某地块新建项目可行性研究报告

某地块新建项目可行性研究报告2022年11月25日目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价4不确定性分析5综合评价6结论与建议71.项目概况XXX于2009年12月12日揭牌成立，占地面积398亩，是国内第一家以

发展为主题的园区项目总论项目概况项目名称xxx地块新建项目建设地点xxx路101号建筑规模地上建筑面积xxxx平米，地下建筑面xxxx平米业主名称xxxx有限公司业主地址xxxxx设计单位机械院建筑设计有限公项目投资xxxx元资金来源xxxx2.项目主要经济技术指标项目总论序号名

称单位数量1总用地面积M242总建筑面积M2110地上：72地下：31413建筑基地总面积M21484道路广场面积M21495绿地面积M21406容积率

17建筑密度％33.1％8绿地率％32.0％9

汽车停车数量

辆

793

地上:90地下：70310自行车停车数量辆800辆（全部地下停车）目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价4不确定性分析5综合评价6结论与建议71.项目背景项目背景与市场研究目前全部为商业用地，其前身是总体概述…发展思路项目目标引进先进的体现现代人文环境建设、生态环境涵养建设成集聚性强、辐射面广、国际化程度高的以绿色健康为主题的专业化、集约化、综合性生产服务功能区目标定位打造绿色减排服务产业，向新型服务业转型调整产业结构扩大社会就业改善生活环境形成地方经济新的增长点2.宏观环境分析宏观政策分析区域规划定位宝山产业发展1232013年8月底，国务院已正式批准设立中国(上海)自由贸易试验区，上海自贸区的获批，带来了相关概念股和周边地价房价的持续快速上涨。本项目所处xx镇是承接市中心城区辐射的主要窗口之一，位于规划中的xx中心城xx部分依据宝山区现代服务业规划布局，淞南区域重点发展商业商务、科技研发和总部经济等现代服务业。项目背景与市场研究3.销售型写字楼市场分析市场分析截至2013年9月30日，上海市商品住宅市场新增供应面积为8,004,747平方米；成交面积为9,088,700平方米；成交均价为23,841元/平方米上海销售写字楼月度供求分析市场分析2013年9月上海市商品住宅市场新增供应面积为1,402,373平方米；成交面积为1,420,729平方米；成交均价为24,671元/平方米4.租赁型写字楼——淞南/高境（项目所在区块），租赁均价为1.97元/㎡·天，销售均价为19594元/㎡市场分析名称地址装修租金均价销售均价物业费车位租金逸兴商业广场逸仙路3438号不租24783复景国际科技中心三门路561号毛坯2-2.5只租不卖10地上车位300元每月

尚中心殷高西路628号、高跃路176号简装修1.0-2.04.94000每年，地下车位华滋奔腾大厦逸仙路2816号公共部分精装修1.8只租不卖19每157平米写字楼配置1个车位，每月地上250、地下200高景国际大厦殷高西路101号简装修1.915000-170009.81919半岛创意园淞兴西路258号毛坯218000上海国际工业设计中心逸仙路3000号长逸路1号2-2.2淞宝/张庙（项目紧邻区块）租赁均价为2.04元/㎡·天，销售均价为29223元/㎡市场分析名称地址装修租金均价销售均价物业费车位租金宝山万达广场上海市宝山区一二八纪念路878弄毛坯2.523000-250001号2号甲级写字楼12，3、4、5号乙级写字楼，4.5地下1200个，800元/月宝莲城双城路803弄精装修1.720286

5安信商业广场牡丹江路1228号精装修1.917481

15星月国际商务广场淞宝路155号毛坯2.3420000

6.9500个，1000元/月宝莲府邸商务楼牡丹江路1288号毛坯1.6932778

8瑞华宝都写字楼牡丹江路186弄1号简装修2.47000-10500博济上海智汇园宝山区呼兰路911弄11号毛坯1.90

9（绿地风尚天地广场

共康路5号，共和新路5000弄毛坯2.3221000

3北斗星商务大厦长临路913号1.6112990

7.8北杨浦、北闸北、北虹口（项目相邻市区区块）租赁均价为2.75元/㎡·天，销售均价为25048元/㎡市场分析名称地址装修租金均价销售均价万达商业广场淞沪路77号毛坯3.1925985五角丰达杨浦区五角场政益路8号简装修2.7623130绿地汇创国际广场国定东路291号毛坯2.9623557金岛大厦四平路2500号2.5120296海上海LOFT大连路970号、飞虹路600号毛坯3.0925667祥腾国际广场盘古路388弄1号毛坯321587海棠总部国际大厦江场西路299号公共部分精装修2.7915000-19000和源·中环企业广场共和新路2991号简装修2.8229908东方环球企业中心永和路200号毛坯2.5223995金赢108创意广场平型关路108弄毛坯2.628724空间188东江湾路188号毛坯2.9528000骏丰国际财富广场大连路1619号毛坯3.2330532凯德龙之梦虹口广场写字楼西江湾路388号4.24272435.入住企业区域分析市场分析入住企业区域分析各区域租赁型写字楼办公客户大部分为上海本地企业，其次为江浙地区企业境外办公客户所占比例较小，淞南因宝钢产业及发展带动吸引了部分外资企业入驻上海本地客户是购置办公物业的主要来源，其次主要来自江苏地区企业6.入住企业类型分析市场分析入住企业类型分析北杨浦、北虹口、北闸北及宝山张庙办公楼入驻企业的行业类型比较分散淞宝因创意LOFT写字楼产业导向，入驻企业以广告/传媒等创意类企业为主，其次为贸易、咨询/服务类淞南区域内租赁写字楼入驻企业多为IT/信息以及教育/咨询行业，此外还包括贸易等淞南镇销售型办公楼入驻企业多为钢铁、贸易等行业，而租赁型也除贸易业企业为主导外涵盖其他服务业行业目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价4不确定性分析5综合评价6结论与建议71.项目地块特性与价值分析项目开发方案项目地块特性与价值地理位置交通条件可发展空间

位于距市中心约17公里

与中心城区闸北、虹口、杨浦三区北部相邻，位于规划中的上海中心城宝山部分

有逸仙路高架可以连接中心城区距离轨道交通3号线2公里

紧邻本项目、连接宝山和浦东两区上海长江西路越江隧道即将于2015年通车优势

宏观交通便利、国家对绿色健康的大力支持劣势微观交通较差机会未来综合性新城以及地下隧道和高速的建设威胁未来周边区域内新开发的部分同类写字楼项目比较多2.规划设计分析项目开发方案本项目紧邻中心城区和杨行新城区,该地段市政基础设施完善,交通条件便利,生活配套设施齐全,适于商业办公根据对区域市场的调研分析,为实现项目的差异化竞争优势,项目物业定位于环境优雅的花园式、绿色健康型独栋商务写字楼物业定位规划设计功能定位本项目内带小区园林,绿地覆盖率高达32%，共建设16栋楼，其中1-13栋为5层，高度为20.2米；14、15栋为6层，高度为23.95米；10、11栋为10层，高度为41.5米；16栋为1层，高度7.5米沿街写字楼的一层和二层将定位为19897平方米的园区商业配套其他为标准商务写字楼3.施工进度与安排项目开发方案项目施工进度安排表时间第1-4月第5-7月第8-18月桩基和围护

地下室土建主体施工建设，内外装修，整体竣工

建设工期：取得施工许可证后正式开工,总工期8000天桩基和围护施工天地下室施工天(天出)主体施工天，室外总体天时间安排4.营销方案——租赁营销进度安排项目开发方案

租赁起始时间为项目完全竣工后，即从项目施工算起，第十九个月起始租赁，租赁周期为一年，写字楼租赁总面积为78922.62平米，按季度租赁比例表如下租赁营销进度安排序号季度租赁比例1第一季度10%2第二季度30%3第三季度40%4第四季度20%项目开发方案5.总投资估算序号成本项目单价面积总价万元/亩亩万元一土地成本

12471.501土地原值101.50101.0010251.502地上建筑价值

2220.00二开发前期费用1454.16包括：工程设计、工程勘察、施工图审查与预算编制、建设单位临时设施、工程设计、监理招标等三主体建设工程费面积㎡单价元38575.85包括：地上、地下土建、安装，精装修，道路、广场、大门，园林、绿化、官网等四工程建设其他费用990.90包括建设单位管理费

和工程监理费

五配套费4765.48六开发间接费（预备费）2289.32七

开发成本

60547.21八期间费用营销费为开发成本的3%1816.42九项目总投资

62363.63十现金总投资

49892.135合作条件与方式——甲方绿色健康发展有限公司

乙方明天科技发展集团有限公司项目开发方案合作条件合作方式双方本着互利互惠，优势互补，合作双赢的原则，经友好协商，结成战略合作伙伴，利用甲方作为园区管理公司，与地方政府的良好合作界面，开展业务合作，为双方企业的健康平稳增长，创造良好的发展空间甲方负责提供示范园区建设用地（即A3地块）及建设手续乙方负责提供所需资金甲方负责A3地块整体施工组织及建设实施

分配比例：甲方拥有本项目的40%的分配权益，乙方拥有60%的分配权益绿色健康园合作方合作方绿色健康园合作目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价4不确定性分析5综合评价6结论与建议71.标准写字楼基础数据与参数选取——通过前期调研，将本项目周边写字楼租金按照10分位法进行分布，具体参见下图财务评价分位值分位区间（元/天）代表项目代表项目租金（元/天）102.50-2.41宝山万达广场2.5092.41-2.32星月国际商务广场2.3282.32-2.23复景国际科技中心2.2572.23-2.14

本项目2.18

62.14-2.05上海国际工业设计中心2.1052.05-1.961919半岛创意园2.0041.96-1.87博济上海智汇园1.9031.87-1.78华滋奔腾大厦1.8021.78-1.69宝莲城1.7011.69-1.60北斗星商务大厦1.612.商铺基础数据与参数选取——本项目包含19897平米分布于写字楼一、二层的临街配套商业，租金暂估定价可参照与本项目一街之隔的“三湘海尚”商铺租金价格财务评价项目名称1层出租商铺商铺面积（平米）出租价格（元/㎡·天）分析三湘海尚城(长江南路888号)A405.17三湘商铺1层高度为5.4米，分隔为两层后实际可使用面积为原面积的1.3倍左右B1575.90C3405.50均价5.52根据以上本项目临街配套商业的租金的暂估定价基数为5.52/1.3=4.25元另一方面考虑到与人流较多的三湘商铺相比，本项目短期内周边人流较少，因此本项目商业配套首年租金定价暂估为4.25×0.85=3.61元/㎡·天3.租赁方案项目部盈利能力分析——竣工一年后，静态年投资回报率为9.77%，动态投资回报率竣工一年后为8.38%，此后逐年递减财务评价商业（平方米）19897写字楼（平方米）59025.62总投资（万元）62363总体量（平方米）78922.6首年管理费（万元/年）车位收入（万元/年）首年租赁比0.6年租赁比0.95192465项目盈利能力分析（租赁方案）租赁年限写字楼单价商业单价租房收入（万元）总收入

（万元）流转税(17.55%)税后收入净现值静态投资回报率动态投资回报率总收入总净现值12.183.614391.044856.04852.233811.803529.456.11%5.66%3811.803529.4522.253.727161.057626.051338.376095.685226.069.77%8.38%9907.488755.5132.313.837375.887840.881376.076272.814979.5610.06%7.98%16180.2913735.0742.383.947597.168062.161414.916455.254744.8010.35%7.61%22635.5418479.8752.454.067825.078290.071454.916643.174521.2310.65%7.25%29278.7123001.1062.534.188059.838524.831496.116836.724308.2910.96%6.91%36115.4327309.3972.604.318301.628766.621538.547036.084105.4811.28%6.58%43151.5131414.8782.684.448550.679015.671582.257241.423912.3111.61%6.27%50392.9235327.1992.764.578807.199272.191627.277452.923728.3211.95%5.98%57845.8539055.50102.844.719071.419536.411673.647670.773553.0512.30%5.70%65516.6142608.55153.305.4610516.2510981.251927.218862.042793.6814.21%4.48%107373.8658022.11203.826.3312191.2112656.212221.1610243.052197.6316.42%3.52%155745.4570144.77254.437.3414132.9514597.952561.9411844.011729.4418.99%2.77%211668.9879683.23305.148.5116383.9716848.972956.9913699.971361.4721.97%2.18%276347.2487191.13406.9011.4322018.6822483.683945.8918345.80844.4729.42%1.35%437767.7497758.48509.2815.3629591.2730056.275274.8724589.39524.2839.43%0.84%654045.15104316.254.租赁方上海公司盈利能力分析——竣工一年后，静态年投资回报率为19.55%，动态投资回报率竣工一年后为16.76%，此后逐年递减

财务评价租赁年限税后收入净现值静态投资回报率动态投资回报率总收入总净现值11524.721411.7812.23%11.32%1524.721411.7822438.272090.4219.55%16.76%3962.993502.2032509.121991.8220.12%15.97%6472.125494.0342582.101897.9220.70%15.22%9054.227391.9552657.271808.4921.31%14.50%11711.489200.4462734.691723.3221.93%13.82%14446.1710923.7672814.431642.1922.57%13.17%17260.6012565.9582896.571564.9323.23%12.55%20157.1714130.8792981.171491.3323.90%11.96%23138.3415622.20103068.311421.2224.60%11.40%26206.6417043.42153544.811117.4728.42%8.96%42949.5423208.85204097.22879.0532.85%7.05%62298.1828057.91254737.61691.7837.99%5.55%84667.5931873.29305479.99544.5943.94%4.37%110538.9034876.45407338.32337.7958.84%2.71%175107.0939103.39509835.76209.7178.87%1.68%261618.0641726.503.上海公司公允价值变动净收益

财务评价项目单价（元/平米）面积（平方米）市价法估值（万元）写字楼与车位20390.0031569.0564369.29车位

3391.68营业税及附加5.55%3760.73土地101亩12471.05土地变性费用（65.7×40%）亩，每亩增加698.5万18356.58税前利润

33172.16所得税25%8293.04上海公司公允价值变动净收益24879.12结论假定项目建设三年后完成土地变性，土地变为除商品住宅外其他经营性用地后，根据《企业会计准则第3号-投资性房地产》规定可产生计入资产损益表和利润表的公允价值变动净收益，其价值为24879.12万元目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价4不确定性分析5综合评价6结论与建议71.租赁价格敏感性分析不确定性分析标准写字楼商铺标准价2.183.61下涨10%2.403.97上降10%1.963.25经济指标预测租价×90%预测租价预测租价×110%竣工一年后税后净利2202.10万元2438.27万元2674.44万元静态投资回报率17.66%19.55%22.07%动态投资回报率15.14%16.76%17.52%租金价格波动对上海公司投资回报率影响有限2销售方案执行路径不确定性分析每亩土地变更费用为800-101.5=698.5万元，65.7亩，总计45891.45万元，上海公司承担40%由国家划拨土地变更为研发总类部用地或除商品住宅外其他经营性用地选取销售价格确定营销周期分析盈利能力土地变更补缴费用执行销售销售方案盈利能力分析不确定性分析序号内容盈亏平衡点盈利分析数量盈亏平衡比例

总额

（万元）合作方上海公司一销售收入

15210.348.18%33639.58101615.5367743.69二税费5.55%

5639.663759.77三投资成本

77427.0030828.08四税前利润销售收入-销售税金-发展成本

18548.8733155.83五销售利润率税前利润/销售收入

18.25%48.94%六所得税所得税率25%

4637.228288.96七税后利润销售收入-销售税金-发展成本-所得税

13911.6624866.88八成本利润率税后利润/投资成本

17.97%80.66%九销售净利率税后利润/销售收入

13.69%36.71%十投资回报率

17.97%80.66%结论项目合作方销售净利率为13.69%；上海公司销售净利率为36.71%项目项目合作方总投资回报率为17.97%；上海公司总投资回报率为80.66%；上海上海公司盈亏平衡点为销售体量的48.18%；销售方案——上海公司动态盈利能力分析(NPV值）不确定性分析结论销售投资期为四年，施工期为一年半，租赁一年半，销售期一年累计净现值（NPV）=17044.78万元内部收益率（IRR）=46.95%动态投资回收期为3.38年项目第1年第2年第3年第4年资金流入0.000.001524.7237338.38资金流出12471.500.000.000.00净现金流-12471.500.001524.7237338.38累计现金流-12471.50-12471.50-10946.7826391.60净现值-11619.410.001210.3727444.82累计净现值（NPV)-11619.41-11619.41-10409.0417035.78内部收益率IRR46.95%销售方案——上海公司动态盈利能力分析(EVA值）不确定性分析结论销售投资期为四年，施工期为一年半，租赁一年半，销售期一年资本成本按每年6%利率计算投资期结束后EVA总计为18446.89万元项目

第1-12月第12-24月第24-36月第36-48月总计投入12471.500.000.000.00

收入0.000.001669.5437338.38

利润-12471.500.001669.5437338.38

资本成本748.291541.482382.263273.48

EVA-13219.79-1541.48-712.7234064.8918446.893金融租赁方案不确定性分析结论投资周期为3.5年，当项目部年投资回报率为12%时，上海公司年投资回报率为24.00%，需要与租赁公司合作5.3年投资周期为3.5年，当项目部年投资回报率为9%时，上海公司年投资回报率为18.00%，需要与租赁公司合作3.95年投资周期为3.5年，当项目部年投资回报率为6%时，上海公司年投资回报率为12.00%，需要与租赁公司合作2.68年。优点设定投资回报率盈利分析合作期限

可以在短时间内获得较大的投资收益，为后续项目开发做好资金储备

分别假定项目部的年投资回报率为12%、9%和6%

分析项目部盈利能力，推出上海公司盈利能力，确定金融租赁公司支付金额

由金融公司支付金额，结合租赁盈利能力分析，得出与金融租赁公司合作年限目录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价4不确定性分析5综合评价6结论与建议7综合评价1.集团内部评价集团内部ABDC

有力推动上海国际绿色健康园各项规划的落实和可持续发展，并为园区实现“国际化、国家级、示范性”的总体开发目标奠定良好基础

积极有效的发挥上海绿色作为中国绿色在上海发展绿色健康产业的桥头堡、排头兵作用

推动中国绿色在上海战略布局的延伸开展

为中国绿色在低碳园区开发建设方面树立丰富经验和优势产业资源结合的又一示范标杆项目。综合评价2.政府关系评价强化政府对绿色产业园信心

本项目的建成将优化上海国际绿色产业园区发展环境与服务配套，并推动园区运营步入更加良好的轨道，从而强化政府对于园区发展与兴盛的信心。2吸引高层次健康机构与企业

园区环境和服务配套的优化，将为健康绿色产业的发展提供更好的平台和机遇，从而吸引更多高层次健康绿色机构与企业入驻园区，有望让绿色健康产业成为宝山区经济社会发展新的亮点3塑造产业结构调整典范

上海市宝山区政府一直致力于实现高能耗、高污染企业的产业转