付出〕，中欣建筑和供应商/合作伙伴按合约价结算，XX工程工程与中欣建筑按定额及市场最高价结算〔含税和管理费〕5.4财务技术层面及手段5.4.5.4.1.1内控5.4.1.2会计凭证每一笔财务账务处理完毕后〔会计凭证〕由财务经理对会计凭证执行涉税审核，审核方面有①是否与工程的总体税务筹划相违背②会计科目处理是否违反税务规定，带来涉税不安全因素③5.4.1.3合约所有合约在签订前都必须经财务审核，财务部必须从税务方面对相关条款及合作模式进展审核，5.4.2年度涉税自查：每个会计年度终了至汇算清缴截止日期间〔6月30日5.4.3各税种规划〔主要税种,暂按查账征收思考a营业税及附加、土地使用税、土地增值税、印花税前期比照收入计算，整体税负略低于10%与税务征管局协调，在年度前各税种同步入库缴纳，延后入库不能超过下年度6月30日〔此日期为汇算清缴截止日〕，营业税及附加可以视情况延后，印花税与个税不延后入库〔此税种的处分标准是最高，每次稽查都是重点，税额也比较小〕。b个人所得税；每年度单独制定方案〔股东与工资薪金〕c企业所得税：每年按照毛利率不高于10%推算，结合税务征管的总体任务，做象征性入库，宜低于预征率1%；工程前期为比照预征率入库，工程后期申报查账征收方式。5.4.45.4.4.1.严格分类核算：普通住宅、非普通住宅、商铺车库销售收入，分开核算，严格按照税务规定设置成本科目，所有成本科目均只设置二级科目，详细的三级科目由台账管理，无需供税务知晓，由内部管理控制，防止税务不安全因素；5.4.4.2.严格区分开发分期核算，各开发分期的成本不能被动混淆，只能主动混淆，有利于成本平衡，有利于利用关联交易调整各期成本。5.4.4.3.纳税台账：建设纳税台账，动态掌握各税种的应交已缴数据，做到内部数据心中有数，与税务协调有底气，纳税入库前有资金规划和安排。5.4.4.4.企业间利息平衡：每个季度与关联单位核对账目，分清利息负担对象，签订资金使用协议，将所有利用集团融资平台融资并使用的资金全部计算为本工程的利息，按照税务规定收集整理相关附件〔资金使用协议、资金调拨的银行和内部凭据、贷款合同和利率证明、利息计算表〕5.4.4.5.工程公司清算：工程完毕后对整个工程进展清算注销〔含工程公司〕以防止不必要的涉税不安全因素。5.5关联交易层面：5.5.1XXXX利用：重点是与xxxx的正常往来及工程往来要分开核算，资金调拨时在银行相关凭证一定要注明工程款或往来款；力争大额资金调动每一笔经过XXXX5.5.2xx公司及XX管理公司利用：重点是解决营销广告费足额开支、分段降低增值额，详细方案另行制订5.6税企关系层面及手段5.6.1税企关系维护：前期以征管协调为主，后期以稽查为重点，要求每个季度财务部都有具体的协调活动，授予一定的费用开支权，重要时间节点不能漏人。5.6.2主动请检：在工程清算前，通过相关渠道以非正式的方式邀请税务稽查人员来公司对工程进展涉税辅导和非正式检查，提前知晓税务不安全因素，为日后清算和稽查迎检打下业务根基和协调根基。5.6.3涉税荣誉：由财务部在年度完毕前与税务征管沟通，争取一项纳税荣誉，并每年保持，对以后的税企协调与稽查应对都有利。6.第三方转移